Analiza najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania nieruchomości. Analiza najbardziej efektywnego wykorzystania gruntu Analiza najbardziej efektywnego wykorzystania ocenianej nieruchomości Przykład

UZASADNIENIE NAJLEPSZEGO I EFEKTYWNEGO WYKORZYSTANIA NIERUCHOMOŚCI

Orłowa Daria Michajłowna,

Student V roku, Katedra Geodezji Stosowanej, Akademia Górnicza, Federacja Rosyjska, St. Petersburg

mi- Poczta: darjaorłowa 92@ Gmaila . kom

Lepichina Olga Juriewna

promotor naukowy, dr hab. technologia Nauk ścisłych, asystent, Katedra Geodezji Stosowanej, Uniwersytet Górniczy, Federacja Rosyjska, St. Petersburg

ADNOTACJA

Znaczna część inwestorów inwestujących w nieruchomości bankrutuje już w pierwszym roku. Jedną z przyczyn tej sytuacji jest początkowo błędny wybór opcji korzystania z nieruchomości. W artykule zaproponowano udoskonalenie metodyki wyboru najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania (BNEI) nieruchomości w oparciu o uwzględnienie preferencji ludności obszaru sąsiadującego z ocenianą nieruchomością, a także obliczenia zapotrzebowania tego obszaru na przedmioty ocenianego rodzaju użytkowania. Takie działania zapewnią bardziej świadomy wybór opcji NEI dla nieruchomości.

Słowa kluczowe: nieruchomości, najlepsze i najbardziej efektywne wykorzystanie, badania socjologiczne, wartość rynkowa.

Wstęp

Wiadomo, że o wartości każdego przedmiotu nieruchomości (w szczególności działki) decyduje dochód z jego użytkowania. Wysokość tego dochodu zależy bezpośrednio od efektywności wykorzystania obiektu, co wiąże się z zastosowaniem metodologii analiza najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania (NNNEI) . NNEI pozwala zidentyfikować najbardziej opłacalny i konkurencyjny sposób użytkowania nieruchomości.

Nowoczesna metodologia analizy najefektywniejszego wykorzystania nieruchomości polega na szczegółowym badaniu sytuacji rynkowej, cechach wycenianej nieruchomości, identyfikacji poszukiwanych przez rynek opcji zgodnych z parametrami wycenianej nieruchomości, obliczeniu rentowność każdej opcji oraz oszacowanie wartości nieruchomości dla każdej opcji użytkowania.

Naszym zdaniem metodologia ta nie uwzględnia jednak w wystarczającym stopniu interesów potencjalnych użytkowników przyszłego obiektu. Przeprowadzenie takiej analizy pozwoli na identyfikację preferencji ludności co do umiejscowienia danego obiektu na ocenianym terenie oraz przewidzenie przyszłych dochodów z użytkowania obiektu. Ponadto, zdaniem autorów, celowe byłoby uzupełnienie dotychczasowej metodyki o określenie wystarczalności zapewnienia ludności obszaru przylegającego do obiektu obiektów tego czy innego rodzaju użytkowania.

W oparciu o te dwa aspekty sformułowany został cel i zadania niniejszej pracy.

Cele i zadania pracy

Cel: uzasadnienie najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania nieruchomości gruntowej położonej w centralnej części miasta Yanaul w Republice Baszkortostanu, z uwzględnieniem interesów ludności i analizy potrzeb terytorium przylegającego do miejsce dla obiektów ocenianego rodzaju użytkowania.

W oparciu o sformułowane cele zadania Pracuje:

· Analiza współczesnego wsparcia prawnego i metodycznego przy ustalaniu NEI nieruchomości;

· Przeprowadzenie badań terenowych i zebranie niezbędnych informacji o ocenianej nieruchomości i otaczającym ją terenie;

· Analiza rynku nieruchomości obszaru, na którym położona jest wyceniana nieruchomość;

· Identyfikacja możliwych alternatyw wykorzystania gruntów;

· Analiza możliwych wariantów pod kątem kryteriów określenia najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania nieruchomości oraz wybór najlepszego wariantu.

Metody badawcze

Najwyższą i najlepszą analizą użytkowania nieruchomości jest użytkowanie nieruchomości spełniające cztery kryteria:

1. uprawnienia , czyli legalne użytkowanie gruntów i nieruchomości, co nie jest sprzeczne z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej.

Na tym etapie rzeczoznawca przegląda ograniczenia prywatne, przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, przepisy budowlane, przepisy dotyczące ochrony zabytków i przepisy dotyczące ochrony środowiska. Na podstawie analizy ram prawnych i regulacyjnych tworzona jest lista konkretnych rodzajów potencjalnych sposobów wykorzystania nieruchomości.

W procesie analizy dopuszczalności prawnej bardzo ważne jest nie tylko ustalenie, jaki jest aktualny wpływ czynnika prawnego na przedmiot i możliwości jego wykorzystania, ale także przewidzenie jego zmian w przyszłości.

Ponadto należy wziąć pod uwagę ograniczenia, jakie mogą wynikać z umów nabycia nieruchomości, a także z aktów własności i czasowego użytkowania gruntów.

2. wykonalność fizyczna - rozważenie możliwych technologicznie sposobów zagospodarowania danego terenu i znajdującej się na nim nieruchomości.

Kryterium to obejmuje następujące wskaźniki: wielkość, kształt, powierzchnię, projekt, stan gruntu i drogi dojazdowe do inwestycji, a także ryzyko wystąpienia klęsk żywiołowych (takich jak powódź czy trzęsienie ziemi). Wszystkie powyższe wskaźniki w mniejszym lub większym stopniu wpływają na przeznaczenie gruntu.

Niektóre opcje dają największy efekt tylko na podstawie wykorzystania obszaru o określonej wielkości. W takim przypadku konieczne jest określenie możliwości powiększenia istniejącej działki, gdyż niektóre działki mogą nie posiadać potencjału powiększenia

3. uzasadnienie finansowe , czyli wybór takiej opcji wykorzystania działki i nieruchomości, która będzie generować dochód dla właściciela.

Opcja jest uznawana za opłacalną finansowo, jeśli zapewnia dochód operacyjny równy lub większy od kosztów operacyjnych, kosztów finansowania i wymaganego planu zwrotu z kapitału. Zatem wszystkie zastosowania, które mogą zapewnić dodatni dochód, uważa się za wykonalne finansowo.

4. maksymalna wydajność , czyli wybranie opcji, która jest fizycznie możliwa, prawna i uzasadniona finansowo, przynosi największy zysk netto.

Analizując NEI nieruchomości, rzeczoznawcy stosują dwie techniki:

1) najbardziej efektywne wykorzystanie terenu jako obszaru zabudowanego . Technika ta polega na zachowaniu istniejących budynków na danym terenie.

2) najbardziej efektywne wykorzystanie terenu jako niezabudowanego . Technika ta opiera się na założeniu, że na terenie nie znajdują się żadne budynki lub można je wyburzyć.

W tym przypadku rozważane są dwa przypadki:

· stopy kapitalizacji budynków i gruntów są różne;

· stopy kapitalizacji budynków i gruntów są takie same

Ponieważ przedmiotowa działka nie jest zabudowana, a dla miasta Yanaul współczynniki kapitalizacji są różne (dla gruntów - 16%, dla budynków - 20%), w pracy rozważono drugą metodę, z różnymi współczynnikami.

Na wstępnym etapie ustalania NNEI nieruchomości autorzy przeprowadzili analizę:

· lokalizacje działki - podstawowy czynnik określający jej wartość;

· popyt rynkowy , co pozwala określić efektywność planowanego wykorzystania nieruchomości, biorąc pod uwagę charakter relacji pomiędzy podażą i popytem na danym rynku;

· konkurencyjne środowisko (w ciągu dziesięciu minut wybierana jest strefa i przeprowadzana jest analiza znajdujących się w niej przedsiębiorstw i instytucji).

W kolejnym etapie autorzy dokonali oceny kryteriów kwalifikowalności poszczególnych potencjalnych sposobów użytkowania terenu na podstawie analizy dokumentacji urbanistycznej i regulacyjnej. W rezultacie sporządzono listę możliwych wariantów dozwolonego korzystania z nieruchomości z prawnego punktu widzenia.

Zdaniem autorów, dowodząc wyboru najefektywniejszego wykorzystania działki, wyłączenie określonych rodzajów zagospodarowania z możliwych nie zawsze jest dostatecznie uzasadnione. Aby pełniej uzasadnić niektóre możliwości wykorzystania nieruchomości, autorzy proponują dwa etapy:

1. Badanie socjologiczne populacji w celu zidentyfikowania najbardziej preferowanych sposobów wykorzystania nieruchomości w kolejności malejącego stopnia preferencji.

2. Określenie wystarczalności zabezpieczenia terytorium , sąsiadującego z ocenianym terenem, z możliwymi obiektami do umieszczenia.

Dla rozpatrywanego majątku przeprowadzono badanie socjologiczne ludności metodą ankietową. W badaniu wzięli udział mieszkańcy w wieku od 16 do 60 lat w wieku od 16 do 60 lat. W trakcie badania respondenci zostali poproszeni o odpowiedź na pytanie: „Jakie instytucje, Państwa zdaniem, wskazane byłoby ulokować na działce przy ulicy Azina 27?”

Wyniki uzyskane w trakcie badania socjologicznego przedstawiono w tabeli 1.

Tabela 1.

Wyniki badania socjologicznego

NIE.	Rodzaj dozwolonego korzystania z nieruchomości
	Przedsiębiorstwa handlowe (centrum handlowe)
	Przedsiębiorstwa handlowe i biznesowe (centrum biznesowe)
	Kompleksy sportowo-rozrywkowe i wychowania fizycznego oraz zdrowia
	Instytucje edukacyjne (szkoła)
	Placówki opieki zdrowotnej (przychodnia)
	Placówki gastronomiczne (restauracje)
	Instytucje zarządzające, instytucje finansowe, firmy telekomunikacyjne (poczta)
	Zakwaterowanie
	Instytucje nauki, kultury i sztuki
	Witryny konfesjonałów
	Obiekty zapewniające bezpieczeństwo i egzekwowanie prawa
	Instytucje mieszkaniowe i usług komunalnych
	Obiekty rekreacyjne
	Instytucje zabezpieczenia społecznego

Zatem najbardziej preferowanymi sposobami korzystania z serwisu, z punktu widzenia respondentów, są (w kolejności malejącej preferencji):

1) Przedsiębiorstwa handlowe (centrum handlowe) - 53 procent;

2) Przedsiębiorstwa handlowe i biznesowe (centrum biznesowe) - 19 procent;

3) Kompleksy sportowo-rozrywkowe i wychowania fizycznego oraz zdrowia - 11 procent.

Po przeprowadzeniu badań socjologicznych przeprowadzono analizę wystarczalności wyposażenia przyległego terenu w infrastrukturę, która według badania socjologicznego okazała się najkorzystniejsza.

Aby rozwiązać ten problem, w programie MapInfo GIS utworzono projekt wycenianej działki wraz z terenem ją otaczającym.

Projekt ten określa granice ocenianego terenu, a także preferowane sposoby wykorzystania, które już istnieją na obszarze sąsiadującym z terenem. Dodatkowo dla każdego obiektu wybudowano strefę buforową (promień usługowy), zgodnie z wymogami przepisów urbanistycznych. W podobny sposób dla ocenianej działki utworzono także strefy buforowe dla każdego z jej potencjalnych zastosowań (ryc. 2).

Rycina 2. Strefy buforowe ocenianego obiektu (w przypadku wykorzystania przez zakłady opieki zdrowotnej) i istniejącej przychodni

Powyższa procedura jest konieczna do wizualnej oceny stopnia zgodności strefy buforowej każdego istniejącego obiektu z odpowiednią strefą buforową działki o tym samym sposobie użytkowania. Niemal we wszystkich przypadkach autorzy zaobserwowali, że otulina istniejącego obiektu pokrywała się z otuliną ocenianego obiektu, co stanowi wstępny dowód na to, że teren ten jest dostatecznie wyposażony w przedmiotowe obiekty. Ocena taka z pewnością wymaga jednak doprecyzowania.

Aby dokładniej określić możliwości najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania ocenianej działki, obliczono wymaganą liczbę instytucji i przedsiębiorstw do obsługi najbliższej populacji.

Przykładowo wymaganą liczbę szkół średnich (biorąc pod uwagę populację mikropowiatu wynoszącą 5400 osób) oblicza się w następujący sposób:

Ponieważ budynek szkoły ma 4 piętra, to:

Na podstawie obliczeń można stwierdzić, że do obsługi ludności tej dzielnicy potrzebna jest 1 szkoła. Stosując podobne obliczenia otrzymano standardowe wskaźniki dla każdego wariantu użytkowania obiektu.

Należy zauważyć, że w przypadku opcji wykorzystania działki pod budowę centrum biznesowego standardowy wskaźnik nie jest regulowany, dlatego nie przeprowadzono obliczeń. Jednak ze względu na brak centrów biznesowych na ocenianym terenie warto rozważyć tę opcję.

Rzeczywista figura- jest to w rzeczywistości obszar lub liczba instytucji odpowiedniego typu już istniejących na pobliskim terytorium.

Tym samym każdy wyliczony wskaźnik standardowy porównuje się z rzeczywistym, na podstawie czego formułuje się wniosek o konieczności wykluczenia tej opcji z dalszych rozważań.

Wyniki obliczeń podsumowano w tabeli 2.

Tabela 2.

Wyniki obliczeń wskaźników standardowych i rzeczywistych dla poszczególnych opcji korzystania z obiektu

Rodzaj zastosowania	Wskaźnik standardowy	Rzeczywista figura	Wniosek
Szkoła	S n=24 640 m2	Sf=25 000m 2	S n < Sf, wykluczone
Klinika	Pn=6480 m2	Pf=7000 m2	Pn < Pf, wykluczone
Restauracja	Rn=2160 m2	R.f=2400 m2	Rn < R.f, wykluczone
Poczta		F=1	N= F, wykluczone
Centrum biznesowe	Nieregulowany		Lewy
Kompleks handlowy	Tn= 12000 m2	Tf =6000M 2	Tn> Tf, opuszczony
Kompleks sportowy	ZN= 10000 m2	Cf =0	ZN > C fa, opuszczony

Po wykonaniu wszystkich powyższych czynności do dalszego rozważenia pozostają trzy przypadki użycia ( budowa kompleksu handlowego, budowa centrum biznesowego, budowa kompleksu sportowego).

Powyższe opcje muszą spełniać cztery kryteria wymienione w definicji NEI (fizyczna wykonalność, kwalifikowalność, uzasadnienie finansowe, maksymalna skuteczność). Wszystkie trzy możliwości korzystania z nieruchomości spełniają trzy pierwsze kryteria.

Na ostatnim etapie należy ocenić opcje według kryterium maksymalnej produktywności, czyli obliczyć wartość rynkową działki

Koszt działki ustala się metodą kapitalizacji dochodu. Metoda kapitalizacji dochodu określa wartość rynkową nieruchomości poprzez przeliczenie rocznego dochodu na wartość przy zastosowaniu kapitalizacji dochodu. Metoda ta obejmuje następujące etapy: obliczenie rocznego dochodu operacyjnego netto, obliczenie współczynnika kapitalizacji, obliczenie wartości nieruchomości.

Podstawą ustalenia kosztu odtworzenia była kalkulacja kosztów związanych z budową obiektu i jego dostawą do klienta. Do określenia kosztu odtworzenia zastosowano porównawczą metodę jednostkową.

Wyniki obliczeń przedstawiono w tabeli 3.

Tabela 3.

