Izračun najamnine nestambenih prostora. Kako se utvrđuje visina zakupnine kod davanja u zakup državne i općinske imovine? Informacije o promjenama

Iznajmljivanje zemljišta sasvim je prihvatljiva opcija za stanovnike grada koji žele steći prigradsko područje

A ako si ne može svatko priuštiti izgradnju seoske kuće za stalni boravak, mnoge obitelji mogu priuštiti vikende bliže prirodi.

Stjecanje zemljišta u privatno vlasništvo nije jeftin postupak. U nekim slučajevima najbolja opcija je sklapanje ugovora o zakupu zemljišta s državom.

Naravno, prije nego što obitelj želi znati koliko će biti plaćanje za njegovo korištenje.

Nije ga teško izračunati. Ali morat ćete proučiti zakonodavne i regulatorne dokumente, saznati formulu izračuna i uzeti u obzir čimbenike koji utječu na veličinu godišnjih i mjesečnih plaćanja.

Ponekad osobi koja nije stručnjak u ovoj branši nije sasvim lako razumjeti sve nijanse transakcije, kao i visinu najamnine.Ako imate dodatnih pitanja, obratite se odvjetniku, broj telefona je naveden na web stranici, poziv je besplatan.

Najam je prijenos imovine na privremeno korištenje uz posebno plaćanje.

Najmanje razdoblje iznajmljenog korištenja teritorija je jedna godina, a maksimalno četrdeset devet.

Na temelju Zemljišnog zakona, osobe koje su spremne zakupiti teritorij dužne su platiti određeni iznos. Postupak odobravanja takve isplate utvrđuju regionalne vlasti pojedinačno, na temelju općih zakonodavnih akata.

Ako uzmemo u obzir osnovni iznos najamnine, onda on uključuje: katastarsku vrijednost pomnoženu s posebnim pokazateljima, oni su odobreni od strane vlasti i isti su u svim područjima.

Obračun zemljišne rente

Plaćanje je jedna od glavnih točaka ugovornih odnosa. Postupak i načela obračuna odobrava država određenim zakonskim propisima.

Kako se obračunava godišnja najamnina za porezne svrhe? Utvrđeno je da se izračun iznosa zakupnine za obračunsku godinu može odrediti na četiri načina:

Od katastarske vrijednosti zemljišne površine
Na temelju visine najamnine ili zakonom odobrenih smjernica za njezin izračun
Od tržišne cijene zemljišnih površina
Na aukciji. Kada se sklapaju ugovori na ovakvim događajima, tamo je također naznačen iznos i rok plaćanja, odnosno na temelju rezultata.

Ako se okrenemo zemljišnom zakonodavstvu, možemo vidjeti da vlada ili regionalne vlasti uspostavljaju postupak za određivanje iznosa zakupnine.

Postoji niz pravila za određivanje cijene najma zemljišta u vlasništvu države:

osnovica plaćanja određena je katastarskom vrijednošću;
rezultati nadmetanja na posebnoj dražbi;
iznos poreza na iznajmljenu površinu;
stope plaćanja;
tržišna cijena teritorija.

Važno je razumjeti da iznos najamnine za korištenje parcele, kao i vrijeme plaćanja, moraju biti navedeni u ugovoru. Plaćanje se sastoji od osnovnih pokazatelja.

Ali potrebno je uzeti u obzir da su takve stope podijeljene ovisno o kategoriji zemljišta i samom najmoprimcu. Osnovna stopa je jednaka za sve gradove u zemlji.

U ugovoru o zakupu zemljišta mora biti naznačen iznos plaćanja

Postoji takva komponenta kao zonski koeficijent, ona će se podijeliti pojedinačno po regijama. Potrebno je utvrditi katastarsku vrijednost parcele.

Osim toga, postoje neki faktori korekcije; oni se razlikuju prema kategoriji namjene stranice. Odnosno za što će se koristiti.

I naravno, površina parcele je jedan od potrebnih pokazatelja. Budući da se obračun katastarske vrijednosti uzima po kvadratnom metru zemljišta. I plaćanje se vrši za cijelo područje.

Ako, primjerice, zasebno razmatramo površine za poljoprivredne svrhe, renta se može ubirati u više oblika.

Na primjer, to bi moglo biti:

plaćanje
neka količina proizvodnje
primanje usluga u vezi s iznajmljivanjem
prijenos nečega u posjed
izdaci za poboljšanje svojstava kvalitete zemljišta.

Ova stavka je navedena u ugovoru, tako da plaćanje može biti:

novac
usluge
razne proizvode.

I također na račun takve naknade provodi se poboljšanje i uljepšavanje teritorija. Odnosno, plaćanja se ne vrše određeno vrijeme, a sva sredstva idu izravno u posao. Kada najmoprimac nanosi štetu okolišu, najmodavac ima pravo raskinuti ugovorni odnos.

Prema , postoje neke skupine ljudi koji plaćaju stanarinu.

To uključuje:

ljudi u dobi za odlazak u mirovinu
osobe s invaliditetom prve dvije skupine
veterani
ljudi koji su stradali u nuklearnoj elektrani Černobil
osobe uključene u likvidaciju nesreća u nuklearnim objektima
obitelji s troje i više djece.

