วิเคราะห์การใช้อสังหาริมทรัพย์ให้เกิดประโยชน์สูงสุดและมีประสิทธิภาพสูงสุด การวิเคราะห์การใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิผลสูงสุด ตัวอย่างการวิเคราะห์การใช้ทรัพย์สินอย่างมีประสิทธิผลสูงสุด

เหตุผลสำหรับการใช้อสังหาริมทรัพย์อย่างดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุด

ออร์โลวา ดาเรีย มิคาอิลอฟนา

นักศึกษาชั้นปีที่ 5 ภาควิชามาตรวิทยาประยุกต์ Mining University สหพันธรัฐรัสเซีย เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก

อี- จดหมาย: ดาร์ยาออร์โลวา 92@ Gmail . ดอทคอม

เลปิคินา โอลก้า ยูริเยฟนา

หัวหน้างานทางวิทยาศาสตร์, Ph.D. เทคโนโลยี วิทยาศาสตร์, ผู้ช่วย, ภาควิชามาตรวิทยาประยุกต์, มหาวิทยาลัยเหมืองแร่, สหพันธรัฐรัสเซีย, เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก

คำอธิบายประกอบ

นักลงทุนส่วนสำคัญที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะล้มละลายในปีแรก เหตุผลประการหนึ่งสำหรับสถานการณ์นี้คือตัวเลือกการใช้ทรัพย์สินที่ไม่ถูกต้องในตอนแรก บทความนี้เสนอให้ปรับปรุงวิธีการในการเลือกใช้ที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุด (BNEI) ของอสังหาริมทรัพย์โดยคำนึงถึงความต้องการของประชากรในดินแดนที่อยู่ติดกับพื้นที่ที่ได้รับการประเมินตลอดจนการคำนวณความต้องการของดินแดน วัตถุประเภทการใช้งานที่ได้รับการประเมิน กิจกรรมดังกล่าวจะช่วยให้มีตัวเลือก NEI สำหรับที่พักมีข้อมูลมากขึ้น

คำสำคัญ:อสังหาริมทรัพย์ การใช้ที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพสูงสุด การสำรวจทางสังคมวิทยา มูลค่าตลาด

การแนะนำ

เป็นที่ทราบกันดีว่ามูลค่าของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ (โดยเฉพาะที่ดิน) จะถูกกำหนดโดยรายได้จากการใช้ จำนวนรายได้นี้โดยตรงขึ้นอยู่กับประสิทธิภาพของการใช้สิ่งอำนวยความสะดวกซึ่งเกี่ยวข้องกับการใช้วิธีการ วิเคราะห์การใช้งานที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพสูงสุด (นนนี่) . NNEI ช่วยให้คุณสามารถระบุประเภทการใช้อสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลกำไรและแข่งขันได้มากที่สุด

วิธีการที่ทันสมัยในการวิเคราะห์การใช้อสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิผลสูงสุดนั้นเกี่ยวข้องกับการศึกษารายละเอียดของสถานการณ์ตลาด ลักษณะของทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า การระบุตัวเลือกที่เป็นที่ต้องการของตลาดที่เข้ากันได้กับพารามิเตอร์ของทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า การคำนวณ ความสามารถในการทำกำไรของแต่ละทางเลือกและการประมาณมูลค่าอสังหาริมทรัพย์สำหรับแต่ละทางเลือกการใช้งาน

อย่างไรก็ตาม ในความเห็นของเรา วิธีการนี้ไม่เพียงพอต่อความสนใจของผู้มีโอกาสเป็นผู้ใช้สิ่งอำนวยความสะดวกในอนาคต การดำเนินการวิเคราะห์ดังกล่าวจะทำให้สามารถระบุการตั้งค่าของประชากรเกี่ยวกับตำแหน่งของวัตถุใดวัตถุหนึ่งบนดินแดนที่ได้รับการประเมิน และเพื่อคาดการณ์รายได้ในอนาคตจากการใช้วัตถุนั้น นอกจากนี้ ตามที่ผู้เขียนระบุ ขอแนะนำให้เสริมวิธีการที่มีอยู่โดยการกำหนดความเพียงพอในการจัดหาประชากรในดินแดนที่อยู่ติดกับวัตถุด้วยวัตถุประเภทหนึ่งหรือประเภทการใช้งานอื่น

จากทั้งสองด้านนี้ จึงมีการกำหนดวัตถุประสงค์และวัตถุประสงค์ของงานนี้

เป้าหมายและวัตถุประสงค์ของการทำงาน

เป้า:เหตุผลสำหรับการใช้ที่ดินอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในใจกลางเมือง Yanaul ในสาธารณรัฐ Bashkortostan ให้ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุดโดยคำนึงถึงผลประโยชน์ของประชากรและการวิเคราะห์ความต้องการของดินแดนที่อยู่ติดกัน ไซต์สำหรับวัตถุประเภทการใช้งานที่ได้รับการประเมิน

ขึ้นอยู่กับเป้าหมายที่ตั้งไว้ งานทำงาน:

·การวิเคราะห์การสนับสนุนทางกฎหมายและระเบียบวิธีสมัยใหม่ในการกำหนด NEI ของอสังหาริมทรัพย์

· ดำเนินการสำรวจภาคสนามและรวบรวมข้อมูลที่จำเป็นเกี่ยวกับทรัพย์สินที่ได้รับการประเมินและอาณาเขตโดยรอบ

· การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของพื้นที่ที่ทรัพย์สินถูกประเมินตั้งอยู่

· การระบุทางเลือกที่เป็นไปได้สำหรับการใช้ที่ดิน

· การวิเคราะห์ทางเลือกที่เป็นไปได้ตามเกณฑ์ในการพิจารณาการใช้ทรัพย์สินที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพสูงสุดและการเลือกตัวเลือกที่ดีที่สุด

วิธีการวิจัย

การวิเคราะห์การใช้งานสูงสุดและดีที่สุดของคุณสมบัติคือการใช้คุณสมบัติที่ตรงตามเกณฑ์สี่ประการ:

1. สิทธิ์ นั่นคือการใช้ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างถูกกฎหมายซึ่งไม่ขัดแย้งกับกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซีย

ในขั้นตอนนี้ ผู้ประเมินราคาจะทบทวนข้อจำกัดส่วนบุคคล กฎการแบ่งเขต กฎเกณฑ์ของอาคาร กฎเกณฑ์การอนุรักษ์ประวัติศาสตร์ และกฎหมายสิ่งแวดล้อม จากการวิเคราะห์กรอบกฎหมายและข้อบังคับ รายการประเภทเฉพาะของการใช้ศักยภาพของทรัพย์สินจะถูกรวบรวม

ในกระบวนการวิเคราะห์การยอมรับทางกฎหมาย เป็นสิ่งสำคัญมากไม่เพียงแต่จะต้องกำหนดว่าอิทธิพลในปัจจุบันของปัจจัยทางกฎหมายที่มีต่อวัตถุที่เป็นปัญหาและความเป็นไปได้ในการใช้งาน แต่ยังต้องคาดการณ์การเปลี่ยนแปลงในอนาคตด้วย

นอกจากนี้ยังจำเป็นต้องคำนึงถึงข้อจำกัดที่อาจเกิดขึ้นจากสัญญาการซื้ออสังหาริมทรัพย์ตลอดจนการกระทำกรรมสิทธิ์และการใช้ที่ดินชั่วคราว

2. ความเป็นไปได้ทางกายภาพ - การพิจารณาวิธีการใช้ที่เป็นไปได้ทางเทคโนโลยีสำหรับไซต์ที่กำหนดและทรัพย์สินที่ยืนอยู่บนนั้น

เกณฑ์นี้รวมถึงตัวบ่งชี้ต่อไปนี้: ขนาด รูปร่าง พื้นที่ การออกแบบ สภาพพื้นดิน และถนนเข้าสู่พื้นที่ ตลอดจนความเสี่ยงของภัยพิบัติทางธรรมชาติ (เช่น น้ำท่วมหรือแผ่นดินไหว) ตัวชี้วัดข้างต้นทั้งหมดมีอิทธิพลต่อการใช้ประโยชน์ที่ดินตามวัตถุประสงค์ในระดับหนึ่งหรืออย่างอื่น

ตัวเลือกบางตัวให้ผลสูงสุดเฉพาะกับการใช้พื้นที่ขนาดที่กำหนดเท่านั้น ในกรณีนี้จำเป็นต้องพิจารณาความเป็นไปได้ในการขยายที่ดินที่มีอยู่ เนื่องจากบางแปลงอาจไม่มีโอกาสขยายได้

3. เหตุผลทางการเงิน นั่นคือทางเลือกของตัวเลือกดังกล่าวสำหรับการใช้ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ที่จะสร้างรายได้ให้กับเจ้าของ

ทางเลือกจะถือว่ามีศักยภาพทางการเงินได้หากให้รายได้จากการดำเนินงานเท่ากับหรือมากกว่าต้นทุนการดำเนินงาน ต้นทุนทางการเงิน และผลตอบแทนจากโครงการทุนที่ต้องการ ดังนั้นการใช้งานทั้งหมดที่สามารถสร้างรายได้เชิงบวกจึงถือว่ามีความเป็นไปได้ทางการเงิน

4. ประสิทธิภาพสูงสุด นั่นคือการเลือกตัวเลือกที่เป็นไปได้ทางกายภาพ ถูกกฎหมายและสมเหตุสมผลทางการเงิน นำมาซึ่งกำไรสุทธิสูงสุด

เมื่อวิเคราะห์ NEI ของอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประเมินจะใช้สองเทคนิค:

1) การใช้พื้นที่เป็นพื้นที่ก่อสร้างให้เกิดประโยชน์สูงสุด . เทคนิคนี้เกี่ยวข้องกับการอนุรักษ์อาคารที่มีอยู่บนเว็บไซต์ที่เป็นปัญหา

2) การใช้งานเว็บไซต์อย่างมีประสิทธิผลสูงสุดโดยยังไม่ได้รับการพัฒนา . เทคนิคนี้ตั้งอยู่บนสมมติฐานว่าไม่มีสิ่งปลูกสร้างบนพื้นที่ หรือสามารถรื้อถอนได้

ในกรณีนี้จะพิจารณาสองกรณี:

· อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับอาคารและที่ดินแตกต่างกัน

· อัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับอาคารและที่ดินจะเท่ากัน

เนื่องจากที่ดินที่เป็นปัญหาไม่ได้รับการพัฒนาและสำหรับเมือง Yanaul ค่าสัมประสิทธิ์การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่จึงแตกต่างกัน (สำหรับที่ดิน - 16% สำหรับอาคาร - 20%) งานจึงพิจารณาวิธีที่สองโดยมีค่าสัมประสิทธิ์ที่แตกต่างกัน

ในระยะเริ่มแรกของการพิจารณา NNEI ของอสังหาริมทรัพย์ ผู้เขียนได้ทำการวิเคราะห์:

· สถานที่ ของที่ดิน - ปัจจัยพื้นฐานที่กำหนดมูลค่า;

· ความต้องการของตลาด ซึ่งช่วยให้คุณกำหนดได้ว่าการใช้ทรัพย์สินตามแผนมีประสิทธิภาพเพียงใดโดยคำนึงถึงลักษณะของความสัมพันธ์ระหว่างอุปสงค์และอุปทานในตลาดที่กำหนด

· สภาพแวดล้อมการแข่งขัน (เลือกโซนภายในสิบนาทีและดำเนินการวิเคราะห์องค์กรและสถาบันที่ตั้งอยู่ในนั้น)

ในขั้นตอนต่อไป ผู้เขียนได้ประเมินเกณฑ์สำหรับการมีสิทธิ์ใช้งานเว็บไซต์บางประเภทโดยอาศัยการวิเคราะห์การวางผังเมืองและเอกสารประกอบด้านกฎระเบียบที่ดิน ด้วยเหตุนี้ รายการตัวเลือกที่เป็นไปได้สำหรับการใช้ทรัพย์สินที่ได้รับอนุญาตจึงได้รับการรวบรวมจากมุมมองทางกฎหมาย

ตามที่ผู้เขียนระบุเมื่อพิสูจน์การเลือกใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดการแยกการใช้งานบางประเภทออกจากการใช้งานที่เป็นไปได้นั้นไม่ได้มีความสมเหตุสมผลเพียงพอเสมอไป เพื่อยืนยันตัวเลือกบางอย่างสำหรับการใช้อสังหาริมทรัพย์อย่างสมบูรณ์ยิ่งขึ้นผู้เขียนเสนอสองขั้นตอนต่อไปนี้:

1. การสำรวจทางสังคมวิทยาของประชากร เพื่อระบุประเภทการใช้ทรัพย์สินที่ต้องการมากที่สุดตามลำดับระดับความชอบที่ลดลง

2. การกำหนดความเพียงพอของการจัดหาอาณาเขต ติดกับไซต์ที่กำลังประเมิน โดยมีวัตถุที่เป็นไปได้วางอยู่

สำหรับทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างการพิจารณา ได้ทำการสำรวจทางสังคมวิทยาของประชากรโดยใช้วิธีแบบสอบถาม ผู้อยู่อาศัยอายุ 16 ถึง 60 ปี อายุ 16 ถึง 60 ปี เข้าร่วมการสำรวจ ในระหว่างการสำรวจ ผู้ตอบแบบสอบถามจะถูกขอให้ตอบคำถามว่า “จากมุมมองของคุณ สถาบันใดที่เหมาะจะตั้งบนที่ดินเลขที่ 27 ถนนอาซินา”

ผลลัพธ์ที่ได้รับระหว่างการสำรวจทางสังคมวิทยาแสดงไว้ในตารางที่ 1

ตารางที่ 1.

ผลการสำรวจทางสังคมวิทยา

เลขที่	ประเภทของทรัพย์สินที่ได้รับอนุญาต
	สถานประกอบการค้า (ศูนย์การค้า)
	สถานประกอบการพาณิชย์และธุรกิจ (ศูนย์ธุรกิจ)
	กีฬาและความบันเทิงและพลศึกษาและศูนย์สุขภาพ
	สถาบันการศึกษา (โรงเรียน)
	สถาบันดูแลสุขภาพ (คลินิก)
	สถานประกอบการจัดเลี้ยง (ร้านอาหาร)
	สถาบันการจัดการ สถาบันการเงิน บริษัทสื่อสาร (ที่ทำการไปรษณีย์)
	สิ่งอำนวยความสะดวกด้านที่พัก
	สถาบันวิทยาศาสตร์ วัฒนธรรม และศิลปะ
	เว็บไซต์สารภาพ
	สิ่งอำนวยความสะดวกด้านความปลอดภัยและการบังคับใช้กฎหมาย
	สถาบันที่อยู่อาศัยและบริการชุมชน
	สิ่งอำนวยความสะดวกด้านสันทนาการ
	สถาบันคุ้มครองทางสังคม

ดังนั้น ประเภทการใช้งานเว็บไซต์ที่ต้องการมากที่สุดจากมุมมองของผู้ตอบแบบสอบถามมีดังนี้ (ตามลำดับความชอบที่ลดลง):

1) สถานประกอบการค้า (ศูนย์การค้า) - 53 เปอร์เซ็นต์;

2) สถานประกอบการพาณิชย์และธุรกิจ (ศูนย์ธุรกิจ) - 19 เปอร์เซ็นต์;

3) กีฬาและความบันเทิงและพลศึกษาและศูนย์สุขภาพ - 11 เปอร์เซ็นต์.

หลังจากการศึกษาทางสังคมวิทยาแล้ว มีการวิเคราะห์ถึงความเพียงพอในการจัดหาสิ่งอำนวยความสะดวกให้กับอาณาเขตที่อยู่ติดกัน ซึ่งจากการสำรวจทางสังคมวิทยาพบว่าเป็นที่นิยมที่สุด

เพื่อแก้ไขปัญหานี้ จึงได้จัดทำโครงการที่ดินที่ได้รับการประเมินและพื้นที่โดยรอบขึ้นในโปรแกรม MapInfo GIS

โครงการนี้สรุปขอบเขตของไซต์งานที่กำลังประเมิน ตลอดจนการใช้งานที่ต้องการซึ่งมีอยู่แล้วในพื้นที่ที่อยู่ติดกับไซต์งาน นอกจากนี้ ได้มีการสร้างเขตกันชน (รัศมีการบริการ) สำหรับแต่ละวัตถุตามข้อกำหนดของกฎระเบียบการวางผังเมือง ในทำนองเดียวกัน ได้มีการสร้างเขตกันชนสำหรับที่ดินที่ได้รับการประเมินสำหรับการใช้ประโยชน์แต่ละอย่าง (รูปที่ 2)

รูปที่ 2 โซนกันชนของสถานที่ที่ได้รับการประเมิน (เมื่อใช้สำหรับสถาบันดูแลสุขภาพ) และคลินิกที่มีอยู่

ขั้นตอนข้างต้นเป็นสิ่งจำเป็นในการประเมินระดับการปฏิบัติตามเขตกันชนของสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีอยู่แต่ละแห่งด้วยสายตาด้วยเขตกันชนที่สอดคล้องกันของที่ดินประเภทการใช้งานเดียวกัน ในเกือบทุกกรณี ผู้เขียนตั้งข้อสังเกตว่าเขตกันชนของสถานที่ที่มีอยู่ครอบคลุมเขตกันชนของสถานที่ที่กำลังประเมิน ซึ่งเป็นหลักฐานเบื้องต้นว่าพื้นที่นั้นได้รับการจัดเตรียมไว้อย่างเพียงพอสำหรับวัตถุที่เป็นปัญหา อย่างไรก็ตาม การประเมินดังกล่าวจำเป็นต้องมีการชี้แจงอย่างแน่นอน

เพื่อกำหนดตัวเลือกที่แม่นยำยิ่งขึ้นสำหรับการใช้ที่ดินที่ได้รับการประเมินให้เกิดประโยชน์สูงสุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุด จึงคำนวณจำนวนสถาบันและองค์กรที่ต้องการเพื่อรองรับประชากรที่ใกล้ที่สุด

ตัวอย่างเช่น จำนวนโรงเรียนมัธยมที่ต้องการ (โดยคำนึงถึงประชากรของเขตย่อย 5,400 คน) คำนวณได้ดังนี้:

เนื่องจากอาคารเรียนมี 4 ชั้น ดังนั้น:

จากการคำนวณ เราสามารถสรุปได้ว่าจำเป็นต้องมีโรงเรียน 1 แห่งเพื่อรองรับประชากรในเขตย่อยนี้ ด้วยการใช้การคำนวณที่คล้ายกัน จะได้รับตัวบ่งชี้มาตรฐานสำหรับแต่ละตัวเลือกในการใช้สิ่งอำนวยความสะดวก

ควรสังเกตว่าสำหรับตัวเลือกในการใช้ที่ดินสำหรับการก่อสร้างศูนย์ธุรกิจนั้นไม่มีการควบคุมตัวบ่งชี้มาตรฐานดังนั้นจึงไม่มีการคำนวณ อย่างไรก็ตาม เนื่องจากไม่มีศูนย์ธุรกิจในพื้นที่ที่ประเมิน จึงแนะนำให้พิจารณาตัวเลือกนี้

รูปจริง- อันที่จริงนี่คือพื้นที่หรือจำนวนสถาบันประเภทที่เกี่ยวข้องซึ่งมีอยู่แล้วในอาณาเขตใกล้เคียง

ดังนั้นตัวบ่งชี้มาตรฐานที่คำนวณแต่ละตัวจะถูกเปรียบเทียบกับตัวบ่งชี้จริงโดยพิจารณาจากข้อสรุปเกี่ยวกับความจำเป็นในการแยกตัวเลือกนี้ออกจากการพิจารณาเพิ่มเติม

ผลการคำนวณสรุปไว้ในตารางที่ 2

ตารางที่ 2.

