Analiza najboljeg i najučinkovitijeg korištenja nekretnina. Analiza najučinkovitijeg korištenja zemljišta Primjer analize najučinkovitijeg korištenja nekretnine koja se procjenjuje

OBRAZLOŽENJE ZA NAJBOLJE I NAJUČINKOVITIJE KORIŠTENJE NEKRETNINE

Orlova Daria Mikhailovna,

Student 5. godine, Odsjek za primijenjenu geodeziju, Rudarsko sveučilište, Ruska Federacija, St

E- pošta: daryaorlova 92@ gmail . com

Lepihina Olga Jurijevna

znanstveni voditelj dr. sc. tehn. znanosti, asistent, Odsjek za primijenjenu geodeziju, Rudarsko sveučilište, Ruska Federacija, St.

ANOTACIJA

Značajan dio investitora koji ulažu u nekretnine bankrotira u prvoj godini. Jedan od razloga ovakvog stanja je inicijalno pogrešan izbor mogućnosti korištenja nekretnine. U članku se predlaže poboljšanje metodologije za odabir najbolje i najučinkovitije namjene (BNEI) nekretnine na temelju uzimanja u obzir preferencija stanovništva teritorija koji graniči s ocjenjivanim mjestom, kao i izračuna potrebe teritorija za predmeti ocjenjivanih vrsta uporabe. Takve aktivnosti omogućit će informiraniji izbor opcije NEI za nekretninu.

Ključne riječi: nekretnine, najbolje i najučinkovitije korištenje, sociološko istraživanje, tržišna vrijednost.

Uvod

Poznato je da je vrijednost bilo kojeg objekta nekretnine (osobito zemljišne parcele) određena prihodom od njegove uporabe. Visina ovog prihoda izravno ovisi o učinkovitosti korištenja objekta, što podrazumijeva korištenje metodologije analizu najbolje i najučinkovitije upotrebe (NNNEI) . NNEI vam omogućuje da identificirate najisplativiju i najkonkurentniju vrstu korištenja nekretnine.

Suvremena metodologija za analizu najučinkovitijeg korištenja nekretnine uključuje provođenje detaljne studije tržišne situacije, karakteristika nekretnine koja se procjenjuje, prepoznavanje tržišno traženih opcija koje su kompatibilne s parametrima nekretnine koja se procjenjuje, izračun isplativost svake opcije i procjena vrijednosti nekretnine za svaku opciju korištenja.

Međutim, po našem mišljenju, ova metodologija nedovoljno zadovoljava interese potencijalnih korisnika budućeg objekta. Provođenje takve analize omogućit će identificiranje preferencija stanovništva u pogledu smještaja određenog objekta na procijenjenom području i predviđanje budućih prihoda od korištenja objekta. Osim toga, prema mišljenju autora, bilo bi uputno nadopuniti postojeću metodologiju utvrđivanjem dostatnosti opskrbe stanovništva teritorija koji se nalazi uz objekt predmetima jedne ili druge namjene.

Na temelju ova dva aspekta formulirani su svrha i ciljevi ovog rada.

Ciljevi i zadaci rada

Cilj: opravdanje za najbolje i najučinkovitije korištenje zemljišne parcele nekretnine koja se nalazi u središnjem dijelu grada Yanaul u Republici Baškortostan, uzimajući u obzir interese stanovništva i analizu potreba teritorija uz mjesto za objekte procijenjene vrste uporabe.

Na temelju formuliranih ciljeva zadaci djela:

· Analiza suvremene zakonske i metodološke potpore za određivanje NEI nekretnine;

· Provođenje terenskih istraživanja i prikupljanje potrebnih podataka o nekretnini koja se procjenjuje i okolnom području;

· Analiza tržišta nekretnina područja na kojem se nalazi nekretnina koja se procjenjuje;

· Identifikacija mogućih alternativa za korištenje zemljišta;

· Analiza mogućih alternativa prema kriterijima za određivanje najbolje i najučinkovitije uporabe imovine i odabir najbolje opcije.

Metode istraživanja

Najveća i najbolja analiza korištenja imovine je uporaba nekretnine koja zadovoljava četiri kriterija:

1. podobnost , odnosno zakonito korištenje zemljišta i nekretnina, što nije u suprotnosti sa zakonodavstvom Ruske Federacije.

U ovoj fazi, procjenitelj pregledava privatna ograničenja, propise o zoniranju, građevinske kodove, propise o očuvanju povijesnih spomenika i zakone o zaštiti okoliša. Na temelju analize pravnog i regulatornog okvira sastavlja se popis specifičnih vrsta potencijalnih namjena imovine.

U postupku analize pravne dopuštenosti vrlo je važno ne samo utvrditi kakav je trenutačni utjecaj pravnog čimbenika na predmetni predmet i mogućnosti njegove uporabe, već i predvidjeti njegove promjene u budućnosti.

Osim toga, potrebno je voditi računa o ograničenjima koja mogu proizaći iz ugovora o stjecanju nekretnina, kao iu aktima o vlasništvu i privremenom korištenju zemljišta.

2. fizička izvedivost - razmatranje tehnološki izvedivih načina korištenja pojedine lokacije i imovine koja se na njoj nalazi.

Ovaj kriterij uključuje sljedeće pokazatelje: veličinu, oblik, površinu, dizajn, stanje tla i pristupne ceste do lokacije, kao i rizik od elementarnih nepogoda (kao što su poplave ili potresi). Svi gore navedeni pokazatelji, u jednom ili drugom stupnju, utječu na namjenu korištenja zemljišta.

Neke opcije daju najveći učinak samo na temelju korištenja područja određene veličine. U tom slučaju potrebno je utvrditi mogućnost proširenja postojeće zemljišne čestice, budući da neke parcele možda nemaju potencijala za proširenje

3. financijska opravdanost , odnosno izbor takve mogućnosti korištenja zemljišne čestice i nekretnine koja će vlasniku donositi prihod.

Opcija se smatra financijski održivom ako osigurava operativni prihod jednak ili veći od operativnih troškova, troškova financiranja i potrebnog povrata na kapital. Stoga se sve upotrebe koje mogu osigurati pozitivan prihod smatraju financijski izvedivim.

4. maksimalnu učinkovitost , odnosno odabir opcije koja, budući da je fizički moguća, legalna i financijski opravdana, donosi najveću neto dobit.

Prilikom analize NEI nekretnine, procjenitelji koriste dvije tehnike:

1) najučinkovitije korištenje mjesta kao izgrađenog područja . Ova tehnika uključuje očuvanje postojećih zgrada na predmetnom mjestu.

2) najučinkovitije korištenje stranice kao nerazvijene . Ova tehnika temelji se na pretpostavci da na lokaciji nema zgrada ili da se one mogu srušiti.

U ovom slučaju razmatraju se dva slučaja:

· stope kapitalizacije za zgrade i zemljište su različite;

· stope kapitalizacije za zgrade i zemljište su iste

Budući da zemljišna parcela u pitanju nije izgrađena i da su za grad Yanaul koeficijenti kapitalizacije različiti (za zemljište - 16%, za zgrade - 20%), rad razmatra drugu metodu, s različitim koeficijentima.

U početnoj fazi određivanja NNEI nekretnine, autori su proveli analizu:

· lokacije zemljišne parcele - temeljni čimbenik koji određuje njezinu vrijednost;

· potražnja na tržištu , koji vam omogućuje da odredite koliko je učinkovito planirano korištenje nekretnine, uzimajući u obzir prirodu odnosa između ponude i potražnje na određenom tržištu;

· natjecateljsko okruženje (odabire se zona unutar deset minuta i provodi analiza poduzeća i ustanova koje se u njoj nalaze).

U sljedećoj fazi autori su procijenili kriterije prihvatljivosti pojedinih potencijalnih oblika korištenja lokacije na temelju analize urbanističke i zemljišno-regulatorne dokumentacije. Kao rezultat toga, sastavljen je popis mogućih opcija za dopušteno korištenje imovine s pravnog gledišta.

Prema autorima, prilikom dokazivanja izbora najučinkovitijeg korištenja zemljišne čestice, isključivanje određenih vrsta korištenja iz mogućih nije uvijek dovoljno opravdano. Kako bi potpunije obrazložili neke mogućnosti korištenja nekretnina, autori predlažu sljedeće dvije faze:

1. Sociološko istraživanje stanovništva kako bi se identificirale najpoželjnije vrste korištenja nekretnine prema padajućem stupnju prednosti.

2. Utvrđivanje dostatnosti pružanja teritorija , u blizini mjesta koje se procjenjuje, s mogućim objektima koje treba postaviti.

Za predmetno dobro provedeno je sociološko istraživanje stanovništva metodom upitnika. U anketi su sudjelovali stanovnici od 16 do 60 godina od 16 do 60 godina. Tijekom ankete ispitanici su bili zamoljeni da odgovore na pitanje: „Koje institucije bi, s Vašeg stajališta, bilo preporučljivo smjestiti na parcelu koja se nalazi u ulici Azina 27?“

Rezultati dobiveni tijekom sociološkog istraživanja prikazani su u tablici 1.

Stol 1.

Rezultati sociološkog istraživanja

Ne.	Vrsta dopuštene namjene nekretnine
	Trgovačka poduzeća (trgovački centar)
	Trgovačko-poslovna poduzeća (poslovni centar)
	Sportsko-zabavni i tjelesno-zdravstveni kompleksi
	Obrazovne ustanove (škola)
	Zdravstvene ustanove (klinike)
	Ugostiteljski objekti (restorani)
	Upravljačke institucije, financijske institucije, komunikacijske tvrtke (pošta)
	Smještajni kapaciteti
	Ustanove znanosti, kulture i umjetnosti
	Ispovjedna mjesta
	Objekti za sigurnost i provođenje zakona
	Ustanove za stanovanje i komunalne usluge
	Rekreacijski sadržaji
	Ustanove socijalne zaštite

Dakle, najpoželjnije vrste korištenja stranice, sa stajališta ispitanika, su sljedeće (prema padajućem redoslijedu preferencija):

1) Trgovačka poduzeća (trgovački centar) - 53 posto;

2) Trgovačko-poslovna poduzeća (poslovni centar) - 19 posto;

3) Sportsko-zabavni i tjelesno-zdravstveni kompleksi - 11 posto.

Nakon sociološkog istraživanja, napravljena je analiza dostatnosti opremljenosti okolnog područja što se, prema sociološkom istraživanju, pokazalo kao najpoželjnije.

Za rješavanje ovog problema izrađen je projekt procijenjene parcele i okolnog prostora u programu MapInfo GIS.

Ovaj projekt ocrtava granice lokacije koja se procjenjuje, kao i željene namjene koje već postoje u području uz lokaciju. Osim toga, za svaki objekt izgrađena je tampon zona (servisni radijus) u skladu sa zahtjevima urbanističkih propisa. Na sličan način formirane su i zaštitne zone za procijenjenu zemljišnu česticu za svaku od njezinih potencijalnih namjena (slika 2).

Slika 2. Zaštitne zone procijenjenog objekta (kada se koristi za zdravstvene ustanove) i postojeće klinike

Gornji postupak je neophodan za vizualnu procjenu stupnja usklađenosti zaštitnog pojasa svakog postojećeg objekta s pripadajućim zaštitnim pojasom zemljišne čestice iste namjene. U gotovo svim slučajevima, autori su uočili da tampon zona postojećeg objekta pokriva tampon zonu lokacije koja se procjenjuje, što je preliminarni dokaz da je teritorij dovoljno opskrbljen predmetnim objektima. No, takva ocjena svakako zahtijeva pojašnjenje.

Kako bi se točnije odredile opcije za najbolje i najučinkovitije korištenje procijenjene zemljišne čestice, izračunat je potreban broj institucija i poduzeća za opsluživanje najbližeg stanovništva.

Na primjer, potreban broj srednjih škola (uzimajući u obzir populaciju mikrodistrikta od 5400 ljudi) izračunava se na sljedeći način:

Budući da školska zgrada ima 4 etaže, onda:

Na temelju izračuna, možemo zaključiti da je potrebna 1 škola za opsluživanje stanovništva ovog mikrodistrikta. Koristeći slične izračune, dobiveni su standardni pokazatelji za svaku opciju korištenja objekta.

Treba napomenuti da za opciju korištenja zemljišne parcele za izgradnju poslovnog centra standardni pokazatelj nije reguliran, tako da izračuni nisu provedeni. Međutim, zbog nedostatka poslovnih centara na ocjenjivanom području, preporučljivo je razmotriti ovu opciju.

Stvarna brojka- ovo je, zapravo, područje ili broj institucija odgovarajućeg tipa koji već postoje na obližnjem području.

Stoga se svaki izračunati standardni pokazatelj uspoređuje sa stvarnim, na temelju čega se formulira zaključak o potrebi isključivanja ove opcije iz daljnjeg razmatranja.

Rezultati izračuna sažeti su u tablici 2.

Tablica 2.

Rezultati izračuna standardnih i stvarnih pokazatelja za svaku opciju korištenja objekta

Vrsta korištenja	Standardni indikator	Stvarna brojka	Zaključak
Škola	S n=24 640 m2	S f=25 000m 2	S n < S f, isključen
Klinika	Pn=6480 m 2	P f=7000 m 2	Pn < P f, isključen
Restoran	Rn=2160 m 2	Rf=2400 m 2	Rn < Rf, isključen
Poštanski ured		F=1	N= F, isključen
Poslovni centar	Nije regulirano		Lijevo
Trgovački kompleks	Tn= 12000 m2	Tf =6000m 2	Tn> Tf, napušteno
Sportski kompleks	Sn= 10000 m2	C f =0	Sn > C f, napušteno

Nakon provedbe svih gore navedenih radnji, tri slučaja upotrebe ostavljena su za daljnje razmatranje ( izgradnja trgovačkog kompleksa, izgradnja poslovnog centra, izgradnja sportskog kompleksa).

Gore navedene opcije moraju zadovoljiti četiri kriterija navedena u NEI definiciji (fizička izvedivost, prihvatljivost, financijska opravdanost, maksimalna učinkovitost). Sve tri mogućnosti korištenja nekretnine zadovoljavaju prva tri kriterija.

U završnoj fazi potrebno je procijeniti opcije prema kriteriju maksimalne produktivnosti, odnosno izračunati tržišnu vrijednost zemljišne parcele.

Trošak zemljišne parcele određuje se metodom kapitalizacije dohotka. Metoda kapitalizacije prihoda utvrđuje tržišnu vrijednost nekretnine pretvaranjem jednogodišnjeg prihoda u vrijednost pomoću kapitalizacije prihoda. Ova metoda uključuje sljedeće korake: izračun godišnjeg neto prihoda iz poslovanja, izračun koeficijenta kapitalizacije, izračun vrijednosti nekretnine.

