Tekući stan. Što određuje razinu likvidnosti nekretnina? Ulažemo u nekretnine u početnoj fazi izgradnje

Najlikvidnije nekretnine u moskovskoj regiji ostaju mali stanovi. Međutim, struktura masovne potražnje za stanovima postupno se mijenja: zahvaljujući hipotekama raste udio kupaca koji žele proširiti svoj životni prostor.

Prema riječima Olega Sukhova, odvjetnika i financijskog savjetnika u agenciji “Correct Investments in Real Estate”, ovaj prirodni proces tržišne transformacije može prekinuti samo povećanje kamata na kredite.

Moskovski "jednosobni stanovi" uvijek su u cijeni...

Likvidnost nekretnine mjeri se vremenom koje je prodavatelju potrebno da pronađe kupca. Što je rok prodaje nekretnine kraći, to je njena likvidnost veća. U tom smislu jednosobni stanovi od 36 do 46 četvornih metara ostaju nekonkurentni. m u kućama izgrađenim 70-ih i 80-ih, koje se nalaze u blizini metro stanica. Iako takva nekretnina ne zadovoljava moderne zahtjeve udobnosti, velika je potražnja među studentima i mladim obiteljima koje još nisu imale vremena za djecu. Prosječno razdoblje izloženosti za takve opcije ne prelazi 1-1,5 mjeseci.

... i "kopjejka" također

Dvosobni stanovi s površinom ne većom od 55-65 četvornih metara također su traženi na moskovskom tržištu. m, koji se nalazi u područjima s dobrom prometnom dostupnošću i razvijenom infrastrukturom. Likvidnost takve nekretnine ne ovisi samo o cijeni, već i o kombinaciji mnogih čimbenika: orijentaciji prozora (preporučljivo je da gledaju na mirno dvorište), prostranoj kuhinji, homogenom socijalnom sastavu stanara. kuće, čistoća ulaza, okoliš, kriminalna situacija u tom području, prisutnost pješačke udaljenosti do rekreacijskih područja (parkovi, javni vrtovi, blizina šumskih područja). Što se tiče vremena izlaganja, najatraktivniji i neprecijenjeni dvosobni stanovi natječu se s jednosobnim opcijama i čekaju kupce ne više od 1,5-2 mjeseca.

Studio u "srednjoj zoni": mali snovi

I dalje postoji visoka likvidnost studio apartmana u novim zgradama u srednjem pojasu moskovske regije - u integriranim razvojnim područjima koja se nalaze 20-30 km od Moskovske obilaznice i povezana su s Moskvom prigradskim željezničkim linijama ili se grade u blizini velika mjesta rada (na primjer, zračne luke). Takvi su stanovi u velikoj potražnji među zaposlenicima velikih poduzeća, studentima, migrantima iz drugih regija Rusije i susjednih zemalja i obično pronađu kupca za 2-2,5 mjeseca. “Međutim, kupnja stanova u ovom segmentu mora biti vrlo oprezna: neka mjesta u blizini Moskve su prenatrpana garsonijerama i malim stanovima. Mnogi investitori već su očajavali u prodaji malih automobila po cijenama koje bi im omogućile povrat ulaganja i mogle bi urušiti tržište,” upozorava financijski konzultant Oleg Sukhov.

Moskovska regija "kopjejka": potražnja za ekspanzijom

Nedavno su dvosobni stanovi u novim zgradama u blizini Moskve - u područjima s širokim izborom ruta javnog prijevoza - postali još jedan hit na tržištu. Idealno, u neposrednoj blizini metro stanica ili prigradskih vlakova, kao iu područjima s razvijenom društvenom infrastrukturom (vrtići, škole, klinike). U pravilu, potražnja za takvim stanovima dolazi od mladih obitelji u kojima supružnik radi u Moskvi, a supružnik odgaja djecu. Stanovi ovog formata često se kupuju uz hipoteku. Prema riječima Olega Sukhova, likvidnošću stanova kupljenih na kredit lakše je upravljati jer je potražnja izrazito osjetljiva na cijene. Dakle, korekcija cijene od 10% u odnosu na prosječnu tržišnu razinu dovodi do oštrog porasta potražnje za objektom, što omogućuje smanjenje vremena izlaganja za 20-30%.