Wyniki obliczeń kosztu gruntu

Nazwa wskaźników	1 przypadek użycia (centrum biznesowe)	Przypadek użycia 2 (kompleks handlowy)	3 przypadki użycia (kompleks sportowy)
Dochód operacyjny netto, rub./rok	68 688 863,46	71 538 944,4	46 940 259,2
Koszt odtworzenia budynku z uwzględnieniem zysku dewelopera, rub.	120 038 000	120 038 000	120 038 000
Stopy kapitalizacji budynku,%
Dochód z wynajmu netto na budynek, rub./rok	24 007 600	24 007 600	24 007 600
Dochód przypadający na ziemię, rub./rok	44 681 263	47 531 344	22 932 659
Stopy kapitalizacji gruntów,%
Koszt ziemi, rub.	279 257 893	297 070 900	143 329 118

Efektem prac było ustalenie możliwości zagospodarowania działki - budowa centrum handlowego, przy którym inwestor (właściciel) uzyska maksymalny zysk.

wnioski

Tym samym dodanie nowoczesnej metodologii najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania dobra o aspektach omawianych w artykule pozwoli na uzupełnienie i uwzględnienie ważnych aspektów definicji NEI, a mianowicie:

· przeprowadzenie badania socjologicznego rozwiązuje problem niewystarczającego wyposażenia sąsiedztwa w obiekty nieruchomości najbardziej preferowane przez pobliską ludność, co pozwala przewidzieć rozwój rynku nieruchomości, a ponadto zwiększa komfort zamieszkania żyjący.

· Narzędzie do analizy wystarczalności wyposażenia terenu przyległego do ocenianego terenu w możliwe do rozmieszczenia obiekty pozwala zidentyfikować, które przedsiębiorstwa i instytucje są najbardziej potrzebne na danej działce. Analizę taką przeprowadza się w oparciu o rekomendowane standardy urbanistyczne, których zastosowanie zmniejszy stopień podmiotowości rzeczoznawcy przy wyborze konkretnego wariantu NNEI, zwiększając tym samym zasadność wybranego wariantu, co zmniejsza ryzyko inwestycji w nieruchomościach, a także zwiększa zysk z inwestycji.

Bibliografia :

1.Granova I.V., Maksimov S.N., Fedorova T.A. Wycena nieruchomości. Testy. Zadania. Sytuacje praktyczne // St. Petersburg: Peter, 2001 - s. 23-24.

2. Gribovsky S.V., Ivanova E.N., Lwów D.S. Wycena nieruchomości//Moskwa: Interreklama, 2003 – s. 76-80.

3. Wycena nieruchomości: podręcznik / T.G. Kasjanenko, G.A. Makhovikova, V.E. Esipow, S.K. Mirzażanow. Wydanie 2, usunięte. M.: KNORUS, 2011. - 752 s.

4.SP 42.13330.2011 „Planowanie urbanistyczne. Planowanie i rozwój osiedli miejskich i wiejskich" [Zasoby elektroniczne] - Tryb dostępu. - URL: www.kgainfo.spb.ru/img/flash/11012013/snip.rtf‎ (data dostępu 01.02.2014).

5. Friedman J., Ordway Nick. Analiza i ocena nieruchomości generujących dochód // Moskwa: Biznes, 1997 - s. 270-275.

UZASADNIENIE NAJLEPSZEGO I EFEKTYWNEGO WYKORZYSTANIA NIERUCHOMOŚCI

Orłowa Daria Michajłowna,

Student V roku, Katedra Geodezji Stosowanej, Akademia Górnicza, Federacja Rosyjska, St. Petersburg

mi- Poczta: darjaorłowa 92@ Gmaila . kom

Lepichina Olga Juriewna

promotor naukowy, dr hab. technologia Nauk ścisłych, asystent, Katedra Geodezji Stosowanej, Uniwersytet Górniczy, Federacja Rosyjska, St. Petersburg

ADNOTACJA

Znaczna część inwestorów inwestujących w nieruchomości bankrutuje już w pierwszym roku. Jedną z przyczyn tej sytuacji jest początkowo błędny wybór opcji korzystania z nieruchomości. W artykule zaproponowano udoskonalenie metodyki wyboru najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania (BNEI) nieruchomości w oparciu o uwzględnienie preferencji ludności obszaru sąsiadującego z ocenianą nieruchomością, a także obliczenia zapotrzebowania tego obszaru na przedmioty ocenianego rodzaju użytkowania. Takie działania zapewnią bardziej świadomy wybór opcji NEI dla nieruchomości.

Słowa kluczowe: nieruchomości, najlepsze i najbardziej efektywne wykorzystanie, badania socjologiczne, wartość rynkowa.

Wstęp

Wiadomo, że o wartości każdego przedmiotu nieruchomości (w szczególności działki) decyduje dochód z jego użytkowania. Wysokość tego dochodu zależy bezpośrednio od efektywności wykorzystania obiektu, co wiąże się z zastosowaniem metodologii analiza najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania (NNNEI) . NNEI pozwala zidentyfikować najbardziej opłacalny i konkurencyjny sposób użytkowania nieruchomości.

Nowoczesna metodologia analizy najefektywniejszego wykorzystania nieruchomości polega na szczegółowym badaniu sytuacji rynkowej, cechach wycenianej nieruchomości, identyfikacji poszukiwanych przez rynek opcji zgodnych z parametrami wycenianej nieruchomości, obliczeniu rentowność każdej opcji oraz oszacowanie wartości nieruchomości dla każdej opcji użytkowania.

Naszym zdaniem metodologia ta nie uwzględnia jednak w wystarczającym stopniu interesów potencjalnych użytkowników przyszłego obiektu. Przeprowadzenie takiej analizy pozwoli na identyfikację preferencji ludności co do umiejscowienia danego obiektu na ocenianym terenie oraz przewidzenie przyszłych dochodów z użytkowania obiektu. Ponadto, zdaniem autorów, celowe byłoby uzupełnienie dotychczasowej metodyki o określenie wystarczalności zapewnienia ludności obszaru przylegającego do obiektu obiektów tego czy innego rodzaju użytkowania.

W oparciu o te dwa aspekty sformułowany został cel i zadania niniejszej pracy.

Cele i zadania pracy

Cel: uzasadnienie najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania nieruchomości gruntowej położonej w centralnej części miasta Yanaul w Republice Baszkortostanu, z uwzględnieniem interesów ludności i analizy potrzeb terytorium przylegającego do miejsce dla obiektów ocenianego rodzaju użytkowania.

W oparciu o sformułowane cele zadania Pracuje:

· Analiza współczesnego wsparcia prawnego i metodycznego przy ustalaniu NEI nieruchomości;

· Przeprowadzenie badań terenowych i zebranie niezbędnych informacji o ocenianej nieruchomości i otaczającym ją terenie;

· Analiza rynku nieruchomości obszaru, na którym położona jest wyceniana nieruchomość;

· Identyfikacja możliwych alternatyw wykorzystania gruntów;

· Analiza możliwych wariantów pod kątem kryteriów określenia najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania nieruchomości oraz wybór najlepszego wariantu.

Metody badawcze

Najwyższą i najlepszą analizą użytkowania nieruchomości jest użytkowanie nieruchomości spełniające cztery kryteria:

1. uprawnienia , czyli legalne użytkowanie gruntów i nieruchomości, co nie jest sprzeczne z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej.

Na tym etapie rzeczoznawca przegląda ograniczenia prywatne, przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, przepisy budowlane, przepisy dotyczące ochrony zabytków i przepisy dotyczące ochrony środowiska. Na podstawie analizy ram prawnych i regulacyjnych tworzona jest lista konkretnych rodzajów potencjalnych sposobów wykorzystania nieruchomości.

W procesie analizy dopuszczalności prawnej bardzo ważne jest nie tylko ustalenie, jaki jest aktualny wpływ czynnika prawnego na przedmiot i możliwości jego wykorzystania, ale także przewidzenie jego zmian w przyszłości.

Ponadto należy wziąć pod uwagę ograniczenia, jakie mogą wynikać z umów nabycia nieruchomości, a także z aktów własności i czasowego użytkowania gruntów.

2. wykonalność fizyczna - rozważenie możliwych technologicznie sposobów zagospodarowania danego terenu i znajdującej się na nim nieruchomości.

Kryterium to obejmuje następujące wskaźniki: wielkość, kształt, powierzchnię, projekt, stan gruntu i drogi dojazdowe do inwestycji, a także ryzyko wystąpienia klęsk żywiołowych (takich jak powódź czy trzęsienie ziemi). Wszystkie powyższe wskaźniki w mniejszym lub większym stopniu wpływają na przeznaczenie gruntu.

Niektóre opcje dają największy efekt tylko na podstawie wykorzystania obszaru o określonej wielkości. W takim przypadku konieczne jest określenie możliwości powiększenia istniejącej działki, gdyż niektóre działki mogą nie posiadać potencjału powiększenia

3. uzasadnienie finansowe , czyli wybór takiej opcji wykorzystania działki i nieruchomości, która będzie generować dochód dla właściciela.

Opcja jest uznawana za opłacalną finansowo, jeśli zapewnia dochód operacyjny równy lub większy od kosztów operacyjnych, kosztów finansowania i wymaganego planu zwrotu z kapitału. Zatem wszystkie zastosowania, które mogą zapewnić dodatni dochód, uważa się za wykonalne finansowo.

4. maksymalna wydajność , czyli wybranie opcji, która jest fizycznie możliwa, prawna i uzasadniona finansowo, przynosi największy zysk netto.

Analizując NEI nieruchomości, rzeczoznawcy stosują dwie techniki:

1) najbardziej efektywne wykorzystanie terenu jako obszaru zabudowanego . Technika ta polega na zachowaniu istniejących budynków na danym terenie.

2) najbardziej efektywne wykorzystanie terenu jako niezabudowanego . Technika ta opiera się na założeniu, że na terenie nie znajdują się żadne budynki lub można je wyburzyć.

W tym przypadku rozważane są dwa przypadki:

· stopy kapitalizacji budynków i gruntów są różne;

· stopy kapitalizacji budynków i gruntów są takie same

Ponieważ przedmiotowa działka nie jest zabudowana, a dla miasta Yanaul współczynniki kapitalizacji są różne (dla gruntów - 16%, dla budynków - 20%), w pracy rozważono drugą metodę, z różnymi współczynnikami.

Na wstępnym etapie ustalania NNEI nieruchomości autorzy przeprowadzili analizę:

· lokalizacje działki - podstawowy czynnik określający jej wartość;

· popyt rynkowy , co pozwala określić efektywność planowanego wykorzystania nieruchomości, biorąc pod uwagę charakter relacji pomiędzy podażą i popytem na danym rynku;

· konkurencyjne środowisko (w ciągu dziesięciu minut wybierana jest strefa i przeprowadzana jest analiza znajdujących się w niej przedsiębiorstw i instytucji).

W kolejnym etapie autorzy dokonali oceny kryteriów kwalifikowalności poszczególnych potencjalnych sposobów użytkowania terenu na podstawie analizy dokumentacji urbanistycznej i regulacyjnej. W rezultacie sporządzono listę możliwych wariantów dozwolonego korzystania z nieruchomości z prawnego punktu widzenia.

Zdaniem autorów, dowodząc wyboru najefektywniejszego wykorzystania działki, wyłączenie określonych rodzajów zagospodarowania z możliwych nie zawsze jest dostatecznie uzasadnione. Aby pełniej uzasadnić niektóre możliwości wykorzystania nieruchomości, autorzy proponują dwa etapy:

1. Badanie socjologiczne populacji w celu zidentyfikowania najbardziej preferowanych sposobów wykorzystania nieruchomości w kolejności malejącego stopnia preferencji.

2. Określenie wystarczalności zabezpieczenia terytorium , sąsiadującego z ocenianym terenem, z możliwymi obiektami do umieszczenia.

Dla rozpatrywanego majątku przeprowadzono badanie socjologiczne ludności metodą ankietową. W badaniu wzięli udział mieszkańcy w wieku od 16 do 60 lat w wieku od 16 do 60 lat. W trakcie badania respondenci zostali poproszeni o odpowiedź na pytanie: „Jakie instytucje, Państwa zdaniem, wskazane byłoby ulokować na działce przy ulicy Azina 27?”

Wyniki uzyskane w trakcie badania socjologicznego przedstawiono w tabeli 1.

Tabela 1.

Wyniki badania socjologicznego

NIE.	Rodzaj dozwolonego korzystania z nieruchomości
	Przedsiębiorstwa handlowe (centrum handlowe)
	Przedsiębiorstwa handlowe i biznesowe (centrum biznesowe)
	Kompleksy sportowo-rozrywkowe i wychowania fizycznego oraz zdrowia
	Instytucje edukacyjne (szkoła)
	Placówki opieki zdrowotnej (przychodnia)
	Placówki gastronomiczne (restauracje)
	Instytucje zarządzające, instytucje finansowe, firmy telekomunikacyjne (poczta)
	Zakwaterowanie
	Instytucje nauki, kultury i sztuki
	Witryny konfesjonałów
	Obiekty zapewniające bezpieczeństwo i egzekwowanie prawa
	Instytucje mieszkaniowe i usług komunalnych
	Obiekty rekreacyjne
	Instytucje zabezpieczenia społecznego

Zatem najbardziej preferowanymi sposobami korzystania z serwisu, z punktu widzenia respondentów, są (w kolejności malejącej preferencji):

1) Przedsiębiorstwa handlowe (centrum handlowe) - 53 procent;

2) Przedsiębiorstwa handlowe i biznesowe (centrum biznesowe) - 19 procent;

3) Kompleksy sportowo-rozrywkowe i wychowania fizycznego oraz zdrowia - 11 procent.

Po przeprowadzeniu badań socjologicznych przeprowadzono analizę wystarczalności wyposażenia przyległego terenu w infrastrukturę, która według badania socjologicznego okazała się najkorzystniejsza.

Aby rozwiązać ten problem, w programie MapInfo GIS utworzono projekt wycenianej działki wraz z terenem ją otaczającym.

Projekt ten określa granice ocenianego terenu, a także preferowane sposoby wykorzystania, które już istnieją na obszarze sąsiadującym z terenem. Dodatkowo dla każdego obiektu wybudowano strefę buforową (promień usługowy), zgodnie z wymogami przepisów urbanistycznych. W podobny sposób dla ocenianej działki utworzono także strefy buforowe dla każdego z jej potencjalnych zastosowań (ryc. 2).

Rycina 2. Strefy buforowe ocenianego obiektu (w przypadku wykorzystania przez zakłady opieki zdrowotnej) i istniejącej przychodni

Powyższa procedura jest konieczna do wizualnej oceny stopnia zgodności strefy buforowej każdego istniejącego obiektu z odpowiednią strefą buforową działki o tym samym sposobie użytkowania. Niemal we wszystkich przypadkach autorzy zaobserwowali, że otulina istniejącego obiektu pokrywała się z otuliną ocenianego obiektu, co stanowi wstępny dowód na to, że teren ten jest dostatecznie wyposażony w przedmiotowe obiekty. Ocena taka z pewnością wymaga jednak doprecyzowania.

Aby dokładniej określić możliwości najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania ocenianej działki, obliczono wymaganą liczbę instytucji i przedsiębiorstw do obsługi najbliższej populacji.

Przykładowo wymaganą liczbę szkół średnich (biorąc pod uwagę populację mikropowiatu wynoszącą 5400 osób) oblicza się w następujący sposób:

Ponieważ budynek szkoły ma 4 piętra, to:

Na podstawie obliczeń można stwierdzić, że do obsługi ludności tej dzielnicy potrzebna jest 1 szkoła. Stosując podobne obliczenia otrzymano standardowe wskaźniki dla każdego wariantu użytkowania obiektu.