Osnova za utvrđivanje zamjenskog troška bila je kalkulacija troškova izgradnje objekta i njegove isporuke kupcu. Za određivanje zamjenskog troška korištena je metoda usporedne jedinice.

Rezultati proračuna prikazani su u tablici 3.

Tablica 3.

Rezultati kalkulacija troška zemljišta

Naziv indikatora	1 slučaj upotrebe (poslovni centar)	Slučaj upotrebe 2 (trgovački kompleks)	3 slučaj upotrebe (sportski kompleks)
Neto operativni prihod, rub./god	68 688 863,46	71 538 944,4	46 940 259,2
Trošak zamjene zgrade uzimajući u obzir dobit developera, rub.	120 038 000	120 038 000	120 038 000
Stope kapitalizacije za zgradu, %
Neto prihod od najma po zgradi, rub./god	24 007 600	24 007 600	24 007 600
Prihod koji se može pripisati zemljištu, rub./god	44 681 263	47 531 344	22 932 659
Stope kapitalizacije za zemljište, %
Trošak zemljišta, rub.	279 257 893	297 070 900	143 329 118

Rezultat rada bilo je utvrđivanje mogućnosti korištenja zemljišne čestice - izgradnja trgovačkog centra, pri čemu će investitor (vlasnik) dobiti maksimalnu dobit.

zaključke

Stoga će nam dodavanje suvremene metodologije za najbolju i najučinkovitiju upotrebu nekretnine s aspektima o kojima se govori u članku omogućiti dopunu i uzimanje u obzir važnih aspekata definicije NEI-a, naime:

· provođenjem sociološkog istraživanja rješava se problem nedovoljne opskrbljenosti susjedstva nekretninama koje obližnje stanovništvo najviše preferira, što pomaže u predviđanju razvoja tržišta nekretnina, a dodatno čini stambeni prostor ugodnijim za život.

· Alat za analizu dostatnosti opskrbe teritorija uz procijenjenu lokaciju s mogućim postavljenim objektima omogućuje nam da identificiramo koja su poduzeća i institucije najpotrebnije na dotičnoj zemljišnoj čestici. Takva analiza provodi se na temelju preporučenih urbanističkih standarda čijom će se primjenom smanjiti stupanj subjektivnosti procjenitelja pri odabiru pojedine opcije NNEI, čime se povećava valjanost odabrane opcije, čime se smanjuje rizik ulaganja u nekretnine, a također povećava dobit od ulaganja.

Bibliografija :

1.Granova I.V., Maksimov S.N., Fedorova T.A. Procjena imovine. Testovi. Zadaci. Praktične situacije // St. Petersburg: Peter, 2001. - str. 23-24.

2. Gribovsky S.V., Ivanova E.N., Lvov D.S. Vrednovanje nekretnina//Moskva: Interreklama, 2003. - str. 76-80.

3. Procjena nekretnina: udžbenik / T.G. Kasyanenko, G.A. Makhovikova, V.E. Esipov, S.K. Mirzazhanov. 2. izd. izbrisano. M.: KNORUS, 2011. - 752 s.

4.SP 42.13330.2011 “Urbanističko planiranje. Planiranje i razvoj urbanih i ruralnih naselja“ [Elektronička građa] – Način pristupa. - URL: www.kgainfo.spb.ru/img/flash/11012013/snip.rtf‎ (datum pristupa 01.02.2014.).

5. Friedman J., Ordway Nick. Analiza i procjena dohodovnih nekretnina // Moskva: Posao, 1997. - str. 270-275.

OBRAZLOŽENJE ZA NAJBOLJE I NAJUČINKOVITIJE KORIŠTENJE NEKRETNINE

Orlova Daria Mikhailovna,

Student 5. godine, Odsjek za primijenjenu geodeziju, Rudarsko sveučilište, Ruska Federacija, St

E- pošta: daryaorlova 92@ gmail . com

Lepihina Olga Jurijevna

znanstveni voditelj dr. sc. tehn. znanosti, asistent, Odsjek za primijenjenu geodeziju, Rudarsko sveučilište, Ruska Federacija, St.

ANOTACIJA

Značajan dio investitora koji ulažu u nekretnine bankrotira u prvoj godini. Jedan od razloga ovakvog stanja je inicijalno pogrešan izbor mogućnosti korištenja nekretnine. U članku se predlaže poboljšanje metodologije za odabir najbolje i najučinkovitije namjene (BNEI) nekretnine na temelju uzimanja u obzir preferencija stanovništva teritorija koji graniči s ocjenjivanim mjestom, kao i izračuna potrebe teritorija za predmeti ocjenjivanih vrsta uporabe. Takve aktivnosti omogućit će informiraniji izbor opcije NEI za nekretninu.

Ključne riječi: nekretnine, najbolje i najučinkovitije korištenje, sociološko istraživanje, tržišna vrijednost.

Uvod

Poznato je da je vrijednost bilo kojeg objekta nekretnine (osobito zemljišne parcele) određena prihodom od njegove uporabe. Visina ovog prihoda izravno ovisi o učinkovitosti korištenja objekta, što podrazumijeva korištenje metodologije analizu najbolje i najučinkovitije upotrebe (NNNEI) . NNEI vam omogućuje da identificirate najisplativiju i najkonkurentniju vrstu korištenja nekretnine.

Suvremena metodologija za analizu najučinkovitijeg korištenja nekretnine uključuje provođenje detaljne studije tržišne situacije, karakteristika nekretnine koja se procjenjuje, prepoznavanje tržišno traženih opcija koje su kompatibilne s parametrima nekretnine koja se procjenjuje, izračun isplativost svake opcije i procjena vrijednosti nekretnine za svaku opciju korištenja.

Međutim, po našem mišljenju, ova metodologija nedovoljno zadovoljava interese potencijalnih korisnika budućeg objekta. Provođenje takve analize omogućit će identificiranje preferencija stanovništva u pogledu smještaja određenog objekta na procijenjenom području i predviđanje budućih prihoda od korištenja objekta. Osim toga, prema mišljenju autora, bilo bi uputno nadopuniti postojeću metodologiju utvrđivanjem dostatnosti opskrbe stanovništva teritorija koji se nalazi uz objekt predmetima jedne ili druge namjene.

Na temelju ova dva aspekta formulirani su svrha i ciljevi ovog rada.

Ciljevi i zadaci rada

Cilj: opravdanje za najbolje i najučinkovitije korištenje zemljišne parcele nekretnine koja se nalazi u središnjem dijelu grada Yanaul u Republici Baškortostan, uzimajući u obzir interese stanovništva i analizu potreba teritorija uz mjesto za objekte procijenjene vrste uporabe.

Na temelju formuliranih ciljeva zadaci djela:

· Analiza suvremene zakonske i metodološke potpore za određivanje NEI nekretnine;

· Provođenje terenskih istraživanja i prikupljanje potrebnih podataka o nekretnini koja se procjenjuje i okolnom području;

· Analiza tržišta nekretnina područja na kojem se nalazi nekretnina koja se procjenjuje;

· Identifikacija mogućih alternativa za korištenje zemljišta;

· Analiza mogućih alternativa prema kriterijima za određivanje najbolje i najučinkovitije uporabe imovine i odabir najbolje opcije.

Metode istraživanja

Najveća i najbolja analiza korištenja imovine je uporaba nekretnine koja zadovoljava četiri kriterija:

1. podobnost , odnosno zakonito korištenje zemljišta i nekretnina, što nije u suprotnosti sa zakonodavstvom Ruske Federacije.

U ovoj fazi, procjenitelj pregledava privatna ograničenja, propise o zoniranju, građevinske kodove, propise o očuvanju povijesnih spomenika i zakone o zaštiti okoliša. Na temelju analize pravnog i regulatornog okvira sastavlja se popis specifičnih vrsta potencijalnih namjena imovine.

U postupku analize pravne dopuštenosti vrlo je važno ne samo utvrditi kakav je trenutačni utjecaj pravnog čimbenika na predmetni predmet i mogućnosti njegove uporabe, već i predvidjeti njegove promjene u budućnosti.

Osim toga, potrebno je voditi računa o ograničenjima koja mogu proizaći iz ugovora o stjecanju nekretnina, kao iu aktima o vlasništvu i privremenom korištenju zemljišta.

2. fizička izvedivost - razmatranje tehnološki izvedivih načina korištenja pojedine lokacije i imovine koja se na njoj nalazi.

Ovaj kriterij uključuje sljedeće pokazatelje: veličinu, oblik, površinu, dizajn, stanje tla i pristupne ceste do lokacije, kao i rizik od elementarnih nepogoda (kao što su poplave ili potresi). Svi gore navedeni pokazatelji, u jednom ili drugom stupnju, utječu na namjenu korištenja zemljišta.

Neke opcije daju najveći učinak samo na temelju korištenja područja određene veličine. U tom slučaju potrebno je utvrditi mogućnost proširenja postojeće zemljišne čestice, budući da neke parcele možda nemaju potencijala za proširenje

3. financijska opravdanost , odnosno izbor takve mogućnosti korištenja zemljišne čestice i nekretnine koja će vlasniku donositi prihod.

Opcija se smatra financijski održivom ako osigurava operativni prihod jednak ili veći od operativnih troškova, troškova financiranja i potrebnog povrata na kapital. Stoga se sve upotrebe koje mogu osigurati pozitivan prihod smatraju financijski izvedivim.

4. maksimalnu učinkovitost , odnosno odabir opcije koja, budući da je fizički moguća, legalna i financijski opravdana, donosi najveću neto dobit.

Prilikom analize NEI nekretnine, procjenitelji koriste dvije tehnike:

1) najučinkovitije korištenje mjesta kao izgrađenog područja . Ova tehnika uključuje očuvanje postojećih zgrada na predmetnom mjestu.

2) najučinkovitije korištenje stranice kao nerazvijene . Ova tehnika temelji se na pretpostavci da na lokaciji nema zgrada ili da se one mogu srušiti.

U ovom slučaju razmatraju se dva slučaja:

· stope kapitalizacije za zgrade i zemljište su različite;

· stope kapitalizacije za zgrade i zemljište su iste

Budući da zemljišna parcela u pitanju nije izgrađena i da su za grad Yanaul koeficijenti kapitalizacije različiti (za zemljište - 16%, za zgrade - 20%), rad razmatra drugu metodu, s različitim koeficijentima.

U početnoj fazi određivanja NNEI nekretnine, autori su proveli analizu:

· lokacije zemljišne parcele - temeljni čimbenik koji određuje njezinu vrijednost;

· potražnja na tržištu , koji vam omogućuje da odredite koliko je učinkovito planirano korištenje nekretnine, uzimajući u obzir prirodu odnosa između ponude i potražnje na određenom tržištu;

· natjecateljsko okruženje (odabire se zona unutar deset minuta i provodi analiza poduzeća i ustanova koje se u njoj nalaze).

U sljedećoj fazi autori su procijenili kriterije prihvatljivosti pojedinih potencijalnih oblika korištenja lokacije na temelju analize urbanističke i zemljišno-regulatorne dokumentacije. Kao rezultat toga, sastavljen je popis mogućih opcija za dopušteno korištenje imovine s pravnog gledišta.

Prema autorima, prilikom dokazivanja izbora najučinkovitijeg korištenja zemljišne čestice, isključivanje određenih vrsta korištenja iz mogućih nije uvijek dovoljno opravdano. Kako bi potpunije obrazložili neke mogućnosti korištenja nekretnina, autori predlažu sljedeće dvije faze:

1. Sociološko istraživanje stanovništva kako bi se identificirale najpoželjnije vrste korištenja nekretnine prema padajućem stupnju prednosti.

2. Utvrđivanje dostatnosti pružanja teritorija , u blizini mjesta koje se procjenjuje, s mogućim objektima koje treba postaviti.

Za predmetno dobro provedeno je sociološko istraživanje stanovništva metodom upitnika. U anketi su sudjelovali stanovnici od 16 do 60 godina od 16 do 60 godina. Tijekom ankete ispitanici su bili zamoljeni da odgovore na pitanje: „Koje institucije bi, s Vašeg stajališta, bilo preporučljivo smjestiti na parcelu koja se nalazi u ulici Azina 27?“

Rezultati dobiveni tijekom sociološkog istraživanja prikazani su u tablici 1.

Stol 1.

Rezultati sociološkog istraživanja

Ne.	Vrsta dopuštene namjene nekretnine
	Trgovačka poduzeća (trgovački centar)
	Trgovačko-poslovna poduzeća (poslovni centar)
	Sportsko-zabavni i tjelesno-zdravstveni kompleksi
	Obrazovne ustanove (škola)
	Zdravstvene ustanove (klinike)
	Ugostiteljski objekti (restorani)
	Upravljačke institucije, financijske institucije, komunikacijske tvrtke (pošta)
	Smještajni kapaciteti
	Ustanove znanosti, kulture i umjetnosti
	Ispovjedna mjesta
	Objekti za sigurnost i provođenje zakona
	Ustanove za stanovanje i komunalne usluge
	Rekreacijski sadržaji
	Ustanove socijalne zaštite

Dakle, najpoželjnije vrste korištenja stranice, sa stajališta ispitanika, su sljedeće (prema padajućem redoslijedu preferencija):

1) Trgovačka poduzeća (trgovački centar) - 53 posto;

2) Trgovačko-poslovna poduzeća (poslovni centar) - 19 posto;

3) Sportsko-zabavni i tjelesno-zdravstveni kompleksi - 11 posto.

Nakon sociološkog istraživanja, napravljena je analiza dostatnosti opremljenosti okolnog područja što se, prema sociološkom istraživanju, pokazalo kao najpoželjnije.

Za rješavanje ovog problema izrađen je projekt procijenjene parcele i okolnog prostora u programu MapInfo GIS.

Ovaj projekt ocrtava granice lokacije koja se procjenjuje, kao i željene namjene koje već postoje u području uz lokaciju. Osim toga, za svaki objekt izgrađena je tampon zona (servisni radijus) u skladu sa zahtjevima urbanističkih propisa. Na sličan način formirane su i zaštitne zone za procijenjenu zemljišnu česticu za svaku od njezinih potencijalnih namjena (slika 2).

Slika 2. Zaštitne zone procijenjenog objekta (kada se koristi za zdravstvene ustanove) i postojeće klinike

Gornji postupak je neophodan za vizualnu procjenu stupnja usklađenosti zaštitnog pojasa svakog postojećeg objekta s pripadajućim zaštitnim pojasom zemljišne čestice iste namjene. U gotovo svim slučajevima, autori su uočili da tampon zona postojećeg objekta pokriva tampon zonu lokacije koja se procjenjuje, što je preliminarni dokaz da je teritorij dovoljno opskrbljen predmetnim objektima. No, takva ocjena svakako zahtijeva pojašnjenje.