Stanovi: stanovanje i rad pod jednim krovom

Unatoč kontroverznom pravnom statusu stanova, takve su nekretnine popularne u poslovnom segmentu. U Moskvi ovaj format već čini oko 30% ponude, ali to ne zaustavlja programere. Velika potražnja za stanovima dijelom se objašnjava novim trendom koji postupno uzima maha. Sve više Moskovljana (prvenstveno ljudi kreativnih zanimanja, odvjetnici, liječnici itd.) pokušavaju spojiti životni i radni prostor pod jednim krovom. Dok je rad klasičnog stanovanja u ovom načinu rada povezan s brojnim zakonskim ograničenjima, a prigradske nekretnine nezgodne su zbog prometnog kolapsa, stanovi zahtijevaju puno veću slobodu djelovanja. Stoga, unatoč stabilnom rastu ponude u ovom segmentu tržišta, ona se aktivno apsorbira potražnjom.

Neće vam svaka kupnja na tržištu stanova pomoći da uštedite i povećate postojeću ušteđevinu. Urednici RBC Real Estate otkrili su kako prepoznati likvidni stan.

U uvjetima nestabilnosti u gospodarstvu, reorganizacije banaka, deprecijacije rublje i drugih čimbenika, Rusi su češće počeli ulagati raspoloživa sredstva u nekretnine. No, neće vam svaka kupnja pomoći uštedjeti i povećati postojeću ušteđevinu. Osim toga, neophodan uvjet za kompetentno ulaganje je sposobnost brzog "resetiranja" imovine prodajom po povoljnoj cijeni.

Važno je napomenuti da nisu svi stanovi jednaki. Stoga, pri odabiru stana u novogradnji (nije važno kupujete li stan za vlastito stanovanje ili za investicijske svrhe), morate uzeti u obzir čimbenike koji utječu na mogućnost brze i isplative prodaje ako je potrebno , napominju stručnjaci iz tvrtke Best-Novostroy. Kako biste u sadašnjim tržišnim uvjetima ostvarili maksimalan povrat ulaganja, potrebno je ulagati u najlikvidniju ponudu, dodaju stručnjaci iz grupe tvrtki NAI Becar.

Prije svega, morate se sjetiti tri stupa likvidnosti - lokacije, prometne dostupnosti i razvijene infrastrukture. Stan na dobroj lokaciji, lako dostupan s bilo kojeg mjesta, bit će likvidan u svakom trenutku, ako, naravno, prilikom prodaje odredite tržišno primjerenu cijenu, napominju posrednici.

Osim ovih temeljnih parametara, likvidnost stana također određuju karakteristike kao što su površina, kat, pogled s prozora, veličina kuhinje, prisutnost balkona ili lođe, visina stropa, jednostavnost planiranja, dodaju stručnjaci Best-Novostroya .

Korporacija Barkley napominje da je također vrijedno zapamtiti reputaciju programera. Još jedan važan čimbenik koji utječe na likvidnost stanovanja su promišljeni rasporedi i optimalna površina stana. “S obzirom na pravilno planiranje, stanovanje male kvadrature je najlikvidnije”, kaže Ekaterina Fonareva, komercijalna direktorica korporacije Barkley, “Danas klijenti ne žele preplaćivati dodatne kvadrate, pa su stanovi s neracionalnim rasporedom, na primjer, sobe nepravilnih oblika ili golemi hodnici mogu trajati godinama ne nalazeći kupce, dok su kompaktni stanovi sve traženiji.”

Best-Novostroy smatra da je najvažniji parametar površina: kvadratura stana mora odgovarati njegovoj klasi i efektivnoj potražnji ciljne publike. Za stanovanje u ekonomskoj i komfornoj kategoriji, optimalna površina jednosobnog stana je 36-42 četvorna metra. m, dvosobni - 54-62 m2. m, trosoban - 68-82 m2. Dakle, kupnja jednosobnog stana ekonomske klase površine 53 četvornih metara. m, budite spremni za činjenicu da je potražnja za to tijekom prodaje neće biti žurno.

