แนวทางและวิธีการประเมินวัตถุอสังหาริมทรัพย์ ข้อกำหนดบังคับสำหรับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ แนวทางการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ มีสามวิธีที่ยอมรับกันโดยทั่วไปในการกำหนดมูลค่า ได้แก่ ต้นทุน การตลาด และผลกำไร แต่ละวิธีมีวิธีการ เทคนิค และขั้นตอนของตนเอง

มีการเปิดเผยแนวคิดที่คล้ายคลึงกันของแนวทางการประเมินวัตถุคุณสมบัติต่างๆ ในเวลาเดียวกัน ประเภทของวัตถุที่จะประเมินมูลค่าจะเป็นตัวกำหนดคุณสมบัติของวิธีการเฉพาะที่เกิดจากปัญหาเฉพาะของการประเมินค่า ซึ่งตามกฎแล้วจะมีอยู่ในทรัพย์สินประเภทนี้เท่านั้น

แนวทางต้นทุน

วิธีต้นทุน - ชุดของวิธีการประมาณมูลค่าของวัตถุตามการกำหนดต้นทุนที่จำเป็นสำหรับการทำสำเนาหรือการเปลี่ยนวัตถุ โดยคำนึงถึงการสึกหรอของวัตถุ

วิธีต้นทุนถือว่าต้นทุนที่จำเป็นในการสร้างมูลค่าทรัพย์สินในสถานะปัจจุบันหรือเพื่อทำซ้ำคุณสมบัติของผู้บริโภคสอดคล้องกับมูลค่าตลาดของทรัพย์สินนี้ วิธีต้นทุนช่วยให้คุณคำนวณต้นทุนในการสร้างวัตถุในราคาปัจจุบัน (ณ วันที่ประเมิน) ลบด้วยค่าเสื่อมราคาสะสม (รวม) ทั้งหมด

1. การคำนวณต้นทุนในการได้มาหรือเช่าระยะยาวของที่ดินว่างและที่ว่างเพื่อใช้ประโยชน์ให้เกิดประโยชน์สูงสุด
2. การประเมินค่าทดแทนอาคารที่กำลังประเมิน การคำนวณต้นทุนทดแทนขึ้นอยู่กับการคำนวณต้นทุนในการสร้างวัตถุที่เป็นปัญหาใหม่ โดยพิจารณาจากราคาและเงื่อนไขที่ทันสมัยสำหรับการผลิตวัตถุที่คล้ายคลึงกันในวันที่กำหนด
3. การกำหนดปริมาณของค่าเสื่อมราคาทางกายภาพ, การทำงานและภายนอกของทรัพย์สิน;
4. การประมาณมูลค่ากำไรของผู้ประกอบการ (กำไรของนักลงทุน)
5. การคำนวณต้นทุนสุดท้ายของวัตถุที่ประเมินโดยการปรับต้นทุนทดแทนสำหรับค่าเสื่อมราคา ตามด้วยการเพิ่มขึ้นของมูลค่าผลลัพธ์ด้วยต้นทุนที่ดิน

แนวทางรายได้

การกำหนดมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์โดยใช้แนวทางรายได้นั้นขึ้นอยู่กับหลักการของความคาดหวัง ตามหลักการนี้ นักลงทุนทั่วไป กล่าวคือ ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ได้มาเพื่อรอรับรายได้ในอนาคตจากการใช้ เมื่อพิจารณาว่ามีความสัมพันธ์โดยตรงระหว่างขนาดของการลงทุนและผลประโยชน์จากการใช้เชิงพาณิชย์ของผู้ได้รับการลงทุน มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์หมายถึงมูลค่าของสิทธิในการรับรายได้ที่เกิดขึ้น กล่าวคือ มูลค่า ของทรัพย์สินถูกกำหนดให้เป็นมูลค่าปัจจุบันของรายได้ในอนาคตที่เกิดจากการประเมิน

ขั้นตอนหลักของขั้นตอนการประเมินในแนวทางนี้:

1. การเตรียมการคาดการณ์รายได้ในอนาคตจากการเช่าพื้นที่ที่ได้รับการประเมินสำหรับระยะเวลาการเป็นเจ้าของและจากข้อมูลที่ได้รับ การกำหนดรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น (GRP) ซึ่งคำนวณโดยสูตร (1):

PVD=S x นา, (1)

โดยที่ S คือพื้นที่ให้เช่า ตร.ม.

นา - อัตราค่าเช่า 1 ตร.ม.

3. การพิจารณาตามการวิเคราะห์ตลาดของการสูญเสียจากการใช้พื้นที่ไม่เพียงพอและระหว่างการจัดเก็บค่าเช่า การคำนวณรายได้รวมจริง (ARI) ตามกฎแล้วเจ้าของในระยะยาวจะไม่มีโอกาสให้เช่าพื้นที่อาคาร 100% อย่างถาวร การสูญเสียค่าเช่าเกิดขึ้นเนื่องจากการตกงานของทรัพย์สินและการไม่จ่ายค่าเช่าโดยผู้เช่าที่ไร้ยางอาย ระดับการว่างงานของวัตถุของอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้นั้นมีลักษณะโดยค่าสัมประสิทธิ์การใช้งานน้อยเกินไปซึ่งกำหนดโดยอัตราส่วนของมูลค่าของพื้นที่ว่างต่อมูลค่าของพื้นที่ทั้งหมดที่จะให้เช่า การคำนวณรายได้รวมตามจริง (ARI) ดำเนินการตามสูตร (2):

ดีวีดี \u003d PVD * Kz * Ks, (2)

โดยที่ DIA คือรายได้รวมที่แท้จริง

PVH - รายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น

Kz - ตัวประกอบการโหลดพื้นที่

Кс - ค่าสัมประสิทธิ์การเรียกเก็บเงิน

ควรสังเกตว่ารายได้อื่นที่ได้รับจากการดำเนินงานของสิ่งอำนวยความสะดวกที่เกินค่าเช่า (เช่นสำหรับการใช้บริการเพิ่มเติม - ที่จอดรถ ฯลฯ ) จะต้องเพิ่มใน DIA ที่คำนวณโดยวิธีการข้างต้น

4. การคำนวณค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า ซึ่งอิงจากการวิเคราะห์ต้นทุนจริงของการบำรุงรักษาและ/หรือต้นทุนทั่วไปในตลาดนี้ ค่าใช้จ่ายคงที่ตามเงื่อนไข (ภาษีทรัพย์สิน, เบี้ยประกัน, การชำระเงินสำหรับที่ดิน), ตัวแปรตามเงื่อนไข (ค่าสาธารณูปโภค, การซ่อมแซมในปัจจุบัน, เงินเดือนของเจ้าหน้าที่บำรุงรักษา, ฯลฯ ), ค่าทดแทน (ค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนองค์ประกอบอาคารที่สึกหรออย่างรวดเร็วเป็นระยะ ).

ดังนั้น มูลค่าโดยประมาณของต้นทุนการดำเนินงานจะถูกหักออกจาก DIA และตัวเลขสุดท้ายคือรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOR)

5. การคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิใหม่เป็นมูลค่าปัจจุบันของวัตถุ

ขั้นตอนการประเมินทรัพย์สินเริ่มต้นด้วยการตรวจสอบ ก่อนเริ่มการตรวจสอบ ขอแนะนำให้คุณทำความคุ้นเคยกับเอกสารทางเทคนิคที่มีให้สำหรับโรงงาน ตลอดจนพูดคุยกับผู้เชี่ยวชาญของบริการด้านเทคนิคที่รับผิดชอบการดำเนินงาน

แนวทางเปรียบเทียบ

ข้อกำหนดเบื้องต้นสำหรับการใช้วิธีการเข้าหาตลาดคือความพร้อมของข้อมูลเกี่ยวกับการทำธุรกรรมกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกัน (ที่มีจุดประสงค์เทียบเท่าขนาดและที่ตั้ง) ที่เกิดขึ้นในเงื่อนไขที่เปรียบเทียบได้ (เวลาของการทำธุรกรรมและเงื่อนไขสำหรับการจัดหาเงินทุนในการทำธุรกรรม) .

แนวทางเปรียบเทียบตั้งอยู่บนหลักการหลักสามประการของการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ อุปสงค์และอุปทาน การทดแทนและการสนับสนุน ตามหลักการของการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ วิธีตลาดใช้วิธีการเชิงปริมาณและเชิงคุณภาพจำนวนหนึ่งเพื่อเน้นองค์ประกอบของการเปรียบเทียบและการวัดการปรับปรุงข้อมูลการตลาดของอสังหาริมทรัพย์ที่เปรียบเทียบได้เพื่อจำลองมูลค่าของทรัพย์สินที่กำลังประเมิน

หลักการสำคัญในแนวทางการตลาดในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์คือ หลักการทดแทน ซึ่งระบุว่าผู้ซื้อที่มีศักยภาพจะไม่จ่ายราคาสำหรับทรัพย์สินที่เกินต้นทุนในการได้มาซึ่งสิ่งที่คล้ายกัน จากมุมมองของเขา ทรัพย์สิน

ปัญหาหลักในการใช้วิธีการของแนวทางการตลาดเกี่ยวข้องกับการขาดความโปร่งใสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซีย ในกรณีส่วนใหญ่ ไม่ทราบราคาจริงของธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ในเรื่องนี้มักจะใช้ราคาของข้อเสนอสำหรับวัตถุที่วางขาย

วิธีเปรียบเทียบการขายจะกำหนดมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์โดยอิงจากการวิเคราะห์การขายล่าสุดของอสังหาริมทรัพย์ที่เทียบเคียงได้ซึ่งมีขนาดใกล้เคียงกันและใช้งานกับทรัพย์สินที่กำลังประเมิน วิธีการประเมินมูลค่านี้อนุมานว่าตลาดจะกำหนดราคาสำหรับทรัพย์สินที่มีมูลค่าในลักษณะเดียวกับคุณสมบัติที่แข่งขันได้และเปรียบเทียบได้ เพื่อใช้วิธีเปรียบเทียบการขาย ผู้เชี่ยวชาญใช้หลักการประเมินมูลค่าหลายข้อ รวมถึงหลักการทดแทนด้วย

การประยุกต์ใช้วิธีเปรียบเทียบการขายประกอบด้วยการดำเนินการตามขั้นตอนต่อไปนี้ตามลำดับ:

1. การวิจัยตลาดโดยละเอียดเพื่อให้ได้ข้อมูลที่เชื่อถือได้เกี่ยวกับปัจจัยทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับวัตถุที่ใช้ประโยชน์ได้
2. การกำหนดหน่วยเปรียบเทียบที่เหมาะสมและดำเนินการวิเคราะห์เปรียบเทียบสำหรับแต่ละหน่วย
3. การเปรียบเทียบวัตถุที่กำลังประเมินกับวัตถุเปรียบเทียบที่เลือกเพื่อปรับราคาขายหรือแยกรายการออกจากรายการเปรียบเทียบ
4. นำตัวบ่งชี้ที่ปรับแล้วจำนวนหนึ่งของต้นทุนของวัตถุที่เปรียบเทียบได้กับมูลค่าตลาดของวัตถุของการประเมิน

สำนักงานอสังหาริมทรัพย์ แหล่งข้อมูลของรัฐบาล ฐานข้อมูลของตัวเอง สิ่งพิมพ์ ฯลฯ สามารถใช้เป็นแหล่งข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้