Kako bi se točnije odredile opcije za najbolje i najučinkovitije korištenje procijenjene zemljišne čestice, izračunat je potreban broj institucija i poduzeća za opsluživanje najbližeg stanovništva.

Na primjer, potreban broj srednjih škola (uzimajući u obzir populaciju mikrodistrikta od 5400 ljudi) izračunava se na sljedeći način:

Budući da školska zgrada ima 4 etaže, onda:

Na temelju izračuna, možemo zaključiti da je potrebna 1 škola za opsluživanje stanovništva ovog mikrodistrikta. Koristeći slične izračune, dobiveni su standardni pokazatelji za svaku opciju korištenja objekta.

Treba napomenuti da za opciju korištenja zemljišne parcele za izgradnju poslovnog centra standardni pokazatelj nije reguliran, tako da izračuni nisu provedeni. Međutim, zbog nedostatka poslovnih centara na ocjenjivanom području, preporučljivo je razmotriti ovu opciju.

Stvarna brojka- ovo je, zapravo, područje ili broj institucija odgovarajućeg tipa koji već postoje na obližnjem području.

Stoga se svaki izračunati standardni pokazatelj uspoređuje sa stvarnim, na temelju čega se formulira zaključak o potrebi isključivanja ove opcije iz daljnjeg razmatranja.

Rezultati izračuna sažeti su u tablici 2.

Tablica 2.

Rezultati izračuna standardnih i stvarnih pokazatelja za svaku opciju korištenja objekta

Vrsta korištenja	Standardni indikator	Stvarna brojka	Zaključak
Škola	S n=24 640 m2	S f=25 000m 2	S n < S f, isključen
Klinika	Pn=6480 m 2	P f=7000 m 2	Pn < P f, isključen
Restoran	Rn=2160 m 2	Rf=2400 m 2	Rn < Rf, isključen
Poštanski ured		F=1	N= F, isključen
Poslovni centar	Nije regulirano		Lijevo
Trgovački kompleks	Tn= 12000 m2	Tf =6000m 2	Tn> Tf, napušteno
Sportski kompleks	Sn= 10000 m2	C f =0	Sn > C f, napušteno

Nakon provedbe svih gore navedenih radnji, tri slučaja upotrebe ostavljena su za daljnje razmatranje ( izgradnja trgovačkog kompleksa, izgradnja poslovnog centra, izgradnja sportskog kompleksa).

Gore navedene opcije moraju zadovoljiti četiri kriterija navedena u NEI definiciji (fizička izvedivost, prihvatljivost, financijska opravdanost, maksimalna učinkovitost). Sve tri mogućnosti korištenja nekretnine zadovoljavaju prva tri kriterija.

U završnoj fazi potrebno je procijeniti opcije prema kriteriju maksimalne produktivnosti, odnosno izračunati tržišnu vrijednost zemljišne parcele.

Trošak zemljišne parcele određuje se metodom kapitalizacije dohotka. Metoda kapitalizacije prihoda utvrđuje tržišnu vrijednost nekretnine pretvaranjem jednogodišnjeg prihoda u vrijednost pomoću kapitalizacije prihoda. Ova metoda uključuje sljedeće korake: izračun godišnjeg neto prihoda iz poslovanja, izračun koeficijenta kapitalizacije, izračun vrijednosti nekretnine.

Osnova za utvrđivanje zamjenskog troška bila je kalkulacija troškova izgradnje objekta i njegove isporuke kupcu. Za određivanje zamjenskog troška korištena je metoda usporedne jedinice.

Rezultati proračuna prikazani su u tablici 3.

Tablica 3.

Rezultati kalkulacija troška zemljišta

Naziv indikatora	1 slučaj upotrebe (poslovni centar)	Slučaj upotrebe 2 (trgovački kompleks)	3 slučaj upotrebe (sportski kompleks)
Neto operativni prihod, rub./god	68 688 863,46	71 538 944,4	46 940 259,2
Trošak zamjene zgrade uzimajući u obzir dobit developera, rub.	120 038 000	120 038 000	120 038 000
Stope kapitalizacije za zgradu, %
Neto prihod od najma po zgradi, rub./god	24 007 600	24 007 600	24 007 600
Prihod koji se može pripisati zemljištu, rub./god	44 681 263	47 531 344	22 932 659
Stope kapitalizacije za zemljište, %
Trošak zemljišta, rub.	279 257 893	297 070 900	143 329 118

Rezultat rada bilo je utvrđivanje mogućnosti korištenja zemljišne čestice - izgradnja trgovačkog centra, pri čemu će investitor (vlasnik) dobiti maksimalnu dobit.

zaključke

Stoga će nam dodavanje suvremene metodologije za najbolju i najučinkovitiju upotrebu nekretnine s aspektima o kojima se govori u članku omogućiti dopunu i uzimanje u obzir važnih aspekata definicije NEI-a, naime:

· provođenjem sociološkog istraživanja rješava se problem nedovoljne opskrbljenosti susjedstva nekretninama koje obližnje stanovništvo najviše preferira, što pomaže u predviđanju razvoja tržišta nekretnina, a dodatno čini stambeni prostor ugodnijim za život.

· Alat za analizu dostatnosti opskrbe teritorija uz procijenjenu lokaciju s mogućim postavljenim objektima omogućuje nam da identificiramo koja su poduzeća i institucije najpotrebnije na dotičnoj zemljišnoj čestici. Takva analiza provodi se na temelju preporučenih urbanističkih standarda čijom će se primjenom smanjiti stupanj subjektivnosti procjenitelja pri odabiru pojedine opcije NNEI, čime se povećava valjanost odabrane opcije, čime se smanjuje rizik ulaganja u nekretnine, a također povećava dobit od ulaganja.

Bibliografija :

1.Granova I.V., Maksimov S.N., Fedorova T.A. Procjena imovine. Testovi. Zadaci. Praktične situacije // St. Petersburg: Peter, 2001. - str. 23-24.

2. Gribovsky S.V., Ivanova E.N., Lvov D.S. Vrednovanje nekretnina//Moskva: Interreklama, 2003. - str. 76-80.

3. Procjena nekretnina: udžbenik / T.G. Kasyanenko, G.A. Makhovikova, V.E. Esipov, S.K. Mirzazhanov. 2. izd. izbrisano. M.: KNORUS, 2011. - 752 s.

4.SP 42.13330.2011 “Urbanističko planiranje. Planiranje i razvoj urbanih i ruralnih naselja“ [Elektronička građa] – Način pristupa. - URL: www.kgainfo.spb.ru/img/flash/11012013/snip.rtf‎ (datum pristupa 01.02.2014.).

5. Friedman J., Ordway Nick. Analiza i procjena dohodovnih nekretnina // Moskva: Posao, 1997. - str. 270-275.

Pojam najbolje i najučinkovitije uporabe definiran je kao vjerojatna i zakonski dopuštena uporaba ocjenjivanog predmeta s najboljim povratom, a neizostavni uvjeti za takvu uporabu su: fizička mogućnost, odgovarajuća potpora i financijska opravdanost takvih radnji.

Budući da aktivnost procjene uključuje određivanje tržišne vrijednosti, analizom najučinkovitije uporabe utvrđuje se najprofitabilnija i najkonkurentnija uporaba nekretnine.

Podrazumijeva se da je određivanje najviše i najbolje upotrebe rezultat prosudbe ocjenjivača na temelju njihovih analitičkih vještina, čime se izražava samo mišljenje, a ne apsolutna činjenica. U praksi procjene vrijednosti nekretnina odredba o najboljem i optimalnom korištenju je preduvjet za daljnje vrednovanje nekretnine.

Analiza najučinkovitijeg korištenja nekretnine uključuje provođenje detaljne studije tržišne situacije, karakteristika nekretnine koja se procjenjuje, prepoznavanje opcija za potražnjom na tržištu koje su u skladu s parametrima nekretnine koja se procjenjuje, izračun isplativost svake opcije i procjena vrijednosti nekretnine za svaku opciju korištenja.

Korištenje imovine koje nije zakonom dopušteno ili je fizički nemoguće ne može se smatrati najučinkovitijim.

Dakle, konačni zaključak o najučinkovitijem korištenju nekretnine predstavlja mogućnost korištenja slobodne ili izgrađene čestice zemljišta, koja je pravno moguća i pravilno formalizirana, fizički izvediva, osigurana odgovarajućim financijskim sredstvima i daje maksimalnu vrijednost.

Važnost analize i maksimiziranja tržišne vrijednosti objekta

Analiza najveće i najveće upotrebe (HUU) temeljna je za procjenu vrijednosti nekretnina i čini osnovu na kojoj procjenitelj primjenjuje tri tradicionalna pristupa.

Svrha analize NOEI je formiranje osnove na temelju koje će se stvarno primjenjivati ​​metode procjene vrijednosti predmeta, a NOEI se može razlikovati od postojeće namjene predmeta. Za određivanje tržišne vrijednosti procijenjenog objekta, cijene za nekretnine se prilagođavaju uzimajući u obzir čimbenike koji određuju NEI.

Kriteriji za analizu NNEI:

potencijal lokacije;

tržišni uvjeti;

pravna dopuštenost;

fizička izvedivost;

financijska sigurnost;

maksimalnu produktivnost.

Lokacijski potencijal

Procjena na temelju lokacije uzima u obzir utjecaj povoljnog položaja lokacije unutar gospodarske zone koja se ocjenjuje. Ova prilagodba uključuje promjenu vrijednosti lokacije u izravnom razmjeru s udaljenošću od tržišta proizvoda, prometnih mreža, kvalitete cesta i drugih čimbenika putem posebnih koeficijenata koji odražavaju troškove dodatnih troškova prijevoza koji proizlaze iz prekoračenja normalne udaljenosti.

Tržišni uvjeti

Kada uspoređujete datum procjene s datumom prodaje usporedivih nekretnina, imajte na umu da se tržišni uvjeti s vremena na vrijeme mijenjaju. Stoga je potrebno utvrditi je li usporediva prodaja izvršena pod istim ili različitim tržišnim uvjetima. Ponekad tržišni uvjeti ostaju stabilni godinu ili više, a ponekad se mogu promijeniti u razdoblju od tri, šest mjeseci ili čak i kraće. Interakcija ponude i potražnje utječe na cijenu ako se promijeni jedan ili drugi čimbenik ili oba. Cijene reagiraju u skladu s tim. Indeks ponude i potražnje upisuje se u svakom lokalitetu prema zonama procjene (statistički podaci).

Procijenjeni iznos je novčana cijena (obično lokalna valuta) koja se mora platiti za nekretninu u komercijalnoj transakciji. Tržišna vrijednost je definirana kao najvjerojatnija i razumno dostižna cijena na tržištu na datum vrednovanja. Određivanje tržišne vrijednosti isključuje povećanje ili smanjenje izračunate cijene zbog posebnih uvjeta ili okolnosti, poput netržišnog financiranja, opterećenja kolateralnim ugovorima itd., drugih posebnih razmatranja ili ustupaka bilo koga u vezi s transakcijom.

Tržišna vrijednost je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina trebala biti razmijenjena na datum procjene između voljnog kupca i voljnog prodavatelja u tržišnoj transakciji, nakon odgovarajućeg marketinga, tijekom kojeg svaka strana postupa kompetentno, razborito i bez prisile.

Porezna stopa je iznos poreznih odbitaka od dohotka.

Poboljšanja su svaki oblik poboljšanja lokacije, od zgrada i građevina do uređenja okoliša, koji povećavaju njezinu tržišnu vrijednost.

Raspravlja o privatnim ograničenjima, propisima o zoniranju, građevinskim propisima, propisima za očuvanje povijesnih zgrada i zakonima o zaštiti okoliša.

Na izbor najučinkovitijeg korištenja nekretnine može utjecati postojanje dugoročnih ugovora o najmu. Ako je najučinkovitije korištenje nekretnine ograničeno postojanjem ugovora o najmu, to bi trebalo biti prikazano u izvješću o procjeni.

Fizička izvedivost

Kriteriji fizičke izvedivosti—veličina, oblik, površina, dizajn, uvjeti tla i pristupne ceste do lokacije, te rizik od prirodnih katastrofa (kao što su poplave ili potresi)—utječu na predloženo korištenje zemljišta.

Financijska sigurnost

Opcija se smatra financijski održivom ako osigurava operativni prihod jednak ili veći od operativnih troškova, troškova financiranja i potrebnog povrata na kapital. Stoga se sve upotrebe koje mogu osigurati pozitivan prihod smatraju financijski izvedivim.

Za procjenu namjena koje generiraju redoviti prihod od poslovanja, za svaku od njih procjenitelj izračunava ukupni neto operativni prihod, pojedinačnu stopu povrata na uloženi kapital i iznos prihoda koji se može pripisati zemljištu. Ako neto prihod zadovoljava traženi povrat ulaganja i osigurava traženi povrat na zemljište, korištenje je financijski izvedivo.

Očito je da se identifikacija financijski izvedivih namjena temelji na analizi potražnje, ponude i lokacije.

Maksimalna produktivnost

Maksimalna produktivnost najveća je vrijednost zemljišne čestice kao takve, bez obzira je li prazna (stvarno ili uvjetno) ili izgrađena. Dakle, provedba ovog kriterija podrazumijeva, od svih zakonom dopuštenih, fizički provedivih i pozitivno dohodovnih, izbor one namjene koja osigurava najveću vrijednost temelja nekretnine - zemljišne čestice.

Potencijalna opcija za najučinkovitije korištenje zemljišta odražava dugoročni, pažljivo razvijeni i prilično specifičan program korištenja zemljišta povezan s normalnim životom zgrada i građevina. Vijek trajanja ovisi o vrsti građevine, kvaliteti građevinskih radova i drugim čimbenicima.

Maksimalna produktivnost zemljišne čestice određena je odnosom iznosa njezinog prihoda i stope kapitalizacije koju zahtijeva tržište za određenu vrstu korištenja. Međutim, ovisno o odabranoj namjeni nekretnine, metoda za određivanje vrijednosti zemljišta može biti različita. Odabir metode ovisi o stupnju preorijentacije stvarne namjene nekretnine koja se procjenjuje, razini rizika opcije koja se razmatra, potrebnoj stopi povrata i razdoblju oporavka kapitala te vremenskom rasporedu provedbe predložene opcije za korištenje imovine.