Dalje - veličina kuhinje, visina stropa i poda. Da bi stan bio tražen u budućnosti, površina kuhinje mora biti najmanje 8-8,5 četvornih metara. m, a po mogućnosti 10-12 m2. m, visina stropa - najmanje 2,6 m.

Što se tiče podova, srednji se smatraju najpopularnijim: programeri često ostavljaju stanove u "zlatnoj sredini" za kraj i prodaju ih po višim cijenama nego na početku prodaje. No, predrasude o stanovima na prvom i zadnjem katu smatraju se odjekom iz prošlosti. Ali stan bez balkona ili smješten "prozor do prozora" sa susjednom kućom doista je teže prodati.

Iz NAI Bećar napominju da je važan uvjet za stabilan rast cijena nekretnina u izgradnji nekonkurentna lokacija. "Ako je u blizini stambenog kompleksa u izgradnji u kojem ste kupili stan u početnoj fazi izgradnje drugi investitor najavio sličan stambeni kompleks, cijena preprodaje vjerojatno će se morati smanjiti", komentira Polina Yakovleva, direktorica Becara. odjel novogradnje.

Stručnjaci Becara napominju da se i na mjestu zasićenom ponudom može odabrati investicijski atraktivna nekretnina. “Važno je na neki način kupiti jedinstveni stan,” savjetuje Polina Yakovleva, “Na primjer, na jednom mjestu se gradi nekoliko stambenih objekata, ali jedan od njih ima pogled na park ili vodu čak iu uvjetima viška ponude na određenoj lokaciji takvi će stanovi nakon dovršetka koštati više.

Stručnjaci Barkleya također napominju da će stanovi spremni za renoviranje biti popularni jer je takva ponuda na tržištu danas ograničena, a potražnja za njima stalno raste. Ovim prednostima dodane su značajne uštede na popravcima. Kao što primjećuju stručnjaci tvrtke, zbog velikih količina kupnje građevinskog materijala, programeri postižu značajne popuste. Stoga popravci od strane programera mogu koštati do 35% manje od onih koji se rade neovisno. Osim toga, ako se nekretnina kupuje u svrhu iznajmljivanja, investitor ne treba trošiti vrijeme na doradu.

Sergej Velesevič

Likvidne nekretnine su objekti koji se mogu brzo i isplativo prodati. Reći ćemo vam kako investitor prije kupnje može utvrditi likvidnost nekog područja te u kojim je europskim metropolama najisplativije kupovati

Likvidnost - što je to?

Iskusni investitori znaju da uspjeh ulaganja u nekretnine ovisi o dva čimbenika - dobroj isplativosti i visokoj likvidnosti. Profitabilnost je važna za dugoročna ulaganja i omogućuje investitoru zaradu sve dok posjeduje imovinu. Visoka likvidnost ključna je za kratkoročna ulaganja i jamči brz izlazak iz projekta uz minimalne gubitke.

Likvidnost je procjena koliko brzo se nekretnina može prodati po cijeni bliskoj tržišnoj vrijednosti. Što se imovina brže proda, to je veća likvidnost.

Prilikom odabira objekta, iskusni igrači prvo se klade na likvidnost, a tek onda procjenjuju profitabilnost. Ovo je sigurna strategija koja jamči brzi povrat ulaganja bez duge prodaje koja može trajati mjesecima ili čak godinama.

2
Fotografija: shutterstock.com 2

Koji čimbenici utječu na likvidnost?

Glavna poteškoća s kojom se susreću investitori početnici je objektivna procjena nekretnine. Previše faktora određuje hoće li neka imovina biti isplativa. Iskusni procjenitelji koriste formule za izračun likvidnosti, ali one ne jamče 100% uspjeh. Poput otrcane fraze: "Uspjeh nekretnina je lokacija, lokacija, lokacija."