หลังจากเลือกหน่วยเปรียบเทียบแล้ว จำเป็นต้องกำหนดตัวบ่งชี้หลักหรือองค์ประกอบของการเปรียบเทียบ โดยใช้แบบจำลองมูลค่าของวัตถุผ่านการปรับราคาซื้อและขายของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่เปรียบเทียบได้

ในทางปฏิบัติการประเมินมูลค่า เมื่อกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ องค์ประกอบหลักของการเปรียบเทียบดังกล่าวจะแยกความแตกต่างเป็นสิทธิที่โอนไปยังอสังหาริมทรัพย์ เงื่อนไขสำหรับการชำระบัญชีทางการเงินเมื่อได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ เงื่อนไขการขาย (ความบริสุทธิ์ของธุรกรรม) เวลา วัตถุประสงค์ในการทำงานของวัตถุ ที่ตั้ง ความสะดวกในการเข้าถึงถนน พื้นที่ของวัตถุ สภาพทางเทคนิคและระดับการตกแต่งสถานที่

วิธีนี้มีประสิทธิภาพมากที่สุดสำหรับวัตถุที่ขายเป็นประจำ ใช้วิธีการเชิงปริมาณและเชิงคุณภาพเพื่อเน้นองค์ประกอบของการวัดการปรับ

วิธีการเชิงปริมาณรวมถึง:

การวิเคราะห์การขายที่จับคู่ (การเปรียบเทียบการขายสองรายการที่แตกต่างกันเพื่อกำหนดการปรับปรุงสำหรับรายการเปรียบเทียบหนึ่งรายการ)
การวิเคราะห์ทางสถิติ (วิธีการนี้ใช้อุปกรณ์ของสถิติทางคณิตศาสตร์สำหรับการวิเคราะห์สหสัมพันธ์และการถดถอย)
· การวิเคราะห์ตลาดรอง (วิธีนี้กำหนดปริมาณของการปรับปรุง ตามข้อมูลที่ไม่เกี่ยวข้องโดยตรงกับวัตถุประสงค์ของการประเมินหรือวัตถุประสงค์ของการเปรียบเทียบ) และอื่นๆ

แนวปฏิบัติด้านคุณภาพรวมถึง:

การวิเคราะห์การจัดประเภท (เปรียบเทียบ) (วิธีการนี้คล้ายกับการวิเคราะห์การขายที่จับคู่กัน ยกเว้นว่าการปรับปรุงไม่ได้แสดงเป็นเปอร์เซ็นต์หรือจำนวนเงิน แต่อยู่ในหมวดหมู่ของตรรกะคลุมเครือ)

การวิเคราะห์แบบกระจาย (การขายเปรียบเทียบจะถูกกระจายในลำดับจากมากไปน้อยของความเพียงพอจากนั้นกำหนดตำแหน่งของวัตถุของการประเมินในชุดของการขายเปรียบเทียบ)

การกระทบยอดของผลลัพธ์

ขั้นตอนสุดท้ายของการประเมินคือการประสานงานของผลลัพธ์ที่ได้จากวิธีการต่างๆ ภายในกรอบของแนวทางที่ใช้ วัตถุประสงค์ของข้อตกลงดังกล่าวคือเพื่อให้ได้มูลค่าขั้นสุดท้ายของต้นทุน

การประเมินมูลค่าทั้งสามวิธีนั้นไม่ขึ้นอยู่กับแต่ละวิธี แม้ว่าแต่ละวิธีจะใช้หลักการทางเศรษฐศาสตร์เดียวกันก็ตาม ในตลาดในอุดมคติ (เปิดกว้างและมีการแข่งขันสูง) แนวทางทั้งสามควรส่งผลให้มีมูลค่าเท่ากัน อย่างไรก็ตาม ตลาดส่วนใหญ่ไม่สมบูรณ์ อุปสงค์และอุปทานไม่สมดุล ผู้ใช้ที่มีศักยภาพอาจถูกเข้าใจผิด ผู้ผลิตอาจไม่มีประสิทธิภาพ ด้วยเหตุผลเหล่านี้และเหตุผลอื่นๆ แนวทางสามารถให้ตัวบ่งชี้มูลค่าที่แตกต่างกัน ซึ่งผู้ประเมินจะเปรียบเทียบกันเองในระหว่างขั้นตอนอนุมัติ

ตามที่ระบุไว้ใน Federal Valuation Standards (FSO No. 1) วิธีการจับคู่ที่เลือกโดยผู้ประเมิน เช่นเดียวกับการตัดสิน สมมติฐาน และข้อมูลทั้งหมดที่ผู้ประเมินใช้ในกระบวนการจับคู่ผลลัพธ์จะต้องได้รับการพิสูจน์

การถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักถือเป็นตัวเลือกที่ต้องการมากที่สุดสำหรับการดำเนินการตามขั้นตอนสำหรับการกระทบยอดผลลัพธ์ที่ได้รับเพื่อให้ได้มูลค่าสุดท้ายของต้นทุน ผู้ประเมินจะชั่งน้ำหนักขอบเขตที่วิธีการหนึ่งหรืออีกวิธีหนึ่งสอดคล้องกับวัตถุประสงค์ในการประเมินวัตถุที่อยู่ระหว่างการพิจารณา การคำนวณได้รับการสนับสนุนโดยข้อมูลตลาดหรือไม่ ขัดแย้งกันหรือไม่ และในข้อสรุปสุดท้ายอาศัยตัวบ่งชี้มูลค่าที่ได้รับมากกว่า บนพื้นฐานของอุดมคติสูงสุดของทุกมุมมองของแนวทาง

ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ มีสามวิธีที่ยอมรับกันโดยทั่วไปในการกำหนดมูลค่า ได้แก่ ต้นทุน การตลาด และผลกำไร แต่ละวิธีมีวิธีการ เทคนิค และขั้นตอนของตนเอง มีการเปิดเผยแนวคิดที่คล้ายคลึงกันของแนวทางการประเมินวัตถุคุณสมบัติต่างๆ ในเวลาเดียวกัน ประเภทของวัตถุที่จะประเมินมูลค่าจะเป็นตัวกำหนดคุณสมบัติของวิธีการเฉพาะที่เกิดจากปัญหาเฉพาะของการประเมินค่า ซึ่งตามกฎแล้วจะมีอยู่ในทรัพย์สินประเภทนี้เท่านั้น

แนวทางต้นทุน

วิธีต้นทุนในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับการเปรียบเทียบต้นทุนในการสร้างวัตถุอสังหาริมทรัพย์กับมูลค่าของวัตถุที่มีมูลค่าหรือเทียบเท่า แนวทางนี้มีพื้นฐานมาจากการศึกษาความสามารถของนักลงทุนในการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์และรายได้จากการทดแทน ซึ่งระบุว่าผู้ซื้อที่ใช้ความรอบคอบ จะไม่จ่ายเงินสำหรับวัตถุในจำนวนที่มากกว่าต้นทุนในการได้มาซึ่งอาคารที่เกี่ยวข้อง วางแผนและสร้างวัตถุที่มีจุดประสงค์และคุณภาพที่คล้ายคลึงกันสำหรับอนาคตอันใกล้โดยไม่มีความล่าช้าอย่างมีนัยสำคัญ

ขั้นตอนหลักของขั้นตอนการประเมินในแนวทางนี้:

1. การคำนวณต้นทุนในการได้มาหรือเช่าระยะยาวของที่ดินว่างและที่ว่างเพื่อใช้ประโยชน์ให้เกิดประโยชน์สูงสุด

2. การประเมินค่าทดแทนอาคารที่กำลังประเมิน การคำนวณต้นทุนทดแทนขึ้นอยู่กับการคำนวณต้นทุนในการสร้างวัตถุที่เป็นปัญหาใหม่ โดยพิจารณาจากราคาปัจจุบันและเงื่อนไขการผลิตสำหรับวัตถุที่คล้ายคลึงกันในวันที่กำหนด

3. การกำหนดปริมาณของค่าเสื่อมราคาทางกายภาพ, การทำงานและภายนอกของทรัพย์สิน;

4. การประมาณมูลค่ากำไรของผู้ประกอบการ (กำไรของนักลงทุน)

5. การคำนวณต้นทุนสุดท้ายของวัตถุที่ประเมินโดยการปรับต้นทุนทดแทนสำหรับค่าเสื่อมราคา ตามด้วยการเพิ่มขึ้นของมูลค่าผลลัพธ์ด้วยต้นทุนที่ดิน

วิธีต้นทุนมีความเหมาะสมที่สุดในการประเมินทรัพย์สินที่เพิ่งเริ่มดำเนินการ ซึ่งจะนำไปสู่ผลลัพธ์ที่น่าเชื่อถือที่สุดในกรณีของต้นทุนที่ดินที่สมเหตุสมผลและมีค่าเสื่อมราคาสะสมเพียงเล็กน้อยจากการปรับปรุง วิธีต้นทุนมีความสมเหตุสมผลในการประเมินมูลค่าของสิ่งอำนวยความสะดวกตามแผน สิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับวัตถุประสงค์พิเศษ และทรัพย์สินอื่นๆ ธุรกรรมที่แทบไม่มีการสรุปในตลาด และสามารถใช้ในการประเมินมูลค่าเพื่อวัตถุประสงค์ในการประกันภัย วิธีการนี้ เมื่อประเมินวัตถุที่ต้องสร้างใหม่ ช่วยให้คุณกำหนดได้ว่าต้นทุนการก่อสร้างจะถูกชดเชยด้วยการเพิ่มขึ้นของรายได้จากการดำเนินงานหรือรายได้จากการขายทรัพย์สิน การใช้วิธีต้นทุนในกรณีนี้ช่วยหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากการลงทุนมากเกินไป

นอกจากนี้ วิธีต้นทุนยังใช้เพื่อวัตถุประสงค์ในการเก็บภาษีทรัพย์สินของนิติบุคคลและบุคคลในระหว่างการจับกุมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์การใช้ที่ดินผืนหนึ่งที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุด

การกำหนดมูลค่าที่ดิน

สอดคล้องกับศิลปะ 35 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียเมื่อโอนกรรมสิทธิ์อาคารโครงสร้างโครงสร้างที่ตั้งอยู่บนที่ดินของบุคคลอื่นไปยังบุคคลอื่นจะได้รับสิทธิ์ในการใช้ส่วนที่เกี่ยวข้องของที่ดินที่ครอบครองโดยอาคารโครงสร้าง โครงสร้างและความจำเป็นในการใช้งานในเงื่อนไขเดียวกันและปริมาณเท่ากันกับเจ้าของเดิม

ในบรรดาวิธีการตีราคาที่ดินทั้งหมด วิธีการวิเคราะห์การขายเปรียบเทียบมีความสำคัญอย่างยิ่ง

ค่าก่อสร้างทดแทนในการก่อสร้างทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างการประเมินคำนวณตามราคาปัจจุบันเป็นราคาใหม่ (ไม่รวมค่าเสื่อมราคาสะสม) และเกี่ยวข้องกับวันที่ประเมิน พื้นฐานในการกำหนดต้นทุนทดแทนคือการคำนวณต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกและการส่งมอบให้กับลูกค้า ขึ้นอยู่กับขั้นตอนการบัญชีสำหรับต้นทุนเหล่านี้ เป็นเรื่องปกติที่จะจัดสรรต้นทุนทางตรงและทางอ้อมในต้นทุนการก่อสร้าง