Należy zauważyć, że w przypadku opcji wykorzystania działki pod budowę centrum biznesowego standardowy wskaźnik nie jest regulowany, dlatego nie przeprowadzono obliczeń. Jednak ze względu na brak centrów biznesowych na ocenianym terenie warto rozważyć tę opcję.

Rzeczywista figura- jest to w rzeczywistości obszar lub liczba instytucji odpowiedniego typu już istniejących na pobliskim terytorium.

Tym samym każdy wyliczony wskaźnik standardowy porównuje się z rzeczywistym, na podstawie czego formułuje się wniosek o konieczności wykluczenia tej opcji z dalszych rozważań.

Wyniki obliczeń podsumowano w tabeli 2.

Tabela 2.

Wyniki obliczeń wskaźników standardowych i rzeczywistych dla poszczególnych opcji korzystania z obiektu

Rodzaj zastosowania	Wskaźnik standardowy	Rzeczywista figura	Wniosek
Szkoła	S n=24 640 m2	Sf=25 000m 2	S n < Sf, wykluczone
Klinika	Pn=6480 m2	Pf=7000 m2	Pn < Pf, wykluczone
Restauracja	Rn=2160 m2	R.f=2400 m2	Rn < R.f, wykluczone
Poczta		F=1	N= F, wykluczone
Centrum biznesowe	Nieregulowany		Lewy
Kompleks handlowy	Tn= 12000 m2	Tf =6000M 2	Tn> Tf, opuszczony
Kompleks sportowy	ZN= 10000 m2	Cf =0	ZN > C fa, opuszczony

Po wykonaniu wszystkich powyższych czynności do dalszego rozważenia pozostają trzy przypadki użycia ( budowa kompleksu handlowego, budowa centrum biznesowego, budowa kompleksu sportowego).

Powyższe opcje muszą spełniać cztery kryteria wymienione w definicji NEI (fizyczna wykonalność, kwalifikowalność, uzasadnienie finansowe, maksymalna skuteczność). Wszystkie trzy możliwości korzystania z nieruchomości spełniają trzy pierwsze kryteria.

Na ostatnim etapie należy ocenić opcje według kryterium maksymalnej produktywności, czyli obliczyć wartość rynkową działki

Koszt działki ustala się metodą kapitalizacji dochodu. Metoda kapitalizacji dochodu określa wartość rynkową nieruchomości poprzez przeliczenie rocznego dochodu na wartość przy zastosowaniu kapitalizacji dochodu. Metoda ta obejmuje następujące etapy: obliczenie rocznego dochodu operacyjnego netto, obliczenie współczynnika kapitalizacji, obliczenie wartości nieruchomości.

Podstawą ustalenia kosztu odtworzenia była kalkulacja kosztów związanych z budową obiektu i jego dostawą do klienta. Do określenia kosztu odtworzenia zastosowano porównawczą metodę jednostkową.

Wyniki obliczeń przedstawiono w tabeli 3.

Tabela 3.

Wyniki obliczeń kosztu gruntu

Nazwa wskaźników	1 przypadek użycia (centrum biznesowe)	Przypadek użycia 2 (kompleks handlowy)	3 przypadki użycia (kompleks sportowy)
Dochód operacyjny netto, rub./rok	68 688 863,46	71 538 944,4	46 940 259,2
Koszt odtworzenia budynku z uwzględnieniem zysku dewelopera, rub.	120 038 000	120 038 000	120 038 000
Stopy kapitalizacji budynku,%
Dochód z wynajmu netto na budynek, rub./rok	24 007 600	24 007 600	24 007 600
Dochód przypadający na ziemię, rub./rok	44 681 263	47 531 344	22 932 659
Stopy kapitalizacji gruntów,%
Koszt ziemi, rub.	279 257 893	297 070 900	143 329 118

Efektem prac było ustalenie możliwości zagospodarowania działki - budowa centrum handlowego, przy którym inwestor (właściciel) uzyska maksymalny zysk.

wnioski

Tym samym dodanie nowoczesnej metodologii najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania dobra o aspektach omawianych w artykule pozwoli na uzupełnienie i uwzględnienie ważnych aspektów definicji NEI, a mianowicie:

· przeprowadzenie badania socjologicznego rozwiązuje problem niewystarczającego wyposażenia sąsiedztwa w obiekty nieruchomości najbardziej preferowane przez pobliską ludność, co pozwala przewidzieć rozwój rynku nieruchomości, a ponadto zwiększa komfort zamieszkania żyjący.

· Narzędzie do analizy wystarczalności wyposażenia terenu przyległego do ocenianego terenu w możliwe do rozmieszczenia obiekty pozwala zidentyfikować, które przedsiębiorstwa i instytucje są najbardziej potrzebne na danej działce. Analizę taką przeprowadza się w oparciu o rekomendowane standardy urbanistyczne, których zastosowanie zmniejszy stopień podmiotowości rzeczoznawcy przy wyborze konkretnego wariantu NNEI, zwiększając tym samym zasadność wybranego wariantu, co zmniejsza ryzyko inwestycji w nieruchomościach, a także zwiększa zysk z inwestycji.

Bibliografia :

1.Granova I.V., Maksimov S.N., Fedorova T.A. Wycena nieruchomości. Testy. Zadania. Sytuacje praktyczne // St. Petersburg: Peter, 2001 - s. 23-24.

2. Gribovsky S.V., Ivanova E.N., Lwów D.S. Wycena nieruchomości//Moskwa: Interreklama, 2003 – s. 76-80.

3. Wycena nieruchomości: podręcznik / T.G. Kasjanenko, G.A. Makhovikova, V.E. Esipow, S.K. Mirzażanow. Wydanie 2, usunięte. M.: KNORUS, 2011. - 752 s.

4.SP 42.13330.2011 „Planowanie urbanistyczne. Planowanie i rozwój osiedli miejskich i wiejskich" [Zasoby elektroniczne] - Tryb dostępu. - URL: www.kgainfo.spb.ru/img/flash/11012013/snip.rtf‎ (data dostępu 01.02.2014).

5. Friedman J., Ordway Nick. Analiza i ocena nieruchomości generujących dochód // Moskwa: Biznes, 1997 - s. 270-275.

Pojęcie najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania definiuje się jako prawdopodobne i prawnie dozwolone użytkowanie ocenianego obiektu z najlepszą stopą zwrotu, a niezbędnymi warunkami takiego wykorzystania są: fizyczna możliwość, odpowiednie wsparcie i uzasadnienie finansowe takich działań.

Ponieważ działalność rzeczoznawcza polega na ustaleniu wartości rynkowej, analiza najefektywniejszego wykorzystania nieruchomości wskazuje na najbardziej opłacalne i konkurencyjne wykorzystanie nieruchomości.

Rozumie się, że określenie najwyższego i najlepszego wykorzystania jest wynikiem oceny osób oceniających na podstawie ich umiejętności analitycznych, wyrażając tym samym jedynie opinię, a nie absolutny fakt. W praktyce wyceny nieruchomości postanowienie o jak najlepszym i optymalnym wykorzystaniu jest warunkiem koniecznym do dalszej wyceny nieruchomości.

Analiza najbardziej efektywnego wykorzystania nieruchomości polega na przeprowadzeniu szczegółowego badania sytuacji rynkowej, charakterystyki wycenianej nieruchomości, identyfikacji poszukiwanych przez rynek opcji zgodnych z parametrami wycenianej nieruchomości, obliczenia rentowność każdej opcji oraz oszacowanie wartości nieruchomości dla każdej opcji użytkowania.

Za najbardziej efektywne nie można uznać korzystania z mienia niezgodnego z prawem lub fizycznie niemożliwego.

Zatem ostateczny wniosek o najbardziej efektywnym wykorzystaniu nieruchomości stanowi możliwość wykorzystania wolnej lub zabudowanej działki, która jest prawnie możliwa i odpowiednio sformalizowana, fizycznie wykonalna, zaopatrzona w odpowiednie środki finansowe i dająca maksymalną wartość.

Znaczenie analizy i maksymalizacji wartości rynkowej obiektu

Analiza najwyższego i najwyższego wykorzystania (HUU) ma fundamentalne znaczenie dla wyceny nieruchomości i stanowi podstawę, na której rzeczoznawca stosuje trzy tradycyjne podejścia.

Celem analizy NOEI jest stworzenie podstawy, na której faktycznie zostaną zastosowane metody oceny wartości obiektów, przy czym NOEI może różnić się od dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu. W celu ustalenia wartości rynkowej wycenianego obiektu ceny nieruchomości są korygowane z uwzględnieniem czynników determinujących NEI.

Kryteria analizy NNEI:

potencjał lokalizacyjny;

stan rynku;

dopuszczalność prawna;

wykonalność fizyczna;

zabezpieczenie finansowe;

maksymalna produktywność.

Potencjał lokalizacji

Ocena terenowa uwzględnia wpływ korzystnego położenia terenu w obrębie ocenianej strefy ekonomicznej. Korekta ta polega na zmianie wartości terenu proporcjonalnie do odległości od rynków produktowych, sieci transportowych, jakości dróg i innych czynników poprzez specjalne współczynniki odzwierciedlające koszt dodatkowych kosztów transportu wynikających z przekroczenia normalnej odległości.

Stan rynku

Porównując datę wyceny z datą sprzedaży porównywalnych nieruchomości należy pamiętać, że warunki rynkowe zmieniają się od czasu do czasu. Konieczne jest zatem ustalenie, czy porównywalna sprzedaż została dokonana na takich samych, czy na różnych warunkach rynkowych. Czasami warunki rynkowe pozostają stabilne przez rok lub dłużej, a czasami mogą zmienić się w ciągu trzech, sześciu miesięcy lub nawet krócej. Interakcja podaży i popytu wpływa na cenę, jeśli zmienia się jeden lub drugi czynnik lub oba. Ceny odpowiednio reagują. Wskaźnik podaży i popytu wprowadza się w każdej miejscowości według stref oceny (dane statystyczne).

Oszacowana kwota to cena pieniężna (zwykle w walucie lokalnej), jaką należy zapłacić za nieruchomość w transakcji handlowej. Wartość rynkową definiuje się jako najbardziej prawdopodobną i racjonalnie osiągalną cenę rynkową na dzień wyceny. Ustalenie wartości rynkowej nie obejmuje wzrostu lub spadku wyliczonej ceny na skutek szczególnych warunków lub okoliczności, takich jak finansowanie nierynkowe, obciążenie umów zabezpieczających itp., inne szczególne względy lub ustępstwa ze strony kogokolwiek związane z transakcją.

Wartość rynkowa to wyceniona kwota, za jaką w dniu wyceny nieruchomość powinna zostać wymieniona pomiędzy chętnym nabywcą a chętnym sprzedającym w transakcji na warunkach rynkowych, po należytym marketingu, podczas której każda ze stron działa kompetentnie, rozważnie i bez przymusu.

Stawka podatku to kwota odliczeń podatkowych od dochodu.

Ulepszenia to każda forma ulepszenia terenu, od budynków i konstrukcji po architekturę krajobrazu, która zwiększa jego wartość rynkową.

Omawia ograniczenia prywatne, przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, przepisy budowlane, przepisy dotyczące konserwacji budynków historycznych i ustawodawstwo dotyczące ochrony środowiska.

Na wybór najbardziej efektywnego wykorzystania nieruchomości wpływ może mieć obecność długoterminowych umów najmu. Jeżeli ograniczenie najbardziej efektywnego wykorzystania nieruchomości wynika z umowy najmu, powinno to zostać odzwierciedlone w operacie szacunkowym.

Fizyczna wykonalność

Fizyczne kryteria wykonalności – wielkość, kształt, powierzchnia, projekt, warunki gruntowe i drogi dojazdowe do miejsca budowy oraz ryzyko klęsk żywiołowych (takich jak powódź lub trzęsienie ziemi) – wpływają na proponowane wykorzystanie gruntu.

Zabezpieczenie finansowe

Opcja jest uznawana za opłacalną finansowo, jeśli zapewnia dochód operacyjny równy lub większy od kosztów operacyjnych, kosztów finansowania i wymaganego planu zwrotu z kapitału. Zatem wszystkie zastosowania, które mogą zapewnić dodatni dochód, uważa się za wykonalne finansowo.

Do wyceny użytków generujących regularne dochody z eksploatacji rzeczoznawca oblicza dla każdego z nich całkowity dochód operacyjny netto, indywidualną stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału oraz wysokość dochodu przypadającego na grunt. Jeśli dochód netto zapewni wymagany zwrot z inwestycji i zapewni wymagany zwrot z gruntu, użytkowanie jest opłacalne finansowo.

Oczywiście identyfikacja wykonalnych finansowo zastosowań opiera się na analizie popytu, podaży i lokalizacji.

Maksymalna produktywność

Maksymalna produktywność to najwyższa wartość działki jako takiej, niezależnie od tego, czy jest ona pusta (faktycznie lub warunkowo), czy też zabudowana. Zatem realizacja tego kryterium polega na tym, że spośród wszystkich prawnie dozwolonych, fizycznie możliwych do zrealizowania i zapewniających dodatni dochód, wybór takiego sposobu użytkowania, który zapewni maksymalną wartość podstawy nieruchomości - działki.

Potencjalna opcja najbardziej efektywnego wykorzystania gruntów odzwierciedla długoterminowy, starannie opracowany i dość szczegółowy program zagospodarowania przestrzennego związany z normalnym życiem budynków i budowli. Żywotność zależy od rodzaju budynku, jakości prac budowlanych i innych czynników.

Maksymalną produktywność działki określa się poprzez odniesienie wysokości jej dochodów do stopy kapitalizacji wymaganej przez rynek dla danego rodzaju użytkowania. Jednakże w zależności od wybranego przeznaczenia nieruchomości sposób ustalenia wartości gruntu może być różny. Wybór metody zależy od stopnia reorientacji faktycznego celu wycenianej nieruchomości, poziomu ryzyka rozważanej opcji, wymaganej stopy zwrotu i okresu odzyskania kapitału oraz terminu realizacji proponowanej opcji za korzystanie z nieruchomości.

Metody analizy NNEI

Najlepsze wykorzystanie nieruchomości można osiągnąć w oparciu o istniejące budynki lub polegać na budowie całkowicie nowych ulepszeń, co wymaga uznania działki za pustą. Na tej podstawie rzeczoznawcy stosują dwie techniki przy analizie najlepszego wykorzystania nieruchomości:

najbardziej efektywne wykorzystanie terenu jako niezabudowanego;

najbardziej efektywne wykorzystanie terenu jako obszaru zabudowanego.

Za najbardziej efektywnym wykorzystaniem gruntów jako niezabudowanych przemawiają następujące główne przesłanki:

1. Wyodrębnienie w wartości nieruchomości wartości wyłącznie działki.

2. Zastosowanie porównywalnej metody sprzedaży do wyceny gruntów zabudowanych.

3. Obliczanie utraty wartości na skutek zewnętrznego starzenia się.

4. Ocena rzeczywistej wartości gruntu wchodzącej w skład nieruchomości, która nie jest optymalna dla danej lokalizacji.

Analizę najbardziej efektywnego wykorzystania terenu zabudowanego przeprowadza się z dwóch powodów:

1. Identyfikacja sposobu użytkowania nieruchomości zapewniającego najwyższy łączny zwrot z zainwestowanego kapitału.

2. Identyfikacja na rynku obiektów nieruchomości o tym samym przeznaczeniu i porównywalnym poziomie efektywności wykorzystania.