Gdje mogu dobiti informacije o normativnom novčanom vrednovanju ove stranice?

Izdvajanje normativne monetarne vrijednosti teritorija iz dokumentacije može biti potrebno organizacijama i prosječnoj osobi.

Takvi se podaci dostavljaju u obliku izvatka najkasnije trideset kalendarskih dana od datuma podnošenja zahtjeva.

Ovaj zahtjev se podnosi organizaciji za katastar.

Osim toga, ove informacije moraju biti navedene u zemljišnoj putovnici.

Katastarska vrijednost teritorija može se pronaći iz izvoda zemljišne organizacije.

Stanarima se može dati zajedno s obračunom najamnine za dvanaest mjeseci.

Stručno mišljenje odvjetnika

Osnovica za izračun troška zakupnine je katastarska cijena.

Ovaj trošak moraju ponovno izračunati uprave teritorija i regija u svakoj regiji najmanje jednom svakih pet godina. Saznajte cijenu po 1 m². zemljište koje planirate uzeti možete pronaći na web stranicama nadležnih odjela.

Ako zemljište prenosi općina, tada, u pravilu, već ima točnu granicu mjesta i, sukladno tome, postoje informacije o području. Obavezni prilog dokumentaciji o prijenosu zemljišta je katastarska putovnica, koja označava katastarsku vrijednost za cijelu parcelu.

Obavijest o prodaji parcele sadrži početni iznos zakupnine za cijelu parcelu. Može porasti tijekom dražbe. Taj se iznos jednostrano preračunava najmanje jednom godišnje. Klauzula o tome mora biti prisutna u nacrtu ugovora o prijenosu zemljišta u zakup.

Kada se održavaju posebne dražbe na kojima se prodaje imovina, početni iznos određen je propisima o procjeni vrijednosti.

Nakon dražbe zaključuje se s već naznačenom cijenom za god.

Važno je znati da se iznos najma izračunava uzimajući u obzir broj punih mjeseci u kojima je stranica korištena.

Iznos plaćanja se obračunava kada nastane pravo na teritorij ako:

Nastali su do i uključujući petnaesti dan u mjesecu. Mjesec sklapanja ugovora smatrat će se punim mjesecom.
Kada se transakcija dogodi nakon petnaestog, za cijeli mjesec, uzima se sljedeća.
Raskidom ugovora prije 15., kao prethodni period uzima se cijeli mjesec.
Prekid odnosa nakon 15., tekući period se uzima kao cijeli mjesec.

Važna točka je činjenica da područje teritorija uključuje samo mjesto i sanitarnu zaštitu ili tehnički teren objekta. Ali samo ako nije u uporabi drugih osoba.

Trebate znati da do promjena u plaćanju može doći iz sljedećih razloga:

promjena katastarske vrijednosti teritorija
kada je promijenjena kategorija korištenja stranice
promjena vrste dopuštene namjene prostora
nakon izmjena zakonskih propisa
u drugima je situacija navedena u ugovoru.

Čak i uzimajući u obzir sve navedene razloge, trebate znati da promjene nisu dopuštene više od jednom u dvanaest mjeseci.

Važno je znati da se grupiranje teritorija, vrste njihove upotrebe i kategorije poslodavaca odobravaju u svakoj regiji zasebno.

Kako se vrši izračun?

Zakonodavstvo odobrava postupak izračuna najamnine, uvjete i datum plaćanja. Međutim, sve ove točke moraju biti navedene u ugovoru.

Iznos najamnine izračunava se i dobiva prema sljedećoj formuli:
Ba = C * S, ovdje:

Va - iznos plaćanja za dvanaest mjeseci. Obračun po kvadratnom metru;
C je cijena najma, također po kvadratnom metru;
S je ukupna površina zemljišta.

CC - katastarska cijena zemljišnog područja. Navedeno po kvadratnom metru;
Kd - koeficijent kategorije dopuštene uporabe teritorija;
Pkd - koeficijent grupacije prema vrsti djelatnosti poslodavca.

Za izračun možete koristiti kalkulator zamjenom potrebnih brojeva u odgovarajuće ćelije. Izračunavanje zemljišne rente pomoću kalkulatora nije nimalo teško.

Radi jednostavno; da biste odredili cijenu najma, morate pomnožiti sve gore navedene potrebne komponente.

Kada osoba uzme teritorij u zakup, mora znati da gradnja na tom području mora početi u određenom roku. Kada ti uvjeti nisu ispunjeni, ugovor se jednostavno poništava.

Osim toga, ako dođe do kršenja norme tijekom procesa izgradnje, najmodavac ima pravo raskinuti ugovorni odnos.

U tom slučaju dodatne naknade ili puni povrat novca, ako je ugovor sklopljen na razdoblje dulje od godinu dana, moguće je izvršiti u roku od dvadeset dana nakon sastavljanja dodatnog sporazuma.

Visina zakupnine bitan je uvjet ugovora, au nedostatku uvjeta o visini zakupnine o kojem su strane pisanim putem dogovorile, smatra se da ugovor o zakupu nije sklopljen. Visina zakupnine može se promijeniti dogovorom stranaka.

