Kalkulacja czynszu lokali niemieszkalnych. Jak ustala się wysokość czynszu w przypadku dzierżawy mienia państwowego i komunalnego? Informacje o zmianach

Wynajem gruntów jest całkowicie akceptowalną opcją dla mieszkańców miast, którzy chcą nabyć teren podmiejski

A jeśli nie każdego stać na budowę wiejskiego domu na pobyt stały, wiele rodzin może sobie pozwolić na spędzanie weekendów bliżej natury.

Nabycie działki jako własność prywatna nie jest zabiegiem tanim. W niektórych przypadkach najlepszą opcją jest zawarcie umowy dzierżawy gruntu z państwem.

Naturalnie, zanim rodzina będzie chciała wiedzieć, ile będzie wynosić opłata za jego użytkowanie.

Obliczenie tego nie jest trudne. Będziesz jednak musiał przestudiować dokumenty legislacyjne i regulacyjne, znaleźć wzór obliczeniowy i wziąć pod uwagę czynniki wpływające na wielkość rocznych i miesięcznych płatności.

Czasami dla osoby niebędącej ekspertem w tej branży zrozumienie wszystkich niuansów transakcji, a także wysokości czynszu nie jest do końca proste.W przypadku dodatkowych pytań prosimy o kontakt z prawnikiem, podany jest numer telefonu na stronie połączenie jest bezpłatne.

Czynsz najmu to przekazanie nieruchomości na czasowe użytkowanie za odrębną opłatą.

Minimalny okres dzierżawionego terytorium wynosi jeden rok, a maksymalny czterdzieści dziewięć.

Zgodnie z Kodeksem gruntowym osoby gotowe do dzierżawy terenu są zobowiązane do zapłaty określonej kwoty. Tryb zatwierdzania takiej płatności ustalają władze regionalne indywidualnie, w oparciu o ogólne akty prawne.

Jeśli weźmiemy pod uwagę podstawową kwotę czynszu, to obejmuje ona: wartość katastralną pomnożoną przez specjalne wskaźniki, są one zatwierdzane przez władze i są takie same we wszystkich obszarach.

Obliczanie czynszu gruntowego

Płatność jest jednym z głównych punktów stosunków umownych. Procedura i zasady obliczania są zatwierdzane przez państwo w drodze określonych przepisów prawnych.

W jaki sposób liczony jest roczny czynsz dla celów podatkowych? Ustalono, że obliczenie wysokości czynszu za rok obrachunkowy można ustalić czterema metodami:

Z wartości katastralnej powierzchni gruntu
Na podstawie stawki czynszu lub wytycznych do jego kalkulacji zatwierdzonych przez prawo
Od ceny rynkowej gruntów
Na aukcji. W przypadku zawierania umów przy takich wydarzeniach wskazana jest tam również kwota i termin płatności, czyli na podstawie wyników.

Jeśli przejdziemy do przepisów dotyczących gruntów, zobaczymy, że rząd lub władze regionalne ustanawiają procedurę ustalania kwoty czynszu.

Istnieje szereg zasad ustalania kosztów dzierżawy gruntów będących własnością państwa:

podstawę płatności określa wartość katastralna;
wyniki licytacji na aukcji specjalnej;
wysokość podatku od wynajmowanej powierzchni;
stawki płatności;
cena rynkowa terytorium.

Należy pamiętać, że wysokość czynszu najmu za korzystanie z działki, a także termin płatności muszą być określone w umowie. Płatność składa się z podstawowych wskaźników.

Należy jednak wziąć pod uwagę, że stawki te są podzielone w zależności od kategorii gruntu i samego najemcy. Stawka podstawowa ustalana jest na tym samym poziomie dla wszystkich miast w kraju.

Umowa dzierżawy gruntu musi wskazywać kwotę płatności

Istnieje taki składnik, jak współczynnik strefowy, który zostanie podzielony indywidualnie według regionu. Konieczne jest określenie wartości katastralnej działki.

Ponadto istnieją pewne współczynniki korygujące, które różnią się w zależności od kategorii przeznaczenia witryny. To znaczy do czego będzie używany.

I oczywiście powierzchnia działki jest jednym z niezbędnych wskaźników. Ponieważ obliczenie wartości katastralnej jest pobierane na metr kwadratowy gruntu. A płatność dokonywana jest za całe terytorium.

Jeśli na przykład osobno weźmiemy pod uwagę tereny przeznaczone na cele rolnicze, czynsz można pobierać w wielu formach.

Może to być na przykład:

Zapłata
pewna ilość produkcji
otrzymania usług związanych z wynajmem
przeniesienie posiadania czegoś
wydatki na poprawę cech jakościowych gruntów.

Pozycja ta jest określona w umowie, zatem płatność może nastąpić:

pieniądze
usługi
różne produkty.

Również kosztem takiej opłaty odbywa się ulepszanie i upiększanie terytorium. Oznacza to, że płatności nie są dokonywane przez określony czas, a wszystkie środki trafiają bezpośrednio do firmy. Jeżeli najemca wyrządza szkodę środowisku, wynajmujący ma prawo rozwiązać stosunek umowny.

Według , istnieją pewne grupy ludzi, którzy płacą czynsz.

Obejmują one:

osoby w wieku emerytalnym
osoby niepełnosprawne z dwóch pierwszych grup
weterani
osób, które ucierpiały w elektrowni jądrowej w Czarnobylu
osoby zaangażowane w likwidację awarii w obiektach jądrowych
rodziny z trójką i więcej dzieci.

Gdzie mogę uzyskać informacje na temat normatywnej wyceny pieniężnej tej witryny?