ค่าใช้จ่ายโดยตรงเกี่ยวข้องโดยตรงกับการก่อสร้าง (ค่าวัสดุ ค่าจ้างคนงานก่อสร้าง ค่าเครื่องจักรและกลไกในการก่อสร้าง ฯลฯ) ค่าใช้จ่ายทางอ้อม - ค่าใช้จ่ายที่ไม่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการก่อสร้าง (ค่าธรรมเนียมในการออกแบบและประเมินองค์กร ค่าใช้จ่ายในการลงทุนในที่ดิน ค่าการตลาด ค่าประกันและค่าโฆษณา ฯลฯ) กำไรของนักพัฒนาสะท้อนถึงต้นทุนในการจัดการและจัดเตรียมการก่อสร้าง การกำกับดูแลทั่วไป และความเสี่ยงของผู้ประกอบการที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนา กำไรของผู้ประกอบการถูกกำหนดให้เป็นส่วนหนึ่งของกำไรจากการขายวัตถุ โดยไม่คำนึงถึงจำนวนดอกเบี้ยและเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง (ส่วนประกอบของมูลค่าทรัพย์สิน) จำนวนกำไรของผู้ประกอบการยังคงไม่เปลี่ยนแปลง

แหล่งที่มาหลักของข้อมูลเปรียบเทียบเกี่ยวกับต้นทุนของอ็อบเจกต์อสังหาริมทรัพย์คือสัญญาก่อสร้างสำหรับการก่อสร้างโครงสร้าง เช่น สัญญาที่กำลังประเมิน นอกจากนี้ โดยทั่วไปแล้ว ผู้ประเมินการออกแบบจะรักษาฐานข้อมูลของตนเองเกี่ยวกับราคาปัจจุบันสำหรับบ้านที่สร้างเสร็จ อาคารสำนักงาน อพาร์ตเมนต์ โรงแรม อาคารร้านค้า และอาคารอุตสาหกรรม ปัจจุบันในรัสเซียมีระบบมาตรฐานและระดับราคาที่กำหนดโดยดัชนีราคาที่เกี่ยวข้อง

วัตถุที่สร้างขึ้นภายใต้อิทธิพลของปัจจัยทางธรรมชาติและการทำงานต่างๆ จะสูญเสียคุณภาพการปฏิบัติงานและถูกทำลาย นอกจากนี้ มูลค่าตลาดของวัตถุยังได้รับอิทธิพลจากผลกระทบทางเศรษฐกิจภายนอกจากสภาพแวดล้อมในทันทีและการเปลี่ยนแปลงในสภาพแวดล้อมของตลาด ในเวลาเดียวกันค่าเสื่อมราคาทางกายภาพ (การสูญเสียประสิทธิภาพ) อายุการทำงาน (การสูญเสียการปฏิบัติตามเทคโนโลยีและค่าใช้จ่ายเนื่องจากความก้าวหน้าทางวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยี) ค่าเสื่อมราคาภายนอกหรือทางเศรษฐกิจ (การเปลี่ยนแปลงในความน่าดึงดูดใจของวัตถุในแง่ของการเปลี่ยนแปลงสภาพแวดล้อมภายนอก และสภาพเศรษฐกิจในภูมิภาค) มีความโดดเด่น ค่าเสื่อมราคาประเภทนี้รวมกันเป็นค่าเสื่อมราคาสะสม ซึ่งจะเป็นผลต่างระหว่างต้นทุนทดแทนของวัตถุและต้นทุนการผลิตซ้ำ (ทดแทน) ของวัตถุที่ประเมิน

แหล่งข้อมูลที่สมบูรณ์และน่าเชื่อถือที่สุดเกี่ยวกับสภาพทางเทคนิคของอาคารหรือโครงสร้างคือวัสดุของการสำรวจตามธรรมชาติ เงื่อนไขแรกสำหรับการดำเนินการสำรวจดังกล่าวควรเป็นคำจำกัดความที่ถูกต้องของวัตถุประสงค์การใช้งานของวัตถุประสงค์ของการประเมิน: ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้หรือโดยการเปลี่ยนแปลงพารามิเตอร์ทางเทคโนโลยีและการใช้งาน ในกรณีนี้จำเป็นต้องนำเสนอขีด จำกัด ของการเปลี่ยนแปลงน้ำหนักและผลกระทบต่อโครงสร้างรองรับของอาคาร

เงื่อนไขที่สองสำหรับการดำเนินการวิจัยคือการได้รับข้อมูลที่สมบูรณ์เกี่ยวกับพารามิเตอร์ทางธรรมชาติและภูมิอากาศและปัจจัยเฉพาะของผลกระทบของพื้นที่ที่วัตถุตั้งอยู่และการเปลี่ยนแปลงในกระบวนการของกิจกรรมทางเทคโนโลยี

แนวทางการตลาด

1. การวิจัยตลาดโดยละเอียดเพื่อให้ได้ข้อมูลที่เชื่อถือได้เกี่ยวกับปัจจัยทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับวัตถุที่ใช้ประโยชน์ได้

2. ระบุหน่วยเปรียบเทียบที่เหมาะสมและดำเนินการวิเคราะห์เปรียบเทียบสำหรับแต่ละหน่วย

3. การเปรียบเทียบวัตถุที่กำลังประเมินกับวัตถุเปรียบเทียบที่เลือกเพื่อปรับราคาขายหรือแยกรายการออกจากรายการเปรียบเทียบ

4. นำตัวบ่งชี้ที่ปรับแล้วจำนวนหนึ่งของต้นทุนของวัตถุที่เปรียบเทียบได้กับมูลค่าตลาดของวัตถุของการประเมิน

วิธีนี้มีประสิทธิภาพสูงสุดสำหรับวัตถุที่ขายเป็นประจำ

ใช้วิธีการเชิงปริมาณและเชิงคุณภาพเพื่อเน้นองค์ประกอบของการวัดการปรับ

วิธีการเชิงปริมาณรวมถึง:

การวิเคราะห์การขายที่จับคู่ (การเปรียบเทียบการขายสองรายการที่แตกต่างกันเพื่อกำหนดการปรับปรุงสำหรับรายการเปรียบเทียบหนึ่งรายการ)

การวิเคราะห์ทางสถิติ (วิธีการนี้ใช้อุปกรณ์ของสถิติทางคณิตศาสตร์สำหรับการวิเคราะห์สหสัมพันธ์และการถดถอย)

· การวิเคราะห์ตลาดรอง (วิธีนี้กำหนดปริมาณของการปรับปรุง ตามข้อมูลที่ไม่เกี่ยวข้องโดยตรงกับวัตถุประสงค์ของการประเมินหรือวัตถุประสงค์ของการเปรียบเทียบ) และอื่นๆ

แนวปฏิบัติด้านคุณภาพรวมถึง:

การวิเคราะห์การกระจาย (การขายเปรียบเทียบจะถูกกระจายในลำดับจากมากไปน้อยของความเพียงพอจากนั้นกำหนดตำแหน่งของวัตถุของการประเมินในชุดของการขายเปรียบเทียบ)

แนวทางรายได้

ข้อดีของแนวทางรายได้เมื่อเปรียบเทียบกับแนวทางต้นทุนและตลาด คือ สะท้อนมุมมองของนักลงทุนต่ออสังหาริมทรัพย์ว่าเป็นแหล่งรายได้ในระดับที่มากขึ้น กล่าวคือ คุณภาพของอสังหาริมทรัพย์นี้จะถูกนำมาพิจารณาเป็นปัจจัยหลักในการกำหนดราคา . ข้อเสียเปรียบหลักของแนวทางรายได้คือไม่เหมือนกับอีกสองวิธีอื่น ๆ มันขึ้นอยู่กับข้อมูลการคาดการณ์

ขั้นตอนหลักของขั้นตอนการประเมินในแนวทางนี้:

1. จัดทำการคาดการณ์รายได้ในอนาคตจากการเช่าพื้นที่ที่มีการประเมินเพื่อให้เช่าสำหรับระยะเวลาความเป็นเจ้าของและจากข้อมูลที่ได้รับ การกำหนดรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น (GRP) ซึ่งคำนวณตามสูตร 1.1:

PVD \u003d S * Ca, (1.1)

S - พื้นที่ให้เช่า ตร.ม.

Ca - อัตราค่าเช่า 1 ตร.ม.

2. การพิจารณาตามการวิเคราะห์ตลาดของการสูญเสียจากการใช้พื้นที่ไม่เพียงพอและในการเก็บค่าเช่า การคำนวณรายได้รวมตามจริง (ARI) ตามกฎแล้วเจ้าของในระยะยาวจะไม่มีโอกาสให้เช่าพื้นที่อาคาร 100% อย่างถาวร การสูญเสียค่าเช่าเกิดขึ้นเนื่องจากการตกงานของทรัพย์สินและการไม่จ่ายค่าเช่าโดยผู้เช่าที่ไร้ยางอาย ระดับการว่างงานของวัตถุของอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้นั้นมีลักษณะโดยค่าสัมประสิทธิ์การใช้งานน้อยเกินไปซึ่งกำหนดโดยอัตราส่วนของมูลค่าของพื้นที่ว่างต่อมูลค่าของพื้นที่ทั้งหมดที่จะให้เช่า

การคำนวณรายได้รวมตามจริง (ARI) ดำเนินการตามสูตร 1.2:

ดีวีดี \u003d PVD * Kz * Ks, (1.2)

ดีวีดี - รายได้รวมตามจริง;

GPV - รายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น

Kz - ตัวประกอบการโหลดพื้นที่

Кс - ค่าสัมประสิทธิ์การเรียกเก็บเงิน

3. การคำนวณค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า ซึ่งอิงจากการวิเคราะห์ต้นทุนจริงของการบำรุงรักษาและ/หรือต้นทุนทั่วไปในตลาดนี้ ค่าใช้จ่ายคงที่ตามเงื่อนไข (ภาษีทรัพย์สิน, เบี้ยประกัน, การชำระเงินสำหรับที่ดิน), ตัวแปรตามเงื่อนไข (ค่าสาธารณูปโภค, การซ่อมแซมในปัจจุบัน, เงินเดือนของเจ้าหน้าที่บำรุงรักษา, ฯลฯ ), ค่าทดแทน (ค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนองค์ประกอบอาคารที่สึกหรออย่างรวดเร็วเป็นระยะ ).

4. การคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิใหม่เป็นมูลค่าปัจจุบันของวัตถุ

วิธีการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง - วิธีการกำหนดมูลค่าตลาดของวัตถุที่ทำกำไร โดยพิจารณาจากการแปลงโดยตรงของรายได้ทั่วไปที่สุดของปีแรกเป็นมูลค่าโดยหารด้วยอัตราส่วนทุนที่ได้จากการวิเคราะห์ข้อมูลตลาด อัตราส่วนของกำไรสุทธิและมูลค่าของสินทรัพย์ที่ใกล้เคียงกับวัตถุที่ประเมินมูลค่า ซึ่งได้จากการสกัดวิธีตลาด การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงในเวอร์ชันคลาสสิกแบบตะวันตกซึ่งดึงอัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ออกจากธุรกรรมในตลาดนั้นแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะใช้ในเงื่อนไขของรัสเซียเนื่องจากความยากลำบากในการรวบรวมข้อมูล (โดยส่วนใหญ่เงื่อนไขและราคาของธุรกรรมเป็นข้อมูลที่เป็นความลับ ). จากสิ่งนี้ ในทางปฏิบัติ จำเป็นต้องใช้วิธีพีชคณิตในการสร้างสัมประสิทธิ์การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ ซึ่งจัดให้มีการประเมินอัตราผลตอบแทนจากเงินทุนและอัตราผลตอบแทนแยกต่างหาก

ควรสังเกตว่าวิธีการแปลงเป็นอักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงนั้นใช้ได้กับการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ดำเนินงานที่ไม่ต้องการ ณ วันที่ประเมินราคา การลงทุนขนาดใหญ่ในช่วงระยะเวลาของการซ่อมแซมหรือการสร้างใหม่

ส่งงานที่ดีของคุณในฐานความรู้เป็นเรื่องง่าย ใช้แบบฟอร์มด้านล่าง

นักศึกษา นักศึกษาระดับบัณฑิตศึกษา นักวิทยาศาสตร์รุ่นเยาว์ที่ใช้ฐานความรู้ในการศึกษาและการทำงานจะขอบคุณอย่างยิ่ง

โพสต์เมื่อ http://www.allbest.ru/

บทนำ

การประเมินอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องที่น่าสนใจก่อนอื่นสำหรับประเภทของวัตถุที่หมุนเวียนในตลาดอย่างแข็งขันเป็นผลิตภัณฑ์อิสระ ปัจจุบันในรัสเซียคือ:

อพาร์ตเมนต์และห้องพัก

สถานที่และอาคารสำหรับสำนักงานและร้านค้า

อาคารที่อยู่อาศัยในเขตชานเมืองพร้อมที่ดิน (กระท่อมและกระท่อม);

· ที่ดินเปล่าสำหรับสร้างหรือเพื่อวัตถุประสงค์อื่น (ในระยะสั้น)

คลังสินค้าและสิ่งอำนวยความสะดวกในการผลิต

นอกจากนี้ตามกฎแล้ววัตถุอสังหาริมทรัพย์เป็นส่วนหนึ่งของกลุ่มทรัพย์สินขององค์กรและองค์กร (โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่ถูกแปรรูป) และส่งผลกระทบต่อมูลค่าของพวกเขาอย่างมีนัยสำคัญ มีอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ ที่ตลาดยังไม่เกิดขึ้น

เงื่อนไขที่หลากหลายและการรวมกันของเงื่อนไขเหล่านี้ส่งผลต่อการประเมินวัตถุ ตัวอย่างคุณสมบัติการจัดหมวดหมู่

ต้นทาง:

1. วัตถุธรรมชาติ (ธรรมชาติ)

2. วัตถุประดิษฐ์ (อาคาร)

วัตถุประสงค์:

1. ที่ดินเปล่า (เพื่อการพัฒนาหรือเพื่อวัตถุประสงค์อื่น)

2. คอมเพล็กซ์ธรรมชาติ (เงินฝาก) สำหรับการเอารัดเอาเปรียบ

3. อาคาร.

· สำหรับที่อยู่อาศัย

· สำหรับสำนักงาน

· เพื่อการค้าและขอบเขตของบริการแบบชำระเงิน

สำหรับอุตสาหกรรม

· อื่น.

มาตราส่วน:

1. พื้นที่ดิน.

2. แยกแปลงที่ดิน

3. คอมเพล็กซ์ของอาคารและโครงสร้าง

4. อาคารที่พักอาศัยหลายห้องชุด

5. อาคารที่พักอาศัยแบบครอบครัวเดี่ยว (คฤหาสน์, กระท่อม)

6. ส่วน (ทางเข้า)

7. ชั้นในส่วน

8. อพาร์ทเม้นท์.

9. ห้อง.

10. กระท่อมฤดูร้อน

11. คอมเพล็กซ์ของอาคารบริหาร

12. อาคาร.

13. อาคารสถานที่หรือบางส่วนของอาคาร (ส่วน, ชั้น)

พร้อมใช้:

1. วัตถุสำเร็จรูป

2. ต้องมีการสร้างใหม่หรือซ่อมแซมครั้งใหญ่

3. กำหนดให้ก่อสร้างแล้วเสร็จ

1. วิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

วิธีการประเมินอสังหาริมทรัพย์สามารถแบ่งออกเป็นขั้นตอน:

ขั้นตอนที่ 1คำจำกัดความของงานประเมินอสังหาริมทรัพย์

การประเมินอสังหาริมทรัพย์เป็นการกำหนดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ตามเป้าหมาย ขั้นตอนการประเมิน และข้อกำหนดของจรรยาบรรณของผู้ประเมิน การกำหนดวัตถุประสงค์ของการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เป็นพื้นฐานในการเลือกวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในขั้นต้น และด้วยเหตุนี้จึงมีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อผลการประเมินมูลค่า ในอนาคตจะมีการกำหนดประเภทของมูลค่าที่จำเป็นตามเป้าหมาย

ในสภาวะตลาด มูลค่าอสังหาริมทรัพย์มีหลายประเภท:

1) ตลาด - นี่คือราคาที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดสำหรับการขายวัตถุในตลาดที่มีการแข่งขันและเปิดกว้างด้วยการกระทำที่มีสติและมีเหตุผลเพื่อผลประโยชน์ของผู้ซื้อและผู้ขายซึ่งได้รับแจ้งอย่างดีและไม่ได้รับแรงกดดันจากสถานการณ์พิเศษ

2) การลงทุน - นี่คือมูลค่าของวัตถุที่กำลังประเมินสำหรับนักลงทุนรายใดรายหนึ่ง การเพิ่มมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์อันเป็นผลมาจากการลงทุน

3) การชำระบัญชี - นี่คือต้นทุนของการบังคับขาย มันเหมือนกับมูลค่าตลาด แต่ถูกจำกัดด้วยระยะเวลาของการประเมิน การวิจัยตลาด และการส่งเสริมสู่ตลาด ซึ่งจำเป็นเพื่อให้ได้ราคาดีที่สุด

4) เกี่ยวกับที่ดิน - เข้าใจว่าเป็นมูลค่าตลาดของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่กำหนดขึ้นในกระบวนการประเมินมูลค่าที่ดินของรัฐซึ่งกำหนดโดยวิธีการประเมินมูลค่าโดยรวมหรือหากเป็นไปไม่ได้ที่จะกำหนดมูลค่าตลาดด้วยวิธีการประเมินมูลค่าโดยรวม มูลค่าตลาดที่กำหนด เป็นรายบุคคลสำหรับวัตถุอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะตามกฎหมายว่าด้วยกิจกรรมการประเมิน

ความเป็นจริงของการลงทะเบียนของรัฐเกี่ยวกับการเกิดขึ้นและการโอนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ได้รับการรับรองโดยการออกใบรับรองและมีการจารึกพิเศษในเอกสารที่แสดงเนื้อหาของการทำธุรกรรม ขั้นตอนการลงทะเบียนนั้นลดลงเป็นการบันทึกข้อมูลเกี่ยวกับสิทธิ์ในทรัพย์สินแต่ละรายการและพารามิเตอร์ใน Unified State Register

วันที่ของการประเมินถูกกำหนด - วันที่ในปฏิทินซึ่งกำหนดมูลค่าของวัตถุที่ประเมิน

กำหนดเงื่อนไขการจำกัด - ข้อความในรายงานที่อธิบายอุปสรรคหรือสถานการณ์ที่มีผลต่อการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

ระยะที่ 2จัดทำแผนและสัญญาการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

1. กำหนดแหล่งที่มาของข้อมูล วิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ จากนั้นจึงจัดทำแผนงาน

2. ต้นทุนของการประเมินอสังหาริมทรัพย์จะถูกสรุปและจะมีการเจรจาค่าตอบแทนที่เป็นตัวเงินสำหรับการประเมินอสังหาริมทรัพย์

3. มีการร่างข้อตกลงในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

3 เวที.รวบรวมบทวิเคราะห์เกี่ยวกับทรัพย์สิน

การรวบรวมและประมวลผลข้อมูลและเอกสารดังต่อไปนี้:

1) เอกสารชื่อ, ข้อมูลเกี่ยวกับภาระผูกพันของวัตถุของการประเมินด้วยสิทธิของบุคคลอื่น;

2) ข้อมูลการบัญชีและการรายงานที่เกี่ยวข้องกับวัตถุประสงค์ของการประเมิน

3) ข้อมูลเกี่ยวกับลักษณะทางเทคนิคและการปฏิบัติงานของวัตถุของการประเมิน;

4) ข้อมูลที่จำเป็นในการสร้างลักษณะเชิงปริมาณและคุณภาพของวัตถุประเมินเพื่อกำหนดมูลค่าของมัน เช่นเดียวกับข้อมูลอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับวัตถุประเมิน;

5) การวิเคราะห์ตลาดที่วัตถุของการประเมินเป็นของ เงื่อนไขและแนวโน้มปัจจุบัน เช่นเดียวกับการเลือกแอนะล็อกของวัตถุประสงค์ของการประเมินและเหตุผล

6) การตรวจสอบวัตถุและอาณาเขตที่อยู่ติดกัน คำอธิบายสถานะทางกฎหมายของทรัพย์สิน ลักษณะทางกายภาพและเศรษฐกิจ ที่ตั้ง;

7) การวิเคราะห์และการประมวลผลข้อมูล

ขั้นตอนที่ 4การวิเคราะห์การใช้อสังหาริมทรัพย์ที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุด

1. การวิเคราะห์การใช้ที่ดินที่ปลูกสร้างแล้วและที่ดินเปล่าที่ถูกกล่าวหาอย่างดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุด

2. ความถูกต้องตามกฎหมายของกรณีการใช้งานที่เลือก ความเป็นไปได้ทางกายภาพ และความเป็นไปได้ทางการเงิน

3. การกำหนดมูลค่าสูงสุดของอสังหาริมทรัพย์

5 eแตะ.การคำนวณราคาประเมินของทรัพย์สินตามวิธีการสามวิธี:

1) แนวทางรายได้

2) วิธีการเปรียบเทียบ

3) แนวทางต้นทุน

ด่าน 6ประสานงานผลการประเมินทรัพย์สิน

ด่าน 7ประมวลภาพรายงานผลการประเมิน

จัดทำเอกสารประกอบการพิจารณาความเห็นของผู้ประเมินราคาทรัพย์สิน

2. การประเมินมูลค่าตามแนวทางรายได้

แนวทางรายได้ขึ้นอยู่กับความจริงที่ว่ามูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนจะต้องสอดคล้องกับการประเมินคุณภาพและปริมาณของรายได้ในปัจจุบันที่ทรัพย์สินนี้สามารถนำมาได้ การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของรายได้เป็นกระบวนการที่กำหนดความสัมพันธ์ระหว่างรายได้ในอนาคตกับมูลค่าปัจจุบันของวัตถุ สูตรพื้นฐานสำหรับแนวทางรายได้คือ:

C \u003d BH / K หรือ V \u003d 1 / R

โดยที่ C (V) - ต้นทุนอสังหาริมทรัพย์

BH (I) - รายได้ที่คาดหวังจากทรัพย์สินที่มีมูลค่า รายได้มักจะหมายถึงรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่อสังหาริมทรัพย์สามารถนำเข้ามาได้ในช่วงเวลาหนึ่ง

