Vedel korter. Mis määrab kinnisvara likviidsuse taseme? Investeerime kinnisvarasse ehituse algstaadiumis

Moskva piirkonna kõige likviidsemad kinnisvarad on jätkuvalt väikesed korterid. Massinõudluse struktuur eluaseme järele on aga järk-järgult muutumas: tänu hüpoteekidele kasvab nende ostjate osakaal, kes soovivad oma elamispinda laiendada.

Agentuuri “Õiged investeeringud kinnisvarasse” juristi ja finantskonsultandi Oleg Suhhovi sõnul saab selle loomuliku turumuutuse protsessi katkestada vaid laenuintresside tõus.

Moskva "ühetoalised korterid" on alati hinnas...

Kinnisvara likviidsust mõõdetakse aja järgi, mis müüjal kulub ostja leidmiseks. Mida lühem on kinnisvara müügiperiood, seda suurem on selle likviidsus. Konkurentsivõimetuks jäävad selles mõttes 36–46 ruutmeetrised ühetoalised korterid. m 70ndatel ja 80ndatel ehitatud majades, mis asuvad metroojaamade läheduses. Kuigi selline kinnisvara ei vasta tänapäevastele mugavusnõuetele, on selle järele suur nõudlus õpilaste ja noorte perede seas, kellel pole veel aega lapsi saada. Selliste optsioonide keskmine riskiperiood ei ületa 1–1,5 kuud.

... ja “kopikatükk” ka

Moskva turul on nõutud ka kahetoalised korterid, mille pindala ei ületa 55–65 ruutmeetrit. m, mis asub hea transpordiga ligipääsetavuse ja arenenud infrastruktuuriga piirkondades. Sellise kinnisvara likviidsus ei sõltu ainult hinnast, vaid ka paljude tegurite kombinatsioonist: akende suund (soovitav on, et need oleksid vaikse sisehoovi poole), avar köök, elanike homogeenne sotsiaalne koosseis. maja puhtus, sissepääsu puhtus, keskkond, kuritegevuse olukord piirkonnas, jalutuskäigu kaugusel puhkealadest (pargid, avalikud aiad, metsaalade lähedus). Eksponeerimisaja poolest konkureerivad kõige atraktiivsemad ja mitte ülehinnatud kahetoalised korterid ühetoaliste võimalustega ja ootavad ostjaid mitte rohkem kui 1,5-2 kuud.

Stuudiod "kesktsoonis": väikesed unistused

Moskva piirkonna keskvööndi uutes hoonetes on stuudiokorterite kõrge likviidsus - integreeritud arenduspiirkondades, mis asuvad Moskva ringteest 20-30 km kaugusel ja on Moskvaga ühendatud linnalähiliinide kaudu või ehitatakse lähedale. suured töökohad (näiteks lennujaamad). Sellise eluaseme järele on suur nõudlus suurettevõtete töötajate, üliõpilaste, Venemaa teistest piirkondadest ja naaberriikidest pärit sisserändajate seas ning see leiab ostja tavaliselt 2–2,5 kuuga. “Selles segmendis tuleb elamispinda ostes teha aga äärmiselt ettevaatlikult: mõnes Moskva lähistel on stuudiokortereid ja väikekortereid täis. Paljud investorid on juba meeleheitel müüa väikeseid autosid hinnaga, mis annaks neile investeeringu tasuvuse ja võib turu kokku kukkuda,“ hoiatab finantskonsultant Oleg Suhhov.

Moskva oblasti “kopikatükk”: laienemisnõudlus

Viimasel ajal on turul järjekordseks hitiks saanud kahetoalised korterid Moskva lähedal asuvates uusehitistes - piirkondades, kus on palju erinevaid ühistranspordimarsruute. Ideaalis metroojaamade või linnalähirongide vahetus läheduses, samuti arenenud sotsiaalse infrastruktuuriga piirkondades (lasteaiad, koolid, kliinikud). Reeglina on nõudlus sellise eluaseme järele noortelt peredelt, kus abikaasa töötab Moskvas ja abikaasa kasvatab lapsi. Sellises vormingus kortereid ostetakse sageli hüpoteegiga. Oleg Suhhovi sõnul on laenuga ostetud eluaseme likviidsust lihtsam juhtida, kuna nõudlus on äärmiselt hinnatundlik. Seega põhjustab hinnakorrektsioon 10% võrra keskmise turutasemega võrreldes järsu nõudluse tõusu objekti järele, mis võimaldab vähendada eksponeerimisaega 20-30%.