ผลการคำนวณตัวบ่งชี้มาตรฐานและตัวบ่งชี้จริงสำหรับแต่ละทางเลือกในการใช้สิ่งอำนวยความสะดวก

ประเภทการใช้งาน	*ตัวบ่งชี้มาตรฐาน*	*รูปจริง*	*บทสรุป*
โรงเรียน	ส=24 640 ตร.ม	เอส เอฟ=25 000ม.2	ส < เอส เอฟไม่รวมอยู่
คลินิก	พีเอ็น=6480 ม.2	รศ=7000 ม.2	พีเอ็น < รศไม่รวมอยู่
ร้านอาหาร	ร=2160 ม.2	รฟ=2400 ม.2	ร < รฟไม่รวมอยู่
ที่ทำการไปรษณีย์		ฉ=1	เอ็น= เอฟไม่รวมอยู่
ศูนย์ธุรกิจ	ไม่ได้รับการควบคุม		ซ้าย
ช้อปปิ้งคอมเพล็กซ์	ทีเอ็น= 12000 ตร.ม	ทีฟ=6000ม 2	ทีเอ็น> ตฟ, ถูกทอดทิ้ง
สปอร์ตคอมเพล็กซ์	กับn= 10,000 ตร.ม	ค ฉ = 0	กับn > ซี เอฟ, ถูกทอดทิ้ง

หลังจากดำเนินการข้างต้นทั้งหมดแล้ว จะเหลือกรณีการใช้งาน 3 กรณีที่ต้องพิจารณาเพิ่มเติม ( การก่อสร้างศูนย์การค้า, การก่อสร้างศูนย์ธุรกิจ, การก่อสร้างศูนย์กีฬา).

ตัวเลือกข้างต้นจะต้องเป็นไปตามเกณฑ์สี่ประการที่ระบุไว้ในคำจำกัดความของ NEI (ความเป็นไปได้ทางกายภาพ คุณสมบัติ เหตุผลทางการเงิน ประสิทธิภาพสูงสุด) ตัวเลือกทั้งสามสำหรับการใช้คุณสมบัติตรงตามเกณฑ์สามข้อแรก

ในขั้นตอนสุดท้ายจำเป็นต้องประเมินตัวเลือกตามเกณฑ์ผลผลิตสูงสุดนั่นคือคำนวณมูลค่าตลาดของที่ดิน

ต้นทุนของที่ดินถูกกำหนดโดยวิธีแปลงเป็นรายได้ วิธีการแปลงเป็นอักษรตัวพิมพ์ใหญ่เป็นรายได้จะกำหนดมูลค่าตลาดของทรัพย์สินโดยการแปลงรายได้หนึ่งปีให้เป็นมูลค่าโดยใช้การแปลงเป็นอักษรตัวพิมพ์ใหญ่ วิธีนี้รวมถึงขั้นตอนต่อไปนี้: การคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิประจำปี, การคำนวณอัตราส่วนเงินทุน, การคำนวณมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์

พื้นฐานในการกำหนดต้นทุนการเปลี่ยนคือการคำนวณต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างโรงงานและการส่งมอบให้กับลูกค้า เพื่อกำหนดต้นทุนการเปลี่ยน จึงใช้วิธีการเปรียบเทียบหน่วย

ผลการคำนวณแสดงไว้ในตารางที่ 3

ตารางที่ 3.

ผลการคำนวณต้นทุนที่ดิน

*ชื่อของตัวบ่งชี้*	*1 กรณีการใช้งาน (ศูนย์ธุรกิจ)*	*กรณีใช้งาน 2 (ศูนย์การค้า)*	*กรณีการใช้งาน 3 (สปอร์ตคอมเพล็กซ์)*
รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ rub./ปี	68 688 863,46	71 538 944,4	46 940 259,2
ค่าทดแทนอาคารโดยคำนึงถึงผลกำไรของนักพัฒนาถู	120 038 000	120 038 000	120 038 000
อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับอาคาร %
รายได้ค่าเช่าสุทธิต่ออาคาร ถู./ปี	24 007 600	24 007 600	24 007 600
รายได้ที่เป็นของที่ดิน rub./ปี	44 681 263	47 531 344	22 932 659
อัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับที่ดิน, %
ค่าที่ดินถู	279 257 893	297 070 900	143 329 118

ผลลัพธ์ของงานคือการกำหนดทางเลือกในการใช้ที่ดิน - การก่อสร้างศูนย์การค้าโดยที่นักลงทุน (เจ้าของ) จะได้รับผลกำไรสูงสุด

ข้อสรุป

ดังนั้น การเพิ่มวิธีการสมัยใหม่เพื่อการใช้ทรัพย์สินให้ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุดพร้อมกับประเด็นต่างๆ ที่กล่าวถึงในบทความนี้จะช่วยให้เราสามารถเสริมและคำนึงถึงประเด็นสำคัญของคำจำกัดความของ NEI ได้ กล่าวคือ:

· การดำเนินการสำรวจทางสังคมวิทยาช่วยแก้ปัญหาการจัดหาวัตถุอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณใกล้เคียงไม่เพียงพอซึ่งเป็นที่ต้องการมากที่สุดของประชากรในบริเวณใกล้เคียง ซึ่งช่วยในการคาดการณ์การพัฒนาของตลาดอสังหาริมทรัพย์และยังทำให้พื้นที่อยู่อาศัยมีความสะดวกสบายมากขึ้นสำหรับ การดำรงชีวิต.

· เครื่องมือสำหรับการวิเคราะห์ความเพียงพอในการจัดหาอาณาเขตที่อยู่ติดกับสถานที่ประเมินด้วยวัตถุที่เป็นไปได้ ทำให้เราสามารถระบุวิสาหกิจและสถาบันใดที่มีความต้องการมากที่สุดในที่ดินที่เป็นปัญหา การวิเคราะห์ดังกล่าวดำเนินการบนพื้นฐานของมาตรฐานการวางผังเมืองที่แนะนำ การใช้ซึ่งจะช่วยลดระดับความเป็นส่วนตัวของผู้ประเมินราคาเมื่อเลือกตัวเลือก NNEI โดยเฉพาะ ซึ่งจะเป็นการเพิ่มความถูกต้องของตัวเลือกที่เลือก ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงในการลงทุน ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และยังเพิ่มผลกำไรจากการลงทุนอีกด้วย

บรรณานุกรม :

1.Granova I.V., Maksimov S.N., Fedorova T.A. การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน การทดสอบ งาน สถานการณ์ในทางปฏิบัติ // เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก: ปีเตอร์, 2544 - หน้า 23-24

2. Gribovsky S.V., Ivanova E.N., Lvov D.S. การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์//มอสโก: อินเตอร์เรคลามา, 2546 - หน้า 76-80

3. การประเมินอสังหาริมทรัพย์ : หนังสือเรียน / T.G. Kasyanenko, G.A. มาโควิโควา, V.E. เอซิปอฟ, เอส.เค. มีร์ซาชานอฟ. ฉบับที่ 2, ลบแล้ว. อ.: KNORUS, 2554. - 752 วิ.

4.SP 42.13330.2011 “การวางผังเมือง การวางแผนและการพัฒนาการตั้งถิ่นฐานในเมืองและในชนบท" [ทรัพยากรอิเล็กทรอนิกส์] - โหมดการเข้าถึง - URL: www.kgainfo.spb.ru/img/flash/11012013/snip.rtf‎ (วันที่เข้าถึง 02/01/2014)

5. ฟรีดแมน เจ., ออร์ดเวย์ นิค การวิเคราะห์และการประเมินอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ // มอสโก: ธุรกิจ, 1997 - หน้า 270-275

ออร์โลวา ดาเรีย มิคาอิลอฟนา

อี- จดหมาย: ดาร์ยาออร์โลวา 92@ Gmail . ดอทคอม

เลปิคินา โอลก้า ยูริเยฟนา

คำอธิบายประกอบ

การแนะนำ

จากทั้งสองด้านนี้ จึงมีการกำหนดวัตถุประสงค์และวัตถุประสงค์ของงานนี้

เป้าหมายและวัตถุประสงค์ของการทำงาน

ขึ้นอยู่กับเป้าหมายที่ตั้งไว้ งานทำงาน:

· การระบุทางเลือกที่เป็นไปได้สำหรับการใช้ที่ดิน

วิธีการวิจัย

เมื่อวิเคราะห์ NEI ของอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประเมินจะใช้สองเทคนิค:

ในกรณีนี้จะพิจารณาสองกรณี:

· อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับอาคารและที่ดินแตกต่างกัน

· อัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับอาคารและที่ดินจะเท่ากัน

· สถานที่ ของที่ดิน - ปัจจัยพื้นฐานที่กำหนดมูลค่า;

ผลลัพธ์ที่ได้รับระหว่างการสำรวจทางสังคมวิทยาแสดงไว้ในตารางที่ 1

ตารางที่ 1.

ผลการสำรวจทางสังคมวิทยา

เลขที่	ประเภทของทรัพย์สินที่ได้รับอนุญาต
	สถานประกอบการค้า (ศูนย์การค้า)
	สถานประกอบการพาณิชย์และธุรกิจ (ศูนย์ธุรกิจ)
	กีฬาและความบันเทิงและพลศึกษาและศูนย์สุขภาพ
	สถาบันการศึกษา (โรงเรียน)
	สถาบันดูแลสุขภาพ (คลินิก)
	สถานประกอบการจัดเลี้ยง (ร้านอาหาร)
	สถาบันการจัดการ สถาบันการเงิน บริษัทสื่อสาร (ที่ทำการไปรษณีย์)
	สิ่งอำนวยความสะดวกด้านที่พัก
	สถาบันวิทยาศาสตร์ วัฒนธรรม และศิลปะ
	เว็บไซต์สารภาพ
	สิ่งอำนวยความสะดวกด้านความปลอดภัยและการบังคับใช้กฎหมาย
	สถาบันที่อยู่อาศัยและบริการชุมชน
	สิ่งอำนวยความสะดวกด้านสันทนาการ
	สถาบันคุ้มครองทางสังคม

1) สถานประกอบการค้า (ศูนย์การค้า) - 53 เปอร์เซ็นต์;

2) สถานประกอบการพาณิชย์และธุรกิจ (ศูนย์ธุรกิจ) - 19 เปอร์เซ็นต์;

3) กีฬาและความบันเทิงและพลศึกษาและศูนย์สุขภาพ - 11 เปอร์เซ็นต์.

เนื่องจากอาคารเรียนมี 4 ชั้น ดังนั้น:

ผลการคำนวณสรุปไว้ในตารางที่ 2

ตารางที่ 2.

ประเภทการใช้งาน	*ตัวบ่งชี้มาตรฐาน*	*รูปจริง*	*บทสรุป*
โรงเรียน	ส=24 640 ตร.ม	เอส เอฟ=25 000ม.2	ส < เอส เอฟไม่รวมอยู่
คลินิก	พีเอ็น=6480 ม.2	รศ=7000 ม.2	พีเอ็น < รศไม่รวมอยู่
ร้านอาหาร	ร=2160 ม.2	รฟ=2400 ม.2	ร < รฟไม่รวมอยู่
ที่ทำการไปรษณีย์		ฉ=1	เอ็น= เอฟไม่รวมอยู่
ศูนย์ธุรกิจ	ไม่ได้รับการควบคุม		ซ้าย
ช้อปปิ้งคอมเพล็กซ์	ทีเอ็น= 12000 ตร.ม	ทีฟ=6000ม 2	ทีเอ็น> ตฟ, ถูกทอดทิ้ง
สปอร์ตคอมเพล็กซ์	กับn= 10,000 ตร.ม	ค ฉ = 0	กับn > ซี เอฟ, ถูกทอดทิ้ง

ผลการคำนวณแสดงไว้ในตารางที่ 3

ตารางที่ 3.

ผลการคำนวณต้นทุนที่ดิน

*ชื่อของตัวบ่งชี้*	*1 กรณีการใช้งาน (ศูนย์ธุรกิจ)*	*กรณีใช้งาน 2 (ศูนย์การค้า)*	*กรณีการใช้งาน 3 (สปอร์ตคอมเพล็กซ์)*
รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ rub./ปี	68 688 863,46	71 538 944,4	46 940 259,2
ค่าทดแทนอาคารโดยคำนึงถึงผลกำไรของนักพัฒนาถู	120 038 000	120 038 000	120 038 000
อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับอาคาร %
รายได้ค่าเช่าสุทธิต่ออาคาร ถู./ปี	24 007 600	24 007 600	24 007 600
รายได้ที่เป็นของที่ดิน rub./ปี	44 681 263	47 531 344	22 932 659
อัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับที่ดิน, %
ค่าที่ดินถู	279 257 893	297 070 900	143 329 118

ข้อสรุป

บรรณานุกรม :

แนวคิดของการใช้ที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพสูงสุดถูกกำหนดให้เป็นการใช้งานที่เป็นไปได้และได้รับอนุญาตตามกฎหมายของวัตถุที่ได้รับการประเมินซึ่งมีผลตอบแทนที่ดีที่สุด และเงื่อนไขที่ขาดไม่ได้สำหรับการใช้งานดังกล่าว ได้แก่ ความเป็นไปได้ทางกายภาพ การสนับสนุนที่เหมาะสม และเหตุผลทางการเงินสำหรับการกระทำดังกล่าว

เนื่องจากกิจกรรมการประเมินเกี่ยวข้องกับการกำหนดมูลค่าตลาด การวิเคราะห์การใช้งานที่มีประสิทธิผลสูงสุดจึงระบุถึงการใช้ทรัพย์สินที่ให้ผลกำไรและแข่งขันได้มากที่สุด

เป็นที่เข้าใจกันว่าความมุ่งมั่นในการใช้งานสูงสุดและดีที่สุดนั้นเป็นผลมาจากการตัดสินของผู้ประเมินตามทักษะการวิเคราะห์ของพวกเขา จึงเป็นเพียงการแสดงความเห็นเท่านั้น ไม่ใช่ข้อเท็จจริงที่แน่นอน ในการปฏิบัติงานของการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ข้อกำหนดเกี่ยวกับการใช้งานที่ดีที่สุดและเหมาะสมที่สุดเป็นข้อกำหนดเบื้องต้นสำหรับการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพิ่มเติม

การใช้ทรัพย์สินที่ไม่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายหรือเป็นไปไม่ได้ทางกายภาพไม่สามารถถือได้ว่ามีประสิทธิผลสูงสุด

ดังนั้นข้อสรุปสุดท้ายเกี่ยวกับการใช้ทรัพย์สินอย่างมีประสิทธิผลสูงสุดจึงแสดงถึงทางเลือกในการใช้ที่ดินเปล่าหรือที่ดินที่พัฒนาแล้ว ซึ่งเป็นไปได้ตามกฎหมายและเป็นทางการอย่างเหมาะสม เป็นไปได้ทางกายภาพ โดยมีทรัพยากรทางการเงินที่เหมาะสมและให้มูลค่าสูงสุด

ความสำคัญของการวิเคราะห์และการเพิ่มมูลค่าตลาดของวัตถุให้สูงสุด

การวิเคราะห์การใช้งานสูงสุดและสูงสุด (HUU) เป็นพื้นฐานของการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์และเป็นพื้นฐานที่ผู้ประเมินใช้แนวทางดั้งเดิมทั้งสามวิธี

วัตถุประสงค์ของการวิเคราะห์ NOEI คือการสร้างพื้นฐานเกี่ยวกับวิธีการประเมินมูลค่าของวัตถุที่จะนำไปใช้จริง และ NOEI อาจแตกต่างจากการใช้วัตถุที่มีอยู่ ในการกำหนดมูลค่าตลาดของวัตถุที่ประเมิน ราคาสำหรับวัตถุอสังหาริมทรัพย์จะถูกปรับโดยคำนึงถึงปัจจัยที่กำหนด NEI

เกณฑ์ในการวิเคราะห์ NNEI:

ศักยภาพของทำเลที่ตั้ง

สภาวะตลาด

การยอมรับทางกฎหมาย

ความเป็นไปได้ทางกายภาพ

ความมั่นคงทางการเงิน

ผลผลิตสูงสุด

ทำเลที่มีศักยภาพ

การประเมินตามสถานที่จะคำนึงถึงอิทธิพลของตำแหน่งที่ดีของสถานที่ภายในเขตเศรษฐกิจที่กำลังประเมิน การปรับเปลี่ยนนี้เกี่ยวข้องกับการเปลี่ยนแปลงมูลค่าของพื้นที่ในสัดส่วนโดยตรงกับระยะทางจากตลาดผลิตภัณฑ์ เครือข่ายการขนส่ง คุณภาพถนน และปัจจัยอื่น ๆ ผ่านค่าสัมประสิทธิ์พิเศษที่สะท้อนต้นทุนการขนส่งเพิ่มเติมอันเป็นผลมาจากระยะทางที่เกินปกติ

สภาวะตลาด

เมื่อเปรียบเทียบวันที่ประเมินกับวันที่ขายทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้ โปรดทราบว่าสภาวะตลาดมีการเปลี่ยนแปลงเป็นครั้งคราว ดังนั้นจึงจำเป็นต้องพิจารณาว่าการขายที่เปรียบเทียบได้เกิดขึ้นภายใต้สภาวะตลาดเดียวกันหรือต่างกัน บางครั้งสภาวะตลาดยังคงมีเสถียรภาพเป็นเวลาหนึ่งปีหรือมากกว่านั้น และบางครั้งอาจเปลี่ยนแปลงได้ในระยะเวลาสาม หกเดือนหรือน้อยกว่านั้น ปฏิสัมพันธ์ของอุปสงค์และอุปทานส่งผลต่อราคาหากปัจจัยหนึ่งหรือปัจจัยอื่นหรือทั้งสองอย่างเปลี่ยนแปลง ราคาจะตอบสนองตามนั้น ดัชนีอุปสงค์และอุปทานจะถูกป้อนในแต่ละท้องที่ตามโซนการประเมิน (ข้อมูลสถิติ)