K (R) - อัตราผลตอบแทนหรือกำไร - คืออัตราสัมประสิทธิ์หรืออัตราการแปลงเป็นทุน อัตราส่วนทุน - อัตราผลตอบแทนสะท้อนความสัมพันธ์ระหว่างรายได้และมูลค่าของวัตถุของการประเมิน

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่คืออัตราส่วนของมูลค่าตลาดของทรัพย์สินต่อรายได้สุทธิที่นำมา

อัตราคิดลด - อัตราดอกเบี้ยทบต้นซึ่งใช้ในการคำนวณใหม่ ณ จุดใดเวลาหนึ่งมูลค่าของกระแสเงินสดที่เกิดจากการใช้ทรัพย์สิน

รูปแบบการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่ของรายได้

ขั้นตอนของแนวทางรายได้:

1. การคำนวณรายได้รวมจากการใช้วัตถุตามการวิเคราะห์อัตราปัจจุบันและภาษีในตลาดเช่าสำหรับวัตถุที่เปรียบเทียบได้

2. การประเมินความสูญเสียจากการโหลดที่ไม่สมบูรณ์ (เช่า) และค่าเช่าที่ไม่ได้รับนั้นทำขึ้นบนพื้นฐานของการวิเคราะห์ตลาดลักษณะของการเปลี่ยนแปลงที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินที่มีมูลค่า จำนวนเงินที่คำนวณด้วยวิธีนี้จะถูกหักออกจากรายได้รวม และตัวเลขทั้งหมดคือรายได้รวมตามจริง

3. การคำนวณต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับวัตถุประสงค์ของการประเมิน:

การดำเนินงาน (ปฏิบัติการ) - ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการสิ่งอำนวยความสะดวก

คงที่ - ค่าใช้จ่ายในการให้บริการบัญชีเจ้าหนี้ (ดอกเบี้ยเงินกู้ ค่าเสื่อมราคา ชำระภาษี ฯลฯ );

เงินสำรอง - ค่าใช้จ่ายในการซื้อ (เปลี่ยน) อุปกรณ์เสริมสำหรับทรัพย์สิน

4. การกำหนดจำนวนกำไรสุทธิจากการขายวัตถุ

5. การคำนวณอัตราส่วนตัวพิมพ์ใหญ่

แนวทางรายได้จะประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้เป็นมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดในอนาคต กล่าวคือ สะท้อนถึง:

1) คุณภาพและปริมาณรายได้ที่ทรัพย์สินสามารถนำมาได้ตลอดอายุขัย

2) ความเสี่ยงเฉพาะทั้งสำหรับวัตถุที่ประเมินและสำหรับภูมิภาค

แนวทางรายได้ใช้เพื่อกำหนด:

1) มูลค่าการลงทุน เนื่องจากผู้มีโอกาสเป็นนักลงทุนจะไม่จ่ายเงินสำหรับวัตถุมากกว่ามูลค่าปัจจุบันของรายได้ในอนาคตจากวัตถุนี้

2) มูลค่าตลาด

20 ตัวเลือก

ทรัพย์สินเป็นอาคาร พื้นที่ 700 ตร.ม. ปัจจัยอันเดอร์โหลด 15% ของรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น (GRP) อัตราค่าเช่า 300 รูเบิล / m 2 ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน - 25% ของรายได้รวมตามจริง (GVA) อัตราส่วนทุน 10%. กำหนดมูลค่าของทรัพย์สิน

1. LDPE \u003d A * S * 12,

โดยที่ PVD - รายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น

เอ - อัตราค่าเช่า;

S - พื้นที่ของทรัพย์สิน

LDPE \u003d 300 * 700 * 12 \u003d 2520000 รูเบิล

2. DVD = HDL (1 - k อันเดอร์โหลด)

โดยที่ดีวีดีเป็นรายได้รวมตามจริง

k อันเดอร์โหลด - ปัจจัยอันเดอร์โหลด

ดีวีดี = 2520000 * (1 - 0.15) = 2142,000 รูเบิล

3. CHOD \u003d ดีวีดี - หรือ

โดยที่ CHOD - รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ

RR \u003d 0.25 * DIA \u003d 0.25 * 2142000 \u003d 535500 rubles - ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน

CHOD \u003d 2142000 - 5355000 \u003d 1606500 รูเบิล

4. C \u003d CHOD / R ถึง

โดยที่ C คือมูลค่าของทรัพย์สิน

R ต่อ - อัตราส่วนตัวพิมพ์ใหญ่

C \u003d 1606500 / 0.1 \u003d 16065000 รูเบิล

สรุป: ราคาของวัตถุประเมินที่มีพื้นที่ 700 ม. 2 คือ 16,065,000 รูเบิล

3. การประมาณมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยใช้วิธีเปรียบเทียบ

วิธีเปรียบเทียบการประเมินมูลค่าคือชุดของวิธีการประเมินมูลค่าโดยอิงจากการเปรียบเทียบวัตถุอสังหาริมทรัพย์กับสิ่งที่คล้ายคลึงกัน ซึ่งมีข้อมูลเกี่ยวกับราคาของธุรกรรมกับพวกเขา เงื่อนไขการใช้วิธีเปรียบเทียบการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์:

1. วัตถุต้องไม่ซ้ำกัน

2. ข้อมูลต้องครบถ้วน รวมทั้งเงื่อนไขในการทำธุรกรรม

3. ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อมูลค่าของการเปรียบเทียบที่เปรียบเทียบได้ของทรัพย์สินที่ถูกตีมูลค่าจะต้องเปรียบเทียบกันได้

วิธีการเปรียบเทียบขึ้นอยู่กับหลักการ:

ทดแทน;

สมดุล;

อุปสงค์และอุปทาน.

ขั้นตอนของแนวทางเปรียบเทียบสำหรับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์:

สเตจ 1.

การวิจัยตลาด - ดำเนินการวิเคราะห์สถานะและแนวโน้มของตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของทรัพย์สินที่มีมูลค่า มีการระบุวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่เทียบได้กับทรัพย์สินที่กำลังประเมินมากที่สุด ซึ่งขายได้ไม่นานมานี้

สเตจ 2.

การรวบรวมและตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูลเกี่ยวกับการเสนอขายหรือการขายที่คล้ายคลึงกันของการประเมินทรัพย์สิน การเปรียบเทียบวัตถุที่คล้ายคลึงกันกับวัตถุที่ประเมิน

สเตจ 3.

การปรับราคาขายของแอนะล็อกที่เลือกตามความแตกต่างจากวัตถุประสงค์ของการประเมิน

ขั้นตอนที่ 4

การกำหนดมูลค่าของวัตถุในการประเมินอสังหาริมทรัพย์โดยตกลงราคาที่ปรับแล้วของวัตถุที่คล้ายคลึงกัน ออบเจ็กต์ที่เปรียบเทียบกันได้จะต้องอยู่ในเซ็กเมนต์เดียวกัน และธุรกรรมกับออบเจ็กต์เหล่านี้ควรดำเนินการตามเงื่อนไขทั่วไปสำหรับเซ็กเมนต์นี้:

1. ณ เวลาเปิดรับแสง Exposition period - เวลาที่วัตถุอยู่ในตลาด

2. เกี่ยวกับความเป็นอิสระของเรื่องของการทำธุรกรรม ความเป็นอิสระหมายความว่าการทำธุรกรรมจะไม่สรุปในราคาตลาดหากผู้ขายและผู้ซื้อ:

อยู่ในความสัมพันธ์

เป็นตัวแทนของผู้ถือหุ้นและบริษัทย่อยที่เป็นอิสระ

พวกเขามีการพึ่งพาอาศัยกันและความสนใจร่วมกันที่แตกต่างกัน การทำธุรกรรมจะดำเนินการกับวัตถุที่มีภาระค้ำประกันหรือภาระผูกพันอื่น ๆ

มีส่วนร่วมในการขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้ตาย ฯลฯ ;

3. ด้านแรงจูงใจในการลงทุน ซึ่งกำหนดโดย:

แรงจูงใจของนักลงทุนที่คล้ายกัน

การใช้วัตถุที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุดที่คล้ายกัน ระดับการเสื่อมสภาพของอาคาร

เกณฑ์หลักในการเลือกวัตถุที่คล้ายคลึงกันในการประเมินอสังหาริมทรัพย์:

1. กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ การปรับความเป็นเจ้าของคือความแตกต่างระหว่างราคาตลาดและค่าเช่าตามสัญญา เนื่องจากความเป็นเจ้าของทั้งหมดจะพิจารณาจากค่าเช่าในตลาดและการจัดหาเงินทุนที่มีอยู่ในปัจจุบัน

2. เงื่อนไขการจัดหาเงินทุนในการทำธุรกรรม ภายใต้เงื่อนไขทางการเงินที่ผิดปกติสำหรับการทำธุรกรรม จำเป็นต้องมีการวิเคราะห์อย่างละเอียด ซึ่งเป็นผลมาจากการแก้ไข

3. เงื่อนไขการขายและเวลาขาย

4. ที่ตั้ง

5. ลักษณะทางกายภาพ

จำเป็นต้องมีการปรับปรุงเพื่อเปรียบเทียบการขายเพื่อกำหนดมูลค่าสุดท้ายของทรัพย์สินที่จะประเมิน การคำนวณและการปรับปรุงจะทำบนพื้นฐานของการวิเคราะห์เชิงตรรกะของการคำนวณก่อนหน้านี้ โดยคำนึงถึงความสำคัญของแต่ละตัวบ่งชี้ สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการกำหนดปัจจัยการแก้ไขที่แน่นอน (ดูรูปที่ 1)

รูปที่ 1

การปรับเปอร์เซ็นต์ทำได้โดยการคูณราคาขายของวัตถุอะนาล็อกหรือหน่วยเปรียบเทียบด้วยสัมประสิทธิ์ที่สะท้อนถึงระดับความแตกต่างในลักษณะของวัตถุอะนาล็อกและวัตถุที่ประเมิน หากทรัพย์สินที่มีมูลค่าดีกว่าอะนาล็อกที่เปรียบเทียบกันได้ ค่าสัมประสิทธิ์ที่เพิ่มขึ้นจะถูกเพิ่มเข้ากับราคาของตัวหลัง ถ้าแย่กว่านั้น - ค่าที่ลดลง

การปรับต้นทุน:

ก) การแก้ไขแบบสัมบูรณ์ที่ทำกับหน่วยการเปรียบเทียบจะเปลี่ยนราคาของออบเจ็กต์แบบอะนาล็อกที่ขายไปเป็นจำนวนหนึ่ง ซึ่งความแตกต่างในลักษณะของออบเจ็กต์-อะนาล็อกและวัตถุที่กำลังประเมินจะถูกประเมิน การแก้ไขในเชิงบวกจะเกิดขึ้นหากวัตถุที่กำลังประเมินดีกว่าอะนาล็อกที่เปรียบเทียบได้ การแก้ไขเชิงลบหากวัตถุนั้นแย่กว่านั้น

b) การปรับค่าเงินที่ทำขึ้นสำหรับราคาของออบเจ็กต์แบบอะนาล็อกที่ขายโดยรวม เปลี่ยนแปลงเป็นจำนวนหนึ่ง ซึ่งจะมีการประมาณความแตกต่างในลักษณะต่างๆ การปรับเปอร์เซ็นต์สะสมจะพิจารณาจากการคูณการปรับปรุงทีละเปอร์เซ็นต์ทั้งหมด

