Contrat de crédit-bail leasing types de leasing. Crédit-bail (leasing). Objets et sujets du crédit-bail

Dans le cadre d'un contrat de crédit-bail (contrat de crédit-bail) le bailleur s'engage à acquérir la propriété du bien indiqué par le preneur auprès du vendeur désigné par lui et à mettre à disposition du preneur ce bien moyennant une redevance de possession et d'utilisation temporaires. Dans ce cas, le bailleur n'est pas responsable du choix de l'objet du bail et du vendeur (article 665 du Code civil de la Fédération de Russie).

Le contrat de crédit-bail peut prévoir que le choix du vendeur et du bien acquis est effectué par le bailleur.

Un contrat de crédit-bail (contrat de crédit-bail), en vertu duquel une institution budgétaire est locataire, doit établir que le choix du vendeur d'un bien dans le cadre d'un contrat de crédit-bail (contrat de crédit-bail) est effectué par le bailleur (article 665 du code civil ).

Le contrat de bail est considéré par le Code civil comme un type distinct d'obligations contractuelles de bail. Ce qu'un contrat de location a en commun avec d'autres types de bail, c'est que le bien est transféré par le bailleur au locataire. en possession et utilisation temporaires.

Caractéristiques du contrat de location :

1. En tant que personne obligée au titre d'un contrat de location, aux côtés du bailleur et du locataire, le vendeur du bien, qui en est le propriétaire, qui ne participe pas au contrat de location en sa qualité de partie, agit également.
2. Le bailleur, contrairement aux dispositions générales des baux, n'est pas propriétaire ou propriétaire en titre du bien à louer. Lors de l'achat d'une propriété pour un locataire, le bailleur doit informer le vendeur que la propriété est destinée à être louée.
3. Un rôle actif dans l'obligation de location appartient au locataire (généralement non caractéristique d'une relation de location). C'est le preneur qui détermine le vendeur et indique le bien qui doit être acquis par le bailleur pour une location ultérieure.
4. Spéciale par rapport aux règles générales sur la location est la disposition énoncée dans le Code civil sous la forme d'une norme dispositive selon laquelle le transfert d'un bien loué en vertu d'un contrat de location à un locataire est effectué non pas par le bailleur, mais par le vendeur de cette propriété. Toutefois, la responsabilité de l'inexécution ou de la mauvaise exécution de cette obligation, si le retard est dû à des circonstances dont le loueur est responsable, incombe au loueur.

La loi fédérale "Sur le leasing" attribue formes de location(art. 7):

- location interne (le bailleur et le locataire sont des résidents de la Fédération de Russie);
- leasing international (le bailleur ou le locataire est un non-résident de la Fédération de Russie).

Ces formes de crédit-bail n'ont pas de signification juridique sérieuse, puisque le crédit-bail international n'est pas réglementé par le droit national, mais par la Convention sur le crédit-bail international.

Le contrat de location est consensuel, c'est-à-dire qu'il est considéré comme conclu à partir du moment où les parties conviennent de ses conditions essentielles, et non à partir du moment où le bien est transféré au locataire (résolution du Service fédéral antimonopole du district de Moscou du 15 avril , 2004 dans l'affaire n° KG-A40 / 2305-04-P).

Conditions essentielles d'un contrat de leasing (leasing financier)

Objet du contrat de bail

1. objet - toutes les choses non consommables (biens mobiliers et immobiliers à l'exception de terrains et autres objets naturels) ;
2. actions du bailleur, du preneur et du vendeur pour l'acquisition et la mise à disposition d'un bien au locataire moyennant une redevance de possession et d'utilisation temporaires.

En savoir plus sur le sujet du crédit-bail

Art. 666 du Code civil de la Fédération de Russie établit que l'objet d'un crédit-bail il peut y avoir des choses non consommables, à l'exception des terrains et autres objets naturels.

Art. 3 Loi fédérale du 29 octobre 1998 N 164-FZ"On Financial Lease (Leasing)" précise que P objet de location il peut y avoir des biens non consommables, y compris des entreprises et autres ensembles immobiliers, des bâtiments, des structures, des équipements, des véhicules et d'autres biens meubles et immeubles.

L'objet de la location ne peut être :

- terrains et d'autres objets naturels, et
- propriété que le gouvernement fédéral lois interdites à la libre circulation ou pour lesquelles une procédure spéciale de circulation a été établie,

à l'exception des produits militaires, dont la location est effectuée conformément aux traités internationaux de la Fédération de Russie, le gouvernement fédéral droit du 19 juillet 1998 N 114-FZ "Sur la coopération militaro-technique de la Fédération de Russie avec des États étrangers" dans d'accord , établi par le président de la Fédération de Russie, et des équipements technologiques de production étrangère, dont la location est effectuée de la manière établie par le président de la Fédération de Russie.

Le contrat de location doit contenir des données permettant d'établir définitivement le bien à transférer au preneur comme objet de la location. A défaut de ces données dans le contrat de location, la condition sur l'objet à transférer en location, est considéré comme non convenu par les parties, et le contrat de location n'est pas considéré comme conclu(Article 1 5 Loi fédérale "En crédit-bail (leasing)").

Objets de location

Conformément à l'art. quatre Les sujets de droit fédéral du leasing sont:

1. bailleur- une personne physique ou morale qui, au détriment des fonds attirés et (ou) propres, acquiert un bien immobilier lors de l'exécution d'un contrat de location et le fournit en tant qu'objet de location au locataire moyennant une certaine redevance, pour une certaine période et sous certaines conditions de possession et d'utilisation temporaires avec ou sans transfert de propriété du bien loué au preneur ;
2. preneur à bail- une personne physique ou morale qui, conformément au contrat de location, est tenue d'accepter l'objet de la location moyennant une certaine redevance, pendant une certaine période et sous certaines conditions pour la possession et l'utilisation temporaires conformément au contrat de location ;
3. vendeur- une personne physique ou morale qui, conformément à l'accord du bailleur, cède au bailleur dans un délai déterminé le bien faisant l'objet de la location. Le vendeur est tenu de transférer l'objet de la location au bailleur ou au locataire conformément aux termes du contrat de vente. Le vendeur peut agir simultanément comme locataire dans le cadre d'une même relation de location.