Metode analize NNEI

Najbolje korištenje nekretnina može se postići na temelju postojećih zgrada ili uključiti izgradnju temeljno novih poboljšanja, što zahtijeva razmatranje zemljišne čestice kao slobodne. Na temelju toga, procjenitelji koriste dvije tehnike kada analiziraju najbolje korištenje nekretnine:

najučinkovitije korištenje stranice kao nerazvijene;

najučinkovitije korištenje mjesta kao izgrađenog područja.

Postoje sljedeći glavni razlozi za određivanje najučinkovitijeg korištenja zemljišta kao neizgrađenog:

1. Izdvojenost u vrijednosti nekretnine vrijednost samo zemljišne parcele.

2. Korištenje metode usporedive prodaje za vrednovanje izgrađenog zemljišta.

3. Izračun gubitka vrijednosti zbog vanjske zastarjelosti.

4. Procjena stvarne vrijednosti zemljišta u sastavu nekretnine, koja nije optimalna za određeno mjesto.

Analiza najučinkovitijeg korištenja izgrađenog prostora radi se iz dva razloga:

1. Identifikacija vrste namjene nekretnine koja osigurava najveći ukupni povrat na uloženi kapital.

2. Identifikacija objekata nekretnina na tržištu iste namjene s usporedivom razinom učinkovitosti korištenja.

Zemljište se smatra neizgrađenim; stope kapitalizacije za zgrade i zemljište su različite:

1) utvrđivanje troškova uređenja uvjetno slobodne zemljišne čestice s zgradama i građevinama za određenu namjenu, uzimajući u obzir potražnju i ponudu tržišta;

3) usklađivanje uzimajući u obzir faktor opterećenja i gubitke u naplati;

4) utvrđivanje mogućnosti ostvarivanja drugih primanja i njihove visine;

5) procjena ostvarenog bruto dohotka;

6) obračun troškova poslovanja, rezerva kapitalnih troškova

prirodu i ukupni neto operativni prihod imovine;

7) utvrđivanje kapitaliziranosti zgrada;

8) procjena prihoda od izgrađenih zgrada i građevina i prihoda koji se mogu pripisati zemljištu;

9) izračun kapitaliziranosti zemljišne čestice;

10) vrednovanje zemljišne čestice metodom kapitalizacije prihoda od zemljišta.

Zemljišna parcela se smatra neizgrađenom, stope kapitalizacije za zemljište i zgrade su iste

1) utvrđivanje troškova uređenja uvjetno slobodne zemljišne čestice s zgradama i građevinama za određenu namjenu, uzimajući u obzir potražnju i ponudu tržišta;

2) izračun potencijalnog bruto dohotka;

3) usklađivanje uzimajući u obzir koeficijent opterećenja i gubitke u naplati plaćanja i visine ostalih prihoda;

4) procjena ostvarenog bruto dohotka;

5) obračun troškova poslovanja i rezervi kapitalnih troškova, te ukupnog neto prihoda iz poslovanja;

6) utvrđivanje općeg koeficijenta kapitalizacije imovine koja se procjenjuje;

7) procjena vrijednosti nekretnina metodom kapitalizacije dohotka;

8) vrednovanje zemljišne čestice u obliku prihoda jednakog razlici između procijenjene vrijednosti nekretnine i troškova poboljšanja.

Izazovi u primjeni analize najbolje upotrebe

Kao jedan od ključnih problema s kojima se analitičari susreću pri ovakvim istraživanjima u našoj zemlji, stručnjaci navode nepostojanje detaljnih planova za većinu teritorija i nemogućnost predviđanja kakvu će vrstu nekretnina odobriti nadležna tijela za razvoj. određenog mjesta. Ali čak i ako je sve manje-više jasno i razumljivo s punjenjem objekta površinama za različite namjene, razmjer projekta (broj katova, površina građevinskog mjesta, položaj zgrade na gradilištu itd. .), koji odgovara najboljoj i najučinkovitijoj namjeni, ne može se podudarati s mišljenjem članova gradskog vijeća o skladnosti i optimalnosti uređenja. A ako isključimo prisutnost administrativnih resursa, onda je ta pitanja praktički nemoguće predvidjeti.

Drugi razlog je što konačni rezultat NEI analize uvelike ovisi o stručnom, a time i subjektivnom mišljenju analitičara. Nastali rizik od neprofesionalnosti izvođača može se riješiti privlačenjem najuglednijih i najskupljih tvrtki.Uostalom, u industriji nekretnina kvaliteta konzultacija očituje se u visini prihoda koje projekt kao rezultat ostvari. Jednokratna ušteda na savjetovanju može donijeti razliku u godišnjem prihodu od stotina tisuća dolara ili možete osuditi projekt na neuspjeh od samog početka.

Zaključak za 1. poglavlje

U poglavlju 1 prikazana je relevantnost odabrane teme, zakonska regulativa djelatnosti procjene, pristupi vrednovanju nekretnina, načela procjene vrijednosti nekretnina, analiza najučinkovitijeg korištenja predmeta procjene Prikazana je zakonska regulativa kako biste se upoznali s zakonodavni okvir za procjenu nekretnina u Rusiji. Pristupi procjeni dani su za njihovo razmatranje i naknadni odabir jednog pristupa, uz pomoć kojeg će se izvršiti jedan od glavnih zadataka - procjena predmeta procjene. Analiza najučinkovitija upotreba objekta procjene prikazana je za teoretsko opravdanje ove analize, koja se provodi u poglavlju 2.

ODJELJAK 2: ANALIZA MAKROEKONOMSKIH POKAZATELJA KOJI UTJEČU NA VRIJEDNOST OBJEKTA PROCJENE

1. Uvod

2. Određivanje najučinkovitijeg korištenja nekretnine

2.1. Kriteriji za analizu najučinkovitijeg korištenja nekretnina

2.1.1 Pravna dopuštenost

2.1.2 Fizička izvedivost

2.1.3 Financijska sigurnost

2.1.4 Maksimalna produktivnost

2.2. Osnovne tehnike u analizi najboljeg korištenja nekretnine

3. Metode procjene najučinkovitijeg korištenja nekretnine

4.1. Odvojene vrste korištenja

4.5. Višenamjenske upotrebe

5. Zaključak

1. Uvod

Tema koju razmatram je, naravno, vrlo relevantna u uvjetima suvremenih tržišnih odnosa. Potreba za analizom najboljeg i najučinkovitijeg korištenja nekretnine objašnjava se razumljivom željom developera da dobije maksimalan povrat ulaganja od projekta. No, ako se u uvjetima razvijenih tržišta nekretnina ova želja realizira u složenoj i opsežnoj studiji, za čiju izradu u pravilu sudjeluje treća konzultantska tvrtka, ovdje se odlučuje o optimalnoj opciji korištenja pojedina nekretnina donedavno je često rađena na temelju tek površne analize tržišta, koja je u većini slučajeva davala isti rezultat - stanovanje.

Valja napomenuti da je povećana potražnja za uslugama analize najbolje upotrebe na domaćem tržištu također posljedica prodora inozemnog kapitala kako u vidu investicija tako i kreditnih sredstava, čiji nositelji, kao jedan od obaveznih uvjeta za pružanje financiranja, istaknuti prisutnost izvješća neovisne tvrtke koja utvrđuje najbolju upotrebu objekta i, odnosno, potvrđuje najučinkovitije ulaganje investicijskih resursa.

Načelo najboljeg i najučinkovitijeg korištenja nekretnina je sinteza načela sve tri skupine o kojima je gore bilo riječi. Omogućuje procjenitelju da identificira najbolju i najprofitabilniju opciju od mogućih opcija za korištenje nekretnine i upotrijebi je za procjenu. Ovo načelo predviđa procjenu zemljišne čestice kao da je besplatna (odnosno, kada se procjenjuje objekt, prije svega govorimo o najvećoj isplativosti zemljišne čestice, a zatim o isplativosti cjelokupne imovine). U ovom slučaju uzimaju se u obzir samo one mogućnosti korištenja nekretnine koje:
- prvo, u skladu su sa zakonskim standardima;

Drugo, čija je provedba fizički moguća;

Treće, financijski su izvedivi;

Četvrto, osiguravaju najveću vrijednost imovine (ekonomsku učinkovitost).

Odabire se slučaj korištenja u kojem se za predmet može platiti najveća cijena. Ako je zemljište slobodno od objekata, onda na temelju najučinkovitijeg korištenja zemljišta, procjenitelj određuje koji objekt je potrebno izgraditi. Ako se na zemljištu nalazi zgrada, tada procjenitelj utvrđuje hoće li za odabranu opciju korištenja vrijednost parcele povećati za iznos troška te građevine ili umanjiti za iznos troška rušenja te građevine. zemljište.

"Načelo najboljeg i najboljeg korištenja" je konceptualni model za analizu različitih čimbenika koji utječu na vrijednost nekretnine. Ovaj model razmatra važne fizičke, pravne, društvene i ekonomske čimbenike koji utječu na vrijednost nekretnine, tj. je, takoreći, poveznica između svih evaluacijskih načela.

Svrha mog eseja je razmotriti osnove određivanja najučinkovitijeg korištenja nekretnine. Dobio sam zadatak saznati kojim se metodama odabire najbolja namjena objekta, koje se analize provode u tu svrhu.

Sažetak je prikazan na 27 listova strojanog teksta, uključujući popis literature iz 6 izvora.

2. Određivanje najučinkovitijeg korištenja nekretnine

Budući da aktivnost procjene uključuje određivanje tržišne vrijednosti, analizom najučinkovitije uporabe utvrđuje se najprofitabilnija i najkonkurentnija uporaba nekretnine.

Sve vrste transakcija nekretnina koje se temelje na tržišnoj vrijednosti zahtijevaju odgovarajuću procjenu i pažljivu analizu ekonomskog ponašanja investitora i ostalih sudionika na tržištu. Utjecaj tržišnog ponašanja na financijske odluke pojedinaca, tvrtki i vlasti diktira koncept najučinkovitijeg korištenja nekretnina. Tržišni čimbenici određuju tržišnu vrijednost, tako da su zahtjevi tržišnih sila za imovinu važni u određivanju najbolje upotrebe.

Troškovna osnova svake nekretnine je trošak zemljišne čestice. Zgrade i strukture koje se nalaze na njemu mogu se mijenjati, ali osnovne karakteristike mjesta obično ostaju iste. Istodobno, prihod određenog mjesta ovisi o učinkovitosti njegove upotrebe. Investitor pri odabiru zemljišne parcele na određenom tržištu razumije da se razlika u cijeni različitih parcela objašnjava njihovim kvalitetnim karakteristikama.

Analiza najučinkovitijeg korištenja nekretnine uključuje provođenje detaljne studije tržišne situacije, karakteristika nekretnine koja se procjenjuje, prepoznavanje opcija za potražnjom na tržištu koje su u skladu s parametrima nekretnine koja se procjenjuje, izračun isplativost svake opcije i procjena vrijednosti nekretnine za svaku opciju korištenja. Dakle, konačni zaključak o najučinkovitijem korištenju nekretnine predstavlja mogućnost korištenja slobodne ili izgrađene čestice zemljišta, koja je pravno moguća i pravilno formalizirana, fizički izvediva, osigurana odgovarajućim financijskim sredstvima i daje maksimalnu vrijednost.

Optimalna uporaba dijela zemljišta određena je konkurentskim čimbenicima određenog tržišta kojem pripada nekretnina koja se procjenjuje, a nije rezultat subjektivnih spekulacija vlasnika, graditelja ili procjenitelja. Stoga je analiza izbora najučinkovitije uporabe zapravo ekonomska studija tržišnih čimbenika koji su značajni za predmet vrednovanja.

Tržišni čimbenici koji se koriste za formuliranje zaključka o najučinkovitijem korištenju nekretnine na datum procjene uzimaju se u obzir u ukupnom skupu prikupljenih podataka i analiziraju kako bi se utvrdila vrijednost nekretnine. Stoga se uporaba najveće vrijednosti može kvalificirati kao osnova na kojoj se temelji tržišna vrijednost.

Ako imovina koja se procjenjuje uključuje naknadnu osobnu uporabu ili najam, tada će njihova glavna motivacija pri izračunu vrijednosti biti smanjena na rezultirajuće potrošačke kvalitete objekta (dohodak, prestiž i privatnost, itd.). Motivacija za ulaganje, osim iznosa primljenog prihoda i akumulacije kapitala, uzima u obzir argumente poput poreznih olakšica i izvedivosti projekta.

Obično se analiza najbolje upotrebe provodi pomoću nekoliko alternativnih opcija i uključuje sljedeća područja:

Analiza tržišta

Analiza izvedivosti opcije

Analiza najbolje upotrebe

Navedena područja analize uključuju sveobuhvatno proučavanje sljedećih pitanja:

Analiza tržišta uključuje određivanje potražnje za alternativnim mogućnostima korištenja postojećim kako bi se proučila ponuda i potražnja, kapacitet tržišta, dinamika cijena najma itd. za svaku opciju.

Analiza izvedivosti uključuje izračun temeljnih komponenti troškova: tok prihoda i stope kapitalizacije kako bi se odredila varijabilna vrijednost svake zakonski izvedive i fizički izvedive opcije.

Analiza najučinkovitijeg korištenja objekta uključuje izradu detaljnog plana za implementaciju svake opcije, uzimajući u obzir specifične sudionike na tržištu, vremenski raspored projekta i izvore financiranja kako bi se odabrala opcija koja osigurava maksimalnu produktivnost procijenjenog objekta.

2.1 Kriteriji analize najbolje upotrebe

Opcija za najučinkovitije korištenje imovine koja se procjenjuje mora zadovoljiti četiri kriterija - to su:

Pravna dopuštenost;

Fizička izvedivost;

Financijska sigurnost;

Maksimalna produktivnost.

Redoslijed razmatranja ovih kriterija tijekom analize različitih mogućnosti korištenja nekretnina za odabir najučinkovitije obično odgovara gore navedenom. Prvo se razmatraju pravna prihvatljivost i fizička izvedivost, zatim financijska održivost i maksimalna produktivnost. Ovakav slijed postupka analize je zbog činjenice da najučinkovitiji slučaj upotrebe, čak i ako su dostupna potrebna sredstva, nije izvediv ako je zakonski zabranjen ili je njegova fizička implementacija nemoguća.

2.1.1. Pravna dopuštenost

Pravna prihvatljivost svakog razmatranog slučaja uporabe prvo se provjerava u svim slučajevima. Međutim, optimalno korištenje imovine ne treba brkati sa zakonskim zahtjevom da se nekretnina koristi za namjeravanu svrhu.

Procjenitelj pregledava privatna ograničenja, propise o zoniranju, građevinske propise, propise o očuvanju povijesnih spomenika i zakone o zaštiti okoliša koji se mogu primjenjivati ​​na određene potencijalne namjene. Na izbor najučinkovitijeg korištenja nekretnine može utjecati postojanje dugoročnih ugovora o najmu. Tijekom ostatka trajanja najma, korištenje imovine podliježe uvjetima ugovora o najmu.

