Pristupi i metode procjene nekretnina. Obvezni uvjeti za procjenu nekretnine Pristupi procjeni nekretnine

U procjeni vrijednosti nekretnina postoje tri općeprihvaćena pristupa određivanju vrijednosti: troškovni, tržišni i prihodovni. Svaki pristup ima svoje utvrđene metode, tehnike i postupke.

Otkriva se konceptualna sličnost pristupa procjeni različitih imovinskih objekata. U isto vrijeme, vrsta predmeta koji se ocjenjuje određuje značajke specifičnih metoda koje proizlaze iz specifičnih problema ocjenjivanja svojstvenih, u pravilu, samo ove vrste vlasništvo.

Isplativi pristup

Troškovni pristup je skup metoda za procjenu vrijednosti predmeta, koji se temelji na određivanju troškova potrebnih za reprodukciju ili zamjenu predmeta, uzimajući u obzir njegovu istrošenost.

Troškovni pristup pretpostavlja da su troškovi potrebni za stvaranje imovine koja se procjenjuje u postojećem stanju ili za njezinu reprodukciju potrošačka svojstva, odgovaraju tržišnoj vrijednosti ovog objekta. Troškovni pristup vam omogućuje da izračunate trošak izgradnje objekta u tekućim cijenama (na datum vrednovanja) umanjen za ukupnu akumuliranu (ukupnu) amortizaciju.

1. Obračun troška stjecanja ili dugoročnog zakupa slobodnog i raspoloživog zemljišta u svrhu njegovog optimalnog korištenja;
2. Procjena zamjenskog troška procijenjene građevine. Izračun troška zamjene temelji se na izračunu troškova ponovne izrade predmetnog predmeta, na temelju trenutnih cijena i uvjeta proizvodnje sličnih predmeta na određeni datum;
3. Utvrđivanje količine fizičke, funkcionalne i vanjske istrošenosti nekretnine;
4. Procjena visine poslovne dobiti (dobit investitora);
5. Izračun konačne vrijednosti predmeta procjene prilagođavanjem zamjenskog troška za istrošenost, nakon čega se dobivena vrijednost povećava za trošak zemljišne čestice.

Dohodovni pristup

Određivanje tržišne vrijednosti nekretnine dohodovnim pristupom temelji se na načelu očekivanja. U skladu s tim načelom, tipični investitor, odnosno kupac nekretnine, kupuje je u očekivanju budućih prihoda od korištenja. S obzirom na to da postoji izravan odnos između veličine ulaganja i koristi od komercijalne uporabe objekta ulaganja, vrijednost nekretnine definira se kao vrijednost prava na primanje prihoda koje ostvaruje, drugim riječima, vrijednost objekta nekretnine definira se kao trenutna vrijednost budućih prihoda koje će ostvariti predmet procjene.

Glavne faze postupka procjene u ovom pristupu:

1. Izrada prognoze budućih prihoda od iznajmljivanja procijenjenih površina za razdoblje vlasništva i na temelju dobivenih podataka utvrđivanje potencijalnog bruto prihoda (PVI) koji se izračunava prema formuli (1):

PVD=S x Na, (1)

gdje je S površina koja se iznajmljuje, m2.

Na - cijena najma po 1 m2.

3. Utvrđivanje, na temelju analize tržišta, gubitaka od neiskorištenosti prostora i kod naplate zakupnine, izračun stvarnog bruto dohotka (DVI). Dugoročno vlasnik u pravilu nema mogućnost stalnog iznajmljivanja 100% površine zgrade. Gubici najamnine nastaju zbog premale popunjenosti nekretnine i neplaćanja najamnine od strane beskrupuloznih stanara. Stupanj nepopunjenosti imovine koja donosi prihod karakterizira koeficijent nedovoljne iskorištenosti, određen omjerom količine nezakupljenog prostora i količine ukupna površina dati u najam. Izračun stvarnog bruto dohotka (DVI) provodi se prema formuli (2):

DVD = PVD * Kz * Ks, (2)

gdje je DVD stvarni bruto prihod,

PVP - potencijalni bruto prihod,

Kz - faktor iskorištenja prostora,

Kc - koeficijent naplate.

Treba napomenuti da je na gore navedeni način obračunatom DVD-u potrebno pribrojiti i druge prihode ostvarene radom objekta osim plaćanja najma (primjerice, za korištenje dodatnih usluga - parking i sl.) .

4. Izračun troškova poslovanja nekretnine koja se procjenjuje, koji se temelji na analizi stvarnih troškova njenog održavanja i/ili tipičnih troškova na određenom tržištu. Troškovi mogu biti uvjetno fiksni (porez na imovinu, premije osiguranja, plaćanja za zemljišna parcela), uvjetno - varijable (komunalne usluge, struja radovi na obnovi, plaće osoblja za održavanje itd.), troškovi zamjene (troškovi periodične zamjene brzo trošnih konstruktivnih elemenata zgrade).

Dakle, izračunata vrijednost operativni troškovi oduzima se od DVD-a, a dobivena brojka je neto operativni prihod (NOI).

5. Preračun neto prihoda iz poslovanja u sadašnju vrijednost objekta.

Postupak procjene nekretnine počinje njezinim pregledom. Prije početka pregleda preporučljivo je upoznati se s dostupnom tehničkom dokumentacijom objekta, kao i obaviti razgovor sa stručnjacima tehničke službe zadužene za rad objekta.

Komparativni pristup

Nužan preduvjet za primjenu metoda tržišnog pristupa je dostupnost informacija o transakcijama sa sličnim nekretninama (usporedivim po namjeni, veličini i lokaciji) koje su se dogodile pod usporedivim uvjetima (vrijeme transakcije i uvjeti financiranja transakcije) .

Komparativni pristup temelji se na tri temeljna principa vrednovanja nekretnina: ponudi i potražnji, supstituciji i doprinosu. Na temelju ovih načela vrednovanja nekretnina, tržišni pristup koristi niz kvantitativnih i kvalitativnih metoda za izolaciju komparatora i mjerenje prilagodbi tržišnih podataka za usporedive nekretnine kako bi se modelirala vrijednost nekretnine koja se procjenjuje.

Glavno načelo tržišnog pristupa procjeni vrijednosti nekretnina je načelo supstitucije, koje kaže da potencijalni kupac neće za nekretninu platiti cijenu koja premašuje s njegovog stajališta troškove stjecanja slične nekretnine.

Glavne poteškoće u primjeni metoda tržišnog pristupa povezane su s neprozirnošću ruskog tržišta nekretnina. U većini slučajeva stvarne cijene transakcija nekretnina nisu poznate. S tim u vezi, pri provođenju procjene često se koriste cijene ponuda za predmete koji se prodaju.

Metoda usporedbe prodaje utvrđuje tržišnu vrijednost nekretnine na temelju analize nedavnih prodaja usporedivih nekretnina koje su slične veličine i namjene predmetnoj nekretnini. Ova metoda određivanja vrijednosti pretpostavlja da će tržište odrediti cijenu za nekretninu koja se procjenjuje na isti način kao i za usporedive, konkurentne nekretnine. Kako bi primijenili metodu usporedbe prodaje, stručnjaci koriste niz načela vrednovanja, uključujući i načelo supstitucije.

Primjena metode usporedbe prodaje sastoji se od uzastopnog provođenja sljedećih koraka:

1. Detaljno istraživanje tržišta radi dobivanja pouzdanih informacija o svim čimbenicima vezanim uz objekte usporedive korisnosti;
2. Određivanje odgovarajućih jedinica usporedbe i provođenje komparativne analize za svaku jedinicu;
3. Usporedba predmeta vrednovanja s odabranim objektima usporedbe radi korigiranja njihovih prodajnih cijena ili isključivanja s popisa uspoređenih;
4. Dovođenje niza prilagođenih pokazatelja vrijednosti usporedivih objekata na tržišnu vrijednost nekretnine koja se procjenjuje.

Uredi za nekretnine, državni izvori, vlastite baze podataka, publikacije itd. mogu se koristiti kao izvori informacija o tržišnim transakcijama nekretnina.

Nakon odabira jedinice usporedbe potrebno je utvrditi glavne pokazatelje odnosno elemente usporedbe pomoću kojih se može modelirati vrijednost objekta kroz potrebne prilagodbe kupoprodajnim cijenama usporedivih nekretnina.

U procjeniteljskoj praksi, prilikom utvrđivanja vrijednosti nekretnine, identificiraju se sljedeći glavni elementi usporedbe: prenesena prava na nekretnini, uvjeti financijskih obračuna pri kupnji nekretnine, uvjeti prodaje (čistoća transakcije), vrijeme prodaje, uvjeti financijske nagodbe pri kupnji nekretnine, uvjeti prodaje (čistoća transakcije), vrijeme prodaje, uvjeti financijske namire pri kupnji nekretnine. funkcionalna namjena objekta, lokacija, pogodnost pristupnih cesta, površina objekta, tehničko stanje i stupanj završne obrade prostora.

Ova metoda je najučinkovitija za redovito prodane objekte. Kvantitativne i kvalitativne metode koriste se za identifikaciju elemenata za mjerenje prilagodbi.

Kvantitativne metode uključuju:

· Analiza uparenih prodaja (uspoređuju se dvije različite prodaje kako bi se odredila prilagodba za jednu usporednu stavku);
· statistička analiza (metoda se temelji na korištenju matematičke statistike za provođenje korelacijske i regresijske analize);
· analiza sekundarnog tržišta (ovom se metodom utvrđuje visina usklađenja na temelju podataka koji nisu izravno povezani s predmetom vrednovanja ili objektom usporedbe) i dr.

Kvalitativne metode uključuju:

klasifikacijska (komparativna) analiza (metoda je slična analizi uparenih prodaja, osim što se prilagodbe ne izražavaju u postocima ili novčanim iznosima, već u kategorijama neizrazite logike);

analiza distribucije (usporedne prodaje se raspoređuju u silaznom redoslijedu primjerenosti, zatim se utvrđuje mjesto objekta vrednovanja u nizu usporednih prodaja).

Usklađivanje rezultata

Završna faza procjene je usklađivanje rezultata dobivenih različitim metodama u okviru korištenih pristupa. Svrha takvog odobrenja je dobivanje konačnog ukupnog troška.

Tri pristupa vrednovanju neovisna su jedan o drugome, iako se svaki temelji na istim ekonomskim načelima. Na idealnom (otvorenom i konkurentnom) tržištu, sva bi tri pristupa trebala rezultirati istom količinom vrijednosti. Međutim, većina tržišta je nesavršena; ponuda i potražnja nisu u ravnoteži. Potencijalni korisnici mogu biti pogrešno informirani, a proizvođači mogu biti neučinkoviti. Iz ovih i drugih razloga pristupi mogu proizvesti različite vrijednosne pokazatelje koje procjenitelj međusobno uspoređuje tijekom postupka odobravanja.

Kao što je navedeno u Federalnim standardima vrednovanja (FSO br. 1), metoda usklađivanja koju je odabrao procjenitelj, kao i sve prosudbe, pretpostavke i informacije koje je procjenitelj koristio prilikom usklađivanja rezultata moraju biti opravdani.