L'un des sujets de location peut être un résident de la Fédération de Russie ou un non-résident de la Fédération de Russie.

Forme du contrat de bail

Le contrat de location, quelle qu'en soit la durée, est conclu en cours d'écriture(Article 15 de la loi fédérale).

Le contenu du contrat de location est un ensemble de droits et d'obligations des parties découlant de ce contrat. L'originalité du contenu du contrat de location tient principalement au fait que les obligations qui en découlent sont une combinaison, d'une part, des droits et obligations du locataire et du bailleur, typiques des relations de bail, et d'autre part d'autre part, certains droits et obligations particuliers des parties liés à la nécessité de conclure un accord d'achat et de vente pour l'acquisition par le bailleur d'un bien de location avec son transfert ultérieur au locataire. Cela a pour conséquence la cession de droits et d'obligations distincts du bailleur, qui agit simultanément en tant qu'acheteur d'un bien en vertu du contrat de vente et d'achat, à la fois sur le locataire en vertu du contrat de location (les droits et obligations de l'acheteur), et sur le vendeur en vertu du contrat d'achat et de vente (les droits et obligations du propriétaire).

Art. 10 FZ établit que les droits et obligations des parties à un contrat de leasing sont régis par :

1. législation civile de la Fédération de Russie;
2. loi fédérale du 29 octobre 1998 N 164-FZ"Sur crédit-bail (leasing)" ;
3. contrat de location.

Lors de la location, le locataire a le droit de présenter directement au vendeur de l'objet de la location les exigences de qualité et d'exhaustivité, les délais pour remplir l'obligation de transférer les biens et les autres exigences établies par la législation de la Fédération de Russie et le contrat de vente entre le vendeur et le bailleur.

L'objet de la location transférée pour possession et utilisation temporaires au preneur est la propriété du bailleur.

Le droit de propriété et d'utilisation de l'objet de la location passe intégralement au locataire, sauf disposition contraire du contrat de location.

Le droit du bailleur de disposer du bien loué comprend le droit de retirer le bien loué de la possession et de l'utilisation du locataire dans les cas et de la manière prévus par la législation de la Fédération de Russie et le contrat de location.

Obligations du bailleur :

- acquérir certains biens auprès d'un certain vendeur afin de les transférer moyennant une certaine redevance pendant une certaine période, sous certaines conditions, en tant qu'objet de location au preneur ;

Obligations du locataire :

- accepter l'objet de la location de la manière prescrite par le contrat de location spécifié ;
- verser au bailleur les redevances de location selon les modalités et dans les délais prévus par le contrat de location ;
- à la fin de la durée du contrat de location, restituer l'objet de la location, sauf disposition contraire du contrat de location spécifié, ou acquérir l'objet de la location en propriété sur la base d'un contrat d'achat et de vente ;
- remplir d'autres obligations découlant du contenu du contrat de location.

Le contrat de location peut prévoir des circonstances que les parties considèrent comme un manquement incontestable et manifeste aux obligations et qui entraînent la résiliation du contrat de location et le retrait du bien loué.

Le contrat de location peut prévoir le droit du locataire de prolonger la période de location tout en maintenant ou en modifiant les termes du contrat de location.

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Comment remplacer un prêt pas toujours rémunérateur pour l'achat de matériel innovant, alors qu'il est vital pour la survie dans un marché en pleine mutation avec un environnement concurrentiel agressif ? En même temps, le retrait des fonds pour l'acompte de la circulation va-t-il saigner l'entreprise ?

Le leasing financier n'est pas une panacée. Cependant, cela peut être la meilleure solution à de nombreux problèmes.

Le concept de crédit-bail et son utilisation dans l'activité économique étrangère

L'essence économique du crédit-bail est proche du prêt à long terme pour l'achat d'immobilisations. Il prévoit l'achat par le Bailleur exactement du bien qui intéresse le locataire (le Preneur) et le transfert à celui-ci du droit d'utiliser l'Objet du Bail jusqu'à l'expiration du Bail.

La durée est approximativement égale à la durée d'amortissement intégral du bien, et implique le plus souvent son remboursement à la fin de la valeur résiduelle.

Les caractéristiques:

Contrat à long terme (au moins 12 mois)
Souvent utilisé pour mettre en œuvre des projets de modernisation ou d'augmentation des actifs de production
Après l'expiration du Contrat, le Locataire devient généralement propriétaire de l'Objet de location.

L'objet de la transaction peut être une variété de biens:

équipements : commerciaux, industriels
équipements : agricoles, de chargement
véhicules : voitures, camions
immobilier : atelier, bureau, commerce.

La base législative fondamentale des relations juridiques émergentes pour le leasing international est la Convention d'UNIDROIT sur le leasing international. Elle définit une liste de caractéristiques distinctives qui distinguent le leasing financier :

Trois parties impliquées(Preneur, Bailleur et Vendeur). C'est-à-dire que l'option de louer la propriété détenue par le bailleur ne s'applique pas ici (ceci est qualifié de location opérationnelle).
Le droit de choisir l'Objet du Bail appartient au Preneur. Producteur, nomenclature et spécification de livraison — tous les paramètres de transaction sont déterminés par le bénéficiaire du leasing.
L'achat est basé sur le contrat de location et est indissociable de celui-ci. Le Fournisseur est notifié de l'acquisition d'équipements/machines/voitures spécifiquement dans le but de les transférer au Leasing.
L'objet du leasing doit être amorti en totalité pendant la durée du Contrat. Le montant total des paiements de location doit être comparable au coût d'amortissement de la propriété.
Le bien peut être racheté par le Preneur ou non. A la fin de la durée du contrat, le Preneur n'a pas à reprendre l'Objet de Location à son solde. Cela peut être pratique pour éviter les frais d'élimination.

Le locataire est responsable de la perte ou des dommages matériels.