จำนวนเงินที่ประเมินคือราคาที่เป็นตัวเงิน (โดยปกติจะเป็นสกุลเงินท้องถิ่น) ที่ต้องชำระเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในธุรกรรมเชิงพาณิชย์ มูลค่าตลาดหมายถึงราคาที่เป็นไปได้และเป็นไปได้มากที่สุดในตลาด ณ วันที่ประเมินราคา การกำหนดมูลค่าตลาดไม่รวมถึงการเพิ่มหรือลดราคาที่คำนวณได้เนื่องจากเงื่อนไขหรือสถานการณ์พิเศษ เช่น การจัดหาเงินทุนที่ไม่ใช่ตลาด ภาระผูกพันของข้อตกลงหลักประกัน ฯลฯ การพิจารณาพิเศษหรือสัมปทานอื่น ๆ ที่ทำโดยใครก็ตามที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรม

มูลค่าตลาดคือจำนวนเงินประเมินที่ควรแลกเปลี่ยนทรัพย์สินในวันที่ประเมินระหว่างผู้ซื้อที่เต็มใจและผู้ขายที่เต็มใจในการทำธุรกรรมแบบแขนเดียว หลังจากทำการตลาดครบกำหนด ในระหว่างที่แต่ละฝ่ายทำหน้าที่อย่างเชี่ยวชาญ รอบคอบ และไม่มีการบังคับขู่เข็ญ

อัตราภาษีคือจำนวนเงินที่หักภาษีจากรายได้

การปรับปรุงคือการปรับปรุงสถานที่ทุกรูปแบบ ตั้งแต่อาคารและโครงสร้างไปจนถึงการจัดสวน ซึ่งเพิ่มมูลค่าทางการตลาด

หารือเกี่ยวกับข้อจำกัดส่วนตัว กฎข้อบังคับการแบ่งเขต ประมวลกฎหมายอาคาร กฎข้อบังคับในการอนุรักษ์อาคารประวัติศาสตร์ และกฎหมายสิ่งแวดล้อม

การเลือกใช้อสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดอาจได้รับอิทธิพลจากการมีสัญญาเช่าระยะยาว หากการใช้ทรัพย์สินอย่างมีประสิทธิผลสูงสุดถูกจำกัดด้วยสัญญาเช่า สิ่งนี้ควรสะท้อนให้เห็นในรายงานการประเมินมูลค่า

ความเป็นไปได้ทางกายภาพ

เกณฑ์ความเป็นไปได้ทางกายภาพ เช่น ขนาด รูปร่าง พื้นที่ การออกแบบ สภาพพื้นดิน และถนนทางเข้าพื้นที่ และความเสี่ยงจากภัยพิบัติทางธรรมชาติ (เช่น น้ำท่วมหรือแผ่นดินไหว) มีอิทธิพลต่อการเสนอการใช้ที่ดิน

ความมั่นคงทางการเงิน

เพื่อประเมินการใช้งานที่สร้างรายได้สม่ำเสมอจากการดำเนินงาน ผู้ประเมินราคาจะคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิทั้งหมด อัตราผลตอบแทนจากเงินลงทุนแต่ละรายการ และจำนวนรายได้ที่เป็นของที่ดิน หากรายได้สุทธิตรงตามผลตอบแทนจากการลงทุนที่ต้องการและให้ผลตอบแทนที่ต้องการกับที่ดิน การใช้นั้นมีความเป็นไปได้ทางการเงิน

แน่นอนว่า การระบุการใช้งานที่เป็นไปได้ทางการเงินนั้นขึ้นอยู่กับการวิเคราะห์อุปสงค์ อุปทาน และสถานที่ตั้ง

ผลผลิตสูงสุด

ผลผลิตสูงสุดคือมูลค่าสูงสุดของที่ดินดังกล่าว โดยไม่คำนึงว่าจะว่างเปล่า (จริงหรือตามเงื่อนไข) หรือสร้างขึ้นใหม่ ดังนั้นการดำเนินการตามเกณฑ์นี้เกี่ยวข้องกับการนำไปใช้ทางกายภาพและให้รายได้ที่เป็นบวกจากที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายทั้งหมด การเลือกประเภทการใช้งานที่ให้มูลค่าสูงสุดของพื้นฐานของอสังหาริมทรัพย์ - ที่ดิน

ทางเลือกที่เป็นไปได้สำหรับการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดสะท้อนถึงโครงการการใช้ที่ดินระยะยาว การพัฒนาอย่างรอบคอบ และค่อนข้างเฉพาะเจาะจงที่เกี่ยวข้องกับอายุการใช้งานปกติของอาคารและโครงสร้าง อายุการใช้งานขึ้นอยู่กับประเภทของอาคาร คุณภาพของงานก่อสร้าง และปัจจัยอื่นๆ

ผลผลิตสูงสุดของที่ดินถูกกำหนดโดยการเชื่อมโยงจำนวนรายได้กับอัตราการใช้ทุนที่ตลาดกำหนดสำหรับการใช้งานประเภทที่กำหนด อย่างไรก็ตาม วิธีการกำหนดมูลค่าที่ดินอาจแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับการใช้ทรัพย์สินที่เลือก การเลือกวิธีการขึ้นอยู่กับระดับของการปรับเปลี่ยนวัตถุประสงค์ที่แท้จริงของทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า ระดับความเสี่ยงของตัวเลือกที่อยู่ระหว่างการพิจารณา อัตราผลตอบแทนและระยะเวลาการคืนทุนที่ต้องการ และระยะเวลาในการดำเนินการตามตัวเลือกที่เสนอ เพื่อใช้ทรัพย์สิน

วิธีการวิเคราะห์ NNEI

การใช้อสังหาริมทรัพย์ให้เกิดประโยชน์สูงสุดสามารถทำได้โดยใช้อาคารที่มีอยู่ หรือเกี่ยวข้องกับการก่อสร้างการปรับปรุงใหม่โดยพื้นฐาน ซึ่งต้องมีการพิจารณาที่ดินว่าง จากนี้ ผู้ประเมินจะใช้เทคนิคสองประการในการวิเคราะห์การใช้อสังหาริมทรัพย์ให้เกิดประโยชน์สูงสุด:

การใช้ไซต์อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดในฐานะไซต์ที่ยังไม่ได้รับการพัฒนา

การใช้พื้นที่เป็นพื้นที่ก่อสร้างให้เกิดประโยชน์สูงสุด

มีเหตุผลหลักต่อไปนี้ในการพิจารณาการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดในฐานะที่ยังไม่ได้รับการพัฒนา:

1. การแยกมูลค่าอสังหาริมทรัพย์มูลค่าเฉพาะที่ดินเท่านั้น

2. การใช้วิธีเปรียบเทียบการขายเพื่อประเมินมูลค่าที่ดินที่พัฒนาแล้ว

3. การคำนวณมูลค่าขาดทุนเนื่องจากความล้าสมัยภายนอก

4. การประเมินมูลค่าที่แท้จริงของที่ดินซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งไม่เหมาะสมกับพื้นที่ที่กำหนด

การวิเคราะห์การใช้พื้นที่สิ่งปลูกสร้างให้เกิดประโยชน์สูงสุดนั้นเกิดขึ้นได้จากสองเหตุผล:

1. การระบุประเภทการใช้ทรัพย์สินที่ให้ผลตอบแทนจากการลงทุนรวมสูงสุด

2. การระบุวัตถุอสังหาริมทรัพย์ในตลาดที่มีจุดประสงค์เดียวกันโดยมีประสิทธิภาพการใช้งานในระดับที่เทียบเคียงได้

ที่ดินถือว่ายังไม่ได้รับการพัฒนาอัตราการตั้งเป็นทุนสำหรับอาคารและที่ดินแตกต่างกัน:

1) การกำหนดต้นทุนในการพัฒนาที่ดินเปล่าตามเงื่อนไขพร้อมอาคารและสิ่งปลูกสร้างเพื่อวัตถุประสงค์เฉพาะโดยคำนึงถึงอุปสงค์และอุปทานของตลาด

3) การปรับเปลี่ยนโดยคำนึงถึงปัจจัยภาระและความสูญเสียในการเรียกเก็บเงิน

4) การกำหนดความเป็นไปได้ในการรับรายได้อื่นและจำนวนเงิน

5) การประเมินรายได้รวมที่แท้จริง

6) การคำนวณต้นทุนการดำเนินงานทุนสำรองต้นทุน

ลักษณะและรายได้จากการดำเนินงานสุทธิรวมของทรัพย์สิน

7) การกำหนดอัตราส่วนเงินทุนสำหรับอาคาร

8) การประเมินรายได้ที่เกิดจากอาคารและสิ่งปลูกสร้างที่สร้างขึ้นและรายได้ที่เป็นของที่ดิน

9) การคำนวณอัตราส่วนเงินทุนสำหรับที่ดิน

10) การประเมินมูลค่าที่ดินโดยวิธีการแปลงเป็นทุนของรายได้ที่เกิดจากที่ดิน

ที่ดินถือเป็นที่ดินที่ยังไม่พัฒนา อัตราการโอนเป็นทุน สำหรับที่ดินและอาคารเท่าเดิม

2) การคำนวณรายได้รวมที่เป็นไปได้

3) การปรับเปลี่ยนโดยคำนึงถึงปัจจัยภาระและความสูญเสียในการเรียกเก็บเงินและจำนวนรายได้อื่น ๆ

4) การประเมินรายได้รวมที่แท้จริง

5) การคำนวณต้นทุนการดำเนินงานและทุนสำรอง ตลอดจนรายได้จากการดำเนินงานสุทธิทั้งหมด

6) การกำหนดอัตราส่วนเงินทุนทั่วไปสำหรับทรัพย์สินที่ประเมินราคา

7) การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยใช้วิธีแปลงเป็นรายได้;

8) การประเมินมูลค่าที่ดินในรูปแบบของรายได้เท่ากับผลต่างระหว่างมูลค่าโดยประมาณของทรัพย์สินและต้นทุนการปรับปรุง

ความท้าทายในการใช้การวิเคราะห์การใช้งานที่ดีที่สุด

เนื่องจากเป็นหนึ่งในปัญหาสำคัญที่นักวิเคราะห์ต้องเผชิญในระหว่างการวิจัยประเภทนี้ในประเทศของเรา ผู้เชี่ยวชาญอ้างถึงการขาดแผนงานโดยละเอียดสำหรับพื้นที่ส่วนใหญ่ และไม่สามารถคาดการณ์ได้ว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดจะได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานผู้อนุมัติเกี่ยวกับการพัฒนา ของไซต์ใดไซต์หนึ่ง แต่ถึงแม้ทุกอย่างจะชัดเจนและเข้าใจได้ไม่มากก็น้อยด้วยการเติมวัตถุที่มีพื้นที่ใช้งานต่างๆ ขนาดของโครงการ (จำนวนชั้น พื้นที่จุดก่อสร้าง ตำแหน่งของอาคารบนไซต์งาน ฯลฯ) .) สอดคล้องกับการใช้งานที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพสูงสุดอาจไม่ตรงกับความคิดเห็นของสมาชิกสภาเทศบาลเมืองเกี่ยวกับความสามัคคีและความเหมาะสมของการพัฒนา และถ้าเราแยกการมีอยู่ของทรัพยากรด้านการบริหารออก ปัญหาเหล่านี้ก็แทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะคาดเดาได้

อีกเหตุผลหนึ่งก็คือผลลัพธ์สุดท้ายของการวิเคราะห์ NEI ส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับผู้เชี่ยวชาญและความเห็นส่วนตัวของนักวิเคราะห์ ความเสี่ยงที่เกิดขึ้นจากการไม่เป็นมืออาชีพของนักแสดงสามารถแก้ไขได้โดยการดึงดูด บริษัท ที่มีชื่อเสียงและมีราคาแพงที่สุด ท้ายที่สุดแล้ว ในภาคอสังหาริมทรัพย์คุณภาพของการให้คำปรึกษาจะแสดงออกมาตามจำนวนรายได้ที่เกิดจากโครงการ การบันทึกเพียงครั้งเดียวในการให้คำปรึกษาสามารถสร้างความแตกต่างในรายได้ต่อปีหลายแสนดอลลาร์ หรือคุณสามารถตัดสินให้โครงการล้มเหลวตั้งแต่เริ่มต้น

บทสรุปสำหรับบทที่ 1

บทที่ 1 สะท้อนให้เห็นถึงความเกี่ยวข้องของหัวข้อที่เลือก, กฎระเบียบทางกฎหมายของกิจกรรมการประเมินมูลค่า, แนวทางการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์, หลักการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์, การวิเคราะห์การใช้วัตถุประเมินผลอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด มีการแสดงกฎระเบียบทางกฎหมายเพื่อทำความคุ้นเคยกับ กรอบกฎหมายสำหรับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในรัสเซียแนวทางการประเมินค่านั้นมีไว้เพื่อการพิจารณาและการเลือกแนวทางหนึ่งในภายหลังโดยได้รับความช่วยเหลือจากงานหลักอย่างใดอย่างหนึ่งที่จะดำเนินการ - การประเมินวัตถุการประเมิน การวิเคราะห์ การใช้วัตถุการประเมินที่มีประสิทธิผลสูงสุดจะถูกนำเสนอเพื่อเป็นเหตุผลทางทฤษฎีของการวิเคราะห์นี้ ซึ่งดำเนินการในบทที่ 2

ส่วนที่ 2: การวิเคราะห์เครื่องชี้เศรษฐกิจมหภาคที่ส่งผลต่อมูลค่าวัตถุประสงค์การประเมิน

1. บทนำ

2. การกำหนดการใช้อสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด

2.1. เกณฑ์การวิเคราะห์การใช้อสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิผลสูงสุด

2.1.1 การยอมรับทางกฎหมาย

2.1.2 ความเป็นไปได้ทางกายภาพ

2.1.3 ความมั่นคงทางการเงิน

2.1.4 ผลผลิตสูงสุด

2.2. เทคนิคพื้นฐานในการวิเคราะห์การใช้อสังหาริมทรัพย์ให้เกิดประโยชน์สูงสุด

3. วิธีการประเมินการใช้อสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิผลสูงสุด

4.1. แยกประเภทการใช้งาน

4.5. การใช้งานอเนกประสงค์

5. สรุป

1. บทนำ

แน่นอนว่าหัวข้อที่ฉันกำลังพิจารณานั้นมีความเกี่ยวข้องอย่างมากในเงื่อนไขของความสัมพันธ์ทางการตลาดสมัยใหม่ ความจำเป็นในการวิเคราะห์การใช้อสังหาริมทรัพย์ที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุดนั้นอธิบายได้จากความปรารถนาที่เข้าใจได้ของนักพัฒนาเพื่อให้ได้ผลตอบแทนจากการลงทุนสูงสุดจากโครงการ อย่างไรก็ตามหากในเงื่อนไขของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาแล้วความปรารถนานี้จะเกิดขึ้นในการศึกษาที่ซับซ้อนและครอบคลุมสำหรับการดำเนินการซึ่งตามกฎแล้ว บริษัท ที่ปรึกษาบุคคลที่สามมีส่วนเกี่ยวข้องการตัดสินใจเกี่ยวกับตัวเลือกที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการใช้งาน ทรัพย์สินเฉพาะจนกระทั่งเมื่อเร็ว ๆ นี้มักจะถูกสร้างขึ้นบนพื้นฐานของการวิเคราะห์ตลาดเพียงผิวเผินเท่านั้น ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วให้ผลลัพธ์เดียวกัน - ที่อยู่อาศัย

เป็นที่น่าสังเกตว่าความต้องการบริการที่เพิ่มขึ้นสำหรับการวิเคราะห์การใช้งานที่ดีที่สุดในตลาดภายในประเทศนั้นเกิดจากการรุกของเงินทุนต่างประเทศทั้งในรูปแบบของการลงทุนและกองทุนเครดิตซึ่งเป็นผู้ให้บริการซึ่งเป็นหนึ่งในเงื่อนไขบังคับสำหรับ การจัดหาเงินทุนหยิบยกรายงานจากบริษัทอิสระที่กำหนดการใช้วัตถุให้เกิดประโยชน์สูงสุด และ ตามลำดับ ยืนยันการลงทุนทรัพยากรการลงทุนอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด

หลักการใช้อสังหาริมทรัพย์ให้เกิดประโยชน์สูงสุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุดคือการสังเคราะห์หลักการของทั้งสามกลุ่มที่ได้กล่าวไว้ข้างต้น ช่วยให้ผู้ประเมินสามารถระบุตัวเลือกที่ดีที่สุดและให้ผลกำไรมากที่สุดจากตัวเลือกที่เป็นไปได้สำหรับการใช้ทรัพย์สินและใช้สำหรับการประเมินราคา หลักการนี้จัดให้มีการประเมินที่ดินราวกับว่าเป็นอิสระ (นั่นคือเมื่อประเมินวัตถุเรากำลังพูดถึงอันดับแรกเกี่ยวกับความสามารถในการทำกำไรสูงสุดของที่ดินจากนั้นเกี่ยวกับความสามารถในการทำกำไรของทรัพย์สินทั้งหมด) ในกรณีนี้จะพิจารณาเฉพาะตัวเลือกในการใช้อสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่:
- ประการแรก ปฏิบัติตามมาตรฐานทางกฎหมาย

ประการที่สอง การนำไปปฏิบัตินั้นเป็นไปได้ทางกายภาพ

ประการที่สาม มีความเป็นไปได้ทางการเงิน

ประการที่สี่ ให้มูลค่าสูงสุดของทรัพย์สิน (ประสิทธิภาพทางเศรษฐกิจ)

มีการเลือกกรณีการใช้งานที่สามารถจ่ายราคาสูงสุดสำหรับออบเจ็กต์ได้ หากสถานที่นั้นไม่มีอาคารใดๆ ผู้ประเมินราคาจะพิจารณาว่าจำเป็นต้องสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกใดโดยพิจารณาจากการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิผลสูงสุด หากมีอาคารบนไซต์ผู้ประเมินราคาจะพิจารณาว่าจะเพิ่มมูลค่าของไซต์ตามจำนวนต้นทุนของอาคารนี้หรือลดราคาตามจำนวนต้นทุนในการรื้อถอนอาคารนี้สำหรับตัวเลือกที่เลือกสำหรับการใช้ ที่ดิน.