Međutim, oni su zajamčeno važni:

1 mjesto:

Blizina prometnih tokova i čvorišta, razvijena infrastruktura;

Sigurnost u susjedstvu;

Ekološka prihvatljivost područja (nedostatak industrije, gustoća izgrađenosti, prisutnost zelenih površina, parkova, javnih vrtova).

2. Stanje:

Tržišna aktivnost (aktivna prodaja = visoka likvidnost);

Potražnja premašuje ponudu;

Umjerene cijene (budžetne ponude prodaju se brže od luksuznih);

Novost i mala istrošenost objekata/površina (interes za novogradnju je uvijek veći nego za starogradnju).

Robert Kiyosaki, američki biznismen, investitor

Stručnjaci za nekretnine često kažu da je ključ uspjeha lokacija, lokacija, lokacija. Zapravo, u svijetu ulaganja ključ uspjeha su ljudi, ljudi i još više ljudi. Vidio sam kako najbolje nekretnine na najboljoj lokaciji propadaju jer su njima upravljali krivi ljudi.

3. Značajke:

Atraktivnost objekta (pogled s prozora, raspored, broj katova, površina prostora, komunikacije);
- uređenje teritorija (dječje igralište, zelena površina, prostor za rekreaciju, fontane, sjenice, parking);
- prepoznatljivost objekta/područja (što je poznatiji to je vjerojatnija brza prodaja).

4. Ostali čimbenici:

Vrijeme za procjenu (due diligence);
- troškovi pravne podrške transakcije (složenost i visoki troškovi smanjuju likvidnost);
- vrijeme transakcije (u jesen i proljeće su aktivne prodaje i tržište je zasićeno, zimi i ljeti tržište "spava" i likvidnost je niža).

U potrazi za visokom likvidnošću obratite pozornost na europske nekretnine. Prema najnovijem istraživanju PwC-a i Land Urban Institutea, najbolji gradovi za ulaganje u nekretnine sada su Berlin, Kopenhagen, Frankfurt na Majni, München, Madrid, Hamburg, Dublin, Stockholm, Luksemburg i Amsterdam.

Fotografija: shutterstock.com 3

Gdje tražiti visoku likvidnost u Europi

Prema ocjenama PwC-a i Land Urban Institutea, Njemačka je prepoznata kao zemlja s najvećom likvidnošću nekretnina - njemačke metropole zauzele su 4. mjesto od 10 među najboljim gradovima za ulaganje. Prvo, krediti su dostupni u Njemačkoj: do 50% kupoprodajne cijene uz 1,5% godišnje za nerezidente i 100% za rezidente uz 1% godišnje. Drugo, njemačko tržište je “vruće” - nekoliko desetaka kupaca otima se za jednu nekretninu, stan ili kuću u Berlinu ili Münchenu. No visoka likvidnost ima i lošu stranu - nisku profitabilnost. Na primjer, u središtu Münchena, gdje je sada velika potražnja za iznajmljivanjem, prinos od iznajmljivanja stana bit će 2 - 2,5% godišnje. Španjolska pokazuje visoke pokazatelje likvidnosti i potražnje među ulagačima u 2018. - Madrid i Barcelona nadmašili su dugogodišnje lidere na ljestvici: Pariz, Milano, London i Rim. Nekoliko je razloga za uspjeh: atraktivna makroekonomska perspektiva, politička stabilnost i dostupnost kapitala.

Na temelju materijala tranio.ru, rbc.ru, knightfrank.com.

Likvidnost stana jedna je od ključnih karakteristika koju je važno uzeti u obzir pri ulaganju u nekretninu u svrhu zarade. Što je nekretnina likvidnija, to je isplativije i brže možete prodati ili iznajmiti po najboljoj mogućoj cijeni.

Što je tekući stan

Koncept stambene likvidnosti jedan je od ključnih pojmova na tržištu stambenih nekretnina. Kao što znate, što je veća likvidnost objekta, to je kraće razdoblje izloženosti na tržištu i veća tržišna vrijednost.

