Kinnisvaraobjektide hindamise lähenemisviisid ja meetodid. Kinnisvara hindamise kohustuslikud nõuded Kinnisvara hindamise lähenemisviisid

Kinnisvara hindamisel on väärtuse määramisel kolm üldtunnustatud lähenemisviisi: maksumus, turg ja tulu. Igal lähenemisviisil on oma väljakujunenud meetodid, tehnikad ja protseduurid.

Selgub erinevate kinnisvaraobjektide hindamise lähenemisviiside kontseptuaalne sarnasus. Samal ajal määrab hinnatava objekti tüüp konkreetsete hindamisprobleemidest tulenevad spetsiifiliste meetodite tunnused, mis on reeglina ainult seda liiki vara.

Kulusäästlik lähenemine

Kulupõhine lähenemine on objekti väärtuse hindamise meetodite kogum, mis põhineb objekti reprodutseerimiseks või asendamiseks vajalike kulude määramisel, võttes arvesse selle kulumist.

Kulupõhine lähenemine eeldab, et kinnisvara loomiseks vajalikke kulusid hinnatakse selle olemasolevas seisukorras või selle taastootmiseks tarbijaomadused, vastavad selle objekti turuväärtusele. Kulupõhine lähenemine võimaldab arvutada objekti ehitusmaksumuse jooksevhindades (hindamiskuupäeva seisuga) miinus kogu akumuleeritud (kogu)kulum.

1. Vaba ja vaba maa soetamise või pikaajalise rentimise maksumuse arvutamine selle optimaalseks kasutamiseks;
2. Hinnatava hoone asendusmaksumuse kalkulatsioon. Asendusmaksumuse arvutamise aluseks on kõnealuse objekti taasloomise kulude arvestus, lähtudes samalaadsete objektide jooksvatest hindadest ja tootmistingimustest teatud kuupäeval;
3. Vara füüsilise, funktsionaalse ja välise kulumise suuruse määramine;
4. Ärikasumi (investori kasumi) suuruse hindamine;
5. Hindamisobjekti lõpliku väärtuse arvutamine asendusmaksumuse korrigeerimise teel kulumisele, millele järgneb saadud väärtuse suurendamine maatüki maksumuse võrra.

Sissetulekute lähenemine

Kinnisvara turuväärtuse määramisel tulumeetodil lähtutakse ootuse põhimõttest. Selle põhimõtte kohaselt ostab tüüpiline investor ehk kinnisvara ostja selle tulevase kasutustulu ootuses. Arvestades, et investeeringu suuruse ja investeeringuobjekti ärilisest kasutamisest saadava kasu vahel on otsene seos, on kinnisvara väärtus defineeritud kui õiguste väärtus saada sellest tulu, teisisõnu kinnisvaraobjekti väärtus on defineeritud kui hindamisobjekti tulevase tulu jooksev väärtus.

Selle lähenemisviisi hindamismenetluse peamised etapid:

1. Arvestuslike pindade väljaüürimisest saadava tulevase tulu prognoosi koostamine omandiperioodiks ja saadud andmete põhjal potentsiaalse brutotulu (PVI) määramine, mis arvutatakse valemi (1) järgi:

PVD = S x Na, (1)

kus S on välja üüritud ala, ruutmeetrit.

Na - rendimäär 1 ruutmeetri kohta.

3. Ruumi alakasutusest ja üüri sissenõudmisest tulenevate kahjude kindlaksmääramine turuanalüüsi põhjal, tegeliku brutotulu (DVI) arvutamine. Reeglina ei ole omanikul pikemas perspektiivis võimalust pidevalt 100% hoone pindalast välja üürida. Üürikahjud tekivad kinnisvara alakasutamise ja hoolimatute üürnike poolt üüri maksmata jätmise tõttu. Tulu teeniva kinnisvara vakantsusastet iseloomustab alakasutuskoefitsient, mis on määratud üürile andmata pinna suuruse ja summa suhtega. kogupindala välja üürida. Tegeliku brutotulu (DVI) arvutamine toimub vastavalt valemile (2):

DVD = PVD * Kz * Ks, (2)

kus DVD on tegelik brutotulu,

PVP - potentsiaalne brutotulu,

Kz - ruumikasutustegur,

Kc - maksete kogumise suhe.

Tuleb märkida, et ülaltoodud viisil arvutatud DVD-le on vaja lisaks rendimaksetele lisada ka muud objekti käitamisest saadud tulud (näiteks lisateenuste kasutamise eest - auto parkimine jne) .

4. Hinnatava kinnisvara ekspluatatsioonikulude arvutamine, mis põhineb selle tegelike hoolduskulude ja/või tüüpiliste kulude analüüsil antud turul. Kulud võivad olla tinglikult fikseeritud (kinnisvaramaks, kindlustusmaksed, maksed maatükk), tinglikult - muutujad (utiliidid, vool renoveerimistööd, hoolduspersonali töötasu jms), asenduskulud (kulud hoone kiiresti kuluvate konstruktsioonielementide perioodiliseks vahetamiseks).

Seega arvutatud väärtus tegevuskulud lahutatakse DVD-lt ja tulemuseks on puhas tegevustulu (NOI).

5. Tegevuse puhastulu ümberarvestus objekti hetkeväärtusesse.

Vara hindamise protseduur algab selle ülevaatamisest. Enne ülevaatuse alustamist on soovitatav tutvuda rajatise olemasoleva tehnilise dokumentatsiooniga, samuti pidada vestlust selle töö eest vastutavate tehnilise teeninduse spetsialistidega.

Võrdlev lähenemine

Turulähenemise meetodite rakendamise vajalikuks eelduseks on info kättesaadavus sarnastel (eesmärgilt, suuruselt ja asukohalt võrreldavate) kinnisvaraobjektidega tehingute kohta, mis on toimunud võrreldavatel tingimustel (tehingu toimumise aeg ja tehingu finantseerimise tingimused) .

Võrdlev lähenemine põhineb kolmel kinnisvara hindamise põhiprintsiibil: pakkumine ja nõudlus, asendamine ja panus. Nendele kinnisvara hindamise põhimõtetele tuginedes kasutab turupõhine lähenemine mitmeid kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid meetodeid, et eraldada võrdlusandmed ja mõõta võrreldavate kinnisvarade turuandmete korrigeerimisi, et modelleerida hinnatava kinnisvara väärtus.

Kinnisvara hindamise turukäsitluses on põhiprintsiip asendusprintsiip, mis ütleb, et potentsiaalne ostja ei maksa kinnisvara eest hinda, mis ületab tema vaatenurgast sarnase kinnisvara soetamise maksumust.

Peamised raskused turulähenemise meetodite rakendamisel on seotud Venemaa kinnisvaraturu läbipaistmatusega. Enamasti on kinnisvaratehingute tegelikud hinnad teadmata. Sellega seoses kasutatakse hindamise läbiviimisel sageli müüki pandud objektide pakkumiste hindu.

Müügivõrdluse meetod määrab kinnisvara turuväärtuse, tuginedes võrreldavate kinnisvaraobjektidega, mis on sarnase suuruse ja kasutusviisiga sarnase kinnisvaraga hiljuti müüdud. See väärtuse määramise meetod eeldab, et turg määrab hinnatavale kinnisvarale hinna samamoodi nagu võrreldavatele konkurentsivõimelistele kinnisvaraobjektidele. Müügivõrdlusmeetodi rakendamiseks kasutavad eksperdid mitmeid hindamispõhimõtteid, sealhulgas asendamise põhimõtet.

Müügivõrdlusmeetodi rakendamine seisneb järgmiste sammude järjestikuses sooritamises:

1. Üksikasjalik turu-uuring, et saada usaldusväärset teavet kõigi võrreldavate kasulike objektidega seotud tegurite kohta;
2. Sobivate võrdlusühikute määramine ja iga ühiku kohta võrdleva analüüsi läbiviimine;
3. Hinnatava objekti võrdlemine valitud võrdlusobjektidega, et korrigeerida nende müügihindu või jätta need välja võrreldavate nimekirjast;
4. Mitmete korrigeeritud võrreldavate objektide väärtuse näitajate viimine hinnatava vara turuväärtusse.

Turu kinnisvaratehingute infoallikatena saab kasutada kinnisvarabüroosid, valitsuse allikaid, oma andmebaase, väljaandeid jms.

Peale võrdlusühiku valimist on vaja välja selgitada peamised näitajad või võrdluselemendid, mille abil saab modelleerida objekti väärtust läbi võrreldavate kinnisvara ostu-müügihindade vajalike korrigeerimiste.

Hindamispraktikas tuuakse kinnisvara väärtuse määramisel välja järgmised põhilised võrdluselemendid: üleantud õigused kinnisvarale, rahaliste arvelduste tingimused kinnisvara ostmisel, müügitingimused (tehingu puhtus), müügiaeg, müügi tingimused, tehingu puhtus, müügitehingu toimumise aeg. objekti funktsionaalne otstarve, asukoht, juurdepääsuteede mugavus, objekti pindala, tehniline seisukord ja ruumide viimistlusaste.

See meetod on kõige tõhusam regulaarselt müüdavate objektide puhul. Korrigeerimise mõõtmise elementide tuvastamiseks kasutatakse kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid meetodeid.

Kvantitatiivsed meetodid hõlmavad järgmist:

· Paaritud müügianalüüs (ühe võrdlusartikli korrigeerimise määramiseks võrreldakse kahte erinevat müüki);
· statistiline analüüs (meetod põhineb matemaatilise statistika kasutamisel korrelatsiooni- ja regressioonanalüüsi läbiviimiseks);
· järelturu analüüs (selle meetodiga määratakse korrigeerimiste summa andmete põhjal, mis ei ole otseselt seotud hindamise või võrdlusobjektiga) jt.

Kvalitatiivsed meetodid hõlmavad järgmist:

klassifitseerimise (võrdleva) analüüs (meetod sarnaneb paarismüügi analüüsiga, välja arvatud see, et korrigeerimisi ei väljendata protsentides või rahasummades, vaid hägusloogilistes kategooriates);

jaotusanalüüs (võrdlusmüük jaotatakse adekvaatsuse kahanevas järjekorras, seejärel määratakse hindamisobjekti koht võrdlusmüügi reas).

Tulemuste vastavusse viimine

Hindamise viimane etapp on erinevate meetoditega saadud tulemuste ühtlustamine kasutatavate lähenemisviiside raames. Sellise heakskiidu eesmärk on saada lõplik kogukulu.

Need kolm hindamismeetodit on üksteisest sõltumatud, kuigi mõlemad põhinevad samadel majanduslikel põhimõtetel. Ideaalsel (avatud ja konkurentsivõimelisel) turul peaksid kõik kolm lähenemisviisi andma sama väärtuse. Enamik turge on siiski ebatäiuslikud; pakkumine ja nõudlus ei ole tasakaalus. Potentsiaalsed kasutajad võivad olla valesti informeeritud ja tootjad võivad olla ebatõhusad. Nendel ja muudel põhjustel võivad lähenemisviisid anda erinevaid väärtusindikaatoreid, mida hindaja heakskiitmise käigus üksteisega võrdleb.

Nagu on kirjas föderaalsetes hindamisstandardites (FSO nr 1), peab hindaja valitud vastavusmeetod, samuti kõik hinnangud, oletused ja teave, mida hindaja tulemuste vastavusse viimisel kasutab, olema põhjendatud.