Najpoželjnija opcija za provođenje postupka usklađivanja dobivenih rezultata radi dobivanja konačne vrijednosti troška smatra se ponderirano usrednjavanje. Procjenitelj odvaguje u kojoj mjeri ovaj ili onaj pristup odgovara svrsi procjene predmetnog objekta, jesu li provedeni izračuni potkrijepljeni tržišnim podacima, proturječe li im, te se u donošenju konačnog zaključka više oslanja na vrijednost pokazatelj koji se dobiva na temelju najidealnijeg od svih pristupnih gledišta.

U procjeni vrijednosti nekretnina postoje tri općeprihvaćena pristupa određivanju vrijednosti: troškovni, tržišni i prihodovni. Svaki pristup ima svoje utvrđene metode, tehnike i postupke. Otkriva se konceptualna sličnost pristupa procjeni različitih imovinskih objekata. Istodobno, vrsta predmeta koji se vrednuje određuje značajke pojedinih metoda koje proizlaze iz specifičnih problema vrednovanja svojstvenih, u pravilu, samo ovoj vrsti imovine.

Isplativi pristup

Troškovni pristup vrednovanju nekretnina temelji se na usporedbi troškova stvaranja objekta nekretnine s troškom procijenjenih ili usporedivih objekata. Pristup se temelji na proučavanju mogućnosti investitora pri kupnji nekretnine i temelji se na principu supstitucije, koji kaže da kupac, uz dužnu opreznost, neće platiti nekretninu više od onoga što bi koštalo dobivanje odgovarajućeg građevinskog zemljišta. te u dogledno vrijeme bez značajnijih zastoja izgraditi objekt slične namjene i kvalitete.

Glavne faze postupka procjene u ovom pristupu:

1. Obračun troška stjecanja ili dugoročnog zakupa slobodnog i raspoloživog zemljišta u svrhu njegovog optimalnog korištenja;

2. Procjena zamjenskog troška procijenjene građevine. Izračun troška zamjene temelji se na izračunu troškova ponovne izrade predmetnog predmeta, na temelju trenutnih cijena i uvjeta proizvodnje sličnih predmeta na određeni datum.

3. Utvrđivanje količine fizičke, funkcionalne i vanjske istrošenosti nekretnine;

4. Procjena visine poslovne dobiti (dobit investitora);

5. Izračun konačne vrijednosti predmeta procjene prilagođavanjem zamjenskog troška za istrošenost, nakon čega se dobivena vrijednost povećava za trošak zemljišne čestice.

Troškovni pristup najprikladniji je pri ocjeni objekata koji su nedavno pušteni u rad, on dovodi do najuvjerljivijih rezultata u slučaju dovoljno opravdanog troška zemljišne čestice i neznatnog akumuliranog trošenja i poboljšanja. Troškovni pristup je legitiman pri procjeni troška planiranih objekata, objekata posebne namjene i druge imovine, čije se transakcije rijetko sklapaju na tržištu, a može se koristiti u vrednovanju za potrebe osiguranja. Ovakav pristup prilikom procjene objekata koji su predmet rekonstrukcije omogućuje utvrđivanje hoće li se troškovi izgradnje nadoknaditi povećanjem poslovnih prihoda ili prihodima od prodaje imovine. Korištenjem troškovnog pristupa u ovom slučaju izbjegava se rizik prekomjernog kapitalnog ulaganja.

Također, troškovni pristup koristi se za potrebe oporezivanja imovine pravnih i fizičkih osoba, prilikom oduzimanja nekretnina, radi analize najbolje i najučinkovitije uporabe zemljišne čestice.

Utvrđivanje vrijednosti zemljišne čestice

Sukladno čl. 35 Građanskog zakonika Ruske Federacije, kada se vlasništvo nad zgradom, strukturom, strukturom koja se nalazi na tuđem zemljištu prenese na drugu osobu, ona stječe pravo korištenja odgovarajućeg dijela zemljišne čestice koju zgrada zauzima, građevine, građevine i potrebne za njihovo korištenje, pod istim uvjetima i u istom iznosu kao i prijašnji vlasnik.

Od svih metoda vrednovanja zemljišta od presudnog je značaja metoda usporedne analize prodaje.

Zamjenski trošak izgradnje nekretnine koja se procjenjuje izračunava se po tekućim cijenama kao nove (bez uzimanja u obzir akumulirane amortizacije) iu odnosu na datum procjene. Osnova za utvrđivanje zamjenskog troška je obračun troškova vezanih uz izgradnju objekta i njegovu isporuku kupcu. Ovisno o redoslijedu knjiženja ovih troškova u trošku građenja, uvriježeno je razlikovati izravne i neizravne troškove.

Izravni troškovi izravno su vezani uz građenje (troškovi materijala, plaće građevinskih radnika, troškovi građevinskih strojeva i mehanizama itd.). Neizravni troškovi su troškovi koji nisu izravno povezani s gradnjom (naknade projektantskim i procjeniteljskim organizacijama, troškovi ulaganja u zemljište, troškovi marketinga, osiguranja i oglašavanja itd.). Dobit nositelja projekta odražava troškove upravljanja i organizacije građenja, općeg nadzora i poslovne rizike povezane s razvojem. Dobit poduzetnika utvrđuje se kao dio dobiti od prodaje predmeta. Bez obzira na visinu kamata i pripadajuću osnovicu (komponentu vrijednosti imovine), iznos poslovne dobiti ostaje nepromijenjen.

Glavni izvor usporednih podataka o trošku nekretnina su ugovori o građenju za građenje objekata sličnih onoj koja se procjenjuje. Osim toga, procjenitelji dizajna obično održavaju vlastite baze podataka o trenutnim cijenama za gotove kuće, poslovne zgrade, stanovi, hoteli, trgovačke zgrade i industrijske zgrade. Trenutno u Rusiji postoji sustav standarda i razina cijena određenih odgovarajućim indeksima cijena.

Pod utjecajem različitih prirodnih i funkcionalnih čimbenika, izgrađeni objekti gube svoje izvedbene kvalitete i uništavaju se. Osim toga, na tržišnu vrijednost objekta utječu vanjski ekonomski utjecaji iz neposredne okoline i promjene u tržišnom okruženju. Istodobno se razlikuje fizičko trošenje (gubitak izvedbenih svojstava), funkcionalno starenje (gubitak tehnološke usklađenosti i vrijednosti zbog znanstvenog i tehnološkog napretka), vanjsko ili ekonomsko trošenje (promjene atraktivnosti objekt u smislu promjena u vanjskom okruženju i gospodarskoj situaciji u regiji). Sve zajedno, ove vrste trošenja čine akumulirano trošenje, koje će biti razlika između troška zamjene predmeta i troška reprodukcije (zamjene) vrednovanog predmeta.

Najpotpuniji i najpouzdaniji izvor informacija o tehničkom stanju zgrade ili strukture su materijali iz prirodnog istraživanja. Prvi uvjet za provođenje takvih istraživanja trebao bi biti točno određivanje funkcionalne namjene predmeta koji se procjenjuje: uporaba za namjeravanu svrhu ili s promjenom tehnoloških i funkcionalnih parametara. U ovom slučaju potrebno je prikazati granice promjena opterećenja i utjecaja na nosive konstrukcije zgrada.

Drugi uvjet za provođenje istraživanja je dobivanje potpunih podataka o prirodnim i klimatskim parametrima i specifičnim čimbenicima koji utječu na područje na kojem se objekt nalazi i njihovim promjenama u procesu čovjekovih aktivnosti.

Tržišni pristup

Primjena metode usporedbe prodaje sastoji se od uzastopnog provođenja sljedećih koraka:

1. detaljno istraživanje tržišta radi dobivanja pouzdanih informacija o svim čimbenicima relevantnim za objekte usporedive korisnosti;

2. utvrđivanje odgovarajućih jedinica usporedbe i provođenje komparativne analize za svaku jedinicu;

3. usporedbu predmeta vrednovanja s odabranim objektima usporedbe radi usklađivanja njihovih prodajnih cijena ili isključivanja s popisa onih koji se uspoređuju;

4. dovođenje određenog broja usklađenih pokazatelja vrijednosti usporedivih objekata na tržišnu vrijednost nekretnine koja se procjenjuje.

Uredi za nekretnine, državni izvori, vlastite baze podataka, publikacije itd. mogu se koristiti kao izvori informacija o tržišnim transakcijama nekretnina.

Ova metoda je najučinkovitija za redovito prodane objekte.

Kvantitativne i kvalitativne metode koriste se za identifikaciju elemenata za mjerenje prilagodbi.

Kvantitativne metode uključuju:

· Analiza uparenih prodaja (uspoređuju se dvije različite prodaje kako bi se odredila prilagodba za jednu usporednu stavku);

· statistička analiza (metoda se temelji na korištenju matematičke statistike za provođenje korelacijske i regresijske analize);

· analiza sekundarnog tržišta (ovom se metodom utvrđuje visina usklađenja na temelju podataka koji nisu izravno povezani s predmetom vrednovanja ili objektom usporedbe) i dr.

Kvalitativne metode uključuju:

· klasifikacijska (komparativna) analiza (metoda je slična analizi uparenih prodaja, osim što se prilagodbe ne izražavaju u postocima ili novčanim iznosima, već u kategorijama neizrazite logike);

· analiza distribucije (usporedne prodaje se raspoređuju prema padajućem redoslijedu primjerenosti, zatim se utvrđuje mjesto objekta vrednovanja u nizu usporednih prodaja).

Dohodovni pristup

Prednost dohodovnog pristupa u odnosu na troškovni i tržišni pristup je u tome što bolje odražava ideju investitora o nekretnini kao izvoru prihoda, odnosno ova kvaliteta nekretnine se uzima u obzir kao glavni faktor određivanja cijene . Glavni nedostatak dohodovnog pristupa je taj što se, za razliku od druga dva pristupa, temelji na prognoziranim podacima.

Glavne faze postupka procjene u ovom pristupu:

1. Izrada prognoze budućih prihoda od iznajmljivanja procijenjenih površina za razdoblje vlasništva i na temelju dobivenih podataka utvrđivanje potencijalnog bruto prihoda (PVI) koji se izračunava prema formuli 1.1:

PVD = S * Ca, (1.1)

S - površina za iznajmljivanje, m²;

Sa - cijena najma po 1 m2.

2. Utvrđivanje, na temelju analize tržišta, gubitaka od neiskorištenosti prostora i kod naplate zakupnine, izračun stvarnog bruto dohotka (DVI). Dugoročno vlasnik u pravilu nema mogućnost stalnog iznajmljivanja 100% površine zgrade. Gubici najamnine nastaju zbog premale popunjenosti nekretnine i neplaćanja najamnine od strane beskrupuloznih stanara. Stupanj nepopunjenosti imovine koja donosi prihod karakterizira koeficijent neiskorištenosti, određen omjerom količine neiznajmljenog prostora i količine ukupne površine koja se iznajmljuje.

Izračun stvarnog bruto dohotka (DVI) provodi se prema formuli 1.2:

DVD = PVD * Kz * Ks, (1.2)

DVD - stvarni bruto prihod;

PVP - potencijalni bruto prihod;

Kz - faktor iskorištenja prostora;

Kc - koeficijent naplate.