"หลักการใช้ที่ดีที่สุดและดีที่สุด" เป็นรูปแบบแนวคิดสำหรับการวิเคราะห์ปัจจัยต่างๆ ที่ส่งผลต่อมูลค่าของทรัพย์สิน โมเดลนี้จะพิจารณาปัจจัยทางกายภาพ กฎหมาย สังคม และเศรษฐกิจที่สำคัญที่มีอิทธิพลต่อมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ เช่น เหมือนเดิมคือการเชื่อมโยงระหว่างหลักการประเมินทั้งหมด

จุดประสงค์ของการเขียนเรียงความของฉันคือเพื่อพิจารณาพื้นฐานของการพิจารณาการใช้อสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิผลสูงสุด ฉันได้รับมอบหมายงานให้ค้นหาว่าจะใช้วิธีใดในการเลือกใช้งานออบเจ็กต์ให้เกิดประโยชน์สูงสุด การวิเคราะห์ใดที่ดำเนินการเพื่อจุดประสงค์นี้

บทคัดย่อนำเสนอบนข้อความพิมพ์ดีดจำนวน 27 แผ่น รวมถึงรายการอ้างอิงจากแหล่งที่มา 6 แห่ง

2. การกำหนดการใช้อสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด

การทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทตามมูลค่าตลาดจำเป็นต้องมีการประเมินอย่างเพียงพอและการวิเคราะห์พฤติกรรมทางเศรษฐกิจของนักลงทุนและผู้เข้าร่วมตลาดอื่นๆ อย่างรอบคอบ อิทธิพลของพฤติกรรมของตลาดต่อการตัดสินใจทางการเงินของบุคคล บริษัท และหน่วยงานกำหนดแนวคิดของการใช้อสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด ปัจจัยทางตลาดเป็นตัวกำหนดมูลค่าตลาด ดังนั้นความต้องการของกลไกตลาดเกี่ยวกับคุณสมบัติจึงมีความสำคัญในการพิจารณาการใช้งานที่ดีที่สุด

เกณฑ์ต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์คือต้นทุนของที่ดิน อาคารและโครงสร้างที่ตั้งอยู่บนนั้นอาจมีการเปลี่ยนแปลง แต่ลักษณะพื้นฐานของสถานที่มักจะยังคงเหมือนเดิม ในขณะเดียวกันรายได้ของไซต์หนึ่งๆ ขึ้นอยู่กับประสิทธิภาพการใช้งาน นักลงทุนเมื่อเลือกที่ดินในตลาดเฉพาะเจาะจงเข้าใจว่าความแตกต่างของต้นทุนของแปลงต่างๆนั้นอธิบายได้จากคุณลักษณะด้านคุณภาพ

การวิเคราะห์การใช้อสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิผลสูงสุดเกี่ยวข้องกับการศึกษาสถานการณ์ตลาดโดยละเอียด ลักษณะของทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า การระบุตัวเลือกที่เป็นความต้องการของตลาดที่สอดคล้องกับพารามิเตอร์ของทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า การคำนวณ ความสามารถในการทำกำไรของแต่ละทางเลือกและการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์สำหรับทางเลือกการใช้งานแต่ละทาง ดังนั้นข้อสรุปสุดท้ายเกี่ยวกับการใช้ทรัพย์สินอย่างมีประสิทธิผลสูงสุดจึงแสดงถึงทางเลือกในการใช้ที่ดินเปล่าหรือที่ดินที่พัฒนาแล้ว ซึ่งเป็นไปได้ตามกฎหมายและเป็นทางการอย่างเหมาะสม เป็นไปได้ทางกายภาพ โดยมีทรัพยากรทางการเงินที่เหมาะสมและให้มูลค่าสูงสุด

การใช้ที่ดินอย่างเหมาะสมที่สุดนั้นพิจารณาจากปัจจัยการแข่งขันของตลาดเฉพาะที่ทรัพย์สินนั้นมีมูลค่าอยู่ และไม่ได้เป็นผลมาจากการเก็งกำไรส่วนตัวของเจ้าของ ผู้พัฒนา หรือผู้ประเมินราคา ดังนั้นการวิเคราะห์การเลือกใช้อย่างมีประสิทธิผลสูงสุดในความเป็นจริงแล้วคือการศึกษาทางเศรษฐศาสตร์เกี่ยวกับปัจจัยทางการตลาดที่มีความสำคัญต่อมูลค่าของวัตถุ

ปัจจัยทางการตลาดที่ใช้ในการกำหนดข้อสรุปเกี่ยวกับการใช้อสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด ณ วันที่ประเมินราคาจะพิจารณาในเนื้อหาโดยรวมที่รวบรวมและวิเคราะห์เพื่อกำหนดมูลค่าของทรัพย์สิน ดังนั้นการใช้มูลค่าสูงสุดจึงถือเป็นเกณฑ์ตามมูลค่าตลาดได้

หากทรัพย์สินที่ถูกตีราคาเกี่ยวข้องกับการใช้ส่วนตัวหรือการเช่าในภายหลัง แรงจูงใจหลักในการคำนวณมูลค่าจะลดลงเหลือคุณภาพผู้บริโภคที่เป็นผลลัพธ์ของวัตถุ (รายได้ ศักดิ์ศรี และความเป็นส่วนตัว ฯลฯ) แรงจูงใจในการลงทุน นอกเหนือจากจำนวนรายได้ที่ได้รับและการสะสมทุน ยังคำนึงถึงข้อโต้แย้งเช่นสิทธิประโยชน์ทางภาษีและความเป็นไปได้ของโครงการด้วย

โดยทั่วไปแล้ว การวิเคราะห์การใช้งานที่ดีที่สุดจะดำเนินการโดยใช้ทางเลือกอื่นหลายทาง และครอบคลุมประเด็นต่อไปนี้:

วิเคราะห์การตลาด

การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของทางเลือก

การวิเคราะห์การใช้งานที่ดีที่สุด

หัวข้อการวิเคราะห์ที่ระบุไว้เกี่ยวข้องกับการศึกษาที่ครอบคลุมในประเด็นต่อไปนี้:

การวิเคราะห์ตลาดเกี่ยวข้องกับการกำหนดความต้องการตัวเลือกการใช้งานทางเลือกนอกเหนือจากที่มีอยู่เพื่อศึกษาอุปสงค์และอุปทาน ความจุของตลาด การเปลี่ยนแปลงของอัตราค่าเช่า ฯลฯ สำหรับแต่ละตัวเลือก

การวิเคราะห์ความเป็นไปได้เกี่ยวข้องกับการคำนวณองค์ประกอบต้นทุนพื้นฐาน: กระแสรายได้และอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ เพื่อกำหนดค่าตัวแปรของตัวเลือกที่เป็นไปได้ทางกฎหมายและที่เป็นไปได้ทางกายภาพแต่ละรายการ

การวิเคราะห์การใช้ออบเจ็กต์อย่างมีประสิทธิผลสูงสุดเกี่ยวข้องกับการพัฒนาแผนโดยละเอียดสำหรับการดำเนินการตามตัวเลือกแต่ละตัวเลือก โดยพิจารณาจากผู้เข้าร่วมตลาดที่เฉพาะเจาะจง ระยะเวลาของโครงการ และแหล่งเงินทุนเพื่อเลือกตัวเลือกที่รับรองประสิทธิภาพสูงสุดของออบเจ็กต์ที่ได้รับการประเมิน

2.1 เกณฑ์การวิเคราะห์การใช้งานที่ดีที่สุด

ตัวเลือกสำหรับการใช้ทรัพย์สินที่ได้รับการประเมินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดต้องเป็นไปตามเกณฑ์สี่ประการ ได้แก่:

การยอมรับทางกฎหมาย

ความเป็นไปได้ทางกายภาพ

ความมั่นคงทางการเงิน

ผลผลิตสูงสุด

ลำดับการพิจารณาเกณฑ์เหล่านี้ในระหว่างการวิเคราะห์ตัวเลือกต่าง ๆ สำหรับการใช้อสังหาริมทรัพย์เพื่อเลือกเกณฑ์ที่มีประสิทธิภาพสูงสุดมักจะสอดคล้องกับที่กล่าวมาข้างต้น การยอมรับทางกฎหมายและความเป็นไปได้ทางกายภาพถือเป็นอันดับแรก ตามด้วยความสามารถทางการเงินและความสามารถในการผลิตสูงสุด ลำดับขั้นตอนการวิเคราะห์นี้เนื่องมาจากกรณีการใช้งานที่มีประสิทธิผลสูงสุด แม้ว่าจะมีเงินทุนที่จำเป็น แต่ก็ไม่สามารถทำได้หากเป็นสิ่งต้องห้ามตามกฎหมายหรือการดำเนินการทางกายภาพเป็นไปไม่ได้

2.1.1. การยอมรับทางกฎหมาย

การยอมรับทางกฎหมายของแต่ละกรณีการใช้งานที่พิจารณาจะถูกตรวจสอบก่อนในทุกกรณี อย่างไรก็ตาม ไม่ควรสับสนระหว่างการใช้ทรัพย์สินให้เกิดประโยชน์สูงสุดกับข้อกำหนดทางกฎหมายในการใช้ทรัพย์สินตามวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้

ผู้ประเมินราคาจะทบทวนข้อจำกัดส่วนบุคคล กฎการแบ่งเขต กฎอาคาร กฎการอนุรักษ์ประวัติศาสตร์ และกฎหมายสิ่งแวดล้อมที่อาจนำไปใช้กับการใช้งานที่เป็นไปได้เฉพาะ การเลือกใช้อสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดอาจได้รับอิทธิพลจากการมีสัญญาเช่าระยะยาว ในช่วงระยะเวลาการเช่าที่เหลือ การใช้ทรัพย์สินจะอยู่ภายใต้เงื่อนไขของสัญญาเช่า

ตัวอย่างเช่นหากทรัพย์สินถูกจำกัดด้วยสัญญาเช่าพื้นที่ที่จะหมดอายุในระยะเวลามากกว่า 12 ปี การก่อสร้างอาคารใหม่ที่มีอายุทางเศรษฐกิจ 40 ปีอาจไม่เป็นไปได้ในเชิงเศรษฐกิจ

นอกจากนี้จำเป็นต้องคำนึงถึงข้อ จำกัด ที่เป็นไปได้ที่อาจรวมอยู่ในข้อตกลงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ข้อจำกัดเหล่านี้อาจเกี่ยวข้องกับพื้นที่การใช้งานบางพื้นที่ ระบุตำแหน่งของอาคารบนที่ดิน พารามิเตอร์ของอาคาร และประเภทของวัสดุก่อสร้างที่ใช้ หากข้อจำกัดโฉนดขัดแย้งกับบทบัญญัติทางกฎหมายทั่วไป เช่น ประมวลกฎหมายอาคาร โดยปกติจะคำนึงถึงข้อจำกัดสูงสุดด้วย

รหัสอาคารอาจทำให้ที่ดินไม่ได้รับการพัฒนาพร้อมกับอาคารที่มีประสิทธิภาพสูงสุด หากเพิ่มต้นทุนการก่อสร้างเพื่อให้เป็นไปตามมาตรฐานทางเทคนิค สิ่งนี้จะเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาดินแดนในที่สุด ในบางพื้นที่ มีการใช้รหัสอาคารเพื่อควบคุมการก่อสร้างใหม่และจำกัดการเติบโต กฎการใช้ที่ดินในปัจจุบันมีวัตถุประสงค์เพื่อปกป้องสิ่งแวดล้อม จำเป็นต้องคำนึงถึงมาตรฐานอากาศและน้ำที่สะอาดตลอดจนความคิดเห็นของประชาชนเกี่ยวกับโครงการพัฒนาที่เสนอ

ตัวอย่าง.การก่อสร้างอาคารจำนวนชั้นที่กำหนด แนวกันไฟ ข้อกำหนดเกี่ยวกับฉนวน

ตัวเลือกการใช้งานที่กฎหมายห้าม ณ วันที่ประเมินสามารถพิจารณาได้ในขั้นตอนการวิเคราะห์เพิ่มเติมเฉพาะในกรณีที่คาดว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงมาตรฐานที่มีอยู่ อย่างไรก็ตาม ความน่าจะเป็นของการเปลี่ยนแปลงกฎหมาย รหัสอาคาร กฎระเบียบการแบ่งเขต ฯลฯ ไม่เคยแน่นอน 100%

2.1.2. ความเป็นไปได้ทางกายภาพ

การเลือกตัวเลือกที่มีประสิทธิภาพสูงสุดสำหรับการใช้อสังหาริมทรัพย์ควรขึ้นอยู่กับความเป็นไปได้ทางกายภาพ เกณฑ์ความเป็นไปได้ทางกายภาพ เช่น ขนาด รูปร่าง พื้นที่ การออกแบบ สภาพพื้นดิน และถนนทางเข้าพื้นที่ และความเสี่ยงจากภัยพิบัติทางธรรมชาติ (เช่น น้ำท่วมหรือแผ่นดินไหว) มีอิทธิพลต่อการเสนอการใช้ที่ดิน

ประโยชน์สูงสุดของที่ดินขึ้นอยู่กับขนาดและรูปร่าง ตัวเลือกบางตัวให้ผลสูงสุดเฉพาะกับการใช้พื้นที่ขนาดที่กำหนดเท่านั้น ในกรณีนี้จำเป็นต้องพิจารณาความเป็นไปได้ในการขยายที่ดินที่มีอยู่ เนื่องจากบางแปลงอาจไม่มีโอกาสขยายได้ รูปร่างของแปลงส่งผลต่อผลผลิตขั้นสุดท้าย เนื่องจากต้นทุนในการพัฒนาที่ดินที่มีรูปทรงไม่สม่ำเสมออาจสูงขึ้น ซึ่งจะลดประโยชน์ลงอีกเมื่อเปรียบเทียบกับแปลงที่มีด้านเรียบ ในทำนองเดียวกัน การมีถนนเข้าสู่ไซต์งานและระบบสาธารณูปโภคช่วยเพิ่มผลผลิตขั้นสุดท้าย เนื่องจากการประหยัดในการพัฒนา ดังนั้นความจุที่ว่างของสถานบำบัดจะจำกัดมิติทางกายภาพของตัวเลือกการพัฒนาที่มีประสิทธิภาพที่เสนอ

ลักษณะภูมิประเทศหรือดินของที่ดินสะท้อนให้เห็นในประโยชน์ใช้สอยของพื้นที่ ด้านลบที่ระบุทำให้การพัฒนายุ่งยากหรือเพิ่มต้นทุนการพัฒนา เนื่องจากที่ดินในตลาดมีการแข่งขันกันเอง ที่ดินที่ประเมินจึงไม่เหมาะสมกับการใช้งานอย่างมีประสิทธิผลสูงสุด เนื่องจากด้อยกว่าแปลงอื่นตามแบบฉบับของพื้นที่

ในกระบวนการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางกายภาพของตัวเลือกการใช้งานที่มีประสิทธิภาพจำเป็นต้องพิจารณาสภาพของอาคารและโครงสร้างเพื่อกำหนดความเป็นไปได้ในการดำเนินงานต่อไปบนพื้นฐานใหม่ หากจำเป็นต้องปรับปรุงอาคารใหม่เพื่อให้แน่ใจว่ามีการใช้งานอย่างเหมาะสมที่สุด ควรคำนวณต้นทุนที่จำเป็นสำหรับสิ่งนี้และเปรียบเทียบกับความสามารถในการทำกำไรขั้นสุดท้าย โดยทั่วไป ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงทรัพย์สินจะขึ้นอยู่กับสภาพทางกายภาพและที่ตั้งของทรัพย์สิน

2.1.3. ความมั่นคงทางการเงิน

ขั้นตอนต่อไปในการเลือกประเภทการใช้งานคือการวิเคราะห์ความมั่นคงทางการเงิน ทางเลือกจะถือว่ามีศักยภาพทางการเงินได้หากให้รายได้จากการดำเนินงานเท่ากับหรือมากกว่าต้นทุนการดำเนินงาน ต้นทุนทางการเงิน และผลตอบแทนจากโครงการทุนที่ต้องการ ดังนั้นการใช้งานทั้งหมดที่สามารถสร้างรายได้เชิงบวกจึงถือว่ามีความเป็นไปได้ทางการเงิน

หากประเภทการใช้งานไม่เกี่ยวข้องกับการรับรายได้ปกติจากการดำเนินงาน การวิเคราะห์จะเลือกตัวเลือกเหล่านั้นที่สร้างอสังหาริมทรัพย์ด้วยต้นทุนเท่ากับหรือมากกว่าต้นทุนในการสร้างหรือสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกใหม่สำหรับการใช้งานประเภทใหม่นี้

มีความจำเป็นต้องเปรียบเทียบกำไรจากการลงทุนหรือรายได้จากการใช้ทรัพย์สินกับรายจ่ายฝ่ายทุนที่เกิดขึ้น หากรายได้ต่ำกว่าค่าใช้จ่ายหรือเกินเพียงเล็กน้อย การใช้งานประเภทนี้จะถือว่าไม่สามารถทำได้ทางการเงิน

เพื่อประเมินประเภทของการใช้งานที่สร้างรายได้สม่ำเสมอจากการดำเนินงาน รายได้จากการดำเนินงานสุทธิทั้งหมด อัตราผลตอบแทนจากเงินลงทุนแต่ละรายการ และจำนวนรายได้ที่เป็นของที่ดินจะถูกคำนวณสำหรับแต่ละประเภท หากรายได้สุทธิตรงตามผลตอบแทนจากการลงทุนที่ต้องการและให้ผลตอบแทนที่ต้องการกับที่ดิน การใช้นั้นมีความเป็นไปได้ทางการเงิน

2.1.4. ผลผลิตสูงสุด

พื้นฐานของวิธีการทั้งหมดที่ใช้ในการกำหนดมูลค่าของที่ดินเพื่อเลือกตัวเลือกที่มีประสิทธิภาพมากที่สุดคือเทคนิคที่เรียกว่าเทคนิคที่เหลือ รายได้จากที่ดินถือเป็นความสมดุลระหว่างรายได้รวมที่เกิดจากอสังหาริมทรัพย์กับจำนวนรายได้ที่ได้รับจากการดึงดูดแรงงาน ทุน สินทรัพย์ถาวร (อาคารและโครงสร้างที่ใช้งานอยู่) ในทางกลับกัน ต้นทุนของที่ดินแสดงถึงความแตกต่างระหว่างต้นทุนรวมของทรัพย์สินทั้งหมดกับมูลค่าคงเหลือของอาคารหรือต้นทุนการก่อสร้าง

2.2. เทคนิคพื้นฐานในการวิเคราะห์การใช้อสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิผลสูงสุด

การใช้อสังหาริมทรัพย์ให้เกิดประโยชน์สูงสุดสามารถทำได้โดยใช้อาคารที่มีอยู่ หรือเกี่ยวข้องกับการก่อสร้างการปรับปรุงใหม่โดยพื้นฐาน ซึ่งต้องมีการพิจารณาที่ดินว่าง จากข้อมูลนี้ มีการใช้สองวิธีในการวิเคราะห์การใช้อสังหาริมทรัพย์ให้เกิดประโยชน์สูงสุด:

การใช้ไซต์อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดเป็นแบบบิวท์อิน

1. การแยกมูลค่าอสังหาริมทรัพย์มูลค่าเฉพาะที่ดินเท่านั้น

2. การใช้วิธีเปรียบเทียบการขายเพื่อประเมินมูลค่าที่ดินที่พัฒนาแล้ว

3. การคำนวณมูลค่าขาดทุนเนื่องจากความล้าสมัยภายนอก

1. การระบุประเภทการใช้ทรัพย์สินที่ให้ผลตอบแทนจากการลงทุนรวมสูงสุด

ลองพิจารณาความแตกต่างระหว่างการใช้ไซต์ที่ไม่มีอาคารอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดกับทรัพย์สินที่มีอาคารโดยใช้ตัวอย่างของอสังหาริมทรัพย์เชิงอุตสาหกรรมที่มีการปล่อยสารพิษ