Wyodrębnienie normatywnej wyceny pieniężnej terytorium z dokumentacji może być konieczne dla organizacji i przeciętnego człowieka.

Informacje takie przekazywane są w formie wyciągu nie później niż trzydzieści dni kalendarzowych od dnia złożenia wniosku.

Wniosek ten kierowany jest do organizacji katastralnej.

Ponadto informacje te muszą być wskazane w paszporcie gruntowym.

Wartość katastralną terytorium można znaleźć na podstawie wyciągów z organizacji gruntów.

Może być ona przekazywana najemcom wraz z kalkulacją czynszu za dwanaście miesięcy.

Opinia biegłego prawnika

Podstawą obliczenia kosztu czynszu jest cena katastralna.

Koszt ten musi zostać przeliczony przez administrację terytoriów i regionów w każdym regionie co najmniej raz na pięć lat. Sprawdź cenę za 1 mkw. o ziemi, którą planujesz przejąć, znajdziesz na stronach internetowych odpowiednich wydziałów.

Jeżeli grunt jest przekazywany przez gminę, z reguły ma już dokładną granicę terenu i w związku z tym istnieją informacje o tym obszarze. Obowiązkowym załącznikiem do dokumentacji przekazania gruntu jest paszport katastralny, który wskazuje wartość katastralną całej działki.

Ogłoszenie o sprzedaży działki zawiera wstępną wysokość czynszu za całą działkę. Może wzrosnąć w trakcie aukcji. Kwota ta jest przeliczana jednostronnie przynajmniej raz w roku. Zapis o tym musi znaleźć się w projekcie umowy o przekazanie gruntu w dzierżawę.

W przypadku aukcji specjalnych, na których sprzedawana jest nieruchomość, kwotę początkową określają przepisy dotyczące wyceny.

Po aukcji zostaje ona zawarta z podaną już ceną na dany rok.

Warto wiedzieć, że wysokość czynszu obliczana jest z uwzględnieniem liczby pełnych miesięcy użytkowania lokalu.

Kwotę świadczenia oblicza się w przypadku powstania prawa do terytorium, jeżeli:

Powstawały aż do piętnastego dnia miesiąca włącznie. Za pełny miesiąc uważa się miesiąc zawarcia umowy.
Jeżeli transakcja nastąpi po piętnastym, za cały miesiąc, zostanie zrealizowana kolejna.
Rozwiązanie umowy przed dniem 15-go, za okres poprzedni uważa się cały miesiąc.
Zakończenie stosunków po 15-tym, za bieżący okres uważa się cały miesiąc.

Ważnym punktem jest fakt, że obszar terytorium obejmuje sam teren oraz ochronę sanitarną lub teren techniczny obiektu. Ale tylko wtedy, gdy nie jest to na użytek innych osób.

Należy mieć świadomość, że zmiany w płatnościach mogą nastąpić z następujących powodów:

zmiana wartości katastralnej terytorium
kiedy kategoria użytkowania witryny została zmieniona
zmiana rodzaju dozwolonego użytkowania terenu
po zmianach przepisów prawnych
w innych sytuacja jest określona w umowie.

Nawet biorąc pod uwagę wszystkie wymienione powody, powinieneś wiedzieć, że zmiany nie są dozwolone częściej niż raz na dwanaście miesięcy.

Ważne jest, aby wiedzieć, że grupowanie terytoriów, rodzaje ich wykorzystania i kategorie pracodawców są zatwierdzane osobno w każdym regionie.

Jak dokonuje się obliczeń?

Ustawodawstwo zatwierdza procedurę obliczania czynszu, warunki i termin jego płatności. Wszystkie te punkty muszą być jednak określone w umowie.

Kwotę czynszu oblicza się i oblicza ze wzoru:
Ba = C * S, tutaj:

Va - kwota płatności za dwanaście miesięcy. Obliczane na metr kwadratowy;
C to stawka czynszu, również za metr kwadratowy;
S to całkowita powierzchnia ziemi.

CC - cena katastralna terytorium lądowego. Wskazane na metr kwadratowy;
Kd - współczynnik kategorii dozwolonego użytkowania terytorium;
Pkd - współczynnik grup według rodzaju działalności pracodawcy.

Do obliczeń możesz użyć kalkulatora, zastępując niezbędne liczby w odpowiednich komórkach. Obliczanie czynszu gruntowego za pomocą kalkulatora wcale nie jest trudne.

Działa to prosto, aby ustalić koszt wynajmu, należy pomnożyć wszystkie niezbędne składniki wymienione powyżej.

Kiedy ktoś wynajmuje terytorium, musi wiedzieć, że budowa na tym terenie musi rozpocząć się w określonym terminie. W przypadku niespełnienia tych warunków umowa zostaje po prostu anulowana.

Ponadto, jeśli w trakcie budowy nastąpi naruszenie normy, wynajmujący ma prawo rozwiązać stosunek umowny.

W takim przypadku dodatkowe opłaty lub pełny zwrot pieniędzy, jeżeli umowa została zawarta na okres dłuższy niż rok, można dokonać w terminie dwudziestu dni od dnia zawarcia umowy dodatkowej.

Wysokość czynszu jest istotnym warunkiem zawarcia umowy; w przypadku braku warunku co do wysokości czynszu uzgodnionego na piśmie przez strony, umowę najmu uważa się za niezawartą. Wysokość czynszu może ulec zmianie za zgodą stron.