Na primjer Ako je nekretnina ograničena ugovorom o najmu zemljišta koji istječe za više od 12 godina, tada možda neće biti ekonomski isplativo izgraditi novu zgradu koja ima ekonomski vijek trajanja od 40 godina.

Osim toga, potrebno je uzeti u obzir moguća ograničenja koja mogu biti uključena u ugovor o kupnji nekretnine. Ova ograničenja mogu se odnositi na određena područja uporabe, odrediti položaj zgrada na zemljišnoj čestici, parametre zgrada i vrstu korištenog građevinskog materijala. Ako su ograničenja isprave u suprotnosti s općenitijim zakonskim odredbama, kao što su građevinski propisi, tada se obično uzima u obzir maksimalno ograničenje.

Građevinski propisi mogu obeshrabriti izgradnju zemljišta najučinkovitijim zgradama ako povećavaju troškove izgradnje kako bi se zadovoljili tehnički standardi. To u konačnici koči razvoj teritorija. U nekim se područjima građevinski propisi koriste za obuzdavanje nove gradnje i ograničavanje rasta. Sadašnja pravila korištenja zemljišta usmjerena su na zaštitu okoliša. Potrebno je uzeti u obzir standarde čistoće zraka i vode, kao i mišljenje javnosti o predloženim razvojnim projektima.

Primjer. Izgradnja objekata određene katnosti, protupožarni prekidi, zahtjevi insolacije.

Opcija korištenja koja je zabranjena zakonom na datum procjene može se razmotriti u daljnjim fazama analize samo ako se očekuju izmjene postojećih standarda. Međutim, vjerojatnost promjena u zakonodavstvu, građevinskim propisima, propisima o zoniranju itd. nikada nije 100% sigurna.

2.1.2. Fizička izvedivost

Odabir najučinkovitije mogućnosti korištenja nekretnine treba se temeljiti na njenoj fizičkoj izvedivosti. Kriteriji fizičke izvedivosti—veličina, oblik, površina, dizajn, uvjeti tla i pristupne ceste do lokacije, te rizik od prirodnih katastrofa (kao što su poplave ili potresi)—utječu na predloženo korištenje zemljišta.

Konačna korisnost parcele ovisi o njezinoj veličini i obliku. Neke opcije daju najveći učinak samo na temelju korištenja područja određene veličine. U tom slučaju potrebno je utvrditi mogućnost proširenja postojeće zemljišne čestice, budući da neke parcele možda nemaju mogućnost proširenja. Oblik parcela utječe na konačnu produktivnost, jer troškovi uređenja parcele nepravilnog oblika mogu biti veći, što dodatno smanjuje njezinu korisnost, u usporedbi s parcelama s glatkim stranicama. Slično tome, prisutnost pristupnih cesta do gradilišta i komunalija povećava njegovu konačnu produktivnost, jer se ostvaruju uštede na njegovom razvoju. Stoga slobodni kapacitet postrojenja za pročišćavanje ograničava fizičke dimenzije predložene mogućnosti učinkovitog razvoja.

Topografske karakteristike ili značajke tla zemljišne parcele odražavaju se na funkcionalnu korisnost lokacije. Identificirani negativni aspekti kompliciraju njegov razvoj ili povećavaju troškove razvoja. Budući da se sve parcele na tržištu međusobno natječu, procijenjena parcela ne može biti neprikladna za najučinkovitije korištenje, jer je inferiorna u odnosu na druge parcele tipične za to područje.

U procesu analize fizičke izvedivosti slučaja učinkovite uporabe, potrebno je razmotriti stanje zgrada i građevina kako bi se utvrdila mogućnost njihovog daljnjeg rada na novoj osnovi. Ako je zgrade potrebno preurediti kako bi se osigurala optimalna uporaba, potrebno je izračunati troškove potrebne za to i usporediti ih s konačnom isplativošću. Obično trošak renoviranja nekretnine ovisi o fizičkom stanju i lokaciji nekretnine.

2.1.3. Financijska sigurnost

Sljedeća faza odabira vrste korištenja je analiza financijske sigurnosti. Opcija se smatra financijski održivom ako osigurava operativni prihod jednak ili veći od operativnih troškova, troškova financiranja i potrebnog povrata na kapital. Stoga se sve upotrebe koje mogu osigurati pozitivan prihod smatraju financijski izvedivim.

Ako vrsta korištenja ne uključuje primanje redovnog prihoda od poslovanja, tada se analizom odabiru one opcije koje stvaraju nekretnine po cijeni koja je jednaka ili veća od cijene izgradnje ili rekonstrukcije objekta za ovu novu vrstu uporabe.

Potrebno je usporediti kapitalne dobitke ili prihode od korištenja imovine s nastalim kapitalnim izdacima. Ako su prihodi niži od rashoda ili ih neznatno premašuju, ova vrsta korištenja se smatra financijski neizvodljivom.

Kako bi se procijenile vrste korištenja koje generiraju redoviti prihod od poslovanja, ukupni neto poslovni prihod, pojedinačna stopa povrata na uloženi kapital i iznos prihoda koji se može pripisati zemljištu izračunavaju se za svaku od njih. Ako neto prihod zadovoljava traženi povrat ulaganja i osigurava traženi povrat na zemljište, korištenje je financijski izvedivo.

Očito je da se identifikacija financijski izvedivih namjena temelji na analizi potražnje, ponude i lokacije.

2.1.4. Maksimalna produktivnost

Maksimalna produktivnost najveća je vrijednost zemljišne čestice kao takve, bez obzira je li prazna (stvarno ili uvjetno) ili izgrađena. Dakle, provedba ovog kriterija podrazumijeva, od svih zakonom dopuštenih, fizički provedivih i pozitivno dohodovnih, izbor one namjene koja osigurava najveću vrijednost temelja nekretnine - zemljišne čestice.

Potencijalna opcija za najučinkovitije korištenje zemljišta odražava dugoročni, pažljivo razvijeni i prilično specifičan program korištenja zemljišta povezan s normalnim životom zgrada i građevina. Vijek trajanja ovisi o vrsti građevine, kvaliteti građevinskih radova i drugim čimbenicima.

Maksimalna produktivnost zemljišne čestice određena je odnosom iznosa njezinog prihoda i stope kapitalizacije koju zahtijeva tržište za određenu vrstu korištenja. Međutim, ovisno o odabranoj namjeni nekretnine, metoda za određivanje vrijednosti zemljišta može biti različita. Odabir metode ovisi o stupnju preorijentacije stvarne namjene nekretnine koja se procjenjuje, razini rizika opcije koja se razmatra, potrebnoj stopi povrata i razdoblju oporavka kapitala te vremenskom rasporedu provedbe predložene opcije za korištenje imovine. Najučinkovitiji je onaj način korištenja koji daje najveću isplativost zemljišta.

Osnova svih metoda koje se koriste za određivanje vrijednosti zemljišne čestice kako bi se odabrala najučinkovitija opcija je takozvana rezidualna tehnika. Dohodak od zemljišta smatra se ravnotežom između ukupnog prihoda ostvarenog nekretninama i onih iznosa prihoda koji se ostvaruju privlačenjem rada, kapitala, dugotrajne imovine (funkcionalnih zgrada i građevina). Trošak zemljišne čestice pak predstavlja razliku između ukupne cijene cjelokupne nekretnine i ostatka vrijednosti zgrada ili troškova njihove izgradnje.

2.2. Osnovne tehnike u analizi najučinkovitijeg korištenja nekretnina

Najbolje korištenje nekretnina može se postići na temelju postojećih zgrada ili uključiti izgradnju temeljno novih poboljšanja, što zahtijeva razmatranje zemljišne čestice kao slobodne. Na temelju toga koriste se dvije metode pri analizi najboljeg korištenja nekretnine:

Najučinkovitije korištenje stranice kao nerazvijene;

Najučinkovitije korištenje stranice kao izgrađene.

Postoje sljedeći glavni razlozi za određivanje najučinkovitijeg korištenja zemljišta kao neizgrađenog:

1. Izdvojenost u vrijednosti nekretnine vrijednost samo zemljišne parcele.

2. Korištenje metode usporedive prodaje za vrednovanje izgrađenog zemljišta.

3. Izračun gubitka vrijednosti zbog vanjske zastarjelosti.

4. Procjena stvarne vrijednosti zemljišta u sastavu nekretnine, koja nije optimalna za određeno mjesto.

Analiza najučinkovitijeg korištenja izgrađenog prostora radi se iz dva razloga:

1. Identifikacija vrste namjene nekretnine koja osigurava najveći ukupni povrat na uloženi kapital.

2. Identifikacija objekata nekretnina na tržištu iste namjene s usporedivom razinom učinkovitosti korištenja.

Razmotrimo razliku između najučinkovitijeg korištenja lokacije bez zgrada i nekretnine sa zgradama na primjeru industrijske nekretnine koja ima otrovne emisije.

Područje na kojem se nalazi analizirani objekt, zbog svojih prirodnih karakteristika, razvija se kao prigradsko stambeno naselje. Maksimalna učinkovitost korištenja mjesta bez zgrada najvjerojatnije će se temeljiti na njegovoj upotrebi kao stambene vikendice. U tom slučaju nastaju troškovi rušenja i zbrinjavanja postojećeg objekta. U praksi, potencijalni vlasnik nekretnine će samo obnoviti lokaciju ako je preostala vrijednost zgrada niska.

Ovisno o tome koliko je vremena odabrana uporaba koja zahtijeva novu izgradnju blizu datumu vrednovanja, postojeća uporaba može se smatrati srednjom uporabom. Dakle, ako će prema planu proširenja gradskog zemljišta izgradnja vikendice doći do analizirane čestice za pet godina, a rok potreban za rušenje postojećih objekata i izgradnju nove vikendice je jedna godina, četiri -godišnje djelovanje postojećeg industrijskog vlasništva smatra se posrednom uporabom. Međutim, ako je konkurentna razina potražnje viša za industrijsku upotrebu, tada je vjerojatno da bi najučinkovitije korištenje imovine moglo biti održavanje postojeće upotrebe uz izvođenje potrebnih radova na zaštiti okoliša uz povezane troškove.

Teorija procjene vrijednosti nekretnina zahtijeva analizu dijela zemlje, pod pretpostavkom da na njemu nema zgrada, čak i ako je lokacija izgrađena, kako bi se utvrdilo je li trenutna upotreba potrebna i treba li je nastaviti ili zamijeniti.

Metoda određivanja najbolje i najučinkovitije namjene procijenjene nekretnine kao neizgrađene zemljišne čestice temelji se na pretpostavci da ona nema građevine ili da se može očistiti od građevina uslijed njihovog rušenja. Slijedom toga, vrijednost zemljišta utvrđuje se na temelju odabira mogućih namjena koje osiguravaju isplativost nekretnine, te odabira parametara nekretnine u skladu s određenom namjenom.

Mogućnost korištenja parcele kao neizgrađene ima dvije glavne vrste:

1. Korištenje zemljišta za špekulaciju, odnosno za prodaju bez poboljšanja investitoru koji će ga kasnije urediti prema zahtjevima tržišta ili vlastitim preferencijama. Ova je opcija primjenjiva kada su tržišta nekretnina prezasićena.

2. Razvoj zemljišne parcele s novim zgradama i građevinama, uključujući:

Razvoj bez međuuporabe ako se nova uporaba razmatra i prihvaća na tržištu na dan analize;

Razvoj s međuuporabom uključuje privremeno očuvanje postojeće mogućnosti uporabe dok se na tržištu ne pojavi potražnja za novom opcijom, na temelju prognoze tržišne situacije;

Podjela ili okrupnjavanje zemljišta radi postizanja najučinkovitijeg korištenja;

Uređenje lokacije s novim zgradama slične namjene i fizičkih parametara postojećem objektu.

Najčešća situacija za procjenu nekretnine na temelju neizgrađene čestice je njezina uvjetna neizgrađenost. Razlog tome je činjenica da se na analiziranoj lokaciji nalazi građevina koja utječe na vrijednost nekretnine. U ovom slučaju, izbor opcije za najučinkovitije korištenje mjesta kao neizgrađenog poprima oblik investicijskog dizajna u fazi donošenja odluke.

U ovom slučaju morate odgovoriti na niz pitanja:

1. Kako se zemljište može koristiti ako nije izgrađeno ili se može očistiti od postojećih zgrada?

2. Koje građevinske ili druge građevine za odabranu namjenu mogu se graditi na tom zemljištu, s obzirom na njegove fizičke i druge karakteristike, te u kojem roku?

3. Treba li se postojeća uporaba smatrati privremenom uporabom?

Na primjer, ako je potrebno izvesti građevinske radove kako bi se postiglo najučinkovitije korištenje zemljišta, tada treba odrediti sljedeće:

Troškovi rušenja postojećih građevina;

Vrsta najučinkovitijeg korištenja imovine (ured, hotel, skladište, itd.), koja odgovara trenutnim tržišnim standardima i uključuje elemente po najprihvatljivijim cijenama;

Karakteristike optimalnih građevina koje treba podići kako bi se maksimalno iskoristile potencijalne karakteristike lokacije (broj katova, optimalna površina funkcionalnih jedinica, broj tih jedinica itd.);

Razina najma i operativni troškovi;

Troškovi zgrada koje se grade, uzimajući u obzir troškove financiranja.

Najučinkovitije korištenje zemljišne čestice kao izgrađene pretpostavlja očuvanje postojećih zgrada na analiziranom mjestu. Mogućnost korištenja parcele kao izgrađene ima dvije glavne vrste:

1. zadržavanje postojeće namjene nekretnine koja se procjenjuje;

2. promjena postojeće namjene nekretnine koja se procjenjuje.

U oba slučaja razmatra se potreba i mogućnost:

Održavanje postojećeg obujma i kvalitete usluga koje pružaju nekretnine;

Izvođenje građevinskih radova na rekonstrukciji zgrada radi poboljšanja njihove klase i promjene cijena najma;

Izvođenje građevinskih radova za proširenje prostora dodatnim proširenjima ili izgradnjom dodatnih etaža;

Smanjenje postojećeg prostora djelomičnim rušenjem.

