Płynne mieszkanie. Od czego zależy poziom płynności nieruchomości? Inwestujemy w nieruchomości już na początkowym etapie budowy

Najbardziej płynnymi nieruchomościami w regionie moskiewskim pozostają małe mieszkania. Stopniowo zmienia się jednak struktura masowego popytu na mieszkania: dzięki kredytom hipotecznym rośnie udział nabywców pragnących powiększyć swoją powierzchnię mieszkaniową.

Według Olega Sukhova, prawnika i doradcy finansowego w agencji „Correct Investments in Real Estate”, ten naturalny proces transformacji rynku może przerwać jedynie pojawiający się wzrost oprocentowania kredytów.

Moskiewskie „apartamenty jednopokojowe” są zawsze w cenie...

Płynność nieruchomości mierzy się czasem, jaki zajmuje sprzedającemu znalezienie nabywcy. Im krótszy okres sprzedaży nieruchomości, tym większa jest jej płynność. W tym sensie mieszkania jednopokojowe o powierzchni od 36 do 46 mkw. pozostają bezkonkurencyjne. m w domach wybudowanych w latach 70-tych i 80-tych, zlokalizowanych w pobliżu stacji metra. Chociaż takie nieruchomości nie spełniają współczesnych wymagań komfortu, cieszą się dużym zainteresowaniem wśród studentów i młodych rodzin, które nie miały jeszcze czasu na posiadanie dzieci. Średni okres ekspozycji dla takich opcji nie przekracza 1-1,5 miesiąca.

... i „kawałek kopiejki”.

Na rynku moskiewskim poszukiwane są również dwupokojowe mieszkania o powierzchni nie większej niż 55-65 metrów kwadratowych. m, położone na obszarach o dobrej dostępności komunikacyjnej i rozwiniętej infrastrukturze. Płynność takiej nieruchomości zależy nie tylko od ceny, ale także od splotu wielu czynników: orientacji okien (zaleca się, aby wychodziły na ciche podwórko), przestronnej kuchni, jednolitego składu społecznego mieszkańców domu, czystość wejścia, środowisko, sytuacja przestępcza w okolicy, obecność odległości spaceru od terenów rekreacyjnych (parki, ogrody publiczne, bliskość obszarów leśnych). Pod względem czasu ekspozycji najatrakcyjniejsze i niezbyt drogie mieszkania dwupokojowe konkurują z mieszkaniami jednopokojowymi i czekają na nabywców nie dłużej niż 1,5-2 miesiące.

Studia w „strefie środkowej”: małe marzenia

Utrzymuje się duża płynność apartamentów typu studio w nowych budynkach w środkowym pasie obwodu moskiewskiego - na zintegrowanych obszarach zabudowy, które znajdują się 20-30 km od obwodnicy Moskwy i są połączone z Moskwą liniami kolei podmiejskiej lub są budowane w pobliżu duże miejsca pracy (na przykład lotniska). Takie mieszkania cieszą się dużym zainteresowaniem wśród pracowników dużych przedsiębiorstw, studentów, migrantów z innych regionów Rosji i krajów sąsiednich i zwykle znajdują nabywcę w ciągu 2-2,5 miesiąca. „Jednak zakup mieszkań w tym segmencie musi być bardzo ostrożny: w niektórych lokalizacjach pod Moskwą jest przepełnienie kawalerkami i małymi mieszkaniami. Wielu inwestorów już zwątpiło w możliwość sprzedaży małych samochodów po cenach, które zapewniłyby im zwrot z inwestycji i mogłyby załamać rynek” – ostrzega konsultant finansowy Oleg Sukhov.

„Kawałek kopiejki” regionu moskiewskiego: popyt na ekspansję

W ostatnim czasie kolejnym hitem na rynku są dwupokojowe mieszkania w nowych budynkach pod Moskwą – w rejonach o dużym zróżnicowaniu szlaków komunikacyjnych. Idealnie w bliskiej odległości od stacji metra czy pociągów podmiejskich, a także w obszarach o rozwiniętej infrastrukturze społecznej (przedszkola, szkoły, przychodnie). Z reguły popyt na takie mieszkania pochodzi od młodych rodzin, w których małżonek pracuje w Moskwie, a małżonek wychowuje dzieci. Mieszkania tego formatu często kupowane są z kredytem hipotecznym. Według Olega Sukhova łatwiej jest zarządzać płynnością mieszkań kupowanych na kredyt, ponieważ popyt jest niezwykle wrażliwy na cenę. Zatem korekta ceny o 10% w stosunku do średniego poziomu rynkowego powoduje gwałtowny wzrost popytu na obiekt, co pozwala skrócić czas ekspozycji o 20-30%.