3. Izračun troškova poslovanja nekretnine koja se procjenjuje, koji se temelji na analizi stvarnih troškova njenog održavanja i/ili tipičnih troškova na određenom tržištu. Troškovi mogu biti uvjetno fiksni (porez na imovinu, premije osiguranja, plaćanja za zemljište), uvjetno varijabilni (komunalije, rutinski popravci, plaće osoblja za održavanje itd.), troškovi zamjene (troškovi periodične zamjene dotrajalih strukturnih komponenti). elementi).

Stoga se procijenjeni operativni troškovi oduzimaju od DV, a dobivena brojka je neto operativni prihod (NOI).

4. Preračun neto prihoda iz poslovanja u sadašnju vrijednost objekta.

Metoda izravne kapitalizacije je metoda za određivanje tržišne vrijednosti dohodovnog objekta, koja se temelji na izravnom pretvaranju najtipičnijeg prihoda prve godine u vrijednost dijeljenjem s koeficijentom kapitalizacije dobivenim na temelju analize tržišnih podataka. o omjeru neto dobiti i vrijednosti imovine slične vrednovanom predmetu, dobivenoj ekstrakcijom tržišne metode. Ovu zapadnu klasičnu verziju metode izravne kapitalizacije, u kojoj se koeficijent kapitalizacije izvlači iz tržišnih transakcija, praktički je nemoguće primijeniti u ruskim uvjetima zbog poteškoća u prikupljanju informacija (najčešće su uvjeti i cijene transakcija povjerljive informacije ). Na temelju toga u praksi je potrebno koristiti algebarske metode za konstruiranje omjera kapitalizacije, koje omogućavaju odvojenu ocjenu stope povrata na kapital i stope povrata.

Treba napomenuti da je metoda izravne kapitalizacije primjenjiva na vrednovanje postojeće imovine koja ne zahtijeva velika kapitalna ulaganja u popravke ili rekonstrukciju na datum vrednovanja.

Pošaljite svoj dobar rad u bazu znanja jednostavno je. Koristite obrazac u nastavku

Studenti, diplomanti, mladi znanstvenici koji koriste bazu znanja u svom studiju i radu bit će vam vrlo zahvalni.

Objavljeno na http://www.allbest.ru/

Uvod

Procjena vrijednosti nekretnina je od interesa prije svega za kategorije objekata kojima se aktivno trguje na tržištu kao samostalni proizvod. Trenutno u Rusiji je:

· apartmani i sobe;

· prostori i zgrade za urede i trgovine;

· prigradske stambene zgrade sa zemljištem (vikendice i dače);

· prazne zemljišne čestice namijenjene razvoju ili za druge namjene (u bliskoj budućnosti);

· skladišni i proizvodni prostori.

Osim toga, nekretnine su u pravilu dio imovinskog kompleksa poduzeća i organizacija (osobito onih koji se privatiziraju) i značajno utječu na njihovu vrijednost. Postoje i druge kategorije nekretnina čije tržište još nije formirano.

Na procjenu objekta utječu različiti uvjeti i njihove kombinacije. Primjer klasifikacijskih obilježja.

Podrijetlo:

1. Prirodni (prirodni) objekti.

2. Umjetni objekti (građevine).

Svrha:

1. Prazne zemljišne parcele (za izgradnju ili druge namjene).

2. Prirodni kompleksi (naslage) za njihovu eksploataciju.

3. Građevine.

· Za stanovanje.

· Za ured.

· Za trgovinu i usluge uz naplatu.

· Za industriju.

· Ostali.

Skala:

1. Kopnene mase.

2. Odvojene zemljišne čestice.

3. Kompleksi zgrada i građevina.

4. Stambena zgrada.

5. Jednostambena stambena zgrada (kuća, vikendica).

6. Odjeljak (ulaz).

7. Pod u presjeku.

8. Stan.

9. Soba.

10. Ljetna kućica.

11. Kompleks upravnih zgrada.

12. Zgrada.

13. Prostorije ili dijelovi zgrada (dijelovi, etaže).

Spremno za uporabu:

1. Gotovi predmeti.

2. Zahtijeva rekonstrukciju ili velike popravke.

3. Zahtijeva završetak izgradnje.

1. Metodologija procjene vrijednosti nekretnina

Metoda vrednovanja nekretnine može se podijeliti u faze:

1. faza. Definiranje problema vrednovanja nekretnina

Procjena vrijednosti nekretnine je utvrđivanje vrijednosti nekretnine u skladu s navedenom svrhom, postupkom procjene i etičkim zahtjevima procjenitelja. Utvrđivanje svrhe procjene vrijednosti nekretnine u početku je temelj za odabir metoda procjene vrijednosti te sukladno tome ima značajan utjecaj na rezultat procjene. Zatim se određuje vrsta troška koja je nužna u skladu s ciljem.

U tržišnim uvjetima postoje različite vrste vrijednost imovine:

1) tržišna - to je najvjerojatnija cijena za prodaju objekta na konkurentnom i otvorenom tržištu uz svjesno i racionalno djelovanje u interesu kupca i prodavatelja, koji su dobro informirani i nisu pod pritiskom izvanrednih okolnosti;

2) ulaganje - to je trošak predmeta koji se procjenjuje za određenog investitora; povećanje tržišne vrijednosti nekretnine kao rezultat ulaganja;

3) likvidacijska vrijednost - to je vrijednost prinudne prodaje; identična je tržišnoj vrijednosti, ali je ograničena vremenskim okvirom procjene, marketinškim istraživanjem i promocijom na tržištu, koji su nužni za postizanje najbolje cijene;

4) katastarska - je tržišna vrijednost nekretnine utvrđena u postupku državnog katastarskog vrednovanja, utvrđena metodama masovne procjene, odnosno, ako je metodom masovne procjene nemoguće utvrditi tržišnu vrijednost, tržišna vrijednost utvrđena pojedinačno za određenu nekretninu u skladu sa zakonodavstvom o poslovima procjene.

Činjenica državne registracije nastanka i prijenosa prava na nekretninu potvrđuje se izdavanjem potvrde, a na dokumentima koji izražavaju sadržaj transakcije stavlja se poseban natpis. Sam postupak registracije svodi se na upisivanje podataka o pravima na svaku nekretninu i njezinim parametrima u Jedinstveni državni registar.

Utvrđuje se datum procjene - kalendarski datum od kojeg se utvrđuje vrijednost predmeta procjene.

Formuliraju se ograničavajući uvjeti - navodi u izvješću koji opisuju prepreke ili okolnosti koje utječu na procjenu vrijednosti nekretnine

Faza 2. Izrada plana i ugovora za procjenu vrijednosti nekretnina

1. Utvrđuju se izvori informacija, metode procjene vrijednosti nekretnina te se zatim izrađuje plan rada.

2. Troškovi provođenja procjene nekretnine se zbrajaju i dogovara novčana nagrada za provođenje procjene nekretnine.

3. Sastavlja se ugovor o procjeni vrijednosti nekretnine.

3 pozornici. Prikupiti analizu podataka o nekretnini

Prikupljanje i obrada sljedećih podataka i dokumentacije:

1) posjedovne isprave, podaci o opterećenosti predmeta procjene pravima drugih osoba;

2) podaci računovodstvo i izvješćivanje u vezi s predmetom ocjenjivanja;

3) podatke o tehničkim i pogonskim svojstvima predmeta koji se ocjenjuje;

4) podatke potrebne za utvrđivanje kvantitativnih i karakteristike kvalitete predmet procjene radi utvrđivanja njegove vrijednosti, kao i druge podatke u vezi s predmetom procjene;

5) analizu tržišta kojem predmet vrednovanja pripada, trenutna stanja i trendove, kao i izbor analoga predmeta vrednovanja i njegovu opravdanost;

6) pregled dobra i pripadajućeg područja, opis pravnog statusa dobra, fizičke i ekonomske karakteristike, položaj;

7) analiza i obrada informacija.

Faza 4. Analiza najboljeg i najučinkovitijeg korištenja nekretnina

1. Analiza najboljeg i najučinkovitijeg korištenja kako već izgrađenog, tako i navodno slobodnog zemljišta.

2. Pravna valjanost odabrane mogućnosti korištenja, fizička izvedivost i financijska izvedivost.

3. Utvrđivanje najveće vrijednosti nekretnine.

5 edodirnite. Izračun procijenjene vrijednosti nekretnine na temelju tri pristupa:

1) dohodovni pristup;

2) komparativni pristup;

3) troškovni pristup.

Faza 6. Koordinacija rezultata procjene nekretnine

Faza 7. Pisanje izvješća o procjeni

Izrada dokumenta koji sadrži obrazloženje mišljenja procjenitelja o vrijednosti nekretnine.

2. Vrednovanje na temelju dohodovnog pristupa

Dohodovni pristup temelji se na činjenici da vrijednost imovine u koju je uložen kapital mora odgovarati trenutnoj procjeni kvalitete i kvantitete prihoda koju ta nekretnina može ostvariti. Kapitalizacija dohotka je proces koji određuje odnos između budućeg dohotka i trenutne vrijednosti objekta. Osnovna formula za dohodovni pristup je:

C = BH / K ili V = 1 / R,

gdje je C (V) trošak nekretnine;

BH (I) - očekivani prihod od imovine koja se procjenjuje. Prihod se obično odnosi na neto operativni prihod koji nekretnina može generirati tijekom određenog razdoblja;

K (R) - stopa povrata ili profita - je koeficijent ili stopa kapitalizacije. Omjer kapitalizacije je stopa povrata koja odražava odnos između prihoda i vrijednosti imovine koja se procjenjuje.

Stopa kapitalizacije je omjer tržišne vrijednosti imovine i neto prihoda koji ona stvara.

Diskontna stopa je složena kamatna stopa koja se primjenjuje prilikom preračunavanja u određeni trenutak vremenska vrijednost novčanih tokova koji proizlaze iz korištenja imovine.

Model kapitalizacije dohotka

Faze dohodovnog pristupa:

1. Izračun bruto prihoda od korištenja objekta na temelju analize trenutnih stopa i tarifa na tržištu najma za usporedive objekte.

2. Procjena gubitaka od nepotpune zauzetosti (iznajmljivanja) i nenaplaćene najamnine vrši se na temelju analize tržišta i prirode njegove dinamike u odnosu na nekretninu koja se procjenjuje. Ovako izračunati iznos oduzima se od bruto dohotka, a dobivena brojka je stvarni bruto dohodak.

3. Obračun troškova vezanih uz predmet procjene:

Operativni (održavanje) - troškovi rada objekta;

Fiksni - troškovi servisiranja obveza (kamate na kredite, amortizacija, porezi itd.);

Pričuve su troškovi nabave (zamjene) pribora za nekretninu.

4. Utvrđivanje iznosa neto prihoda od prodaje objekta.

5. Izračun omjera kapitalizacije.

Dohodovni pristup procjenjuje sadašnju vrijednost nekretnine kao sadašnju vrijednost budućih novčanih tokova, tj. odražava:

1) kvalitetu i količinu prihoda koje imovina može donijeti tijekom svog vijeka trajanja;

2) rizici karakteristični za objekt koji se procjenjuje i regiju.