Eelistatavaimaks variandiks saadud tulemuste võrdlemise protseduuri läbiviimisel kulu lõpliku väärtuse saamiseks loetakse kaalutud keskmistamist. Hindaja kaalub, kuivõrd see või teine lähenemine vastab kõnealuse objekti hindamise eesmärgile, kas tehtud arvutusi toetavad turuandmed, kas need on nendega vastuolus ning tugineb lõpliku järelduse tegemisel rohkem väärtusele. näitaja, mis saadakse kõigist lähenemisnurkadest ideaalseima vaatepunkti põhjal.

Kinnisvara hindamisel on väärtuse määramisel kolm üldtunnustatud lähenemisviisi: maksumus, turg ja tulu. Igal lähenemisviisil on oma väljakujunenud meetodid, tehnikad ja protseduurid. Selgub erinevate kinnisvaraobjektide hindamise lähenemisviiside kontseptuaalne sarnasus. Samal ajal määrab hinnatava objekti tüüp spetsiifiliste meetodite tunnused, mis tulenevad konkreetsetest hindamisprobleemidest, mis on reeglina omased ainult seda tüüpi kinnisvarale.

Kulusäästlik lähenemine

Kinnisvara hindamise kulukäsitlus põhineb kinnisvaraobjekti loomise kulude võrdlemisel hinnatavate või võrreldavate objektide maksumusega. Lähenemisviis põhineb investori võimaluste uurimisel kinnisvara ostmisel ning lähtub asendusprintsiibist, mis ütleb, et ostja ei maksa ettenägelikkust järgides kinnisvara eest rohkem, kui kuluks vastava ehituskrundi hankimiseks. ning ehitama ettenähtava perioodi jooksul ilma oluliste viivitusteta sarnase eesmärgi ja kvaliteediga objekti.

Selle lähenemisviisi hindamismenetluse peamised etapid:

1. Vaba ja vaba maa soetamise või pikaajalise rentimise maksumuse arvutamine selle optimaalseks kasutamiseks;

2. Hinnatava hoone asendusmaksumuse kalkulatsioon. Asendusmaksumuse arvutamise aluseks on kõnesoleva objekti taasloomise kulude arvestus, lähtudes samalaadsete objektide jooksvatest hindadest ja tootmistingimustest teatud kuupäeval.

3. Vara füüsilise, funktsionaalse ja välise kulumise suuruse määramine;

4. Ärikasumi (investori kasumi) suuruse hindamine;

5. Hindamisobjekti lõpliku väärtuse arvutamine asendusmaksumuse korrigeerimise teel kulumisele, millele järgneb saadud väärtuse suurendamine maatüki maksumuse võrra.

Hiljuti kasutusele võetud objektide hindamisel on kõige sobivam kulupõhine lähenemine, mis annab kõige veenvama tulemuse maatüki piisavalt põhjendatud maksumuse ja ebaolulise akumuleeritud parenduste kulumise korral. Kulupõhine lähenemine on põhjendatud planeeritavate objektide, sihtotstarbeliste objektide ja muu vara maksumuse hindamisel, millega tehinguid tehakse turul harva ning seda saab kasutada kindlustuse eesmärgil hindamisel. Selline lähenemine rekonstrueeritavate objektide hindamisel võimaldab kindlaks teha, kas ehituskulud kompenseeritakse tegevustulu või kinnisvara müügist saadava tuluga. Kulupõhise lähenemisviisi kasutamine väldib sel juhul liigse kapitaliinvesteeringu riski.

Samuti kasutatakse kulumeetodit juriidiliste ja eraisikute vara maksustamisel kinnisvara arestimisel, et analüüsida maatüki parimat ja otstarbekamat kasutamist.

Maatüki väärtuse määramine

Kooskõlas Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 35, kui kellegi teise maatükil asuva hoone, rajatise või rajatise omandiõigus läheb üle teisele isikule, omandab ta õiguse kasutada vastavat osa maatükist, mida hoone hõivab, struktuur, struktuur ja nende kasutamiseks vajalikud, samadel tingimustel ja samas mahus kui eelmine omanik.

Kõigist maa hindamismeetoditest on määrava tähtsusega müügi võrdleva analüüsi meetod.

Hinnatava vara ehituse asendusmaksumus arvutatakse jooksevhindades uuena (arvestamata akumuleeritud amortisatsiooni) ja hindamiskuupäeva suhtes. Asendusmaksumuse määramise aluseks on rajatise ehitamise ja tellijale üleandmisega kaasnevate kulude arvestus. Olenevalt nende kulude ehitusmaksumuses arvestamise järjekorrast on tavaks eristada otseseid ja kaudseid kulusid.

Otsesed kulud on otseselt seotud ehitusega (materjalikulu, ehitustööliste töötasud, ehitusmasinate ja -mehhanismide maksumus jne). Kaudsed kulud on kulud, mis ei ole otseselt ehitusega seotud (tasud projekteerimis- ja hindamisorganisatsioonidele, maainvesteeringute maksumus, turundus-, kindlustus- ja reklaamikulud jne). Arendaja kasumis kajastuvad ehituse juhtimise ja korraldamise kulud, üldjärelevalve ning arendusega kaasnev äririsk. Ettevõtja kasum määratakse osana objekti müügist saadavast kasumist. Olenemata intressi suurusest ja vastavast alusest (vara väärtuse komponendist), jääb ärikasumi suurus muutumatuks.

Peamiseks kinnisvara maksumuse võrdlusandmete allikaks on ehituslepingud hinnatavaga sarnaste ehitiste ehitamiseks. Lisaks peavad disaini hindajad tavaliselt oma andmebaase jooksvate hindade kohta valmismajad, büroohooned, korterid, hotellid, kauplusehooned ja tööstushooned. Praegu on Venemaal standardite ja hinnatasemete süsteem, mis on määratud vastavate hinnaindeksitega.

Erinevate looduslike ja funktsionaalsete tegurite mõjul kaotavad ehitatud objektid oma tööomadused ja hävivad. Lisaks mõjutavad objekti turuväärtust välised majanduslikud mõjud lähikeskkonnast ja muutused turukeskkonnas. Samal ajal eristatakse füüsilist kulumist (tööomaduste kadu), funktsionaalset vananemist (tehnoloogilise vastavuse ja väärtuse kadumine teaduse ja tehnika arengu tõttu), välist või majanduslikku kulumist (atraktiivsuse muutused). objekt väliskeskkonna ja piirkonna majandusolukorra muutuste seisukohalt). Kokkuvõttes moodustavad need kulumisliigid akumuleeritud kulumise, mis on objekti asendusmaksumuse ja hinnatud objekti reprodutseerimise (asendamise) maksumuse vahe.

Kõige täielikum ja usaldusväärsem teabeallikas hoone või rajatise tehnilise seisukorra kohta on loodusliku uuringu materjalid. Selliste uuringute läbiviimise esimene tingimus peaks olema hinnatava objekti funktsionaalse eesmärgi täpne kindlaksmääramine: sihtotstarbeline kasutamine või tehnoloogiliste ja funktsionaalsete parameetrite muutumine. Sel juhul on vaja esitada hoonete kandekonstruktsioonidele avalduvate koormuste muutumise ja mõjude piirid.

Uuringute läbiviimise teine tingimus on täieliku teabe saamine looduslike ja klimaatiliste parameetrite ning objekti asukohta mõjutavate spetsiifiliste tegurite ja nende muutuste kohta inimtegevuse käigus.

Turu lähenemisviis

Müügivõrdlusmeetodi rakendamine seisneb järgmiste sammude järjestikuses sooritamises:

1. üksikasjalik turu-uuring, et saada usaldusväärset teavet kõigi võrreldava kasulikkuse objektide jaoks oluliste tegurite kohta;

2. sobivate võrdlusüksuste väljaselgitamine ja iga üksuse võrdleva analüüsi läbiviimine;

3. hinnatava objekti võrdlemine valitud võrdlusobjektidega, et korrigeerida nende müügihindu või jätta need välja võrreldavate hulgast;

4. mitmete võrreldavate objektide väärtuse korrigeeritud näitajate viimine hinnatava vara turuväärtusse.

Turu kinnisvaratehingute infoallikatena saab kasutada kinnisvarabüroosid, valitsuse allikaid, oma andmebaase, väljaandeid jms.

See meetod on kõige tõhusam regulaarselt müüdavate objektide puhul.

Korrigeerimise mõõtmise elementide tuvastamiseks kasutatakse kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid meetodeid.

Kvantitatiivsed meetodid hõlmavad järgmist:

· Paaritud müügianalüüs (ühe võrdlusartikli korrigeerimise määramiseks võrreldakse kahte erinevat müüki);

· statistiline analüüs (meetod põhineb matemaatilise statistika kasutamisel korrelatsiooni- ja regressioonanalüüsi läbiviimiseks);

· järelturu analüüs (selle meetodiga määratakse korrigeerimiste summa andmete põhjal, mis ei ole otseselt seotud hindamise või võrdlusobjektiga) jt.

Kvalitatiivsed meetodid hõlmavad järgmist:

· klassifitseerimise (võrdleva) analüüs (meetod sarnaneb paarismüügi analüüsiga, ainult et korrigeerimisi ei väljendata protsentides või rahasummades, vaid hägusloogika kategooriates);

· jaotusanalüüs (võrdlusmüük jaotatakse adekvaatsuse kahanevas järjekorras, seejärel määratakse hindamisobjekti koht võrdlusmüügi reas).

Sissetulekute lähenemine

Tulupõhise lähenemise eeliseks kulu- ja turukäsitlustega võrreldes on see, et see peegeldab täpsemalt investori ettekujutust kinnisvarast kui sissetulekuallikast, st seda kinnisvara kvaliteeti võetakse arvesse peamise hinnategurina. . Sissetulekupõhise lähenemisviisi peamine puudus on see, et erinevalt kahest teisest lähenemisviisist põhineb see prognoosiandmetel.

Selle lähenemisviisi hindamismenetluse peamised etapid:

1. Arvestuslike pindade väljaüürimisest saadava edaspidise tulu prognoosi koostamine omandiperioodiks ja saadud andmete põhjal potentsiaalse brutotulu (PVI) määramine, mis arvutatakse valemi 1.1 järgi:

PVD = S * Ca, (1,1)

S - üürile anda pind, ruutmeetrit;

Sa - rendimäär 1 ruutmeetri kohta.

2. Ruumi alakasutusest ja üüri sissenõudmisest tulenevate kahjude kindlaksmääramine turuanalüüsi põhjal, tegeliku brutotulu (DVI) arvutamine. Reeglina ei ole omanikul pikemas perspektiivis võimalust pidevalt 100% hoone pindalast välja üürida. Üürikahjud tekivad kinnisvara alakasutamise ja hoolimatute üürnike poolt üüri maksmata jätmise tõttu. Tulu tootva kinnisvara vakantsusastet iseloomustab alakasutuskoefitsient, mis on määratud üürile andmata pinna suuruse ja üüritava üldpinna suhtega.

Tegeliku brutotulu (DVI) arvutamine toimub vastavalt valemile 1.2:

DVD = PVD * Kz * Ks, (1,2)

DVD – tegelik brutotulu;

PVP - potentsiaalne brutotulu;

Kz - ruumikasutuse tegur;

Kc - maksete kogumise suhe.

Tuleb märkida, et ülaltoodud viisil arvutatud DVD-le on vaja lisaks rendimaksetele lisada ka muud objekti käitamisest saadud tulud (näiteks lisateenuste kasutamise eest - auto parkimine jne) .