Apartamenty: mieszkanie i praca pod jednym dachem

Pomimo kontrowersyjnego stanu prawnego mieszkań, tego typu nieruchomości cieszą się popularnością w segmencie biznesowym. W Moskwie ten format stanowi już około 30% podaży, ale to nie powstrzymuje deweloperów. Wysoki popyt na mieszkania można częściowo wytłumaczyć nowym trendem, który stopniowo nabiera tempa. Coraz więcej Moskali (przede wszystkim ludzi zawodów kreatywnych, prawników, lekarzy itp.) Próbuje połączyć przestrzeń życiową i roboczą pod jednym dachem. O ile funkcjonowanie klasycznego budownictwa mieszkaniowego w tym trybie wiąże się z szeregiem ograniczeń prawnych, a nieruchomości podmiejskie są niewygodne ze względu na załamanie komunikacyjne, o tyle mieszkania wymagają znacznie większej swobody działania. Dlatego pomimo stabilnego wzrostu podaży w tym segmencie rynku, jest ona aktywnie absorbowana przez popyt.

Nie każdy zakup na rynku mieszkaniowym pomoże Ci zaoszczędzić i powiększyć dotychczasowe oszczędności. Redakcja RBC Real Estate odkryła, jak rozpoznać płynne mieszkanie.

W warunkach niestabilności gospodarczej, reorganizacji banków, deprecjacji rubla i innych czynników, Rosjanie coraz częściej zaczęli inwestować dostępne środki w nieruchomości. Jednak nie każdy zakup pomoże Ci zaoszczędzić i powiększyć dotychczasowe oszczędności. Ponadto niezbędnym warunkiem trafnej inwestycji jest umiejętność szybkiego „zresetowania” aktywa poprzez jego sprzedaż po korzystnej cenie.

Należy zauważyć, że nie wszystkie mieszkania są sobie równe. Dlatego wybierając mieszkanie w nowym budownictwie (nie ma znaczenia, czy kupujesz mieszkanie do własnego zamieszkania, czy w celach inwestycyjnych), musisz wziąć pod uwagę czynniki, które wpływają na możliwość szybkiej i zyskownej sprzedaży w razie potrzeby , zauważają eksperci z firmy Best-Novostroy. Aby uzyskać maksymalny zwrot z inwestycji w obecnych warunkach rynkowych, trzeba inwestować w jak najbardziej płynną ofertę – dodają eksperci z grupy spółek NAI Becar.

Przede wszystkim trzeba pamiętać o trzech filarach płynności – lokalizacji, dostępności komunikacyjnej i rozwiniętej infrastrukturze. Mieszkanie w dobrej lokalizacji, łatwo dostępne z każdego miejsca, będzie zawsze płynne, jeśli oczywiście przy sprzedaży ustalimy cenę adekwatną do rynku – zauważają pośrednicy w handlu nieruchomościami.

Oprócz tych podstawowych parametrów o płynności mieszkania decydują również takie cechy, jak powierzchnia, piętro, widoki z okien, wielkość kuchni, obecność balkonu lub loggii, wysokość sufitu, łatwość planowania, dodają eksperci Best-Novostroy .

Korporacja Barkley zauważa, że warto pamiętać także o reputacji dewelopera. Kolejnym ważnym czynnikiem wpływającym na płynność mieszkania są przemyślane układy i optymalna powierzchnia mieszkania. „Przy właściwym planowaniu mieszkania o małej powierzchni są najbardziej płynne” – mówi Ekaterina Fonareva, dyrektor handlowy Barkley Corporation „Dzisiaj klienci nie chcą przepłacać za dodatkowe metry kwadratowe, więc na przykład mieszkania o irracjonalnym układzie. pomieszczenia o nieregularnych kształtach czy ogromne hole, mogą stać latami nie znajdując nabywców, a na mieszkania kompaktowe cieszy się coraz większy popyt.”

Best-Novostroy uważa, że najważniejszym parametrem jest powierzchnia: metraż mieszkania musi odpowiadać jego klasie i efektywnemu zapotrzebowaniu docelowej grupy odbiorców. W przypadku mieszkań w kategoriach ekonomicznych i komfortowych optymalna powierzchnia jednopokojowego mieszkania wynosi 36-42 metry kwadratowe. m, dwupokojowy - 54-62 mkw. m, trzypokojowy - 68-82 mkw. Zatem kupując jednopokojowe mieszkanie w klasie ekonomicznej o powierzchni 53 mkw. m, bądź przygotowany na to, że popyt na niego podczas sprzedaży nie będzie pośpieszny.