Types de crédit-bail

Selon les différents critères de division, le leasing financier se différencie :

Sujets:
- Direct - le bailleur est le vendeur ;
- Indirect (sous-location) - avec un intermédiaire ;
- Séparé - plusieurs sociétés de financement (dans les grands projets).
Selon le caractère économique étranger de l'opération:
- Importation : l'objet du crédit-bail est importé dans la Fédération de Russie depuis l'étranger, pour être utilisé par une société russe ;
- Exportation : le fabricant national transfère la propriété au locataire étranger pour utilisation.
Sous forme de loyers:
- Avec un paiement en espèces — le paiement du crédit-bail est effectué en espèces ;
- Compensatoire - calcul par biens produits sur le matériel loué;
- Mixte - une combinaison des deux premiers types.

Il existe également un type spécifique de crédit-bail comme remboursable.
Le propriétaire du bien le revend au Bailleur (société spécialisée) aux conditions de vente et d'achat, puis il acquiert lui-même cet équipement, mais déjà aux conditions d'un crédit-bail - crédit-bail.

Contrat de crédit-bail international - que rechercher ?

Afin de ne pas être déçu du résultat commercial d'une opération de leasing, nous vous conseillons de prendre en compte un certain nombre de points lors de la rédaction d'un contrat de leasing :

Frais d'entretien de l'Objet du Bail: dans le cas du Leasing Financier, il s'agit généralement du Preneur, vous devez donc vous familiariser avec ses volumes et son coût estimé.
Existe-t-il une indexation des paiements ? Lier les paiements à l'indice d'inflation déplace le risque de change vers le preneur.
Prestations complémentaires du Loueur. Leur coût peut affecter considérablement le prix final.

Schéma de crédit-bail sur un exemple

Pour mettre en œuvre le plan de démarrage de la production d'un nouveau type de produit, Lider LLC doit acheter 3 machines importées. Leur coût total éq. 3,5 millions de dollars

La banque est prête à financer le projet sous réserve d'un acompte de 50% (en raison du risque accru de développer une direction non testée). L'entreprise ne peut pas faire de tels investissements par elle-même, sans parler de l'achat sans attirer un prêt.

Ayant conclu un accord avec la société Leasing-First, Lider LLC reçoit pour une utilisation temporaire (pendant 3 ans) exactement les machines nécessaires. Dans ce cas, le coût total sera payé immédiatement par Leasing-First (y compris le dédouanement, l'assurance obligatoire et la livraison en Fédération de Russie).

Bien sûr, ces montants seront ensuite inclus dans les paiements de location - mais cela se fera progressivement et uniformément sur l'ensemble des 36 mois, ce qui donnera à Lider LLC la possibilité de commencer à percevoir les revenus de la vente d'un nouveau produit et de rembourser progressivement l'équipement. . De plus, son amortissement réduit la base d'imposition.

À la fin du mandat, LLC "Leader" devient propriétaire de 3 machines dont la durée de vie est de 5 ans. Vous pouvez les vendre et les remplacer par des modèles encore plus modernes - ou continuer à les utiliser.

La durée du bail est approximativement égale à la durée d'amortissement complète du bien.

Brève comparaison entre le leasing financier et le leasing opérationnel

Le crédit-bail est parfois appelé crédit-bail. Cela reflète bien la tâche principale résolue avec son aide - faire des investissements en capital dans les entreprises, investir dans les actifs de production de l'entreprise.

La proximité avec le crédit pour l'achat d'immobilisations détermine largement ses différences avec le deuxième grand type d'opérations de crédit-bail - (plus proche des relations de location).

Ainsi, le crédit-bail :

Conçu pour de longues périodes que Opérationnel (limité par la période d'exploitation de l'Objet du Bail).
Pendant la durée du contrat En crédit-bail, la valeur totale du bien est amortie (le montant des paiements est approximativement égal à la valeur marchande de l'objet, qu'il s'agisse d'un crédit-bail de voitures, d'équipements, de machines).
Objet de la location pendant toute la durée de son service, un locataire l'utilise, et il le rachète souvent à la fin du terme.
Bien loué est inscrit au bilan du Preneur en tant qu'actif immobilisé, ce qui permet de prendre en compte sa dépréciation dans les états financiers.

Les sujets du crédit-bail international sont des résidents de différents États dotés de systèmes juridiques différents. Par conséquent, le projet de location doit être élaboré en tenant compte des exigences législatives de ces pays. Pour le développer, il convient d'attirer des avocats professionnels de la finance.

Avantages et inconvénients du leasing financier

Le bénéfice ultime de l'utilisation de tout outil est déterminé par une combinaison d'avantages et d'inconvénients, dont l'importance est déterminée par une situation de vie spécifique. Cadre, les nuances suivantes de l'utilisation du schéma peuvent être distinguées.

Une économie de marché utilise toute une gamme d'instruments de crédit et d'instruments financiers. L'un de ces outils est le crédit-bail, grâce auquel une entreprise peut obtenir de nouvelles opportunités de croissance et de modernisation de ses activités.

Le leasing est traduit de l'anglais par "loyer". Le crédit-bail, en tant que type d'activité d'investissement, vise à acquérir des biens (immobilisations) et à les transférer dans le cadre d'un contrat de location à des personnes morales ou à des personnes physiques pour une utilisation moyennant une certaine redevance, pour une période déterminée et selon les termes du contrat, avec le droit d'acheter la propriété par le locataire.

La période pour laquelle le locataire reçoit le bien ne doit pas dépasser la période de son amortissement complet.

C'est un exemple relations de location classiques, ce qui explique la différence entre le leasing et le renting, où seules deux entités sont impliquées : le locataire et le propriétaire.

Outre le leasing financier, il existe le concept de leasing opérationnel. La durée d'un tel bail est inférieure à la durée d'amortissement du bien. À son achèvement, la propriété est soit restituée au propriétaire, soit transférée pour un usage temporaire. Le plus répandu est le leasing opérationnel de véhicules de tourisme, de fret et de tourisme.