Korterid: eluase ja töö ühe katuse all

Vaatamata korterite vastuolulisele õiguslikule staatusele on selline kinnisvara ärisegmendis populaarne. Moskvas moodustab see formaat juba umbes 30% pakkumisest, kuid see ei peata arendajaid. Suur nõudlus korterite järele on osaliselt seletatav uue trendiga, mis tasapisi hoogu kogub. Üha enam moskvalasi (eelkõige loominguliste elukutsete esindajad, juristid, arstid jne) üritavad elu- ja tööpinda ühe katuse alla ühendada. Kui klassikalise eluaseme toimimine selles režiimis on seotud mitmete juriidiliste piirangutega ja äärelinna kinnisvara on transpordivaringu tõttu ebamugav, siis korterid nõuavad palju suuremat tegutsemisvabadust. Seetõttu, vaatamata pakkumise stabiilsele kasvule selles turusegmendis, neelab nõudlus selle aktiivselt.

Mitte iga eluasemeturul tehtud ost ei aita säästa ja olemasolevaid sääste suurendada. RBC Real Estate’i toimetus selgitas välja, kuidas likviidset korterit ära tunda.

Majanduse ebastabiilsuse, pankade ümberkorraldamise, rubla odavnemise ja muude tegurite tingimustes hakkasid venelased oma olemasolevaid vahendeid sagedamini kinnisvarasse investeerima. Iga ost aga ei aita säästa ja olemasolevaid sääste suurendada. Lisaks on kompetentse investeeringu vältimatuks tingimuseks võimalus vara kiirelt “lähtestada”, müües seda soodsa hinnaga.

Oluline on märkida, et kõik eluruumid ei ole võrdsed. Seega tuleb uues majas korterit valides (pole vahet, kas soetad eluaset oma elamiseks või investeerimise eesmärgil) arvestama teguritega, mis mõjutavad võimalust see vajadusel kiiresti ja kasumlikult müüa. , märgivad ettevõtte Best-Novostroy eksperdid. Praegustes turutingimustes maksimaalse investeeringutasuvuse saamiseks tuleb investeerida kõige likviidsemasse pakkumisse, lisavad NAI Becari ettevõtete grupi eksperdid.

Kõigepealt tuleb meeles pidada likviidsuse kolme sammast – asukoht, transpordi kättesaadavus ja arenenud infrastruktuur. Hea asukohaga, igalt poolt kergesti ligipääsetav korter on kogu aeg likviidne, kui muidugi müües määrata turule adekvaatse hinna, märgivad maaklerid.

Lisaks nendele põhiparameetritele määravad korteri likviidsuse ka sellised omadused nagu pindala, põrand, vaated akendest, köögi suurus, rõdu või lodža olemasolu, lae kõrgus, planeerimise lihtsus, lisavad Best-Novostroy eksperdid. .

The Barkley Corporation märgib, et tasub meeles pidada ka arendaja mainet. Teine oluline tegur, mis mõjutab eluaseme likviidsust, on läbimõeldud planeeringud ja korteri optimaalne pindala. "Kõige likviidseim on väikese ruutmeetriga eluase," ütleb Barkley Corporationi äridirektor Ekaterina Fonareva. "Täna ei taha kliendid lisaruutmeetrite eest üle maksta, nii et näiteks ebaratsionaalse planeeringuga korterid ebakorrapärase kujuga ruumid või suured esikud võivad kesta aastaid, ostjaid leidmata, samas kui nõudlus kompaktsete korterite järele kasvab.

Best-Novostroy arvates on kõige olulisem parameeter pindala: korteri ruutmeetrid peavad vastama selle klassile ja sihtrühma tõhusale nõudlusele. Majandus- ja mugavuskategoorias elamiseks on ühetoalise korteri optimaalne pindala 36-42 ruutmeetrit. m, kahetoaline - 54-62 ruutmeetrit. m, kolmetoaline - 68-82 ruutmeetrit. Niisiis, ostes turistiklassi ühetoalise korteri pindalaga 53 ruutmeetrit. m, olge valmis selleks, et nõudlus selle järele müügi ajal ei kiirustata.