Wysokość czynszu uzależniona jest od następujących wskaźników: lokalizacja budynku (centrum lub obrzeża); stan techniczny budynku (stopień zużycia, materiał budowlany, z jakiego jest zbudowany; przeznaczenie lokalu (wymiana, bankowość, egzekwowanie prawa, działalność naukowa, hazard, ochrona socjalna osób o niskich dochodach itp.); przynależność do zabytków historycznych, kulturowych, architektonicznych stopień wyposażenia (winda itp.); przydatność budynku do prowadzenia działalności gospodarczej; rodzaj lokalu (lokal główny lub pomocniczy, piwnica); rzeczywista powierzchnia budynku. Wykaz ten jest nie jest wyczerpujący. Całkowity czynsz za budynek oblicza się poprzez zsumowanie opłat za wynajem poszczególnych pomieszczeń budynku. Opłata za użytkowanie budynku lub budowli obejmuje opłatę za korzystanie z działki, na której się znajduje, lub wraz z nią przekazaną wraz z nią odpowiednią część działki, chyba że ustawa lub umowa stanowi inaczej.W związku z tym umowa lub ustawa może przewidywać odrębną opłatę za grunt i czynsz za budynek lub budowlę.

W przypadkach przewidzianych przez prawo (na przykład w przypadku dzierżawy majątku państwowego) stosowana jest regulacyjna metoda obliczania stawek czynszu, ustalana lub regulowana przez uprawnione organy państwowe. Zazwyczaj stawka czynszu ustalana jest za jednostkę powierzchni wynajmowanego budynku - 1 metr kwadratowy. Strony mogą preferować inne wskaźniki. Jeżeli wynajem budynku ma charakter długoterminowy, zazwyczaj stosowana jest stawka roczna.

Od 1 kwietnia 2002 r. dekretem rządu moskiewskiego z dnia 26 lutego 2002 r. Nr 150-PP „W sprawie procedury obliczania stawek czynszu za lokale niemieszkalne będące własnością państwa miasta Moskwy” w Moskwie ustalono minimalną roczną stawkę czynszu za 1 m2. całkowita powierzchnia niemieszkalna w wysokości 490 rubli, a podstawowy rozmiar kosztu budowy to 1 mkw. powierzchnia niemieszkalna przy obliczaniu czynszu w wysokości 13 300 rubli.

Istnieje metodologia obliczania czynszu za korzystanie z obiektów niemieszkalnych będących własnością miasta Moskwy, którą reguluje załącznik nr 3 do dekretu rządu moskiewskiego z dnia 22 stycznia 2002 r. Nr 68-PP. Czynsz obliczony według tej metodologii nie obejmuje kosztów mediów i usług eksploatacyjnych. Na kwotę czynszu składają się dwa składniki, obliczane oddzielnie:

Część kosztowa, równa wysokości rocznych kosztów właściciela związanych z utrzymaniem wynajmowanej nieruchomości (z wyłączeniem kosztów eksploatacyjnych), zwracana przez najemcę;

Część dochodowa równa jest dochodowi właściciela z wynajmu nieruchomości.

Czynsz naliczany jest indywidualnie dla każdej wynajmowanej nieruchomości bez bezpośredniego uwzględnienia rodzaju działalności najemcy. Wzór na obliczenie czynszu jest następujący:

APL = Azatr + Adoh = (OT + NKLR + STR) + (OTS S Kd Kcor),

APL – czynsz roczny;

Azatr jest składnikiem kosztowym czynszu;

Adoh – dochodowy składnik czynszu;

OT – odpisy na remonty majątku niemieszkalnego, obejmujące amortyzację i naliczane w wysokości co najmniej 2% wartości inwentarza wynajmowanej nieruchomości (w cenach roku bieżącego).

Wartość OT określa się według wzoru: OT = synw Kot

Sinv – wartość inwentarzowa wynajmowanej powierzchni według Biura Inwentarza Technicznego Miasta Moskwy (w cenach roku bieżącego);

Cat to współczynnik odliczeń za remont ustalony przez akt prawny miasta Moskwy na bieżący rok w przedziale od 0,02 do 0,05

NLLR – kwota kosztów ogólnych, na którą składają się koszty wydatków właściciela związane z rejestracją obiektu w celu jego wynajmu (w cenach roku bieżącego);

STR – wysokość składki ubezpieczeniowej za wynajmowaną nieruchomość (w cenach roku bieżącego);

OTs – wycena wartości rynkowej 1 mkw. wynajem nieruchomości;

S – powierzchnia wynajmowanej nieruchomości;

Kd – współczynnik opłacalności 1 mkw. wynajem obiektu, ustanowiony aktem prawnym miasta Moskwy na bieżący rok;

Kcor to współczynnik korygujący odzwierciedlający stopień uprawnień najemcy w stosunku do wynajmowanej nieruchomości.

Wysokość czynszu atomowego okrętu podwodnego zmienia się co roku w zależności od zmian wskaźników wszystkich składników wzorów obliczania czynszu. Zmiany wskaźników zależą w szczególności od poziomu inflacji (wartości deflatora) ujętego w kolejnym rocznym budżecie Moskwy.

Jeżeli właściciel nieruchomości ma możliwość uzyskania stałego dochodu korzystając z lokalu niemieszkalnego, od razu pojawiają się pytania dotyczące prawidłowego naliczania czynszu. Warto zaznaczyć, że kwestie kontrowersyjne związane z wyliczeniem stawki opłaty za lokal niemieszkalny mogą pojawić się zarówno po stronie najemcy, jak i wynajmującego. Dlatego należy zdawać sobie sprawę z cech tego procesu i niuansów, które należy wziąć pod uwagę w celu prawidłowego obliczenia taryfy.

Wynajem – co to jest?