Dohodovni pristup koristi se za određivanje:

1) investicijska vrijednost, budući da potencijalni investitor neće platiti veći iznos za objekt od sadašnje vrijednosti budućih prihoda od tog objekta;

2) tržišna vrijednost.

20 opcija.

Nekretnina je zgrada. Površine 700 m2. Faktor neiskorištenosti 15% potencijalnog bruto prihoda (GPR). Cijena najma 300 rub / m2. Operativni troškovi - 25% stvarnog bruto prihoda (AVG). Stopa kapitalizacije 10%. Odredite vrijednost imovine.

1. PVD = A*S*12,

gdje je PPV potencijalni bruto prihod;

A - stopa najma;

S je površina nekretnine.

PVD = 300 * 700 * 12 = 2 520 000 rub.

2. DVD = PVD (1 - k nedovoljno opterećenje),

gdje je DVD stvarni bruto prihod;

k underload - koeficijent podopterećenja.

DVD = 2520000 * (1 - 0,15) = 2142000 rub.

3. CHOD = DVD - ILI,

gdje je NOR neto poslovni prihod;

ILI = 0,25 * DVD = 0,25 * 2142000 = 535500 rub. - troškovi poslovanja.

CHOD = 2142000 - 5355000 = 1606500 rub.

4. C = CHOD / R k,

gdje je C trošak nekretnine;

Rk - omjer kapitalizacije.

C = 1606500 / 0,1 = 16065000 rub.

Zaključak: trošak procijenjenog objekta površine 700 m2 iznosi 16 065 000 rubalja.

3. Procjena vrijednosti nekretnina na temelju komparativnog pristupa

Komparativni pristup vrednovanju je skup metoda za procjenu vrijednosti koji se temelji na usporedbi objekta nekretnine s njegovim analogima, za koje su dostupni podaci o cijenama transakcija s njima. Uvjeti za primjenu komparativnog pristupa vrednovanju nekretnina:

1. Objekt ne smije biti jedinstven.

2. Informacije moraju biti sveobuhvatne, uključujući uvjete transakcija.

3. Čimbenici koji utječu na trošak usporedivih analoga imovine koja se procjenjuje moraju biti usporedivi.

Komparativni pristup temelji se na načelima:

Zamjene;

ravnoteža;

Ponuda i potražnja.

Faze komparativnog pristupa vrednovanju nekretnina:

1. faza.

Istraživanje tržišta - provodi se analiza stanja i kretanja tržišta, a posebno segmenta kojem pripada predmet procjene; identificiraju se nekretnine koje su najusporedive s onom koja se procjenjuje i koje su relativno nedavno prodane.

Faza 2.

Prikupljanje i provjera točnosti informacija o predloženim za prodaju ili nedavno prodanim analogima imovine koja se procjenjuje; usporedba analognih objekata s objektom koji se ocjenjuje.

Faza 3.

Usklađivanje prodajnih cijena odabranih analoga u skladu s razlikama u odnosu na predmet vrednovanja.

Faza 4.

Utvrđivanje vrijednosti objekta procjene vrijednosti nekretnine ugovaranjem usklađenih cijena analognih objekata. Usporedni objekti moraju pripadati istom segmentu i transakcije s njima moraju se provoditi pod uvjetima tipičnim za ovaj segment:

1. tijekom razdoblja izlaganja. Razdoblje izlaganja - vrijeme u kojem je predmet na tržištu;

2. o neovisnosti subjekata transakcije. Neovisnost znači da se transakcije ne sklapaju po tržišnoj cijeni ako prodavatelj i kupac:

Povezani su;

Predstavnici su holdinga i samostalne podružnice;

Imaju različitu međuovisnost i obostrani interes; transakcije se provode s predmetima opterećenim kolateralom ili drugim obvezama;

Bavi se prodajom nekretnina umrlih osoba i sl.;

3. o motivaciji ulaganja koja se utvrđuje:

Investitori imaju slične motive;

Slično najboljem i najučinkovitijem korištenju objekata; stupanj dotrajalosti građevine.

Glavni kriteriji za odabir analognih objekata pri procjeni nekretnina:

1. Pravo vlasništva na nekretninama. Korekcija prava vlasništva razlika je između tržišne najamnine i najamnine po ugovoru jer se puno vlasništvo utvrđuje prema tržišnoj najamnini i dostupnom trenutnom financiranju.

2. Uvjeti financiranja transakcije. Ako su uvjeti financiranja transakcije netipični, potrebna je temeljita analiza, na temelju koje se vrši izmjena.

3. Uvjeti prodaje i vrijeme prodaje.

4. Lokacija.

5. Fizičke karakteristike.

Usklađivanje s usporedivim prodajama potrebno je za određivanje konačne vrijednosti predmetne nekretnine. Izračun i prilagodbe provode se na temelju logične analize prethodnih izračuna, uzimajući u obzir značajnost svakog pokazatelja. Najvažnije je točno odrediti faktore korekcije (vidi sl. 1)

Slika 1

Postotna usklađivanja provode se množenjem prodajne cijene analognog predmeta ili njegove jedinice usporedbe s koeficijentom koji odražava stupanj razlika u karakteristikama analognog predmeta i predmeta koji se procjenjuje. Ako je procijenjeni objekt bolji od usporedivog analoga, tada se cijeni potonjeg dodaje faktor povećanja; ako je lošiji, dodaje se faktor smanjenja.

Prilagodbe troškova:

a) apsolutne izmjene jedinice usporedbe mijenjaju cijenu prodanog analognog predmeta za određeni iznos, koji se procjenjuje na razlici u karakteristikama analognog predmeta i predmeta koji se procjenjuje. Pozitivno usklađivanje provodi se ako je vrednovani objekt bolji od usporedivog analoga, negativno usklađivanje ako je lošiji;

b) novčane korekcije cijene prodanog analognog predmeta u cjelini mijenjaju je za određeni iznos, na koji se procjenjuju razlike u karakteristikama. Kumulativne postotne prilagodbe određuju se množenjem svih pojedinačnih postotnih prilagodbi.

Dodatak u obliku općeg grupiranja obično se koristi na razvijenom tržištu nekretnina gdje postoji veliki broj prodajni Kumulativno usklađivanje se vrši unutar identificirane grupe usporedivih stvari.

Redoslijed izmjena i dopuna:

1. Prilagodba za uvjete financiranja

2. Prilagodba za posebne uvjete prodaje.

3. Prilagodba za vrijeme prodaje.

4. Ispravak za lokaciju.

5. Korekcija fizičkih karakteristika.

Prednosti usporedbePrihodi pri procjeni nekretnine:

1. Konačna cijena odražava mišljenje tipičnih prodavača i kupaca.

2. Prodajne cijene odražavaju promjene financijskih uvjeta i inflacije.

3. Statički opravdano.

4. Prilagodbe se rade za razlike između objekata koji se uspoređuju.

5. Prilično jednostavan za korištenje i daje pouzdane rezultate.

Nedostaci komparativnog pristupakod procjene nekretnine:

1. Razlike u prodaji.

2. Poteškoće u prikupljanju informacija o praktičnim prodajnim cijenama.

3. Poteškoće u prikupljanju informacija o specifičnim uvjetima transakcije.

4. Ovisnost o tržišnoj aktivnosti.

5. Ovisnost o stabilnosti tržišta

6. Poteškoće u usklađivanju podataka o značajno različitim prodajama.

Nekretnina je zgrada. Površine 700 m2. Vrsta prava: vlasništvo. Uvjeti financiranja tipični su tržišni uvjeti. Korekcija za cjenkanje 10%. Lokacija - južni mikrodistrikt. država uređenje interijera imanje je izvrsno. Pogodnost lokacije je na prvom mjestu. Etažni položaj - podrum. Odredite prodajnu cijenu nekretnine.

stol 1

Metoda usporedbe prodaje

Naziv parametra	Objekt procjene
Prodajna cijena, rub.
Površina, m2
Trošak, rub./m2
Vrsta zakona	Vlastiti
Podešavanje
Prilagođena cijena, rub.
Uvjeti financiranja	Tipično tržište
Podešavanje
Prilagođena cijena, rub.
Uvjeti prodaje	Tipično
Podešavanje
Prilagođena cijena, rub.
Prilagodba za cjenkanje
Prilagođena cijena, rub.
Mjesto	Južni mikrodistrikt	Južni mikrodistrikt	Južni mikrodistrikt	Južni mikrodistrikt
Podešavanje
Prilagođena cijena, rub.
Stanje unutarnje obrade
Podešavanje
Prilagođena cijena, rub.
Pogodnost lokacije	1. linija	1. linija	2. linija		2. linija
Podešavanje
Prilagođena cijena, rub.
Broj etaža
Podešavanje
Prilagođena cijena, rub.
Težinski koeficijent
Preračunati trošak, rub.
Ukupna cijena, rub./m2

Izrada kalkulacija:

3 .Određivanje troška u rubljima. po m 2:

1) 10000000 / 675 = 14841,81 rub./m2;

2) 12 000 000 / 730 = 61 438,36 rubalja / m2;

3) 40000000 / 941 = 42507,97 rub./m2;

4) 4500000 / 644 = 6987,58 rub./m2.

Budući da su vrsta prava, uvjeti financiranja i uvjeti prodaje za nekretninu i njene analoge isti, koeficijent usklađivanja je nula, što znači da cijena po m 2 ostaje ista.

13. Prilagodba za pregovaranje:

1) 14814,14 - (14814,81 * 0,1) = 13333,33 rubalja;

2) 16438,36 - (16438,36 * 0,1) = 14794,52 rubalja;

3) 42507,97 - (42507,97 * 0,1) = 38357,17 rubalja;

4) 6987,58 - (6987,58 * 0,1) = 6288,82 rubalja.

15. Položaji OH i četvrtog analognog objekta su različiti.

16. Definicija prilagodbe:

72,435 / 67,13 = 1,08.

17. Prilagođena cijena:

4) 6288,82 * 1,08 = 6791,92.

18. Stanje unutarnje obrade svih analognih objekata razlikuje se od unutarnjeg stanja obrade OH. Prvi i treći analog su u dobrom stanju, drugi i četvrti su u grubom stanju.

20. Prilagođena cijena:

1) 13333,33 + 3000 = 16333,33 rubalja;

2) 14794,52 + 8000 = 22794,52 rubalja;

3) 38257,17 +3000 = 41257,17 rubalja;

4) 6791,92 + 8000 = 14791,92 rubalja.

21. Drugi i četvrti analogni objekti razlikuju se od OH u pogledu pogodnosti lokacije.

23. Prilagođena cijena:

2) 22794,52 * 1,16 = 26441,64 rubalja;

4) 14791,92 * 1,16 = 17158,63 rubalja.

24. Prvi i treći analogni objekt razlikuju se po katnosti od OH.

26. Prilagođena cijena:

1) 16333,33 * 0,81 = 13230 rubalja;

3) 41257,17 * 0,81 = 33418,31 rub.