Dalej - wielkość kuchni, wysokość sufitu i podłoga. Aby mieszkanie było poszukiwane w przyszłości, powierzchnia kuchni musi wynosić co najmniej 8-8,5 metra kwadratowego. m, a najlepiej 10-12 mkw. m, wysokość sufitu - co najmniej 2,6 m.

Jeśli chodzi o piętra, za najpopularniejsze uważa się te środkowe: deweloperzy często zostawiają mieszkania „złotego środka” na koniec i sprzedają je po wyższych cenach niż na początku sprzedaży. Jednak uprzedzenia dotyczące mieszkań na pierwszym i ostatnim piętrze uważa się za echa przeszłości. Ale mieszkanie bez balkonu lub położone „od okna do okna” z sąsiednim domem jest naprawdę trudniejsze do sprzedania.

NAI Becar zauważa, że ważnym warunkiem stabilnego wzrostu cen nieruchomości w budowie jest niekonkurencyjna lokalizacja. „Jeśli w pobliżu budowanego kompleksu mieszkalnego, w którym kupiono mieszkanie na początkowym etapie budowy, inny deweloper zapowiedział wybudowanie podobnego kompleksu mieszkalnego, prawdopodobnie trzeba będzie obniżyć cenę odsprzedaży” – komentuje Polina Jakowlewa, dyrektor Becar dział nowych budynków.

Eksperci Becar zauważają, że nawet w lokalizacji nasyconej podażą można wybrać nieruchomość atrakcyjną inwestycyjnie. „Ważne jest, aby kupić w jakiś sposób wyjątkowe mieszkanie” – radzi Polina Jakowlewa. „Na przykład w jednym miejscu buduje się kilka mieszkań, ale jedno z nich ma ofertę z widokiem na park lub wodę, nawet w warunkach nadmiaru podaży w danej lokalizacji takie mieszkania będą droższe po wykończeniu.

Specjaliści z Barkley zauważają też, że popularnością będą cieszyły się mieszkania gotowe do remontu, bo tego typu podaż na rynku jest dziś ograniczona, a popyt na nie stale rośnie. Do tych zalet należy dodać znaczne oszczędności na naprawach. Jak zauważają eksperci firmy, dzięki dużym wolumenom zakupów materiałów budowlanych deweloperzy uzyskują znaczne rabaty. Dlatego naprawy u dewelopera mogą kosztować nawet o 35% mniej niż naprawy wykonane samodzielnie. Dodatkowo, jeśli nieruchomość nabywana jest z przeznaczeniem na wynajem, inwestor nie musi tracić czasu na wykończenie.

Siergiej Welesewicz

Nieruchomości płynne to obiekty, które można sprzedać szybko i z zyskiem. Podpowiemy Ci, jak inwestor może określić płynność terenu przed zakupem i w jakich stolicach europejskich najbardziej opłaca się kupować

Płynność – co to jest?

Doświadczeni inwestorzy wiedzą, że sukces inwestycji w nieruchomości zależy od dwóch czynników – dobrej rentowności i wysokiej płynności. Rentowność jest ważna w przypadku inwestycji długoterminowych i pozwala inwestorowi zarabiać tak długo, jak długo jest właścicielem danego aktywa. Wysoka płynność ma kluczowe znaczenie w przypadku inwestycji krótkoterminowych i gwarantuje szybkie wyjście z projektu przy minimalnych stratach.

Płynność to ocena tego, jak szybko można sprzedać nieruchomość po cenie zbliżonej do wartości rynkowej. Im szybciej aktywa zostaną sprzedane, tym wyższa płynność.

Wybierając obiekt, doświadczeni gracze w pierwszej kolejności stawiają na płynność, a dopiero potem oceniają rentowność. Jest to bezpieczna strategia, która gwarantuje szybki zwrot inwestycji bez długiej sprzedaży, która może trwać miesiące, a nawet lata.

2
Foto: Shutterstock.com 2

Jakie czynniki wpływają na płynność?

Główną trudnością, przed którą stają początkujący inwestorzy, jest obiektywna ocena nieruchomości. Zbyt wiele czynników decyduje o tym, czy dany składnik aktywów będzie rentowny. Doświadczeni rzeczoznawcy stosują wzory do obliczania płynności, ale nie gwarantują one 100% sukcesu. Podobnie jak oklepane powiedzenie: „Sukces na rynku nieruchomości to lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja”.