Działkę uważa się za niezabudowaną; stawki kapitalizacji budynków i gruntów są różne:

1) określenie kosztu zagospodarowania warunkowo niezabudowanej działki zabudowanej budynkami i budowlami o określonym przeznaczeniu, z uwzględnieniem popytu i podaży rynkowej;

3) dokonywanie korekt uwzględniających współczynnik obciążenia i straty w pobieraniu wpłat;

4) określenie możliwości uzyskiwania innych dochodów i ich wysokość;

5) ocenę rzeczywistego dochodu brutto;

6) kalkulacja kosztów operacyjnych, rezerwa kosztów kapitału

charakter i całkowity dochód operacyjny netto nieruchomości;

7) ustalanie współczynnika kapitalizacji budynków;

8) oszacowanie dochodu generowanego przez wzniesione budynki i budowle oraz dochodu przypadającego na grunty;

9) obliczenie współczynnika kapitalizacji działki;

10) wycena działki metodą kapitalizacji dochodu generowanego przez grunt.

Działkę uważa się za niezabudowaną, stawki kapitalizacji gruntów i budynków są takie same

1) określenie kosztu zagospodarowania warunkowo niezabudowanej działki zabudowanej budynkami i budowlami o określonym przeznaczeniu, z uwzględnieniem popytu i podaży rynkowej;

2) obliczenie potencjalnego dochodu brutto;

3) dokonywanie korekt uwzględniających współczynnik obciążenia i straty w pobieraniu wpłat oraz wysokość pozostałych dochodów;

4) ocenę rzeczywistego dochodu brutto;

5) kalkulacja kosztów operacyjnych i rezerw kosztów kapitałowych oraz całkowitego dochodu operacyjnego netto;

6) określenie ogólnego współczynnika kapitalizacji wycenianej nieruchomości;

7) wycena nieruchomości metodą kapitalizacji dochodów;

8) wycenę działki w formie dochodu stanowiącego różnicę pomiędzy szacunkową wartością nieruchomości a kosztami ulepszeń.

Wyzwania związane ze stosowaniem analizy najlepszego wykorzystania

Jako jeden z kluczowych problemów, przed którymi stają analitycy podczas tego typu badań w naszym kraju, eksperci podają brak szczegółowych planów dla większości terytoriów oraz brak możliwości przewidzenia, jaki rodzaj nieruchomości zostanie zatwierdzony przez organy zatwierdzające w sprawie zabudowy konkretnej witryny. Ale nawet jeśli wszystko jest mniej więcej jasne i zrozumiałe przy wypełnieniu obiektu powierzchniami o różnym przeznaczeniu, skala projektu (liczba pięter, powierzchnia placu budowy, lokalizacja budynku na działce itp.) .), odpowiadających najlepszemu i najbardziej efektywnemu wykorzystaniu, może nie pokrywać się z opinią członków rady miejskiej co do harmonii i optymalności zabudowy. A jeśli wykluczymy obecność zasobów administracyjnych, problemy te są praktycznie niemożliwe do przewidzenia.

Innym powodem jest to, że ostateczny wynik analizy NEI w dużej mierze zależy od eksperckiej, a zatem subiektywnej opinii analityków. Powstałe ryzyko nieprofesjonalizmu wykonawcy można rozwiązać poprzez przyciągnięcie najbardziej renomowanych i kosztownych firm.Wszak w branży nieruchomości jakość doradztwa objawia się w wysokości generowanego w efekcie projektu dochodu. Jednorazowa oszczędność na konsultacjach może zmienić roczny dochód rzędu setek tysięcy dolarów lub od razu skazać projekt na porażkę.

Wnioski do rozdziału 1

W rozdziale 1 uwzględniono trafność wybranego tematu, regulacje prawne czynności wyceny, podejścia do wyceny nieruchomości, zasady wyceny nieruchomości, analizę najefektywniejszego wykorzystania przedmiotu wyceny.Regulacje prawne przedstawiono w celu zapoznania się z ramy prawne dotyczące wyceny nieruchomości w Rosji.Podejścia do wyceny podano w celu ich rozważenia i późniejszego wyboru jednego podejścia, za pomocą którego zostanie wykonane jedno z głównych zadań - ocena przedmiotu wyceny.Analiza Najbardziej efektywne wykorzystanie przedmiotu oceny przedstawiono w teoretycznym uzasadnieniu tej analizy, przeprowadzonej w Rozdziale 2.

ROZDZIAŁ 2: ANALIZA WSKAŹNIKÓW MAKROEKONOMICZNYCH MAJĄCYCH WPŁYW NA WARTOŚĆ PRZEDMIOTU OCENY

1. Wstęp

2. Ustalanie najbardziej efektywnego wykorzystania nieruchomości

2.1. Kryteria analizy najbardziej efektywnego wykorzystania nieruchomości

2.1.1 Dopuszczalność prawna

2.1.2 Wykonalność fizyczna

2.1.3 Bezpieczeństwo finansowe

2.1.4 Maksymalna produktywność

2.2. Podstawowe techniki analizy najlepszego wykorzystania nieruchomości

3. Metody oceny najbardziej efektywnego wykorzystania nieruchomości

4.1. Oddzielne rodzaje użytkowania

4,5. Uniwersalne zastosowania

5. Wniosek

1. Wstęp

Temat, który rozważam, jest oczywiście bardzo aktualny w warunkach współczesnych relacji rynkowych. Konieczność analizy najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania nieruchomości tłumaczona jest zrozumiałą chęcią dewelopera uzyskania maksymalnego zwrotu z inwestycji z inwestycji. Jeśli jednak w warunkach rozwiniętych rynków nieruchomości pragnienie to zostanie zrealizowane w złożonym i kompleksowym badaniu, w którego realizację z reguły zaangażowana jest zewnętrzna firma doradcza, tutaj decyzja o optymalnej opcji wykorzystania konkretna nieruchomość do niedawna często dokonywana była na podstawie jedynie powierzchownej analizy rynku, która w większości przypadków dawała ten sam wynik – mieszkanie.

Warto zaznaczyć, że zwiększone zapotrzebowanie na usługi analizy najlepszego wykorzystania na rynku krajowym wynika także z penetracji kapitału zagranicznego zarówno w postaci funduszy inwestycyjnych, jak i funduszy kredytowych, których nośniki, jako jeden z obowiązkowych warunków zapewniając finansowanie, przedstawić raport niezależnej firmy, który określa najlepsze wykorzystanie obiektu i, odpowiednio, potwierdzający najbardziej efektywne inwestowanie środków inwestycyjnych.

Zasada najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania nieruchomości jest syntezą zasad wszystkich trzech grup, które zostały omówione powyżej. Pozwala rzeczoznawcy wskazać najlepszą i najbardziej opłacalną opcję spośród możliwych opcji użytkowania nieruchomości i wykorzystać ją do wyceny. Zasada ta przewiduje wycenę działki tak, jakby była ona bezpłatna (czyli przy wycenie obiektu mówimy przede wszystkim o najwyższej rentowności działki, a następnie o opłacalności całej nieruchomości). W takim przypadku pod uwagę brane są wyłącznie te możliwości korzystania z nieruchomości, które:
- po pierwsze, są zgodne z normami prawnymi;

Po drugie, którego wdrożenie jest fizycznie możliwe;

Po trzecie, są one wykonalne finansowo;

Po czwarte, zapewniają najwyższą wartość nieruchomości (efektywność ekonomiczną).

Wybierany jest przypadek użycia, w którym za obiekt można zapłacić najwyższą cenę. Jeżeli na terenie nie zabudowano, wówczas na podstawie najbardziej efektywnego wykorzystania gruntu rzeczoznawca określa, jaki obiekt należy wybudować. Jeżeli na działce znajduje się budynek, rzeczoznawca ustala, czy zwiększyć wartość działki o kwotę kosztu tego budynku, czy też zmniejszyć ją o kwotę kosztów wyburzenia tego budynku dla wybranego wariantu wykorzystania grunt.

„Zasada najlepszego i najlepszego użytkowania” to koncepcyjny model analizy różnych czynników wpływających na wartość nieruchomości. Model ten uwzględnia istotne czynniki fizyczne, prawne, społeczne i ekonomiczne, które wpływają na wartość nieruchomości, tj. jest w pewnym sensie ogniwem łączącym wszystkie zasady wartościowania.

Celem mojego eseju jest rozważenie podstaw określenia najbardziej efektywnego wykorzystania nieruchomości. Postawiono mi za zadanie dowiedzieć się, jakimi metodami dokonuje się wyboru najlepszego wykorzystania obiektu, jakie analizy przeprowadza się w tym celu.

Streszczenie zamieszczono na 27 arkuszach maszynopisu wraz z wykazem piśmiennictwa z 6 źródeł.

2. Ustalanie najbardziej efektywnego wykorzystania nieruchomości

Ponieważ działalność rzeczoznawcza polega na ustaleniu wartości rynkowej, analiza najefektywniejszego wykorzystania nieruchomości wskazuje na najbardziej opłacalne i konkurencyjne wykorzystanie nieruchomości.

Wszelkiego rodzaju transakcje dotyczące nieruchomości oparte na wartości rynkowej wymagają odpowiedniej oceny i wnikliwej analizy zachowań ekonomicznych inwestorów i innych uczestników rynku. Wpływ zachowań rynkowych na decyzje finansowe osób, firm i władz dyktuje koncepcję najbardziej efektywnego wykorzystania nieruchomości. Czynniki rynkowe determinują wartość rynkową, zatem wymagania sił rynkowych dotyczące nieruchomości są ważne przy określaniu najlepszego wykorzystania.

Podstawą kosztową każdej nieruchomości jest koszt działki. Znajdujące się na nim budynki i budowle mogą ulec zmianie, ale podstawowe cechy terenu zwykle pozostają takie same. Jednocześnie dochód konkretnej witryny zależy od efektywności jej wykorzystania. Inwestor wybierając działkę na konkretnym rynku rozumie, że różnicę w kosztach różnych działek tłumaczy się ich cechami jakościowymi.

Analiza najbardziej efektywnego wykorzystania nieruchomości polega na przeprowadzeniu szczegółowego badania sytuacji rynkowej, charakterystyki wycenianej nieruchomości, identyfikacji poszukiwanych przez rynek opcji zgodnych z parametrami wycenianej nieruchomości, obliczenia rentowność każdej opcji oraz oszacowanie wartości nieruchomości dla każdej opcji użytkowania. Zatem ostateczny wniosek o najbardziej efektywnym wykorzystaniu nieruchomości stanowi możliwość wykorzystania wolnej lub zabudowanej działki, która jest prawnie możliwa i odpowiednio sformalizowana, fizycznie wykonalna, zaopatrzona w odpowiednie środki finansowe i dająca maksymalną wartość.

Optymalne wykorzystanie gruntu jest uwarunkowane czynnikami konkurencyjnymi konkretnego rynku, do którego należy wyceniana nieruchomość, a nie jest wynikiem subiektywnych spekulacji właściciela, dewelopera czy rzeczoznawcy. Zatem analiza wyboru najbardziej efektywnego wykorzystania jest w istocie badaniem ekonomicznym czynników rynkowych istotnych dla wycenianego przedmiotu.

Czynniki rynkowe, na podstawie których można wyciągnąć wniosek o najbardziej efektywnym wykorzystaniu nieruchomości na dzień wyceny, uwzględnia się w całości danych gromadzonych i analizowanych w celu ustalenia wartości nieruchomości. Dlatego też jako podstawę, na której opiera się wartość rynkowa, można zakwalifikować użytkowanie o najwyższej wartości.

Jeżeli wyceniana nieruchomość wiąże się z późniejszym użytkowaniem na własny użytek lub wynajmem, wówczas główna motywacja przy obliczaniu wartości zostanie zredukowana do wynikających z tego walorów konsumenckich przedmiotu (dochody, prestiż i prywatność itp.). Motywacja inwestycyjna, oprócz wysokości uzyskiwanych dochodów i akumulacji kapitału, uwzględnia takie argumenty, jak korzyści podatkowe i wykonalność projektu.

Zazwyczaj najlepszą analizę wykorzystania przeprowadza się przy użyciu kilku alternatywnych opcji i obejmuje następujące obszary:

Analiza rynku

Analiza wykonalności opcji

Najlepsza analiza użycia

Wymienione obszary analiz obejmują kompleksowe badanie następujących zagadnień:

Analiza rynku polega na określeniu zapotrzebowania na alternatywne możliwości użytkowania w stosunku do istniejącego w celu zbadania podaży i popytu, pojemności rynku, dynamiki stawek czynszów itp. dla każdej opcji.

Analiza wykonalności obejmuje obliczenie podstawowych składników kosztów: strumienia przychodów i stóp kapitalizacji w celu określenia zmiennej wartości każdej prawnie wykonalnej i fizycznie wykonalnej opcji.

Analiza najbardziej efektywnego wykorzystania obiektu polega na opracowaniu szczegółowego planu realizacji każdej opcji, biorąc pod uwagę konkretnych uczestników rynku, harmonogram realizacji projektu oraz źródła finansowania, aby wybrać opcję zapewniającą maksymalną produktywność ocenianego obiektu.

2.1 Kryteria analizy najlepszego zastosowania

Opcja najbardziej efektywnego wykorzystania ocenianej nieruchomości musi spełniać cztery kryteria – są to:

Dopuszczalność prawna;

Wykonalność fizyczna;

Zabezpieczenie finansowe;

Maksymalna produktywność.

Kolejność uwzględniania tych kryteriów podczas analizy różnych możliwości wykorzystania nieruchomości w celu wybrania tej najbardziej efektywnej zazwyczaj odpowiada powyższej. W pierwszej kolejności rozważana jest dopuszczalność prawna i wykonalność fizyczna, a następnie rentowność finansowa i maksymalna produktywność. Taka kolejność procedury analitycznej wynika z faktu, że najbardziej efektywny przypadek użycia, nawet przy dostępnych niezbędnych środkach finansowych, nie jest możliwy do zrealizowania, jeżeli jest prawnie zabroniony lub jego fizyczne wdrożenie jest niemożliwe.

2.1.1. Dopuszczalność prawna

We wszystkich przypadkach najpierw sprawdzana jest dopuszczalność prawna każdego rozpatrywanego przypadku użycia. Nie należy jednak mylić optymalnego wykorzystania nieruchomości z prawnym wymogiem korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.

Rzeczoznawca przegląda ograniczenia prywatne, przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, przepisy budowlane, przepisy dotyczące ochrony zabytków i przepisy dotyczące ochrony środowiska, które mogą mieć zastosowanie do konkretnych potencjalnych zastosowań. Na wybór najbardziej efektywnego wykorzystania nieruchomości wpływ może mieć obecność długoterminowych umów najmu. Przez pozostałą część okresu najmu korzystanie z nieruchomości odbywa się na warunkach umowy najmu.

Na przykład Jeżeli nieruchomość jest ograniczona umową dzierżawy gruntu, która wygasa za więcej niż 12 lat, wówczas budowa nowego budynku, którego żywotność ekonomiczna wynosi 40 lat, może nie być ekonomicznie wykonalna.

Ponadto należy wziąć pod uwagę ewentualne ograniczenia, które mogą znaleźć się w umowie nabycia nieruchomości. Ograniczenia te mogą dotyczyć określonych obszarów użytkowania, określać lokalizację budynków na działce, parametry budynków oraz rodzaj zastosowanych materiałów budowlanych. Jeśli ograniczenia wynikające z czynu są sprzeczne z bardziej ogólnymi przepisami prawnymi, takimi jak przepisy budowlane, wówczas zwykle bierze się pod uwagę maksymalne ograniczenie.

Przepisy budowlane mogą zniechęcać do zabudowy gruntów pod najbardziej efektywne budynki, jeżeli zwiększają one koszty budowy w celu spełnienia standardów technicznych. To ostatecznie utrudnia rozwój terytoriów. W niektórych obszarach przepisy budowlane służą ograniczeniu liczby nowych budów i ograniczeniu wzrostu. Obecne zasady użytkowania gruntów mają na celu ochronę środowiska. Należy wziąć pod uwagę standardy czystości powietrza i wody, a także opinię społeczną na temat proponowanych inwestycji.