Järgmine - köögi suurus, lae kõrgus ja põrand. Selleks, et korter oleks tulevikus nõutud, peab köögipind olema vähemalt 8-8,5 ruutmeetrit. m ja eelistatavalt 10-12 ruutmeetrit. m, lae kõrgus - vähemalt 2,6 m.

Mis puutub põrandatesse, siis kõige populaarsemaks peetakse keskmisi: sageli jätavad arendajad korterid "kuldsele keskmisele" viimaseks ja müüvad need kõrgema hinnaga kui müügi alguses. Eelarvamusi esimese ja viimase korruse korterite kohta peetakse aga mineviku kajaks. Aga ilma rõduta või naabermajaga “aknast aknasse” asuvat korterit on tõesti keerulisem müüa.

NAI Becar märgib, et ehitusjärgus kinnisvara stabiilse hinnatõusu oluliseks tingimuseks on konkurentsivaba asukoht. "Kui ehitusjärgus elamukompleksi läheduses, kuhu ostsite korteri ehituse algstaadiumis, on mõni teine ​​arendaja sarnasest elamukompleksist välja kuulutanud, tuleb tõenäoliselt edasimüügihinda langetada," kommenteerib Becari direktor Polina Jakovleva. uusehitiste osakond.

Becari eksperdid märgivad, et isegi pakkumisest küllastunud asukohas saate valida investeeringuks atraktiivse kinnisvara. “Oluline on kuidagi omanäoline korter osta,” annab Polina Yakovleva nõu “Näiteks ehitatakse ühte kohta mitu elamut, kuid ühel on pakkumine vaatega pargile või veele antud asukohas maksavad sellised korterid pärast valmimist rohkem.

Barkley spetsialistid märgivad ka, et populaarsed saavad olema renoveerimisvalmis korterid, kuna selline pakkumine turul on täna piiratud, samas kui nõudlus nende järele kasvab pidevalt. Nendele eelistele lisandub märkimisväärne kokkuhoid remondilt. Nagu ettevõtte eksperdid märgivad, saavutavad arendajad ehitusmaterjalide suurte ostumahtude tõttu märkimisväärseid allahindlusi. Seetõttu võib arendaja remont maksta kuni 35% vähem kui iseseisvalt tehtud remont. Lisaks, kui kinnisvara ostetakse välja üürimise eesmärgil, ei pea investor viimistlemisele aega kulutama.

Sergei Velesevitš

Likviidne kinnisvara on objektid, mida saab kiiresti ja kasumlikult müüa. Räägime teile, kuidas investor saab enne ostmist määrata piirkonna likviidsuse ja milliseid Euroopa pealinnu on kõige tulusam sisse osta

Likviidsus - mis see on?

Kogenud investorid teavad, et kinnisvarasse investeerimise edukus sõltub kahest tegurist – heast kasumlikkusest ja kõrgest likviidsusest. Kasumlikkus on oluline pikaajaliste investeeringute jaoks ja võimaldab investoril teenida nii kaua, kuni ta vara omab. Kõrge likviidsus on lühiajaliste investeeringute jaoks kriitiline ja tagab kiire väljumise projektist minimaalsete kahjudega.

Likviidsus on hinnang sellele, kui kiiresti on võimalik kinnisvara turuväärtusele lähedase hinnaga müüa. Mida kiiremini vara müüakse, seda suurem on likviidsus.

Objekti valikul panustavad kogenud mängijad esmalt likviidsusele ja alles seejärel hindavad kasumlikkust. See on turvaline strateegia, mis tagab kiire investeeringutasuvuse ilma pika müügita, mis võib kesta kuid või isegi aastaid.

2
Foto: shutterstock.com 2

Millised tegurid mõjutavad likviidsust?

Peamine raskus, millega algajad investorid silmitsi seisavad, on kinnisvarale objektiivse hinnangu andmine. Liiga paljud tegurid määravad kindlaks, kas vara on kasumlik. Kogenud hindajad kasutavad likviidsuse arvutamiseks valemeid, kuid need ei taga 100% edu. Nagu hakitud fraas: "Kinnisvara edu on asukoht, asukoht, asukoht."