การปรับรูปแบบการจัดกลุ่มทั่วไปมักใช้ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาแล้วซึ่งมียอดขายจำนวนมาก การปรับปรุงสะสมเกิดขึ้นภายในกลุ่มของคุณสมบัติที่เปรียบเทียบได้ที่เลือกไว้

ลำดับการแก้ไข:

1. การปรับเงื่อนไขการจัดไฟแนนซ์

2. ปรับเงื่อนไขการขายพิเศษ

3. การปรับเวลาขาย

4. การแก้ไขสถานที่

5. การแก้ไขลักษณะทางกายภาพ

ประโยชน์ของ P . เปรียบเทียบแนวทางการประเมินอสังหาริมทรัพย์:

1. ต้นทุนสุดท้ายสะท้อนความคิดเห็นของผู้ขายและผู้ซื้อทั่วไป

2. ราคาขายสะท้อนการเปลี่ยนแปลงในสภาวะทางการเงินและอัตราเงินเฟ้อ

3. มีเหตุผลทางสถิติ

4. มีการปรับเปลี่ยนสำหรับความแตกต่างในวัตถุที่เปรียบเทียบ

5. ค่อนข้างใช้งานง่ายและให้ผลลัพธ์ที่เชื่อถือได้

ข้อเสียของแนวทางเปรียบเทียบเมื่อประเมินอสังหาริมทรัพย์:

1. ความแตกต่างในการขาย

2. ความยากลำบากในการรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับราคาขายที่ใช้งานได้จริง

3. ความยากลำบากในการรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับเงื่อนไขเฉพาะของการทำธุรกรรม

4. การพึ่งพากิจกรรมทางการตลาด

5. ขึ้นอยู่กับเสถียรภาพของตลาด

6. ความยากในการกระทบยอดข้อมูลยอดขายที่แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ

ทรัพย์สินเป็นอาคาร พื้นที่ 700 ตร.ม. ประเภทของกฎหมาย: ทรัพย์สิน เงื่อนไขการจัดหาเงินทุนเป็นเรื่องปกติของตลาด ปรับราคาต่อรอง 10% ที่ตั้ง - อ.ใต้. สภาพการตกแต่งภายในของทรัพย์สินเป็นเลิศ ความสะดวกในทำเลคือบรรทัดแรก ที่ตั้งชั้น-ชั้นใต้ดิน กำหนดราคาขายทรัพย์สิน

ตารางที่ 1

วิธีการเปรียบเทียบการขาย

ชื่อพารามิเตอร์	วัตถุประสงค์ของการประเมิน
ราคาขายถู
พื้นที่ m2
ราคา rub./m 2
ประเภทของกฎหมาย	เป็นเจ้าของ
การปรับตัว
ปรับราคาถู
เงื่อนไขการจัดไฟแนนซ์	ตลาดทั่วไป
การปรับตัว
ปรับราคาถู
เงื่อนไขในการขาย	ทั่วไป
การปรับตัว
ปรับราคาถู
การปรับตัวสำหรับการซื้อขาย
ปรับราคาถู
ที่ตั้ง	ไมโครดิสตริกใต้	ไมโครดิสตริกใต้	ไมโครดิสตริกใต้	ไมโครดิสตริกใต้
การปรับตัว
ปรับราคาถู
สภาพภายใน
การปรับตัว
ปรับราคาถู
ทำเลสะดวก	บรรทัดที่ 1	บรรทัดที่ 1	บรรทัดที่ 2		บรรทัดที่ 2
การปรับตัว
ปรับราคาถู
จำนวนชั้น
การปรับตัว
ปรับราคาถู
ค่าสัมประสิทธิ์น้ำหนัก
ต้นทุนที่คำนวณใหม่ถู
ราคาสุดท้าย rub./m 2

การคำนวณ:

3 .การกำหนดต้นทุนในรูเบิล ต่อ ม. 2:

1) 10000000 / 675 \u003d 14841.81 rubles / m 2;

2) 12000000 / 730 = 61438.36 rubles / m 2;

3) 40000000 / 941 \u003d 42507.97 rubles / m 2;

4) 4500000 / 644 = 6987.58 rubles / m 2

เนื่องจากประเภทของกฎหมาย เงื่อนไขทางการเงิน และเงื่อนไขการขายสำหรับทรัพย์สินและสิ่งที่คล้ายคลึงกัน ค่าสัมประสิทธิ์การปรับปรุงจึงเป็นศูนย์ ซึ่งหมายความว่าราคาต่อ m 2 ยังคงเท่าเดิม

13. การปรับการซื้อขาย:

1) 14814.14 - (14814.81 * 0.1) = 13333.33 รูเบิล;

2) 16438.36 - (16438.36 * 0.1) = 14794.52 รูเบิล;

3) 42507.97 - (42507.97 * 0.1) = 38357.17 รูเบิล;

4) 6987.58 - (6987.58 * 0.1) = 6288.82 รูเบิล

15. ตำแหน่งของ OH และวัตถุอะนาล็อกที่สี่ต่างกัน

16. คำจำกัดความของการปรับ:

72,435 / 67,13 = 1,08.

17. ราคาที่ปรับแล้ว:

4) 6288,82 * 1,08 = 6791,92.

18. สถานะของการตกแต่งภายในของวัตถุอะนาล็อกทั้งหมดแตกต่างจากสภาพภายในของการตกแต่ง OH อะนาล็อกที่หนึ่งและสามอยู่ในสภาพดี อะนาล็อกที่สองและสี่อยู่ในสภาพที่หยาบ

20. ราคาที่ปรับแล้ว:

1) 13333.33 + 3000 = 16333.33 รูเบิล;

2) 14794.52 + 8000 = 22794.52 รูเบิล;

3) 38257.17 +3000 = 41257.17 รูเบิล;

4) 6791.92 + 8000 = 14791.92 รูเบิล

21. วัตถุแอนะล็อกที่สองและสี่แตกต่างจาก OH ในแง่ของความสะดวกในตำแหน่งที่ตั้ง

23. ราคาที่ปรับแล้ว:

2) 22794.52 * 1.16 = 26441.64 รูเบิล;

4) 14791.92 * 1.16 = 17158.63 รูเบิล

24. วัตถุที่คล้ายคลึงที่หนึ่งและสามแตกต่างกันในจำนวนชั้นจาก OH

26. ราคาที่ปรับแล้ว:

1) 16333.33 * 0.81 = 13230 รูเบิล;

3) 41257.17 * 0.81 = 33418.31 รูเบิล

28. ต้นทุนถ่วงน้ำหนัก:

1) 13230 * 0.5 = 6615 รูเบิล;

2) 26441.64 * 0.1 = 2644.16 รูเบิล;

3) 33418.31 * 0.3 = 10025.49 รูเบิล;

4) 17158.63 * 0.1 = 1715.86 รูเบิล

29. ราคารวมเป็นรูเบิล ต่อ ม. 2:

6615 + 2644.16 + 10025.49 +1715.86 \u003d 21000.51 rubles / m 2

ดังนั้น ราคาขายของทรัพย์สินคือ:

21000.51 * 700 = 14700357 รูเบิล

สรุป: ราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่มีพื้นที่ 700 ม. 2 คือ 14,700,357 รูเบิล

4. การประมาณราคาตามวิธีต้นทุน

วิธีต้นทุนคือชุดของวิธีการประเมินมูลค่าตามการกำหนดต้นทุนที่จำเป็นในการกู้คืนหรือเปลี่ยนวัตถุของการประเมิน โดยคำนึงถึงค่าเสื่อมราคาสะสม ขึ้นอยู่กับสมมติฐานที่ว่าผู้ซื้อจะไม่จ่ายเงินสำหรับวัตถุสำเร็จรูปมากกว่าสำหรับการสร้างวัตถุของยูทิลิตี้ที่คล้ายคลึงกัน

ข้อมูลที่จำเป็นในการใช้วิธีต้นทุน:

1) ระดับค่าจ้าง;

2) จำนวนต้นทุนค่าโสหุ้ย;

3) ค่าอุปกรณ์

4) อัตรากำไรของผู้สร้างในภูมิภาคที่กำหนด

5) ราคาตลาดวัสดุก่อสร้าง

ขั้นตอนของแนวทางต้นทุน:

1. การคำนวณต้นทุนที่ดินโดยคำนึงถึงการใช้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด (Cz)

2. การคำนวณต้นทุนทดแทนหรือค่าทดแทน (Svs หรือ Szam)

3. การคำนวณค่าเสื่อมราคาสะสม (ทุกประเภท) (Sizn):

ค่าเสื่อมราคาทางกายภาพ - ค่าเสื่อมราคาที่เกี่ยวข้องกับการลดลงของประสิทธิภาพของวัตถุอันเป็นผลมาจากอายุทางกายภาพตามธรรมชาติและอิทธิพลของปัจจัยภายนอกที่ไม่พึงประสงค์

ฟังก์ชั่นล้าสมัย - การสึกหรอเนื่องจากการไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดที่ทันสมัยสำหรับวัตถุดังกล่าว

ความล้าสมัยภายนอก - การสึกหรออันเป็นผลมาจากการเปลี่ยนแปลงปัจจัยทางเศรษฐกิจภายนอก

4. การคำนวณต้นทุนของวัตถุโดยคำนึงถึงการสึกหรอสะสม: Sleep = Svs - Sizn

5. การกำหนดมูลค่าสุดท้ายของอสังหาริมทรัพย์: Sit = Sz + Sleep

ข้อดีของวิธีต้นทุน:

เมื่อทำการประเมินออบเจ็กต์ใหม่ วิธีต้นทุนจะน่าเชื่อถือที่สุด แนวทางนี้เหมาะสมหรือเป็นวิธีเดียวที่เป็นไปได้ในกรณีต่อไปนี้

1) การวิเคราะห์ทางเทคนิคและเศรษฐกิจของต้นทุนการก่อสร้างใหม่

2) เหตุผลความจำเป็นในการปรับปรุงสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีอยู่;

3) การประเมินอาคารเพื่อวัตถุประสงค์พิเศษ

4) เมื่อประเมินวัตถุในภาคตลาด "แฝง"

5) การวิเคราะห์ประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน

6) การแก้ปัญหาการประกันภัยวัตถุ

7) การแก้ปัญหาภาษีอากร

8) เมื่อตกลงกันในมูลค่าทรัพย์สินที่ได้มาโดยวิธีอื่น

ข้อเสียของแนวทางต้นทุน:

1. ต้นทุนไม่เท่ากับมูลค่าตลาดเสมอไป .