Przykład. Budowa budynków o określonej liczbie kondygnacji, przerwy przeciwpożarowe, wymagania nasłonecznienia.

Opcja zastosowania, która jest prawnie zabroniona na dzień oceny, może być brana pod uwagę na dalszych etapach analizy tylko wtedy, gdy przewiduje się wprowadzenie zmian w istniejących standardach. Jednakże prawdopodobieństwo zmian w przepisach prawnych, przepisach budowlanych, przepisach dotyczących zagospodarowania przestrzennego itp. nigdy nie jest w 100% pewne.

2.1.2. Fizyczna wykonalność

Wybór najbardziej efektywnej opcji wykorzystania nieruchomości powinien opierać się na jej fizycznej wykonalności. Fizyczne kryteria wykonalności – wielkość, kształt, powierzchnia, projekt, warunki gruntowe i drogi dojazdowe do miejsca budowy oraz ryzyko klęsk żywiołowych (takich jak powódź lub trzęsienie ziemi) – wpływają na proponowane wykorzystanie gruntu.

Ostateczna użyteczność działki zależy od jej wielkości i kształtu. Niektóre opcje dają największy efekt tylko na podstawie wykorzystania obszaru o określonej wielkości. W takim przypadku konieczne jest określenie możliwości powiększenia istniejącej działki, gdyż niektóre działki mogą nie mieć potencjału do powiększenia. Kształt działki wpływa na ostateczną produktywność, gdyż koszty zagospodarowania działki o nieregularnym kształcie mogą być wyższe, co dodatkowo zmniejsza jej użyteczność w porównaniu do działek o gładkich bokach. Podobnie obecność dróg dojazdowych do terenu i mediów zwiększa jego ostateczną produktywność, ponieważ oszczędności osiąga się na jego zagospodarowaniu. Zatem wolna wydajność zakładów przetwarzania ogranicza fizyczne wymiary proponowanej opcji efektywnego rozwoju.

Charakterystyka topograficzna lub glebowa działki przekłada się na użyteczność funkcjonalną terenu. Zidentyfikowane negatywne aspekty komplikują jego rozwój lub zwiększają koszty rozwoju. Ponieważ wszystkie działki na rynku ze sobą konkurują, oceniana działka nie może być nieodpowiednia do najbardziej efektywnego wykorzystania, gdyż ustępuje innym typowym dla tego obszaru działkom.

W procesie analizy fizycznej wykonalności opcji efektywnego użytkowania należy wziąć pod uwagę stan budynków i budowli, aby określić możliwość ich dalszego funkcjonowania na nowych zasadach. Jeżeli budynki wymagają przebudowy w celu zapewnienia optymalnego wykorzystania, należy obliczyć wymagane z tego tytułu koszty i porównać je z ostateczną rentownością. Zazwyczaj koszt renowacji nieruchomości zależy od stanu fizycznego i lokalizacji nieruchomości.

2.1.3. Zabezpieczenie finansowe

Kolejnym etapem wyboru rodzaju użytkowania jest analiza bezpieczeństwa finansowego. Opcja jest uznawana za opłacalną finansowo, jeśli zapewnia dochód operacyjny równy lub większy od kosztów operacyjnych, kosztów finansowania i wymaganego planu zwrotu z kapitału. Zatem wszystkie zastosowania, które mogą zapewnić dodatni dochód, uważa się za wykonalne finansowo.

Jeżeli rodzaj użytkowania nie wiąże się z uzyskiwaniem stałych dochodów z eksploatacji, wówczas do analizy wybierane są te warianty, które tworzą nieruchomość po koszcie równym lub przekraczającym koszt wybudowania lub przebudowy obiektu dla tego nowego rodzaju użytkowania.

Konieczne jest porównanie zysków kapitałowych lub dochodów z użytkowania nieruchomości z poniesionymi nakładami inwestycyjnymi. Jeżeli dochody są niższe od wydatków lub nieznacznie je przekraczają, taki sposób wykorzystania uznaje się za nieopłacalny finansowo.

Aby ocenić rodzaje użytkowania generujące regularne dochody z działalności, dla każdego z nich oblicza się łączny dochód operacyjny netto, indywidualną stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału oraz wysokość dochodu przypadającego na grunt. Jeśli dochód netto zapewni wymagany zwrot z inwestycji i zapewni wymagany zwrot z gruntu, użytkowanie jest opłacalne finansowo.

Oczywiście identyfikacja wykonalnych finansowo zastosowań opiera się na analizie popytu, podaży i lokalizacji.

2.1.4. Maksymalna produktywność

Maksymalna produktywność to najwyższa wartość działki jako takiej, niezależnie od tego, czy jest ona pusta (faktycznie lub warunkowo), czy też zabudowana. Zatem realizacja tego kryterium polega na tym, że spośród wszystkich prawnie dozwolonych, fizycznie możliwych do zrealizowania i zapewniających dodatni dochód, wybór takiego sposobu użytkowania, który zapewni maksymalną wartość podstawy nieruchomości - działki.

Potencjalna opcja najbardziej efektywnego wykorzystania gruntów odzwierciedla długoterminowy, starannie opracowany i dość szczegółowy program zagospodarowania przestrzennego związany z normalnym życiem budynków i budowli. Żywotność zależy od rodzaju budynku, jakości prac budowlanych i innych czynników.

Maksymalną produktywność działki określa się poprzez odniesienie wysokości jej dochodów do stopy kapitalizacji wymaganej przez rynek dla danego rodzaju użytkowania. Jednakże w zależności od wybranego przeznaczenia nieruchomości sposób ustalenia wartości gruntu może być różny. Wybór metody zależy od stopnia reorientacji faktycznego celu wycenianej nieruchomości, poziomu ryzyka rozważanej opcji, wymaganej stopy zwrotu i okresu odzyskania kapitału oraz terminu realizacji proponowanej opcji za korzystanie z nieruchomości. Najbardziej efektywny jest taki sposób użytkowania, który zapewnia największą rentowność gruntu.

Podstawą wszystkich metod ustalania wartości działki w celu wyboru najbardziej efektywnej opcji jest tzw. technika rezydualna. Dochód z ziemi uważany jest za równowagę pomiędzy całkowitym dochodem generowanym przez nieruchomości a kwotami dochodu zapewnianymi przez przyciąganie pracy, kapitału, środków trwałych (funkcjonujących budynków i budowli). Koszt działki stanowi z kolei różnicę pomiędzy całkowitym kosztem całej nieruchomości a wartością rezydualną budynków lub kosztami ich budowy.

2.2. Podstawowe techniki analizy najefektywniejszego wykorzystania nieruchomości

Najlepsze wykorzystanie nieruchomości można osiągnąć w oparciu o istniejące budynki lub polegać na budowie całkowicie nowych ulepszeń, co wymaga uznania działki za pustą. Na tej podstawie przy analizie najlepszego wykorzystania nieruchomości stosuje się dwie metody:

Najbardziej efektywne wykorzystanie terenu jako niezabudowanego;

Najbardziej efektywne wykorzystanie witryny jako zabudowanej.

Za najbardziej efektywnym wykorzystaniem gruntów jako niezabudowanych przemawiają następujące główne przesłanki:

1. Wyodrębnienie w wartości nieruchomości wartości wyłącznie działki.

2. Zastosowanie porównywalnej metody sprzedaży do wyceny gruntów zabudowanych.

3. Obliczanie utraty wartości na skutek zewnętrznego starzenia się.

4. Ocena rzeczywistej wartości gruntu wchodzącej w skład nieruchomości, która nie jest optymalna dla danej lokalizacji.

Analizę najbardziej efektywnego wykorzystania terenu zabudowanego przeprowadza się z dwóch powodów:

1. Identyfikacja sposobu użytkowania nieruchomości zapewniającego najwyższy łączny zwrot z zainwestowanego kapitału.

2. Identyfikacja na rynku obiektów nieruchomości o tym samym przeznaczeniu i porównywalnym poziomie efektywności wykorzystania.

Rozważmy różnicę pomiędzy najbardziej efektywnym wykorzystaniem terenu bez budynków a nieruchomością zabudowaną na przykładzie nieruchomości przemysłowych, które emitują toksyczne substancje.

Teren, na którym zlokalizowany jest analizowany obiekt, ze względu na swoje walory przyrodnicze, zagospodarowany jest jako podmiejska dzielnica mieszkaniowa. Maksymalna efektywność wykorzystania terenu bez budynków będzie najprawdopodobniej opierać się na jego wykorzystaniu jako domku mieszkalnego. W takim przypadku poniesione zostaną koszty rozbiórki i utylizacji istniejącego obiektu. W praktyce potencjalny właściciel nieruchomości dokona przebudowy terenu tylko wtedy, gdy wartość rezydualna budynków jest niska.

W zależności od tego, jak blisko daty wyceny jest wybrane zastosowanie wymagające nowej budowy, dotychczasowe użytkowanie można uznać za użytkowanie pośrednie. Zatem jeżeli zgodnie z planem powiększenia terenów miejskich zabudowa domków letniskowych dotrze na analizowaną działkę za pięć lat, a okres wymagany na rozbiórkę istniejących budynków i budowę nowego domku wyniesie rok, to cztery Za użytkowanie pośrednie uważa się roczne funkcjonowanie istniejącej własności przemysłowej. Jeżeli jednak konkurencyjny poziom popytu w przypadku zastosowań przemysłowych jest wyższy, wówczas prawdopodobne jest, że najbardziej efektywnym wykorzystaniem nieruchomości będzie utrzymanie dotychczasowego wykorzystania przy jednoczesnym wykonaniu niezbędnych prac środowiskowych po poniesionych kosztach.

Teoria wyceny nieruchomości wymaga analizy działki gruntu, przy założeniu, że nie jest ona zabudowana, nawet jeżeli jest ona zabudowana, w celu ustalenia, czy obecne użytkowanie jest pożądane i czy należy je kontynuować, czy zastąpić.

Metoda ustalenia najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania ocenianej nieruchomości jako działki niezabudowanej opiera się na założeniu, że nie jest ona zabudowana lub może zostać z niej oczyszczona w wyniku jej rozbiórki. W rezultacie wartość gruntu ustalana jest w oparciu o wybór możliwych zastosowań zapewniających rentowność nieruchomości oraz dobór parametrów nieruchomości zgodnie z konkretnym przeznaczeniem.

Możliwość wykorzystania działki jako niezabudowanej ma dwa główne typy:

1. Wykorzystanie działki w celach spekulacyjnych, czyli sprzedaż jej bez ulepszeń inwestorowi, który następnie ją zagospodarowuje zgodnie z wymogami rynku lub własnymi preferencjami. Opcja ta ma zastosowanie w przypadku przesycenia rynków nieruchomości.

2. Zabudowa działki o nowe budynki i budowle, w tym:

Opracowanie bez zastosowania pośredniego, jeżeli na dzień analizy rozważane jest i akceptowane przez rynek nowe zastosowanie;

Rozwój z zastosowaniem pośrednim polega na tymczasowym zachowaniu istniejącej opcji użytkowania do czasu pojawienia się popytu na nową opcję na rynku, w oparciu o prognozę sytuacji rynkowej;

Podział lub konsolidacja gruntów w celu osiągnięcia jak najbardziej efektywnego wykorzystania;

Zabudowa terenu o nowe budynki o podobnym przeznaczeniu i parametrach fizycznych do istniejącego obiektu.

Najczęstszą sytuacją oceny nieruchomości na podstawie działki niezabudowanej jest jej warunkowy niezagospodarowanie. Wynika to z faktu, że na analizowanym terenie znajduje się budynek, co wpływa na wartość nieruchomości. W tym przypadku wybór opcji najbardziej efektywnego wykorzystania terenu jako niezabudowanego następuje w formie projektu inwestycyjnego na etapie decyzyjnym.

W takim przypadku musisz odpowiedzieć na kilka pytań:

1. W jaki sposób można zagospodarować działkę, jeżeli nie jest ona faktycznie zabudowana lub można ją oczyścić z istniejącej zabudowy?

2. Jakiego rodzaju budynki lub inne konstrukcje wspierające wybrane przeznaczenie można wybudować na tym terenie, w oparciu o jego właściwości fizyczne i inne, oraz w jakim terminie?

3. Czy dotychczasowe użytkowanie należy uznać za tymczasowe?

Przykładowo, jeżeli w celu jak najbardziej efektywnego wykorzystania gruntu należy przeprowadzić prace budowlane, należy określić:

Koszty rozbiórki istniejących budynków;

Rodzaj najbardziej efektywnego wykorzystania nieruchomości (biuro, hotel, magazyn itp.), odpowiadający aktualnym standardom rynkowym i zawierający elementy w najbardziej atrakcyjnych cenach;

Charakterystyka optymalnych budynków, które należy wznieść, aby maksymalnie wykorzystać potencjalne cechy terenu (liczba pięter, optymalna powierzchnia jednostek funkcjonalnych, liczba tych jednostek itp.);

Poziom czynszu i kosztów eksploatacyjnych;

Koszt wznoszonych budynków z uwzględnieniem kosztów finansowania.

Najbardziej efektywne wykorzystanie działki jako zabudowanej zakłada zachowanie istniejącej zabudowy na analizowanym terenie. Możliwość wykorzystania działki jako zabudowanej ma dwa główne typy:

1. utrzymanie dotychczasowego przeznaczenia ocenianej nieruchomości;

2.zmiana dotychczasowego przeznaczenia ocenianej nieruchomości.

W obu przypadkach rozważa się potrzebę i możliwość:

Utrzymanie dotychczasowego wolumenu i jakości usług świadczonych przez nieruchomości;

Wykonywanie prac budowlanych związanych z przebudową budynków w celu podniesienia ich klasy i zmiany stawek czynszów;

Prowadzenie prac budowlanych mających na celu powiększenie powierzchni poprzez dodatkową rozbudowę lub budowę dodatkowych pięter;

Zmniejszenie istniejącej powierzchni poprzez częściową rozbiórkę.

Porównując istniejący wariant zagospodarowania budynków znajdujących się na działce z optymalnym wariantem zabudowy, rzeczoznawca musi otrzymać odpowiedź na następujące pytania:

1. Czy wskazane jest dalsze użytkowanie budynku w obecnym stanie?

2. Jaką opcję przebudowy budynku wybrać: przebudowę, rozbudowę, częściową rozbiórkę?

3. Jak i w jakim terminie zwrócą się koszty?

Najbardziej optymalna opcja użytkowania budynków zapewni maksymalny koszt nieruchomości atrakcyjnej inwestycyjnie, biorąc pod uwagę stopę zwrotu ustaloną zgodnie z ryzykiem wybranej opcji. Oczywiste jest, że ryzyko związane z utrzymaniem dotychczasowego sposobu użytkowania nieruchomości i różnymi możliwościami przebudowy nie będzie takie samo. Należy oddzielić najbardziej efektywne wykorzystanie terenu w stanie niezabudowanym od najbardziej efektywnego wykorzystania terenu w stanie zabudowanym.

3. Metody oceny najbardziej efektywnego wykorzystania nieruchomości

Ustalenie najbardziej efektywnego sposobu wykorzystania ocenianego majątku polega na sekwencyjnej realizacji następujących etapów:

1. Analiza wszystkich możliwych wariantów najbardziej efektywnego wykorzystania działki niezabudowanej lub działki zabudowanej w oparciu o aktualną sytuację rynkową na dzień oceny i perspektywy jej zmiany.