28. Trošak preračunat težinskim koeficijentom:

1) 13230 * 0,5 = 6615 rubalja;

2) 26441,64 * 0,1 = 2644,16 rubalja;

3) 33418,31 * 0,3 = 10025,49 rubalja;

4) 17158,63 * 0,1 = 1715,86 rubalja.

29. Ukupna cijena u rub. po m 2:

6615 + 2644,16 + 10025,49 +1715,86 = 21000,51 rub./m2.

Dakle, prodajna cijena nekretnine je:

21000,51 * 700 = 14 700 357 rubalja.

Zaključak: trošak nekretnine s površinom od 700 m2 iznosi 14 700 357 rubalja.

4. Procjena troškova temeljena na troškovnom pristupu

Troškovni pristup skup je metoda vrednovanja temeljenih na određivanju troškova potrebnih za obnovu ili zamjenu predmeta koji se procjenjuje, uzimajući u obzir akumulirano trošenje. Na temelju pretpostavke da kupac neće platiti više za gotov objekt nego za stvaranje objekta slične korisnosti.

Podaci potrebni za primjenu troškovnog pristupa:

1) visinu plaće;

2) iznos režijskih troškova;

3) troškovi opreme;

4) profitne marže za graditelje u određenoj regiji;

5) tržišne cijene građevinskog materijala.

Faze troškovnog pristupa:

1. Izračun troška zemljišne parcele uzimajući u obzir najučinkovitije korištenje (Sz).

2. Izračun troška zamjene ili troška zamjene (Svs ili Szam).

3. Izračun akumuliranog trošenja (sve vrste) (Cizn):

Fizičko trošenje - trošenje povezano sa smanjenjem performansi predmeta kao rezultat prirodnog fizičkog starenja i utjecaja vanjskih nepovoljni faktori;

Funkcionalna zastarjelost - istrošenost zbog neusklađenosti sa suvremenim zahtjevima za takve objekte;

Vanjska zastarjelost je istrošenost koja je posljedica promjena vanjskih ekonomskih čimbenika.

4. Izračun troška objekta uzimajući u obzir akumuliranu amortizaciju: Sleep = Svs - Sizn.

5. Određivanje konačnog troška nekretnine: Sit = Sz + Sin.

Prednosti troškovnog pristupa:

Kod vrednovanja novih objekata najpouzdaniji je troškovni pristup. Ovaj pristup je primjeren ili jedino moguć u sljedećim slučajevima:

1) tehničko-ekonomsku analizu troškova novogradnje;

2) opravdanost potrebe ažuriranja postojećeg objekta;

3) procjena građevine posebne namjene;

4) prilikom procjene objekata u "pasivnim" sektorima tržišta;

5) analizu učinkovitosti korištenja zemljišta;

6) rješavanje problema osiguranja predmeta;

7) rješavanje poreznih problema;

8) kod ugovaranja vrijednosti nekretnine dobivene na drugi način.

Nedostaci troškovnog pristupa:

1. Troškovi nisu uvijek jednaki tržišnoj vrijednosti .

2. Pokušaji postizanja točnijeg rezultata procjene praćeni su brzim povećanjem troškova rada.

3. Nesrazmjer između troškova kupnje nekretnine koja se procjenjuje i troškova novogradnje potpuno iste nekretnine, jer Tijekom postupka procjene, akumulirana amortizacija se oduzima od troška izgradnje.

4. Poteškoće izračunavanja troškova reprodukcije starih zgrada.

5. Poteškoće u određivanju količine akumulirane istrošenosti starih zgrada i građevina.

6. Odvojena procjena zemljišne čestice od zgrada.

7. Problematičnost procjene zemljišnih parcela u Rusiji.

5. Usklađivanje dobivenih rezultata i izvođenje konačne vrijednosti vrijednosti nekretnine

procjena nekretnine koštati skupo

U pravilu se jedan od pristupa smatra osnovnim, druga dva su potrebna za ispravljanje dobivenih rezultata. Pri tome se uzima u obzir značaj i primjenjivost svakog pristupa u konkretnoj situaciji. Konačna vrijednost predmeta vrednovanja navedena u izvješću o vrednovanju može se smatrati preporučenom za potrebe vrednovanja ako od datuma sastavljanja izvješća o vrednovanju do datuma transakcije s predmetom vrednovanja nije prošlo više od 6 mjeseci.

Konačna vrijednost nekretnine je izvedena na temelju usporedbe rezultata primjene različitih pristupa vrednovanju. Metoda analize hijerarhije (HAM) koristi se za usklađivanje rezultata dobivenih korištenjem različitih pristupa i metoda evaluacije.

1. Prvi korak MAI je strukturiranje problema, dogovaranje rezultata u obliku hijerarhije. U većini u jednostavnom obliku hijerarhija se gradi od vrha, koji predstavlja cilj problema, preko srednjih razina, koje su obično kriterij usporedbe, do najniže razine, koja je općenito skup alternativa.

2. Nakon hijerarhijske reprodukcije problema, konstruira se matrica usporedbe kriterija i izračunava se vrijednost prioriteta kriterija. Element matrice - aij - predstavlja intenzitet elementa hijerarhije i u odnosu na hijerarhiju j.

Intenzitet manifestacije obično se procjenjuje na ljestvici intenziteta u rasponu od 1 do 9:

1 - jednaka važnost;

3 - umjerena nadmoć jednog nad drugim;

5 - značajna nadmoć;

7 - značajna nadmoć;

9 - vrlo jaka nadmoć;

2,4,6,8 - srednje vrijednosti.

Ako je pri usporedbi elemenata hijerarhije ij rezultat aij = 5, tada je aji = 1/5. Uspoređuju se rezultati dobiveni na nižoj razini, tj. skup alternativa međusobno i za svaki odabrani kriterij posebno.

Konačna vrijednost težine svake alternative određena je množenjem lokalnih prioriteta s prioritetom podudaranja kriterija na višoj razini i daljnjim zbrajanjem za svaki element u skladu s kriterijem na koji element utječe.

Koordinacija rezultata procjene vrijednosti nekretnina: strukturiranje po hijerarhiji:

A - sposobnost odražavanja stvarnih namjera kupca i prodavatelja.

B - vrsta, kvaliteta, širina podataka na temelju kojih je analiza provedena.

B - sposobnost korištenih parametara i metoda da uzmu u obzir tržišne fluktuacije.

G - sposobnost metoda da uzmu u obzir specifične metode procjene objekta koji utječu na trošak (veličina, lokacija, itd.).

Konstruira se matrica podudaranja i izračunavaju se vrijednosti kriterija.

Zatim se rezultati uspoređuju na nižoj razini za svaki kriterij.

Nakon procjene svakog kriterija (A, B, C, D), izračunava se konačna vrijednost pondera svake metode. Rezultati su spojeni u tablicu.

tablica 2

Posljednji korak u dogovoru oko cijene nekretnine je izračun troška po formuli:

C = (DS * HD) + (ZS * XZ) + (SS * XS),

gdje je DS vrijednost imovine dobivena dohodovnim pristupom;

ZS - vrijednost nekretnine dobivena troškovnim pristupom;

CC - vrijednost nekretnine dobivena komparativnim pristupom;

Xd, Xs, Xs - težina svakog pristupa.

C = (16065000 * 0,5) + (14700357 * 0,5) = 15382678,5 rub.

Dakle, korištenjem tri pristupa procjeni nekretnine i usklađivanjem dobivenih rezultata dobiva se vrijednost nekretnine koja se procjenjuje, a koja će biti prikazana u procjeni.

Zaključak o konačnoj vrijednosti troška mora biti popraćen uzimanjem u obzir pretpostavki i ograničavajućih uvjeta određenih cjelovitošću i pouzdanošću korištenih informacija.

Zaključak

U ovom kolegiju ispitali smo metodologiju procjene nekretnina i procijenili nekretnine pomoću dva pristupa: dohodovnog i usporednog. S pristupom prihoda, trošak nekretnine površine 700 m2 iznosio je 16 065 000 rubalja, a s komparativnim pristupom - 14 700 357 rubalja. Rezultati su dogovoreni. Kao rezultat toga, vrijednost objekta vrednovanja iznosila je 15382678,5 rubalja.

Bibliografija

1. Gryaznova A. G., Fedotova M. A. Procjena nekretnina: udžbenik. 2. izdanje, revidirano. i dodatni M., 2008. 560 str.

2. Ivanova E. N. Procjena vrijednosti nekretnine: udžbenik. priručnik / ur. Doktor ekonomskih znanosti znanosti, prof. M. A. Fedotova. M., 2007. 344 str.

Objavljeno na Allbest.ru

Slični dokumenti

Analiza najučinkovitijeg korištenja nekretnina. Određivanje cijene građevine različiti pristupi na procjenu vrijednosti nekretnina. Korištenje troškovno utemeljenog, komparativnog, dohodovnog pristupa. Izrada konačne procjene vrijednosti nekretnine.

kolegij, dodan 29.10.2007

Identifikacija i opis predmeta procjene. Korištenje komparativnog, troškovnog i prihodovnog pristupa vrednovanju nekretnina. Objedinjavanje dobivenih troškovnih pokazatelja u konačnu procjenu vrijednosti nekretnine i utvrđivanje tržišne vrijednosti objekta.

kolegij, dodan 14.11.2013

Značajke nekretnine kao objekta vrednovanja. Vrste vrijednosti koje se utvrđuju prilikom procjene vrijednosti nekretnina. Izračun vrijednosti nekretnine "Kompleks zgrada" metodama u okviru komparativnog, troškovnog i dohodovnog pristupa. Ellwood tehnika.

kolegij, dodan 14.12.2010

Analiza najučinkovitijeg korištenja nekretnina. Utvrđivanje vrijednosti građevine različitim pristupima vrednovanju nekretnina. Korištenje troškovnog, komparativnog i dohodovnog pristupa. Objedinjavanje troškovnih pokazatelja u konačni troškovnik.

sažetak, dodan 26.03.2014

Osnovni pristupi određivanju vrijednosti nekretnine. Procjena tržišne vrijednosti objekta korištenjem metoda dohodovnog, komparativnog, troškovnog pristupa. kratka informacija o lokaciji objekta procjene. Obračun ukupne cijene objekata.

kolegij, dodan 24.09.2013

Procjena vrijednosti uredskih nekretnina. Glavne karakteristike primjene triju pristupa vrednovanju (usporednog, prihodovnog i troškovnog). Utvrđivanje tržišne vrijednosti zemljišne čestice. Usklađivanje rezultata i zaključak o tržišnoj vrijednosti.

diplomski rad, dodan 08.04.2012

Proučavanje vrsta vrijednosti nekretnina. Tehnologija procjene vrijednosti nekretnina. Analiza dohodovnog, tržišnog i troškovnog pristupa procjeni vrijednosti nekretnina. Obilježja metoda kapitalizacije dohotka i diskontiranja novčanih tokova.

kolegij, dodan 09.06.2013

Pojam, glavne faze i metode procjene vrijednosti nekretnina. Izračun vrijednosti nekretnine (četverosobnog stana) primjenom komparativnog, prihodovnog i troškovnog pristupa vrednovanju. Kapitalizacija dohotka, njegov odnos s tekućom vrijednošću.

kolegij, dodan 27.02.2014

Procjena vrijednosti nekretnina: osnovni pojmovi, pristupi, metode, problemi i principi procjene. Određivanje tržišne vrijednosti u okviru troškovnog, tržišnog i dohodovnog pristupa. Preporuke za upravljanje i povećanje tržišne vrijednosti objekta.

diplomski rad, dodan 15.11.2009

Uvjeti za primjenu komparativnog pristupa vrednovanju nekretnina. Faze komparativnog pristupa, njegove prednosti i nedostaci. Informacije potrebne za primjenu troškovnog pristupa. Vrste kapitalizacije dohotka. Kapitalizacija i diskontna stopa.