Jednak z pewnością będą miały znaczenie:

1 miejsce:

Bliskość strumieni transportowych i węzłów komunikacyjnych, rozwinięta infrastruktura;

Bezpieczeństwo w sąsiedztwie;

Przyjazność otoczenia dla środowiska (brak przemysłu, gęstość zabudowy, obecność terenów zielonych, parków, ogrodów publicznych).

2. Stan:

Aktywność rynkowa (aktywna sprzedaż = wysoka płynność);

Popyt przewyższa podaż;

Umiarkowane ceny (oferty budżetowe sprzedają się szybciej niż luksusowe);

Nowość i niskie zużycie obiektów/powierzchni (zainteresowanie nowymi budynkami jest zawsze większe niż starymi budynkami).

Robert Kiyosaki, amerykański biznesmen, inwestor

Specjaliści od nieruchomości często mówią, że kluczem do sukcesu jest lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja. Tak naprawdę w świecie inwestowania kluczem do sukcesu są ludzie, ludzie i jeszcze raz ludzie. Widziałem, jak najlepsza nieruchomość w najlepszej lokalizacji poniosła porażkę, ponieważ zarządzali nią niewłaściwi ludzie.

3. Funkcje:

Atrakcyjność obiektu (widok z okna, układ, liczba pięter, powierzchnia lokalu, komunikacja);
- zagospodarowanie terenu (plac zabaw dla dzieci, teren zielony, teren rekreacyjny, fontanny, altanki, parking);
- rozpoznanie obiektu/terenu (im bardziej znany, tym większe prawdopodobieństwo szybkiej sprzedaży).

4. Inne czynniki:

Czas na ocenę (należyta staranność);
- wydatki na obsługę prawną transakcji (złożoność i wysoki koszt ograniczają płynność);
- czas transakcji (jesienią i wiosną sprzedaż jest aktywna, a rynek jest nasycony, zimą i latem rynek „śpi”, a płynność jest mniejsza).

W poszukiwaniu dużej płynności zwróć uwagę na europejskie nieruchomości. Według najnowszych badań PwC i Land Urban Institute najlepszymi miastami do inwestowania w nieruchomości są obecnie Berlin, Kopenhaga, Frankfurt nad Menem, Monachium, Madryt, Hamburg, Dublin, Sztokholm, Luksemburg i Amsterdam.

Foto: Shutterstock.com 3

Gdzie szukać dużej płynności w Europie

Według ocen PwC i Land Urban Institute Niemcy uznawane są za kraj o najwyższej płynności na rynku nieruchomości – niemieckie metropolie zajęły 4. miejsce na 10 najlepszych miast do inwestycji. Po pierwsze, w Niemczech dostępne są pożyczki: do 50% ceny zakupu przy stawce 1,5% rocznie dla nierezydentów i 100% dla rezydentów przy stawce 1% rocznie. Po drugie, rynek niemiecki jest „gorący” – o jedną nieruchomość, mieszkanie czy dom w Berlinie czy Monachium walczy kilkudziesięciu nabywców. Ale wysoka płynność ma wadę - niską rentowność. Na przykład w centrum Monachium, gdzie obecnie panuje duży popyt na wynajem, stopa zwrotu z wynajmu mieszkania będzie wynosić 2 – 2,5% rocznie. Hiszpania wykazuje w 2018 roku wysokie wskaźniki płynności i popytu wśród inwestorów – Madryt i Barcelona wyprzedziły w rankingu wieloletnich liderów: Paryż, Mediolan, Londyn i Rzym. Powodów sukcesu jest kilka: atrakcyjne perspektywy makroekonomiczne, stabilność polityczna i dostępność kapitału.

Na podstawie materiałów z tranio.ru, rbc.ru, knightfrank.com.

Płynność mieszkania to jedna z kluczowych cech, którą należy wziąć pod uwagę przy inwestowaniu w nieruchomości w celu zarabiania pieniędzy. Im bardziej płynna jest nieruchomość, tym bardziej opłacalna i szybka jest możliwość jej sprzedaży lub wynajęcia po najlepszej możliwej cenie.

Co to jest płynne mieszkanie

Pojęcie płynności mieszkaniowej jest jednym z kluczowych pojęć na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Jak wiadomo, im wyższa płynność obiektu, tym krótszy okres ekspozycji na rynku i wyższa wartość rynkowa.