Zgodnie z obowiązującymi normami prawa cywilnego przez czynsz najczęściej rozumie się stałą opłatę, jaką najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu za lokal czasowo pozostający pod jego kontrolą i użytkowany w zależności od przeznaczenia użytkowego. Jednocześnie wynik działalności gospodarczej nie ma wpływu na wysokość płatności i nawet jeśli lokal niemieszkalny nie będzie przynosił najemcy dochodu, i tak będzie on zobowiązany do dokonywania płatności.

Warto zaznaczyć, że przy wynajmie budynków i lokali niemieszkalnych wymagana jest odpowiednia umowa, na podstawie której będą rejestrowane prawa i obowiązki stron transakcji.

W przypadku jego braku nie będzie możliwości jego przekazania, a obrona swoich interesów w przypadku naruszeń nie będzie łatwa.

Jeśli chodzi o stawkę czynszu, na jej kształtowanie będzie miało wpływ kilka czynników, m.in.:

Lokalizacja budynku lub lokalu niemieszkalnego, w szczególności bliskość szlaków komunikacyjnych. Wsparcie infrastrukturalne i wiele więcej;
Stan techniczny lokalu;
Stopień zniszczenia budynku;
Materiały budowlane, które zostały użyte przy budowie nieruchomości;
Rodzaj wynajmowanego lokalu;
Kluczowy cel pokoju.

Oczywiście tej listy nie można nazwać kompletną, ponieważ przy obliczaniu stawki można wziąć pod uwagę inne okoliczności, które z jakiegoś powodu mają ogromne znaczenie.

Przykładowo w kalkulacji czynszu mogą zostać uwzględnione dodatkowe opłaty za użytkowanie działki, na terenie której znajduje się dzierżawiony przedmiot.

Co do zasady koszt najmu będzie liczony w przeliczeniu na 1 mkw. m powierzchni niemieszkalnej. Jeżeli jednak zajdzie taka potrzeba, strony mogą uzgodnić stosowanie innych jednostek rozliczeniowych. W przypadku umowy długoterminowej obowiązuje stawka roczna. Wysokość czynszu może się znacznie różnić i często zależy od konkretnego regionu.

Wynajem lokali mieszkalnych i niemieszkalnych - jaka jest różnica

W przypadku wynajmu lokali niemieszkalnych i mieszkalnych istnieje kilka charakterystycznych cech. Zatem przy wynajmie mieszkania między stronami zostaje zawarta umowa najmu, zgodnie z którą regulowane są nie tylko relacje między najemcą a właścicielem, ale także procedura płatności.

Można zatem śmiało powiedzieć, że w odniesieniu do lokalu mieszkalnego nie do końca słuszne jest używanie określenia „czynsz”, gdyż można go pozyskać do czasowego użytkowania wyłącznie na podstawie umowy najmu. Warto zwrócić uwagę na jeszcze jedną zasadniczą kwestię.

Wszystkie lokale mieszkalne uznane za własność komunalną są udostępniane wyłącznie osobom fizycznym.

Jeśli chodzi o wynajem lokali niemieszkalnych (w tym całych budynków), mogą go uzyskać wyłącznie osoby prawne na podstawie odpowiedniej umowy z właścicielem. Jednocześnie lokal może być użytkowany wyłącznie zgodnie z jego przeznaczeniem, to znaczy nie ma możliwości zamieszkania w nim przez czas trwania najmu, a nadaje się wyłącznie na cele biurowe lub magazynowe.

Jeśli lokale znajdują się w bilansie gminy, istnieje kilka niuansów.

Okres obowiązywania umowy najmu musi przekraczać 1 rok, a najemca zobowiązany jest do terminowego uiszczania wszelkich opłat przewidzianych umową.

W przeciwnym razie umowa może zostać rozwiązana w dowolnym momencie. Jeżeli wszystkie zobowiązania zostaną wypełnione ściśle zgodnie z warunkami umowy, po zakończeniu umowy najemca otrzymuje prawo zakupu lokalu.

Kolejną zasadniczą różnicą w stawce czynszu za lokal mieszkalny i niemieszkalny jest to, że w przypadku nieruchomości niemieszkalnych taryfa będzie składać się z dwóch części - wydatków i dochodów. W kwocie płatności właściciel uwzględni wszystkie koszty ustalone na utrzymanie budynku i opłaty za media (czasami umowy wskazują, że media opłacane są przez najemcę osobno).

Jednak część przychodowa taryfy polega na tym, że właściciel lokalu przekazanego do czasowego użytkowania zamierza uzyskać bezpośredni zysk. Jeżeli chodzi o działalność, którą najemca będzie prowadził w lokalach, budynkach niemieszkalnych, nie będzie to miało żadnego wpływu na wysokość stawki taryfowej.

Metodyka kalkulacji kosztów najmu lokali niemieszkalnych

Najczęściej czynsz za lokale niemieszkalne naliczany jest od razu za rok. Jednocześnie Uchwała Ministra Budownictwa z dnia 14 września 1992 r. Nr 209 „W sprawie zatwierdzenia Metodologii ustalania wysokości czynszu” wskazuje, że do uzyskania wyniku końcowego zastosowany zostanie następujący wzór:

PD = Cel + Azem, Gdzie

PD– opłata dokonana przez najemcę za korzystanie z obiektu zgodnie z warunkami umowy;

Cel– opłata za wynajem nieruchomości, która może obejmować również kalkulację czynszu lokalu;

Azem– opłata za dzierżawę działki, na której położona jest nieruchomość. Wskaźnik ten zależy od konkretnego regionu i jest wyjaśniany przez władze miejskie.

Z kolei na wskaźnik wynajmu nieruchomości będzie składało się wiele czynników i współczynników, które należy wziąć pod uwagę przy przeprowadzaniu niezbędnych operacji rozliczeniowych.