Contrat de crédit-bail international

Dans le monde d'aujourd'hui, qui se développe rapidement relations juridiques internationales. Le leasing financier international est une relation de leasing particulière, qui impliquent la participation d'acteurs de différents pays.

Celui-ci, à son tour, est divisé en : droit(l'accord est conclu entre sujets d'États différents) et indirect(lorsque le bien est importé ou que le capital du bailleur est partiellement contrôlé par un Etat étranger).

En outre, le leasing international peut être divisé en importer et exporter. Avec l'exportation, la partie étrangère est le bailleur, avec l'importation - le locataire.

Le contrat de crédit-bail international - l'échantillon est situé

La croissance du volume du crédit-bail international et sa diffusion sont tout à fait naturelles, et sont associées à la mondialisation financière, à l'intégration des économies et à la forte concurrence dans le secteur du crédit. Ce type de crédit-bail attire les investissements étrangers dans l'économie du pays et permet également l'utilisation d'équipements et de technologies modernes.

Le crédit-bail, en tant qu'outil de financement, ouvre de nombreuses perspectives de croissance et de modernisation des entreprises. Son utilisation permet l'utilisation des dernières technologies, équipements et machines, ce qui garantit un avantage concurrentiel dans les activités des entrepreneurs.

Le crédit-bail : qu'est-ce que c'est et à quelle vitesse le crédit-bail se développe en Russie, vous pouvez le découvrir dans la vidéo suivante :

Objet du contrat de crédit-bail (leasing)

L'objet d'un contrat de crédit-bail ne concerne que les biens non consommables pouvant être utilisés dans le cadre d'activités commerciales. Il s'agit généralement de mécanismes, de machines, d'équipements, d'autres choses qui ne sont pas consommables, c'est-à-dire ne disparaissent pas lors de leur utilisation Art. 666 GR.

L'objet d'un contrat de location peut être à la fois meuble et immeuble. Cependant, ni les terrains ni les autres objets naturels (par exemple, les rivières, les lacs, les parcelles de sous-sol, les concessions minières, les forêts, etc.) ne peuvent servir d'objet de bail.

Le retrait des terrains de la gamme des objets pouvant être mis en circulation en tant qu'objet de location s'explique par le fait que l'utilisation des terrains et autres objets naturels à des fins commerciales et les transactions avec eux sont réglementées par une législation (foncière) spéciale , ainsi que par le fait que la location de ces objets est régie par des accords particuliers qui ont leurs propres spécificités.

La loi sur le crédit-bail établit que le contrat de crédit-bail doit contenir des données qui peuvent être utilisées pour identifier le bien à transférer au bailleur en vertu du contrat de crédit-bail comme son objet. Dans le cas contraire, le contrat de location n'est pas considéré comme conclu Art. 15 de la loi sur le crédit-bail.

L'objet d'un contrat de crédit-bail est considérablement restreint en raison de l'objectif entrepreneurial d'utiliser la chose qui fait l'objet du bail.

Cela exclut également la possibilité d'impliquer des objets en circulation civile en vue de leur utilisation ultérieure non pas dans des activités commerciales, mais dans des activités professionnelles.

L'objet de la location ne peut pas être un bien qui, conformément aux lois fédérales, est interdit à la libre circulation ou pour lequel une procédure spéciale de circulation a été établie. Comme il ressort de la disposition générale consacrée au paragraphe 1 de l'art. 607 du Code civil de la Fédération de Russie, la loi peut établir des types de biens qui ne peuvent pas être loués ou dont la location est limitée.

Conformément aux dispositions de la partie 1 de l'art. 129 du Code civil de la Fédération de Russie, les objets des droits civils, en fonction de leur négociabilité, sont divisés en trois groupes:

objets en libre circulation ;

les objets retirés de la circulation dont les types doivent être directement indiqués dans la loi ;

objets à circulation restreinte, c'est-à-dire objets de droits civils qui ne peuvent appartenir qu'à certains participants à la circulation ou qui ne peuvent être mis en circulation qu'avec une autorisation spéciale, et leurs types sont déterminés par une procédure spéciale de circulation.

Fait intéressant, la possibilité de louer des droits de propriété était prévue au paragraphe 1 du décret du président de la Fédération de Russie du 17 septembre 1994 N 1929 (adopté avant la deuxième partie du Code civil de la Fédération de Russie).

Il est reconnu dans la littérature que même un droit peut faire l'objet d'une rente, si seulement l'usage de celui-ci peut apporter des bénéfices économiques.

La notion de bien incorporel (choses incorporelles) considère comme objet de location principalement les droits qui ont une valeur et une valeur monétaire et représentent un objet de propriété "idéal". Les droits de propriété sont utilisés dans la pratique commerciale, faisant l'objet de diverses transactions.

Leur exploitation et leur transfert commercial deviennent un facteur de gestion de plus en plus important, reléguant au second plan les opérations avec des choses réelles.

Du point de vue du droit civil, il est reconnu comme inacceptable d'impliquer dans la circulation civile en tant que sujet de location des avantages tels que le droit d'utiliser les résultats de l'activité intellectuelle et les parts (actions) d'entités commerciales, en raison de la définition de la location dans le Code civil de la Fédération de Russie en tant que type de bail.

Conformément au paragraphe 1 du décret du président de la Fédération de Russie du 17 septembre 1994 N 1929 "Sur le développement du crédit-bail dans les activités d'investissement", ainsi qu'au paragraphe 2 du règlement temporaire sur le crédit-bail, approuvé par le gouvernement de la Fédération de Russie du 29 juin 1995 N 633 "Sur le crédit-bail de développement dans les activités d'investissement", l'objet du crédit-bail peut être tout bien, meuble ou immeuble, lié aux immobilisations selon la classification en vigueur (à l'exception des biens interdits gratuitement circulation sur le marché), ainsi que les droits de propriété. En outre, il en résulte que lesdits actes normatifs n'ont pas non plus exclu les terrains de l'éventail des sujets de location possibles.

Les parties au contrat doivent décrire avec précision la chose, en fonction de caractéristiques particulières - couleur, taille, forme, modèle. De plus, les numéros techniques, les numéros d'enregistrement des fabricants, etc. sont indiqués.