พื้นที่ซึ่งวัตถุที่วิเคราะห์ตั้งอยู่ เนื่องด้วยลักษณะทางธรรมชาติของวัตถุ กำลังได้รับการพัฒนาเป็นเขตที่อยู่อาศัยบริเวณชานเมือง ประสิทธิภาพสูงสุดของการใช้พื้นที่ที่ไม่มีอาคารมักจะขึ้นอยู่กับการใช้เป็นกระท่อมพักอาศัย ในกรณีนี้จะมีค่าใช้จ่ายสำหรับการรื้อถอนและกำจัดสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีอยู่ ในทางปฏิบัติ เจ้าของทรัพย์สินที่มีศักยภาพจะพัฒนาพื้นที่ใหม่ก็ต่อเมื่อมูลค่าคงเหลือของอาคารต่ำเท่านั้น

ขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่การใช้งานที่เลือกซึ่งต้องมีการก่อสร้างใหม่จนถึงวันที่ประเมินมูลค่า การใช้งานที่มีอยู่อาจถือเป็นการใช้งานขั้นกลาง ดังนั้นหากตามแผนการขยายที่ดินในเมืองการก่อสร้างกระท่อมจะบรรลุผลการวิเคราะห์ที่ดินภายในห้าปีและระยะเวลาที่จำเป็นสำหรับการรื้อถอนอาคารที่มีอยู่และการก่อสร้างกระท่อมใหม่คือหนึ่งปีปีที่สี่ -ปีการดำเนินงานของทรัพย์สินอุตสาหกรรมที่มีอยู่ถือเป็นการใช้งานขั้นกลาง อย่างไรก็ตาม หากระดับความต้องการที่แข่งขันได้สูงขึ้นสำหรับการใช้ในอุตสาหกรรม ก็เป็นไปได้ว่าการใช้ทรัพย์สินอย่างมีประสิทธิผลสูงสุดอาจเป็นการรักษาการใช้งานที่มีอยู่ในขณะเดียวกันก็ดำเนินงานด้านสิ่งแวดล้อมที่จำเป็นด้วยต้นทุนที่เกี่ยวข้อง

ทฤษฎีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีการวิเคราะห์ที่ดิน โดยสมมติว่าไม่มีสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน แม้ว่าพื้นที่ดังกล่าวจะได้รับการพัฒนาแล้วก็ตาม เพื่อพิจารณาว่าการใช้ในปัจจุบันเป็นที่ต้องการหรือไม่ และควรดำเนินการต่อหรือเปลี่ยนใหม่

วิธีการพิจารณาการใช้ทรัพย์สินที่ได้รับการประเมินให้เกิดประโยชน์สูงสุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุดในฐานะที่ดินที่ยังไม่ได้รับการพัฒนานั้นขึ้นอยู่กับสมมติฐานที่ว่าไม่มีอาคารหรือสามารถเคลียร์อาคารอันเป็นผลมาจากการรื้อถอนได้ เป็นผลให้มูลค่าของที่ดินถูกกำหนดโดยการเลือกการใช้งานที่เป็นไปได้เพื่อให้แน่ใจว่าการทำกำไรของอสังหาริมทรัพย์และการเลือกพารามิเตอร์ของอสังหาริมทรัพย์ตามวัตถุประสงค์เฉพาะ

ทางเลือกในการใช้ที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนามีสองประเภทหลัก:

1. การใช้ที่ดินเพื่อเก็งกำไร คือ ขายโดยไม่มีการปรับปรุง ให้กับผู้ลงทุนที่จะพัฒนาต่อไปตามความต้องการของตลาดหรือตามความชอบของตนเอง ตัวเลือกนี้ใช้ได้เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความอิ่มตัวมากเกินไป

2. การพัฒนาที่ดินพร้อมอาคารและสิ่งปลูกสร้างใหม่ ได้แก่

การพัฒนาโดยไม่มีการใช้งานขั้นกลาง หากการใช้งานใหม่กำลังได้รับการพิจารณาและยอมรับโดยตลาด ณ วันที่ทำการวิเคราะห์

การพัฒนาที่มีการใช้งานระดับกลางเกี่ยวข้องกับการสงวนทางเลือกการใช้งานที่มีอยู่ไว้ชั่วคราวจนกว่าทางเลือกใหม่จะเป็นที่ต้องการของตลาด โดยขึ้นอยู่กับการคาดการณ์สถานการณ์ของตลาด

การแบ่งหรือรวมที่ดินเพื่อให้เกิดการใช้ประโยชน์อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด

การพัฒนาสถานที่ด้วยอาคารใหม่ที่มีจุดประสงค์และพารามิเตอร์ทางกายภาพคล้ายคลึงกับสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีอยู่

สถานการณ์ที่พบบ่อยที่สุดในการประเมินอสังหาริมทรัพย์บนพื้นฐานของที่ดินที่ยังไม่พัฒนาคือการพัฒนาแบบมีเงื่อนไข นี่เป็นเพราะความจริงที่ว่ามีอาคารบนพื้นที่วิเคราะห์ซึ่งส่งผลกระทบต่อมูลค่าของทรัพย์สิน ในกรณีนี้การเลือกตัวเลือกสำหรับการใช้ไซต์อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดเนื่องจากยังไม่ได้รับการพัฒนาจะใช้รูปแบบของการออกแบบการลงทุนในขั้นตอนการตัดสินใจ

ในกรณีนี้ คุณต้องตอบคำถามหลายข้อ:

1. ที่ดินจะถูกนำมาใช้ได้อย่างไรหากที่ดินไม่ได้รับการพัฒนาจริงหรือสามารถเคลียร์อาคารที่มีอยู่ได้?

2. อาคารหรือโครงสร้างอื่นใดที่รองรับการใช้งานที่เลือกสามารถก่อสร้างได้บนที่ดินนี้ โดยพิจารณาจากลักษณะทางกายภาพและลักษณะอื่น ๆ และภายในกรอบเวลาใด

3. การใช้งานที่มีอยู่ควรถือเป็นการใช้งานชั่วคราวหรือไม่?

ตัวอย่างเช่น หากจำเป็นต้องดำเนินการก่อสร้างเพื่อให้เกิดการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด ควรพิจารณาสิ่งต่อไปนี้:

ค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนอาคารที่มีอยู่

ประเภทของการใช้ทรัพย์สินอย่างมีประสิทธิผลสูงสุด (สำนักงาน โรงแรม คลังสินค้า ฯลฯ) สอดคล้องกับมาตรฐานของตลาดในปัจจุบัน และรวมถึงองค์ประกอบต่างๆ ในราคาที่สมเหตุสมผลที่สุด

ลักษณะของอาคารที่เหมาะสมที่สุดที่ควรสร้างขึ้นเพื่อเพิ่มการใช้ลักษณะที่เป็นไปได้ของไซต์ให้เกิดประโยชน์สูงสุด (จำนวนชั้น พื้นที่ที่เหมาะสมที่สุดของหน่วยการทำงาน จำนวนยูนิตเหล่านี้ ฯลฯ )

ระดับค่าเช่าและต้นทุนการดำเนินงาน

ต้นทุนของอาคารที่กำลังก่อสร้างโดยคำนึงถึงต้นทุนทางการเงิน

การใช้ที่ดินเป็นสิ่งปลูกสร้างอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด ถือว่ามีการอนุรักษ์อาคารที่มีอยู่ในพื้นที่ที่วิเคราะห์ ทางเลือกในการใช้ที่ดินเป็นสิ่งปลูกสร้างมีสองประเภทหลัก:

1. การรักษาวัตถุประสงค์ที่มีอยู่ของทรัพย์สินที่กำลังประเมิน

2. การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์ที่มีอยู่ของทรัพย์สินที่กำลังประเมิน

ในทั้งสองกรณี จะพิจารณาถึงความจำเป็นและความเป็นไปได้:

การรักษาปริมาณและคุณภาพของการบริการที่มีอยู่ของอสังหาริมทรัพย์

ดำเนินการก่อสร้างการบูรณะอาคารเพื่อปรับปรุงระดับและเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่า

ดำเนินการก่อสร้างเพื่อขยายพื้นที่โดยการต่อเติมเพิ่มเติมหรือการก่อสร้างชั้นเพิ่มเติม

การลดพื้นที่ที่มีอยู่ด้วยการรื้อถอนบางส่วน

เมื่อเปรียบเทียบตัวเลือกการใช้งานที่มีอยู่สำหรับอาคารที่ตั้งอยู่บนที่ดินกับตัวเลือกอาคารที่เหมาะสมที่สุด ผู้ประเมินจะต้องได้รับคำตอบสำหรับคำถามต่อไปนี้:

1. แนะนำให้เปิดดำเนินการอาคารต่อไปในสภาพปัจจุบันหรือไม่?

2. ฉันควรเลือกตัวเลือกการสร้างอาคารใหม่แบบใด: การสร้างใหม่ การขยาย การรื้อถอนบางส่วน

3. ต้นทุนจะได้รับการชดใช้อย่างไรและภายในกรอบเวลาใด?

ตัวเลือกที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการใช้อาคารจะช่วยให้มั่นใจได้ถึงต้นทุนสูงสุดของอสังหาริมทรัพย์ที่น่าดึงดูดการลงทุนโดยคำนึงถึงอัตราผลตอบแทนที่กำหนดตามความเสี่ยงของตัวเลือกที่เลือก เป็นที่ชัดเจนว่าความเสี่ยงในการรักษาการใช้ทรัพย์สินที่มีอยู่และตัวเลือกการพัฒนาขื้นใหม่ที่แตกต่างกันจะไม่เหมือนเดิม จำเป็นต้องแยกการใช้ไซต์ที่มีประสิทธิผลสูงสุดว่ายังไม่ได้รับการพัฒนาออกจากการใช้ไซต์ที่มีประสิทธิผลสูงสุดตามที่พัฒนาขึ้น

3. วิธีการประเมินการใช้อสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิผลสูงสุด

การกำหนดตัวเลือกที่มีประสิทธิภาพสูงสุดสำหรับการใช้ทรัพย์สินที่ได้รับการประเมินเกี่ยวข้องกับการดำเนินการตามลำดับของขั้นตอนต่อไปนี้:

1. การวิเคราะห์ตัวเลือกที่เป็นไปได้ทั้งหมดสำหรับการใช้งานที่มีประสิทธิภาพสูงสุดของที่ดินที่ยังไม่ได้รับการพัฒนาหรือที่ดินพร้อมอาคารตามสถานการณ์ตลาดในปัจจุบัน ณ วันที่ประเมินและโอกาสในการเปลี่ยนแปลง

2. การตรวจสอบการยอมรับทางกฎหมายของตัวเลือกที่เลือก

3. การตรวจสอบความเป็นไปได้ทางกายภาพของตัวเลือกที่เลือก

4. การประเมินความสามารถทางการเงินของตัวเลือกที่เลือก

5. การเลือกตัวเลือกที่มีประสิทธิภาพสูงสุดสำหรับการใช้อสังหาริมทรัพย์เพื่อให้มั่นใจถึงประสิทธิภาพสูงสุด

การประเมินผลผลิตสูงสุดขึ้นอยู่กับการพิจารณาการใช้อสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด หากถือว่าที่ดินยังไม่ได้รับการพัฒนาก็สามารถใช้วิธีได้สามวิธีทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการประเมินอัตราการแปลงเป็นทุน

วิธีแรก: ที่ดินถือเป็นที่ดินที่ยังไม่พัฒนาอัตราการใช้เงินทุนสำหรับที่ดินและอาคารต่างกัน

1. การกำหนดต้นทุนในการพัฒนาที่ดินเปล่าตามเงื่อนไขพร้อมอาคารและสิ่งปลูกสร้างเพื่อวัตถุประสงค์เฉพาะโดยคำนึงถึงอุปสงค์และอุปทานของตลาด

3. การปรับเปลี่ยนบัญชีสำหรับปัจจัยโหลดและการสูญเสียคอลเลกชัน

4. การกำหนดความเป็นไปได้ในการได้รับและจำนวนรายได้อื่น

5. การประมาณรายได้รวมที่เกิดขึ้นจริง

6. การคำนวณต้นทุนการดำเนินงาน

7. การคำนวณทุนสำรองทุน

8. การคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ

9. การคำนวณอัตราส่วนเงินทุนสำหรับอาคาร

10. การประเมินรายได้ที่เกิดจากการก่อสร้างอาคารและสิ่งปลูกสร้าง

11. การคำนวณรายได้ที่เป็นของที่ดิน

12. การคำนวณอัตราส่วนเงินทุนสำหรับที่ดิน

13. การประเมินมูลค่าที่ดินโดยวิธีแปลงเป็นทุนของรายได้ที่เกิดจากที่ดิน

วิธีที่สอง ที่ดินถือว่ายังไม่ได้รับการพัฒนา อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับอาคารและที่ดินจะเท่ากัน

2. การคำนวณรายได้รวมที่เป็นไปได้

3. ทำการปรับเปลี่ยนโดยคำนึงถึงปัจจัยภาระและความสูญเสียในการเรียกเก็บเงินและจำนวนรายได้อื่น ๆ

4. การประมาณรายได้รวมที่เกิดขึ้นจริง

5. การคำนวณต้นทุนการดำเนินงานและทุนสำรองทุน

6. การคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิทั้งหมด

7. การคำนวณอัตราส่วนเงินทุนโดยรวมสำหรับทรัพย์สินที่กำลังประเมิน

8. การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยวิธีแปลงเป็นทุนของรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่เกิดจากอสังหาริมทรัพย์

วิธีที่สาม: ที่ดินถือว่ายังไม่ได้รับการพัฒนาและทราบราคาขายในตลาดของทรัพย์สินตามวัตถุประสงค์:

1. คำนวณต้นทุนการก่อสร้างรวมกำไรของผู้พัฒนาด้วย

2. การประมาณมูลค่าที่ดินเป็นรายได้ซึ่งเป็นผลต่างระหว่างมูลค่าโดยประมาณของทรัพย์สินและต้นทุนการปรับปรุง

3. มูลค่าของที่ดินประมาณเป็นความแตกต่างระหว่างราคาขายทรัพย์สินและต้นทุนทั้งหมด

วิธีที่สี่ ที่ดินถือเป็นสิ่งปลูกสร้าง อาคารต้องมีการปรับปรุงบางส่วน:

4. การคำนวณต้นทุนในการปรับปรุงสิ่งอำนวยความสะดวก

5. การคำนวณมูลค่าที่เพิ่มขึ้นของอสังหาริมทรัพย์โดยคำนึงถึงการปรับปรุงที่เกิดขึ้น

วิธีที่ห้า: ที่ดินถือเป็นสิ่งปลูกสร้างและไม่จำเป็นต้องสร้างใหม่:

1. การคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่เกิดจากอสังหาริมทรัพย์

2. การกำหนดอัตราส่วนเงินทุนโดยรวม

3. การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยใช้วิธีการแปลงเป็นทุนของรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ

4. ประเภทและแนวทางการใช้อสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้มาตรฐาน

หลักการวิเคราะห์การใช้งานที่ดีที่สุดตามมาตรฐานที่กล่าวถึงข้างต้นใช้กับอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติ ในกระบวนการพิจารณาและระบุการใช้งานที่มีประสิทธิผลสูงสุด จำเป็นต้องคำนึงถึงการพิจารณาเป็นพิเศษเนื่องจากลักษณะเฉพาะของคุณสมบัติเฉพาะ

คุณสมบัติด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ระบุและการพัฒนาตลาดอาจต้องใช้แยกต่างหาก การใช้งานระดับกลาง การใช้งานที่ไม่เป็นไปตามกฎหมาย การใช้งานที่ไม่ดีที่สุด การใช้งานหลายครั้ง การใช้งานเพื่อวัตถุประสงค์พิเศษ การใช้งานเพื่อเก็งกำไร และพื้นที่ส่วนเกิน

4.1. แยกการใช้งาน

ตามกฎแล้วตัวเลือกที่มีประสิทธิภาพสูงสุดสำหรับการใช้อสังหาริมทรัพย์ที่วิเคราะห์แล้วจะไม่แตกต่างจากการใช้วัตถุที่คล้ายกัน อย่างไรก็ตาม เนื่องจากทรัพย์สินที่ได้รับการประเมินนั้นไม่ปกติหรือมีลักษณะเฉพาะ การใช้งานที่มีประสิทธิภาพสูงสุดจึงอาจแตกต่างกัน

ตัวอย่างเช่น ในมอสโก อาคารการผลิตขององค์กรพัฒนาเอกชนจะถูกเช่าเพื่อใช้เป็นพื้นที่จัดเก็บ หากความต้องการของตลาดในละแวกใกล้เคียงในเมืองใดเมืองหนึ่งอาจเพียงพอ ตัวเลือกที่วิเคราะห์อาจรวมถึงการใช้ทรัพย์สินนี้สำหรับพื้นที่ค้าปลีก

ในอีกกรณีหนึ่ง ทรัพย์สินที่มีลักษณะอาคารและที่ดินโดยทั่วไปอาจถูกวิเคราะห์ภายใต้กรณีการใช้งานพิเศษ เนื่องจากไม่สอดคล้องกับรูปแบบการใช้ที่ดินโดยรอบหรือการใช้ทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกัน

ตัวอย่างเช่น หากอาคารที่มีลักษณะทั่วไปของศูนย์รวมความบันเทิงตั้งอยู่ในย่านที่อยู่อาศัยระดับหรู วัตถุประสงค์ของอาคารควรได้รับการประเมินโดยเทียบกับกรณีการใช้งานตามความต้องการเฉพาะ

ตัวเลือกที่เลือกควรเพิ่มมูลค่าที่ดินให้สูงสุดมากกว่าการใช้อสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิมของคุณสมบัติที่เทียบเคียงได้

4.2. การใช้งานระดับกลาง

หากตัวเลือกสำหรับการใช้อสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิผลสูงสุดขึ้นอยู่กับการเปลี่ยนแปลงของสถานการณ์ตลาดในอนาคต และอาจเป็นไปได้หลังจากผ่านไประยะหนึ่ง ทางเลือกในการใช้ที่มีอยู่ ณ วันที่ประเมินราคาจะถือเป็นตัวเลือกกลาง การใช้งานขั้นกลางที่อาจเปลี่ยนแปลงเมื่อเวลาผ่านไปสามารถระบุได้ว่าเป็นตัวเลือกที่มีประสิทธิผลสูงสุดในช่วงเวลาที่กำหนด