Główną różnicą pomiędzy płynnym mieszkaniem jest wysoki popyt na rynku. Ludzie szybko będą chcieli kupić lub wynająć takie mieszkanie za obiektywną cenę. Zastanówmy się, jakie powinny być nieruchomości mieszkalne o dużej płynności.

Jak wybrać mieszkanie rynkowe

Aby wybrać płynną obudowę, należy przeanalizować jej zgodność z szeregiem cech, które określają jej popyt na rynku. Wiele z tych czynników ma charakter dynamiczny, zatem bieżąca płynność mieszkania zmienia się w czasie i to też warto wziąć pod uwagę.

Typ nieruchomości

Mieszkania pierwotne są bardziej płynne niż nieruchomości na rynku wtórnym. Mieszkanie w nowych domach wygląda atrakcyjniej nie tylko ze względu na parametry techniczne, takie jak ulepszone i otwarte układy, nowoczesne technologie budowlane, systemy łączności i inżynierii zapewniające optymalizację kosztów mediów i ich niezawodność, ale także pod względem czystości prawnej. Nikt tu jeszcze nie mieszkał i jest to jeden z kluczowych punktów dla znacznej części kupujących, którzy kupują mieszkania dla siebie.

Pod uwagę brana jest także dostępność komunikacyjna okolicy oraz obecność przystanków autobusowych czy stacji metra w pobliżu domu. W tym przypadku plusem będzie, jeśli drogi o dużym natężeniu ruchu samochodowego znajdują się nie bliżej niż kilkaset metrów od domu. Jeszcze lepiej, jeśli nowy budynek oddzieli się od autostrady terenem zielonym - parkiem, skwerem. Nasadzenia tworzą barierę akustyczną dla hałasu dochodzącego z drogi i częściowo kompensują wpływ spalin na środowisko – powietrze staje się czystsze. Na atrakcyjność domu wpływa także obecność zbiornika wodnego w bliskiej odległości.

Zastanów się nad perspektywami dzielnicy, w której znajduje się nowy budynek. Jeśli planowana będzie tu budowa przedsiębiorstwa, zmniejszy się płynność mieszkaniowa. A jeśli w przyszłości otworzą stację metra, wybudują centrum handlowe lub inny obiekt infrastrukturalny, popyt na lokalne mieszkania wzrośnie.

Konfiguracja i lokalizacja mieszkania

Mała obudowa jest uważana za bardziej płynną. Są to studia, mieszkania jedno- i dwupokojowe o powierzchni do 50 mkw. Tego typu mieszkania kupowane są najszybciej. Potwierdzają to sami deweloperzy, gdyż najwięcej takich ofert mają nowe osiedla mieszkaniowe w segmencie masowym.

Wcześniej mieszkania na pierwszym i ostatnim piętrze charakteryzowały się niską płynnością. Ale teraz trend się zmienił. Nieruchomości na wyższych piętrach mają dobre widoki. Często deweloperzy dodają tam panoramiczne przeszklenia i tarasy, co czyni je jeszcze bardziej atrakcyjnymi. Mieszkania na parterze są poszukiwane ze względu na możliwość przekształcenia tych lokali w działalność gospodarczą. W takim przypadku mieszkanie zostaje przeniesione z mieszkalnego na niemieszkalne.

Technologia budowy i stan domu

Mieszkania w nowoczesnych budynkach monolitycznych i murowanych cieszą się dużym zainteresowaniem ze względu na ich niezawodność, dobrą wydajność, możliwość przebudowy itp.

Stare wieżowce z paneli, budynki awaryjne, lokale z drewnianymi podłogami mają niską płynność.

Infrastruktura wewnętrzna domu

Współcześni deweloperzy optymalizują warunki i bezpieczeństwo życia w osiedlach mieszkaniowych, sprawiając, że tereny są zamknięte przed wjazdem pojazdów i dostępem obcych osób. Zainstalowano tu ochronę i monitoring wideo. W pobliżu domu z zabudową płynną powinna znajdować się wystarczająca liczba miejsc parkingowych. Zaletą będzie obecność podziemnego parkingu. Nowi mieszkańcy wolą wprowadzać się do domów wyposażonych w ciche, szybkobieżne windy. Co najmniej jeden z nich na sekcję musi być pasażerem cargo. Na płynność obiektu wpływa również konfiguracja placów zabaw dla dzieci, boisk sportowych, obiektów rekreacyjnych, obecność parkingów rowerowych i ciągów spacerowych.