3. Hinnatava kinnisvara ekspluatatsioonikulude arvutamine, mis põhineb selle tegelike hoolduskulude ja/või tüüpiliste kulude analüüsil antud turul. Kulud võivad olla tinglikult fikseeritud (kinnisvaramaks, kindlustusmaksed, maksed maa eest), tinglikult muutuvad (kommunaalkulud, korralised remonditööd, hoolduspersonali töötasud jne), asenduskulud (kulunud konstruktsioonidetailide perioodilise asendamise kulud). elemendid).

Seega lahutatakse hinnangulised tegevuskulud DV-st ja tulemuseks on puhas tegevustulu (NOI).

4. Tegevuse puhastulu ümberarvestus objekti hetkeväärtusesse.

Otsese kapitaliseerimise meetod on tulu teeniva objekti turuväärtuse määramise meetod, mis põhineb esimese aasta kõige tüüpilisema tulu otsesel konverteerimisel väärtuseks, jagades selle turuandmete analüüsi põhjal saadud kapitalisatsioonikoefitsiendiga. turumeetodil väljavõttel saadud puhastulu ja hinnatud objektiga sarnaste varade väärtuse suhte kohta. Seda otsese kapitaliseerimise meetodi lääne klassikalist versiooni, milles kapitalisatsioonikoefitsient saadakse turutehingutest, on Venemaa tingimustes praktiliselt võimatu rakendada teabe kogumisel esinevate raskuste tõttu (enamasti on tehingute tingimused ja hinnad konfidentsiaalne teave ). Sellest lähtuvalt on praktikas vaja kapitalisatsioonikordaja konstrueerimiseks kasutada algebralisi meetodeid, mis näevad ette eraldi hinnangu kapitali tootlusele ja tootlusele.

Tuleb märkida, et otsese kapitaliseerimise meetodit saab kasutada olemasolevate varade hindamisel, mis hindamiskuupäeval ei nõua suuri kapitaliinvesteeringuid remontimiseks või rekonstrueerimiseks.

Saada oma head tööd teadmistebaasi on lihtne. Kasutage allolevat vormi

Üliõpilased, magistrandid, noored teadlased, kes kasutavad teadmistebaasi oma õpingutes ja töös, on teile väga tänulikud.

postitatud http://www.allbest.ru/

Sissejuhatus

Kinnisvara hindamine pakub huvi eelkõige objektide kategooriate puhul, millega iseseisva tootena turul aktiivselt kaubeldakse. Praegu Venemaal on see:

· korterid ja toad;

· büroode ja kaupluste ruumid ja hooned;

· äärelinna elamud koos maatükkidega (suvilad ja suvilad);

· vabad arendus- või muu sihtotstarbega maatükid (lähiajal);

· lao- ja tootmisruumid.

Lisaks on kinnisvara reeglina osa ettevõtete ja organisatsioonide (eriti erastatavate) kinnisvarakompleksist ning mõjutab oluliselt nende väärtust. On ka teisi kinnisvarakategooriaid, mille turg pole veel kujunenud.

Objekti hindamist mõjutavad erinevad tingimused ja nende kombinatsioonid. Klassifitseerimistunnuste näide.

Päritolu:

1. Looduslikud (looduslikud) objektid.

2. Tehisobjektid (hooned).

Eesmärk:

1. Vabad maatükid (arenduseks või muuks otstarbeks).

2. Looduslikud kompleksid (maardlad) nende ekspluateerimiseks.

3. Hooned.

· Eluaseme jaoks.

· Kontori jaoks.

· Kaubanduse ja tasuliste teenuste jaoks.

· Tööstuse jaoks.

· Muud.

Kaal:

1. Maamassid.

2. Eraldi maatükid.

3. Hoonete ja rajatiste kompleksid.

4. Korterelamu.

5. Ühekorteriline elamu (häärber, suvila).

6. Sektsioon (sissepääs).

7. Põrand sektsioonis.

8. Korter.

9. Tuba.

10. Suvila.

11. Administratiivhoonete kompleks.

12. Hoone.

13. Ruumid või hooneosad (sektsioonid, korrused).

Kasutamiseks valmis:

1. Valmis esemed.

2. Rekonstrueerimist või kapitaalremonti vajav.

3. Ehituse lõpetamise nõudmine.

1. Kinnisvara hindamise metoodika

Kinnisvara hindamise meetodi võib jagada etappideks:

1. etapp. Kinnisvara hindamise probleemi määratlemine

Kinnisvara hindamine on kinnisvara väärtuse määramine vastavalt märgitud otstarbele, hindamiskorrale ja hindaja eetikanõuetele. Kinnisvara hindamise eesmärgi määramine on algselt aluseks hindamismeetodite valikul ning vastavalt sellele mõjutab oluliselt ka hindamise tulemust. Järgmisena määratakse kindlaks kululiik, mis on vastavalt eesmärgile vajalik.

Turutingimustes on erinevat tüüpi vara väärtus:

1) turg - see on kõige tõenäolisem hind objekti müügiks konkurentsivõimelisel ja avatud turul teadliku ja ratsionaalse tegevusega ostja ja müüja huvides, kes on hästi informeeritud ja ei ole eriolukordade surve all;

2) investeering - see on hinnatava objekti maksumus konkreetse investori jaoks; kinnisvara turuväärtuse tõus investeeringu tulemusena;

3) likvideerimisväärtus - see on sundmüügi väärtus; see on identne turuväärtusega, kuid seda piirab parima hinna saamiseks vajalike hindamiste, turundusuuringute ja turule reklaamimise aeg;

4) katastriline - riigi katastrihindamise käigus tuvastatud kinnisasja massihindamise meetoditega määratud turuväärtus või, kui turuväärtust ei ole võimalik massihindamise meetoditega määrata, siis individuaalselt määratud turuväärtus. konkreetne vara vastavalt hindamistegevuse seadusandlusele.

Kinnisasja õiguste tekkimise ja ülemineku riikliku registreerimise fakti tõendab tunnistuse väljastamine ning tehingu sisu väljendavatele dokumentidele tehakse spetsiaalne märge. Registreerimisprotseduur ise taandub teabe registreerimisele iga vara õiguste ja selle parameetrite kohta ühtses riiklikus registris.

Kehtestatakse hindamise kuupäev - kalendrikuupäev, millest alates määratakse hindamisobjekti väärtus.

Sõnastatakse piirtingimused - aruandes avaldused, mis kirjeldavad takistusi või asjaolusid, mis mõjutavad vara väärtuse hindamist.

2. etapp. Kinnisvara hindamise plaani ja lepingu koostamine

1. Määratakse infoallikad, kinnisvara hindamise meetodid ning seejärel koostatakse tööplaan.

2. Kinnisvara hindamise läbiviimise kulud summeeritakse ja lepitakse kokku kinnisvara hindamise läbiviimise rahaline tasu.

3. Kinnisvara hindamiseks vormistatakse leping.

3 etapp. Koguge kinnisvara kohta teabeanalüüsi

Järgmise teabe ja dokumentatsiooni kogumine ja töötlemine:

1) omandiõiguse dokumendid, andmed hindamisobjekti koormamise kohta teiste isikute õigustega;

2) andmed raamatupidamine ja hindamisainega seotud aruandlus;

3) andmed hinnatava objekti tehniliste ja tööomaduste kohta;

4) kvantitatiivsete ja kvaliteediomadused hindamise subjekt selle väärtuse määramiseks, samuti muu hindamise subjektiga seotud teave;

5) turu, kuhu hindamisobjekt kuulub, analüüs, hetketingimused ja trendid, samuti hindamisobjekti analoogide valik ja selle põhjendus;

6) kinnistu ja sellega piirneva territooriumi ülevaatus, kinnistu õigusliku seisundi, füüsiliste ja majanduslike omaduste, asukoha kirjeldus;

7) teabe analüüs ja töötlemine.

4. etapp. Kinnisvara parima ja efektiivseima kasutamise analüüs

1. Nii juba väljakujunenud kui ka väidetavalt vaba maa parima ja efektiivseima kasutamise analüüs.

2. Valitud kasutusvõimaluse õiguslik kehtivus, füüsiline teostatavus ja rahaline otstarbekus.

3. Kinnisvara kõrgeima väärtuse määramine.

5 epuudutage. Kinnisvara hinnangulise väärtuse arvutamine kolme lähenemisviisi alusel:

1) tulupõhine lähenemine;

2) võrdlev lähenemine;

3) kulupõhine lähenemine.

6. etapp. Kinnisvara hindamise tulemuste kooskõlastamine

7. etapp. Hindamisaruande kirjutamine

Kinnisvara väärtuse kohta hindaja arvamuse põhjendust sisaldava dokumendi koostamine.

2. Hindamine tulupõhise lähenemisviisi alusel

Tulupõhine lähenemine põhineb asjaolul, et selle kinnisvara väärtus, millesse kapitali investeeritakse, peab vastama praegusele hinnangule selle kinnisvaraga teenitava sissetuleku kvaliteedi ja kvantiteedi kohta. Tulu kapitaliseerimine on protsess, mis määrab tulevase tulu ja objekti praeguse väärtuse vahelise suhte. Sissetulekupõhise lähenemisviisi põhivalem on järgmine:

C = BH / K või V = 1 / R,

kus C (V) on kinnisvara maksumus;

BH (I) - eeldatav tulu hinnatavast kinnisvarast. Tulu viitab tavaliselt tegevuse puhastulule, mida kinnisvara on võimeline teatud perioodi jooksul teenima;

K (R) – tootlus- või kasumimäär – on koefitsient ehk kapitalisatsioonimäär. Kapitalisatsioonikordaja on tulumäär, mis peegeldab suhet tulu ja hinnatava vara väärtuse vahel.

Kapitalisatsioonimäär on kinnisvara turuväärtuse ja selle teenitava puhastulu suhe.

Diskontomäär on liitintressimäär, mida rakendatakse valuutaks konverteerimisel teatud hetk vara kasutamisest tulenevate rahavoogude ajaväärtus.

Tulude kapitaliseerimise mudel

Sissetulekumeetodi etapid:

1. Objekti kasutamisest saadava brutotulu arvutamine võrreldavate objektide renditurul kehtivate tariifide ja tariifide analüüsi põhjal.

2. Mittetäielikust hõivamisest (väljaüürimisest) ja laekumata üürimaksetest tuleneva kahju hindamine toimub turu analüüsi ja selle dünaamika iseloomu alusel seoses hinnatava kinnisvaraga. Sel viisil arvutatud summa lahutatakse brutosissetulekust ja tulemuseks on tegelik brutotulu.

3. Hindamisobjektiga seotud kulude arvutamine:

Kasutus- (hooldus) - rajatise ekspluatatsioonikulud;

Fikseeritud - tasumisele kuuluvate arvete teenindamise kulud (laenuintressid, amortisatsioon, maksud jne);

Reservid on kinnisvara tarvikute ostmise (vahetamise) kulud.

4. Objekti müügist saadava puhastulu suuruse määramine.

5. Kapitalisatsioonikordaja arvutamine.

Tulu lähenemisviis hindab kinnisvara hetkeväärtust tulevaste rahavoogude nüüdisväärtuseks, s.o. peegeldab:

1) tulu kvaliteet ja suurus, mida vara võib oma kasutusea jooksul tuua;

2) nii hinnatavale objektile kui ka piirkonnale iseloomulikud riskid.