2. Sprawdzenie dopuszczalności prawnej wybranych opcji.

3. Sprawdzenie fizycznej wykonalności wybranych opcji.

4. Ocena opłacalności finansowej wybranych opcji.

5. Wybór najbardziej efektywnego sposobu wykorzystania nieruchomości, zapewniający jej maksymalną produktywność.

Ocena maksymalnej produktywności zależy od określenia najbardziej efektywnego wykorzystania nieruchomości. Jeżeli działkę uznamy za niezabudowaną, to w zależności od oceny stopy kapitalizacji można zastosować trzy metody.

Metoda pierwsza: działkę uznaje się za niezabudowaną, stopy kapitalizacji dla gruntów i budynków są różne.

1. Ustalenie kosztu zagospodarowania warunkowo niezabudowanej działki wraz z budynkami i budynkami o określonym przeznaczeniu, z uwzględnieniem popytu i podaży rynkowej.

3. Dokonywanie korekt w celu uwzględnienia współczynnika obciążenia i strat w zbiórce.

4. Ustalenie możliwości uzyskania i wysokości innych dochodów.

5. Oszacowanie rzeczywistego dochodu brutto.

6. Kalkulacja kosztów eksploatacyjnych.

7. Obliczanie rezerw kosztów kapitału.

8. Kalkulacja dochodu operacyjnego netto.

9. Obliczanie współczynnika kapitalizacji budynków.

10. Ocena dochodów generowanych przez wzniesione budynki i budowle.

11. Obliczanie dochodu z gruntu.

12. Obliczanie współczynnika kapitalizacji działki.

13. Ocena wartości działki metodą kapitalizacji dochodu generowanego przez grunt.

Metoda druga: Działkę uznaje się za niezabudowaną, stopy kapitalizacji budynków i gruntów są takie same.

1. Ustalenie kosztu zagospodarowania warunkowo niezabudowanej działki wraz z budynkami i budynkami o określonym przeznaczeniu, z uwzględnieniem popytu i podaży rynkowej.

2. Obliczanie potencjalnego dochodu brutto.

3. Dokonanie korekt uwzględniających współczynnik obciążenia i straty w pobieraniu wpłat oraz wysokość pozostałych dochodów.

4. Oszacowanie rzeczywistego dochodu brutto.

5. Kalkulacja kosztów operacyjnych i rezerw kosztów kapitałowych

6. Kalkulacja całkowitego dochodu operacyjnego netto.

7. Obliczenie całkowitego współczynnika kapitalizacji wycenianej nieruchomości.

8. Wycena nieruchomości metodą kapitalizacji dochodu operacyjnego netto generowanego przez nieruchomości.

Metoda trzecia: działkę uznaje się za niezabudowaną i znana jest rynkowa cena sprzedaży nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem:

1. Obliczany jest koszt budowy uwzględniający zysk dewelopera.

2. Oszacowanie wartości działki jako dochodu jako różnica pomiędzy szacunkową wartością nieruchomości a kosztami ulepszeń.

3. Wartość działki ustala się jako różnicę pomiędzy ceną sprzedaży nieruchomości a kosztami całkowitymi.

Metoda czwarta: Działkę uznaje się za zabudowaną, budynki wymagają pewnych ulepszeń:

4. Kalkulacja kosztów ulepszenia obiektu.

5. Obliczanie przyrostu wartości nieruchomości z uwzględnieniem dokonanych ulepszeń.

Metoda piąta: Działkę uważa się za zabudowaną i nie wymaga przebudowy:

1. Kalkulacja dochodu operacyjnego netto generowanego przez nieruchomości.

2. Ustalenie całkowitego współczynnika kapitalizacji.

3. Wycena nieruchomości metodą kapitalizacji dochodu operacyjnego netto.

4. Niestandardowe rodzaje i kierunki najbardziej efektywnego wykorzystania nieruchomości

Omówione powyżej standardowe zasady analizy najlepszego wykorzystania mają zastosowanie do wszystkich typów nieruchomości. Jednak w praktyce, rozważając i identyfikując najbardziej produktywne wykorzystanie, należy wziąć pod uwagę szczególne względy, wynikające ze specyfiki danej nieruchomości.

Zidentyfikowane cechy nieruchomości i zmiany rynkowe mogą wymagać odrębnego użytkowania, użytkowania pośredniego, użytkowania niezgodnego z prawem, użytkowania niezgodnego z najlepszymi, wielokrotnego użytku, użytkowania specjalnego, użytkowania spekulacyjnego i nadmiernej powierzchni gruntu.

4.1. Oddzielne zastosowania

Z reguły najbardziej efektywne możliwości wykorzystania analizowanej nieruchomości nie odbiegają od wykorzystania podobnych obiektów. Ponieważ jednak oceniane dobro jest nietypowe lub niepowtarzalne, jego najskuteczniejsze wykorzystanie może być inne.

Na przykład w Moskwie budynki produkcyjne organizacji pozarządowych są wynajmowane na powierzchnie magazynowe. Jeżeli zapotrzebowanie rynkowe w danej dzielnicy miasta będzie wystarczające, analizowany wariant może uwzględniać przeznaczenie tej nieruchomości na powierzchnię handlową.

W innym przypadku nieruchomość o typowych cechach budowlanych i gruntowych może być analizowana w ramach specjalnego przypadku użytkowania, ponieważ nie pasuje do otaczającego ją schematu zagospodarowania przestrzennego lub sposobu użytkowania podobnych nieruchomości.

Na przykład, jeśli budynek o cechach typowych dla centrum rozrywki znajduje się w ekskluzywnej dzielnicy mieszkalnej, jego przeznaczenie należy ocenić w oparciu o przypadek użycia w oparciu o konkretne preferencje.

Wybrana opcja powinna maksymalizować wartość gruntów, a nie tradycyjne wykorzystanie porównywalnych nieruchomości.

4.2. Zastosowania pośrednie

Jeżeli możliwość najbardziej efektywnego wykorzystania nieruchomości opiera się na zmianach sytuacji rynkowej w przyszłości i w związku z tym może być wykonalna po pewnym czasie, jako opcję pośrednią uznaje się opcję wykorzystania, która wykształciła się na dzień wyceny . Za najbardziej efektywną opcję w danym okresie można uznać również zastosowanie pośrednie, które może zmieniać się w czasie.

Na przykład pierwsze piętra wielopiętrowych budynków mieszkalnych w nowych dzielnicach Moskwy są przeznaczone do użytku komercyjnego. Jednak w miarę zagospodarowania terenu i wzrostu liczby mieszkańców dzielnicy ostateczny sposób użytkowania może różnić się od pierwotnego. Tym samym małe lokale wykorzystywane na początkowym etapie zagospodarowania terenów pod sklepy spożywcze, w miarę budowy wyspecjalizowanych supermarketów wchodzących w skład dużej sieci, są przekształcane w różne przedsiębiorstwa usługowe (fryzjerzy, pralnie, biura podróży itp.).

Konieczność pośredniego korzystania z wycenianej nieruchomości nie zawsze ma wpływ na wartość nieruchomości. Pośredni przypadek użycia może generować taką samą kwotę dochodu, ale może nadejść moment, kiedy nie będzie na niego popytu na rynku z szeregu obiektywnych powodów. W tym przykładzie stawki czynszu i koszty funkcjonowania sklepu spożywczego i salonu fryzjerskiego mogą być takie same, ale rodzaj działalności opartej na konkretnej nieruchomości może nie być konkurencyjny.

4.3. Prawnie kontrowersyjne zastosowania

Rodzaj użytkowania nieruchomości określony jako prawnie kontrowersyjny ma miejsce wtedy, gdy faktyczne korzystanie z nieruchomości, dozwolone przez prawo, nie odpowiada standardom obowiązującym na obszarze, na którym się ona znajduje. Jest to zazwyczaj konsekwencja zmian lub nowych przepisów zagospodarowania przestrzennego.

Zastosowania kontrowersyjne z prawnego punktu widzenia niekoniecznie są najskuteczniejsze i dlatego wymagają specjalnej analizy. Jeżeli sprzeczne z prawem użytkowanie skutkuje wyższą wartością nieruchomości, rzeczoznawca powinien wziąć pod uwagę, że różnica może dotyczyć wartości istniejącego budynku i nie mieć wpływu na wartość samego gruntu. Rzeczoznawca powinien dokonać rozróżnienia pomiędzy wartością budynków użytkowanych niezgodnie z wymaganiami a premią wynikającą z takiego użytkowania.

W niektórych przypadkach tego rodzaju korzystanie musi zostać następnie bezzwłocznie zakończone. Na zakończenie zastosowań niezgodnych z prawem może zostać uznany pewien okres czasu, który w analizie można uznać za zastosowanie tymczasowe.

4.4. Nie najlepsze zastosowania

W praktyce faktyczne zagospodarowanie może nie polegać na najefektywniejszym wykorzystaniu terenów, na których się znajduje. Zmiana sytuacji może wymagać zarówno zmiany dotychczasowego przeznaczenia nieruchomości, jak i jej zachowania, ale na innych zasadach jakościowych, wymagających określonych nakładów inwestycyjnych.

Przykładowo w pierwszym przypadku konieczna jest konwersja nieruchomości mieszkalnej na komercyjną. W drugim przypadku istniejącą nieruchomość mieszkalną należy zastąpić bardziej komfortowymi obiektami mieszkalnymi.

Zachowując przeznaczenie nieruchomości, nie dochodzi do utraty wartości na skutek zewnętrznego starzenia. Jeżeli najbardziej efektywne wykorzystanie nieruchomości koliduje z dotychczasowym, wartość budynków należy oszacować z uwzględnieniem utraty wartości na skutek starzenia się gospodarczego, a wartość gruntu należy ustalić na podstawie dotychczasowego użytkowania. .

4,5. Wielofunkcyjny

Jedną z możliwości najbardziej efektywnego wykorzystania może być przeznaczenie wielozadaniowe, przewidujące kilka rodzajów użytkowania gruntu i budynków. Zatem w dużym budynku mogą znajdować się lokale mieszkalne, biura, sklepy, centra usług itp. Podobnie na działce można budować mieszkania, centra handlowo-rozrywkowe i inne obiekty infrastruktury.

W takim przypadku rzeczoznawcy ustalają koszt każdego elementu multidyscyplinarnego użytkowania obiektu. Jednakże w tym przypadku właścicielowi może nie przysługiwać, a może mieć pewne dodatkowe uprawnienia ze względu właśnie na multidyscyplinarne przeznaczenie przedmiotu. W efekcie może to prowadzić do tego, że suma kosztów poszczególnych elementów obiektu wielofunkcyjnego nie będzie pokrywać się z kosztem całej nieruchomości.

4.6. Zastosowania specjalnego przeznaczenia

Do nieruchomości specjalnego przeznaczenia zalicza się obiekty przeznaczone wyłącznie do ściśle określonego lub bardzo ograniczonego sposobu użytkowania. W takim przypadku rzeczoznawca może jedynie uznać zachowanie istniejącej opcji za efektywne wykorzystanie, pod warunkiem jej wykonalności.

Jeżeli dotychczasowe użytkowanie nieruchomości nie jest ekonomicznie uzasadnione, wartość nieruchomości ustala się jako sumę wartości gruntu i wartości złomu ulepszeń. W pozostałych przypadkach uwzględniane są dwa zastosowania o najwyższej wartości – utrzymanie pierwotnego zastosowania specjalnego (bieżąca wartość użytkowa) i ponowne wykorzystanie do alternatywnego zastosowania (alternatywna wartość użytkowa).

Analizę należy zweryfikować pod kątem zapotrzebowania rynku na tego typu obiekty specjalnego przeznaczenia, gdyż istnienie zapotrzebowania na tego typu obiekty determinuje wartość ich bieżącego użytkowania. Brak popytu wskazuje na potrzebę zmiany przeznaczenia, a koszt obiektu o zmienionym przeznaczeniu będzie prawdopodobnie różnił się od kosztu obiektu specjalnego przeznaczenia.

Na przykład najbardziej efektywnym wykorzystaniem zakładu produkującego ciężki sprzęt maszynowy będzie prawdopodobnie dalsza produkcja tego sprzętu, a najbardziej efektywnym wykorzystaniem elewatora zbożowego będzie prawdopodobnie jego dalsze użytkowanie jako elewatora.

4.7. Zastosowania spekulacyjne

Posiadane grunty przeznaczone na sprzedaż w przyszłości uznawane są za spekulacyjne narzędzie inwestycyjne. Jeżeli właściciel spodziewa się wzrostu wartości gruntu, musi liczyć się z ryzykiem czasowym, że oczekiwany wzrost nie zostanie osiągnięty w oczekiwanym okresie. Jednak obecna wartość gruntów uzależniona jest od ich potencjalnego najbardziej efektywnego wykorzystania w przyszłości. Rzeczoznawca ma trudności z określeniem potencjalnego najlepszego wykorzystania nieruchomości ze względu na różnorodność możliwych opcji, dlatego często rozważa się najbardziej odpowiednie alternatywne sposoby wykorzystania nieruchomości lub porównuje oczekiwany poziom dochodów i wydatków.

4.8. Nadmiar i nadwyżka powierzchni terenu

W niektórych przypadkach obszary lądowe przekraczają wielkość wynikającą z najbardziej efektywnego wykorzystania. Na terenach zabudowanych mogą występować nadwyżki powierzchni niewymagane dotychczasowym użytkowaniem budynków. Działki niezabudowane mogą mieć powierzchnię, która nie jest wymagana do pierwotnego najwyższego użytkowania. Najbardziej efektywnym sposobem wykorzystania nadmiaru powierzchni terenu może być budowa dodatkowych budynków lub pozostawienie ich w stanie niezabudowanym.

W niektórych przypadkach dodatkowa powierzchnia, która nie jest potrzebna dla istniejących budynków i nie może zostać wydzielona z nieruchomości i sprzedana, stanowi powierzchnię nadwyżkową.

5. Wniosek

W wyniku napisania tego eseju dokonałem przeglądu podstaw określania najbardziej efektywnego wykorzystania nieruchomości.

Proces identyfikacji i uzasadnienia alternatywnych sposobów wykorzystania dobra, które zapewniłyby najbardziej produktywne wykorzystanie dobra, nazywany jest analizą najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania.

Odkryłem, że najlepszym i najbardziej efektywnym użytkowaniem jest rozsądne i zgodne z prawem użytkowanie niezagospodarowanego gruntu lub ulepszonej nieruchomości, które:

1. Jest prawnie dozwolony (tj. jest zgodny z normami prawnymi, w tym przepisami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego i ochrony środowiska, przepisami dotyczącymi planowania przestrzennego miasta);

2. Fizycznie wykonalne (wielkość i kształt działki, jej dostępność komunikacyjna, komunikacja inżynierska, istniejąca zabudowa pozwalają na realizację wybranego wariantu zagospodarowania);

3. Uzasadnione finansowo (skorzystanie z OH zapewnia dochód przewyższający koszty kapitału, koszty operacyjne i zobowiązania finansowe);

4. Zapewnia najwyższą wartość lub rentowność nieruchomości.

Analizę NiNEIN przeprowadza się w pierwszej kolejności dla działki niezabudowanej, a w drugiej kolejności dla działki z istniejącymi ulepszeniami.

Istnieją następujące główne powody, dla których NINEI określiło działkę jako niezabudowaną:

Przypisanie wartości nieruchomości do wartości samej działki;

Stosowanie porównywalnych metod sprzedaży do wyceny gruntów zabudowanych;

Obliczanie utraty wartości na skutek zewnętrznego starzenia się;

Ocena rzeczywistej wartości gruntu wchodzącego w skład działki, która nie jest optymalna dla danego terenu.