2.5.1. Komparativni pristup

Komparativni pristup na vrednovanje - ovo je skup metoda za procjenu vrijednosti, na temelju usporedbe predmeta vrednovanja s njegovim analogima, za koje postoje informacije o cijenama transakcija s njima.

Uvjeti za primjenu komparativnog pristupa:

1. Objekt ne smije biti jedinstven.
2. Informacije moraju biti sveobuhvatne, uključujući uvjete transakcija.
3. Čimbenici koji utječu na trošak usporedivih analoga imovine koja se procjenjuje moraju biti usporedivi.

Osnovni zahtjevi za analog:

Analog je sličan predmetu procjene u pogledu osnovnih ekonomskih, materijalno-tehničkih i drugih karakteristika;
- slični uvjeti transakcije.

Komparativni pristup temelji se na načelima:

Zamjene;
- ravnoteža;
- ponuda i potražnja.

Faze komparativnog pristupa:

Istraživanje tržišta;
- prikupljanje i provjera točnosti podataka o analogijama nekretnine koja se procjenjuje ponuđena na prodaju ili nedavno prodana;
- usporedba podataka o odabranim analozima i objektu ocjenjivanja;
- usklađivanje prodajnih cijena odabranih analoga u skladu s razlikama u odnosu na predmet procjene;
- utvrđivanje vrijednosti predmeta vrednovanja.

Prednosti komparativnog pristupa:

1. Konačna cijena odražava mišljenje tipičnih prodavača i kupaca.
2. Prodajne cijene odražavaju promjene financijskih uvjeta i inflacije.
3. Statički opravdano.
4. Prilagodbe se rade za razlike između objekata koji se uspoređuju.
5. Prilično jednostavan za korištenje i daje pouzdane rezultate.

Nedostaci komparativnog pristupa:

1. Razlike u prodaji.
2. Poteškoće u prikupljanju informacija o praktičnim prodajnim cijenama.
3. Poteškoće u prikupljanju informacija o specifičnim uvjetima transakcije.
4. Ovisnost o tržišnoj aktivnosti.
5. Ovisnost o stabilnosti tržišta.
6. Poteškoće u usklađivanju podataka o značajno različitim prodajama.

2.5.2. Isplativi pristup

Isplativi pristup- ovo je skup metoda procjene koji se temelji na određivanju troškova potrebnih za obnovu ili zamjenu predmeta procjene, uzimajući u obzir akumulirano trošenje. Na temelju pretpostavke da kupac neće platiti više za gotov objekt nego za stvaranje objekta slične korisnosti.

Ovaj pristup uzima u obzir troškove investitora, a ne izvođača.

Ovaj pristup se temelji na principu supstitucije.

Podaci potrebni za primjenu troškovnog pristupa:

Razina plaća;
- iznos režijskih troškova;
- troškovi opreme;
- stope dobiti za graditelje u određenoj regiji;
- tržišne cijene građevinskog materijala.

Faze troškovnog pristupa:

Izračun troška zemljišne parcele uzimajući u obzir najučinkovitije korištenje (C h);
- obračun troškova novogradnje građevina koje se procjenjuju (C ns);
- izračun akumuliranog trošenja (I n):
- fizičko propadanje- trošenje povezano sa smanjenjem performansi predmeta kao rezultat prirodnog fizičkog starenja i utjecaja vanjskih nepovoljnih čimbenika;
- funkcionalno trošenje- istrošenost zbog neusklađenosti sa suvremenim zahtjevima za takve objekte;
- vanjsko trošenje- trošenje kao posljedica promjena vanjskih ekonomskih čimbenika;
- izračun troškova poboljšanja uzimajući u obzir akumulirano trošenje: Su = C ns - C i;
- utvrđivanje konačnog troška nekretnine: C plaća = C z + C y.

Prednosti troškovnog pristupa:

1. Pri vrednovanju novih objekata troškovni pristup je najpouzdaniji.

2. Ovaj je pristup prikladan i/ili jedini moguć u sljedećim slučajevima:

Analiza najbolje i najučinkovitije parcele;
- tehničko-ekonomske analize novogradnje i poboljšanja;
- procjena javnih, državnih i posebnih objekata;
- procjena objekata na neaktivnim tržištima;
- procjena za potrebe osiguranja i poreza.

Nedostaci troškovnog pristupa:

1. Troškovi nisu uvijek jednaki tržišnoj vrijednosti.
2. Pokušaji postizanja točnijeg rezultata procjene praćeni su brzim povećanjem troškova rada.
3. Neusklađenost između troškova kupnje nekretnine koja se procjenjuje i troškova nove izgradnje potpuno iste nekretnine, jer se tijekom procesa procjene akumulirana amortizacija oduzima od cijene izgradnje.
4. Poteškoće izračunavanja troškova reprodukcije starih zgrada.
5. Poteškoće u određivanju količine akumulirane istrošenosti starih zgrada i građevina.
6. Odvojena procjena zemljišne čestice od zgrada.
7. Problematičnost procjene zemljišnih parcela u Rusiji.

2.5.3. Dohodovni pristup

Dohodovni pristup temelji se na činjenici da vrijednost imovine u koju je uložen kapital mora odgovarati trenutnoj procjeni kvalitete i kvantitete prihoda koje je ta nekretnina sposobna ostvariti.

Dohodovni pristup je skup metoda za procjenu vrijednosti nekretnine, na temelju utvrđivanja sadašnje vrijednosti prihoda koji se od nje očekuje.

Glavni preduvjet za izračun troška ovim pristupom je najam nekretnine. Kapitalizacija prihoda provodi se radi pretvaranja budućih prihoda od nekretnina u sadašnju vrijednost.

Kapitalizacija dohotka je proces koji određuje odnos između budućeg dohotka i trenutne vrijednosti objekta.

Osnovna formula dohodovnog pristupa (IRV - formula):

gdje je V vrijednost nekretnine,

I je očekivani prihod od imovine koja se procjenjuje. Prihod se obično odnosi na neto operativni prihod koji nekretnina može generirati tijekom razdoblja

R - stopa povrata ili profita - je koeficijent ili stopa kapitalizacije.

Omjer kapitalizacije je stopa povrata koja odražava odnos između prihoda i vrijednosti imovine koja se procjenjuje.

Postoje dvije vrste velikih slova:

Izravna kapitalizacija;
- kapitalizacija dohotka po stopi povrata kapitala.

U izravnoj kapitalizaciji razmatraju se dvije vrijednosti: godišnji prihod i stopa kapitalizacije.

Stopa kapitalizacije- To je omjer tržišne vrijednosti imovine i neto prihoda koji ona ostvaruje.

Očekivani prihod utvrđuje se analizom prihoda tijekom razdoblja vlasništva nekretnine.

Popust- složena kamata, koja se primjenjuje kada se u određenom trenutku preračunava vrijednost novčanih tokova koji proizlaze iz korištenja imovine.

Faze dohodovnog pristupa:

1. Izračun zbroja svih mogućih primitaka od predmeta procjene.
2. Izračun stvarnog bruto dohotka.
3. Obračun troškova vezanih uz predmet procjene:

Uvjetno trajno;
- uvjetno promjenjiv (operativni);
- rezerve.

4. Utvrđivanje iznosa neto prihoda iz poslovanja.
5. Pretvorite očekivanu zaradu u sadašnju vrijednost.

Prethodno

8.1. Isplativi pristup

8.2. Komparativni pristup

8.3. Dohodovni pristup

8.4. Koraci procjene

U Ukrajini se koristi klasifikacija metoda vrednovanja nekretnina, prema kojoj se razlikuju tri glavna pristupa za procjenu vrijednosti nekretnine: skupo, isplativo i usporedivo. Na temelju njih određuju se različite vrste vrijednosti predmeta - tržišna, investicijska, zamjenska, zamjenski trošak itd. Metode vrednovanja ovise o pristupu koji se koristi. Komparativni pristup je poželjniji za masovno vrednovanje nekretnina, jer nam ovaj pristup daje vrlo točne rezultate prilikom utvrđivanja troška. Za objekte komercijalne nekretnine Glavna stvar je pristup prihodu. Pristup temeljen na troškovima tipičan je za nove građevinske projekte.

Isplativi pristup

Isplativi pristup predviđa procjenu potpune reprodukcije ili troška potpune zamjene imovine koja se procjenjuje umanjenu za troškove fizičke, moralne i ekonomske amortizacije. Tržišna vrijednost zemljišne čestice kao neizgrađene dodaje se dobivenoj vrijednosti.

Važan i težak aspekt troškovnog pristupa je određivanje istrošenosti. Amortizacija je gubitak korisnosti i vrijednosti nekretnine, bez obzira na razloge koji su ga uzrokovali.

U troškovnom pristupu procjene vrijednosti nekretnina koriste se sljedeće metode procjene:

Knjigovodstvena vrijednost;

Trošak zamjene;

Zamjene.

Metoda knjigovodstvene vrijednosti(MBS) koristi se za određivanje procijenjene vrijednosti objekta nekretnine, na primjer, imovinskog kompleksa poduzeća, isključivo na temelju podataka o njegovoj bilanci.

Procijenjena imovina poduzeća uključuje dugotrajnu imovinu i ulaganja, zalihe i rashode, novac i drugu financijsku imovinu. Međutim, za nekretnine:

Vrijednost dugotrajne imovine utvrđuje se na temelju ostatka vrijednosti izračunatog prema računovodstvenim podacima u trenutku vrednovanja na temelju stopa amortizacije dugotrajne imovine;

Imovina u izgradnji i neinstalirana oprema vrednuju se po knjigovodstvenoj vrijednosti.

Metoda zamjenskog troška(MVS) je, kao i metoda knjigovodstvene vrijednosti, troškovna, usmjerena na količinu prethodno nastalih troškova za stvaranje objekta vrednovanja. Međutim, kada se primijeni, moguće je prevladati neke od nedostataka povezanih s MBS procjenama.

Procjena prema MBC shemi uključuje izravni ponovni izračun svih vrsta troškova za rekreaciju objekta. Ovo uzima u obzir trenutnu razinu cijena i trenutne ekonomske uvjete. Troškovi povezani s obukom osoblja također su uzeti u obzir. U praksi se primjenom MVS-a izrađuju cjeloviti troškovniki i financijski proračuni za projekt izgradnje i podrške gospodarskim djelatnostima novonastalog objekta koji je funkcionalno i parametarski isti objektu koji se procjenjuje. Dakle, izračun prema MBC shemi izravno "obnavlja" ovaj objekt i određuje trošak takve obnove.