ตัวอย่างเช่นชั้นหนึ่งของอาคารพักอาศัยหลายชั้นในเขตไมโครใหม่ของมอสโกมีไว้สำหรับใช้ในเชิงพาณิชย์ อย่างไรก็ตาม เนื่องจากอาณาเขตได้รับการพัฒนาและจำนวนผู้อยู่อาศัยในเขตย่อยเพิ่มขึ้น การใช้งานประเภทสุดท้ายอาจแตกต่างไปจากเดิม ดังนั้นสถานที่ขนาดเล็กที่ใช้ในระยะเริ่มแรกของการพัฒนาอาณาเขตสำหรับร้านขายของชำเนื่องจากมีการสร้างซูเปอร์มาร์เก็ตเฉพาะทางซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของเครือข่ายขนาดใหญ่จึงถูกนำมาใช้ใหม่เป็นสถานประกอบการบริการต่างๆ (ช่างทำผม ร้านซักรีด ตัวแทนการท่องเที่ยว ฯลฯ )

ความจำเป็นในการใช้ทรัพย์สินที่มีมูลค่าเป็นสื่อกลางไม่ได้ส่งผลกระทบต่อมูลค่าของทรัพย์สินเสมอไป กรณีการใช้งานขั้นกลางอาจสร้างรายได้ในจำนวนเท่ากัน แต่อาจมีบางครั้งที่ตลาดไม่เป็นที่ต้องการเนื่องจากเหตุผลหลายประการ ในตัวอย่างนี้ อัตราค่าเช่าและต้นทุนการดำเนินงานสำหรับร้านขายของชำและร้านทำผมอาจเท่ากัน แต่ประเภทธุรกิจตามสถานที่ให้บริการบางแห่งอาจไม่สามารถแข่งขันได้

4.3. การใช้ที่ก่อให้เกิดข้อขัดแย้งทางกฎหมาย

การใช้อสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งที่ระบุว่าเป็นข้อขัดแย้งทางกฎหมายจะเกิดขึ้นหากการใช้ทรัพย์สินจริงซึ่งได้รับอนุญาตตามกฎหมาย ไม่เป็นไปตามมาตรฐานที่บังคับใช้ในพื้นที่ที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ ซึ่งมักเป็นผลมาจากการเปลี่ยนแปลงหรือกฎระเบียบการแบ่งเขตใหม่

การใช้งานที่เป็นข้อขัดแย้งทางกฎหมายไม่จำเป็นต้องมีประสิทธิผลสูงสุด ดังนั้นจึงต้องมีการวิเคราะห์เป็นพิเศษ หากการใช้ที่ขัดแย้งกันทางกฎหมายส่งผลให้มูลค่าทรัพย์สินสูงขึ้น ผู้ประเมินควรพิจารณาว่าความแตกต่างอาจเกี่ยวข้องกับมูลค่าของอาคารที่มีอยู่ และไม่ส่งผลกระทบต่อมูลค่าของที่ดิน ผู้ประเมินราคาควรแยกแยะระหว่างมูลค่าของอาคารในการใช้งานที่ไม่เป็นไปตามข้อกำหนดกับมูลค่าพรีเมี่ยมที่สร้างขึ้นจากการใช้งานนั้น

ในบางกรณี การใช้งานประเภทนี้จะต้องยุติลงในภายหลังโดยไม่ล้มเหลว อนุญาตให้มีช่วงระยะเวลาหนึ่งในการยุติการใช้งานที่ไม่เป็นไปตามกฎหมาย และอาจถือเป็นการใช้งานชั่วคราวในการวิเคราะห์

4.4. การใช้งานที่ไม่ดีที่สุด

ในทางปฏิบัติ การพัฒนาจริงอาจไม่ใช่การใช้ไซต์ที่ตั้งอยู่อย่างมีประสิทธิภาพมากที่สุด การเปลี่ยนแปลงในสถานการณ์อาจต้องมีการเปลี่ยนแปลงทั้งในด้านวัตถุประสงค์ที่มีอยู่ของอสังหาริมทรัพย์และการอนุรักษ์ แต่บนพื้นฐานคุณภาพที่แตกต่างกัน โดยต้องมีรายจ่ายฝ่ายทุนจำนวนหนึ่ง

ตัวอย่างเช่น ในกรณีแรก จำเป็นต้องแปลงอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยให้เป็นอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ในกรณีที่สอง ทรัพย์สินที่อยู่อาศัยที่มีอยู่จะต้องถูกแทนที่ด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกที่อยู่อาศัยที่สะดวกสบายมากขึ้น

ด้วยการรักษาวัตถุประสงค์ของทรัพย์สิน จะไม่มีการสูญเสียมูลค่าอันเนื่องมาจากความชราภายนอก หากการใช้ทรัพย์สินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดขัดแย้งกับทรัพย์สินที่มีอยู่ ควรประเมินมูลค่าของอาคารโดยคำนึงถึงการสูญเสียมูลค่าเนื่องจากความล้าสมัยทางเศรษฐกิจ และควรกำหนดมูลค่าของที่ดินตามการใช้งานที่มีอยู่ .

4.5. ใช้งานได้หลากหลาย

ทางเลือกหนึ่งสำหรับการใช้งานอย่างมีประสิทธิผลสูงสุดอาจเป็นแบบอเนกประสงค์ โดยจัดให้มีการใช้งานหลายประเภทสำหรับที่ดินและอาคาร ดังนั้น อาคารขนาดใหญ่อาจรวมถึงที่พักอาศัย สำนักงาน ร้านค้า ศูนย์บริการ ฯลฯ ในทำนองเดียวกัน ที่อยู่อาศัย ศูนย์การค้าและความบันเทิง และสิ่งอำนวยความสะดวกด้านโครงสร้างพื้นฐานอื่น ๆ ก็สามารถสร้างบนที่ดินได้

ในกรณีนี้ผู้ประเมินราคาจะกำหนดต้นทุนของแต่ละองค์ประกอบของการใช้วัตถุแบบสหสาขาวิชาชีพ อย่างไรก็ตามในกรณีนี้ เจ้าของอาจไม่มีสิทธิ์และอาจมีสิทธิเพิ่มเติมบางประการอันเนื่องมาจากวัตถุประสงค์ทางสหสาขาวิชาชีพของวัตถุโดยเฉพาะ เป็นผลให้สิ่งนี้อาจนำไปสู่ความจริงที่ว่าผลรวมของต้นทุนของส่วนประกอบต่าง ๆ ของสิ่งอำนวยความสะดวกอเนกประสงค์จะไม่ตรงกับต้นทุนของทรัพย์สินทั้งหมด

4.6. การใช้วัตถุประสงค์พิเศษ

อสังหาริมทรัพย์เพื่อวัตถุประสงค์พิเศษรวมถึงวัตถุที่มีไว้สำหรับการใช้งานประเภทที่กำหนดไว้อย่างเคร่งครัดหรือจำกัดมากเท่านั้น ในกรณีนี้ ผู้ประเมินราคาสามารถพิจารณาเฉพาะการรักษาตัวเลือกที่มีอยู่ไว้เป็นการใช้งานที่มีประสิทธิผลเท่านั้น โดยขึ้นอยู่กับความมีชีวิตของตัวเลือกนั้น

หากการใช้ทรัพย์สินที่มีอยู่ไม่สามารถทำได้ในเชิงเศรษฐกิจ มูลค่าของทรัพย์สินจะถูกกำหนดเป็นผลรวมของมูลค่าที่ดินและมูลค่าเศษของการปรับปรุง ในกรณีอื่นๆ จะมีการพิจารณาการใช้ที่มีมูลค่าสูงสุดสองรายการ - คงไว้ซึ่งการใช้เพื่อวัตถุประสงค์พิเศษดั้งเดิม (มูลค่าการใช้ในปัจจุบัน) และการนำกลับมาใช้ใหม่สำหรับการใช้งานทางเลือก (มูลค่าการใช้ทางเลือก)

การวิเคราะห์ต้องได้รับการตรวจสอบโดยความต้องการของตลาดสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกพิเศษดังกล่าว เนื่องจากการมีอยู่ของความต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกดังกล่าวจะกำหนดมูลค่าของการใช้งานอย่างต่อเนื่อง การขาดความต้องการบ่งชี้ถึงความจำเป็นในการเปลี่ยนวัตถุประสงค์ และต้นทุนของสิ่งอำนวยความสะดวกที่นำกลับมาใช้ใหม่มีแนวโน้มที่จะแตกต่างจากต้นทุนของสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีวัตถุประสงค์พิเศษ

ตัวอย่างเช่น การใช้โรงงานที่ผลิตอุปกรณ์เครื่องจักรกลหนักอย่างมีประสิทธิภาพมากที่สุดมีแนวโน้มที่จะเป็นการผลิตอุปกรณ์นั้นต่อไป และการใช้เครื่องลิฟต์เมล็ดพืชอย่างมีประสิทธิภาพมากที่สุดก็มีแนวโน้มที่จะใช้อย่างต่อเนื่องเป็นลิฟต์

4.7. การใช้เก็งกำไร

ที่ดินที่ถือครองซึ่งตั้งใจจะขายในอนาคตถือเป็นเครื่องมือในการลงทุนเพื่อการเก็งกำไร หากเจ้าของคาดว่ามูลค่าที่ดินจะเพิ่มขึ้นจะต้องคำนึงถึงความเสี่ยงด้านเวลาที่คาดว่าจะไม่สามารถเพิ่มขึ้นได้ภายในระยะเวลาที่คาดหวัง อย่างไรก็ตาม มูลค่าปัจจุบันของที่ดินขึ้นอยู่กับศักยภาพในการใช้ประโยชน์สูงสุดในอนาคต เป็นเรื่องยากสำหรับผู้ประเมินที่จะกำหนดศักยภาพในการใช้ทรัพย์สินให้ดีที่สุดเนื่องจากมีทางเลือกที่หลากหลาย ดังนั้นจึงเป็นเรื่องปกติที่จะพิจารณาการใช้ทางเลือกที่เหมาะสมที่สุดหรือเปรียบเทียบระดับรายได้และค่าใช้จ่ายที่คาดหวัง

4.8. พื้นที่ไซต์ส่วนเกินและส่วนเกิน

ในบางกรณี พื้นที่ดินเกินขนาดที่กำหนดโดยการใช้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด พื้นที่ที่สร้างขึ้นอาจมีพื้นที่ส่วนเกินซึ่งไม่จำเป็นสำหรับการใช้อาคารในปัจจุบัน แปลงที่ยังไม่พัฒนาอาจมีพื้นที่ที่ไม่จำเป็นสำหรับการใช้งานหลักสูงสุด วิธีที่มีประสิทธิภาพมากที่สุดในการใช้พื้นที่ไซต์ส่วนเกินอาจเป็นการพัฒนาอาคารเพิ่มเติมหรือไม่ได้รับการพัฒนา

ในบางกรณี พื้นที่เพิ่มเติมที่ไม่จำเป็นสำหรับอาคารที่มีอยู่และไม่สามารถแยกออกจากทรัพย์สินและขายได้จะถือเป็นพื้นที่ส่วนเกิน

5. สรุป

จากการเขียนบทความนี้ ฉันได้ทบทวนพื้นฐานในการพิจารณาการใช้อสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิผลสูงสุด

กระบวนการในการระบุและการพิสูจน์เหตุผลในการใช้ทรัพย์สินทางเลือกอื่น ๆ ที่จะทำให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อการใช้ทรัพย์สินนั้น เรียกว่าการวิเคราะห์การใช้ที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุด

ฉันพบว่าการใช้ที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพที่สุดคือการใช้ที่ดินเปล่าหรือทรัพย์สินที่ได้รับการปรับปรุงอย่างสมเหตุสมผลและถูกกฎหมาย ซึ่ง:

1. ได้รับอนุญาตตามกฎหมาย (เช่น เป็นไปตามมาตรฐานทางกฎหมาย รวมถึงข้อบังคับด้านการแบ่งเขตและสิ่งแวดล้อม ข้อบังคับการวางผังเมือง)

2. ความเป็นไปได้ทางกายภาพ (ขนาดและรูปร่างของที่ดิน การเข้าถึงการคมนาคม การสื่อสารทางวิศวกรรม อาคารที่มีอยู่อนุญาตให้ใช้ตัวเลือกการใช้งานที่เลือกได้)

3. มีเหตุผลทางการเงิน (การใช้ OH ให้รายได้มากกว่าต้นทุนทุน ต้นทุนการดำเนินงาน และภาระผูกพันทางการเงิน)

4. ให้มูลค่าสูงสุดหรือความสามารถในการทำกำไรของทรัพย์สิน

การวิเคราะห์ NiNEIN จะดำเนินการ ประการแรก บนที่ดินเปล่า และประการที่สอง บนที่ดินที่มีการปรับปรุงที่มีอยู่

มีเหตุผลหลักต่อไปนี้ที่ NINEI กำหนดที่ดินว่ายังไม่ได้รับการพัฒนา:

การจัดสรรมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ตามมูลค่าเฉพาะที่ดิน

การใช้วิธีการขายที่เทียบเคียงได้กับการประเมินมูลค่าที่ดินที่พัฒนาแล้ว

การคำนวณการสูญเสียมูลค่าเนื่องจากความล้าสมัยภายนอก

การประเมินมูลค่าที่แท้จริงของที่ดินซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินซึ่งไม่เหมาะสมสำหรับพื้นที่ที่กำหนด

การวิเคราะห์พื้นที่ก่อสร้างโดย NNEI ดำเนินการด้วยเหตุผล 2 ประการ คือ

1. การระบุประเภทการใช้ OH ที่ให้ผลตอบแทนจากการลงทุนสูงสุด

2. การระบุ OH ในตลาดที่มีจุดประสงค์เดียวกันและด้วยประสิทธิภาพการใช้งานในระดับที่เทียบเคียงได้

เมื่อทำการเลือกตัวเลือก NiNEIN สุดท้าย พวกเขาจะได้รับคำแนะนำจากข้อกำหนดต่อไปนี้:

หากมูลค่าของทรัพย์สินที่มีการปรับปรุงมากกว่ามูลค่าของพื้นที่ที่ไม่มีการปรับปรุง NNEI จะใช้ทรัพย์สินที่มีการปรับปรุง

หากมูลค่าที่ดินเปล่าเกินกว่ามูลค่าทรัพย์สินที่มีการปรับปรุง NINEI จะใช้ที่ดินเป็นที่ดินเปล่า

รายชื่อวรรณกรรมที่ใช้แล้ว

1. โอเซรอฟ อี.เอส. การวิเคราะห์ทางเศรษฐศาสตร์และการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ SPb.: สำนักพิมพ์. “ไอเอสเอส”, 2550 – 254 หน้า

2. http://www.learnof.me/www.ocenka.net/institute/editions/files/b6c5.pdf - การวิเคราะห์การใช้อสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด บทที่ 5

3. Harrison G. การประเมินอสังหาริมทรัพย์ บทช่วยสอน ต่อ. จากอังกฤษ – อ.: RIO Mosobluprpolitigraphizdata, 1994. – 231 น.

4. กราโบวี พี.จี., โครอสเตเลฟ เอส.พี. การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ส่วนที่ 1 การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ บทช่วยสอน – อ.: MGSU-ROOS, 2003. – 180 น.

5. การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์: หนังสือเรียน. คู่มือสำหรับมหาวิทยาลัย/คห. ศาสตราจารย์ วีเอ ชวันเดรา – อ.: ยูนิตี้-ดาน่า, 2548. – 303ส

6. Granova I.V. การประเมินอสังหาริมทรัพย์ – เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก: Peter, 2008. - 208 p.: ป่วย. – (ชุดการสอน)

1. วัตถุประสงค์การใช้งานมีความสมเหตุสมผลและเป็นไปได้หรือไม่?

2. การใช้งานถูกกฎหมายหรือมีโอกาสสมเหตุสมผลที่จะได้รับเอกสารทางกฎหมายเกี่ยวกับสิทธิ์ในการใช้หรือไม่?

3. ทรัพย์สินมีความเหมาะสมต่อการใช้งานหรือไม่?

4. การใช้งานตามวัตถุประสงค์มีความเป็นไปได้ทางการเงินหรือไม่?

ตัวเลือกการทดสอบแสดงไว้ในตารางที่ 1

ตารางที่ 1.