Cel = Bap x Kiz x Km x Kt x Kd x Kz x Knzh x Ks x S, Gdzie

Bap– stawka podstawowa za czasowe użytkowanie lokalu (koszt opłaty za 1 metr kwadratowy);

S– całkowitą powierzchnię obiektu oddaną do użytkowania;

Kz– współczynnik uwzględniający określone terytorium, obszar lokalizacji (miasto) wynajmowanej nieruchomości. Wartość ta została zatwierdzona na poziomie legislacyjnym (załącznik 1 PP nr 209);

CT– wskaźnik rodzaju lokalu niemieszkalnego. Zatem dla obiektów magazynowo-produkcyjnych posiadających ogrzewanie wartość ta wynosi 0,5, zaś dla obiektów nieogrzewanych 0,3. W przypadku wszystkich pozostałych typów używana jest liczba 1;

Książę– wartość określająca jakość wynajmowanego lokalu. Uwzględnia lokalizację obiektu, jego stan techniczny oraz użytkowanie terenów przyległych. Każdy ze współczynników uwzględnianych przy obliczaniu tego wskaźnika jest zatwierdzony przez prawo, a za to odpowiada Rząd Federacji Rosyjskiej;

płyta CD– wskaźnik odpowiedzialny za działalność gospodarczą najemcy. Najwyższa wartość zostanie ustalona dla zakładów hazardowych i banków, a wartość będzie równa 3. Minimalna wartość wskaźnika zostanie ustalona dla struktur publicznych, organizacji, których celem nie jest osiągnięcie zysku oraz organów ścigania. W tej sytuacji współczynnik będzie równy 0,1;

KS– wskaźnik uwzględniający stawkę czynszu przeniesienia własności nieruchomości na podnajem.

Przykład obliczenia czynszu za lokal niemieszkalny

Obliczenie rocznej stawki czynszu za lokal niemieszkalny jest procesem bardzo pracochłonnym, dlatego też w to zadanie powinni zaangażować się fachowcy, którzy mają doświadczenie w wykonywaniu niezbędnych czynności.

Jako przykład rozważmy obliczenie rocznego czynszu za nieruchomość komunalną w moskiewskiej dzielnicy Stupinsky. Organ gminy zatwierdził tu stawkę bazową za 1 mkw. m nieruchomości wynosi 350 rubli, a współczynnik strefy terytorialnej (czyli gdzie dokładnie powinien znajdować się lokal) wynosi 1,25.

Wszystkie pozostałe wskaźniki brane pod uwagę przy dokonywaniu transakcji rozliczeniowych będą wymagały przeglądu zgodnie z załącznikami do Rozporządzenia Ministra Budownictwa.

Zatem metoda obliczeniowa zapewnia następujące wartości:

Ze względu na jakość materiału warto zwrócić uwagę na to, z czego wykonane są ściany pokoju. Dla budynków murowanych wynosi 1,5, dla konstrukcji żelbetowych - 1,25, budynków mieszanych - 1, budynków drewnianych - 0,8.
W zależności od rodzaju konstrukcji pomieszczenia magazynowo-przemysłowe z ogrzewaniem będą miały wartość 0,5 (bez ogrzewania - 0,3). Wszystkie pozostałe pokoje będą równe 1.
Lokalizacja lokalu. Jeżeli wynajmowana powierzchnia znajduje się w piwnicy, przyjmuje się współczynnik 0,19, dla poszczególnych budynków - 0,54, poddaszy - 0,26, dla różnych dobudówek - 0,32.
Wykorzystanie terenów przyległych. Jeśli teren jest ogrodzony, wartość wynosi 0,27, jeśli nie ma ogrodzenia - 0,16. A jeśli nie ma możliwości wykorzystania sąsiednich terytoriów - 0,1.
W zależności od rodzaju działalności takie wartości zostaną ustawione. Notariusze, kancelarie prawne, banki i pośrednicy – 3; hotele, agencje ochrony, biura – 2,5; restauracje, kluby nocne i lombardy – 2; obiekty handlowe (lokale handlowe) i gastronomiczne – 1,5; placówki medyczne dowolnego formatu – 1.

Warto zaznaczyć, że wszystkie transakcje rozliczeniowe muszą być dokonywane w formie pisemnej, aby strony umowy nie miały w dającej się przewidzieć przyszłości problemów z Urzędem Skarbowym. Możesz przestudiować przykład.

Kiedy właściciel nieruchomości chce uzyskiwać z niej dochody, pojawia się pytanie, jak obliczyć czynsz za lokal niemieszkalny. Jeśli cena wynajmu będzie zbyt wysoka, najemcy nie zwrócą na to uwagi, niepokój może budzić także niska cena. Z artykułu dowiesz się, jakie są różnice pomiędzy wynajmem lokalu mieszkalnego i niemieszkalnego, jakie czynniki mogą mieć wpływ na koszt wynajmu i jak go obliczać.

Różnice pomiędzy wynajmem lokali niemieszkalnych i mieszkalnych

Wiele osób interesuje pytanie, jaka jest różnica między wynajmem lokali mieszkalnych i niemieszkalnych. Wynajem domu wiąże się z zawarciem umowy najmu. Reguluje procedurę płatności, a także relację pomiędzy właścicielem a najemcą. Należy podkreślić, że określenie takie jak „czynsz” nie może mieć zastosowania do lokali mieszkalnych. Lokal możesz otrzymać wyłącznie na podstawie umowy najmu.