2. ความพยายามที่จะบรรลุผลการประเมินที่แม่นยำยิ่งขึ้นนั้นมาพร้อมกับต้นทุนแรงงานที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

3. ความคลาดเคลื่อนระหว่างต้นทุนในการได้มาซึ่งทรัพย์สินที่มีมูลค่ากับต้นทุนการก่อสร้างใหม่ของวัตถุเดียวกันทุกประการเพราะ ค่าเสื่อมราคาสะสมจะถูกหักออกจากต้นทุนการก่อสร้างระหว่างกระบวนการประเมิน

4. การคำนวณต้นทุนการทำสำเนาอาคารเก่าที่มีปัญหา

5. ความยากลำบากในการกำหนดปริมาณการสึกหรอสะสมของอาคารและโครงสร้างเก่า

6. แยกการประเมินแปลงที่ดินจากอาคาร

7. การประเมินปัญหาที่ดินในรัสเซีย

5. การประสานงานของผลลัพธ์ที่ได้รับและที่มาของมูลค่าสุดท้ายของมูลค่าทรัพย์สิน

ต้นทุนการประเมินอสังหาริมทรัพย์มีราคาแพง

ตามกฎแล้ว วิธีใดวิธีหนึ่งถือเป็นพื้นฐาน อีกสองวิธีมีความจำเป็นในการแก้ไขผลลัพธ์ที่ได้รับ โดยคำนึงถึงความสำคัญและการบังคับใช้ของแต่ละแนวทางในสถานการณ์เฉพาะ มูลค่าสุดท้ายของมูลค่าของวัตถุประเมินที่ระบุในรายงานการประเมินอาจได้รับการยอมรับตามที่แนะนำสำหรับวัตถุประสงค์ในการประเมินหากไม่เกิน 6 เดือนนับจากวันที่ในรายงานการประเมินจนถึงวันที่ทำธุรกรรมกับวัตถุประเมิน

มูลค่าสุดท้ายของมูลค่าทรัพย์สินได้มาจากการเปรียบเทียบผลลัพธ์ของการใช้วิธีการต่างๆ ในการประเมินมูลค่า วิธีการวิเคราะห์ลำดับชั้น (HAI) ใช้เพื่อกระทบยอดผลลัพธ์ที่ได้รับโดยใช้วิธีการและวิธีการประเมินที่แตกต่างกัน

1. ขั้นตอนแรกของ AHP คือการจัดโครงสร้างปัญหา การยอมรับผลลัพธ์ในลำดับชั้น ในรูปแบบที่ง่ายที่สุด ลำดับชั้นถูกสร้างขึ้นจากระดับบนสุดเพื่อแสดงถึงเป้าหมายของปัญหาผ่านระดับกลาง ซึ่งมักจะเป็นเกณฑ์ในการเปรียบเทียบกับระดับต่ำสุด ซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะเป็นชุดของทางเลือกอื่น

2. หลังจากการทำซ้ำของปัญหาตามลำดับชั้น จะมีการสร้างเมทริกซ์การเปรียบเทียบเกณฑ์และคำนวณค่าของลำดับความสำคัญของเกณฑ์ องค์ประกอบเมทริกซ์ - aij - แสดงถึงความเข้มขององค์ประกอบลำดับชั้น i ที่สัมพันธ์กับลำดับชั้น j

ความรุนแรงของการสำแดงมักจะได้รับการจัดอันดับในระดับความรุนแรงในคะแนนตั้งแต่ 1 ถึง 9:

1 - ความสำคัญเท่าเทียมกัน

3 - ความเหนือกว่าในระดับปานกลางของอีกฝ่ายหนึ่ง

5 - เหนือกว่าอย่างมีนัยสำคัญ;

7 - เหนือกว่าอย่างมีนัยสำคัญ;

9 - เหนือกว่าแข็งแกร่งมาก

2,4,6,8 - ค่ากลาง

ถ้าเมื่อเปรียบเทียบองค์ประกอบของลำดับชั้น ij ได้ aij = 5 แล้ว aji = 1/5 เปรียบเทียบผลลัพธ์ที่ได้ในระดับล่าง กล่าวคือ ชุดทางเลือกระหว่างกันและสำหรับแต่ละเกณฑ์ที่เลือกแยกกัน

ค่าสุดท้ายของน้ำหนักของแต่ละทางเลือกจะถูกกำหนดโดยการคูณลำดับความสำคัญในท้องถิ่นด้วยลำดับความสำคัญของการจับคู่เกณฑ์ที่ระดับที่สูงกว่า แล้วจึงสรุปสำหรับแต่ละองค์ประกอบตามเกณฑ์ที่ได้รับผลกระทบจากองค์ประกอบ

ประสานงานผลการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์: การจัดโครงสร้างตามลําดับชั้น:

เอ - ความสามารถในการสะท้อนความตั้งใจที่แท้จริงของผู้ซื้อและผู้ขาย

ประเภท B, คุณภาพ, ความกว้างขวางของข้อมูลบนพื้นฐานของการวิเคราะห์ที่ดำเนินการ

B - ความสามารถของพารามิเตอร์ที่ใช้โดยวิธีการคำนึงถึงความผันผวนของตลาด

D - ความสามารถของวิธีการในการพิจารณาวิธีการเฉพาะสำหรับการประเมินวัตถุที่ส่งผลต่อต้นทุน (ขนาด ที่ตั้ง ฯลฯ )

มีการสร้างเมทริกซ์ข้อตกลงและคำนวณค่าเกณฑ์

จากนั้นจึงเปรียบเทียบผลลัพธ์ที่ระดับล่างของแต่ละเกณฑ์

หลังจากการประเมินแต่ละเกณฑ์ (A, B, C, D) ค่าสุดท้ายของน้ำหนักของแต่ละวิธีจะถูกคำนวณ ผลลัพธ์จะถูกรวมไว้ในตาราง

ตารางที่ 2

ขั้นตอนสุดท้ายในการตกลงราคาอสังหาริมทรัพย์คือการคำนวณต้นทุนโดยใช้สูตร:

C \u003d (DS * XD) + (ZS * XS) + (SS * XS)

โดยที่ DS - มูลค่าของทรัพย์สินที่ได้จากวิธีรายได้

ZS - ต้นทุนของทรัพย์สินที่ได้จากวิธีต้นทุน

CC - มูลค่าของทรัพย์สินที่ได้จากวิธีการเปรียบเทียบ

Xd, Xs, Xs - น้ำหนักของแต่ละวิธี

C \u003d (16065000 * 0.5) + (14700357 * 0.5) \u003d 15382678.5 รูเบิล

ดังนั้น จากการใช้สามวิธีในการประเมินมูลค่าของวัตถุอสังหาริมทรัพย์และการยอมรับผลลัพธ์ที่ได้ มูลค่าของวัตถุที่กำลังประเมินจะได้รับ ซึ่งจะนำเสนอในรายงานการประเมินมูลค่า

ข้อสรุปของมูลค่าสุดท้ายของต้นทุนควรมาพร้อมกับสมมติฐานและเงื่อนไขการจำกัดอันเนื่องมาจากความครบถ้วนและความน่าเชื่อถือของข้อมูลที่ใช้

บทสรุป

ในโครงการหลักสูตรนี้ เราตรวจสอบวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์และประเมินอสังหาริมทรัพย์โดยใช้สองวิธี: รายได้และการเปรียบเทียบ ด้วยแนวทางรายได้ต้นทุนของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่มีพื้นที่ 700 ม. 2 มีจำนวน 16,065,000 รูเบิลและด้วยวิธีเปรียบเทียบ - 14,700,357 รูเบิล ผลลัพธ์ถูกจับคู่ เป็นผลให้ค่าใช้จ่ายของวัตถุประเมินมีมูลค่า 15382678.5 รูเบิล

บรรณานุกรม

1. Gryaznova A. G. , Fedotova M. A. การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์: ตำราเรียน ฉบับที่ ๒ ปรับปรุงแก้ไข และเพิ่มเติม ม., 2551. 560 น.

2. Ivanova E. N. การประมาณมูลค่าอสังหาริมทรัพย์: ตำราเรียน เบี้ยเลี้ยง / ed. ดร.อีคอน. วิทยาศาสตร์ ศ. M.A. Fedotova ม., 2550. 344 น.

โฮสต์บน Allbest.ru

เอกสารที่คล้ายกัน

การวิเคราะห์การใช้อสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด การกำหนดมูลค่าอาคารด้วยวิธีการต่างๆ ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ การใช้ต้นทุน วิธีเปรียบเทียบ รายได้ ร่างการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ขั้นสุดท้าย

ภาคเรียนที่เพิ่ม 10/29/2007

การระบุและคำอธิบายของวัตถุประสงค์ของการประเมิน การใช้วิธีเปรียบเทียบ ต้นทุน และรายได้ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ การลดตัวบ่งชี้ต้นทุนที่ได้รับในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ขั้นสุดท้ายและการกำหนดมูลค่าตลาดของวัตถุ

ภาคเรียนที่เพิ่ม 14/11/2556

คุณสมบัติของอสังหาริมทรัพย์เป็นวัตถุในการประเมิน ประเภทของมูลค่าที่กำหนดในการประเมินอสังหาริมทรัพย์ การคำนวณมูลค่าของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ "ความซับซ้อนของอาคาร" โดยใช้วิธีการภายในกรอบของวิธีการเปรียบเทียบต้นทุนและรายได้ เทคนิคเอลวูด

กระดาษภาคเรียนเพิ่ม 12/14/2010

การวิเคราะห์การใช้อสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด การกำหนดมูลค่าอาคารด้วยวิธีการต่างๆ ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ การใช้ต้นทุน วิธีเปรียบเทียบ และรายได้ การรวมตัวบ่งชี้ต้นทุนเข้าเป็นการประมาณการต้นทุนขั้นสุดท้าย

บทคัดย่อ เพิ่มเมื่อ 03/26/2014

แนวทางหลักในการกำหนดมูลค่าทรัพย์สิน การประเมินมูลค่าตลาดของวัตถุโดยใช้วิธีรายได้ วิธีเปรียบเทียบ วิธีต้นทุน ข้อมูลโดยสังเขปเกี่ยวกับที่ตั้งของวัตถุที่ประเมิน การคำนวณมูลค่าสุดท้ายของต้นทุนของวัตถุ

ภาคเรียนที่เพิ่มเมื่อ 09/24/2013

การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์สำนักงาน ลักษณะสำคัญของการใช้แนวทางการประเมินมูลค่าสามวิธี (เปรียบเทียบ ทำกำไร และต้นทุนสูง) การกำหนดราคาตลาดของที่ดิน การประสานงานของผลลัพธ์และข้อสรุปเกี่ยวกับมูลค่าตลาด

วิทยานิพนธ์, เพิ่ม 08/04/2012

ศึกษาประเภทมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ เทคโนโลยีการประเมินอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์แนวทางรายได้ ตลาด และต้นทุนในการประเมินมูลค่าวัตถุอสังหาริมทรัพย์ ลักษณะของวิธีการบันทึกรายได้เป็นทุนและส่วนลดกระแสเงินสด

ภาคเรียนที่เพิ่ม 06/09/2013

แนวคิด ขั้นตอนหลัก และวิธีการประเมินอสังหาริมทรัพย์ การคำนวณมูลค่าของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ (อพาร์ตเมนต์สี่ห้อง) โดยใช้วิธีการเปรียบเทียบ รายได้ และต้นทุนในการประเมินมูลค่า การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของรายได้ ความสัมพันธ์กับมูลค่าปัจจุบัน

ภาคเรียน, เพิ่ม 02/27/2014

การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์: แนวคิดพื้นฐาน แนวทาง วิธีการ ปัญหาและหลักการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ การกำหนดมูลค่าตลาดในวิธีต้นทุน ตลาด และรายได้ คำแนะนำสำหรับการจัดการและเพิ่มมูลค่าของมูลค่าตลาดของวัตถุ

วิทยานิพนธ์, เพิ่ม 11/15/2009

เงื่อนไขการใช้วิธีเปรียบเทียบการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ขั้นตอนของวิธีการเปรียบเทียบข้อดีและข้อเสีย ข้อมูลที่จำเป็นในการใช้วิธีต้นทุน ประเภทของรายได้เป็นตัวพิมพ์ใหญ่ การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่และอัตราคิดลด

2.5.1. แนวทางเปรียบเทียบ

แนวทางเปรียบเทียบการประเมินมูลค่าเป็นชุดของวิธีการในการประเมินมูลค่าตามการเปรียบเทียบวัตถุของการประเมินมูลค่ากับสิ่งที่คล้ายคลึงกันซึ่งมีข้อมูลเกี่ยวกับราคาของธุรกรรมกับพวกเขา

เงื่อนไขการใช้วิธีการเปรียบเทียบ:

1. วัตถุต้องไม่ซ้ำกัน
2. ข้อมูลต้องครบถ้วน รวมทั้งเงื่อนไขในการทำธุรกรรม
3. ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อมูลค่าของการเปรียบเทียบที่เปรียบเทียบได้ของทรัพย์สินที่ถูกตีมูลค่าจะต้องเปรียบเทียบกันได้

ข้อกำหนดพื้นฐานสำหรับอะนาล็อก:

อะนาล็อกมีความคล้ายคลึงกับวัตถุประสงค์ของการประเมินในแง่ของลักษณะทางเศรษฐกิจ วัสดุ เทคนิค และลักษณะอื่นๆ
- เงื่อนไขที่คล้ายกันของการทำธุรกรรม

วิธีการเปรียบเทียบขึ้นอยู่กับหลักการ:

ทดแทน;
- สมดุล;
- อุปสงค์และอุปทาน.