Metoda zamjene(MZ) po sadržaju je identičan gore prikazanom MBC-u. Razlika je u tome što se u metodama zamjene rekonstruirani objekt, prilikom izrade financijske procjene, prihvaća kao primjeren objektu koji se ocjenjuje samo u smislu njegove funkcionalne namjene i glavnih funkcionalnih parametara.

Dakle, ako u metodama zamjenskog troška provodimo kalkulacije troškova za potpune kopije predmeta vrednovanja, tada u metodama zamjene radimo s funkcionalnim kopijama koje ih zamjenjuju.

Troškovni pristup uključuje sljedeći algoritam izračuna.

Ukupni trošak nekretnine = Određivanje zamjenskog troška – Izračun svih vrsta amortizacije nekretnine + Tržišna vrijednost zemljišne čestice.

1. Osnovne metode za određivanje zamjenskog troška(trošak zamjene) nekretnine:

- troškovna metoda uključuje korištenje podataka iz projektno-predračunske dokumentacije i korištenje sustava propisanih korektivnih faktora konverzije (deflatora) cijena iz 1984. godine u sadašnje cijene koje preporučuju regionalni centri za formiranje cijena u građevinarstvu;

- metoda resursa procjena se temelji na određivanju obujma ili mase glavnih elemenata zgrada i građevina, potrošnje građevinskog materijala, izračunavanja troškova tih materijala (ili strukturnih elemenata) u trenutnim regionalnim tržišnim cijenama, nakon čega slijedi dodavanje troškova rad, rad strojeva i mehanizama, ostali radovi i troškovi;

- modularna metoda procjena troškova sastoji se u dijeljenju cjelokupnog volumena građevinskih i instalacijskih radova u velike dijelove (module): radove iskopa, temelje, zidove, podove, krovište itd. Modularnu metodu preporučljivo je koristiti za približnu procjenu kada nedostaje početne informacije; metoda usporedne jedinice (metoda jediničnog troška), u kojem se prilagođeni trošak mjerne jedinice množi s brojem jedinica predmeta koji se procjenjuje. Ovo je najjednostavniji način;

- metoda rastavljanja komponenti temelji se na identificiranju komponenti nekretnine i njihovom množenju agregiranim pokazateljima troškova. Komponente mogu biti: temelj, zidovi i pregrade, podovi (pokrivači), krovište, podovi, otvori, završni radovi, inženjerska oprema, troškovi rada. Integrirani pokazatelji mogu se izračunati po 1 m 3, 1 m 2, 1 linearno. m, 1 normo-h, itd.;

- kvantitativna metoda istraživanja sastoji se u izradi po objektima i zbirnih predračuna za građenje objekta koji se ocjenjuje kao novoizgrađeni, odnosno kao da se ponovno gradi;

Procjena za objekt koji se procjenjuje sastavlja se korištenjem jedinstvenih standarda i cijena, indeksa cijena za građevinske i instalacijske radove, SNiP-ova i druge dokumentacije potrebne u takvim slučajevima.

2. Određivanje amortizacije nekretnine. U aktivnostima procjene, kada se koristi troškovni pristup, amortizacija se uzima kao glavni čimbenik koji utječe na vrijednost imovine.

3. Dodavanje vrijednosti zemljišta zamjenskom trošku. Ova je operacija čisto matematička, temelji se na zbrajanju cijene zemljišta s troškom zamjene, uzimajući u obzir amortizaciju, kako bi se dobila ukupna cijena objekta.

Procjena tržišne vrijednosti zemljišta na kojem se nekretnina nalazi uključuje ispitivanje:

Pravo vlasništva nad zemljištem;

Fizičke karakteristike zemljišna parcela;

Podaci o odnosu zemljišne čestice sa okoliš;

Ekonomski čimbenici koji karakteriziraju područje koje se procjenjuje.

Izvori ovih informacija mogu biti gradski, okružni zemljišni odbori i tijela koja registriraju promet zemljišta; organizacije za hipotekarne zajmove, tvrtke za procjenu i nekretnine specijalizirane za transakcije zemljištem.

Pri procjeni nekretnine sa stajališta troškovnog pristupa težište je na ukupnosti svih materijalnih troškova potrebnih za izgradnju objekta sličnog onome koji se procjenjuje. Ovaj pristup ima najveću težinu pri određivanju vrijednosti jedinstvenih nekretnina, kao i nekretnina s ograničenim tržištem.

Komparativni pristup

Komparativni pristup temelji se na analizi tržišne prodaje i koristi se za vrednovanje većine nekretnina Ekonomija tržišta. Temelji se na tržišnim informacijama koje su lako dostupne procjenitelju i omogućuju dobivanje jednostavnog, logičnog suda o cijeni nekretnine.

Ovaj se pristup temelji na načelu zamjene, koje kaže da kada je dostupno nekoliko dobara ili usluga slične prikladnosti, ona koja ima najbolju niska cijena, ima najveću potražnju i ima najširu distribuciju.

Pojedinačne prodajne cijene često se razlikuju od norme tržišne cijene zbog motivacije stranaka u transakciji, uvjeta njihovog znanja i/ili uvjeta transakcije. Međutim, u velikoj većini slučajeva cijene pojedinačnih transakcija odražavaju smjer tržišta. Kada su dostupne informacije o dovoljnom broju usporedivih prodaja i popisa za određeno tržište, lako je odrediti trendove cijena koji služe kao bolji pokazatelj tržišne vrijednosti nekretnina. Pristup usporedive prodaje općenito je preferirana metoda za procjenu tržišne vrijednosti nekretnina. Procjene temeljene na pristupu troškova i prihoda imaju visoku vjerojatnost pogreške.

Metoda usporedbe(MS) je klasična metoda i temelji se na izravnom korištenju dostupnih informacija o cijenama o prethodno obavljenim sličnim transakcijama s objektima nekretnina sličnim onome što je predviđeno za procjenu, au sličnim uvjetima.

Ideja metode usporedbe je prikupiti statistiku transakcija u sektorima tržišta nekretnina, sistematizirati je i osigurati odabir analoga. Tada je tražena vrijednost objekta prodajna cijena (stopa najma) identičnih objekata na tržištu pod identičnim uvjetima transakcije iu bliskoj budućnosti. A kvaliteta procjene ovisi o potpunosti i pouzdanosti davanja podataka procjenitelju o sličnim transakcijama sa sličnim objektima pod sličnim uvjetima.

Glavna poteškoća u primjeni metode usporedbe je nedostatak točnih informacija: baza presedana, broj transakcija s objektima nekretnina mali je, štoviše, zapravo nema potpuno identičnih objekata.

Kada se koristi komparativni pristup, prvo se odabire nekretnina slična onoj koja se procjenjuje s poznatom tržišnom cijenom; Nakon usporedbe njihovih tehničko-ekonomskih parametara, evidentiraju se razlike i provode odgovarajuće prilagodbe troškovnika te se utvrđuje osnovni trošak. Kako ne postoje dvije apsolutno identične nekretnine po svim promatranim parametrima, nameće se potreba za usklađivanjem prodajnih cijena usporednih objekata.

Redoslijed osnovnih računskih operacija prikazan je u nastavku (slika 8.1).

1. Prikupljanje usporednih podataka. Potražite informacije o prodaji sličnih nekretnina. Moraju postojati podaci o trošku 1 m 2 površine objekta, datumu transakcije, lokaciji objekta, uvjetima transakcije i drugim pokazateljima koje procjenitelj smatra potrebnima.

2. Proučavanje poslova. Provjera točnosti podataka o transakciji i uvjetima prodaje.

3. Privremene prilagodbe. Informacije o transakcijama koje su se dogodile prije nekoliko godina. U uvjetima visoke inflacije potrebno je znati točan datum transakcije kako bi se izvršile prilagodbe prilikom analize podataka.

4. Usklađivanje razlika za usporedive nekretnine Utvrđivanje razlika između uspoređivanih svojstava.

Riža. 8.1. Opći algoritam za primjenu komparativne metode pri procjeni nekretnina

Dakle, vrijednost nekretnine određena ovom metodom jednaka je ponderiranoj prosječnoj cijeni slične nekretnine s izmjenama uzimajući u obzir njezinu razliku od nekretnine koja se procjenjuje:

A = C p ±ΣK cor, (8.1)

Gdje C p - prodajna cijena sličnog objekta (skup sličnih analoga);

Σ Kcor - iznos prilagodbi korekcije

5. Donošenje odluke o vrijednosti nekretnine.

Na temelju rezultata dobivenih u prethodnoj fazi izračunava se vrijednost nekretnine na način da se izračuna aritmetička sredina rezultata dobivenih za svaki od usporedivih objekata, koristeći prilagodbe.

Komparativni pristup daje vrlo precizne rezultate u određivanju vrijednosti, ali je njegova primjenjivost ograničena u regijama sa slabo razvijenim tržištem nekretnina.

Dohodovni pristup

Prihodni pristup (za razliku od komparativnog i troškovnog pristupa) usmjeren je na dobivanje podataka o nekretnini sa stajališta investitora. Pri primjeni dohodovnog pristupa, osnova za izračun je prihod za koji se očekuje da će imovina ostvariti u budućnosti kada se koristi u komercijalne svrhe. Osnova ovog pristupa je određivanje trenutne vrijednosti budućih prihoda koje vlasnik nekretnine može ostvariti od komercijalne upotrebe imovine koja se procjenjuje.

Dohodovni pristup uključuje pretvaranje budućih tokova prihoda u njihovu sadašnju vrijednost. Opći algoritam izračuna pri korištenju pristupa vrednovanja prihoda uključuje izvođenje pet operacija.

1. Određivanje budućeg bruto dohotka. Na temelju podataka iz godišnjih bilanci prihoda i rashoda organizacije za posljednje 3 godine, procjenitelj utvrđuje bruto prihod. Ovo određuje:

Potencijalni bruto prihod, tj. prihod koji objekt može ostvariti u godini kada je prostor potpuno popunjen prije odbitka operativnih troškova;

Stvarni bruto prihod, temeljen na potencijalnom bruto prihodu, od kojeg se oduzimaju gubici naplate i dodaje dodatni prihod od imovine (na primjer, od poslovnih aktivnosti na ili unutar imovine).

2. Oduzimanje transakcijskih troškova. Procjenitelj analizira operativne troškove potrebne za održavanje funkcionalne prikladnosti objekta i osiguranje primitka bruto prihoda, koji se odražavaju u bilanci organizacije.

3. Utvrđivanje i usklađenje neto (poslovnog) prihoda. Usklađivanje neto dobiti ovisi o poduzetniku.

Neto dobit ne uključuje troškove servisiranja kredita i troškove amortizacije.

4. Vrednovanje i multiplikator dobre volje. Dobra volja (Oxfordski rječnik na engleskom) definira se kao „privilegije koje prodavač poduzeća prenosi na kupca; popis klijenata ili kupaca prepoznatih kao zaseban element vrijednosti poslovanja.”

5. Utvrđivanje konačne cijene nekretnine. U ovom slučaju mogu se koristiti metode kapitalizacije dohotka (izravna kapitalizacija), diskontiranog novčanog toka i rezidualne tehnike.