Visina najamnine ovisi o sljedećim pokazateljima: lokacija zgrade (centar ili periferija); tehničko stanje građevine (stupanj istrošenosti, građevinski materijal od kojeg je zgrada izgrađena; namjena prostora (mjenjačnica, bankarstvo, provedba zakona, znanstvena djelatnost, igre na sreću, socijalna zaštita građana s niskim primanjima itd.); zgrada pripadnost povijesnim, kulturnim, arhitektonskim spomenicima; stupanj uređenosti (lift, itd.); prikladnost zgrade za komercijalni rad; vrsta prostora (glavni ili pomoćni prostor, podrum); stvarna površina zgrade. Ovaj popis je nije iscrpan. Ukupna najamnina za zgradu izračunava se zbrajanjem plaćanja za najamnine pojedinih prostorija u zgradi. Plaćanje za korištenje zgrade ili građevine uključuje plaćanje za korištenje zemljišne čestice na kojoj se nalazi, odnosno odgovarajući dio parcele prenesen zajedno s njim, osim ako je drugačije određeno zakonom ili sporazumom.Slijedom toga, ugovor ili zakon može predvidjeti odvojeno plaćanje za zemljište i najam zgrade ili građevine.

U slučajevima predviđenim zakonom (primjerice, u slučajevima davanja državne imovine u zakup) primjenjuje se regulatorna metoda za izračun najamnine, koju utvrđuju ili reguliraju ovlaštena državna tijela. Obično se stopa najma postavlja po jedinici površine zakupljene zgrade - 1 kvadratni metar. Stranke mogu dati prednost drugim pokazateljima. Ako je najam zgrade dugoročan, obično se primjenjuje godišnja stopa.

Od 1. travnja 2002. godine, Dekretom Vlade Moskve od 26. veljače 2002. 150-PP „O postupku izračunavanja najamnine za nestambene prostore u vlasništvu države grada Moskve“, u Moskvi je utvrđena minimalna godišnja najamnina za 1 m2. ukupne nestambene površine u iznosu od 490 rubalja, a osnovna veličina troška izgradnje je 1 m2. nestambeni prostor pri izračunu najamnine u iznosu od 13.300 rubalja.

Postoji metodologija za izračun najamnine za korištenje nestambenih objekata u vlasništvu grada Moskve, koja je regulirana Dodatkom br. 3 Odluke moskovske vlade od 22. siječnja 2002. broj 68-PP. Najamnina izračunata prema ovoj metodologiji ne uključuje troškove režija i pogonskih usluga. Iznos zakupnine sastoji se od dvije komponente koje se računaju zasebno:

Troškovni dio, jednak iznosu vlasnikovih godišnjih troškova za održavanje nekretnine za iznajmljivanje (isključujući operativne troškove), koje nadoknađuje najmoprimac;

Dio prihoda jednak je prihodu vlasnika od iznajmljivanja nekretnine.

Najamnina se obračunava pojedinačno za svaku nekretninu koja se iznajmljuje bez izravnog uzimanja u obzir vrste djelatnosti najmoprimca. Formula za izračun najamnine je:

APL = Azatr + Adoh = (OT + NKLR + STR) + (OTS S Kd Kcor),

APL – godišnja najamnina;

Azatr je troškovna komponenta najamnine;

Adoh – dohodovna komponenta rente;

OT – odbici za obnovu nestambene imovine, uključujući amortizaciju i obračunavaju se u iznosu od najmanje 2% inventarne vrijednosti nekretnine za iznajmljivanje (u cijenama tekuće godine).

Vrijednost OT određena je formulom: OT = sinv Mačka

Sinv – inventarna vrijednost iznajmljene površine prema Moskovskom gradskom uredu za tehnički inventar (u cijenama tekuće godine);

Cat je koeficijent odbitaka za renoviranje utvrđen regulatornim aktom grada Moskve za tekuću godinu u rasponu od 0,02 do 0,05

NNLR - iznos režijskih troškova, koji se sastoji od troška troškova vlasnika za prijavu objekta za davanje u najam (u cijenama tekuće godine);

STR – iznos premije osiguranja za iznajmljenu nekretninu (u cijenama tekuće godine);

OTs – procjena tržišne vrijednosti 1 m2. iznajmljivanje imovine;

S – površina iznajmljene nekretnine;

Kd – koeficijent isplativosti 1 m2. najam objekta, utvrđen regulatornim aktom grada Moskve za tekuću godinu;

Kcor je koeficijent usklađivanja koji odražava stupanj prava najmoprimca u odnosu na zakupljenu nekretninu.

Visina zakupnine nuklearne podmornice mijenja se godišnje ovisno o promjeni pokazatelja svih sastavnica formula za izračun zakupnine. Promjene pokazatelja ovise posebno o razini inflacije (vrijednosti deflatora) uključenoj u sljedeći godišnji proračun Moskve.

Ako vlasnik nekretnine ima priliku ostvariti stalan prihod koristeći nestambene prostore, odmah se postavljaju pitanja o ispravnom izračunu najamnine. Vrijedno je napomenuti da se kontroverzna pitanja u vezi s izračunom stope plaćanja za nestambene prostore mogu pojaviti i za stanara i za stanodavca. Stoga biste trebali biti svjesni značajki ovog procesa i nijansi koje se moraju uzeti u obzir za točan izračun tarife.

Najam - što je to?