Glavna razlika između tekućeg stana je velika potražnja na tržištu. Ljudi će brzo poželjeti kupiti ili unajmiti takav stan po objektivnoj cijeni. Razmotrimo kakve bi trebale biti stambene nekretnine visoke likvidnosti.

Kako odabrati tržišno isplativ stan

Da biste odabrali tekuće kućište, morate analizirati njegovu usklađenost s nizom karakteristika koje određuju njegovu potražnju na tržištu. Mnogi od ovih čimbenika su dinamički, pa se trenutna likvidnost stana mijenja tijekom vremena, a to je također važno uzeti u obzir.

Vrsta nekretnine

Primarni stanovi likvidniji su od nekretnina na sekundarnom tržištu. Stanovanje u novim kućama izgleda privlačnije ne samo sa stajališta tehničkih karakteristika, kao što su poboljšani i otvoreni rasporedi, moderne građevinske tehnologije, komunikacijski i inženjerski sustavi koji osiguravaju optimizaciju komunalnih troškova, kao i njihovu pouzdanost, već iu smislu pravne čistoće. Ovdje još nitko nije živio, a to je jedna od ključnih točaka za značajan dio kupaca koji kupuju stan za sebe.

Također se uzima u obzir prometna dostupnost susjedstva i prisutnost autobusnih stanica ili metro stanica u blizini kuće. U ovom slučaju, bit će plus ako se ceste s velikim protokom automobila nalaze ne bliže od nekoliko stotina metara od kuće. Još je bolje ako je nova zgrada od autoceste odvojena zelenom površinom – parkom, trgom. Zasadi stvaraju zvučnu barijeru za buku s ceste i djelomično kompenziraju utjecaj ispušnih plinova na okoliš - zrak postaje čišći. Prisutnost rezervoara unutar pješačke udaljenosti također utječe na atraktivnost kuće.

Razmotrite izglede mikrodistrikta u kojem se nalazi nova zgrada. Ako se ovdje planira graditi poduzeće, likvidnost stanovanja će se smanjiti. A ako u budućnosti otvore stanicu metroa, izgrade trgovački centar ili neki drugi infrastrukturni objekt, potražnja za lokalnim stanovima će se povećati.

Konfiguracija i lokacija stana

Malo kućište smatra se likvidnijim. Riječ je o garsonijerama, jednosobnim i dvosobnim stanovima površine do 50 m2. Ovakav stan se najbrže kupuje. To potvrđuju i sami developeri, budući da novi stambeni kompleksi u masovnom segmentu imaju najviše takvih ponuda.

Ranije su stanovi na prvom i zadnjem katu imali nisku likvidnost. Ali sada se trend promijenio. Nekretnine na gornjim katovima imaju dobar pogled. Često programeri tamo dodaju panoramsko ostakljenje i terase, što ih čini još privlačnijim. Stanovi u prizemlju traženi su zbog mogućnosti prenamjene u poslovne prostore. U tom slučaju, stan se prenosi iz stambenog u nestambeni.

Tehnologija gradnje i stanje kuće

Stanovi u modernim monolitnim i ciglenim zgradama vrlo su traženi zbog svoje pouzdanosti, dobre izvedbe, mogućnosti preuređenja itd.

Stare panelne visoke zgrade, hitne zgrade, prostorije s drvenim podovima imaju nisku likvidnost.

Unutarnja infrastruktura kuće

Moderni programeri optimiziraju uvjete i sigurnost života u stambenim kompleksima, čineći teritorije zatvorenim od ulaska vozila i pristupa stranaca. Ovdje je postavljeno osiguranje i video nadzor. U blizini kuće s tekućim kućištem trebao bi biti dovoljan broj parkirnih mjesta. Prednost će biti prisutnost podzemnog parkinga. Novi stanari radije se sele u kuće s tihim brzim dizalima. Barem jedan od njih po sekciji mora biti teretno-putnički. Na likvidnost objekta utječe i konfiguracija dječjih igrališta, sportskih terena, rekreacijskih sadržaja, postojanje parkirališta za bicikle i šetnica.