Kvantitativne promjene vrijednosti novca tijekom vremena definirane su kroz složene kamatne funkcije.

Osnovne metode ocjenjivanja

1. Metoda izravne kapitalizacije koristi se ako se predviđa stalni ili glatko promjenjivi prihod. Ova se metoda temelji na određivanju stope kapitalizacije (omjer kapitalizacije), koji uzima u obzir i neto dobit od poslovanja imovine koja se procjenjuje i povrat kapitala utrošenog na njezino stjecanje.

Kapitalizacija prihoda - Ovo je proces koji određuje odnos između budućeg prihoda i trenutne vrijednosti objekta. Dolje je navedena osnovna formula za prihodovni pristup:

C = BH/K ili V =I/R,(8.2.)

gdje je: C (V) - vrijednost nekretnine;

BH (I) - očekivani prihod od imovine koja se procjenjuje. Prihod se obično odnosi na neto operativni prihod koji nekretnina može generirati tijekom određenog razdoblja;

K (R) - stopa povrata ili profita - je koeficijent ili stopa kapitalizacije.

Stopa kapitalizacije - normalna mama d oho da, odražavajući odnos između prihoda i vrijednosti predmeta vrednovanja.

Stopa kapitalizacije - Ovo je omjer tržišne vrijednosti imovine i neto prihoda koji ona stvara. Postoje i druge metode za izračun stope kapitalizacije:

A) metoda izravnog podudaranja sastoji se u usporedbi ocjenjivanog objekta s analognim objektom. Uspoređuju se glavne karakteristike objekata, na temelju čega se odabiru analogni objekti.

Stopa kapitalizacije vrednovanog objekta uzima se kao ista kao i stopa analognog objekta ili se izračunava na temelju aritmetičkog prosjeka u slučaju više analognih objekata;

b) način povezanih ulaganja (vlasnički i dužnički kapital) koristi se za kupnju nekretnina korištenjem posuđenog i vlasničkog kapitala:

Stopa kapitalizacije posuđenih sredstava (konstanta hipoteke) određena je omjerom godišnjih plaćanja duga i iznosa glavnice hipotekarnog zajma;

Stopa kapitalizacije na dionički kapital (stopa kapitalizacije kapitala). Ukupna stopa kapitaliziranosti utvrđuje se vaganjem njezinih komponenti u odnosu na iznos dužničkog i vlasničkog kapitala u ukupnom iznosu uloženog kapitala. Komponenta posuđenog kapitala definira se kao umnožak hipotekarne konstante i omjera iznosa posuđenog kapitala i ukupnog iznosa uloženog kapitala;

V) metoda povezanog ulaganja (zemljište i zgrade) koristi se kada je moguće točno izračunati stope kapitalizacije za svaku komponentu imovinskog kompleksa: zgradu i zemljište. Suština metode je određivanje ponderiranih stopa kapitalizacije za zemljište i zgradu koja na njemu stoji. Ponderiranje stopa kapitalizacije provodi se ovisno o udjelima ovih komponenti u ukupnom trošku imovinskog kompleksa;

G) Ellwoodova metoda je modificirana metoda povezanih ulaganja (dug i kapital), uzimajući u obzir trajanje razdoblja ulaganja i promjene vrijednosti nekretnine tijekom vremena:

Ro = Y e - M * C, (8.3.)

Gdje Ro - ukupna stopa kapitalizacije$

Ye je stopa povrata na dionički kapital;

M - udio posuđenog kapitala;

SA - Ellwood Mortgage Ratio;

e) kumulativna metoda u stopi kapitalizacije uzima u obzir usklađenja za rizike povezane s investicijskim ulaganjima, neučinkovito upravljanje ulaganjima, nisku likvidnost sredstava itd. Osim primanja dobiti u obliku kamata na kapitalna ulaganja, također može uzeti u obzir računati vrijeme nadoknade (povrata) uloženog kapitala, tj. stopa povrata kapitala mora se dodati dobivenoj stopi. Izračunava se kao omjer jedan prema broju godina.

Suština metode je sljedeća: stopa je podijeljena na dijelove, a ako su poznate vrijednosti svih njegovih komponenti, tada je zbrajanjem moguće dobiti stopu kapitalizacije.

Metoda izravne kapitalizacije temelji se na činjenici da se prihod od korištenja nekretnine i prihodi od njezine prodaje kapitaliziraju u sadašnju vrijednost, koja će biti vrijednost nekretnine.

Opća formula za određivanje vrijednosti nekretnine metodom izravne kapitalizacije je sljedeća:

Kdoh = BH/Ccap, (8.4.)

Gdje K doh - trošak predmeta koji se procjenjuje;

BH- neto dohodak;

Sa kapom stopa kapitalizacije.

2.Metoda diskontiranog novčanog toka uključuje utvrđivanje trajanja primanja prihoda od imovine, predviđanje iznosa novčanih tokova; određivanje diskontne stope. Koristi se kada je dinamika promjena dohotka značajna ili su te promjene nepravilne.

Diskontna stopa je složena kamata koja se koristi za izračun sadašnje vrijednosti budućih plaćanja. Za određivanje se koriste razne metode: izgradnja, usporedba alternativnih ulaganja, dodjela, monitoring.

A. Način gradnje temelji se na premisi da je diskontna stopa samo funkcija rizika i može se definirati kao zbroj svih rizika povezanih sa stjecanjem, upravljanjem nekretninama i drugim poslovima.

B. U srži metoda za usporedbu alternativnih ulaganja leži odredba da projekti sa sličnim rizicima trebaju imati slične diskontne stope.

U. Metoda odabira pretpostavlja da je diskontna stopa izračunata na temelju podataka o obavljenim transakcijama. D. Korištenje metoda praćenja, moguće je predvidjeti promjene vjerojatne isplativosti nekretnine temeljem praćenja tržišta nekretnina, čiji se rezultati službeno objavljuju. Ova nam analiza omogućuje prepoznavanje trendova u isplativosti alternativnih ulaganja.

3. Metoda rezidualne tehnike podrazumijeva kapitalizaciju prihoda koji se odnosi samo na jednu od komponenti sredstava uloženih u nekretninu, dok je vrijednost ostalih komponenti poznata.

Vrijednost nekretnine razmatra se sljedećim redoslijedom.

1. Dio prihoda za razdoblje potreban za privlačenje ulaganja u komponentu s poznatim troškom izračunava se množenjem stope kapitalizacije s vrijednošću.

2. Iznos dohotka koji otpada na drugu komponentu (nepoznato) utvrđuje se tako da se od ukupnog dohotka oduzme dohodak koji otpada na prvu komponentu.

3. Vrijednost druge komponente određuje se dijeljenjem prihoda koji se može pripisati leju s odgovarajućom stopom kapitalizacije.

4. Vrijednost svojstva utvrđuje se zbrajanjem vrijednosti poznate komponente i izračunate vrijednosti nepoznate komponente.

Na temelju opće idejeŠto se tiče dohodovnog pristupa, za svaku pojedinu nekretninu može se koristiti jedna ili druga skupina načela i metoda procjene, ovisno o svrsi te procjene. Na primjer, prihodovni pristup vrednovanju zemljišta uključuje korištenje načela i metoda koje omogućuju vrednovanje zemljišne čestice na temelju očekivanog prihoda. To su načela očekivanja, potražnje, ponude, supstitucije i metode izravne kapitalizacije, diskontiranja dohotka i tehnike ravnoteže dohotka.

Koraci procjene

Proces procjene vrijednosti nekretnine može se podijeliti u šest faza.

1. Definiranje cilja i postavljanje zadatka, sklapanje sporazuma.

Određivanje svrhe korištenja procjene nekretnine omogućuje točnije naznačavanje tko je korisnik rezultata procjene. Identificiranje odgovarajućeg kvalificiranog korisnika za kojeg je izvješće namijenjeno i ograničavanje korištenja izvješća samo na određene strane, smanjuje vjerojatnost da će se regulator smatrati odgovornim za štetu po zahtjevima onih kojima izvješće nije namijenjeno.

Različite namjene za izračun tržišne vrijednosti nekretnine zahtijevaju razvoj ili proširenu primjenu različitih metoda i metoda vrednovanja.

2. Plan evaluacije. Nakon što je bit procjene shvaćena i evidentirana, procjenitelj utvrđuje moguća rješenja. U tu svrhu razvija se istraživački program koji postaje temelj druge faze, samog „plana procjene” i uključuje određeni slijed rješavanja niza problema:

- strukturiranje procjene nekretnina je koju procjenitelj prvo ispituje zajednički faktori vrijednost na regionalnoj razini, zatim prelazi na specifične čimbenike vrijednosti na lokalnoj razini i razini segmenata i, konačno, usredotočuje se na specifične čimbenike koji utječu na vrijednost lokacije koja se procjenjuje i nekretnine koja se na njoj nalazi;

- plan evaluacije predviđa naknadu potrebne informacije, obrada i identifikacija specifičnog segmenta tržišta nekretnina kojem pripada nekretnina koja se procjenjuje; određivanje potražnje, mogućih konkurenata i kupaca (korisnika); analiza parametara usporedivih objekata, osobnih karakteristika mogućih korisnika, tržišnih uvjeta financiranja;

DO specifikacija pristupa procjeni vrijednosti nekretnina. Za pravi izbor pristupi se moraju odrediti radi njihove primjerenosti relevantnoj situaciji. Jasno je da se zahtjevi državnih agencija za procjenu mogu razlikovati od zahtjeva privatnih vlasnika. Na primjer, kod privatizacije imovinskih kompleksa ne prevladavaju ekonomski, već društveni ili politički zahtjevi.

3. Prikupljanje i potvrda informacija. Pouzdanost zaključaka ocjenjivača ovisi o podacima koje je koristio u svom radu. Stoga evaluator mora prikupiti informacije koje podupiru svoje zaključke u izvješću ili analizi. Prilikom procjene nekretnine važno ju je ispitati i utvrditi zakonska prava povezana s njom, jer kupac može imati samo pravo zakupa ili ograničena prava korištenja nekretnine, imati samo određeni udio u zajedničkom najmu i partnerstvu, imovina može biti opterećena hipotekom, mogu postojati zakonska ograničenja.

4. Odabir pristupa procjeni vrijednosti nekretnina. Sustavni pristup određivanju vrijednosti različitih objekata nekretnina uključuje tri glavna: troškovni, prihodovni i usporedni, od kojih svaki koristi jedinstven skup načela vrednovanja.

5. Harmonizacija rezultata dobivenih različitim pristupima. Treba još jednom naglasiti da koordinacija nije mehaničko usrednjavanje rezultata dobivenih troškovnim, prihodovnim i komparativnim pristupom, već proces formaliziranja logičkog razmišljanja, zaključaka i odluka.

6. Izvješće o rezultatima procjene nekretnine. Procjenitelj sastavlja izvješće o svojim nalazima i zaključcima koje potom dostavlja klijentu. Ovisno o uvjetima ugovora, ovo izvješće može biti jednostavno pismo sastavljeno na standardnom obrascu ili detaljno pisano izvješće. U svakom slučaju, ne smije biti dvosmislen ili varljiv.