Toutefois, les intérêts des parties seront respectés si la chose cédée par le vendeur au locataire est conforme aux termes du contrat de vente, dont le bien peut être (et est dans la plupart des cas) une chose remplaçable, individualisée uniquement au moment de son transfert.

Dans le contrat de location de l'entreprise, les parties doivent nécessairement refléter le sort des dettes de l'entreprise louée. Lorsque le preneur rachète l'entreprise louée, le fait de ne pas refléter dans le contrat de location (ou la vente et l'achat de l'entreprise louée, si le contrat de location initial ne contient pas de conditions de rachat) des dispositions sur les dettes de l'entreprise peut entraîner de graves litiges entre les parties au contrat de location, puisque, en particulier, conformément au paragraphe 3 de l'article. 565 du Code civil de la Fédération de Russie, l'acheteur (locataire) aura le droit d'exiger une réduction du prix d'achat (rachat) de l'entreprise si des dettes sont trouvées dans l'entreprise qui n'ont pas été indiquées, et le vendeur (bailleur ) aura le droit de soulever des objections quant au fait que le locataire était au courant de ces dettes .

Une autre caractéristique des entreprises de crédit-bail, contrairement à d'autres types de location de biens, est que dans la plupart des cas, la location d'une entreprise nécessite le consentement de l'autorité antimonopole territoriale compétente.

Pendant la durée du bail, une entreprise - un complexe immobilier, conformément à la législation civile et fiscale, devient une subdivision distincte d'une personne morale. Conformément au paragraphe 3 de l'art. 55 du Code civil de la Fédération de Russie, les succursales doivent être indiquées dans les documents constitutifs de l'entité juridique qui les a créées, c'est-à-dire le locataire devra apporter les modifications appropriées à la charte.

Dans la loi fédérale du 23 juin 1999 N 117-FZ "Sur la protection de la concurrence sur le marché des services financiers", l'activité de crédit-bail est assimilée à un service financier. Une approche similaire a été utilisée dans la loi fédérale n° 135-FZ du 26 juillet 2006 "sur la protection de la concurrence" récemment adoptée.

La reconnaissance du crédit-bail à des fins de droit civil en tant que service financier (ce qui semble plus raisonnable que l'hypothèse en vertu de l'actuel Code civil de la Fédération de Russie du bail des droits) élargirait la gamme des objets impliqués dans la circulation civile sur la base de l'idée fondamentale de location.

- un type d'activité d'investissement pour l'acquisition d'un bien immobilier et sa cession sur la base d'un contrat de location à des personnes physiques ou morales moyennant une certaine redevance, pour une certaine durée et à certaines conditions stipulées par le contrat.

Outre le code civil, les relations de location sont régies par les lois suivantes :

2. Loi fédérale du 25 février 1999 n° 39-FZ "sur les activités d'investissement dans la Fédération de Russie, réalisées sous la forme d'investissements en capital"

3. Loi fédérale du 9 juillet 1999 n° 160-FZ "Sur les investissements étrangers dans la Fédération de Russie"

4. Loi fédérale n° 164-FZ du 29 octobre 1998 « sur le leasing financier (leasing) » (ci-après loi fédérale n° 164-FZ)).

Le champ d'application de la loi fédérale n ° 164-FZ est la location de biens liés à des biens non consommables (à l'exception des terrains et des objets naturels) transférés pour possession et utilisation temporaires par des personnes physiques et morales.

L'article 2 de la loi fédérale n° 164-FZ donne les concepts de base suivants :

· location- un ensemble de relations économiques et juridiques nées à l'occasion de l'exécution d'un contrat de location, y compris l'acquisition d'un bien loué ;

Dans le cadre d'un contrat de crédit-bail (contrat de crédit-bail), le bailleur s'engage à acquérir la propriété du bien indiqué par le preneur auprès du vendeur désigné par lui et à mettre à disposition du preneur ce bien moyennant une redevance de possession temporaire et d'utilisation à des fins professionnelles. Dans ce cas, le bailleur n'est pas responsable du choix du bien loué et du vendeur.

Le contrat de crédit-bail peut prévoir que le choix du vendeur et du bien acquis est effectué par le bailleur.

L'article 2 de la loi fédérale n ° 164-FZ et l'article cité du Code civil de la Fédération de Russie donnent presque les mêmes définitions d'un contrat de location, cependant, dans l'article du Code civil de la Fédération de Russie, il est indiqué que le bien fourni en vertu d'un contrat de location doit être utilisé à des fins professionnelles.

L'article du Code civil de la Fédération de Russie établit la présence obligatoire d'un contrat d'acquisition de propriété avec transfert de propriété. Cela signifie que le bailleur ne peut pas être la même personne que le vendeur.

Les conditions des articles 609, 624 et 651 du Code civil de la Fédération de Russie s'appliquent à un contrat de crédit-bail (crédit-bail), tandis que l'enregistrement par l'État est requis à la fois pour un contrat de bail immobilier conclu pour une période de plus d'un an et pour les conditions de rachat.

Conformément à l'article 3 de la loi fédérale 164-FZ, tous les biens non consommables peuvent faire l'objet d'un crédit-bail, y compris les entreprises et autres complexes immobiliers, bâtiments, structures, équipements, véhicules et autres biens meubles et immeubles pouvant être utilisés à des fins commerciales. Activités.

Lors de la définition d'une entreprise et d'autres ensembles immobiliers comme faisant l'objet d'un leasing, la conclusion d'un contrat de leasing est compliquée par le fait que les biens consommables et les terrains, qui sont souvent inclus dans l'entreprise en tant qu'ensemble immobilier, ne peuvent pas faire l'objet d'un leasing . Il est pratiquement impossible de déterminer la durée de location d'une entreprise, car elle doit être comparable aux périodes d'amortissement, respectivement, lors de la location d'une entreprise, non financière, mais d'un bail ordinaire.

Il convient de noter que l'article 130 du Code civil de la Fédération de Russie inclut également les titres en tant que biens mobiliers.