Uspoređujući postojeću mogućnost namjene za građevine koje se nalaze na zemljišnoj čestici s optimalnom mogućnošću građenja, procjenitelj mora dobiti odgovor na sljedeća pitanja:

1. Je li preporučljivo nastaviti s radom zgrade u sadašnjem stanju?

2. Koju opciju rekonstrukcije zgrade odabrati: rekonstrukcija, proširenje, djelomično rušenje?

3. Kako i u kojem roku će se nadoknaditi troškovi?

Najoptimalnija opcija korištenja objekata osigurat će maksimalnu cijenu investicijski atraktivne nekretnine, uzimajući u obzir stopu povrata utvrđenu u skladu s rizikom odabrane opcije. Jasno je da rizici zadržavanja postojeće namjene nekretnine i različitih opcija preuređenja neće biti isti. Potrebno je razdvojiti najučinkovitije korištenje mjesta kao nerazvijenog od najučinkovitijeg korištenja mjesta kao što je razvijeno.

3. Metode procjene najučinkovitijeg korištenja nekretnine

Određivanje najučinkovitije opcije za korištenje imovine koja se procjenjuje uključuje uzastopnu provedbu sljedećih faza:

1. Analiza svih mogućih mogućnosti najučinkovitijeg korištenja neizgrađene čestice ili čestice sa zgradama na temelju trenutne tržišne situacije na dan procjene i izglede za njezinu promjenu.

2. Provjera pravne prihvatljivosti odabranih opcija.

3. Provjera fizičke izvedivosti odabranih opcija.

4. Procjena financijske isplativosti odabranih opcija.

5. Odabir najučinkovitije opcije za korištenje nekretnina, osiguravajući njegovu maksimalnu produktivnost.

Procjena maksimalne produktivnosti ovisi o određivanju najučinkovitijeg korištenja nekretnina. Ako se zemljište smatra neizgrađenim, tada se, ovisno o procjeni stope kapitalizacije, mogu koristiti tri metode.

Prva metoda: zemljište se smatra neizgrađenim, omjeri kapitalizacije za zemljište i zgrade su različiti.

1. Utvrđivanje troškova uređenja uvjetno slobodne zemljišne čestice sa zgradama i građevinama za određenu namjenu, uzimajući u obzir potražnju i ponudu tržišta.

3. Izrada prilagodbi za faktor opterećenja i gubitke prikupljanja.

4. Utvrđivanje mogućnosti stjecanja i visine drugog dohotka.

5. Procjena stvarnog bruto dohotka.

6. Obračun troškova poslovanja.

7. Izračun rezervi kapitalnih troškova.

8. Izračun neto prihoda iz poslovanja.

9. Izračun kapitaliziranosti zgrada.

10. Procjena prihoda od izgrađenih zgrada i građevina.

11. Izračun prihoda koji se može pripisati zemljištu.

12. Izračun omjera kapitalizacije za zemljište.

13. Procjena vrijednosti zemljišne čestice metodom kapitalizacije prihoda od zemljišta.

Druga metoda: Zemljište se smatra neizgrađenim, stope kapitalizacije za zgrade i zemljište su iste.

1. Određivanje cijene uređenja uvjetno slobodne zemljišne čestice s zgradama i građevinama za određenu namjenu, uzimajući u obzir potražnju i ponudu tržišta.

2. Izračun potencijalnog bruto dohotka.

3. Usklađivanje uzimajući u obzir faktor opterećenja i gubitke u naplati i iznosu ostalih prihoda.

4. Procjena stvarnog bruto dohotka.

5. Izračun operativnih troškova i rezervi kapitalnih troškova

6. Izračun ukupnih neto poslovnih prihoda.

7. Izračun ukupnog omjera kapitalizacije za nekretninu koja se procjenjuje.

8. Vrednovanje nekretnina metodom kapitalizacije neto poslovnih prihoda ostvarenih nekretninama.

Treći način: zemljište se smatra neizgrađenim, a poznata je tržišna prodajna cijena nekretnine za namjeravanu namjenu:

1. Izračunava se trošak izgradnje, uključujući dobit investitora.

2. Procjena vrijednosti zemljišne čestice kao prihod kao razlika između procijenjene vrijednosti nekretnine i troškova poboljšanja.

3. Vrijednost zemljišne čestice procjenjuje se kao razlika između prodajne cijene nekretnine i ukupnih troškova.

Četvrta metoda: Zemljište se smatra izgrađenim, zgrade zahtijevaju neka poboljšanja:

4. Obračun troškova za poboljšanje objekta.

5. Izračun povećanja vrijednosti nekretnine uzimajući u obzir izvršena poboljšanja.

Peti način: Zemljišna čestica se smatra izgrađenom i ne zahtijeva rekonstrukciju:

1. Izračun neto prihoda od poslovanja nekretninama.

2. Određivanje ukupnog omjera kapitalizacije.

3. Procjena vrijednosti nekretnina metodom kapitalizacije neto prihoda iz poslovanja.

4. Nestandardne vrste i upute za najučinkovitije korištenje nekretnina

Standardna načela analize najbolje upotrebe o kojima se govori gore primjenjuju se na sve vrste nekretnina. Međutim, u praksi, u procesu razmatranja i utvrđivanja najproduktivnije uporabe, potrebno je voditi računa o posebnim razmatranjima zbog specifičnosti pojedinog dobra.

Identificirane značajke nekretnina i razvoj tržišta mogu zahtijevati zasebnu uporabu, srednju uporabu, zakonski nesukladnu uporabu, ne-najbolju uporabu, višestruku uporabu, posebnu namjenu, špekulativnu uporabu i višak zemljišne površine.

4.1. Odvojene upotrebe

U pravilu, najučinkovitije mogućnosti korištenja analiziranih nekretnina ne razlikuju se od korištenja sličnih objekata. Međutim, budući da je svojstvo koje se procjenjuje neobično ili jedinstveno, njegova najučinkovitija uporaba može biti drugačija.

Na primjer, u Moskvi se proizvodne zgrade nevladinih organizacija iznajmljuju za skladišni prostor. Ako tržišna potražnja u određenoj gradskoj četvrti može biti dovoljna, analizirana opcija može uključivati ​​korištenje ove nekretnine za maloprodajni prostor.

U drugom slučaju, nekretnina s tipičnim karakteristikama zgrade i zemljišta može se analizirati u slučaju posebne uporabe jer se ne uklapa u okolni obrazac uporabe zemljišta ili namjene sličnih nekretnina.

Na primjer, ako se zgrada s tipičnim karakteristikama zabavnog centra nalazi u luksuznom stambenom području, njezinu namjenu treba procijeniti u odnosu na slučaj korištenja na temelju specifičnih preferencija.

Odabrana opcija trebala bi maksimizirati vrijednost zemljišta, a ne tradicionalno korištenje usporedivih nekretnina.

4.2. Srednje upotrebe

Ako se opcija za najučinkovitije korištenje nekretnine temelji na promjenama tržišne situacije u budućnosti i stoga može biti izvediva nakon nekog vremena, opcija korištenja koja se razvila na datum vrednovanja smatra se srednjom . Međuuporaba koja se može mijenjati tijekom vremena također se može identificirati kao najučinkovitija opcija za određeno razdoblje.

Na primjer, prvi katovi stambenih višekatnica u novim mikrodistriktima Moskve namijenjeni su komercijalnoj uporabi. Međutim, kako se teritorij razvija i broj stanovnika u mikrodistriktu raste, konačni način korištenja može se razlikovati od izvornog. Tako se mali prostori koji se koriste u početnoj fazi razvoja teritorija za trgovine mješovitom robom, dok se grade specijalizirani supermarketi koji su dio velikog lanca, prenamjenjuju u razne uslužne tvrtke (frizerski saloni, praonice rublja, putničke agencije itd.).

Potreba za posrednim korištenjem imovine koja se procjenjuje ne utječe uvijek na vrijednost imovine. Srednji slučaj upotrebe može generirati isti iznos prihoda, ali može doći trenutak kada tržište za njim ne bude traženo zbog brojnih objektivnih razloga. U ovom primjeru, cijene najma i operativni troškovi za trgovinu mješovitom robom i frizerski salon mogu biti isti, ali vrsta poslovanja koja se temelji na određenoj nekretnini možda neće biti konkurentna.

4.3. Pravno kontroverzne upotrebe

Vrsta korištenja nekretnine identificirana kao pravno sporna događa se ako stvarna upotreba nekretnine, dopuštena zakonom, nije u skladu sa standardima koji su na snazi ​​u području na kojem se nalazi. To je obično posljedica promjena ili novih prostornih propisa.

Zakonski kontroverzne uporabe nisu nužno najučinkovitije i stoga zahtijevaju posebnu analizu. Ako pravno proturječna uporaba rezultira većom vrijednošću nekretnine, procjenitelj bi trebao uzeti u obzir da se razlika može odnositi na vrijednost postojeće zgrade, a ne utjecati na vrijednost samog zemljišta. Procjenitelj treba razlikovati vrijednost zgrada u nesukladnoj uporabi i premiju stvorenu tom uporabom.

U nekim slučajevima, ova vrsta korištenja mora se naknadno prekinuti bez greške. Određeno vremensko razdoblje dopušteno je za prekid pravno nesukladnih uporaba i može se smatrati privremenom uporabom u analizi.

4.4. Upotreba koja nije najbolja

U praksi stvarni razvoj možda nije najučinkovitija upotreba mjesta na kojima se nalazi. Promjena stanja može zahtijevati i promjenu postojeće namjene nekretnine i njezino očuvanje, ali na kvalitativno drugačijim osnovama, zahtijevajući određene kapitalne izdatke.

Primjerice, u prvom slučaju potrebno je prenamijeniti stambenu nekretninu u poslovnu. U drugom slučaju postojeće stambene objekte potrebno je zamijeniti komfornijim stambenim objektima.

Zadržavanjem namjene nekretnine ne dolazi do gubitka vrijednosti zbog vanjskog starenja. Ako je najučinkovitije korištenje nekretnine u sukobu s postojećim, vrijednost građevina treba procijeniti uzimajući u obzir gubitak vrijednosti zbog ekonomske zastarjelosti, a vrijednost zemljišta treba odrediti na temelju postojeće uporabe .

4.5. Višenamjenski

Jedna od opcija za najučinkovitije korištenje može biti višenamjenska namjena, koja predviđa nekoliko vrsta korištenja zemljišta i zgrada. Dakle, velika zgrada može uključivati ​​stambene prostore, urede, trgovine, uslužne centre itd. Slično tome, stambeni, trgovački i zabavni centri i drugi infrastrukturni objekti mogu se graditi na zemljišnoj čestici.

U ovom slučaju, procjenitelji određuju trošak svake komponente multidisciplinarne uporabe objekta. Međutim, u tom slučaju vlasnik možda nema, a može imati određena dodatna prava zbog specifičnosti multidisciplinarne namjene objekta. Kao rezultat toga, to može dovesti do činjenice da se zbroj troškova različitih komponenti višenamjenskog objekta neće podudarati s cijenom cjelokupne imovine.

4.6. Upotreba za posebne namjene

Nekretnine posebne namjene su objekti namijenjeni samo za strogo određenu ili vrlo ograničenu vrstu uporabe. U ovom slučaju, procjenitelj može razmatrati samo očuvanje svoje postojeće opcije kao učinkovitu upotrebu, ovisno o njenoj održivosti.

Ako postojeće korištenje nekretnine nije ekonomski isplativo, vrijednost nekretnine utvrđuje se kao zbroj vrijednosti zemljišta i starosne vrijednosti poboljšanja. U ostalim slučajevima, razmatraju se dvije namjene s najvećom vrijednošću - održavanje izvorne posebne namjene (trenutna uporabna vrijednost) i prenamjena za alternativnu namjenu (alternativna uporabna vrijednost).

Analiza mora biti verificirana tržišnom potražnjom za takvim objektima posebne namjene, budući da postojanje potražnje za takvim objektima određuje vrijednost njegovog daljnjeg korištenja. Nedostatak potražnje ukazuje na potrebu prenamjene, a cijena prenamijenjenog objekta vjerojatno će se razlikovati od njegove cijene kao objekta posebne namjene.

Na primjer, najučinkovitije korištenje postrojenja koje proizvodi opremu teških strojeva vjerojatno će biti kontinuirana proizvodnja te opreme, a najučinkovitije korištenje elevatora za žito vjerojatno će biti njegova kontinuirana upotreba kao elevatora.

4.7. Špekulativne upotrebe

Zemljište u vlasništvu namijenjeno prodaji u budućnosti smatra se sredstvom špekulativnog ulaganja. Ako vlasnik očekuje povećanje vrijednosti zemljišta, mora uzeti u obzir vremenski rizik da se očekivano povećanje neće ostvariti u očekivanom roku. Međutim, trenutna vrijednost zemljišta ovisi o njegovoj potencijalnoj najučinkovitijoj upotrebi u budućnosti. Procjenitelju je teško odrediti potencijalno najbolju upotrebu nekretnine zbog niza mogućih opcija, pa je uobičajeno razmotriti najprikladnije alternativne namjene ili usporediti očekivane razine prihoda i troškova.

4.8. Višak i višak površine mjesta

U nekim slučajevima površine zemlje premašuju veličinu koju diktira najučinkovitije korištenje. Izgrađena područja mogu imati višak prostora koji nije potreban trenutnom upotrebom zgrada. Neizgrađene parcele mogu imati područje koje nije potrebno za primarnu najveću namjenu. Najučinkovitiji način korištenja viška prostora na lokaciji može biti izgradnja dodatnih zgrada ili njihovo zadržavanje neizgrađenim.

U određenim slučajevima višak prostora predstavlja dodatni prostor koji nije potreban za postojeće građevine i koji se ne može izdvojiti iz nekretnine i prodati.

5. Zaključak

Kao rezultat pisanja ovog eseja, pregledao sam osnove određivanja najučinkovitijeg korištenja nekretnine.

Proces identificiranja i opravdavanja alternativnih namjena imovine koje bi omogućile najproduktivniju upotrebu imovine naziva se analiza najbolje i najučinkovitije uporabe.

Otkrio sam da je najbolja i najučinkovitija uporaba vjerojatno razumna i zakonita uporaba praznog zemljišta ili poboljšane imovine koja:

1. Zakonski je dopušten (tj. u skladu je s pravnim standardima, uključujući propise o zoniranju i zaštiti okoliša, propise o gradskom planiranju);

2. Fizički izvedivo (veličina i oblik zemljišne čestice, njezina prometna dostupnost, inženjerske komunikacije, postojeće građevine omogućuju provedbu odabrane mogućnosti korištenja);

3. Financijski opravdana (korištenje OH osigurava prihod veći od kapitalnih troškova, troškova poslovanja i financijskih obveza);

4. Pruža najveću vrijednost ili profitabilnost imovine.

Analiza NiNEIN provodi se, prvo, na zemljišnoj čestici kao slobodnoj i, drugo, na zemljišnoj čestici s postojećim poboljšanjima.