Sissetulekumeetodit kasutatakse selleks, et määrata:

1) investeeringu väärtus, kuna potentsiaalne investor ei maksa objekti eest suuremat summat kui sellelt objektilt saadava tulevase tulu hetkeväärtus;

2) turuväärtus.

20 variant.

Kinnistu on hoone. Pindala 700 m2. Alakasutamise tegur 15% potentsiaalsest brutotulust (GPR). Üürihind 300 rub/m2. Tegevuskulud - 25% tegelikust brutotulust (AVG). Kapitalisatsioonimäär 10%. Määrake vara väärtus.

1. PVD = A*S*12,

kus PPV on potentsiaalne brutotulu;

A - rendimäär;

S on kinnistu pindala.

PVD = 300 * 700 * 12 = 2 520 000 hõõruda.

2. DVD = PVD (1–k alakoormus),

kus DVD on tegelik brutotulu;

k alakoormus - alakoormuse koefitsient.

DVD = 2520000 * (1 - 0,15) = 2142000 hõõruda.

3. CHOD = DVD – VÕI,

kus NOR on äritegevuse puhastulu;

VÕI = 0,25 * DVD = 0,25 * 2142000 = 535500 hõõruda. - tegevuskulud.

CHOD = 2142000 - 5355000 = 1606500 hõõruda.

4. C = CHOD / R k,

kus C on kinnisvara maksumus;

Rk - kapitalisatsiooni suhe.

C = 1606500 / 0,1 = 16065000 hõõruda.

Järeldus: 700 m2 pindalaga hinnatava objekti maksumus on 16 065 000 rubla.

3. Kinnisvara hindamine võrdleval lähenemisel

Hindamise võrdlev lähenemine on väärtuse hindamise meetodite kogum, mis põhineb kinnisvaraobjekti võrdlusel selle analoogidega, mille kohta on olemas teave nendega tehtud tehingute hindade kohta. Kinnisvara hindamisel võrdleva lähenemisviisi rakendamise tingimused:

1. Objekt ei tohi olla unikaalne.

2. Teave peab olema kõikehõlmav, sealhulgas tehingutingimused.

3. Hinnatava vara võrreldavate analoogide maksumust mõjutavad tegurid peavad olema võrreldavad.

Võrdlev lähenemisviis põhineb järgmistel põhimõtetel:

asendused;

Tasakaal;

Pakkumine ja nõudlus.

Kinnisvara hindamise võrdleva lähenemisviisi etapid:

1. etapp.

Turu-uuring - viiakse läbi turu ja eriti segmendi, kuhu hinnatav objekt kuulub, olukorra ja suundumuste analüüs; Selgitatakse välja kinnisvaraobjektid, mis on kõige enam võrreldavad hinnatavaga ja mis müüdi suhteliselt hiljuti.

2. etapp.

Hinnatava kinnisvara müügiks kavandatud või hiljuti müüdud analoogide kohta teabe kogumine ja õigsuse kontrollimine; analoogobjektide võrdlemine hinnatava objektiga.

3. etapp.

Valitud analoogide müügihindade korrigeerimine vastavalt erinevustele hindamisobjektist.

4. etapp.

Kinnisvara hindamisobjekti väärtuse määramine analoogsete objektide korrigeeritud hindades kokkuleppimise teel. Võrreldavad objektid peavad kuuluma samasse segmenti ja tehingud nendega peavad toimuma sellele segmendile tüüpilistel tingimustel:

1. kokkupuuteperioodil. Ekspositsiooniperiood – aeg, mil objekt on turul;

2. tehingu subjektide sõltumatuse kohta. Sõltumatus tähendab, et tehinguid ei sõlmita turuhinnaga, kui müüja ja ostja:

on seotud;

Nad on valduse ja sõltumatu tütarettevõtte esindajad;

on erinev vastastikune sõltuvus ja vastastikune huvi; tehinguid tehakse tagatise või muude kohustustega koormatud objektidega;

Tegeleb surnud isikute kinnisvara jms müügiga;

3. investeerimismotivatsiooni kohta, mille määrab:

Investoritel on sarnased motiivid;

Sarnaselt parima ja tõhusaima rajatiste kasutamisega; hoone kulumisaste.

Analoogobjektide valiku peamised kriteeriumid kinnisvara hindamisel:

1. Omandiõigus kinnisvarale. Omandi korrigeerimine on erinevus tururendi ja lepingulise rendi vahel, kuna täielik omandiõigus määratakse tururendi ja olemasoleva rahastamise alusel.

2. Tehingu finantseerimise tingimused. Kui tehingu finantseerimistingimused on ebatüüpilised, on vajalik põhjalik analüüs, mille tulemusena tehakse muudatus.

3. Müügitingimused ja müügiaeg.

4. Asukoht.

5. Füüsilised omadused.

Objekti lõpliku väärtuse kindlaksmääramiseks on vaja võrreldavat müüki korrigeerida. Arvutamine ja korrigeerimised tehakse eelnevate arvutuste loogilise analüüsi põhjal, võttes arvesse iga näitaja olulisust. Kõige tähtsam on korrektsioonitegurite täpne määramine (vt joonis 1)

Pilt 1

Protsentuaalsed korrigeerimised tehakse analoogse objekti või selle võrdlusühiku müügihinna korrutamisel koefitsiendiga, mis kajastab analoogse objekti ja hinnatava objekti omaduste erinevuse astet. Kui hinnatud objekt on võrreldavast analoogist parem, siis viimase hinnale lisandub tõusev tegur, kehvema korral kahanev tegur.

Kulude korrigeerimised:

a) võrdlusühikus tehtavad absoluutsed muudatused muudavad müüdud analoogobjekti hinda teatud summa võrra, mida hinnatakse analoogobjekti ja hinnatava objekti omaduste erinevusena. Positiivne korrigeerimine tehakse siis, kui hinnatud objekt on võrreldavast analoogist parem, negatiivne, kui see on halvem;

b) müüdud analoogobjekti kui terviku hinnas tehtavad rahalised korrigeerimised muudavad seda teatud summa võrra, mille juures hinnatakse omaduste erinevusi. Kumulatiivsed protsentuaalsed korrigeerimised määratakse kõigi individuaalsete protsentuaalsete korrigeerimiste korrutamisega.

Üldrühmituse vormis muudatust kasutatakse tavaliselt arenenud kinnisvaraturul, kus see on olemas suur number müük Kumulatiivne korrigeerimine tehakse kindlaksmääratud võrreldavate ainete rühmas.

Muudatuste järjestus:

1. Finantseerimistingimuste korrigeerimine

2. Kohandamine müügi eritingimustega.

3. Müügiaja korrigeerimine.

4. Asukoha korrigeerimine.

5. Füüsikaliste omaduste korrigeerimine.

Võrdluse eelisedSissetulekud kinnisvara hindamisel:

1. Lõplik hind peegeldab tüüpiliste müüjate ja ostjate arvamust.

2. Müügihinnad kajastavad muutusi finantstingimustes ja inflatsioonis.

3. Staatiliselt põhjendatud.

4. Kohandused tehakse võrreldavate objektide erinevuste järgi.

5. Üsna lihtne kasutada ja annab usaldusväärseid tulemusi.

Võrdleva lähenemise miinusedkinnisvara hindamisel:

1. Müügierinevused.

2. Raskused praktiliste müügihindade kohta teabe kogumisel.

3. Tehingu konkreetsete tingimuste kohta teabe kogumise raskus.

4. Sõltuvus turu aktiivsusest.

5. Sõltuvus turu stabiilsusest

6. Raskused oluliselt erinevate müükide andmete ühildamisel.

Kinnistu on hoone. Pindala 700 m2. Seaduse liik: vara. Finantseerimistingimused on tüüpilised turutingimused. Läbirääkimiste korrigeerimine 10%. Asukoht - Lõuna mikrorajoon. osariik sisekujundus kinnistu on suurepärane. Asukoha mugavus on esimene rida. Korruse asukoht - kelder. Määrake kinnisvara müügihind.

Tabel 1

Müügi võrdlusmeetod

Parameetri nimi	Hindamisobjekt
Müügihind, hõõruda.
Pindala, m2
Maksumus, rub./m2
Seaduse liik	Omad
Kohandamine
Kohandatud hind, hõõruda.
Finantseerimistingimused	Tüüpiline turg
Kohandamine
Kohandatud hind, hõõruda.
Müügitingimused	Tüüpiline
Kohandamine
Kohandatud hind, hõõruda.
Kohandamine läbirääkimiste jaoks
Kohandatud hind, hõõruda.
Asukoht	Lõuna mikrorajoon	Lõuna mikrorajoon	Lõuna mikrorajoon	Lõuna mikrorajoon
Kohandamine
Kohandatud hind, hõõruda.
Siseviimistluse seisukord
Kohandamine
Kohandatud hind, hõõruda.
Asukoha mugavus	1. rida	1. rida	2. rida		2. rida
Kohandamine
Kohandatud hind, hõõruda.
Korruste arv
Kohandamine
Kohandatud hind, hõõruda.
Kaalukoefitsient
Ümberarvutatud maksumus, hõõruda.
Hind kokku, rub./m2

Arvutuste tegemine:

3 .Kulu määramine rublades. m 2 kohta:

1) 10000000 / 675 = 14841,81 rubla/m2;

2) 12 000 000 / 730 = 61 438,36 rubla / m2;

3) 40000000 / 941 = 42507,97 rubla/m2;

4) 4500000 / 644 = 6987,58 rubla/m2.

Kuna kinnisvara ja selle analoogide õiguse liik, finantseerimistingimused ja müügitingimused on samad, on korrigeerimiskoefitsient null, mis tähendab, et m 2 hind jääb samaks.

13. Kohandamine läbirääkimiste jaoks:

1) 14814,14 - (14814,81 * 0,1) = 13333,33 rubla;

2) 16438,36 - (16438,36 * 0,1) = 14794,52 rubla;

3) 42507,97 - (42507,97 * 0,1) = 38357,17 rubla;

4) 6987,58 - (6987,58 * 0,1) = 6288,82 rubla.

15. OH ja neljanda analoogobjekti asukohad on erinevad.

16. Kohandamise määratlus:

72,435 / 67,13 = 1,08.

17. Kohandatud hind:

4) 6288,82 * 1,08 = 6791,92.

18. Kõikide analoogobjektide siseviimistluse seisukord erineb OH siseviimistluse seisukorrast. Esimene ja kolmas analoog on heas seisukorras, teine ja neljas on karmis seisukorras.

20. Kohandatud hind:

1) 13333,33 + 3000 = 16333,33 rubla;

2) 14794,52 + 8000 = 22794,52 rubla;

3) 38257,17 +3000 = 41257,17 rubla;

4) 6791,92 + 8000 = 14791,92 rubla.

21. Teine ja neljas analoogobjekt erinevad asukoha mugavuse poolest OH-st.

23. Kohandatud hind:

2) 22794,52 * 1,16 = 26441,64 rubla;

4) 14791,92 * 1,16 = 17158,63 rubla.

24. Esimene ja kolmas analoogne objekt erinevad korruste arvu poolest OH-st.

26. Kohandatud hind:

1) 16333,33 * 0,81 = 13230 rubla;

3) 41257,17 * 0,81 = 33418,31 hõõruda.

28. Kaalukoefitsiendi järgi ümber arvutatud maksumus:

1) 13230 * 0,5 = 6615 rubla;

2) 26441,64 * 0,1 = 2644,16 rubla;

3) 33418,31 * 0,3 = 10025,49 rubla;

4) 17158,63 * 0,1 = 1715,86 rubla.