L'objet de la location ne peut pas être des terrains et d'autres objets naturels, ainsi que des biens dont la libre circulation est interdite par les lois fédérales ou pour lesquels une procédure spéciale de circulation a été établie.

Étant donné que cet article, ainsi que l'article 665 du Code civil de la Fédération de Russie, détermine qu'une condition préalable à la détermination de l'objet du crédit-bail est son utilisation à des fins entrepreneuriales, alors, en conséquence, le crédit-bail pour les organisations à but non lucratif et les particuliers, en termes de leur incapacité à exercer des fonctions entrepreneuriales, n'est pas un crédit-bail. La définition des organisations commerciales et à but non lucratif est donnée par l'article 50 du Code civil de la Fédération de Russie :

3. Les personnes morales qui sont des organisations à but non lucratif peuvent être créées sous la forme de coopératives de consommateurs, d'organisations publiques ou religieuses (associations), d'institutions financées par le propriétaire, de fondations caritatives et autres, ainsi que sous d'autres formes prévues par la loi.

Les organisations à but non lucratif ne peuvent exercer des activités entrepreneuriales que dans la mesure où elles servent à la réalisation des objectifs pour lesquels elles ont été créées, et correspondant à ces objectifs.

Considérant les concepts de base associés aux relations de location, nous sommes confrontés aux concepts de bailleur et de locataire.

Conformément à l'article 4 de la loi fédérale n° 164-FZ, le bailleur et le locataire sont les sujets du leasing, et :

1. Sociétés de leasing (entreprises) - organisations commerciales (résidents de la Fédération de Russie ou non-résidents de la Fédération de Russie) exerçant les fonctions de bailleurs conformément à la législation de la Fédération de Russie et à leurs documents constitutifs.

2. Les fondateurs des sociétés de crédit-bail (entreprises) peuvent être des personnes morales, des personnes physiques (résidents de la Fédération de Russie ou non-résidents de la Fédération de Russie).

Une société de leasing - un non-résident de la Fédération de Russie - une personne morale étrangère exerçant des activités de leasing sur le territoire de la Fédération de Russie.

4. Les sociétés de crédit-bail ont le droit de lever des fonds auprès de personnes morales et (ou) de personnes physiques (résidents de la Fédération de Russie et non-résidents de la Fédération de Russie) pour mener à bien des activités de crédit-bail conformément à la procédure établie par la législation de la Fédération de Russie. Fédération.

Les principales formes de leasing sont le leasing national et international. Dans le cas d'un leasing national, le bailleur et le locataire doivent être résidents de la Fédération de Russie ; dans le cas d'un leasing international, ces entités sont des non-résidents de la Fédération de Russie. Le leasing domestique comprend également les contrats dans lesquels le vendeur est un non-résident de la Fédération de Russie.

Le contrat de location à conclure peut comporter des conditions de fourniture de services complémentaires et de travaux complémentaires dont la liste, le volume et le coût sont déterminés par un avenant. Ces travaux et prestations comprennent les travaux et prestations de toute nature fournis par le bailleur tant avant la mise en exploitation qu'en cours d'exploitation du bien loué, directement liés à l'exécution du contrat.

La liste des services supplémentaires, en particulier, peut inclure des services pour la réalisation d'études de marché sur l'équipement nécessaire, la recherche de fournisseurs, la négociation avec les vendeurs des conditions de fourniture, la fourniture d'une garantie pour le fonctionnement de l'équipement et d'autres services.

Conformément à l'article 8 de la loi fédérale 164-FZ, le locataire, avec le consentement écrit du bailleur, a le droit de sous-louer le bien loué, tandis que le droit de réclamer le vendeur passe au locataire en vertu du contrat de sous-location.

La version précédente de la loi fédérale 164-FZ contenait un article qui ne permettait pas le cumul des obligations du bailleur et du preneur, ainsi que du créancier et du preneur du bien loué, à l'exception de la cession-bail.

La version actuelle ne contient pas de telles restrictions, par conséquent, le locataire et le prêteur peuvent agir en une seule personne, respectivement, les restrictions sur le financement de l'achat ou, mieux encore, une partie de l'achat de l'actif loué par le locataire ont été supprimées.

Après avoir créé une société de crédit-bail, une organisation peut utiliser ses ressources de la manière suivante : l'actif loué est acquis par la société de crédit-bail en tant que marchandise et revendu sur une base de cession-bail, puis le mécanisme d'amortissement accéléré est appliqué et il y a une économie importante sur l'impôt foncier et l'impôt sur le revenu, alors qu'une tentative est très probable de la part des autorités fiscales pour déclarer cette transaction invalide.

La suppression des restrictions dans la mise en œuvre des opérations de leasing permet le transfert d'acomptes du preneur et du bailleur, tant pour le démarrage d'une opération de leasing que pour les paiements de leasing. Ce droit réduit considérablement les risques financiers de l'organisation - le bailleur.

La clause 1 de l'article 10 de la loi fédérale n ° 164-FZ détermine que les droits et obligations des parties en vertu d'un contrat de location, en plus de la présente loi, sont régis par la législation civile de la Fédération de Russie, ainsi que directement par le contrat de location.

Passons à l'article 670 du Code civil de la Fédération de Russie :

1. Le preneur a le droit de présenter directement au vendeur du bien faisant l'objet du contrat de crédit-bail, les exigences découlant du contrat de vente et d'achat conclu entre le vendeur et le bailleur, notamment en ce qui concerne la qualité et l'intégralité de la propriété, le moment de sa livraison, et dans d'autres cas de mauvaise exécution du contrat vendeur. En même temps, le locataire a les droits et supporte les obligations prévues par le présent Code à l'égard de l'acquéreur, à l'exception de l'obligation de payer le bien acquis, comme s'il était partie au contrat de vente dudit bien. . Toutefois, le locataire ne peut résilier le contrat de vente avec le vendeur sans l'accord du bailleur.

Dans les relations avec le vendeur, le preneur et le bailleur agissent en créanciers solidaires (article 326).