Nie można pominąć jeszcze jednej ważnej kwestii. Mieszkania i domy będące własnością gminy mogą być udostępniane wyłącznie osobom fizycznym. Wynajem lokali niemieszkalnych różni się tym, że:

Jest dostępny wyłącznie dla osób prawnych i wyłącznie na podstawie szczegółowej umowy z właścicielem;
Teren można użytkować wyłącznie zgodnie z jego przeznaczeniem, nie można na nim mieszkać. Budynek nadaje się wyłącznie na cele magazynowe lub biurowe.

Gdy lokal znajduje się w bilansie gminy wówczas:

Okres umowy musi być dłuższy niż rok;
Najemca zobowiązuje się do terminowego dokonywania płatności pod rygorem rozwiązania umowy;
Jeśli zobowiązania będą ściśle przestrzegane, najemca może ostatecznie kupić lokal.

Stawka czynszu w przypadku terytorium niemieszkalnego różni się tym, że taryfa składa się z dwóch części: przychodów i wydatków. Kwota płatności obejmuje wszystkie koszty, w tym rachunki za media i utrzymanie budynku. W niektórych przypadkach umowa przewiduje, że rachunki za media opłacane są osobno.

Dochodowa część wyznaczonej taryfy polega na tym, że właściciel chce osiągnąć zysk. Należy pamiętać, że stawka nie jest uzależniona od działalności, którą będzie prowadził najemca. Kwota wpłaty może wynosić:

Cały obiekt;
Objętość przeniesionego obszaru;
Jednostka obszarów składowych. Przykładowo opłata za moduł pomieszczenia gospodarczego w sklepie będzie inna niż opłata za moduł powierzchni w lokalu handlowym.

Przy sporządzaniu umowy należy wskazać, jakie wynagrodzenie jest przewidziane. Jeżeli nie zostanie to określone, umowa może zostać uznana za nieważną. Czasami za zgodą stron schemat obliczeń może ulec zmianie, ale wymagana jest pisemna zgoda każdej ze stron.

Na kalkulację kosztów wynajmu wpływają różne czynniki:

Lokalizacja budynku, rozwój infrastruktury i autostrad;
Stan budynku;
Stopień zużycia;
Materiały stosowane w budownictwie i wykończeniu;
Rodzaj budynku;
Zamiar.

Ta lista nie jest kompletna. Zazwyczaj obliczenia przeprowadza się oddzielnie dla każdego pomieszczenia w budynku. Czasami cena obejmuje opłatę za teren w pobliżu budynku lub teren, na którym obiekt jest zbudowany.

Ustawodawca wprowadził zasadę umożliwiającą odrębną płatność czynszu za kilka nieruchomości. Stawka liczona jest za metr kwadratowy. Jeżeli relacja ma charakter długoterminowy, stosuje się stawkę roczną.

Ceny różnią się w zależności od obszaru i miejscowości, w której znajduje się nieruchomość. Zwykle nie obejmuje mediów i napraw. Płatność zmienia się w terminach określonych w umowie, jednak nie może ona zmieniać się częściej niż raz w roku.

Jeżeli stan budynku ulegnie pogorszeniu lub zaistnieją inne okoliczności, za które najemca nie ponosi odpowiedzialności, ma on prawo żądać obniżenia wynagrodzenia. Jak już wspomniano, działalność najemcy nie ma wpływu na wysokość płatności. A jeśli lokal nie generuje dochodu, najemca i tak musi regularnie płacić czynsz.

Warto dodać, że wynajem lokalu niemieszkalnego zawsze wymaga zawarcia umowy, która określa wszystkie prawa i obowiązki stron. W przypadku braku porozumienia żadna ze stron nie będzie w stanie bronić swoich interesów. Strony mogą zastrzec inną formę płatności niż pieniężna:

Gdy najemca świadczy usługi właścicielowi budynku i przyległego terenu, określony lokal;
Najemca wykonuje określoną pracę w celu zapłaty czynszu;
Zgodnie z umową najemca inwestuje pieniądze w poprawę wynajmowanej nieruchomości;
Wpłata jest zaliczana na poczet umowy dostawy lub pożyczki.

Czynsz może mieć stałą cenę i określoną częstotliwość. Płatność może być dokonywana miesięcznie, kwartalnie lub jednorazowo. Poniżej znajdziesz wzór umowy najmu lokalu niemieszkalnego, który pomoże w sporządzeniu dokumentu.

Procedura kształtowania wartości czynszu

Ponieważ najemca eksploatuje powierzchnię i terytorium na zasadzie zwrotu kosztów, art. 606 ust. 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej stanowi, że jest on zobowiązany za nie zapłacić. Płatność musi być terminowa, jak wskazano w art. 614 ust. 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Wysokość płatności jest głównym warunkiem umowy. Brak klauzuli oznacza nieważność umowy. Wynajem może dotyczyć całego lokalu lub jego części. Rodzaje wynajmu różnią się:

W formie płatności, które można dokonać jednorazowo lub w określonych terminach;
Udział produktów lub zysków;
Świadczenie określonych usług;
Przenosząc pewną rzecz na własność itp.

Strony mogą łączyć te rodzaje wynajmu lub oferować inne opcje pokrycia kosztów. Przy ustalaniu wydatków zaleca się uwzględnienie w cenie najmu następujących pozycji:

Koszty mediów związane z utrzymaniem lokalu. Obejmuje to ogrzewanie, kanalizację, oświetlenie itp.;
Koszt przedmiotów niezbędnych do utrzymania lokalu to wapno, wiadra, miotły itp.;
Płatność za energię elektryczną niezbędną do funkcjonowania wind, dźwigów i różnego rodzaju urządzeń, w tym komputerów i kas fiskalnych;
Koszty alarmu, w zależności od dostępności;
Konserwacja urządzeń przeciwpożarowych i sprzętu zabezpieczającego;
Podatek własnościowy;
Płatność za ziemię;
Rentowność przedsiębiorstwa.