29. Hind kokku rublades. m 2 kohta:

6615 + 2644,16 + 10025,49 +1715,86 = 21000,51 rubla/m2.

Seega on kinnisvara müügihind:

21000,51 * 700 = 14 700 357 rubla.

Järeldus: 700 m2 pindalaga kinnisvara maksumus on 14 700 357 rubla.

4. Kulude hindamine kulupõhise lähenemisviisi alusel

Kulupõhine meetod on hindamismeetodite kogum, mis põhineb hinnatava objekti taastamiseks või asendamiseks vajalike kulude kindlaksmääramisel, võttes arvesse kogunenud kulumist. Lähtudes eeldusest, et ostja ei maksa valmis objekti eest rohkem kui sarnase kasuliku objekti loomise eest.

Kulude meetodi rakendamiseks vajalik teave:

1) palgatase;

2) üldkulude suurus;

3) seadmete kulud;

4) kasumimarginaalid ehitajatele antud piirkonnas;

5) ehitusmaterjalide turuhinnad.

Kulupõhise lähenemisviisi etapid:

1. Maatüki maksumuse arvutamine kõige otstarbekamat kasutust (Sz) arvestades.

2. Asendusmaksumuse või asendusmaksumuse (Svs või Szam) arvutamine.

3. Kogunenud kulumise (kõik tüübid) arvutamine (Cizn):

Füüsiline kulumine – kulumine, mis on seotud objekti töövõime vähenemisega loomuliku füüsilise vananemise ja välismõjude tagajärjel. ebasoodsad tegurid;

Funktsionaalne vananemine - kulumine, mis on tingitud selliste objektide tänapäevastele nõuetele mittevastavusest;

Väline vananemine on kulumine, mis tuleneb väliste majanduslike tegurite muutumisest.

4. Objekti maksumuse arvutamine akumuleeritud amortisatsiooni arvesse võttes: Sleep = Svs - Sizn.

5. Kinnisvara lõpliku maksumuse määramine: Sit = Sz + Son.

Kulupõhise lähenemisviisi eelised:

Uute objektide hindamisel on kõige usaldusväärsem kulupõhine lähenemine. See lähenemisviis on asjakohane või ainus võimalik järgmistel juhtudel:

1) uusehituse maksumuse tehniline ja majanduslik analüüs;

2) olemasoleva rajatise ajakohastamise vajaduse põhjendus;

3) eriotstarbeliste ehitiste hindamine;

4) turu „passiivsete“ sektorite objektide hindamisel;

5) maakasutuse efektiivsuse analüüs;

6) objektikindlustuse probleemide lahendamine;

7) maksuprobleemide lahendamine;

8) muul viisil saadud kinnisasja väärtuste kokkuleppimisel.

Kulupõhise lähenemisviisi puudused:

1. Kulud ei ole alati turuväärtusega võrdsed .

2. Täpsema hindamistulemuse saavutamise katsetega kaasneb kiire tööjõukulude kasv.

3. Hinnatava vara ostmise kulude ja täpselt sama vara uue ehitamise kulude lahknevus, kuna Hindamisprotsessi käigus arvatakse ehitusmaksumusest maha akumuleeritud kulum.

4. Vanade hoonete taastootmise maksumuse arvutamise raskus.

5. Vanade hoonete ja rajatiste kogunenud kulumise määra kindlaksmääramise raskus.

6. Krundi hindamine hoonetest eraldi.

7. Venemaa maatükkide hindamise probleemsus.

5. Saadud tulemuste kooskõlastamine ja vara väärtuse lõpliku väärtuse tuletamine

hindamine kinnisvara maksumus kallis

Reeglina peetakse ühte lähenemisviisi põhiliseks, ülejäänud kaks on vajalikud saadud tulemuste parandamiseks. See võtab arvesse iga lähenemisviisi olulisust ja rakendatavust konkreetses olukorras. Hindamisaktis märgitud hindamisobjekti lõplikku väärtust võib pidada hindamisotstarbel soovitavaks, kui hindamisakti koostamise päevast hindamisobjektiga tehingu tegemiseni ei ole möödunud rohkem kui 6 kuud.

Vara lõplik väärtus tuletatakse erinevate hindamisviiside rakendamise tulemuste võrdluse põhjal. Erinevate lähenemiste ja hindamismeetodite abil saadud tulemuste ühildamiseks kasutatakse hierarhiaanalüüsi meetodit (Hierarchy Analysis Method – HAM).

1. MAI esimene samm on probleemi struktureerimine, leppides tulemustes kokku hierarhia vormis. Kõige rohkem lihtsal kujul hierarhia on üles ehitatud ülevalt, mis esindab probleemi eesmärki, läbi vahetasandite, mis on tavaliselt võrdluskriteeriumiks, kuni madalaima tasemeni, mis üldiselt on alternatiivide kogum.

2. Pärast probleemi hierarhilist taasesitamist koostatakse kriteeriumide võrdlusmaatriks ja arvutatakse kriteeriumide prioriteetide väärtus. Maatriksielement - aij - tähistab hierarhia i elemendi intensiivsust hierarhia j suhtes.

Manifestatsiooni intensiivsust hinnatakse tavaliselt intensiivsuse skaalal vahemikus 1 kuni 9:

1 - võrdne tähtsus;

3 - ühe mõõdukas paremus teisest;

5 - märkimisväärne paremus;

7 - märkimisväärne paremus;

9 - väga tugev ülekaal;

2,4,6,8 - vaheväärtused.

Kui hierarhia ij elementide võrdlemisel on tulemuseks aij = 5, siis aji = 1/5. Võrreldakse madalamal tasemel saadud tulemusi, s.o. alternatiivide komplekt omavahel ja iga valitud kriteeriumi jaoks eraldi.

Iga alternatiivi kaalu lõplik väärtus määratakse, korrutades kohalikud prioriteedid kriteeriumi kõrgemal tasemel sobitamise prioriteediga ja iga elemendi edasise summeerimisega vastavalt elemendi poolt mõjutatud kriteeriumile.

Kinnisvara hindamise tulemuste kooskõlastamine: struktureerimine hierarhia järgi:

A - võime kajastada ostja ja müüja tegelikke kavatsusi.

B - andmete tüüp, kvaliteet, ulatus, mille alusel analüüs tehti.

B - kasutatavate parameetrite ja meetodite võime võtta arvesse turu kõikumisi.

G - meetodite võime võtta arvesse konkreetseid objekti hindamise meetodeid, mis mõjutavad maksumust (suurus, asukoht jne).

Koostatakse sobiv maatriks ja arvutatakse kriteeriumide väärtused.

Seejärel võrreldakse tulemusi iga kriteeriumi madalamal tasemel.

Pärast iga kriteeriumi (A, B, C, D) hindamist arvutatakse iga meetodi kaalude lõplik väärtus. Tulemused on koondatud tabelisse.

tabel 2

Viimane samm kinnisvara hinnas kokkuleppimisel on maksumuse arvutamine valemiga:

C = (DS * HD) + (ZS * XZ) + (SS * XS),

kus DS on tulumeetodil saadud vara väärtus;

ZS - kulumeetodil saadud vara väärtus;

CC - võrdleva lähenemisviisi abil saadud vara väärtus;

Xd, Xs, Xs – iga lähenemise kaal.

C = (16065000 * 0,5) + (14700357 * 0,5) = 15382678,5 hõõruda.

Seega kolme kinnisvara hindamise lähenemisviisi kasutamise ja saadud tulemuste ühtlustamise tulemusena saadakse hinnatava vara väärtus, mis esitatakse hindamisaruandes.

Kulu lõpliku väärtuse järeldusele peab kaasnema eelduste ja piirtingimuste arvestamine, mille määravad kasutatud teabe täielikkus ja usaldusväärsus.

Järeldus

Selles kursuseprojektis uurisime kinnisvara hindamise metoodikat ja hindasime kinnisvara kahe lähenemise abil: tulu ja võrdlev. Tulupõhise lähenemisviisi korral oli 700 m2 suuruse kinnisvara maksumus 16 065 000 rubla ja võrdleva lähenemisviisi korral 14 700 357 rubla. Tulemustes lepiti kokku. Selle tulemusena kujunes hindamisobjekti väärtuseks 15382678,5 rubla.

Bibliograafia

1. Grjaznova A. G., Fedotova M. A. Kinnisvara hindamine: õpik. 2. väljaanne, muudetud. ja täiendav M., 2008. 560 lk.

2. Ivanova E. N. Kinnisvara väärtuse hindamine: õpik. käsiraamat / toim. majandusteaduste doktor teadused, prof. M. A. Fedotova. M., 2007. 344 lk.

Postitatud saidile Allbest.ru

Sarnased dokumendid

Kinnisvara efektiivseima kasutamise analüüs. Hoone maksumuse määramine erinevaid lähenemisviise kinnisvara hindamisele. Kulupõhise, võrdleva tulupõhise lähenemisviisi kasutamine. Kinnisvara väärtuse lõpliku hinnangu koostamine.

kursusetöö, lisatud 29.10.2007

Hindamisobjekti identifitseerimine ja kirjeldus. Võrdlevate, kulu- ja tulumeetodite kasutamine kinnisvara hindamisel. Saadud kulunäitajate koostamine kinnisvara väärtuse lõpphinnanguks ja objekti turuväärtuse määramine.

kursusetöö, lisatud 14.11.2013

Kinnisvara kui hindamisobjekti tunnused. Kinnisvara hindamise käigus määratud väärtuse liigid. Kinnisvara "Hoonete kompleks" väärtuse arvutamine meetodite abil võrdleva, kulu- ja tulumeetodi raames. Ellwoodi tehnika.

kursusetöö, lisatud 14.12.2010

Kinnisvara efektiivseima kasutamise analüüs. Hoone väärtuse määramine kasutades erinevaid kinnisvara hindamise lähenemisviise. Kulu-, võrdlus- ja tulumeetodite kasutamine. Kulunäitajate koostamine lõplikuks kuluhinnanguks.

abstraktne, lisatud 26.03.2014

Põhilised lähenemisviisid kinnisvara väärtuse määramiseks. Objekti turuväärtuse hindamine tulu-, võrdlus-, kulu-meetodite abil. lühike teave hindamisobjekti asukoha kohta. Objektide kogumaksumuse arvutamine.

kursusetöö, lisatud 24.09.2013

Bürookinnisvara väärtuse hindamine. Kolme hindamismeetodi (võrdlus-, tulu- ja kulu-) rakendamise peamised omadused. Maatüki turuväärtuse määramine. Tulemuste kooskõlastamine ja järeldus turuväärtuse kohta.

lõputöö, lisatud 08.04.2012

Kinnisvara väärtuste tüüpide uurimine. Kinnisvara hindamise tehnoloogia. Kinnisvara väärtuse hindamise tulu-, turu- ja kulukäsitluste analüüs. Tulude kapitaliseerimise ja rahavoogude diskonteerimise meetodite tunnused.

kursusetöö, lisatud 06.09.2013

Kinnisvara hindamise kontseptsioon, põhietapid ja meetodid. Kinnisvara (neljatoalise korteri) väärtuse arvutamine, kasutades hindamisel võrdlus-, tulu- ja kululähenemist. Tulu kapitaliseerimine, selle seos jooksva väärtusega.

kursusetöö, lisatud 27.02.2014

Kinnisvara hindamine: hindamise põhimõisted, lähenemisviisid, meetodid, probleemid ja põhimõtted. Turuväärtuse määramine kulude, turu ja tulude lähenemisviisi raames. Soovitused objekti haldamiseks ja turuväärtuse tõstmiseks.

lõputöö, lisatud 15.11.2009

Kinnisvara hindamisel võrdleva lähenemise rakendamise tingimused. Võrdleva lähenemise etapid, selle eelised ja puudused. Kulupõhise lähenemisviisi rakendamiseks vajalik teave. Tulude kapitaliseerimise tüübid. Kapitalisatsioon ja diskontomäär.