Analizę terenu zabudowanego przez NNEI przeprowadza się z dwóch powodów:

1. identyfikacja rodzaju wykorzystania OH, który zapewnia największy zwrot z zainwestowanego kapitału;

2.identyfikacja na rynku OH o tym samym przeznaczeniu i porównywalnym poziomie efektywności wykorzystania.

Dokonując ostatecznego wyboru opcji NiNEIN kierują się poniższymi postanowieniami:

Jeżeli wartość nieruchomości z ulepszeniami jest większa niż wartość terenu bez ulepszeń, wówczas NNEI będzie korzystać z nieruchomości z ulepszeniami;

Jeżeli wartość wolnej działki przekroczy wartość nieruchomości z ulepszeniami, wówczas NINEI użyje gruntu jako niezagospodarowanego.

Wykaz używanej literatury

1. Ozerov E.S. Analiza ekonomiczna i wycena nieruchomości. SPb.: Wydawnictwo. „ISS”, 2007. – 254 s.

2. http://www.learnof.me/www.ocenka.net/institute/editions/files/b6c5.pdf – analiza najefektywniejszego wykorzystania nieruchomości, rozdział 5

3. Harrison G. Wycena nieruchomości. Instruktaż. Za. z angielskiego – M.: RIO Mosobluprpolitigraphizdata, 1994. – 231 s.

4. Grabovyi P.G., Korostelev S.P. Wycena nieruchomości. Część 1. Wycena nieruchomości. Instruktaż. – M.: MGSU-ROOS, 2003. – 180 s.

5. Wycena nieruchomości: Podręcznik. Podręcznik dla uczelni / wyd. prof. VA Szvandera. – M.: UNITY-DANA, 2005. – 303s

6. Granova I.V. Wycena nieruchomości. – St. Petersburg: Peter, 2008. - 208 s.: il. – (Seria samouczków)

1. Czy zamierzone zastosowanie jest rozsądne i prawdopodobne?

2. Czy użycie jest legalne lub czy istnieje uzasadnione prawdopodobieństwo, że można uzyskać dokument prawny uprawniający do używania?

3. Czy nieruchomość fizycznie nadaje się do użytkowania?

4. Czy zamierzone wykorzystanie jest wykonalne finansowo?

Opcja testowania została pokazana w tabeli 1.

Tabela 1.

Opcje NEI	Test NEI
	Czy zamierzone użycie jest rozsądne i prawdopodobne?	Czy użycie jest legalne lub czy istnieje uzasadnione prawdopodobieństwo, że można uzyskać dokument prawny uprawniający do używania?	Czy nieruchomość fizycznie nadaje się do użytkowania?	Czy zamierzone wykorzystanie jest wykonalne finansowo?
Obecne wykorzystanie
Dom
Budynek biurowy
Biurowiec
Budynek magazynowy

Gdy analiza wykaże, że jeden lub więcej przypadków użycia jest w miarę prawdopodobny, ich zasadność zostaje zweryfikowana finansowy punkt widzenia. Za najefektywniejsze uważa się takie użytkowanie, w jakim przedmiotowa właściwość będzie miała maksymalną wartość i spełniające inne wymagania.

To właśnie na tym etapie zaczynają się główne trudności dla rzeczoznawców, ponieważ tutaj zaczynają się kwestie metodologii oceny, a jak wiadomo, kwestie metodologii nie są uwzględniane w MCO. Współczesne publikacje z zakresu wyceny nieruchomości również nie odpowiadają na to pytanie, w dalszym ciągu na różne sposoby powtarzając dobrze znane zapisy podręczników z lat 90-tych.

Z kolei w ocenach praktycznych praktyka zastępowania tego najważniejszego etapu oceny odniesieniem do własnej opinii w dalszym ciągu z reguły uzasadnia dotychczasowe użytkowanie dobra. Jednak w związku z przejściem naszego rynku nieruchomości na nowy etap rozwoju, to zdecydowanie nie wystarczy. Rzeczywiście nawet IVS stwierdza, że ​​„na rynkach charakteryzujących się skrajną zmiennością lub znaczną nierównowagą między podażą a popytem, ​​najbardziej efektywnym wykorzystaniem nieruchomości może być zachowanie jej do przyszłego wykorzystania” lub „użytkowanie pośrednie” w przypadku, „gdzie użytkowanie gruntów i zagospodarowanie przestrzenne ulega zmianom.” Władze przeprowadziły jednak w ostatnim czasie prace mające na celu stworzenie cywilizowanego rynku nieruchomości i zawodowy rzeczoznawca majątkowy nie ma prawa nie uwzględnić tych zmian.

Mówimy przede wszystkim o planistycznym zagospodarowaniu przestrzennym miast. W przypadku braku podziału na strefy nie można ocenić NEI przy ustalaniu dopuszczalność prawna budowa obiektów o różnym przeznaczeniu na wybranej działce. W poprzednich latach urzędnicy na podstawie planów wydawali pozwolenie na użytkowanie gruntów pod zabudowę. Przeznaczenie terytoriów zakłada prawnie ustalone różne rodzaje zagospodarowania terenu, w ramach których deweloper sam określa obiekt pod budowę, w oparciu o efektywność ekonomiczną planowanego projektu.

Analizując NEI, rzeczoznawca majątkowy również musi wykonać tę samą pracę, a do tego musi znać ustawodawstwo z zakresu urbanistyki i opanować metody analizy ekonomicznej działalności deweloperskiej.

Za naszych rzeczoznawców majątkowych uważa się niestety osoby, które ukończyły krótkotrwałe kursy, które nawet nie omawiają tych zagadnień. Z jakiegoś powodu wypracowaliśmy dość powierzchowne podejście do wyceny nieruchomości. W związku z tym chciałbym przytoczyć kilka fragmentów MCO:

• „1.7 Uznają to wszystkie kraje członkowskie ICSD wycena nieruchomości wymaga specjalnego wykształcenia, szkolenia i doświadczenia.”(MP1 MSO)
• « Nieruchomość reprezentuje znaczną część światowego bogactwa i jego Wycena ma fundamentalne znaczenie dla rentowności światowych rynków nieruchomości i finansowych„(Rodzaje nieruchomości” IVS 2003 s. 83)
• „...Właściwe zrozumienie i właściwe stosowanie tych standardów (MSA) nieuchronnie przyczyni się do rentowności międzynarodowych i krajowych transakcji na rynku nieruchomości, a także innych alternatyw inwestycyjnych i zmniejszy liczbę oszustw i nadużyć„(MR 1 MSO s. 195)

Ostatni cytat jest szczególnie istotny dla naszego kraju. Na rynek nieruchomości napłynęły ogromne petrodolary, zapewniając jego stały wzrost. Jednocześnie około 75% wszystkich dochodowych nieruchomości znajduje się w rękach państwa i jest zarządzanych przez urzędników. Przeniesienie własności tych obiektów, zgodnie z prawem, następuje wyłącznie w drodze niezależnej oceny. Stąd coraz ważniejsza rola profesjonalnych rzeczoznawców majątkowych, którzy zgodnie z MCO podlegają podwyższonym wymaganiom zarówno pod względem profesjonalizmu, jak i przestrzegania Kodeksu Postępowania.

Od 30 grudnia 2004 roku w naszym kraju obowiązuje nowy Kodeks urbanistyczny. Zgodnie z nią na drodze z otwartego pola do placu budowy można wyróżnić cztery etapy:

• planowanie terytorialne,
• planowanie przestrzenne urbanistyczne,
• planowanie terytorium
• projektowanie, budowa i przebudowa obiektów budownictwa kapitałowego.

Przydział terenów należy rozpocząć od planowania terytorialnego, podczas którego władze federalne, regionalne i lokalne określą obszary pod budowę budownictwa mieszkaniowego, infrastruktury, przemysłu i rolnictwa. Opracowywane przez władze federalne programy planowania przestrzennego przesyłane są do najwyższych organów wykonawczych podmiotów Federacji Rosyjskiej i gmin, do których terytorium należą. Dokumenty należy uzgodnić w ciągu trzech miesięcy. Jeżeli w tym okresie nie zostaną otrzymane odpowiednie wnioski od władz regionalnych lub gminnych, dokumentację uznaje się za zatwierdzoną „domyślnie”.

Po zaplanowaniu terytorialnym władze muszą przeprowadzić podział na strefy miejskie. W efekcie na terenie każdej gminy zostaną wyznaczone strefy terytorialne i przyjęte zostaną regulacje urbanistyczne. Na realizację tego zadania rząd dał pięć lat – do 1 stycznia 2010 r. Przed tym terminem należy opracować zasady zagospodarowania przestrzennego dla terenów osadniczych i obszarów międzyosadniowych, jeżeli podlegają one zabudowie. Szczegółową treść regulaminu określa kodeks. Od początku 2010 roku w przypadku braku tych dokumentów nie jest możliwe wydawanie pozwoleń na budowę.

Następnie terytoria wydzielone w wyniku podziału na strefy muszą zostać objęte planowaniem. Ta ostatnia polega na podziale strefy na bloki, mikrodzielnice i inne elementy, a także ustaleniu granic terenów inwestycyjnych. Planowanie należy przeprowadzić zarówno w odniesieniu do terenów zabudowanych, jak i pustych. Zadanie to spada także na barki władz lokalnych i budżetu lokalnego. Ponadto władze lokalne zadecydują, jaki zestaw dokumentów jest niezbędny do planowania terytorium.

Na etapie planowania każdej działce należy nadać regulacje dotyczące celu, w jakim można na niej wybudować budynek. Oprócz przeznaczenia wskazana będzie liczba pięter, kontur wnęki, powierzchnia itp.

Prace nad opracowaniem kodeksów urbanistycznych wymagają jednak znacznych środków finansowych i zaangażowania w te prace wysoko wykwalifikowanej kadry. W związku z tym prace w tym kierunku prowadzone są z opóźnieniem. Nawet w najbardziej zaawansowanym mieście w zakresie wsparcia informacyjnego działań urbanistycznych, Moskwie, nie przyjęto jeszcze Kodeksu urbanistycznego (choć zgodnie z planami powinien on zostać opracowany pod koniec 2006 roku na zlecenie rządu moskiewskiego z dnia 28 grudnia 2005 N 2664-RP).

W Moskwie nadal obowiązuje kataster urbanistyczny, na podstawie którego rzeczoznawca może sprawdzić NEI. Zgodnie z moskiewską ustawą z dnia 15 grudnia 2004 r. Nr 88 „W sprawie katastru urbanistycznego miasta Moskwy”, „Kataster urbanistyczny jest tworzony i utrzymywany w celu wsparcia informacyjnego działań związanych z planowaniem urbanistycznym na terytorium miasto Moskwa. Informacje z katastru urbanistycznego mają charakter jawny i udostępniane są wszystkim zainteresowanym zgodnie z ich pisemnymi żądaniami, z wyjątkiem informacji stanowiących tajemnicę państwową.” Na żądanie Służba Katastru Urbanistycznego Miasta Moskwy wydaje świadectwo katastralne, które odzwierciedla fragmenty planu linii regulacyjnych planowania urbanistycznego („czerwone linie”), planu topograficznego, planów zagospodarowania przestrzennego, lokalizacji głównych sieci i obiektów użyteczności publicznej , podział administracyjno-terytorialny, zespół przyrodniczy, historia i kultura stref ochrony zabytków, pozwolenia wstępne, dokumentacja urbanistyczna i projektowa, dane o zatwierdzeniu decyzji architektonicznych i urbanistycznych, materiały badań historyczno-architektonicznych Centralnego Okręgu Administracyjnego Moskwy itp. Świadectwo katastralne zostało sporządzone na podstawie zatwierdzonych materiałów Ogólnego Planu Rozwoju Moskwy na okres do 2020 roku.

Na potrzeby określenia NEI ważne informacje przedstawiono w następujących sekcjach pomocy:

• program rozwoju i reorganizacji stref produkcyjnych,
• strefy funkcjonalne,
• zagospodarowanie przestrzenne budynku,
• plan rozmieszczenia sieci i obiektów użyteczności publicznej.

Podajmy przykład informacji ze świadectwa katastralnego w odniesieniu do jednej ze stref przemysłowych Moskwy.

Schemat zagospodarowania przestrzennego: Kwartał 1001. Kwartał wyspecjalizowanych celów administracyjno-biznesowych (B1) - tereny administracyjno-biznesowe zajmują ponad 25% powierzchni, a tereny pozostałych typów - niecałe 25%. Jednocześnie obszary o przeznaczeniu komunalnym, magazynowym, przemysłowym i specjalnym nie powinny zajmować więcej niż 10% terytorium.

Plan zagospodarowania przestrzennego budowy: Kwartał 2130. Dzielnica zabudowy średniej gęstości o mieszanej kontrastującej liczbie kondygnacji, średnia gęstość zabudowy na terenie działek zabudowanych wynosi powyżej 5 tys. m2/ha i nie więcej niż 10 tys. m2/ha, przy czym obszary zabudowy niskiej i wielokondygnacyjnej zajmują więcej niż jedną trzecią powierzchni, a obszary zabudowy innego rodzaju zajmują mniej niż jedną trzecią powierzchni każdy.

Tym samym informacje zawarte w świadectwie katastralnym stanowią podstawę do wybrania możliwych wariantów zagospodarowania przestrzennego do analizy w celu ustalenia NEI. Dlatego też przy zawieraniu umowy o ocenę nieruchomości konieczne jest w umowie wyceny określić obowiązek klienta dostarczenia wykonawcy świadectwa katastralnego z katastru urbanistycznego lub wypisu z Kodeksu urbanistycznego miasta, gdy jest przyjęte.

Zagadnienia regulacji urbanistycznych w różnych miastach mają swoją specyfikę, a rzeczoznawca majątkowy musi je dobrze znać, gdyż w przeciwnym razie nie da się przeprowadzić profesjonalnej wyceny nieruchomości.

Po ustaleniu możliwych wariantów zagospodarowania i przybliżonych parametrów budynków ze względu na liczbę kondygnacji i powierzchni należy wybrać analogie obiektów, np. według RSS-2007, i przejść bezpośrednio do obliczenia wskaźników wartości gruntu, aby wybrać najbardziej efektywny rozwiązanie. Obecnie nie ma żadnych zaleceń co do metodologii tych obliczeń. Każdy rzeczoznawca ma własne podejście do obliczeń i często popełnia rażące błędy, które prowadzą do błędnych decyzji.

Cechą obliczeń na etapie ustalania NEI jest konieczność spełnienia dwóch sprzecznych wymagań. Z jednej strony konieczne jest przeprowadzenie wystarczająco szczegółowych obliczeń, aby uzyskać akceptowalną dokładność, z drugiej strony obliczenia te muszą być możliwie najprostsze. Znalezienie tego „najlepszego punktu” i przekonujące wykonanie tej zasadniczej części raportu z wyceny nieruchomości wymaga od rzeczoznawcy wyjątkowych umiejętności. Ogólnie rzecz biorąc, profesjonalizm rzeczoznawcy majątkowego można ocenić na podstawie sposobu, w jaki przeprowadza on analizę NEI.

Aby kompetentnie rozwiązać te problemy, należy zwrócić się do teorii i praktyki rozwoju. W krajach rozwiniętych teoria ta została dość dobrze opracowana i wykazała swoją skuteczność w warunkach dużej konkurencji na rynku nieruchomości. Niestety, bardzo mało uwagi poświęcamy kwestiom rozwojowym. Co więcej, nie mamy nawet tej koncepcji w naszych dokumentach legislacyjnych i regulacyjnych. Zastąpiliśmy go pojęciami takimi jak „deweloper”, „inwestor-deweloper”, „klient” itp. To zamieszanie terminologiczne prowadzi do wysokich kosztów i problemów podczas budowy. Oszukani akcjonariusze to konsekwencja niejasnego brzmienia przepisów i niezrozumienia roli dewelopera w procesie tworzenia lub przebudowy nieruchomości.