2. Sauf disposition contraire du contrat de crédit-bail, le bailleur n'est pas responsable envers le preneur de l'exécution par le vendeur des exigences découlant du contrat de vente et d'achat, à moins que le bailleur ne soit responsable du choix du vendeur. Dans ce dernier cas, le locataire a le droit, à son choix, de présenter les créances nées du contrat de vente, tant directement au vendeur du bien, qu'au bailleur, qui sont solidairement responsables ».

Conformément au paragraphe 1 de l'article ci-dessus, le bailleur et le preneur à l'égard du vendeur agissent en qualité de créanciers solidaires. Lors de la soumission des réclamations, il est nécessaire d'être guidé par l'article 326 du Code civil de la Fédération de Russie:

1. En cas de solidarité de créance, chacun des créanciers solidaires a le droit de présenter une créance intégrale au débiteur.

Avant la présentation d'une créance par l'un des créanciers solidaires, le débiteur a le droit d'exécuter l'obligation envers l'un d'eux à son gré.

2. Le débiteur n'a pas le droit de soulever des objections contre la créance de l'un des créanciers solidaires fondées sur de telles relations du débiteur avec un autre créancier solidaire auquel ce créancier ne participe pas.

3. L'exécution intégrale d'une obligation par l'un des créanciers solidaires libère le débiteur de l'exécution par les autres créanciers.

4. Le créancier solidaire qui a reçu la prestation du débiteur est tenu de compenser ce qui est dû aux autres créanciers en parts égales, à moins qu'il ne résulte autrement de la relation entre eux.

Conformément à l'article 11 de la loi fédérale n ° 164-FZ, le bien loué est la propriété du bailleur, tandis que le droit de posséder et d'utiliser l'objet dans son intégralité est transféré au locataire, sauf disposition contraire du contrat. Le contrat de location peut prévoir que l'objet de la location devient la propriété du preneur à l'expiration du terme du contrat ou avant son expiration dans les conditions stipulées par l'accord des parties. Toutefois, la loi fédérale peut établir des cas d'interdiction du transfert de propriété de l'objet de la location au preneur.

Le bailleur se voit accorder le droit de disposer du bien loué, qui comprend le droit de retirer le bien loué au preneur dans les cas et selon les modalités prévus par la loi.

Conformément à l'article 18 de la loi fédérale n ° 164-FZ, le bailleur peut également céder à un tiers ses droits en vertu du contrat de location en tout ou en partie, tandis que pour le nouveau bailleur, il ne s'agira pas d'une location, mais simplement d'un bail, utiliser l'actif loué comme garantie pour attirer des liquidités. Le bailleur est tenu d'informer le locataire de tous les droits des tiers sur l'objet de la location.

Si le locataire ne transfère pas les paiements de location plus de deux fois de suite après l'expiration de la période établie par le contrat, le bailleur a le droit de retirer des fonds du compte du locataire de manière incontestable. Pour ce faire, le bailleur doit adresser à la banque ou autre organisme de crédit où est ouvert le compte du preneur, une demande de débit de son compte dans la limite des montants des loyers échus, cette opération est préalablement confirmée dans le service bancaire le locataire.

Le bailleur a également le droit d'exiger la résiliation anticipée du contrat, qui s'effectue selon la procédure générale.

Un contrat de location, quelle que soit la durée pour laquelle il est conclu, doit être conclu par écrit et, afin de remplir les obligations découlant d'un contrat de location, les entités de location concluent des accords contraignants et connexes. Un contrat de vente de propriété est obligatoire; un contrat d'accompagnement est un accord sur la collecte de fonds, un accord de gage, des garanties, des garanties et autres.

Une condition importante pour la conclusion d'un accord est que l'objet de la location doit être clairement défini, c'est-à-dire que l'accord doit contenir des données permettant d'identifier clairement le bien à transférer dans le cadre de l'accord. En l'absence de telles données dans le contrat, l'objet de la location est considéré comme non convenu et le contrat n'est pas conclu.

La condition la plus essentielle pour qualifier un contrat de location en tant que contrat de location est contenue dans le paragraphe 4 de l'article 15 de la loi fédérale n° 164-FZ, selon lequel le bailleur s'engage à acheter certains biens à un certain vendeur afin de les transférer pour une certaine redevance pendant une certaine période, sous certaines conditions en tant qu'objet de la location au locataire, ainsi que pour remplir d'autres obligations découlant du contenu du contrat de location.

Conformément à cet alinéa, un contrat de location portant sur un bien déjà possédé par le bailleur n'est plus un contrat de location, mais un contrat de location en cours, même avec faculté d'achat.

La condition de l'article 624 du Code civil de la Fédération de Russie sur le rachat éventuel d'un bien loué s'applique à un contrat de crédit-bail (leasing), et la condition sur le rachat d'un bien loué peut être établie en concluant un accord supplémentaire.

Comme dans la procédure générale, l'objet de la location doit être transféré au preneur avec tous ses accessoires et documents nécessaires, sauf disposition contraire du contrat. L'entretien de l'objet de la location, assurer sa sécurité, effectuer les réparations courantes et majeures, est effectué par le locataire et à ses frais.

A la résiliation du contrat de location, le preneur est tenu de restituer le bien loué au bailleur dans l'état où il l'a reçu, compte tenu de l'usure normale ou due au contrat de location, si le contrat ne prévoit pas de rachat.

Compte tenu des règles générales, nous avons noté que, conformément à l'article 622 du Code civil de la Fédération de Russie, l'article loué doit être restitué dans l'état stipulé par le contrat de location, et sans tenir compte de l'usure normale ou de l'usure normale. déchirure stipulée par le contrat. Etant donné que l'amortissement est déterminé par l'amortissement, et qu'il peut être triplé, l'état du bien loué peut s'avérer pire que prévu par le bailleur, respectivement, ce que l'on entend par l'amortissement prévu par le contrat et l'état final du bien loué doit se refléter dans le contrat.

Conformément à l'article 20 de la loi fédérale n ° 164-FZ, dans les cas prévus par la législation de la Fédération de Russie, les droits de propriété transférés en location et (ou) le contrat de location lui-même sont soumis à l'enregistrement de l'État.