U skladu s važećim normama građanskog prava, najamnina se obično shvaća kao fiksno plaćanje koje se stanar obvezuje platiti stanodavcu za prostorije koje su privremeno pod njegovom kontrolom i koje se koriste ovisno o funkcionalnoj namjeni. Istodobno, rezultat gospodarske aktivnosti ne utječe na iznos plaćanja, pa čak i ako nestambeni prostor ne donosi nikakav prihod zakupcu, on će i dalje morati izvršiti plaćanja.

Važno je napomenuti da je prilikom iznajmljivanja nestambenih zgrada i prostora potreban odgovarajući ugovor na temelju kojeg će se evidentirati prava i obveze stranaka u transakciji.

Ako ga nema, neće ga biti moguće predati, a obrana vaših interesa u slučaju kršenja neće biti laka.

Što se tiče cijene najma, na njeno formiranje će utjecati nekoliko čimbenika, uključujući:

Lokacija nestambene zgrade ili prostora, posebno blizina prometnih ruta. Infrastrukturna podrška i još mnogo toga;
Tehničko stanje prostorija;
Stupanj dotrajalosti zgrade;
Građevinski materijal koji je korišten u izgradnji nekretnine;
Vrsta prostora koji se iznajmljuje;
Ključna svrha sobe.

Naravno, ovaj se popis ne može nazvati potpunim, jer se pri izračunu stope mogu uzeti u obzir i druge okolnosti koje su iz nekog razloga od najveće važnosti.

Na primjer, izračun najamnine može uključivati dodatne naknade za korištenje zemljišne čestice na čijem se području nalazi predmet zakupa.

U pravilu, izračun cijene najma utvrđuje se po 1 m2. m nestambenog prostora. Međutim, ako je potrebno, stranke se mogu dogovoriti za korištenje drugih obračunskih jedinica. U slučaju dugoročnog ugovora primjenjuje se godišnja stopa. Visina najamnine može jako varirati, a često ovisi o određenoj regiji.

Najam stambenih i nestambenih prostora - koja je razlika

U slučaju iznajmljivanja nestambenih i stambenih prostora postoji nekoliko karakterističnih karakteristika. Dakle, prilikom iznajmljivanja stambenog prostora između stranaka se sklapa ugovor o najmu, prema kojem se regulira ne samo odnos između najmoprimca i vlasnika, već i postupak plaćanja.

Stoga možemo sa sigurnošću reći da u odnosu na stambene prostore nije sasvim ispravno koristiti izraz "najamnina", budući da se oni mogu dobiti na privremeno korištenje isključivo na temelju ugovora o najmu. Vrijedno je obratiti pozornost na još jednu temeljnu točku.

Svi stambeni prostori priznati kao općinsko vlasništvo daju se isključivo pojedincima.

Što se tiče najma nestambenog prostora (uključujući i cijele zgrade), njega mogu dobiti samo pravne osobe na temelju odgovarajućeg ugovora s vlasnikom. Istodobno, prostor se može koristiti isključivo za namjeravanu namjenu, odnosno nemoguće je živjeti ovdje tijekom trajanja najma, a pogodan je samo za uredske ili skladišne svrhe.

Ako su prostorije u bilanci općine, onda postoji nekoliko nijansi.

Trajanje ugovora o najmu mora biti duže od 1 godine, a najmoprimac je dužan platiti sve ugovorom predviđene uplate na vrijeme i bez odgode.

U suprotnom, ugovor se može raskinuti u bilo kojem trenutku. Ako su sve obveze ispunjene strogo u skladu s uvjetima ugovora, na kraju ugovora najmoprimac dobiva pravo otkupa prostora.

Još jedna temeljna razlika u stopi najma za stambene i nestambene prostore je da će se u slučaju nestambenih nekretnina tarifa sastojati od dva dijela - troškova i prihoda. U visini plaćanja vlasnik će uzeti u obzir sve troškove koji su utvrđeni za održavanje zgrade i plaćanje režija (ponekad je u ugovorima naznačeno da režije plaća najmoprimac posebno).

Ali prihodni dio tarife leži u činjenici da vlasnik prostora prenesenog na privremeno korištenje namjerava ostvariti izravnu dobit. Što se tiče aktivnosti koje će najmoprimac obavljati u prostorijama, nestambenim zgradama, to ni na koji način neće utjecati na tarifu.

Metodologija za izračun cijene najamnine za nestambene prostore

Najčešće se najam za nestambene prostore izračunava odmah za godinu. Istodobno, Rezolucija Ministarstva graditeljstva od 14. rujna 1992. br. 209 „O odobrenju Metodologije za određivanje visine najamnine” ukazuje da će se za dobivanje konačnog rezultata koristiti sljedeća formula:

PD = Cilj + Azem, Gdje

PD– plaćanje korištenja objekta od strane najmoprimca u skladu s uvjetima iz ugovora;

Cilj– plaćanje za najam imovine, što može uključivati i obračun najamnine prostora;

Azem– plaćanje zakupnine zemljišne čestice na kojoj se nekretnina nalazi. Ovaj pokazatelj ovisi o određenoj regiji i pojašnjavaju ga općinske vlasti.