Stan mieszkania i dokumenty do niego

Obecność napraw, użyteczność komunikacji, brak problemów z ponowną rejestracją dla nowego właściciela, obciążenia i inne funkcje będą odgrywać rolę w znalezieniu nabywcy i zawarciu umowy.

Aby zwiększyć płynność mieszkania, przeprowadź wysokiej jakości przygotowanie przedsprzedażowe. Rozwiąż wszystkie problemy z osobami trzecimi ubiegającymi się o mieszkanie, uporządkuj dokumenty.

Cechy płynnego mieszkania

Nie każde jedno- czy dwupokojowe mieszkanie w nowym budynku, nawet z rozwiniętą infrastrukturą, będzie płynne. Na jego popyt na rynku wpływają następujące cechy:

Optymalna wielkość i konfiguracja pomieszczeń - duże zapotrzebowanie cieszą się ulepszone układy, w których można z pożytkiem wykorzystać każdy metr kwadratowy. Nie mają ostrych narożników, niestandardowych kształtów, wąskich, długich pomieszczeń, czy mijających się pomieszczeń. Jeszcze lepiej, jeśli konfigurację mieszkania można dowolnie zmieniać.
Kształt i wielkość kuchni, łazienki – pomieszczenia te nie powinny być zbyt małe. W kuchni powinna istnieć możliwość zainstalowania wystarczająco dużej jednostki kuchennej i wydzielenia jadalni. W łazience powinno być wystarczająco dużo miejsca nie tylko na armaturę sanitarną, ale także na pralkę i kosz na bieliznę.
Dogodna lokalizacja w domu - nie powinno to być mieszkanie narożne. Lepiej, jeśli nie znajduje się obok windy. Duża liczba mieszkań na piętrze nie jest zaletą.

To tylko niektóre z głównych cech, które wpływają na płynność mieszkania.

Kiedy brać pod uwagę płynność mieszkania

Wybór płynnego mieszkania jest szczególnie ważny, jeśli zamierzasz inwestować pieniądze w nieruchomości w celu uzyskania dalszych dochodów. Wynika to z faktu, że wówczas trzeba będzie szukać najemcy lub nabywcy na to mieszkanie, co oznacza, że musi być na nie popyt i być konkurencyjnym.

Kupując dom na własny użytek, płynność nie jest tak ważna. Najważniejsze jest, aby wybrać mieszkanie, które najlepiej odpowiada Twoim osobistym preferencjom, potrzebom i budżetowi. Pamiętaj jednak, że jeśli kiedykolwiek sprzedasz ten dom, jego płynność będzie odgrywać jedną z kluczowych ról w rentowności transakcji.

Lokalizacja. Obejmuje to bliskość węzłów komunikacyjnych, infrastrukturę, reputację obszaru, poziom przestępczości, miejsca pracy i ekologię. Standardowe wymagania to dostępność przedszkoli, szkół, przychodni, miejsc parkingowych i przystanków komunikacji miejskiej.
Typ domu. Tutaj oceniany jest materiał i rok budowy. Pierwsze miejsce zajmują domy murowane i monolityczne nowej generacji, a na drugim miejscu plasują się domy panelowe. W tym drugim przypadku ważną rolę odgrywa liczba pięter: im wyższe „gniazdo”, tym większa jego płynność.
Stan budynku. Nowe budynki i budynki odnowione cieszą się większym zainteresowaniem niż stare zasoby. Dodatkowych punktów dodaje zagospodarowana okolica.
Powierzchnia i piętro. Mieszkania na pierwszym, ostatnim i trzynastym piętrze charakteryzują się niższym poziomem płynności. Ta sama sytuacja dotyczy mieszkań, w których przeprowadzono nielegalną przebudowę.
Stan sieci elektroenergetycznych i stropów. Stare rury, zniszczona instalacja elektryczna, drewniane podłogi to czynniki ryzyka.
Naprawa. Kryterium jest dość kontrowersyjne. Ktoś szuka mieszkania w stanie „wprowadź się i zamieszkaj”, a ktoś chce przeprowadzić remont według własnych upodobań. W tym drugim przypadku „okolicznością obciążającą będą wykończenia”.
Stopień rozwoju mikrodzielnicy. Im więcej nowych kompleksów mieszkaniowych w okolicy, tym mniejsza płynność nieruchomości. W takich przypadkach warto zwrócić uwagę na mieszkania o wyjątkowych cechach. Zaletą będzie widok na wodę, bliskość parku lub dobre rozplanowanie.