Siiski on neil garanteeritud tähtsus:

1 koht:

Transpordivoogude ja sõlmpunktide lähedus, arenenud infrastruktuur;

Naabruskonna turvalisus;

Piirkonna keskkonnasõbralikkus (tööstuse vähesus, hoonestustihedus, rohealade olemasolu, pargid, avalikud aiad).

2. Seisukord:

Turuaktiivsus (aktiivne müük = kõrge likviidsus);

Nõudlus ületab pakkumise;

Mõõdukad hinnad (eelarvepakkumised müüvad kiiremini kui luksuslikud);

Objektide/pinna uudsus ja vähene kulumine (huvi uute hoonete vastu on alati suurem kui vanade hoonete vastu).

Robert Kiyosaki, Ameerika ärimees, investor

Kinnisvaraspetsialistid ütlevad sageli, et edu võti on asukoht, asukoht, asukoht. Tegelikult on investeerimismaailmas edu võti inimesed, inimesed ja rohkem inimesi. Olen näinud, et parim kinnisvara parimas asukohas ebaõnnestus, sest seda haldasid valed inimesed.

3. Omadused:

Objekti atraktiivsus (vaade aknast, planeering, korruste arv, ruumide pindala, kommunikatsioonid);
- territooriumi haljastus (laste mänguväljak, haljasala, puhkeala, purskkaevud, lehtlad, parkimine);
- objekti/ala äratundmine (mida tuntum see on, seda tõenäolisem on kiirmüük).

4. Muud tegurid:

Aeg hindamiseks (due diligence);
- kulud tehingu õigusabile (keerukus ja kõrge hind vähendavad likviidsust);
- tehingu toimumise aeg (sügisel ja kevadel on aktiivne müük ja turg on küllastunud, talvel-suvel turg “magab” ja likviidsus madalam).

Kõrge likviidsuse otsimisel pöörake tähelepanu Euroopa kinnisvarale. PwC ja Land Urban Institute’i viimaste uuringute kohaselt on praegu parimad linnad kinnisvarasse investeerimiseks Berliin, Kopenhaagen, Maini-äärne Frankfurt, München, Madrid, Hamburg, Dublin, Stockholm, Luksemburg ja Amsterdam.

Foto: shutterstock.com 3

Kust otsida Euroopas kõrget likviidsust

PwC ja Land Urban Institute’i reitingute järgi on Saksamaa tunnistatud kõrgeima kinnisvaralikviidsusega riigiks – Saksamaa suurlinnad saavutasid investeeringute jaoks parimate linnade seas 10-st 4. koha. Esiteks on Saksamaal laenud saadaval: kuni 50% ostuhinnast 1,5% aastas mitteresidentidele ja 100% residentidele 1% aastas. Teiseks on Saksamaa turg “kuum” – Berliinis või Münchenis konkureerivad ühe kinnisvara, korteri või maja pärast mitukümmend ostjat. Kuid kõrgel likviidsusel on ka varjukülg – madal kasumlikkus. Näiteks Müncheni kesklinnas, kus praegu on suur nõudlus üüride järele, on korteri väljaüürimise tootlus 2 - 2,5% aastas. Hispaania näitab 2018. aastal investorite seas kõrgeid likviidsuse ja nõudluse näitajaid – Madrid ja Barcelona edestasid edetabelis pikaajalisi liidreid: Pariis, Milano, London ja Rooma. Edul on mitu põhjust: atraktiivsed makromajanduslikud väljavaated, poliitiline stabiilsus ja kapitali kättesaadavus.

Põhineb materjalidel tranio.ru, rbc.ru, knightfrank.com.

Korteri likviidsus on üks võtmeomadusi, mida on oluline rahateenimise eesmärgil kinnisvarasse investeerides arvestada. Mida likviidsem on kinnisvara, seda tulusamalt ja kiiremini saate selle soodsaima võimaliku hinnaga müüa või välja üürida.

Mis on likviidne korter

Eluaseme likviidsuse kontseptsioon on elamukinnisvaraturu üks põhimõisteid. Nagu teate, mida kõrgem on objekti likviidsus, seda lühem on turul eksponeerimise periood ja seda kõrgem on turuväärtus.