S druge strane, pokazatelj najma nekretnine sastojat će se od mnogih čimbenika i koeficijenata koji se moraju uzeti u obzir prilikom provođenja potrebnih operacija poravnanja.

Cilj = Bap x Kiz x Km x Kt x Kd x Kz x Knzh x Ks x S, Gdje

bap– osnovica za privremeno korištenje prostora (trošak plaćanja po 1 kvadratnom metru);

S– ukupna površina objekta koji se predaje na korištenje;

Kz– koeficijent koji uzima u obzir određeni teritorij, područje lokacije (grad) iznajmljene nekretnine. Ova je vrijednost odobrena na zakonodavnoj razini (Dodatak 1 PP br. 209);

CT– pokazatelj vrste nestambenog prostora. Tako za skladišne i proizvodne objekte s grijanjem vrijednost iznosi 0,5, dok za objekte bez grijanja iznosi 0,3. Za sve ostale tipove koristi se 1;

Princ– vrijednost koja označava kvalitetu prostora koji se iznajmljuje. Uključuje lokaciju objekta, njegovo tehničko stanje i korištenje susjednih površina. Svaki od koeficijenata uključenih u izračun ovog pokazatelja odobren je zakonom, a za to je zadužena Vlada Ruske Federacije;

CD– pokazatelj odgovoran za gospodarske aktivnosti zakupca. Najveća vrijednost bit će određena za kockarnice i banke, a vrijednost će biti jednaka 3. Minimalna vrijednost pokazatelja bit će određena za javne strukture, organizacije čija svrha nije stjecanje dobiti i agencije za provođenje zakona. U ovoj situaciji, koeficijent će biti jednak 0,1;

KS– pokazatelj koji uzima u obzir stopu najma prijenos imovine u podnajam.

Primjer izračuna najamnine za nestambene prostore

Izračun godišnje stope najma za nestambene prostore vrlo je naporan proces, pa bi stoga u ovaj zadatak trebali biti uključeni stručnjaci koji imaju iskustva u obavljanju potrebnih radnji.

Kao primjer, razmotrite izračun godišnje najamnine za općinsku imovinu u okrugu Stupinsky u Moskvi. Općinsko tijelo je ovdje odobrilo osnovnu stopu za 1 m2. m nekretnine je 350 rubalja, a koeficijent teritorijalne zone (to jest, gdje bi se točno prostor trebao nalaziti) je 1,25.

Sve ostale pokazatelje koji se uzimaju u obzir prilikom obavljanja obračunskih transakcija potrebno je preispitati u skladu s prilozima Naredbe Ministarstva graditeljstva.

Dakle, metoda izračuna daje sljedeće vrijednosti:

Za čimbenik kvalitete materijala vrijedi obratiti pozornost na ono od čega su izrađeni zidovi prostorije. Za zgrade od opeke je 1,5, za armiranobetonske konstrukcije - 1,25, mješovite zgrade - 1, drvena zgrada - 0,8.
Prema vrsti građevine, skladišni i industrijski prostori s grijanjem imat će vrijednost 0,5 (bez grijanja - 0,3). Sve ostale sobe bit će jednake 1.
Položaj prostorija. Ako je iznajmljena površina u podrumu, uzima se koeficijent od 0,19, za pojedinačne zgrade - 0,54, potkrovlja - 0,26, za razne ekstenzije - 0,32.
Korištenje susjednih područja. Ako postoji ograđeni prostor, vrijednost je 0,27, ako nema ograde - 0,16. A ako nema mogućnosti korištenja susjednih teritorija - 0,1.
Ovisno o vrsti aktivnosti, takve će se vrijednosti postaviti. Javni bilježnici, odvjetnička društva, banke i posrednici – 3; hoteli, zaštitarske agencije, uredi – 2,5; restorani, noćni klubovi i zalagaonice – 2; maloprodajni objekti (trgovački prostori) i ugostiteljski objekti – 1,5; medicinske ustanove bilo kojeg formata – 1.

Važno je napomenuti da se sve transakcije namire moraju izvršiti u pisanom obliku kako strane u sporazumu ne bi imale problema s Poreznom službom u doglednoj budućnosti. Možete proučiti primjer.

Kada vlasnik nekretnine želi ostvariti prihod od toga, postavlja se pitanje kako izračunati najamninu za nestambene prostore. Ako je cijena najma previsoka, stanari se neće obazirati na to, niska cijena također može biti razlog za zabrinutost. Iz članka ćete saznati koje su razlike između najma stambenih i nestambenih prostora, koji čimbenici mogu utjecati na trošak najma i kako ga izračunati.

Razlike između iznajmljivanja nestambenih i stambenih prostora

Mnoge ljude zanima pitanje koja je razlika između iznajmljivanja stambenih i nestambenih prostora. Najam stana podrazumijeva sklapanje ugovora o najmu. Njime se regulira postupak plaćanja, kao i odnos između vlasnika i najmoprimca. Mora se naglasiti da se pojam kao što je "najam" ne može primijeniti na stambene prostore. Prostor možete dobiti samo na temelju ugovora o najmu.