ตัวเลือก NEI	การทดสอบ NEI
ตัวเลือก NEI	วัตถุประสงค์การใช้งานมีความสมเหตุสมผลและเป็นไปได้หรือไม่?	การใช้นั้นถูกกฎหมายหรือมีโอกาสสมเหตุสมผลที่จะขอเอกสารทางกฎหมายเกี่ยวกับสิทธิ์ในการใช้หรือไม่?	ทรัพย์สินมีความเหมาะสมต่อการใช้งานหรือไม่?	การใช้งานตามวัตถุประสงค์มีความเป็นไปได้ทางการเงินหรือไม่?
การใช้งานปัจจุบัน
บ้าน
อาคารสำนักงาน
อาคารพาณิชย์
อาคารโกดัง

เมื่อการวิเคราะห์แสดงให้เห็นว่ามีกรณีการใช้งานอย่างน้อย 1 กรณีที่เป็นไปได้อย่างสมเหตุสมผล จะมีการตรวจสอบความถูกต้องด้วย มุมมองทางการเงิน. การใช้งานโดยที่ทรัพย์สินเรื่องจะมีมูลค่าสูงสุดและตรงตามข้อกำหนดอื่น ๆ ถือเป็นการใช้งานที่มีประสิทธิภาพสูงสุด

ในขั้นตอนนี้เองที่ปัญหาหลักสำหรับผู้ประเมินเริ่มต้นขึ้น เนื่องจากนี่คือจุดเริ่มต้นของคำถามเกี่ยวกับวิธีการประเมิน และดังที่คุณทราบ MCO จะไม่พิจารณาประเด็นด้านระเบียบวิธี สิ่งพิมพ์สมัยใหม่เกี่ยวกับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ตอบคำถามนี้โดยยังคงทำซ้ำบทบัญญัติของตำราเรียนในยุค 90 ในรูปแบบต่างๆ

ในทางกลับกัน ในการประเมินเชิงปฏิบัติ การฝึกปฏิบัติในการแทนที่ขั้นตอนการประเมินที่สำคัญที่สุดนี้ด้วยการอ้างอิงถึงความคิดเห็นของตนเองยังคงดำเนินต่อไป ตามกฎ เพื่อพิสูจน์ให้เห็นถึงการใช้ทรัพย์สินที่มีอยู่ อย่างไรก็ตาม เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเราไปสู่การพัฒนาขั้นใหม่ เห็นได้ชัดว่ายังไม่เพียงพอ แท้จริงแล้ว แม้แต่ IVS ยังระบุด้วยว่า “ในตลาดที่มีความผันผวนอย่างมากหรือความไม่สมดุลอย่างมีนัยสำคัญระหว่างอุปสงค์และอุปทาน การใช้ทรัพย์สินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดอาจเป็นเพื่อรักษาทรัพย์สินไว้เพื่อใช้ในอนาคต” หรือ “การใช้เป็นสื่อกลาง” ในกรณี “ที่การใช้ที่ดินและ การแบ่งเขตอยู่ในสถานะของการเปลี่ยนแปลง" อย่างไรก็ตาม เมื่อเร็ว ๆ นี้เจ้าหน้าที่ได้ดำเนินงานบางอย่างโดยมีเป้าหมายเพื่อสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีอารยธรรม และผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพไม่มีสิทธิ์ที่จะไม่คำนึงถึงการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้

เรากำลังพูดถึงการแบ่งเขตการวางผังเมืองของเมืองเป็นหลัก เมื่อไม่มีการแบ่งเขต จึงไม่สามารถประเมิน NEI ในการพิจารณาได้ การยอมรับทางกฎหมายการก่อสร้างวัตถุเพื่อวัตถุประสงค์ต่าง ๆ บนที่ดินที่เลือก ปีที่ผ่านมามีการอนุญาตให้ใช้ที่ดินเพื่อการพัฒนาจากเจ้าหน้าที่ตามแผนงาน การแบ่งเขตอาณาเขตถือว่าการใช้ที่ดินประเภทต่าง ๆ ที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายซึ่งผู้พัฒนาเองกำหนดวัตถุสำหรับการก่อสร้างโดยพิจารณาจากประสิทธิภาพทางเศรษฐกิจของโครงการที่วางแผนไว้

เมื่อวิเคราะห์ NEI ผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์จะต้องดำเนินงานเดียวกันด้วยและด้วยเหตุนี้เขาจะต้องรู้กฎหมายในด้านการวางผังเมืองและเชี่ยวชาญวิธีการวิเคราะห์ทางเศรษฐกิจของกิจกรรมการพัฒนา

น่าเสียดายที่ผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ของเราถือเป็นผู้ที่เข้าเรียนหลักสูตรระยะสั้นซึ่งไม่ได้พูดคุยเกี่ยวกับประเด็นเหล่านี้ด้วยซ้ำ ด้วยเหตุผลบางประการ เราได้พัฒนาทัศนคติที่ค่อนข้างผิวเผินต่อการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ในการนี้ ข้าพเจ้าขอยกข้อความที่ตัดตอนมาจาก อสมท. ดังนี้

“1.7 ประเทศสมาชิกของ ICSD ทุกประเทศตระหนักดีว่า การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีการศึกษา การฝึกอบรม และประสบการณ์พิเศษ”(MP1 MSO)
« อสังหาริมทรัพย์แสดงถึงส่วนแบ่งสำคัญของความมั่งคั่งของโลกและของมัน การประเมินมูลค่าเป็นพื้นฐานของความมีชีวิตของตลาดอสังหาริมทรัพย์และการเงินทั่วโลก"(ประเภททรัพย์สิน" IVS 2003 หน้า 83)
“...ความเข้าใจที่ถูกต้องและการประยุกต์ใช้มาตรฐานเหล่านี้ (MSA) อย่างเหมาะสมจะส่งผลให้การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั้งในประเทศและต่างประเทศเป็นไปได้อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ท่ามกลางทางเลือกการลงทุนอื่นๆ และ จะช่วยลดอัตราการฉ้อโกงและการละเมิด"(มร.1 มสธ. หน้า 195)

คำพูดสุดท้ายมีความเกี่ยวข้องอย่างยิ่งกับประเทศของเรา เปโตรดอลลาร์ขนาดใหญ่หลั่งไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทำให้เกิดการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ในเวลาเดียวกัน ประมาณ 75% ของอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้ทั้งหมดเป็นกรรมสิทธิ์ของรัฐและบริหารจัดการโดยเจ้าหน้าที่ การโอนสิทธิการเป็นเจ้าของวัตถุเหล่านี้ตามกฎหมายจะดำเนินการผ่านการประเมินที่เป็นอิสระเท่านั้น ดังนั้นบทบาทที่สำคัญมากขึ้นของผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ ซึ่งเป็นไปตาม MCO จะต้องได้รับข้อกำหนดที่เพิ่มขึ้นทั้งในแง่ของความเป็นมืออาชีพและในแง่ของการปฏิบัติตามหลักจรรยาบรรณ

ตั้งแต่วันที่ 30 ธันวาคม 2547 ประมวลกฎหมายผังเมืองฉบับใหม่มีผลบังคับใช้ในประเทศของเรา ตามนั้นสามารถแยกแยะสี่ขั้นตอนบนเส้นทางจากทุ่งโล่งไปยังบริเวณอาคาร:

การวางแผนอาณาเขต
การแบ่งเขตการวางผังเมือง
การวางแผนอาณาเขต
การออกแบบ การก่อสร้าง และการบูรณะโครงการก่อสร้างทุน

การจัดสรรพื้นที่ควรเริ่มต้นด้วยการวางแผนอาณาเขต ในระหว่างนี้หน่วยงานรัฐบาลกลาง ภูมิภาค และท้องถิ่นจะระบุพื้นที่สำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัย โครงสร้างพื้นฐาน อุตสาหกรรม และการเกษตร แผนการวางแผนอาณาเขตที่พัฒนาโดยหน่วยงานรัฐบาลกลางจะถูกส่งไปยังหน่วยงานบริหารระดับสูงขององค์กรที่เป็นส่วนประกอบของสหพันธรัฐรัสเซียและเทศบาลซึ่งมีอาณาเขตอยู่ เอกสารจะต้องได้รับการตกลงภายในสามเดือน หากในช่วงเวลานี้ไม่ได้รับข้อสรุปที่เกี่ยวข้องจากหน่วยงานระดับภูมิภาคหรือเทศบาล เอกสารจะถือว่าได้รับการอนุมัติ "โดยค่าเริ่มต้น"

หลังจากการวางแผนอาณาเขตแล้ว เจ้าหน้าที่จะต้องดำเนินการแบ่งเขตเมือง เป็นผลให้มีการกำหนดเขตอาณาเขตในอาณาเขตของแต่ละเทศบาลและจะมีการจัดตั้งกฎระเบียบการวางผังเมือง รัฐบาลให้เวลาห้าปีในการดำเนินการนี้ให้เสร็จสิ้น - จนถึงวันที่ 1 มกราคม 2553 ก่อนวันที่นี้ กฎการใช้ที่ดินจะต้องได้รับการพัฒนาสำหรับอาณาเขตของการตั้งถิ่นฐานและพื้นที่การตั้งถิ่นฐานระหว่างกัน หากกฎเหล่านั้นอยู่ภายใต้การพัฒนา เนื้อหาโดยละเอียดของกฎระบุไว้ในโค้ด ตั้งแต่ต้นปี 2553 หากไม่มีเอกสารเหล่านี้จึงไม่อนุญาตให้ออกใบอนุญาตก่อสร้าง

จากนั้นดินแดนที่จัดสรรอันเป็นผลมาจากการแบ่งเขตจะต้องได้รับการวางแผน ประการหลังเกี่ยวข้องกับการแบ่งโซนออกเป็นบล็อก เขตย่อย และองค์ประกอบอื่นๆ ตลอดจนการกำหนดขอบเขตสำหรับพื้นที่การพัฒนา การวางแผนจะต้องดำเนินการเกี่ยวกับทั้งพื้นที่ที่สร้างขึ้นและพื้นที่ว่างเปล่า งานนี้ตกเป็นภาระของหน่วยงานท้องถิ่นและงบประมาณท้องถิ่นด้วย นอกจากนี้ หน่วยงานท้องถิ่นจะเป็นผู้ตัดสินใจว่าเอกสารชุดใดที่จำเป็นสำหรับการวางแผนอาณาเขต

ในระหว่างการวางแผน ที่ดินแต่ละแปลงจะต้องได้รับมอบหมายกฎระเบียบเกี่ยวกับวัตถุประสงค์ในการสร้างอาคาร นอกเหนือจากวัตถุประสงค์แล้ว จะมีการระบุจำนวนชั้น รูปร่างของช่อง พื้นที่ ฯลฯ

อย่างไรก็ตาม งานพัฒนารหัสการวางผังเมืองต้องใช้เงินทุนจำนวนมากและการมีส่วนร่วมของบุคลากรที่มีคุณสมบัติสูงในงานนี้ ดังนั้นงานในทิศทางนี้จึงดำเนินการล่าช้ากว่ากำหนด แม้ในเมืองที่ก้าวหน้าที่สุดในด้านการสนับสนุนข้อมูลสำหรับกิจกรรมการวางผังเมืองในมอสโก ยังไม่มีการนำรหัสการวางผังเมืองมาใช้ (แม้ว่าจะตามแผน แต่ควรได้รับการพัฒนาในปลายปี 2549 ตามคำสั่งของรัฐบาลมอสโก ลงวันที่ 28 ธันวาคม 2548 N 2664-RP)

สำนักงานผังเมืองยังคงมีผลบังคับใช้ในกรุงมอสโก โดยผู้ประเมินสามารถทดสอบ NEI ได้ ตามกฎหมายมอสโกลงวันที่ 15 ธันวาคม พ.ศ. 2547 ฉบับที่ 88 "เกี่ยวกับสำนักงานผังเมืองของเมืองมอสโก" "สำนักงานผังเมืองถูกสร้างขึ้นและบำรุงรักษาเพื่อวัตถุประสงค์ในการสนับสนุนข้อมูลสำหรับกิจกรรมการวางผังเมืองในอาณาเขตของ เมืองมอสโก ข้อมูลจากสำนักงานผังเมืองมีลักษณะเปิดกว้างและมอบให้กับผู้มีส่วนได้เสียทุกคนตามคำขอเป็นลายลักษณ์อักษร ยกเว้นข้อมูลที่เป็นความลับของรัฐ” เมื่อมีการร้องขอบริการผังเมืองของเมืองมอสโกจะออกใบรับรองเกี่ยวกับที่ดินซึ่งสะท้อนถึงส่วนของแผนของสายการควบคุมการวางผังเมือง (“ เส้นสีแดง”) แผนภูมิประเทศแผนการแบ่งเขตเมืองตำแหน่งของเครือข่ายหลักและโครงสร้างสาธารณูปโภค , ฝ่ายบริหาร - อาณาเขต, ซับซ้อนทางธรรมชาติ, ประวัติศาสตร์และวัฒนธรรมเขตคุ้มครองอนุสาวรีย์, การอนุญาตเบื้องต้น, เอกสารการวางผังเมืองและการออกแบบ, ข้อมูลเกี่ยวกับการอนุมัติการตัดสินใจในการวางผังสถาปัตยกรรมและเมือง, วัสดุของการสำรวจประวัติศาสตร์และสถาปัตยกรรมของเขตปกครองกลางของมอสโก ฯลฯ ใบรับรองเกี่ยวกับที่ดินถูกสร้างขึ้นบนพื้นฐานของวัสดุที่ได้รับอนุมัติของแผนพัฒนาทั่วไปของมอสโกในช่วงระยะเวลาจนถึงปี 2020

เพื่อวัตถุประสงค์ในการพิจารณา NEI ข้อมูลสำคัญจะถูกนำเสนอในส่วนความช่วยเหลือต่อไปนี้:

โครงการพัฒนาและปรับโครงสร้างเขตการผลิต
การแบ่งเขตการทำงาน
การแบ่งเขตอาคาร
แผนผังเค้าโครงสำหรับเครือข่ายและโครงสร้างสาธารณูปโภค

ให้เรายกตัวอย่างข้อมูลจากใบรับรองที่ดินที่เกี่ยวข้องกับเขตอุตสาหกรรมแห่งหนึ่งของมอสโก

รูปแบบการแบ่งเขตการทำงาน: ไตรมาส 1001 ไตรมาสของวัตถุประสงค์การบริหารและธุรกิจเฉพาะทาง (B1) - พื้นที่การบริหารและธุรกิจครอบครองมากกว่า 25% ของอาณาเขตและพื้นที่ประเภทอื่น ๆ - น้อยกว่า 25% ในแต่ละรายการ ในเวลาเดียวกัน พื้นที่สำหรับเทศบาล คลังสินค้า อุตสาหกรรม และวัตถุประสงค์พิเศษ ไม่ควรเกิน 10% ของอาณาเขต

รูปแบบการแบ่งเขตการก่อสร้าง ไตรมาส พ.ศ. 2130 ไตรมาสของอาคารความหนาแน่นปานกลางจำนวนชั้นผสมกัน ความหนาแน่นของอาคารเฉลี่ยในอาณาเขตของแปลงปลูกสร้างมากกว่า 5,000 ตร.ม./เฮกตาร์ และไม่เกิน 10,000 ตร.ม./เฮกตาร์ โดยมีพื้นที่การพัฒนาแนวราบและหลายชั้นมากกว่าหนึ่งในสามของพื้นที่ และพื้นที่การพัฒนาประเภทอื่น ๆ ถือครองพื้นที่น้อยกว่าหนึ่งในสามของพื้นที่แต่ละแห่ง

ดังนั้นข้อมูลจากใบรับรองที่ดินจึงทำหน้าที่เป็นพื้นฐานในการเลือกตัวเลือกการพัฒนาที่เป็นไปได้สำหรับการวิเคราะห์เพื่อกำหนด NEI ดังนั้นเมื่อสรุปข้อตกลงการประเมินอสังหาริมทรัพย์จึงจำเป็นในข้อตกลงการประเมินเพื่อกำหนดภาระผูกพันของลูกค้าในการจัดหาใบรับรองเกี่ยวกับที่ดินจากสำนักงานผังเมืองหรือสารสกัดจากประมวลกฎหมายผังเมืองให้กับผู้รับเหมาเมื่อ มันเป็นลูกบุญธรรม

ปัญหาการควบคุมการวางผังเมืองในเมืองต่างๆ ย่อมมีความเฉพาะเจาะจงของตัวเอง และผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องรู้เป็นอย่างดี ไม่เช่นนั้น จะทำการประเมินอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพไม่ได้

เมื่อกำหนดตัวเลือกการพัฒนาที่เป็นไปได้และพารามิเตอร์โดยประมาณของอาคารตามจำนวนชั้นและพื้นที่แล้วจำเป็นต้องเลือกสิ่งที่คล้ายคลึงกันของวัตถุเช่นตาม RSS-2007 และดำเนินการคำนวณตัวบ่งชี้มูลค่าที่ดินโดยตรงเพื่อเลือกสิ่งที่มีประสิทธิภาพมากที่สุด สารละลาย. วันนี้ไม่มีคำแนะนำเกี่ยวกับวิธีการคำนวณเหล่านี้ ผู้ประเมินราคาแต่ละคนมีวิธีการคำนวณของตนเอง และมักทำผิดพลาดร้ายแรงซึ่งนำไปสู่การตัดสินใจที่ไม่ถูกต้อง

คุณลักษณะของการคำนวณในขั้นตอนการพิจารณา NEI คือความจำเป็นในการปฏิบัติตามข้อกำหนดที่ขัดแย้งกันสองประการ ในอีกด้านหนึ่ง จำเป็นต้องดำเนินการคำนวณที่มีรายละเอียดเพียงพอเพื่อให้ได้ความแม่นยำที่ยอมรับได้ และในทางกลับกัน การคำนวณเหล่านี้จะต้องง่ายที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ ผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้ทักษะพิเศษในการค้นหา “จุดที่น่าสนใจ” และดำเนินการส่วนหลักของรายงานการประเมินอสังหาริมทรัพย์อย่างน่าเชื่อถือ โดยทั่วไป ความเป็นมืออาชีพของผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์สามารถประเมินได้ด้วยวิธีการวิเคราะห์ NEI

เพื่อแก้ไขปัญหาเหล่านี้อย่างมีประสิทธิภาพ จำเป็นต้องหันไปพึ่งทฤษฎีและแนวปฏิบัติในการพัฒนา ในประเทศตลาดที่พัฒนาแล้ว ทฤษฎีนี้ได้ผลค่อนข้างดีและแสดงให้เห็นถึงประสิทธิผลในสภาวะที่มีการแข่งขันสูงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ น่าเสียดายที่เราให้ความสำคัญกับปัญหาการพัฒนาน้อยมาก ยิ่งไปกว่านั้น เราไม่มีแนวคิดนี้ในเอกสารด้านกฎหมายและข้อบังคับของเราด้วยซ้ำ เราแทนที่ด้วยแนวคิดเช่น “นักพัฒนา” “นักลงทุน-นักพัฒนา” “ลูกค้า” ฯลฯ ความสับสนในแง่นี้นำไปสู่ต้นทุนสูงและปัญหาระหว่างการก่อสร้าง ผู้ถือหุ้นที่ถูกฉ้อโกงเป็นผลมาจากการใช้ถ้อยคำในกฎหมายที่ไม่ชัดเจน และการขาดความเข้าใจในบทบาทของนักพัฒนาในกระบวนการสร้างหรือสร้างทรัพย์สินใหม่

รูปแบบของบทความนี้ไม่อนุญาตให้เรากล่าวถึงประเด็นเหล่านี้โดยละเอียด แต่จะสะท้อนให้เห็นในหนังสือที่กำลังเตรียมตีพิมพ์ ให้เราใส่ใจกับความจริงที่ว่าผู้พัฒนาเป็นนักแสดงหลักในกระบวนการปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ แบกรับความเสี่ยงทั้งหมดของโครงการ และรับผลกำไรหรือขาดทุนที่เกี่ยวข้องกับความเสี่ยงเหล่านี้ ยิ่งไปกว่านั้น เขาได้รับผลกำไรนี้ในอันดับสุดท้ายหลังจากตอบสนองความต้องการทั้งหมดของผู้เข้าร่วมโครงการ และหลักการพื้นฐานนี้ได้รับการตรวจสอบโดยผู้เข้าร่วมโครงการและหน่วยงานกำกับดูแลทั้งหมด หากมักจะเกิดขึ้นที่นี่ นักพัฒนาจัดการเพื่อให้ได้กำไรเร็วกว่านั้น ก็แสดงว่ามีโครงการก่อสร้างระยะยาวและนักลงทุนที่ถูกฉ้อโกง ไม่ว่าเราจะชอบหรือไม่ก็ตาม กฎหมายของตลาดและการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์จะนำไปสู่ความจริงที่ว่าหลักการนี้จะได้รับการเคารพ และนักพัฒนาจะเป็นมืออาชีพ ไม่ใช่โครงสร้างธนาคาร โรงงาน สถาบันวิจัย ผู้สร้าง ฯลฯ อย่างที่เรามีอยู่ในปัจจุบัน

ดังนั้น ในการคำนวณของเรา เราจะต้องปฏิบัติตามหลักการแรก: ผู้เล่นหลักคือนักพัฒนา และเขาเป็นคนสุดท้ายที่ทำกำไร เป็นการเหมาะสมที่จะกล่าวถึงการอภิปรายที่เกิดขึ้นในหมู่ผู้ประเมินราคาเกี่ยวกับ "กำไรของผู้ประกอบการ" เมื่อประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์และประการแรกคือคำถามที่ผู้ประกอบการรายใดที่เรากำลังพูดถึงเมื่อคำนวณพารามิเตอร์นี้ ผลงานจำนวนมากโดยนักวิทยาศาสตร์และผู้ปฏิบัติงานประเมินราคาที่มีชื่อเสียงเช่น Ozerov E.S. , Gribovsky S.V. , Tarasevich E.I. , Yaskevich E.E. , Kozyr Yu.V. , Zelensky Yu.V. อุทิศให้กับผลกำไรของผู้ประกอบการในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ . เป็นต้น อย่างไรก็ตาม ยังไม่มีความชัดเจนในประเด็นนี้

บ่อยครั้งในการประเมินเชิงปฏิบัติ กำไรนี้ถูกกำหนดให้เป็นต้นทุนเสียโอกาสหรือดอกเบี้ยจากเงินทุนที่ลงทุนในโครงการ และเรากำลังพูดถึงผลกำไรของนักพัฒนา แต่ตามกฎแล้วนักพัฒนาคือมืออาชีพที่จัดการกระบวนการพัฒนาและไม่ลงทุนในโครงการ หากมีการลงทุนดังกล่าวอยู่ก็ไม่มีนัยสำคัญ เขาลงทุนแรงงาน ความรู้ ทักษะ และสร้างความสัมพันธ์ในโครงการ ซึ่งก็คือสินทรัพย์ที่ไม่มีตัวตน แล้วจะคำนวณกำไรของเขาได้อย่างไร? และเป็นกำไรที่เราควรกำหนดในกระบวนการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์หรือไม่?