Czynsz zawiera opłaty zmienne i stałe. Część stałą ustala się w zależności od polityki przedsiębiorstwa, część zmienną tworzy się z kosztów niezbędnych do utrzymania lokalu. Płatności można dokonać na podstawie faktycznych danych, które są oficjalnie potwierdzone.

Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej stanowi, że wszelkie koszty utrzymania nieruchomości ponosi najemca, chyba że umowa przewiduje inne warunki. W rzeczywistości takie relacje można sformalizować na dwa sposoby:

Koszty ponosi wynajmujący, ale są one wliczone w cenę;
Za usługi płaci najemca, który ma zawarte umowy z przedsiębiorstwami dostarczającymi zasoby.

Wysokość czynszu jest zróżnicowana w zależności od wybranej metody płatności za usługi.

Aby uzyskać cenę wynajmu, stosuje się specjalny wzór:

PD = Cel + Azem

PD– jest to opłata płacona przez najemcę na podstawie wspólnej umowy;
Cel– opłata za wynajmowaną nieruchomość, która może obejmować koszt wynajmu lokalu;
Azem we wzorze jest to opłata za działkę, na której położona jest nieruchomość. Wskaźnik ten kształtuje się w każdym regionie, można go wyjaśnić, kontaktując się z władzami miejskimi.

Wskaźnik może obejmować wiele czynników:

Cel = Bap x Kiz x Km x Kt x Kd x Kz x Knzh x Ks x S

Bap– stanowi stawkę bazową za korzystanie z lokalu (cena za 1 metr kwadratowy);
S– cały obszar udostępnianego obiektu;
Kz– współczynnik oznaczający konkretne terytorium, obszar, na którym znajduje się obiekt. Wartość jest ustalana na poziomie legislacyjnym i jest wskazana w dodatku 1 PP nr 209;
CT– rodzaj wynajmowanego lokalu. Jeśli mówimy o magazynie, wartość wynosi 0,5, jeśli obiekt nie jest ogrzewany, wynosi 0,3, dla pozostałych obiektów stosuje się 1;
Książę– jakość lokalu. Dotyczy to lokalizacji, stanu obiektu i sposobu użytkowania otaczającego go terenu. Każdy ze współczynników jest zatwierdzany przez rząd;
płyta CD– działalność samego najemcy. Maksymalna wartość dotyczy zwykle banków, a także zakładów hazardowych. Wartości minimalne ustala się dla struktur publicznych, organów ścigania;
KS– ma miejsce, gdy domniemany jest podnajem.

Obliczenie wartości będzie następujące:

Biorąc pod uwagę materiały, z których zbudowany jest budynek, należy powiedzieć, że budynki ceglane wymagają współczynnika 1,5, żelbetowego - 1,25, drewnianego - 0,8, mieszanego - 1;
Rodzaj budynku. Powierzchnie magazynowe mają współczynnik 0,5, nieogrzewane - 0,3, pozostałe przyjmują współczynnik równy jedności;
Lokalizacja. Dla piwnicy współczynnik wynosi 0,19, budynków jednorodzinnych - 0,54, poddaszy - 0,26, dobudówek - 0,32;
Dostępność i wykorzystanie terenu przy budynku. Terytorium jest ogrodzone - współczynnik wynosi 0,27, bez ogrodzenia - 0,16;
Działalność najemcy. Współczynnik dla biur wynosi 2,5, dla banków – 3,0, hoteli i agencji – 2,5, dla gastronomii – 1,5.

Współczynniki te pozwalają określić czynsz za dowolny lokal.

Najczęściej ludzie wynajmują lokale niemieszkalne na cele komercyjne i przedsiębiorcze, ponieważ zakup lub budowa własnego jest bardzo droga i nie każdego na to stać. Zwłaszcza jeśli chodzi o początkujących przedsiębiorców.

Wynajem lokali niemieszkalnych, a także dokonywanie opłat reguluje specjalna ustawa Federacji Rosyjskiej, która ma zastosowanie również do innych nieruchomości wynajmowanych do użytku innym obywatelom. Taka transakcja różni się od wynajmu mieszkań czy domów tylko tym, że mówimy o nieruchomości niemieszkalnej.

Ważne jest, aby wszyscy najemcy zrozumieli, że każde prawo określa ramy korzystania z takiej nieruchomości i płatności za użytkowanie. Jeśli użyjesz go do innych celów, wynajmujący może zażądać od Ciebie odszkodowania za szkody lub rozwiązania umowy.

Nie zapominaj, że naprawy i rachunki za media również ponosi najemca, co jest wcześniej omówione i opisane w umowie.

Istota umowy najmu

Nie zaniedbuj faktu, że istnieją niuanse, które należy wziąć pod uwagę. Obejmują one:

Dodatkowe dokumenty, w których można znaleźć pełny opis nieruchomości. Bez nich transakcja może zostać uznana za nieważną;
Możliwość znalezienia innych obywateli za zgodą wynajmującego. Jest to jedna z różnic w stosunku do bezpłatnego wynajmu lokali niemieszkalnych;
Oficjalna rejestracja umowy, jeżeli lokal należy do dziedzictwa historycznego miasta.

Warto zaznaczyć, że dokumenty mogą się różnić w zależności od tego, kto jest stroną transakcji: osoby fizyczne czy prawne.

Co to jest czynsz?