Forma artykułu nie pozwala na bliższe omówienie tych zagadnień, znajdą one odzwierciedlenie w przygotowywanej do publikacji książce. Zwróćmy tylko uwagę na to, że deweloper jest głównym aktorem w procesie ulepszania nieruchomości, ponosi całe ryzyko projektu i uzyskuje odpowiadające tym ryzykom zyski lub straty. Co więcej, zysk ten otrzymuje jako ostatni, po spełnieniu wszystkich wymagań uczestników projektu, a ta podstawowa zasada jest monitorowana przez wszystkich uczestników projektu i organy regulacyjne. Jeśli, jak to często bywa, deweloperowi uda się wcześniej wypracować zysk, mamy do czynienia z długoterminowymi inwestycjami budowlanymi i oszukanymi inwestorami. Czy nam się to podoba, czy nie, prawa rynku i rosnąca konkurencja na rynku nieruchomości sprawią, że zasada ta będzie respektowana. A deweloper będzie profesjonalistą, a nie, jak mamy teraz, strukturami bankowymi, fabrykami, instytutami badawczymi, budowniczymi itp.

Zatem w naszych obliczeniach musimy kierować się pierwszą zasadą: głównym graczem jest deweloper i to on ostatni osiąga zysk. W tym miejscu warto zatrzymać się nad dyskusją, jaka toczyła się wśród rzeczoznawców na temat „zysku przedsiębiorcy” przy wycenie nieruchomości, a przede wszystkim nad tym, o jakim przedsiębiorcy mówimy przy wyliczaniu tego parametru. Duża liczba prac tak znanych naukowców i praktyków wyceny, jak Ozerov E.S., Gribovsky S.V., Tarasevich E.I., Yaskevich E.E., Kozyr Yu.V., Zelensky Yu.V. poświęcona jest zyskowi przedsiębiorcy w wycenie nieruchomości . itp. Jednak nadal nie ma jasności w tej kwestii.

Najczęściej w praktycznych ocenach zysk ten definiuje się jako koszty alternatywne lub odsetki od kapitału zainwestowanego w projekt i mówimy o zysku dewelopera. Ale deweloper to z reguły profesjonalista, który zarządza procesem deweloperskim i nie inwestuje w projekt. Jeśli takie inwestycje istnieją, to są one nieistotne. Inwestuje swoją pracę, wiedzę, umiejętności i nawiązane powiązania w projekt, czyli w wartość niematerialną. Jak zatem obliczyć jego zysk? I czy to właśnie zysk powinniśmy ustalać w procesie wyceny nieruchomości?

W teorii i praktyce rozwoju kwestię tę rozwiązuje się w następujący sposób. Inwestycje w projekt deweloperski składają się z podniesionego kapitału własnego projektu (30-40% całkowitej inwestycji), w którym może uczestniczyć deweloper, oraz kredytu budowlanego, którego zwykle udzielają banki lub inne organizacje kredytowe. Ponadto kredyt budowlany udzielany jest wyłącznie po zainwestowaniu kapitału w projekt i pod warunkiem jego reinwestycji kredytem długoterminowym po planowanym zajęciu nieruchomości przez najemców. Zatem zysk przedsiębiorcy wynosi zwrot z kapitału projektu, a zysk dewelopera wynosi co do zasady 50% nadwyżki zysku po spełnieniu wymogów zysku inwestorów kapitałowych.

Przykładowy przepływ środków pieniężnych z projektu deweloperskiego, w którym właściciel działki uzyskuje dochód w postaci określonego procentu powierzchni w ulepszonej nieruchomości (projekt inwestycyjny) pokazano na wykresie.

Co jeszcze rzeczoznawcy mogą czerpać z teorii i praktyki zagospodarowania przestrzennego na potrzeby ustalania NEI i wyceny nieruchomości?

1. Cechy kredytu budowlanego. Jest emitowany po podwyższonym kursie dopiero po zainwestowaniu w projekt własnego kapitału. Pokrywa koszty bieżące projektu. W takim przypadku odsetki są naliczane, ale nie spłacane. Spłata odsetek i kwoty głównej pożyczki następuje w przypadku reinwestycji projektu w pożyczkę długoterminową po zapełnieniu nieruchomości najemcami lub sprzedaży nieruchomości.

2. Pożyczka długoterminowa. Emitowane przez pożyczkodawców instytucjonalnych, takich jak REIT (trusty powiernicze nieruchomości), fundusze wspólnego inwestowania w nieruchomości, fundusze emerytalne, firmy ubezpieczeniowe itp. Maksymalna kwota kredytu ustalana jest jako minimalna wartość dwóch parametrów: LTV – udział kredytu w kosztach nieruchomości (60-70%) oraz DCR – wskaźnik pokrycia zadłużenia (część środków na obsługę zadłużenia w NOI ).

3. Zapełnienie zbudowanej nieruchomości przynoszącej dochód nie następuje natychmiast, ale przez pewien okres, w zależności od stanu rynku. W tym okresie należy w modelu kalkulacyjnym uwzględnić koszty wydatków operacyjnych i obsługi kredytu budowlanego. Estymatorzy zazwyczaj nie uwzględniają tych kosztów, co skutkuje niedoszacowaniem kosztów projektu.

Przykład określenia NEI dla warunków działki jako wolnej w jednej z moskiewskich stref przemysłowych planowanych do przebudowy i uwzględnienia powyższych cech podano w tabeli 2.

Tabela 2. Definicja NEI działki jako wolnej

Nazwa			Budynek biurowy		Centrum handlowe		Kompleks mieszkalny
Wstępne dane:
Powierzchnia całkowita, m2
Powierzchnia użytkowa, m2
Powierzchnia do wynajęcia, m2
Powierzchnia gruntu, ha
Definicja NEI:
Dochód operacyjny
Szacunkowa stawka czynszu $/m2/rok
Dochód z wynajmu
Pozostałe dochody z obiektu
Potencjalny dochód z nieruchomości		$4 143 803		$7 889 049		$5 072 382
Minusowe niedociążenie
Efektywny dochód brutto
Koszty operacyjne
Koszty operacyjne, $/m2/rok
Zarządzanie własnością
Dzierżawa gruntu
Podatek własnościowy
Ubezpieczenie
Łączne wydatki
		$3 174 227		$6 025 900		$4 071 656		$0
Przewidywana cena sprzedaży
Koszty budowy (z wyłączeniem kosztów praw do gruntu)
Dokumentacja zezwalająca
Koszty budowy i montażu w przeliczeniu na 1 mkw.		$7 366 760		$17 420 000		$6 749 459		$19 081 846
Prace architektoniczne i projektowe
Sieci inżynieryjne i warunki techniczne
Poprawa
Opłaty prawne
Marketing
Ubezpieczenie
Koszty kredytu
Dzierżawa gruntu
Ogólne koszty dodatkowe
Całkowite koszty bezpośrednie		$9 464 119		$22 329 667		$11 522 628		$24 008 131
Koszty ogólne związane z pracami budowlano-montażowymi
Nieprzewidziane wydatki związane z pracami budowlano-montażowymi
Suma wydatków bez rezerw na odsetki i koszty operacyjne za okres użytkowania obiektu		$10 053 460		$23 723 267		$12 062 585		$25 534 679
Maksymalna kwota kredytu długoterminowego		$18 516 323		$38 346 638		$28 501 592		$39 916 800
Roczne spłaty kredytu długoterminowego		$1 858 535		$3 848 960		$2 860 785		$4 006 561
Prognoza NOI
Wartość według stopy kapitalizacji								$57 024 000
Pożyczka do wartości (LTV)		$18 516 323		$38 346 638		$28 501 592		$39 916 800
Stopa kredytu
Okres kredytowania, lata
Miesięczny NOI
Maksymalny DCR
Maksymalny kredyt w ramach DCR		$24 326 438		$46 180 913		$31 204 099
Stopa kredytu budowlanego
Okres budowy, miesiące
Średni procent wypłat
Płatność odsetek za okres budowy		$1 323 917		$4 569 641		$2 547 330		$4 756 752
Koszty ogółem przed rezerwami na koszty operacyjne
Potencjalny czynsz brutto miesięcznie
Okres wynajmu, miesiące
Średnie obłożenie
Wynajem na okres dostawy
Wydatki w okresie dostawy
NOI w okresie dostawy
Płatność odsetek w okresie dostawy (sprzedaży)
Niezbędna rezerwa na okres dostawy (sprzedaży)		$606 034		$1 474 993		$1 846 454
Całkowite koszty projektu		$11 983 411		$29 767 900		$16 456 369		$30 291 431
Wskaźniki efektywności projektu
Koszty projektu
Długoterminowy kredyt hipoteczny		$18 516 323		$38 346 638		$28 501 592		$39 916 800
Kapitał projektu		$5 554 897		$11 503 991		$8 550 478		$11 975 040
Koszty obsługi zadłużenia kredytowego
Przepływ środków pieniężnych do kapitału własnego
Stopa kapitalizacji w momencie sprzedaży
Koszt kapitalizowany		$31 742 268
Koszt zainwestowanego kapitału
Wartość bieżąca na dzień wyceny		$26 833 191		$45 542 048		$31 646 277		$47 313 465
Potencjalny zysk z rozwoju		$14 849 780		$15 774 147		$15 189 908		$17 022 034
Całkowita rentowność projektu (stopa kapitalizacji)
Bieżący zwrot z kapitału własnego
Wymagana rynkowa stopa zwrotu z kapitału własnego
Zwrotu z kapitału
Pełne koszty rozwoju
Koszt praw do dzierżawy gruntów pod zabudowę metodą rezydualną		$13 739 000		$13 473 000		$13 480 000		$14 627 000

Jak widać z tabeli kalkulacyjnej, żadna z opcji kalkulacyjnych nie zapewnia wyraźnej przewagi pod względem kosztu praw do dzierżawy gruntu. Należy pamiętać, że dokładność tych obliczeń jest niska, a wszystkie wyniki obliczeń mieszczą się w granicach błędu obliczeniowego.

Przeprowadzając te deterministyczne obliczenia, założyliśmy, że wszystkie parametry wejściowe są stałe. W rzeczywistości mieszczą się one w określonym przedziale. Na tym etapie obliczeń niewłaściwe jest stosowanie metod probabilistycznych ze względu na ich dużą złożoność.

Autor na przestrzeni ostatnich kilku lat zajmował się zastosowaniem teorii wyceny opcji na potrzeby wyceny nieruchomości. W pracy /4/ po raz pierwszy zaproponowano zastosowanie zmodyfikowanej techniki Blacka-Scholesa do wyznaczania NEI. W dalszych pracach /5-7/ temat ten został rozwinięty i sprowadzony do poziomu metodologii zawierającej zalecenia dotyczące ustalania parametrów wejściowych modelu obliczeniowego.

Szczegółowe przedstawienie teorii i metodologii również wykracza poza zakres tego artykułu. Przedstawiamy jedynie wyniki obliczeń tą metodą w zastosowaniu do naszego przykładu.

Tabela 3. Definicja NEI z uwzględnieniem charakterystyki wariantowej projektu

Opcje		Obecne użytkowanie (zespół magazynowy z biurami)		Budynek biurowy		Centrum handlowe		Kompleks mieszkalny
Wartość bieżąca przychodów projektu w cenach sprzedaży z dnia wyceny
Roczne odchylenie standardowe w ln
Wartość bieżąca wymaganej inwestycji w projekt
Czas realizacji projektu
Koszty związane z możliwymi opóźnieniami w projekcie
Stopa wolna od ryzyka w okresie opcji
Cena akcji		$26 833 191		$45 542 048		$31 646 277		$47 313 465
Cena wykonania		$11 983 411		$29 767 900		$16 456 369		$30 291 431
Wygaśnięcie (w latach)
Stopa T.Bond
Zmienność
Koszt opóźnienia
Wartość opcji		$15 897 594		$21 253 622		$18 033 777		$20 349 945
Okres ekspozycji obiektu,
Okres rejestracji praw do przedmiotu
Okres, z którym powiązana jest stawka
Przecena
Koszty sprzedaży w %
Koszty sprzedaży w USD		$804 996		$1 366 261		$949 388		$1 419 404
Koszt praw do dzierżawy gruntów		$13 725 062		$17 841 903		$14 986 402		$17 180 006

Jak wynika z tabeli, uwzględnienie charakterystyki opcji ujawniło wyraźne korzyści dla opcji wybudowania na rozpatrywanej działce budynku biurowego i kompleksu mieszkalnego. Rzeczoznawca musi podjąć ostateczną decyzję w sprawie NEI w oparciu o wszystkie dostępne mu informacje.

Wniosek

Celem artykułu jest zwrócenie uwagi na problemy, jakie napotykają praktykujący rzeczoznawcy majątkowi przy ustalaniu NEI oraz przedstawienie kilku teoretycznych i praktycznych zaleceń. Oczywiście wiele z przytoczonych rozważań jest dyskusyjnych. Warto jednak o nich rozmawiać, a nie przemilczać je.

Na dzisiejszym rozwijającym się rynku nieruchomości niezwykle ważne jest posiadanie federalnego standardu wyceny nieruchomości, który, jak stwierdza MCO, „...zmniejsza liczbę oszustw i nadużyć”. Liczne próby stworzenia takiego standardu w naszym kraju nie zakończyły się dotychczas sukcesem i, o ile mi wiadomo, nie ma nawet uzgodnionego projektu takiego standardu.

Dokonujące się na naszych oczach przejście do samoregulacji powinno zmusić SRO do bliższego zajęcia się tym problemem, ale do tego trzeba w jakiś sposób zjednoczyć specjalistów z zakresu wyceny nieruchomości, których w kraju jest pod dostatkiem, ale są one zlokalizowane w różnych organizacjach samorządowych i miastach.

Literatura

1. Friedman D., Ordway N. Analiza i ocena nieruchomości przynoszących dochód. Za. z języka angielskiego, - M.: „Delo LTD”, 1995. - 480 s.
2. Harrison G. Wycena nieruchomości. Instruktaż. Za. z angielskiego - M.: RIO Mosobluprpolitigraphizdata, 1994. - 231 s.
3. Korostelev S.P. Podstawy teorii i praktyki wyceny nieruchomości. Instruktaż. - M .: Rosyjska literatura biznesowa, 1998. - 224 s.
4. Grabovyi P.G., Korostelev S.P. Wycena nieruchomości. Część 1. Wycena nieruchomości. Instruktaż. - M.: MGSU-ROOS, 2003. - 180 s.
5. Korostelev S.P., Konoshenko M.V. Ocena efektywności projektów inwestycyjno-budowlanych z wykorzystaniem teorii wyceny opcji. /Eseje z teorii ekonomii. Rzeczywiste problemy. Część druga. Pod redakcją generalną N.Yu. Jaskowa. Centrum Konsultacyjne MAGMU Rosyjskiej Akademii Administracji Publicznej przy Prezydencie Federacji Rosyjskiej, M.: 2006, s. 52-94.
6. Korostelev S.P. , Konoshenko M.V. Zastosowanie teorii wyceny opcji w wycenie nieruchomości i biznesu „Problemy i perspektywy powstawania i rozwoju kompleksu budowlano-mieszkaniowo-usługowego w Rosji” Coll. tr/Moskwa państwo buduje. Uniwersytet: MGSU, 2004, s. 28-32.
7. Konoshenko M.V. Podstawy metodologiczne analizy efektywności ekonomicznej przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych z uwzględnieniem ich opcjonalnych cech. Streszczenie rozprawy doktorskiej na stopień kandydata nauk ekonomicznych, M: 2007.