Još jedna važna točka ne može se zanemariti. Stanovi i kuće u općinskom vlasništvu mogu se dodjeljivati samo pojedincima. Iznajmljivanje nestambenih prostora razlikuje se po tome što:

Dostupan je samo pravnim osobama i samo na temelju posebnog dogovora s vlasnikom;
Područje se može koristiti samo za namjeravanu svrhu, ne može se živjeti na njemu. Zgrada je pogodna samo za skladišne ili uredske namjene.

Kada je prostor u bilanci općine, tada:

Razdoblje ugovora mora biti duže od godinu dana;
Najmoprimac se obvezuje plaćati na vrijeme, u suprotnom se ugovor raskida;
Ako se striktno poštuju obveze, najmoprimac može eventualno otkupiti prostor.

Stopa najma u slučaju nestambenog područja razlikuje se po tome što se tarifa sastoji od dva dijela: prihoda i troškova. Iznos plaćanja uključuje sve troškove, uključujući račune za režije i održavanje zgrade. U nekim slučajevima ugovorom je određeno da se komunalni računi plaćaju odvojeno.

Profitabilni dio određene tarife je da vlasnik želi ostvariti profit. Važno je napomenuti da cijena ne ovisi o djelatnosti koju će najmoprimac obavljati. Iznos uplate može biti za:

Cijeli objekt;
Volumen prenesene površine;
Jedinica sastavnih površina. Na primjer, plaćanje za jedinicu pomoćne prostorije u trgovini razlikovat će se od plaćanja za jedinicu prostora u maloprodajnom prostoru.

Prilikom sastavljanja ugovora potrebno je naznačiti koja je naknada predviđena. Ako nije navedeno, ugovor se može proglasiti nevažećim. Ponekad se, prema dogovoru stranaka, shema izračuna može promijeniti, ali potrebna je pismena suglasnost svake strane.

Na izračun troškova najma utječu različiti čimbenici:

Lokacija zgrade, razvijenost infrastrukture i autocesta;
Stanje zgrade;
Stupanj istrošenosti;
Materijali koji se koriste u izgradnji i doradi;
Vrsta zgrade;
Svrha.

Ovaj popis nije potpun. Obično se izračuni provode zasebno za svaku sobu u zgradi. Ponekad cijena uključuje plaćanje teritorija u blizini zgrade ili mjesta na kojem je objekt izgrađen.

Zakonom je predviđeno pravilo koje omogućuje odvojeno plaćanje najamnine za više nekretnina. Stopa se obračunava po kvadratnom metru. Ako je veza dugoročna, koristi se godišnja stopa.

Cijene variraju ovisno o području i mjestu gdje se nekretnina nalazi. Obično ne uključuje komunalije i popravke. Plaćanje se mijenja unutar rokova navedenih u ugovoru, ali ne može se mijenjati više od jednom godišnje.

U slučaju pogoršanja stanja zgrade ili zbog drugih okolnosti za koje najmoprimac ne može odgovarati, ima pravo zahtijevati smanjenje plaćanja. Kao što je već spomenuto, aktivnosti zakupca ne utječu na iznos plaćanja. A ako prostor ne donosi prihod, najmoprimac svejedno mora redovito plaćati najamninu.

Važno je dodati da iznajmljivanje nestambenog prostora uvijek zahtijeva sastavljanje ugovora koji utvrđuje sva prava i obveze strana. Ako nema dogovora, nijedna strana neće moći braniti svoje interese. Strane mogu ugovoriti da oblik plaćanja nije novčani:

Kada stanar pruža usluge vlasniku zgrade i susjednog teritorija, određene prostorije;
Najmoprimac obavlja određeni posao uz plaćanje najamnine;
Prema ugovoru najmoprimac ulaže novac u poboljšanje nekretnine koju iznajmljuje;
Plaćanje se uračunava u ugovor o nabavi ili zajmu.

Najam može biti fiksna cijena u određenoj periodici. Plaćanje se može izvršiti mjesečno, kvartalno ili u jednokratnom iznosu. U nastavku ćete pronaći obrazac ugovora o najmu nestambenog prostora koji će vam pomoći u sastavljanju dokumenta.

Postupak formiranja vrijednosti najma

Budući da stanar iskorištava područje i teritorij uz naknadu, stavak 1. članka 606. Građanskog zakonika Ruske Federacije propisuje da je dužan platiti za njih. Plaćanje mora biti pravovremeno, kao što je navedeno u stavku 1. članka 614. Građanskog zakona Ruske Federacije.

Iznos plaćanja je glavni uvjet ugovora. Nepostojanje klauzule znači da je ugovor nevaljan. Najam može biti za cijeli prostor ili dijelove. Vrste najma se razlikuju:

U obliku plaćanja koja se mogu izvršiti odjednom ili u određenim rokovima;
Udio proizvoda ili dobiti;
Pružanje specifičnih usluga;
Prilikom prijenosa određene stvari u vlasništvo i sl.

Strane mogu kombinirati ove vrste najma ili ponuditi druge mogućnosti plaćanja troškova. Prilikom utvrđivanja troškova preporuča se u cijenu najma uključiti sljedeće stavke:

Komunalni troškovi za održavanje prostora. To uključuje grijanje, kanalizaciju, rasvjetu itd.;
Troškovi stvari koje su potrebne za održavanje prostorija su vapno, kante, metle itd.;
Plaćanje električne energije potrebne za rad dizala, dizala i razne opreme, uključujući računala i registar blagajne;
Troškovi alarma, ovisno o dostupnosti;
Održavanje protupožarnih uređaja i sigurnosne opreme;
Porez na imovinu;
Plaćanje zemljišta;
Profitabilnost poduzeća.