ในทฤษฎีและการปฏิบัติของการพัฒนาปัญหานี้ได้รับการแก้ไขดังนี้ การลงทุนในโครงการพัฒนาประกอบด้วยทุนที่เพิ่มขึ้นของโครงการ (30-40% ของการลงทุนทั้งหมด) ซึ่งนักพัฒนาสามารถเข้าร่วมได้ และเงินกู้เพื่อการก่อสร้าง ซึ่งโดยปกติจะออกโดยธนาคารหรือองค์กรสินเชื่ออื่น ๆ ยิ่งไปกว่านั้น เงินกู้เพื่อการก่อสร้างจะออกหลังจากลงทุนในโครงการแล้วเท่านั้น และขึ้นอยู่กับการลงทุนใหม่ด้วยเงินกู้ระยะยาวหลังจากผู้เช่าเข้าครอบครองทรัพย์สินตามแผน ดังนั้นกำไรของผู้ประกอบการจึงอยู่ที่ ผลตอบแทนจากส่วนของโครงการและตามกฎแล้วกำไรของนักพัฒนาคือ 50% ของกำไรส่วนเกินหลังจากบรรลุข้อกำหนดกำไรของนักลงทุนตราสารทุนแล้ว

ตัวอย่างของกระแสเงินสดของโครงการพัฒนาที่เจ้าของที่ดินได้รับรายได้ในรูปแบบของเปอร์เซ็นต์ของพื้นที่ในการปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ (โครงการลงทุน) จะแสดงในกราฟ

ผู้ประเมินสามารถนำอะไรอีกจากทฤษฎีและการปฏิบัติในการพัฒนาเพื่อวัตถุประสงค์ในการกำหนด NEI และการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์?

1. คุณสมบัติของสินเชื่อเพื่อการก่อสร้าง จะออกในอัตราที่เพิ่มขึ้นหลังจากลงทุนทุนของคุณเองในโครงการเท่านั้น ครอบคลุมต้นทุนการดำเนินการของโครงการ ในกรณีนี้ดอกเบี้ยจะเกิดขึ้นแต่ไม่ได้ชำระคืน การชำระคืนดอกเบี้ยและเงินต้นของเงินกู้จะเกิดขึ้นเมื่อมีการนำโครงการไปลงทุนใหม่ด้วยเงินกู้ระยะยาวหลังจากที่ทรัพย์สินมีผู้เช่าเต็มหรือขายทรัพย์สินไปแล้ว

2. เงินกู้ระยะยาว ออกโดยผู้ให้กู้สถาบัน เช่น REITs (กองทรัสต์อสังหาริมทรัพย์) กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนบำเหน็จบำนาญ บริษัทประกันภัย เป็นต้น จำนวนเงินกู้สูงสุดถูกกำหนดเป็นมูลค่าขั้นต่ำของสองพารามิเตอร์: LTV - ส่วนแบ่งของเงินกู้ในต้นทุนอสังหาริมทรัพย์ (60-70%) และ DCR - อัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ (ส่วนหนึ่งของกองทุนเพื่อการบริการหนี้ใน NOI ).

3. การต่อเติมทรัพย์สินที่สร้างรายได้ที่สร้างขึ้นไม่ได้เกิดขึ้นทันที แต่เกิดขึ้นในช่วงเวลาหนึ่ง ขึ้นอยู่กับสถานะของตลาด ในช่วงเวลานี้จำเป็นต้องคำนึงถึงต้นทุนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและการให้บริการสินเชื่อเพื่อการก่อสร้างในรูปแบบการคำนวณ โดยทั่วไปแล้วผู้ประมาณการจะไม่พิจารณาต้นทุนเหล่านี้ ซึ่งส่งผลให้ต้นทุนโครงการต่ำเกินไป

ตัวอย่างของการพิจารณา NEI สำหรับเงื่อนไขของที่ดินที่ว่างในเขตอุตสาหกรรมมอสโกแห่งหนึ่งที่วางแผนไว้สำหรับการบูรณะใหม่และคำนึงถึงคุณสมบัติข้างต้นแสดงไว้ในตารางที่ 2

ตารางที่ 2. คำจำกัดความของ NEI ของที่ดินที่เป็นอิสระ

ชื่อ		อาคารสำนักงาน		ห้างสรรพสินค้า		คอมเพล็กซ์ที่อยู่อาศัย
ข้อมูลเริ่มต้น:
พื้นที่ทั้งหมด, ตร.ม
พื้นที่ใช้สอย, ตร.ม
พื้นที่เช่า ตร.ม
เนื้อที่ ฮ่า
คำจำกัดความของ NEI:
รายได้จากการดำเนินงาน
อัตราค่าเช่าโดยประมาณ $/m2/ปี
รายได้จากค่าเช่า
รายได้อื่นจากสิ่งอำนวยความสะดวก
รายได้ที่อาจเกิดขึ้นจากทรัพย์สิน	$4 143 803		$7 889 049		$5 072 382
ลบอันเดอร์โหลด
รายได้รวมที่มีประสิทธิภาพ
ต้นทุนการดำเนินงาน
ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน $/m2/ปี
การจัดการทรัพย์สิน
การเช่าที่ดิน
ภาษีทรัพย์สิน
ประกันภัย
ค่าใช้จ่ายทั้งหมด
	*$3 174 227*		*$6 025 900*		*$4 071 656*		$0
ราคาขายที่คาดการณ์ไว้
ค่าก่อสร้าง (ไม่รวมค่าสิทธิที่ดิน)
เอกสารการขออนุญาต
ค่าก่อสร้างและติดตั้งต่อ 1 ตร.ม.	$7 366 760		$17 420 000		$6 749 459		$19 081 846
งานสถาปัตยกรรมและการออกแบบ
เครือข่ายวิศวกรรมและเงื่อนไขทางเทคนิค
การปรับปรุง
ค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย
การตลาด
ประกันภัย
ต้นทุนการกู้ยืม
การเช่าที่ดิน
ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมทั่วไป
ต้นทุนทางตรงทั้งหมด	$9 464 119		$22 329 667		$11 522 628		$24 008 131
ต้นทุนค่าโสหุ้ยจากงานก่อสร้างและติดตั้ง
ค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดจากงานก่อสร้างและติดตั้ง
ค่าใช้จ่ายรวมที่ไม่มีการสำรองดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานตลอดระยะเวลาการเข้าใช้สถานที่	$10 053 460		$23 723 267		$12 062 585		$25 534 679
จำนวนเงินกู้ระยะยาวสูงสุด	$18 516 323		$38 346 638		$28 501 592		$39 916 800
การชำระเงินรายปีสำหรับเงินกู้ระยะยาว	$1 858 535		$3 848 960		$2 860 785		$4 006 561
พยากรณ์ NOI
มูลค่าตามอัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่							*$57 024 000*
สินเชื่อต่อมูลค่า (LTV)	$18 516 323		$38 346 638		$28 501 592		$39 916 800
อัตราเงินกู้
ระยะเวลาเงินกู้ปี
NOI รายเดือน
DCR สูงสุด
สินเชื่อสูงสุดภายใต้ DCR	$24 326 438		$46 180 913		$31 204 099
อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ก่อสร้าง
ระยะเวลาก่อสร้างเดือน
เปอร์เซ็นต์การจ่ายเงินโดยเฉลี่ย
การจ่ายดอกเบี้ยสำหรับระยะเวลาก่อสร้าง	$1 323 917		$4 569 641		$2 547 330		$4 756 752
ต้นทุนรวมก่อนหักสำรองค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน
ค่าเช่ารวมที่เป็นไปได้ต่อเดือน
ระยะเวลาการเช่า, เดือน
อัตราการเข้าพักเฉลี่ย
เช่าในระหว่างระยะเวลาการส่งมอบ
ค่าใช้จ่ายในระหว่างระยะเวลาการส่งมอบ
NOI ในช่วงระยะเวลาการส่งมอบ
การชำระดอกเบี้ยในระหว่างระยะเวลาส่งมอบ (ขาย)
สำรองที่จำเป็นสำหรับระยะเวลาการส่งมอบ (การขาย)	$606 034		$1 474 993		$1 846 454
ต้นทุนโครงการทั้งหมด	$11 983 411		$29 767 900		$16 456 369		$30 291 431
ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานของโครงการ

ต้นทุนโครงการ
สินเชื่อจำนองระยะยาว	*$18 516 323*		*$38 346 638*		*$28 501 592*		*$39 916 800*
ส่วนของโครงการ	*$5 554 897*		*$11 503 991*		*$8 550 478*		*$11 975 040*
ค่าใช้จ่ายในการชำระหนี้เงินกู้
กระแสเงินสดต่อส่วนของผู้ถือหุ้น
อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ ณ เวลาที่ขาย
ต้นทุนที่เป็นทุน	$31 742 268
ต้นทุนของเงินลงทุน
มูลค่าปัจจุบัน ณ วันที่ประเมินมูลค่า	$26 833 191		$45 542 048		$31 646 277		$47 313 465
ผลกำไรที่อาจเกิดขึ้นจากการพัฒนา	$14 849 780		$15 774 147		$15 189 908		$17 022 034
ความสามารถในการทำกำไรรวมของโครงการ (อัตราทุน)
ผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้นในปัจจุบัน
อัตราผลตอบแทนจากทุนที่ตลาดต้องการ
ผลตอบแทนจากส่วนของผู้ถือหุ้น
ต้นทุนการพัฒนาเต็มจำนวน
ต้นทุนสิทธิการเช่าที่ดินเพื่อการพัฒนาด้วยวิธีคงเหลือ	$13 739 000		$13 473 000		$13 480 000		$14 627 000

ดังที่เห็นได้จากตารางการคำนวณไม่มีตัวเลือกการคำนวณใดที่มีข้อได้เปรียบที่ชัดเจนในแง่ของต้นทุนสิทธิการเช่าที่ดิน ต้องจำไว้ว่าความแม่นยำของการคำนวณเหล่านี้ต่ำและผลการคำนวณทั้งหมดอยู่ภายในขอบเขตของข้อผิดพลาดในการคำนวณ

เมื่อดำเนินการคำนวณที่กำหนดเหล่านี้ เราถือว่าพารามิเตอร์อินพุตทั้งหมดได้รับการแก้ไขแล้ว จริงๆ แล้วพวกมันก็อยู่ในช่วงที่แน่นอน ไม่เหมาะสมที่จะใช้วิธีการความน่าจะเป็นสำหรับขั้นตอนการคำนวณนี้เนื่องจากมีความซับซ้อนมาก

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ผู้เขียนได้ศึกษาการประยุกต์ใช้ทฤษฎีการกำหนดราคาทางเลือกเพื่อวัตถุประสงค์ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ในงาน /4/ มีการเสนอครั้งแรกให้ใช้เทคนิค Black-Scholes ที่ได้รับการดัดแปลงเพื่อวัตถุประสงค์ในการพิจารณา NEI ในงานต่อไป /5-7/ หัวข้อนี้ได้รับการพัฒนาและนำไปสู่ระดับของระเบียบวิธีพร้อมคำแนะนำสำหรับการตั้งค่าพารามิเตอร์อินพุตของแบบจำลองการคำนวณ

การนำเสนอทฤษฎีและวิธีการอย่างละเอียดยังอยู่นอกเหนือขอบเขตของบทความนี้ด้วย เรานำเสนอเฉพาะผลการคำนวณโดยใช้วิธีนี้ตามตัวอย่างของเรา

ตารางที่ 3 คำจำกัดความของ NEI โดยคำนึงถึงลักษณะทางเลือกของโครงการ

ตัวเลือก	การใช้งานปัจจุบัน (โกดัง พร้อมสำนักงาน)	อาคารสำนักงาน	ห้างสรรพสินค้า	คอมเพล็กซ์ที่อยู่อาศัย
มูลค่าปัจจุบันของรายได้โครงการ ณ ราคาขาย ณ วันที่ประเมินมูลค่า
ค่าเบี่ยงเบนมาตรฐานต่อปีในหน่วย ln
มูลค่าปัจจุบันของการลงทุนที่จำเป็นในโครงการ
ระยะเวลาในการดำเนินโครงการ
ต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับความล่าช้าของโครงการที่อาจเกิดขึ้น
อัตราปลอดความเสี่ยงสำหรับช่วงระยะเวลาออปชั่น
ราคาหุ้น	$26 833 191	$45 542 048	$31 646 277	$47 313 465
ราคานัดหยุดงาน	$11 983 411	$29 767 900	$16 456 369	$30 291 431
การหมดอายุ (เป็นปี)
T.อัตราพันธบัตร
ความแปรปรวน
ต้นทุนความล่าช้า




ค่าตัวเลือก	$15 897 594	$21 253 622	$18 033 777	$20 349 945
ระยะเวลาการสัมผัสของวัตถุ
ระยะเวลาการจดทะเบียนสิทธิในวัตถุ
ช่วงเวลาที่ผูกกับอัตรา
อัตราส่วนลด
ต้นทุนการขายเป็น %
ต้นทุนการขายเป็นเงินดอลลาร์	$804 996	$1 366 261	$949 388	$1 419 404
ต้นทุนสิทธิการเช่าที่ดิน	$13 725 062	$17 841 903	$14 986 402	$17 180 006

ดังที่เห็นได้จากตาราง เมื่อพิจารณาถึงลักษณะของตัวเลือก เผยให้เห็นข้อดีที่ชัดเจนสำหรับตัวเลือกในการสร้างอาคารสำนักงานและอาคารพักอาศัยบนที่ดินที่อยู่ระหว่างการพิจารณา ผู้ประเมินจะต้องทำการตัดสินใจขั้นสุดท้ายเกี่ยวกับ NEI โดยพิจารณาจากข้อมูลทั้งหมดที่มีอยู่

บทสรุป

บทความนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อเน้นปัญหาที่ผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์เผชิญเมื่อพิจารณา NEI และให้คำแนะนำทั้งทางทฤษฎีและปฏิบัติ แน่นอนว่าข้อพิจารณาหลายประการดังกล่าวยังเป็นที่ถกเถียงกันอยู่ อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญคือต้องพูดคุยเกี่ยวกับพวกเขาและไม่ปิดบังพวกเขา

ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเติบโตในปัจจุบัน การมีมาตรฐานการประเมินอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลกลางถือเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง ดังที่ MCO ระบุว่า "...ลดอุบัติการณ์ของการฉ้อโกงและการละเมิด" ความพยายามมากมายในการสร้างมาตรฐานดังกล่าวในประเทศของเรายังไม่นำไปสู่ความสำเร็จ และเท่าที่ฉันรู้ ยังไม่มีแม้แต่การร่างมาตรฐานดังกล่าวที่ตกลงกันไว้

การเปลี่ยนไปสู่การกำกับดูแลตนเองที่เกิดขึ้นต่อหน้าต่อตาเราควรบังคับให้ SRO จัดการกับปัญหานี้อย่างใกล้ชิดมากขึ้น แต่ด้วยเหตุนี้จึงจำเป็นต้องรวมผู้เชี่ยวชาญในสาขาการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีเพียงพอในประเทศ แต่ ตั้งอยู่ใน SRO และเมืองต่างๆ

วรรณกรรม

Friedman D. , Ordway N. การวิเคราะห์และการประเมินอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ ต่อ. จากภาษาอังกฤษ - M.: “Delo LTD”, 1995. - 480 p.
Harrison G. การประเมินอสังหาริมทรัพย์ บทช่วยสอน ต่อ. จากอังกฤษ - อ.: RIO Mosobluprpolitigraphizdata, 1994. - 231 น.
โคโรสเทเลฟ เอส.พี. พื้นฐานของทฤษฎีและการปฏิบัติในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ บทช่วยสอน - อ.: วรรณคดีธุรกิจรัสเซีย, 2541 - 224 หน้า
Grabovyi P.G., Korostelev S.P. การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ส่วนที่ 1 การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ บทช่วยสอน - อ.: MGSU-ROOS, 2546. - 180 น.
Korostelev S.P. , Konoshenko M.V. การประเมินประสิทธิผลของการลงทุนและโครงการก่อสร้างโดยใช้ทฤษฎีการกำหนดราคาทางเลือก /บทความเกี่ยวกับทฤษฎีเศรษฐศาสตร์. ปัญหาที่เกิดขึ้นจริง ส่วนที่ 2 ภายใต้กองบรรณาธิการทั่วไปของ N.Yu. ยาสโควา. ศูนย์ให้คำปรึกษา MAGMU ของ Russian Academy of Public Administration ภายใต้ประธานาธิบดีแห่งสหพันธรัฐรัสเซีย M.: 2006, หน้า 52-94
โคโรสเทเลฟ เอส.พี. , โคโนเชนโก เอ็ม.วี. การประยุกต์ใช้ทฤษฎีการกำหนดราคาทางเลือกในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจ "ปัญหาและโอกาสในการสร้างและพัฒนาการก่อสร้างและที่อยู่อาศัยและบริการชุมชนที่ซับซ้อนในรัสเซีย" Coll. tr/มอสโก สถานะ สร้าง มหาวิทยาลัย: MGSU, 2004, หน้า 28-32.
โคโนเชนโก เอ็ม.วี. พื้นฐานระเบียบวิธีสำหรับการวิเคราะห์ประสิทธิภาพทางเศรษฐกิจของโครงการลงทุนและการก่อสร้างโดยคำนึงถึงลักษณะทางเลือก บทคัดย่อวิทยานิพนธ์ระดับผู้สมัครสาขาเศรษฐศาสตร์ ม.: 2550