Peamine erinevus likviidse korteri vahel on suur nõudlus turul. Inimesed tahavad kiiresti sellist korterit objektiivse hinnaga osta või üürida. Mõelgem, milline peaks olema kõrge likviidsusega elamukinnisvara.

Kuidas valida vedelat korterit

Vedela korpuse valimiseks peate analüüsima selle vastavust mitmetele omadustele, mis määravad selle nõudluse turul. Paljud neist teguritest on dünaamilised, seega muutub korteri praegune likviidsus ajas ning seda on samuti oluline arvestada.

Kinnisvara tüüp

Esmakorterid on likviidsemad kui järelturul olevad kinnisvarad. Eluase uutes majades tundub atraktiivsem mitte ainult tehniliste omaduste, nagu täiustatud ja avatud planeeringud, kaasaegsed ehitustehnoloogiad, kommunaalkulude optimeerimist tagavad side- ja insenerisüsteemid, vaid ka töökindluse seisukohalt. juriidilisest puhtusest. Keegi pole siin veel elanud ja see on olulise osa ostjate jaoks, kes endale eluaseme ostavad, üks võtmepunkte.

Arvesse võetakse ka naabruskonna transpordiga ligipääsetavust ning bussipeatuste või metroojaamade olemasolu maja läheduses. Sel juhul on plussiks, kui suure autovooluga teed asuvad majast mitte lähemal kui paarsada meetrit. Veel parem on, kui uut hoonet eraldab maanteest haljasala - park, plats. Istandused loovad tee mürale helibarjääri ja kompenseerivad osaliselt heitgaaside mõju keskkonnale – õhk muutub puhtamaks. Maja atraktiivsust mõjutab ka reservuaari olemasolu jalutuskäigu kaugusel.

Kaaluge selle mikrorajooni väljavaateid, kus uus hoone asub. Kui siia plaanitakse ettevõtet rajada, siis eluaseme likviidsus väheneb. Ja kui tulevikus avatakse metroojaam, rajatakse kaubanduskeskus või muu infrastruktuurirajatis, kasvab nõudlus kohalike korterite järele.

Korteri konfiguratsioon ja asukoht

Väikest korpust peetakse vedelamaks. Need on stuudiokorterid, ühe- ja kahetoalised korterid pindalaga kuni 50 ruutmeetrit. Seda tüüpi eluase ostetakse kõige kiiremini. Seda kinnitavad arendajad ise, kuna massisegmendi uutel elamukompleksidel on selliseid pakkumisi kõige rohkem.

Varem olid esimese ja viimase korruse korterid madala likviidsusega. Kuid nüüd on trend muutunud. Ülemistel korrustel asuvatel kinnistutel on head vaated. Sageli lisavad arendajad sinna panoraamklaasid ja terrassid, mis muudab need veelgi atraktiivsemaks. Esimeste korruste elamud on nõudlikud tänu sellele, et neid ruume on võimalik ümber ehitada äriks. Sel juhul viiakse korter elamust mitteeluruumiks.

Ehitustehnoloogia ja maja seisukord

Kaasaegsetes monoliit- ja telliskivihoonetes asuvad korterid on suure nõudlusega nende töökindluse, hea jõudluse, ümberehitamise võimaluse jms tõttu.

Vanad paneelkorrusmajad, avariihooned, puitpõrandaga ruumid on madala likviidsusega.

Maja sisemine infrastruktuur

Kaasaegsed arendajad optimeerivad elamukompleksides elamise tingimusi ja ohutust, muutes territooriumid sõidukite sisenemise ja võõraste juurdepääsu eest suletuks. Siia on paigaldatud valve ja videovalve. Vedela korpusega parkimiskohti peaks maja juures olema piisavalt palju. Eeliseks on maa-aluse parkla olemasolu. Uued elanikud eelistavad kolida vaiksete kiirliftidega majadesse. Vähemalt üks neist iga sektsiooni kohta peab olema lasti-reisija. Rajatise likviidsust mõjutavad ka laste mänguväljakute, spordiväljakute, vaba aja veetmise rajatiste konfiguratsioon, jalgrattaparklate ja jalutuskäikude olemasolu.