Postoje sljedeći glavni razlozi zašto NINEI definira parcelu kao neizgrađenu:

Uračunavanje vrijednosti nekretnine u vrijednost samo zemljišne čestice;

Korištenje usporedivih metoda prodaje za vrednovanje izgrađenog zemljišta;

Izračun gubitka vrijednosti zbog vanjske zastarjelosti;

Procjena stvarne vrijednosti zemljišta u sklopu zemljišne čestice, koja nije optimalna za određeno mjesto.

Analiza izgrađenog mjesta od strane NNEI se radi iz 2 razloga:

1. utvrđivanje vrste uporabe OH koja daje najveći povrat na uloženi kapital;

2. identificiranje na tržištu OH iste namjene i s usporedivom razinom učinkovitosti korištenja.

Prilikom konačnog odabira opcije NiNEIN, vode se sljedećim odredbama:

Ako je vrijednost nekretnine s poboljšanjima veća od vrijednosti lokacije bez poboljšanja, tada će NNEI koristiti nekretninu s poboljšanjima;

Ako vrijednost prazne parcele premašuje vrijednost imovine s poboljšanjima, tada će NINEI koristiti zemlju kao praznu.

Popis korištene literature

1. Ozerov E.S. Ekonomska analiza i procjena vrijednosti nekretnina. SPb.: Izdavačka kuća. “ISS”, 2007. – 254 str.

2. http://www.learnof.me/www.ocenka.net/institute/editions/files/b6c5.pdf - analiza najučinkovitijeg korištenja nekretnina, poglavlje 5

3. Harrison G. Procjena nekretnina. Tutorial. Po. s engleskog – M.: RIO Mosobluprpolitigrafizdata, 1994. – 231 str.

4. Grabovyi P.G., Korostelev S.P. Procjena imovine. Dio 1. Procjena vrijednosti nekretnina. Tutorial. – M.: MGSU-ROOS, 2003. – 180 str.

5. Procjena vrijednosti nekretnina: Udžbenik. Priručnik za visoka učilišta / ur. prof. V.A. Shvandera. – M.: UNITY-DANA, 2005. – 303s

6. Granova I.V. Procjena nekretnina. – St. Petersburg: Peter, 2008. - 208 str.: ilustr. – (Serija uputa)

1. Je li namjeravana uporaba razumna i vjerojatna?

2. Je li korištenje zakonito ili postoji razumna vjerojatnost da se može dobiti pravni dokument za pravo korištenja?

3. Je li nekretnina fizički prikladna za korištenje?

4. Je li namjeravana uporaba financijski izvediva?

Opcija testiranja prikazana je u tablici 1.

Stol 1.

NEI opcije	NEI test
	Je li namjeravana uporaba razumna i vjerojatna?	Je li korištenje zakonito ili postoji razumna vjerojatnost da se može dobiti pravni dokument za pravo korištenja?	Je li nekretnina fizički prikladna za korištenje?	Je li namjeravana uporaba financijski izvediva?
Trenutna upotreba
Kuća
Poslovna zgrada
Poslovni objekt
Zgrada skladišta

Nakon što analiza pokaže da su jedan ili više slučajeva uporabe razumno vjerojatni, njihova se valjanost provjerava pomoću financijsko gledište. Najučinkovitijom uporabom smatra se ona uporaba pri kojoj će predmetna nekretnina imati najveću vrijednost i koja ispunjava ostale uvjete.

Upravo u ovoj fazi počinju glavne poteškoće za procjenitelje, jer tu počinju pitanja metodologije procjene, a kao što znate, metodološka pitanja se ne razmatraju u MKO. Suvremene publikacije o procjeni vrijednosti nekretnina također ne odgovaraju na ovo pitanje, nastavljajući na razne načine ponavljati dobro poznate odredbe udžbenika iz 90-ih.

S druge strane, u praktičnim procjenama praksa zamjene ove najvažnije faze procjene pozivanjem na vlastito mišljenje nastavlja se, u pravilu, za opravdavanje postojećeg korištenja imovine. Međutim, zbog prelaska našeg tržišta nekretnina u novu fazu razvoja, to očito nije dovoljno. Doista, čak i IVS navodi da „na tržištima koja karakteriziraju ekstremna volatilnost ili značajna neravnoteža između ponude i potražnje, najučinkovitije korištenje imovine može biti očuvanje za buduću uporabu” ili „srednje korištenje” u slučaju „gdje korištenje zemljišta i zoniranje je u fazi promjena." Međutim, vlasti su nedavno provele neke radnje usmjerene na stvaranje civiliziranog tržišta nekretnina, a profesionalni procjenitelj nekretnina nema pravo ne uzeti u obzir ove promjene.

Prije svega govorimo o urbanističkom zoniranju gradova. Kada nema zoniranja, nemoguće je vrednovati NEI prilikom određivanja pravna dopuštenost izgradnja objekata raznih namjena na odabranom zemljištu. Prethodnih godina dozvolu za korištenje zemljišta za izgradnju davali su dužnosnici na temelju svojih planova. Zoniranje teritorija pretpostavlja zakonski utvrđene različite vrste korištenja zemljišta, unutar kojih sam programer određuje objekt za izgradnju, na temelju ekonomske učinkovitosti planiranog projekta.

Pri analizi NEI isti posao mora obavljati i procjenitelj nekretnina, a za to mora poznavati zakonsku regulativu iz područja urbanizma i vladati metodama ekonomske analize razvojnih aktivnosti.

Nažalost, naši procjenitelji nekretnina važe za osobe koje su pohađale kratkoročne tečajeve koji niti ne govore o ovim temama. Iz nekog razloga razvili smo prilično površan stav prema procjeni vrijednosti nekretnina. S tim u vezi, citirao bih neke odlomke iz MKO-a:

• “1.7 Sve zemlje članice ICSD-a to priznaju procjena vrijednosti nekretnina zahtijeva posebno obrazovanje, obuku i iskustvo.”(MP1 MSO)
• « Nekretnina predstavlja značajan udio u svjetskom bogatstvu, a njegov Procjena je temeljna za održivost globalnih nekretnina i financijskih tržišta"(Vrste imovine" IVS 2003 str.83)
• “...Pravilno razumijevanje i pravilna primjena ovih standarda (MSA) neizbježno će doprinijeti održivosti međunarodnih i domaćih transakcija nekretnina među ostalim alternativama ulaganja i smanjit će učestalost prijevara i zloporaba"(MR 1 MSO str. 195)

Zadnji citat posebno je relevantan za našu zemlju. Ogromni petrodolari slili su se na tržište nekretnina, osiguravajući njegov stalni rast. Istodobno, oko 75% svih profitabilnih nekretnina je u državnom vlasništvu i njima upravljaju dužnosnici. Prijenos prava vlasništva na tim objektima, prema zakonu, provodi se samo neovisnom procjenom. Otuda sve važnija uloga profesionalnih procjenitelja nekretnina, prema kojima se, sukladno MKO, postavljaju povećani zahtjevi kako u pogledu stručnosti tako i u pogledu poštivanja Kodeksa ponašanja.

Od 30. prosinca 2004. godine u našoj zemlji na snazi ​​je novi Zakonik o urbanizmu. U skladu s njim, na putu od otvorenog polja do gradilišta mogu se razlikovati četiri koraka:

• prostorno planiranje,
• urbanističko planiranje zona,
• planiranje teritorija
• projektiranje, izgradnja i rekonstrukcija kapitalnih građevinskih projekata.

Dodjela mjesta trebala bi započeti teritorijalnim planiranjem, tijekom kojeg će federalne, regionalne i lokalne vlasti identificirati područja za izgradnju stambenih objekata, infrastrukture, industrije i poljoprivrede. Sheme teritorijalnog planiranja koje su izradile savezne vlasti šalju se najvišim izvršnim tijelima konstitutivnih entiteta Ruske Federacije i općina čijim teritorijima pripadaju. Dokumenti se moraju dogovoriti u roku od tri mjeseca. Ako tijekom tog razdoblja ne dobije odgovarajući zaključak od regionalnih ili općinskih vlasti, dokumentacija se smatra odobrenom "prema zadanim postavkama".

Nakon teritorijalnog planiranja, vlasti moraju provesti urbanističko zoniranje. Slijedom toga će se na području svake općine definirati teritorijalne zone i uspostaviti urbanistička regulativa. Vlada je dala pet godina za dovršetak ovog zadatka - do 1. siječnja 2010. Prije tog datuma moraju se izraditi pravila korištenja zemljišta za teritorije naselja i područja među naseljima, ako su predmet razvoja. Detaljan sadržaj pravila naveden je u kodeksu. Od početka 2010. godine, u nedostatku ovih dokumenata, nije dopušteno izdavanje građevinskih dozvola.

Tada teritorije dodijeljene kao rezultat zoniranja moraju biti predmet planiranja. Potonji uključuje podjelu zone na blokove, mikro četvrti i druge elemente, kao i određivanje granica za razvojna mjesta. Planiranje se mora provoditi u odnosu na izgrađene i prazne površine. Taj zadatak također pada na pleća lokalnih vlasti i lokalnog proračuna. Osim toga, lokalne vlasti odlučit će koji je skup dokumenata potreban za planiranje teritorija.

Prilikom planiranja svakoj zemljišnoj čestici potrebno je propisati namjenu za koju se na njoj može graditi građevina. Osim namjene bit će naznačen broj katova, kontura udubljenja, površina itd.

Međutim, rad na izradi urbanističkih propisa zahtijeva značajna sredstva i uključivanje visokostručnog kadra u ovaj posao. Sukladno tome, rad u ovom smjeru odvija se u zaostatku. Čak ni u najnaprednijem gradu u području informacijske potpore za aktivnosti urbanističkog planiranja, Moskvi, Zakon o urbanističkom planiranju još nije usvojen (iako bi prema planovima trebao biti izrađen krajem 2006. po nalogu moskovske vlade od 28. prosinca 2005. N 2664-RP).

U Moskvi je još uvijek na snazi ​​Urbanistički katastar, na temelju kojeg procjenitelj može testirati NEI. U skladu s Moskovskim zakonom od 15. prosinca 2004. br. 88 „O urbanističkom katastru grada Moskve“, „Urbanistički katastar izrađuje se i održava u svrhu informacijske podrške aktivnostima urbanističkog planiranja na području grad Moskva. Podaci iz urbanističkog katastra otvorenog su karaktera i daju se svim zainteresiranim osobama na njihov pismeni zahtjev, osim podataka koji predstavljaju državnu tajnu.” Na zahtjev Služba urbanističkog katastra grada Moskve izdaje katastarsku potvrdu koja odražava fragmente plana urbanističkih regulacijskih linija („crvene linije”), topografski plan, sheme urbanističkog zoniranja, lokaciju glavnih komunalnih mreža i građevina , administrativno-teritorijalna podjela, prirodni kompleks, zone zaštite spomenika povijest i kultura, početna dozvola, urbanistička i projektna dokumentacija, podaci o odobrenju arhitektonskih i urbanističkih odluka, materijali povijesnog i arhitektonskog pregleda Središnjeg administrativnog okruga Moskve , itd. Katastarski list formiran je na temelju odobrenih materijala Općeg razvojnog plana Moskve za razdoblje do 2020. godine.

U svrhu određivanja NEI-a, važne informacije prikazane su u sljedećim odjeljcima pomoći:

• shema razvoja i reorganizacije proizvodnih zona,
• funkcionalno zoniranje,
• zoniranje zgrade,
• plan rasporeda komunalnih mreža i građevina.

Navedimo primjer informacija iz katastarske potvrde u vezi s jednom od industrijskih zona Moskve.

Shema funkcionalnog uređenja: Kvart 1001. Kvart specijalizirane upravno-poslovne namjene (B1) - upravno-poslovna područja zauzimaju više od 25% teritorija, a područja ostalih vrsta - manje od 25% svaka. Istodobno, područja za komunalne, skladišne, industrijske i posebne namjene ne bi trebala zauzimati više od 10% teritorija.

Shema zoniranja izgradnje: Kvart 2130. Kvart zgrada srednje gustoće mješovite kontrastne katnosti, prosječna gustoća izgrađenosti na području izgrađenih parcela veća je od 5 tisuća m2/ha i ne više od 10 tisuća m2/ha, pri čemu područja niskogradnje i višekatnice zauzimaju više od jedne trećine teritorija, a područja ostalih vrsta izgradnje zauzimaju manje od jedne trećine teritorija.

Dakle, podaci iz katastarskog lista služe kao osnova za odabir mogućih razvojnih opcija za analizu kako bi se odredio NEI. Stoga je prilikom sklapanja ugovora o procjeni nekretnine potrebno u ugovoru o procjeni ugovoriti obvezu naručitelja da izvođaču dostavi katastarski izvod iz urbanističkog katastra ili izvadak iz urbanističkog zakona grada kada usvaja se.

Pitanja urbanističkog uređenja u različitim gradovima imaju svoje specifičnosti i procjenitelj ih mora dobro poznavati, inače je nemoguće provesti profesionalnu procjenu nekretnine.

Nakon što se utvrde moguće mogućnosti razvoja i približni parametri zgrada prema broju katova i površina, potrebno je odabrati analoge objekata, na primjer, prema RSS-2007, i nastaviti izravno na izračun pokazatelja vrijednosti zemljišta za odabir najučinkovitijeg riješenje. Danas nema preporuka o metodologiji ovih izračuna. Svaki procjenitelj ima svoje pristupe izračunima i često pravi grube pogreške koje dovode do pogrešnih odluka.

Značajka izračuna u fazi određivanja NEI-a je potreba da se poštuju dva proturječna zahtjeva. S jedne strane potrebno je izvršiti dovoljno detaljne proračune kako bi se postigla prihvatljiva točnost, as druge strane ti proračuni moraju biti što jednostavniji. Potrebna je posebna vještina od strane procjenitelja nekretnina da pronađe tu „slatku točku“ i uvjerljivo izvede ovaj ključni dio izvješća o procjeni nekretnine. Općenito, profesionalnost procjenitelja nekretnina može se ocijeniti prema tome kako provodi NEI analizu.

Za kompetentno rješavanje ovih pitanja potrebno je obratiti se teoriji i praksi razvoja. U razvijenim tržišnim zemljama ova je teorija dosta dobro razrađena i pokazala je svoju učinkovitost u uvjetima velike konkurencije na tržištu nekretnina. Nažalost, vrlo malo pažnje posvećujemo pitanjima razvoja. Štoviše, nemamo čak ni ovaj koncept u našim zakonodavnim i regulatornim dokumentima. Zamijenili smo ga konceptima kao što su "developer", "investitor-developer", "kupac" itd. Ova zbrka u terminima dovodi do visokih troškova i problema tijekom izgradnje. Prevareni dioničari posljedica su nejasnih zakonskih formulacija i nerazumijevanja uloge investitora u procesu stvaranja ili rekonstrukcije nekretnine.