Pytanie to uważane jest za najważniejsze przy zawieraniu umowy najmu. Bez określenia kwoty za korzystanie z lokalu niemieszkalnego dokument może zostać uznany za nieważny. W razie potrzeby kalkulacja czynszu może zostać zmieniona, ale tylko za zgodą obu stron.

Cena wyliczana jest na podstawie czynników takich jak:

Lokalizacja pokoju;
Stan techniczny;
Stopień zużycia;
Materiały stosowane w budownictwie;
Przeznaczenie budynku;
Rodzaj pokoju.

To nie jest cała lista, z której naliczany jest czynsz. Należy uwzględnić czynsz za wszystkie lokale w budynku.

Co obejmuje opłata?

Do kalkulacji czynszu odrębnie uwzględnia się także kwotę za użytkowanie działki, na której znajduje się lokal, lub gruntu do niej przylegającego. Jeśli w dokumencie wskazano, że nie musisz płacić, opcja ta jest wykluczona. Nawet w ustawodawstwie istnieje zasada, która w razie potrzeby pozwala na opłacenie tych dwóch pozycji nieruchomości osobno.

Stawka czynszu liczona jest za metr kwadratowy lokalu, jednak w razie potrzeby obie strony mogą przyjąć do kalkulacji inną jednostkę miary. Jeśli mówimy o długoterminowej umowie najmu, wówczas stosuje się stawkę roczną. Każde miasto i region kraju ma swoje roczne wskaźniki stawek i należy ich przestrzegać. Jednak stawka ta prawie nigdy nie obejmuje rachunków za naprawy i rachunki za media.

Opłata za korzystanie z lokalu niemieszkalnego składa się z dwóch kwot. Pierwszy to koszt najemcy, który obliczany jest na podstawie kosztów utrzymania budynku oprócz remontów. Druga część to część dochodowa, która dotyczy bezpośredniego zysku właściciela lokalu z oddania budynku.

Przy naliczaniu opłat za korzystanie z nieruchomości nie ma w ogóle znaczenia, jaką działalność będzie w niej prowadził najemca. Fakt ten nie powinien mieć wpływu na wysokość kwoty.

Co powinno znaleźć się w dokumencie?

Sporządzając umowę najmu trzeba wiedzieć, jakie informacje muszą się w niej znaleźć, aby transakcja została uznana za ważną.

Obejmują one:

Nazwa dokumentu i jego numer;
Miejsce i data sporządzenia umowy;
Dane osobowe każdej ze stron;
Przedmiot umowy wraz z pełnym opisem i wskazaniem dokumentów, które należy załączyć;
Szacunkowa wartość nieruchomości. Fakt ten jest bardzo istotny, gdyż w przypadku wystąpienia sytuacji kontrowersyjnych lub uszkodzenia lokalu konieczne jest dokonanie naprawy lub zrekompensowanie szkody;
Odpowiedzialność stron. Najczęściej dotyczy to najemcy i tego, że w przypadku naruszenia zasad funkcjonowania lokalu, będzie on musiał sam pokryć szkodę. Dlatego często od razu ubezpieczają budynek na koszt najemcy;
Opis wydatków i wskazanie obywatela, na którego ponoszą;
Cena wynajmu.

Obowiązki stron umowy

Warto pamiętać nie tylko o swoich prawach, ale i obowiązkach stron. Od tego będzie zależeć powodzenie transakcji.

Najemca ma obowiązek korzystać z lokalu wyłącznie zgodnie z jego przeznaczeniem oraz dbać o to, aby budynek był w takim stanie, w jakim go otrzymał. Jeśli to konieczne, takie problemy należy natychmiast rozwiązać. Nie może zabronić uprawnionym organizacjom przeprowadzania różnorodnych kontroli i analiz pomieszczeń.

Jeśli mówimy o obowiązkach wynajmującego, to musi on terminowo przeprowadzić generalne naprawy lokalu, zapewnić dobre utrzymanie mediów i początkowo przekazać całą dokumentację dotyczącą nieruchomości niemieszkalnych.

Czas trwania umowy?

Wiele osób interesuje się także kwestią okresu ważności dokumentu. Nie ma tu żadnych ograniczeń, dlatego strony powinny to niezwłocznie omówić i wskazać datę w dokumencie. W przypadku nieokreślenia terminu umowa pozostaje w mocy do czasu podjęcia przez strony decyzji o jej rozwiązaniu. W przypadku przedwczesnego rozwiązania umowy najmu najemca i właściciel muszą zostać powiadomieni z co najmniej trzymiesięcznym wyprzedzeniem. Okres ten może być inny, jeżeli jest to opisane w dokumencie.

Co powinno znaleźć się w dokumencie?

Wiele osób zapomina opisać moment dotyczący remontu lokalu. Zatem dokonując obliczeń najemca może nie otrzymać odszkodowania, jeśli sam przeprowadził naprawy. Udowodnienie tego faktu będzie później bardzo trudne lub prawie niemożliwe.

Konieczne jest niezwłoczne omówienie wszelkich praw i obowiązków stron oraz opisanie ich w umowie. W ten sposób można uniknąć sporów i sporów sądowych. Najważniejszą kwestią jest jednak czynsz i jego kalkulacja, co zostało w dokumencie wskazane przede wszystkim.

Jeśli pamiętasz wszystkie powyższe, w przyszłości nie powinieneś mieć żadnych nieporozumień ani sporów z drugą stroną transakcji. Będziesz prowadzić działalność komercyjną legalnie i za rozsądną opłatą. Najważniejsze jest prawidłowe sporządzenie umowy, a co najważniejsze zarejestrowanie jej u notariusza, dla własnej pewności co do jej legalności.