2.5.1. Võrdlev lähenemine

Võrdlev lähenemine hindamisele - see on väärtuse hindamise meetodite kogum, mis põhineb hindamisobjekti võrdlemisel selle analoogidega, mille kohta on teave nendega tehtud tehingute hindade kohta.

Võrdleva lähenemisviisi rakendamise tingimused:

1. Objekt ei tohi olla unikaalne.
2. Teave peab olema kõikehõlmav, sealhulgas tehingutingimused.
3. Hinnatava vara võrreldavate analoogide maksumust mõjutavad tegurid peavad olema võrreldavad.

Põhinõuded analoogile:

Analoog sarnaneb hindamisobjektiga põhiliste majanduslike, materiaalsete, tehniliste ja muude omaduste poolest;
- sarnased tehingutingimused.

Võrdlev lähenemisviis põhineb järgmistel põhimõtetel:

asendused;
- tasakaal;
- pakkumine ja nõudlus.

Võrdleva lähenemisviisi etapid:

Turu uuring;
- info kogumine ja õigsuse kontrollimine hinnatava kinnisvara müügiks pakutavate või hiljuti müüdud analoogide kohta;
- valitud analoogide ja hindamisobjekti andmete võrdlemine;
- valitud analoogide müügihindade korrigeerimine vastavalt hindamisobjektist erinevustele;
- hindamisobjekti väärtuse kindlaksmääramine.

Võrdleva lähenemisviisi eelised:

1. Lõplik hind peegeldab tüüpiliste müüjate ja ostjate arvamust.
2. Müügihinnad kajastavad muutusi finantstingimustes ja inflatsioonis.
3. Staatiliselt põhjendatud.
4. Kohandused tehakse võrreldavate objektide erinevuste järgi.
5. Üsna lihtne kasutada ja annab usaldusväärseid tulemusi.

Võrdleva lähenemisviisi puudused:

1. Müügierinevused.
2. Raskused praktiliste müügihindade kohta teabe kogumisel.
3. Tehingu konkreetsete tingimuste kohta teabe kogumise raskus.
4. Sõltuvus turu aktiivsusest.
5. Sõltuvus turu stabiilsusest.
6. Raskused oluliselt erinevate müükide andmete ühildamisel.

2.5.2. Kulusäästlik lähenemine

Kulusäästlik lähenemine- see on hindamismeetodite kogum, mis põhineb hindamisobjekti taastamiseks või asendamiseks vajalike kulude kindlaksmääramisel, võttes arvesse kogunenud kulumist. Lähtudes eeldusest, et ostja ei maksa valmis objekti eest rohkem kui sarnase kasuliku objekti loomise eest.

See lähenemisviis võtab arvesse investori, mitte töövõtja kulusid.

See lähenemisviis põhineb asendamise põhimõttel.

Kulude meetodi rakendamiseks vajalik teave:

Palgatase;
- üldkulude suurus;
- seadmete kulud;
- kasumimäärad ehitajatele antud piirkonnas;
- ehitusmaterjalide turuhinnad.

Kulupõhise lähenemisviisi etapid:

Maatüki maksumuse arvestus kõige otstarbekamat kasutust arvestades (C h);
- hinnatavate hoonete uusehituse kulude arvestus (C ns);
- kogunenud kulumise arvutamine (I n):
- füüsiline halvenemine- kulumine, mis on seotud eseme töövõime vähenemisega loomuliku füüsilise vananemise ja väliste ebasoodsate tegurite mõju tõttu;
- funktsionaalne kulumine- kulumine, mis on tingitud selliste objektide tänapäevastele nõuetele mittevastavusest;
- välist kulumist- kulumine väliste majanduslike tegurite muutumise tagajärjel;
- parenduste maksumuse arvutamine, võttes arvesse kogunenud kulumist: Su = C ns - C i;
- kinnisvara lõpliku maksumuse määramine: C palk = C z + C y.

Kulupõhise lähenemisviisi eelised:

1. Uute objektide hindamisel on kõige usaldusväärsem kulupõhine lähenemine.

2. See lähenemisviis on asjakohane ja/või ainus võimalik järgmistel juhtudel:

Parima ja efektiivseima maatüki analüüs;
- uusehituse ja parenduste tehniline ja majanduslik analüüs;
- avalike, riiklike ja erirajatiste hindamine;
- objektide hindamine mitteaktiivsetel turgudel;
- hindamine kindlustuse ja maksustamise eesmärgil.

Kulupõhise lähenemisviisi puudused:

1. Kulud ei ole alati turuväärtusega võrdsed.
2. Täpsema hindamistulemuse saavutamise katsetega kaasneb kiire tööjõukulude kasv.
3. Erinevus hinnatava kinnisvara soetamise kulude ja täpselt sama kinnisvara uue ehitamise kulude vahel, kuna hindamisprotsessi käigus lahutatakse ehitusmaksumusest akumuleeritud kulum.
4. Vanade hoonete taastootmise maksumuse arvutamise raskus.
5. Vanade hoonete ja rajatiste kogunenud kulumise määra kindlaksmääramise raskus.
6. Krundi hindamine hoonetest eraldi.
7. Venemaa maatükkide hindamise probleemsus.

2.5.3. Sissetulekute lähenemine

Sissetulekute lähenemine põhineb asjaolul, et vara väärtus, millesse kapitali investeeritakse, peab vastama praegusele hinnangule selle kinnisvaraga teenitava tulu kvaliteedi ja kvantiteedi kohta.

Sissetulekute lähenemine on kinnisvara väärtuse hindamise meetodite kogum, mis põhineb sellelt oodatava tulu hetkeväärtuse määramisel.

Peamiseks eelduseks kulu arvutamisel seda lähenemist kasutades on kinnisvara rentimine. Tulude kapitaliseerimine toimub kinnisvarast saadava tulevase tulu teisendamiseks jooksevväärtuseks.

Tulu kapitaliseerimine on protsess, mis määrab tulevase tulu ja objekti praeguse väärtuse vahelise suhte.

Sissetulekupõhise lähenemisviisi põhivalem (IRV - valem):

kus V on vara väärtus,

Olen eeldatav tulu hinnatud kinnisvarast. Tulu viitab tavaliselt netotegevuse tulule, mida kinnisvara on võimeline perioodi jooksul teenima

R – tootlusmäär ehk kasumimäär – on koefitsient ehk kapitalisatsioonimäär.

Kapitalisatsioonikordaja on tulumäär, mis peegeldab suhet tulu ja hinnatava vara väärtuse vahel.

Suurtähti on kahte tüüpi:

Otsene suurtähtede kasutamine;
- tulu kapitaliseerimine kapitali tasuvuse määraga.

Otseses kapitalisatsioonis võetakse arvesse kahte väärtust: aastatulu ja kapitalisatsioonimäär.

Kapitali kasutamise määr- See on kinnisvara turuväärtuse ja selle teenitava puhastulu suhe.

Eeldatav tulu selgub kinnisvara omamise perioodi tulude analüüsimisel.

Allahindlus- liitintressi määr, mida rakendatakse vara kasutamisest tulenevate rahavoogude väärtuse ümberarvutamisel teatud ajahetkel.

Sissetulekumeetodi etapid:

1. Hindamisobjektilt kõigi võimalike laekumiste summa arvutamine.
2. Tegeliku brutotulu arvutamine.
3. Hindamisobjektiga seotud kulude arvutamine:

Tinglikult alaline;
- tinglikult muutuv (operatiivne);
- reservid.

4. Tegevuse puhastulu suuruse määramine.
5. Teisendage eeldatav tulu nüüdisväärtuseks.

Eelmine

8.1. Kulusäästlik lähenemine

8.2. Võrdlev lähenemine

8.3. Sissetulekute lähenemine

8.4. Hindamise etapid

Ukrainas kasutatakse kinnisvara hindamismeetodite klassifikatsiooni, mille järgi need eristuvad kolm peamist lähenemist kinnisvara väärtuse hindamiseks: kulukas, tulus ja võrreldav. Nende põhjal määratakse erinevat tüüpi objekti väärtus – turg, investeering, asendus, asenduskulu jne. Hindamismeetodid sõltuvad kasutatavast lähenemisviisist. Kinnisvara massilise hindamise puhul on eelistatav võrdlev lähenemine, kuna see lähenemine annab meile väga täpsed tulemused maksumuse määramisel. Objektide jaoks ärikinnisvara Peamine on sissetulekute lähenemine. Kulupõhine lähenemine on tüüpiline uute ehitusprojektide puhul.

Kulusäästlik lähenemine

Kulusäästlik lähenemine nähakse ette hinnatava vara täieliku reprodutseerimise või täieliku asendamise maksumuse hindamine, millest on maha arvatud füüsilise, moraalse ja majandusliku amortisatsiooni kulu. Saadud väärtusele lisandub kinnistu kui hoonestamata turuväärtus.

Kulupõhise lähenemisviisi oluline ja keeruline aspekt on kulumise kindlaksmääramine. Amortisatsioon on vara kasulikkuse ja väärtuse kaotus, sõltumata selle põhjustanud põhjustest.

Kinnisvara hindamise kulupõhises lähenemisviisis kasutatakse järgmisi hindamismeetodeid:

Raamatu väärtus;

Asenduskulu;

Asendused.

Raamatupidamise väärtuse meetod(MBS) kasutatakse kinnisvaraobjekti, näiteks ettevõtte kinnisvarakompleksi hinnangulise väärtuse määramiseks üksnes selle bilansiandmete põhjal.

Ettevõtte hinnatava vara hulka kuuluvad põhivara ja investeeringud, varud ja kulud, raha ja muud finantsvarad. Kinnisvara puhul aga:

Põhivara väärtuse määramisel lähtutakse raamatupidamisandmete järgi arvutatud jääkväärtusest hindamise hetkel põhivara amortisatsiooninormide alusel;

Ehitatavad varad ja paigaldamata seadmed on hinnatud bilansilises väärtuses.

Asenduskulu meetod(MVS), nagu ka bilansilise väärtuse meetod, on kulupõhine, keskendudes hindamisobjekti loomisel varem tehtud kulude mahule. Selle rakendamisel on aga võimalik ületada mõned MBS-i hinnangutega seotud puudused.

MBC-skeemi kohane hindamine hõlmab igat tüüpi kulude otsest ümberarvutamist objekti taasloomiseks. See võtab arvesse hetke hinnataset ja hetke majandusolusid. Arvesse lähevad ka personali koolitusega kaasnevad kulud. Praktikas koostatakse MVS-i kasutamisel täielikud kulukalkulatsioonid ja finantsarvutused vastloodud objekti ehitusprojektile ja majandustegevuse toetamisele, mis funktsionaalselt ja parameetriliselt on hinnatava objektiga sama. Seega "taastab" MBC-skeemi kohane arvutus selle objekti otseselt ja määrab sellise taastamise maksumuse.