Les biens de location soumis à immatriculation auprès des organismes de l'Etat, tels que les véhicules, matériels à risques et autres, sont immatriculés d'un commun accord entre les parties au nom du bailleur ou du preneur.

Par accord des parties, le bailleur a le droit de confier au locataire l'enregistrement de l'objet de la location au nom du bailleur. Dans le même temps, les informations sur le propriétaire et le propriétaire (utilisateur) du bien doivent être indiquées dans les documents d'enregistrement. En cas de résiliation du contrat et de retrait du bien loué par le bailleur, à la demande de ce dernier, les organismes étatiques qui ont procédé à l'enregistrement sont tenus d'annuler le dossier du propriétaire (utilisateur).

L'objet de la location conformément à l'article 21 de la loi fédérale n ° 164-FZ peut être assuré contre les risques de perte (destruction), de pénurie ou de dommage à partir du moment de la livraison du bien jusqu'à l'expiration du contrat. L'assurance contre les risques d'entreprise est facultative et est conclue par accord des parties.

Conformément à l'article 933 du Code civil de la Fédération de Russie, l'assurance des risques pour les paiements de location peut être souscrite exclusivement par le bailleur :

Dans le cadre d'un contrat d'assurance des risques commerciaux, le risque commercial ne peut être assuré que par l'assuré lui-même et uniquement en sa faveur.

Le contrat d'assurance des risques commerciaux d'une personne qui n'est pas preneur d'assurance est nul.

Un contrat d'assurance des risques professionnels au profit d'une personne non assurée est réputé conclu au profit de l'assuré.

L'article 21 de la loi fédérale n° 164-FZ, relative aux assurances, ne dit rien sur la possibilité d'assurer le bien loué pendant son transport. Cette circonstance doit être discutée avec le vendeur du bien loué et, si possible, transférer une assurance pendant le transport vers celui-ci.

Selon l'article 22 de la loi fédérale n° 164-FZ, à partir du moment de l'acceptation effective du bien loué, le locataire est responsable de sa sécurité et de tous les risques liés à sa destruction, perte, dommage, vol, panne, installation ou erreur de manœuvre, autres risques matériels il convient de prévoir dans le contrat que le risque d'installation sera supporté par l'organisme d'installation.

Conformément à l'article 665 du Code civil de la Fédération de Russie, c'est le locataire qui est responsable du choix du vendeur et du bien loué.

Le paragraphe 2 de l'article 22 de la loi fédérale n° 164-FZ prévoit que le risque de non-respect par le vendeur de ses obligations en vertu du contrat de vente et d'achat du bien loué et les pertes associées sont à la charge de la partie qui a choisi le vendeur, sauf disposition contraire du contrat de location. Ainsi, si le contrat transfère la responsabilité au bailleur, le locataire sera dégagé de sa responsabilité et cette circonstance doit être prise en compte lors de la conclusion d'un contrat de location et d'un contrat de vente et d'achat.

L'article 23 de la loi fédérale n° 164-FZ est consacré à la procédure d'éviction des tiers en matière de leasing. Voici le texte de l'article :

"une. L'objet de la location est inopposable à un tiers pour les obligations du preneur, y compris dans les cas où l'objet de la location est immatriculé au nom du preneur.

2. Les encaissements de tiers dirigés sur la propriété du bailleur ne peuvent être attribués qu'à l'objet déterminé du droit de propriété du bailleur en relation avec l'objet de la location. L'acquéreur des droits du bailleur en relation avec l'objet de la location, à la suite de la satisfaction de la pénalité, non seulement les droits, mais aussi les obligations du bailleur, spécifiés dans le contrat de location, sont transférés sans faute.

Cet article est essentiel lors de l'application de l'article 47 de la première partie du Code fiscal de la Fédération de Russie (ci-après dénommé le Code fiscal de la Fédération de Russie) par les organisations locataires :

« Article 47. Perception d'un impôt ou d'une redevance à la charge d'autres biens d'un contribuable - organisme ou mandataire fiscal - organisme

1. Dans le cas prévu par le paragraphe 7 de l'article 46 du présent code, l'administration fiscale a le droit de prélever l'impôt à la charge des biens, y compris à la charge des espèces du contribuable - organisation, mandataire fiscal - organisation au sein de les montants indiqués dans la demande de paiement de la taxe, et en tenant compte des montants pour lesquels le recouvrement a été effectué conformément à l'article 46 du présent code.

Le recouvrement de l'impôt à la charge des biens d'un contribuable - organisme ou agent des impôts - organisme s'effectue par décision du chef (son adjoint) de l'administration fiscale en adressant, dans les trois jours à compter de la date d'une telle décision, le décision pertinente à l'huissier - exécuteur testamentaire pour exécution de la manière prescrite par la loi fédérale "sur les procédures d'exécution, en tenant compte des spécificités prévues par le présent article.

4. La perception de l'impôt à la charge des biens d'un contribuable - une organisation ou un mandataire fiscal - une organisation s'effectue de manière séquentielle en ce qui concerne :

en espèces;

les biens qui ne sont pas directement impliqués dans la production de produits (marchandises), en particulier les valeurs mobilières, les valeurs monétaires, les locaux hors production, les voitures, les articles de conception d'espaces de bureau ;

produits finis (biens), ainsi que d'autres actifs matériels ne participant pas et (ou) non destinés à une participation directe à la production ;

matières premières et matériaux destinés à une participation directe à la production, ainsi que machines-outils, équipements, bâtiments, structures et autres immobilisations ;

biens transférés en vertu d'un accord à la possession, à l'utilisation ou à la disposition d'autres personnes sans transfert de propriété de ces biens à ces personnes, si ces accords sont résiliés ou invalidés conformément à la procédure établie afin d'assurer l'exécution de l'obligation de payer impôt;

autre propriété."

Pour plus d'informations sur les questions liées au loyer, vous pouvez trouver dans le livre de CJSC "BKR-Intercom-Audit" "Loyer".