Korteri seisukord ja dokumendid selle kohta

Ostja leidmisel ja tehingu sõlmimisel mängivad rolli remondi olemasolu, kommunikatsioonide töövõime, uuele omanikule ümberregistreerimisega seotud probleemide puudumine, koormised ja muud omadused.

Korteri likviidsuse suurendamiseks viige läbi kvaliteetne müügieelne ettevalmistus. Lahendage kõik probleemid kolmandate isikutega, kes taotlevad eluaset, seadke korda dokumendid.

Likviidse korteri omadused

Mitte iga uue maja ühe- või kahetoaline korter, isegi arenenud infrastruktuuriga, ei ole likviidne. Selle nõudlust turul mõjutavad järgmised omadused:

• Ruumide optimaalne suurus ja konfiguratsioon – nõutud on täiustatud planeeringud, milles iga ruutmeetrit saab kasulikult kasutada. Neil pole teravaid nurki, ebastandardseid kujundeid, kitsaid, pikki ruume ega mööduvaid ruume. Veelgi parem, kui korteri konfiguratsiooni saab vabalt muuta.
• Köögi, vannitoa kuju ja suurus - need ruumid ei tohiks olla liiga väikesed. Kööki peaks olema võimalik paigaldada piisavalt suur köök ja eraldada sööginurk. Vannitoas peaks olema piisavalt ruumi mitte ainult sanitaartehniliste seadmete, vaid ka pesumasina ja pesukorvi jaoks.
• Mugav asukoht majas - tegu ei tohiks olla nurgakorteriga. Parem on, kui see ei asu lifti kõrval. Suur korterite arv korrusel ei ole eelis.

Need on mõned peamised omadused, mis mõjutavad eluaseme likviidsust.

Millal arvestada korteri likviidsusega

Likviidse eluaseme valimine on eriti oluline, kui kavatsete edasise sissetuleku eesmärgil raha kinnisvarasse investeerida. See on tingitud asjaolust, et seejärel peate sellele korterile otsima üürniku või ostja, mis tähendab, et see peab olema nõutud ja konkurentsivõimeline.

Isiklikuks tarbeks kodu soetamisel pole likviidsus nii oluline. Peamine on siin valida korter, mis vastab kõige paremini teie isiklikele eelistustele, vajadustele ja eelarvele. Kuid pidage meeles, et kui te selle kodu kunagi müüte, on selle likviidsus tehingu kasumlikkuses üks võtmerolle.

• Asukoht. See hõlmab transpordisõlmede lähedust, infrastruktuuri, piirkonna mainet, kuritegevuse taset, töökohti ja ökoloogiat. Tüüpnõuded on lasteaedade, koolide, kliinikute, parkimiskohtade ja ühistranspordipeatuste olemasolu.
• Maja tüüp. Siin hinnatakse materjali ja ehitusaastat. Esikohal on uue põlvkonna tellis- ja monoliitmajad, millele järgnevad paneelmajad. Viimasel juhul mängib olulist rolli korruste arv: mida kõrgem on "pesa", seda suurem on selle likviidsus.
• Hoone seisukord. Uusehitiste ja renoveeritud hoonete järele on suurem nõudlus kui vanade hoonete järele. Lisapunkte lisab haljastatud kohalik piirkond.
• Pindala ja põrand. Esimese, viimase ja kolmeteistkümnenda korruse korterite likviidsus on madalam. Sama olukord on eluruumidega, kus tehti ebaseaduslikku ümberehitust.
• Tehnovõrkude ja lagede seisukord. Vanad torud, lagunenud elektrijuhtmestik, puitpõrandad on ohutegurid.
• Remont. Kriteerium on üsna vastuoluline. Keegi otsib “koli sisse ja ela” seisukorras korterit ja keegi soovib teha oma maitse järgi renoveerimist. Viimasel juhul saab “raskendavaks asjaoluks” viimistlus.
• Mikrorajooni arenguaste. Mida rohkem piirkonnas uusi elamukomplekse, seda madalam on kinnisvara likviidsus. Sellistel juhtudel tasub tähelepanu pöörata ainulaadsete omadustega korteritele. Eeliseks on vaade veele, pargi lähedus või hea planeering.