Najam uključuje varijabilne i fiksne naknade. Konstantni dio određuje se ovisno o politici poduzeća, a varijabilni dio se formira od onih troškova koji su potrebni za održavanje prostora. Plaćanje je moguće izvršiti na temelju stvarnih podataka koji su službeno potvrđeni.

Građanski zakonik Ruske Federacije navodi da sve troškove održavanja nekretnine snosi najmoprimac, osim ako ugovor ne predviđa druge uvjete. Zapravo, takvi se odnosi mogu formalizirati na dva načina:

Troškove snosi najmodavac, ali su uključeni u cijenu;
Usluge plaća stanar koji je sklopio ugovore s poduzećima koja opskrbljuju resurse.

Najamnina varira ovisno o odabranom načinu plaćanja usluga.

Za dobivanje cijene najma koristi se posebna formula:

PD = Cilj + Azem

PD– to je plaćanje najmoprimca prema zajedničkom ugovoru;
Cilj– plaćanje zakupljene imovine, što može uključivati troškove najma prostora;
Azem u formuli, to je plaćanje za zemljište na kojem se nalazi nekretnina. Ovaj se pokazatelj formira u svakoj regiji, a može se razjasniti kontaktiranjem općinskih vlasti.

Pokazatelj može uključivati različite čimbenike:

Cilj = Bap x Kiz x Km x Kt x Kd x Kz x Knzh x Ks x S

bap– predstavlja osnovicu za korištenje prostora (cijena po 1 kvadratnom metru);
S– cjelokupni prostor predviđenog objekta;
Kz– koeficijent koji podrazumijeva određeni teritorij, područje na kojem se objekt nalazi. Vrijednost se formira na zakonodavnoj razini i navedena je u Dodatku 1 PP br. 209;
CT– vrsta prostora koji se iznajmljuje. Ako je riječ o skladištu vrijednost je 0,5, ako je objekt bez grijanja 0,3, za ostale objekte koristi se 1;
Princ– kvalitetu prostora. To se odnosi na položaj, stanje objekta i namjenu okolnog prostora. Svaki od koeficijenata odobrava vlada;
CD– aktivnosti samog zakupca. Najveća vrijednost je obično za banke, kao i objekte za igre na sreću. Minimalne vrijednosti utvrđene su za javne strukture, agencije za provođenje zakona;
KS– javlja se kada se podnajam podrazumijeva.

Izračun vrijednosti će biti sljedeći:

S obzirom na materijale od kojih je zgrada izgrađena, mora se reći da zgrade od opeke zahtijevaju koeficijent od 1,5, armirani beton - 1,25, drveni - 0,8, mješoviti - 1;
Vrsta građevine. Skladišni prostori imaju koeficijent 0,5, negrijani - 0,3, ostali pretpostavljaju koeficijent jednak jedan;
Mjesto. Za podrum koeficijent je 0,19, samostojeće zgrade - 0,54, tavanske prostore - 0,26, proširenja - 0,32;
Dostupnost i korištenje prostora u blizini zgrade. Teritorij je ograđen - koeficijent je 0,27, bez ograde - 0,16;
Djelatnosti zakupca. Koeficijent za urede je 2,5, za banke – 3,0, hotele i agencije – 2,5, za ugostiteljstvo – 1,5.

Ovi koeficijenti vam omogućuju da odredite najamninu za bilo koji prostor.

Ljudi najčešće iznajmljuju nestambene prostore u komercijalne svrhe i poduzetništvo, jer je kupnja ili izgradnja vlastitog vrlo skupa, a ne može si to svatko priuštiti. Pogotovo kada je riječ o početnicima u poslovanju.

Iznajmljivanje nestambenih prostora, kao i plaćanje, regulirano je posebnim zakonom Ruske Federacije, koji se također odnosi na druge nekretnine koje se iznajmljuju na korištenje drugim građanima. Takva se transakcija razlikuje od najma stanova ili kuća samo po tome što je riječ o nestambenoj nekretnini.

Važno je da svi najmoprimci shvate da svaki zakon utvrđuje okvire korištenja takve nekretnine i plaćanja za korištenje. Ako ga koristite u druge svrhe, najmodavac može od vas tražiti naknadu štete ili raskid ugovora.

Ne zaboravite da popravke i komunalne troškove također snosi stanar i ta se činjenica unaprijed raspravlja i opisuje u ugovoru.

Bit ugovora o najmu

Nemojte zanemariti činjenicu da postoje nijanse koje treba uzeti u obzir. To uključuje:

Dodatna dokumentacija u kojoj možete pronaći kompletan opis nekretnine. Bez njih, posao se može proglasiti nevažećim;
Mogućnost pronalaženja drugih građana uz suglasnost stanodavca. Ovo je jedna od razlika od besplatnog najma nestambenih prostora;
Službena registracija ugovora, ako prostor pripada povijesnoj baštini grada.

Važno je napomenuti da se dokumenti mogu razlikovati ovisno o tome tko su stranke u transakciji: fizičke ili pravne osobe.