Format ovog članka ne dopušta nam da se detaljnije bavimo ovim pitanjima; oni će se odraziti u knjizi koja se priprema za objavljivanje. Obratimo pozornost samo na činjenicu da je developer glavni akter u procesu poboljšanja nekretnine, snosi sve rizike projekta i prima dobit ili gubitke koji odgovaraju tim rizicima. Štoviše, tu dobit dobiva zadnji, nakon što zadovolji sve zahtjeve sudionika projekta, a to temeljno načelo prate svi sudionici projekta i regulatorna tijela. Ako, kao što se kod nas često događa, developer uspije ranije doći do zarade, tu su dugotrajne gradnje i prevareni investitori. Htjeli mi to ili ne, zakoni tržišta i sve veća konkurencija na tržištu nekretnina dovest će do toga da će se ovo načelo poštovati. I programer će biti profesionalac, a ne kao sada bankarske strukture, tvornice, istraživački instituti, građevinari itd.

Dakle, u našim izračunima moramo se pridržavati prvog principa: glavni igrač je programer, a on je zadnji koji ostvaruje profit. Ovdje je umjesno osvrnuti se na raspravu koja se povela među procjeniteljima o „profitu poduzetnika“ pri vrednovanju nekretnina i prije svega na pitanju o kojem je poduzetniku riječ pri izračunu ovog parametra. Velik broj radova poznatih znanstvenika i stručnjaka za procjenu vrijednosti kao što su Ozerov E.S., Gribovsky S.V., Tarasevich E.I., Yaskevich E.E., Kozyr Yu.V., Zelensky Yu.V. posvećeni su profitu poduzetnika u procjeni vrijednosti nekretnina . itd. Međutim, još uvijek nema jasnoće po ovom pitanju.

Najčešće se u praktičnim procjenama ta dobit definira kao oportunitetni troškovi ili kamate na kapital uložen u projekt, a riječ je o dobiti developera. No programer je u pravilu profesionalac koji upravlja procesom razvoja i ne ulaže u projekt. Ako takva ulaganja i postoje, ona su beznačajna. U projekt ulaže svoj rad, znanje, vještine i uspostavljene veze, odnosno nematerijalnu imovinu. Kako onda izračunati njegovu dobit? I je li to dobit koju bismo trebali utvrđivati ​​u postupku procjene vrijednosti nekretnine?

U teoriji i praksi razvoja to se pitanje rješava na sljedeći način. Ulaganja u razvojni projekt sastoje se od prikupljenog temeljnog kapitala projekta (30-40% ukupne investicije), u kojem može sudjelovati nositelj projekta, i kredita za izgradnju, koji obično izdaju banke ili druge kreditne organizacije. Štoviše, kredit za izgradnju izdaje se tek nakon ulaganja vlasničkog kapitala u projekt i uz uvjet njegovog reinvestiranja dugoročnim kreditom nakon planiranog useljenja nekretnine od strane stanara. Dakle, dobit poduzetnika je povrat na kapital projekta, a dobit developera je u pravilu 50% viška dobiti nakon zadovoljenja profitnih zahtjeva investitora.

Primjer novčanog tijeka razvojnog projekta u kojem vlasnik zemljišne parcele ostvaruje prihod u obliku određenog postotka površina u poboljšanoj nekretnini (investicijski projekt) prikazan je na grafikonu.

Što procjenitelji još mogu preuzeti iz teorije i prakse razvoja za potrebe određivanja NEI-a i vrednovanja nekretnina?

1. Značajke građevinskog kredita. Izdaje se po povećanoj stopi samo nakon ulaganja vlastitog kapitala u projekt. Pokriva tekuće troškove projekta. U ovom slučaju kamate se obračunavaju, ali se ne vraćaju. Otplata kamata i glavnice kredita događa se kada se projekt reinvestira dugoročnim kreditom nakon što se nekretnina popuni stanarima ili se nekretnina proda.

2. Dugoročni kredit. Izdaju ih institucionalni zajmodavci, kao što su REIT-ovi (zaklade za nekretnine), zajednički fondovi za nekretnine, mirovinski fondovi, osiguravajuća društva itd. Maksimalni iznos kredita određen je kao minimalna vrijednost dva parametra: LTV - udio kredita u cijeni nekretnine (60-70%) i DCR - omjer pokrivenosti duga (dio sredstava za servisiranje duga u NOI-u). ).

3. Ispunjavanje izgrađenog dohodovnog posjeda ne događa se trenutno, već kroz određeno razdoblje, ovisno o stanju na tržištu. U tom razdoblju potrebno je u model obračuna uzeti u obzir troškove poslovanja i servisiranja građevinskog kredita. Procjenitelji obično ne uzimaju u obzir te troškove, što rezultira podcjenjivanjem troškova projekta.

Primjer određivanja NEI-a za uvjete zemljišne parcele kao slobodne u jednoj od moskovskih industrijskih zona planiranih za rekonstrukciju i uzimajući u obzir gore navedene značajke dan je u tablici 2.

Tablica 2. Definicija NEI zemljišne čestice kao slobodne

Ime			Poslovna zgrada		Trgovački centar		Stambeni kompleks
Početni podaci:
Ukupna površina, m2
Korisna površina, m2
Iznajmljiva površina, m2
Površina zemljišta, ha
NEI definicija:
Poslovni prihodi
Procijenjena cijena najma, $/m2/godina
Prihod od najma
Ostali prihodi od objekta
Potencijalni prihod od nekretnine		$4 143 803		$7 889 049		$5 072 382
Minus podopterećenje
Efektivni bruto dohodak
Operativni troškovi
Operativni troškovi, $/m2/god
Upravljanje imovinom
Zakup zemljišta
Porez na imovinu
Osiguranje
Ukupni troškovi
		$3 174 227		$6 025 900		$4 071 656		$0
Predviđena prodajna cijena
Troškovi izgradnje (isključujući troškove prava na zemljište)
Dokumentacija za izdavanje dozvola
Troškovi izgradnje i montaže po 1 m2.		$7 366 760		$17 420 000		$6 749 459		$19 081 846
Arhitektonski i dizajnerski rad
Inženjerske mreže i tehnički uvjeti
Poboljšanje
Pravne naknade
Marketing
Osiguranje
Troškovi kredita
Zakup zemljišta
Opći dodatni troškovi
Ukupni izravni troškovi		$9 464 119		$22 329 667		$11 522 628		$24 008 131
Režijski troškovi građevinskih i instalacijskih radova
Nepredviđeni troškovi građevinskih i instalacijskih radova
Ukupni troškovi bez rezervi za kamate i troškova poslovanja za vrijeme korištenja objekta		$10 053 460		$23 723 267		$12 062 585		$25 534 679
Maksimalni iznos dugoročnog kredita		$18 516 323		$38 346 638		$28 501 592		$39 916 800
Godišnje otplate dugoročnog kredita		$1 858 535		$3 848 960		$2 860 785		$4 006 561
Prognoza NOI
Vrijednost prema stopi kapitalizacije								$57 024 000
Zajam prema vrijednosti (LTV)		$18 516 323		$38 346 638		$28 501 592		$39 916 800
Stopa kredita
Rok zajma, godine
Mjesečni NOI
Maksimalni DCR
Maksimalni kredit prema DCR-u		$24 326 438		$46 180 913		$31 204 099
Stopa kredita za izgradnju
Razdoblje izgradnje, mjeseci
Prosječni postotak isplate
Plaćanje kamata za razdoblje izgradnje		$1 323 917		$4 569 641		$2 547 330		$4 756 752
Ukupni troškovi prije rezerviranja za operativne troškove
Moguća bruto najamnina mjesečno
Razdoblje najma, mjeseci
Prosječna popunjenost
Najam u razdoblju isporuke
Troškovi tijekom razdoblja isporuke
NOI tijekom razdoblja isporuke
Plaćanje kamata tijekom razdoblja isporuke (prodaje)
Potrebna rezerva za vrijeme isporuke (prodaje)		$606 034		$1 474 993		$1 846 454
Ukupni troškovi projekta		$11 983 411		$29 767 900		$16 456 369		$30 291 431
Pokazatelji izvedbe projekta
Troškovi projekta
Dugoročni hipotekarni kredit		$18 516 323		$38 346 638		$28 501 592		$39 916 800
Vlasnički kapital projekta		$5 554 897		$11 503 991		$8 550 478		$11 975 040
Troškovi servisiranja duga po kreditu
Novčani tok u kapital
Stopa kapitalizacije u trenutku prodaje
Kapitalizirani trošak		$31 742 268
Trošak uloženog kapitala
Sadašnja vrijednost na datum vrednovanja		$26 833 191		$45 542 048		$31 646 277		$47 313 465
Potencijalni profit od razvoja		$14 849 780		$15 774 147		$15 189 908		$17 022 034
Ukupna profitabilnost projekta (stopa kapitalizacije)
Trenutni povrat na kapital
Tržišno zahtijevana stopa povrata na vlasnički kapital
Povrat na kapital
Puni troškovi razvoja
Trošak prava na zakup zemljišta za razvoj korištenjem rezidualne metode		$13 739 000		$13 473 000		$13 480 000		$14 627 000

Kao što je vidljivo iz tablice izračuna, niti jedna opcija izračuna nema jasnu prednost u pogledu cijene prava zakupa zemljišta. Mora se imati na umu da je točnost ovih izračuna niska i da su svi rezultati izračuna unutar granica računske pogreške.

Prilikom izvođenja ovih determinističkih izračuna pretpostavili smo da su svi ulazni parametri fiksni. Zapravo su u određenom rasponu. Za ovu fazu proračuna nije prikladno koristiti probabilističke metode zbog njihove velike složenosti.

Posljednjih nekoliko godina autor je proučavao primjenu teorije cijena opcija za potrebe vrednovanja nekretnina. U radu /4/ prvi put je predloženo korištenje modificirane Black-Scholesove tehnike za određivanje NEI. U daljnjim radovima /5-7/ ova je tema razrađena i dovedena na razinu metodologije s preporukama za postavljanje ulaznih parametara proračunskog modela.

Detaljan prikaz teorije i metodologije također je izvan okvira ovog članka. Prikazani su samo rezultati izračuna primjenom ove metode u našem primjeru.

Tablica 3. Definicija NEI-a uzimajući u obzir opcijske karakteristike projekta

Mogućnosti		Trenutna namjena (kompleks skladišta s uredima)		Poslovna zgrada		Trgovački centar		Stambeni kompleks
Sadašnja vrijednost prihoda projekta po prodajnim cijenama na datum vrednovanja
Godišnja standardna devijacija u ln
Sadašnja vrijednost potrebnih ulaganja u projekt
Vrijeme provedbe projekta
Troškovi povezani s mogućim kašnjenjima projekta
Bezrizična stopa za razdoblje opcije
Cijena dionice		$26 833 191		$45 542 048		$31 646 277		$47 313 465
Udarna cijena		$11 983 411		$29 767 900		$16 456 369		$30 291 431
Rok trajanja (u godinama)
Stopa T.Bonda
Varijanca
Trošak odgode
Vrijednost opcije		$15 897 594		$21 253 622		$18 033 777		$20 349 945
Razdoblje ekspozicije predmeta,
Razdoblje upisa prava na objekt
Razdoblje za koje je stopa vezana
Popust
Troškovi prodaje u %
Troškovi prodaje u $		$804 996		$1 366 261		$949 388		$1 419 404
Trošak prava na zakup zemljišta		$13 725 062		$17 841 903		$14 986 402		$17 180 006

Kao što se može vidjeti iz tablice, uzimajući u obzir karakteristike opcija otkrile su jasne prednosti za opcije za izgradnju poslovne zgrade i stambenog kompleksa na parceli koja se razmatra. Procjenitelj mora donijeti konačnu odluku o NEI-u na temelju svih informacija koje su mu dostupne.

Zaključak

Ovaj članak ima za cilj istaknuti probleme s kojima se susreću procjenitelji nekretnina praktičari pri određivanju NEI-a te dati neke teorijske i praktične preporuke. Naravno, niz navedenih razmatranja je diskutabilan. No, važno je o njima govoriti, a ne prešućivati.

Na današnjem rastućem tržištu nekretnina iznimno je važno imati federalni standard procjene nekretnina kako bi se, kako navodi MCO, "...smanjila pojava prijevare i zlouporabe." Brojni pokušaji izrade takvog standarda u našoj zemlji još uvijek nisu urodili plodom, a koliko je meni poznato, ne postoji ni usuglašen nacrt takvog standarda.

Prijelaz na samoregulaciju koji se odvija pred našim očima trebao bi prisiliti SRO-e da se pobliže pozabave ovim problemom, ali za to je potrebno nekako ujediniti stručnjake u području procjene vrijednosti nekretnina, kojih u zemlji ima dovoljno, ali nalaze se u različitim SRO-ima i gradovima.

Književnost

1. Friedman D., Ordway N. Analiza i procjena dohodovnih nekretnina. Po. s engleskog, - M.: “Delo LTD”, 1995. - 480 str.
2. Harrison G. Procjena nekretnina. Tutorial. Po. s engleskog - M.: RIO Mosobluprpolitigrafhizdata, 1994. - 231 str.
3. Korostelev S.P. Osnove teorije i prakse procjene vrijednosti nekretnina. Tutorial. - M.: Ruska poslovna literatura, 1998. - 224 str.
4. Grabovyi P.G., Korostelev S.P. Procjena imovine. Dio 1. Procjena vrijednosti nekretnina. Tutorial. - M.: MGSU-ROOS, 2003. - 180 str.
5. Korostelev S.P., Konoshenko M.V. Procjena učinkovitosti investicijskih i građevinskih projekata primjenom teorije cijena opcija. /Ogledi o ekonomskoj teoriji. Stvarni problemi. Dio II. Pod općim uredništvom N.Yu. Yaskova. Konzultantski centar MAGMU Ruske akademije za javnu upravu pri predsjedniku Ruske Federacije, M.: 2006, str. 52-94.
6. Korostelev S.P. , Konoshenko M.V. Primjena teorije određivanja cijena opcija u vrednovanju nekretnina i poslovanja „Problemi i izgledi za formiranje i razvoj građevinskog i stambeno-komunalnog kompleksa u Rusiji” Coll. tr/Moskva država gradi. Sveučilište: MGSU, 2004, str. 28-32.
7. Konošenko M.V. Metodološke osnove za analizu ekonomske učinkovitosti investicijskih i građevinskih projekata, uzimajući u obzir njihova izborna svojstva. Sažetak disertacije za stupanj kandidata ekonomskih znanosti, M: 2007.