Asendusmeetod(MZ) on sisult identne ülaltoodud MBC-ga. Erinevus seisneb selles, et asendusmeetodites tunnistatakse rekonstrueeritud objekt finantshinnangute tegemisel hinnatava objekti jaoks adekvaatseks ainult selle funktsionaalse otstarbe ja peamiste funktsionaalsete parameetrite poolest.

Seega, kui asendusmaksumuse meetodite puhul teostame hindamisobjektide terviklike koopiate maksumuse, siis asendusmeetodites töötame neid asendavate funktsionaalsete koopiatega.

Kulupõhine lähenemisviis hõlmab järgmist arvutusalgoritmi.

Kinnistu kogumaksumus = Asendusmaksumuse määramine – Kinnistu igat liiki amortisatsiooni arvestus + Maatüki turuväärtus.

1. Asendusmaksumuse määramise põhimeetodid kinnisvara (asenduskulu):

- kulumeetod hõlmab projekteerimis- ja hinnangudokumentatsiooni andmete kasutamist ning ettekirjutavate korrigeerivate ümberarvestustegurite (deflaatorite) süsteemi kasutamist alates 1984. aasta hindadest kuni praeguste hindadeni, mida piirkondlikud keskused soovitavad ehituse hinnakujunduseks;

- ressursi meetod hinnang põhineb hoonete ja rajatiste põhielementide mahu või massi, ehitusmaterjalide kulu määramisel, nende materjalide (või konstruktsioonielementide) maksumuse arvutamisel praegustes piirkondlikes turuhindades, millele järgneb ehituse maksumuse lisamine. tööjõud, masinate ja mehhanismide käitamine, muud tööd ja kulud;

- modulaarne meetod kuluhinnang seisneb kogu ehitus- ja paigaldustööde mahu jagamises suurteks osadeks (mooduliteks): kaevetööd, vundamendid, seinad, põrandad, katusetööd jne. Moodulmeetodit on soovitatav kasutada ligikaudse hinnangu andmiseks, kui puuduvad esialgne teave; ühiku võrdlev meetod (ühikuhinna meetod), milles mõõtühiku korrigeeritud maksumus korrutatakse hinnatava objekti ühikute arvuga. See on lihtsaim viis;

- komponentide lagunemise meetod põhineb kinnisvara komponentide tuvastamisel ja nende korrutamisel koondkulunäitajatega. Komponendid võivad olla: vundament, seinad ja vaheseinad, põrandad (katted), katusekate, põrandad, avad, viimistlustööd, inseneriseadmed, tööjõukulud. Integreeritud näitajaid saab arvutada 1 m 3, 1 m 2, 1 lineaarse kohta. m, 1 normo-h jne;

- kvantitatiivne küsitlusmeetod seisneb vastvalmivaks, s.o nagu uuesti ehitatavaks hinnatava objekti ehitamiseks objektide kaupa ja koondkalkulatsioonide koostamises;

Hinnatava objekti kalkulatsiooni koostamisel kasutatakse ühtseid standardeid ja hindu, ehitus- ja paigaldustööde hinnaindekseid, SNiP-sid ja muud sellistel juhtudel vajalikku dokumentatsiooni.

2. Kinnisasja amortisatsiooni määramine. Hindamistegevuses võetakse kulumeetodit kasutades peamise vara väärtust mõjutava tegurina amortisatsioon.

3. Maa väärtuse lisamine asenduskulule. See toiming on puhtalt matemaatiline, mis põhineb maa maksumuse liitmisel asendusmaksumusega, võttes arvesse amortisatsiooni, et saada objekti kogumaksumus.

Kinnisvara asukoha turuväärtuse hindamine hõlmab järgmist:

Omandiõigus maale;

Füüsilised omadused maatükk;

Andmed maatüki suhte kohta keskkond;

Hinnatavat ala iseloomustavad majanduslikud tegurid.

Selle teabe allikateks võivad olla linna, rajooni maakomisjonid ja maatehinguid registreerivad asutused; hüpoteeklaenu andvad organisatsioonid, hindamis- ja kinnisvarafirmad, mis on spetsialiseerunud maatehingutele.

Kinnisvara hindamisel kulukäsitluse vaatenurgast keskendutakse kõikide hinnatavaga sarnase objekti ehitamiseks vajalike materjalikulude kogusummale. Sellel lähenemisviisil on suurim kaal unikaalsete, aga ka piiratud turuga kinnisvaraobjektide väärtuse määramisel.

Võrdlev lähenemine

Võrdlev lähenemisviis põhineb turu müügianalüüsil ja seda kasutatakse enamiku kinnisvara väärtustamiseks turumajandus. See põhineb turuinfol, mis on hindajale hõlpsasti kättesaadav ja võimaldab saada lihtsa, loogilise hinnangu kinnisvara hinna kohta.

See lähenemisviis põhineb asendamise põhimõttel, mis ütleb, et kui saadaval on mitu sarnase sobivusega kaupa või teenust, siis see, millel on parim madal hind, on suurima nõudlusega ja kõige laiema levikuga.

Üksikud müügihinnad erinevad sageli turuhinna normist tulenevalt tehingupoolte motivatsioonist, nende teadmise tingimustest ja/või tehingutingimustest. Kuid valdaval enamusel juhtudel peegeldavad üksikute tehingute hinnad turu suunda. Kui teave on saadaval piisava arvu võrreldavate müükide ja nimekirjade kohta antud turul, on lihtne kindlaks teha hinnasuundumusi, mis on kinnisvara turuväärtuse parem näitaja. Võrreldava müügi lähenemine on üldiselt eelistatud meetod kinnisvara turuväärtuse hindamisel. Kulude ja tulude lähenemisviisidel põhinevad hinnangud on suure vea tõenäosusega.

Võrdlusmeetod(MS) on klassikaline meetod ja põhineb olemasoleva hinnainfo vahetul kasutamisel varasemalt sooritatud sarnaste tehingute kohta kinnisvaraobjektidega, mis on sarnased hindamiseks mõeldud ja sarnastel tingimustel.

Võrdlusmeetodi mõte on koguda tehingustatistikat kinnisvaraturu sektorites, süstematiseerida ja tagada analoogide valik. Siis on objekti nõutav hindamine turul identsete objektide müügihind (üürimäär) samadel tehingutingimustel ja lähitulevikus. Ja hindamise kvaliteet sõltub sellest, kui täielik ja usaldusväärsus on anda hindajale teavet sarnaste objektidega sarnastel tingimustel sarnaste tehingute kohta.

Võrdlusmeetodi rakendamisel on peamiseks raskuseks täpse info puudumine: pretsedendibaas, kinnisvaraobjektidega tehingute arv on väike ja pealegi pole tegelikult täiesti identseid objekte.

Võrdlevat lähenemist kasutades valitakse esmalt välja hinnatavaga sarnane kinnisvara teadaoleva turuhinnaga; Pärast nende tehniliste ja majanduslike parameetrite võrdlemist registreeritakse erinevused ja tehakse kuluvormis vastavad kohandused ning määratakse kindlaks baaskulu. Kuna kõigis vaadeldavates parameetrites pole kahte absoluutselt identset kinnisvaraobjekti, siis tekib vajadus korrigeerida võrdlusobjektide müügihindu.

Põhiliste arvutustoimingute jada on toodud allpool (joonis 8.1).

1. Võrdlevate andmete kogumine. Otsige infot sarnase kinnisvara müügi kohta. Peab olema teave objekti 1 m 2 pinna maksumuse, tehingu kuupäeva, objekti asukoha, tehingu tingimuste ja muude näitajate kohta, mida hindaja vajalikuks peab.

2. Õppimispakkumised. Tehingu ja müügitingimuste kohta teabe õigsuse kontrollimine.

3. Ajutised kohandused. Teave mitu aastat tagasi toimunud tehingute kohta. Kõrge inflatsiooni tingimustes on vaja teada tehingu täpset kuupäeva, et andmeid analüüsides korrektiive teha.

4. Erinevuste kohandamine võrreldavate omaduste jaoks Võrreldavate omaduste erinevuste määramine.

Riis. 8.1. Üldalgoritm võrdleva meetodi rakendamiseks kinnisvaraobjektide hindamisel

Seega on selle meetodiga määratud vara väärtus võrdne sarnase kinnisvara kaalutud keskmise hinnaga muudatustega, võttes arvesse selle erinevust hinnatavast kinnisvarast:

A = C p ±ΣK cor, (8.1)

Kus C p - sarnase objekti müügihind (sarnaste analoogide komplekt);

Σ Kcor - paranduskorrigeerimise summa

5. Kinnisvara väärtuse kohta otsuse tegemine.

Eelmises etapis saadud tulemuste põhjal arvutatakse vara väärtus, leides korrigeerimiste abil iga võrreldava objekti kohta saadud tulemuste aritmeetilise keskmise.

Võrdlev lähenemine annab väärtuse määramisel väga täpsed tulemused, kuid selle rakendatavus on vähearenenud kinnisvaraturuga piirkondades piiratud.

Sissetulekute lähenemine

Tulupõhine lähenemine (erinevalt võrdlevast ja kulupõhisest lähenemisviisist) on suunatud kinnisvara kohta andmete hankimisele investori vaatenurgast. Tulumeetodi rakendamisel võetakse arvutuste aluseks tulu, mida kinnisvara ärilisel otstarbel kasutamisel tulevikus eeldatavasti teenib. Selle lähenemisviisi aluseks on tulevase tulu hetkeväärtuse määramine, mida kinnisvara omanik saab hinnatava vara ärilisest kasutamisest.

Sissetulekute lähenemisviis hõlmab tulevaste tuluvoogude teisendamist nende nüüdisväärtuseks.Üldine arvutusalgoritm tulu hindamise lähenemisviisi kasutamisel hõlmab viie toimingu sooritamist.

1. Tulevase brutotulu määramine. Tuginedes organisatsiooni viimase 3 aasta tulude ja kulude aastabilansi andmetele, määrab hindaja brutotulu. See määrab:

Potentsiaalne brutotulu, st tulu, mida rajatis võib teenida aastal, kui pind on täielikult hõivatud, enne tegevuskulude mahaarvamist;

Tegelik brutotulu, mis põhineb potentsiaalsel brutotulul, millest lahutatakse sissenõudmiskahjud ja lisatakse varalt saadav täiendav tulu (näiteks äritegevusest kinnistul või selle sees).

2. Tehingukulude lahutamine. Hindaja analüüsib objekti funktsionaalse sobivuse säilitamiseks ja brutotulu laekumise tagamiseks vajalikke tegevuskulusid, mis kajastuvad organisatsiooni bilansis.

3. Puhas (tegevus)tulu määramine ja korrigeerimine. Puhastulu korrigeerimine sõltub ettevõtjast.

Puhaskasumis ei ole arvesse võetud laenu teenindamise kulusid ja amortisatsioonikulusid.

4. Hindamise ja firmaväärtuse kordaja. Firmaväärtus (Oxfordi sõnaraamat inglise keeles) on määratletud kui „ettevõtte müüja poolt ostjale üle antud eelised; klientide või klientide loend, mida tunnustatakse ettevõtte väärtuse eraldi elemendina.

5. Kinnisvara lõpliku maksumuse määramine. Sel juhul saab kasutada tulu kapitaliseerimise meetodeid (otsene kapitaliseerimine), diskonteeritud rahavoogusid ja jääktehnikaid.

Raha väärtuse kvantitatiivseid muutusi ajas määratletakse läbi liitintressi funktsioonid.