Što je najamnina?

Ovo se pitanje smatra najvažnijim pri sklapanju ugovora o najmu. Bez opisa iznosa za korištenje nestambenog prostora, dokument se može smatrati nevažećim. Po potrebi se izračun najamnine može promijeniti, ali samo uz suglasnost obiju strana.

Cijena se izračunava na temelju čimbenika kao što su:

Položaj sobe;
Tehničko stanje;
Stupanj istrošenosti;
Materijali koji se koriste u izgradnji;
Namjena građevine;
Vrsta sobe.

Ovo nije cijeli popis iz kojeg se izračunava najamnina. Potrebno je uzeti u obzir najamninu za sve prostore u zgradi.

Što uključuje naknada?

U izračun najamnine posebno se uključuje i iznos za korištenje zemljišne čestice na kojoj se nalazi prostor ili zemljišta uz njega. Ako je u dokumentu navedeno da ne morate platiti, tada je ova opcija isključena. Čak iu zakonodavstvu postoji pravilo koje vam omogućuje da ove dvije nekretnine platite odvojeno ako je potrebno.

Najamnina se obračunava po kvadratnom metru prostora, ali po želji obje strane mogu uzeti drugu mjernu jedinicu za obračun. Ako je riječ o dugoročnom ugovoru o najmu, tada se koristi godišnja stopa. Svaki grad i regija u zemlji ima svoje godišnje pokazatelje stope i mora ih se pridržavati. Međutim, ova stopa gotovo nikada ne uključuje račune za popravke i račune za režije.

Naknada za korištenje nestambenog prostora sastoji se od dva iznosa. Prvi je trošak stanara, koji se izračunava na temelju troškova održavanja zgrade uz popravke. Drugi dio je profitabilni dio, koji se tiče izravne dobiti vlasnika prostora od isporuke zgrade.

Pri obračunu naknade za korištenje nekretnine uopće nije važno kojim će se djelatnostima najmoprimac tu baviti. Ova činjenica ne bi trebala utjecati na visinu iznosa.

Što treba uključiti u dokument?

Prilikom sastavljanja ugovora o najmu morate znati koje informacije moraju biti sadržane u njemu kako bi se transakcija priznala valjanom.

To uključuje:

naziv dokumenta i njegov broj;
Mjesto i datum sastavljanja ugovora;
Osobni podaci svake strane;
Predmet ugovora s potpunim opisom i naznakom dokumenata koji se moraju priložiti;
Procijenjena vrijednost nekretnine. Ova činjenica je vrlo važna, jer ako dođe do kontroverznih situacija ili oštećenja prostora, potrebno je izvršiti popravke ili nadoknaditi štetu;
Odgovornost stranaka. Najčešće se to odnosi na stanara i činjenicu da će, ako se prekrše pravila rada prostora, on sam morati pokriti štetu. Stoga često odmah sklapaju osiguranje zgrade o trošku najmoprimca;
Opis troškova i naznaka građanina na koga padaju;
Cijena najma.

Odgovornosti ugovornih strana

Važno je zapamtiti ne samo svoja prava, već i obveze stranaka. O tome će ovisiti uspjeh transakcije.

Najmoprimac je dužan koristiti prostor samo za njegovu namjenu i osigurati da zgrada bude u stanju u kakvom ju je primio. Ako je potrebno, takvi se problemi moraju odmah riješiti. Ne može zabraniti ovlaštenim organizacijama vršenje raznih pregleda i analiza prostora.

Ako govorimo o odgovornostima stanodavca, onda on mora pravodobno izvršiti velike popravke prostora, osigurati dobro održavanje komunalija i u početku prenijeti svu dokumentaciju za nestambenu nekretninu.

Trajanje posla?

Mnogi su također zainteresirani za pitanje roka valjanosti dokumenta. Ovdje nema ograničenja, pa bi strane trebale odmah razgovarati o tome i navesti datum u dokumentu. Ako datum nije naveden, tada će ugovor ostati na snazi sve dok ga strane ne odluče raskinuti. U slučaju prijevremenog raskida najma, najmoprimac i vlasnik moraju biti obaviješteni najmanje tri mjeseca unaprijed. Razdoblje može biti drugačije ako je opisano u dokumentu.

Što treba uključiti u dokument?

Mnogi ljudi zaboravljaju opisati trenutak u vezi s renoviranjem prostora. Dakle, prilikom obračuna stanar možda neće dobiti naknadu ako je sam izvršio popravke. Kasnije će tu činjenicu biti vrlo teško ili gotovo nemoguće dokazati.

Potrebno je odmah raspraviti sva prava i obveze ugovornih strana te ih opisati u ugovoru. Na taj način se mogu izbjeći sporovi i sudski sporovi. Ali najamnina i njezin izračun najvažniji su problem, koji je u dokumentu naznačen prije svega.

Ako se sjećate svega navedenog, tada u budućnosti ne biste trebali imati nikakvih nesuglasica ili sporova s drugom stranom u transakciji. Bavit ćete se komercijalnim aktivnostima legalno i uz razumnu naknadu. Glavna stvar je pravilno sastaviti ugovor i, najbolje od svega, registrirati ga kod javnog bilježnika, radi vlastitog povjerenja u njegovu zakonitost.