Stanje stana i dokumentacija za njega

Prisutnost popravaka, ispravnost komunikacija, nepostojanje problema s ponovnom registracijom na novog vlasnika, tereti i druge značajke igrat će ulogu u pronalaženju kupca i sklapanju posla.

Kako biste povećali likvidnost stana, provedite kvalitetnu pretprodajnu pripremu. Riješite sve probleme s trećim osobama koje se prijavljuju za stanovanje, dovedite dokumente u red.

Značajke tekućeg stana

Neće svaki jednosobni ili dvosobni stan u novoj zgradi, čak i s razvijenom infrastrukturom, biti likvidan. Na njegovu potražnju na tržištu utječu sljedeće karakteristike:

Optimalna veličina i konfiguracija prostorija - vrlo su traženi poboljšani tlocrti u kojima se svaki kvadratni metar može korisno iskoristiti. Nemaju oštre kutove, nestandardne oblike, uske, duge sobe ili prolazne sobe. Još je bolje ako se konfiguracija stana može slobodno mijenjati.
Oblik i veličina kuhinje, kupaonice - ove sobe ne bi trebale biti premale. U kuhinji bi trebalo biti moguće ugraditi dovoljno veliku kuhinjsku jedinicu i dodijeliti blagovaonicu. U kupaonici bi trebalo biti dovoljno mjesta ne samo za vodovodne instalacije, već i za perilicu rublja i košaru za rublje.
Prikladan položaj u kući - ne bi trebao biti kutni stan. Bolje je ako se ne nalazi pored dizala. Veliki broj stanova po etaži nije prednost.

Ovo su neke od glavnih karakteristika koje utječu na likvidnost stanovanja.

Kada uzeti u obzir likvidnost stana

Odabir likvidnog stambenog prostora posebno je važan ako namjeravate uložiti novac u nekretninu u svrhu daljnje zarade. To je zbog činjenice da ćete tada morati tražiti najmoprimca ili kupca za taj stan, što znači da mora biti tražen i konkurentan.

Kada kupujete dom za osobnu upotrebu, likvidnost nije toliko važna. Ovdje je najvažnije odabrati stan koji najbolje odgovara vašim osobnim preferencijama, potrebama i budžetu. Ali imajte na umu da će, ako ikada prodate ovaj dom, njegova likvidnost igrati jednu od ključnih uloga u isplativosti transakcije.

Mjesto. To uključuje blizinu prometnih čvorišta, infrastrukturu, reputaciju područja, razinu kriminala, radna mjesta i ekologiju. Standardni zahtjevi su dostupnost vrtića, škola, ambulanti, parkirnih mjesta i stajališta javnog prijevoza.
Vrsta kuće. Ovdje se procjenjuje materijal i godina izgradnje. Prvo mjesto zauzimaju ciglene i monolitne kuće novije generacije, a zatim panelne zgrade. U potonjem slučaju, broj katova igra važnu ulogu: što je viša "utičnica", to je veća njegova likvidnost.
Stanje zgrade. Novogradnje i renovirane zgrade su traženije od starih. Uređeno okolno područje dodaje dodatne bodove.
Površina i kat. Niži stupanj likvidnosti imaju stanovi na prvom, zadnjem i trinaestom katu. Ista je situacija i sa stanovima u kojima je izvršena bespravna pregradnja.
Stanje komunalnih mreža i stropova. Stare cijevi, dotrajale električne instalacije, drveni podovi faktori su rizika.
Popravak. Kriterij je prilično kontroverzan. Netko traži stan u stanju “useli se i živi”, a netko želi renovirati po svom ukusu.
Stupanj razvoja mikrodistrikta. Što je više novih stambenih kompleksa na tom području, to je manja likvidnost nekretnina. U takvim slučajevima vrijedi obratiti pažnju na stanove s jedinstvenim karakteristikama. Prednost će biti pogled na vodu, blizina parka ili dobar raspored.