Põhilised hindamismeetodid

1. Otsene suurtähtede kasutamise meetod kasutatakse siis, kui prognoositakse püsivat või sujuvalt muutuvat tulu. See meetod põhineb kapitalisatsioonimäära (kapitalisatsioonikordaja) määramisel, mis võtab arvesse nii hinnatava vara ekspluateerimisest saadavat puhaskasumit kui ka selle soetamiseks kulutatud kapitali hüvitamist.

Tulu kapitaliseerimine - See on protsess, mis määrab seose tulevase sissetuleku ja objekti hetkeväärtuse vahel. Allpool on sissetulekupõhise lähenemisviisi põhivalem:

C = BH/K või V =I/R,(8.2.)

kus: C (V) - vara väärtus;

BH (I) - eeldatav tulu hinnatavast kinnisvarast. Tulu viitab tavaliselt tegevuse puhastulule, mida kinnisvara on võimeline teatud perioodi jooksul teenima;

K (R) – tootlus- või kasumimäär – on koefitsient ehk kapitalisatsioonimäär.

Suurtähtede määr – normaalne ma d oho jah, kajastades tulu ja hindamisobjekti väärtuse vahelist suhet.

Suurtähtede kasutamise määr – See on kinnisvara turuväärtuse ja selle teenitava puhastulu suhe. Kapitali määra arvutamiseks on ka teisi meetodeid:

A) otsese sobitamise meetod seisneb hinnatava objekti võrdlemises analoogobjektiga. Võrreldakse objektide põhiomadusi, mille alusel valitakse välja analoogsed objektid.

Väärtusobjekti kapitalisatsiooni määr võetakse samaväärseks analoogse objekti määraga või arvutatakse paljude analoogsete objektide puhul aritmeetilise keskmise alusel;

b) seotud investeeringute meetod (omakapital ja võõrkapital) kasutatakse kinnisvara ostmiseks nii laenu- kui ka omakapitali abil:

Laenatud vahendite kapitalisatsioonimäär (hüpoteeklaenu konstant) määratakse iga-aastaste võlateenimaksete ja hüpoteeklaenu põhisumma suhtega;

Aktsiakapitali kapitalisatsioonimäär (omakapitalisatsioonimäär). Üldine kapitalisatsioonimäär määratakse selle komponentide kaalumisel proportsionaalselt võla- ja omakapitali summaga investeeritud kapitali kogusummas. Laenukapitali komponent on defineeritud kui hüpoteegi konstandi ja laenukapitali summa suhte korrutis investeeritud kapitali kogusummasse;

V) seotud investeerimismeetod (maa ja hooned) kasutatakse juhul, kui on võimalik täpselt arvutada kapitalisatsioonimäärad iga kinnisvarakompleksi komponendi kohta: hoone ja maa. Meetodi põhiolemus seisneb maa ja sellel seisva hoone kaalutud kapitalisatsioonimäärade määramises. Kapitalisatsioonimäärade kaalumine toimub sõltuvalt nende komponentide osatähtsusest kinnisvarakompleksi kogumaksumuses;

G) Ellwoodi meetod on seotud investeeringute (võlg ja omakapital) modifitseeritud meetod, mis võtab arvesse investeerimisperioodi kestust ja kinnisvara väärtuse muutusi ajas:

Ro = Y e - M * C, (8.3.)

Kus Ro - kogu kapitalisatsiooni määr $

Y on omakapitali tootlus;

M - osa laenukapitalist;

KOOS - Ellwoodi hüpoteegi suhe;

e) kumulatiivne meetod võtab kapitalisatsioonimäära korrigeerimisel arvesse investeerimisinvesteeringutega seotud riske, ebatõhusat investeeringute juhtimist, fondide madalat likviidsust jne. Lisaks kapitaliinvesteeringu intressidena kasumi saamisele võib see arvesse võtta ka arvestama investeeritud kapitali tagasimaksmise (tagasi) aega, s.o. saadud määrale tuleb lisada kapitali taastamise määr. See arvutatakse ühe ja aastate arvu suhtena.

Meetodi olemus on järgmine: määr jagatakse osadeks ja kui kõigi selle komponentide väärtused on teada, siis summeerimise teel on võimalik saada kapitalisatsioonimäär.

Otsese kapitaliseerimise meetod põhineb asjaolul, et kinnisvara kasutamisest saadav tulu ja selle müügist saadav tulu kapitaliseeritakse hetkeväärtusesse, milleks saab vara väärtus.

Üldvalem vara väärtuse määramiseks otsese kapitaliseerimise meetodil on järgmine:

Kdoh = BH/Ccap, (8.4.)

Kus K doh - hinnatava objekti maksumus;

BH- neto sissetulek;

Korgiga kapitalisatsiooni määr.

2.Diskonteeritud rahavoo meetod hõlmab varalt tulu laekumise kestuse kindlaksmääramist, rahavoogude suuruse prognoosimist; diskontomäära määramine. Seda kasutatakse siis, kui sissetulekute muutuste dünaamika on oluline või need muutused on ebaregulaarsed.

Diskontomäär on liitintress, mida kasutatakse tulevaste maksete nüüdisväärtuse arvutamisel. Määramiseks kasutatakse erinevaid meetodeid: ehitamine, alternatiivsete investeeringute võrdlus, eraldamine, monitooring.

A. Ehitusmeetod lähtub eeldusest, et diskontomäär on vaid riski funktsioon ja seda saab defineerida kui kõikide kinnisvara omandamise, käitamise ja muude toimingutega seotud riskide summat.

B. Keskmiselt alternatiivsete investeeringute võrdlemise meetod seisneb säte, et sarnaste riskidega projektidel peavad olema sarnased diskontomäärad.

IN. Valikumeetod eeldab, et diskontomäär arvutatakse sooritatud tehingute andmete põhjal. D. Kasutades jälgimismeetod, kinnisvaraturu jälgimise põhjal on võimalik ennustada muutusi kinnisvara tõenäolises tasuvuses, mille tulemused avalikustatakse ametlikult. See analüüs võimaldab tuvastada alternatiivsete investeeringute tasuvuse trende.

3. Jääkide tehnika meetod hõlmab tulu kapitaliseerimist, mis on seotud ainult kinnisvarasse investeeritud vahendite ühe komponendiga, samas kui teiste komponentide väärtus on teada.

Kinnisvara väärtust arvestatakse järgmises järjekorras.

1. Teadaoleva maksumusega komponendi investeeringute kaasamiseks vajalik perioodi tulu osa arvutatakse kapitalisatsioonimäära korrutamisel väärtusega.

2. Teisele komponendile (teadmata) jääva tulu suurus määratakse, lahutades kogutulust esimesele komponendile langev tulu.

3. Teise komponendi väärtus määratakse leidele kuuluva tulu jagamisel vastava kapitalisatsioonimääraga.

4. Vara väärtus määratakse teadaoleva komponendi väärtuse ja teadmata komponendi arvestusliku väärtuse liitmise teel.

Põhineb üldised ideed tulupõhise lähenemisviisi kohta võib iga üksiku kinnisvara puhul kasutada üht või teist hindamispõhimõtete ja -meetodite rühma, olenevalt selle hindamise eesmärgist. Näiteks, tulu lähenemine maa hindamisel hõlmab selliste põhimõtete ja meetodite kasutamist, mis võimaldavad hinnata maatükki eeldatava tulu alusel. Need on ootuste, nõudluse, pakkumise, asendamise ja otsese kapitaliseerimise, tulu diskonteerimise ja tulude tasakaalu meetodid.

Hindamise etapid

Kinnisvara hindamise protsessi saab jagada kuueks etapiks.

1. Eesmärgi määratlemine ja ülesande püstitamine, kokkuleppe sõlmimine.

Kinnisvarahinnangu kasutamise eesmärgi määramine võimaldab täpsemalt näidata, kes on hindamistulemuste kasutaja. Asjakohase kvalifitseeritud kasutaja tuvastamine, kellele aruanne on mõeldud, ja aruande kasutamise piiramine ainult määratud osapooltega vähendab tõenäosust, et korrigeerija vastutab kahjude eest nende nõuete eest, kellele aruanne ei ole mõeldud.

Kinnisvara turuväärtuse arvutamise erinevad eesmärgid nõuavad erinevate hindamismeetodite ja -meetodite väljatöötamist või laiemat kasutamist.

2. Hindamiskava. Kui hindamise olemus on mõistetud ja fikseeritud, määrab hindaja võimalikud lahendused. Sel eesmärgil töötatakse välja uurimisprogramm, mis saab teise etapi, "hindamisplaani" enda aluseks ja sisaldab teatud jada mitmete probleemide lahendamiseks:

- hindamise struktureerimine omadus on see, et hindaja uurib kõigepealt ühised tegurid väärtus piirkondlikul tasandil, seejärel liigub edasi konkreetsete väärtustegurite juurde kohalikul ja segmendi tasandil ning keskendub lõpuks konkreetsetele teguritele, mis mõjutavad hinnatava ala ja sellel asuva kinnisvara väärtust;

- hindamiskava näeb ette tasu vajalikku teavet, kinnisvaraturu konkreetse segmendi töötlemine ja tuvastamine, kuhu hinnatav vara kuulub; nõudluse, võimalike konkurentide ja ostjate (kasutajate) määramine; võrreldavate objektide parameetrite, võimalike kasutajate isikuomaduste, finantseerimise turutingimuste analüüs;

TO kinnisvara hindamise lähenemisviiside täpsustamine. Sest õige valik tuleb kindlaks määrata lähenemisviisid, et need vastaksid asjakohasele olukorrale. On selge, et riigiasutuste nõuded hindamisele võivad erineda eraomanike nõuetest. Näiteks kinnisvarakomplekside erastamisel ei domineeri mitte majanduslikud, vaid sotsiaalsed või poliitilised nõuded.

3. Info kogumine ja kinnitamine. Hindaja järelduste usaldusväärsus sõltub andmetest, mida ta oma töös kasutas. Seetõttu peab hindaja koguma teavet, mis toetab aruandes või analüüsis tehtud järeldusi. Vara hindamisel on oluline sellega tutvuda ja sellega kaasnevad seadusest tulenevad õigused välja selgitada, kuna kliendil võib olla ainult üüriõigus või piiratud kasutusõigus, omada vaid teatud osa ühisrendi- ja seltsingus, vara võib olla koormatud hüpoteegiga, võib esineda seaduslikke piiranguid.

4. Kinnisvara hindamise lähenemisviisi valimine. Süsteemne lähenemine erinevate kinnisvaraobjektide väärtuse määramisel hõlmab kolme peamist: kulu, tulu ja võrdlev, millest igaüks kasutab ühtset hindamispõhimõtete kogumit.

5. Erinevate lähenemisviiside abil saadud tulemuste ühtlustamine. Tuleb veel kord rõhutada, et koordineerimine ei ole kulude, tulude ja võrdlevate lähenemisviiside abil saadud tulemuste mehaaniline keskmistamine, vaid loogiliste arutluste, järelduste ja otsuste vormistamise protsess.

6. Kinnisvara hindamise tulemuste aruanne. Hindaja koostab oma leidude ja järelduste kohta aruande, mille seejärel esitab kliendile. Olenevalt lepingutingimustest võib see aruanne olla tüüpvormil koostatud lihtkiri või üksikasjalik kirjalik aruanne. Igal juhul ei tohi see olla mitmetähenduslik ega eksitav.