ขั้นตอนของวิธีการเปรียบเทียบ:

การวิจัยทางการตลาด;
- การรวบรวมและการตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูลที่เสนอขายหรือการเปรียบเทียบที่เพิ่งขายไปของวัตถุประสงค์ของการประเมิน
- การเปรียบเทียบข้อมูลของแอนะล็อกที่เลือกและวัตถุประสงค์ของการประเมิน
- การปรับราคาขายของแอนะล็อกที่เลือกตามความแตกต่างจากวัตถุประสงค์ของการประเมิน
- การกำหนดมูลค่าของวัตถุที่ประเมิน

จำเป็นต้องมีการปรับปรุงเพื่อเปรียบเทียบการขายเพื่อกำหนดมูลค่าสุดท้ายของทรัพย์สินที่จะประเมิน การคำนวณและการปรับปรุงจะทำบนพื้นฐานของการวิเคราะห์เชิงตรรกะของการคำนวณก่อนหน้านี้ โดยคำนึงถึงความสำคัญของแต่ละตัวบ่งชี้ ที่สำคัญที่สุดคือการกำหนดปัจจัยการแก้ไขอย่างแม่นยำ

ข้อดีของวิธีการเปรียบเทียบ:

1. ต้นทุนสุดท้ายสะท้อนความคิดเห็นของผู้ขายและผู้ซื้อทั่วไป
2. ราคาขายสะท้อนการเปลี่ยนแปลงในสภาวะทางการเงินและอัตราเงินเฟ้อ
3. มีเหตุผลทางสถิติ
4. มีการปรับเปลี่ยนสำหรับความแตกต่างในวัตถุที่เปรียบเทียบ
5. ค่อนข้างใช้งานง่ายและให้ผลลัพธ์ที่เชื่อถือได้

ข้อเสียของวิธีการเปรียบเทียบ:

1. ความแตกต่างในการขาย
2. ความยากลำบากในการรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับราคาขายที่ใช้งานได้จริง
3. ความยากลำบากในการรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับเงื่อนไขเฉพาะของการทำธุรกรรม
4. การพึ่งพากิจกรรมทางการตลาด
5. การพึ่งพาเสถียรภาพของตลาด
6. ความยากในการกระทบยอดข้อมูลยอดขายที่แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ

2.5.2. แนวทางต้นทุน

แนวทางต้นทุน- นี่คือชุดวิธีการประเมินมูลค่าตามการกำหนดต้นทุนที่จำเป็นในการกู้คืนหรือเปลี่ยนวัตถุของการประเมิน โดยคำนึงถึงค่าเสื่อมราคาสะสม ขึ้นอยู่กับสมมติฐานที่ว่าผู้ซื้อจะไม่จ่ายเงินสำหรับวัตถุสำเร็จรูปมากกว่าสำหรับการสร้างวัตถุของยูทิลิตี้ที่คล้ายคลึงกัน

เมื่อใช้วิธีนี้ จะพิจารณาต้นทุนของนักลงทุน ไม่ใช่ผู้รับเหมา

วิธีนี้ใช้หลักการทดแทน

ข้อมูลที่จำเป็นในการใช้วิธีต้นทุน:

ระดับค่าจ้าง;
- จำนวนเงินค่าโสหุ้ย;
- ค่าอุปกรณ์
- อัตรากำไรสำหรับผู้สร้างในภูมิภาคที่กำหนด
- ราคาตลาดวัสดุก่อสร้าง

ขั้นตอนของแนวทางต้นทุน:

การคำนวณต้นทุนของที่ดินโดยคำนึงถึงการใช้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด (Сз);
- การคำนวณต้นทุนสำหรับการก่อสร้างอาคารใหม่ที่กำลังประเมิน (С ns);
- การคำนวณการสึกหรอสะสม (I n):
- ความเสื่อมของร่างกาย- การสึกหรอที่เกี่ยวข้องกับการลดลงของประสิทธิภาพของวัตถุอันเป็นผลมาจากอายุทางกายภาพตามธรรมชาติและอิทธิพลของปัจจัยภายนอกที่ไม่พึงประสงค์
- ชุดทำงาน- ค่าเสื่อมราคาเนื่องจากการไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดที่ทันสมัยสำหรับวัตถุดังกล่าว
- สวมใส่ภายนอก- ค่าเสื่อมราคาจากการเปลี่ยนแปลงปัจจัยทางเศรษฐกิจภายนอก
- การคำนวณต้นทุนการปรับปรุงโดยคำนึงถึงการสึกหรอสะสม: Su=C ns -C u;
- การกำหนดต้นทุนสุดท้ายของอสังหาริมทรัพย์: C zp = C s + C y

ข้อดีของวิธีต้นทุน:

1. เมื่อทำการประเมินออบเจ็กต์ใหม่ วิธีต้นทุนจะน่าเชื่อถือที่สุด

2. วิธีการนี้มีความเหมาะสมและ/หรือแนวทางเดียวที่เป็นไปได้ในกรณีต่อไปนี้:

การวิเคราะห์ที่ดินที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุด
- การศึกษาความเป็นไปได้ของการก่อสร้างและปรับปรุงใหม่
- การประเมินของรัฐและสิ่งอำนวยความสะดวกพิเศษ
- การประเมินมูลค่าของวัตถุในตลาดที่ไม่เคลื่อนไหว
- การประเมินมูลค่าเพื่อการประกันภัยและภาษีอากร

ข้อเสียของแนวทางต้นทุน:

1. ต้นทุนไม่เท่ากับมูลค่าตลาดเสมอไป
2. ความพยายามที่จะบรรลุผลการประเมินที่แม่นยำยิ่งขึ้นนั้นมาพร้อมกับต้นทุนแรงงานที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
3. ความไม่สอดคล้องกันระหว่างต้นทุนในการได้มาซึ่งทรัพย์สินภายใต้การประเมินกับต้นทุนการก่อสร้างใหม่ของวัตถุเดียวกันทุกประการ เนื่องจากค่าเสื่อมราคาสะสมจะถูกหักออกจากต้นทุนการก่อสร้างในระหว่างกระบวนการประเมิน
4. การคำนวณต้นทุนการทำสำเนาอาคารเก่าที่มีปัญหา
5. ความยากลำบากในการกำหนดปริมาณการสึกหรอสะสมของอาคารและโครงสร้างเก่า
6. แยกการประเมินแปลงที่ดินจากอาคาร
7. การประเมินปัญหาที่ดินในรัสเซีย

2.5.3. แนวทางรายได้

แนวทางรายได้ขึ้นอยู่กับความจริงที่ว่ามูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนจะต้องสอดคล้องกับการประเมินคุณภาพและปริมาณของรายได้ในปัจจุบันที่ทรัพย์สินนี้สามารถนำมาได้

แนวทางรายได้- นี่คือชุดของวิธีการในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยพิจารณาจากการกำหนดมูลค่าปัจจุบันของรายได้ที่คาดหวังจากมัน

ข้อกำหนดเบื้องต้นหลักสำหรับการคำนวณมูลค่าของแนวทางนี้คือสัญญาเช่าทรัพย์สิน การแปลงรายได้เป็นทุนเพื่อแปลงรายได้ในอนาคตจากอสังหาริมทรัพย์เป็นมูลค่าปัจจุบัน

การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของรายได้เป็นกระบวนการที่กำหนดความสัมพันธ์ระหว่างรายได้ในอนาคตกับมูลค่าปัจจุบันของวัตถุ

สูตรแนวทางรายได้พื้นฐาน (IRV - สูตร):

โดยที่ V คือมูลค่าของทรัพย์สิน

ฉัน - รายได้ที่คาดหวังจากทรัพย์สินที่มีมูลค่า รายได้มักจะหมายถึงรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่อสังหาริมทรัพย์สามารถนำเข้ามาได้ในช่วงเวลาหนึ่ง

R - อัตราผลตอบแทนหรือกำไร - คืออัตราส่วนหรืออัตราการแปลงเป็นทุน

อัตราส่วนทุน - อัตราผลตอบแทนสะท้อนความสัมพันธ์ระหว่างรายได้และมูลค่าของวัตถุของการประเมิน

การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่มีสองประเภท:

การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง
- การคำนวณรายได้ตามอัตราผลตอบแทนจากทุน

ด้วยการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง จะพิจารณาสองปริมาณ: รายได้ต่อปีและอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่คืออัตราส่วนของมูลค่าตลาดของทรัพย์สินต่อรายได้สุทธิที่นำมา

รายได้ที่คาดหวังถูกกำหนดโดยการวิเคราะห์รายได้ในช่วงระยะเวลาที่เป็นเจ้าของทรัพย์สิน

อัตราส่วนลด- อัตราดอกเบี้ยทบต้นซึ่งใช้ในการคำนวณใหม่ ณ จุดใดเวลาหนึ่ง มูลค่าของกระแสเงินสดที่เกิดจากการใช้ทรัพย์สิน

ขั้นตอนของแนวทางรายได้:

1. การคำนวณผลรวมของรายรับที่เป็นไปได้ทั้งหมดจากวัตถุประสงค์ของการประเมิน
2. การคำนวณรายได้รวมตามจริง
3. การคำนวณต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับวัตถุประสงค์ของการประเมิน:

ถาวรตามเงื่อนไข
- ตัวแปรตามเงื่อนไข (ปฏิบัติการ);
- เงินสำรอง

4. การกำหนดจำนวนเงินรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ
5. แปลงผลตอบแทนที่คาดหวังให้เป็นมูลค่าปัจจุบัน

8.1. แนวทางต้นทุน

8.2. แนวทางเปรียบเทียบ

8.3. แนวทางรายได้

8.4. ขั้นตอนการประเมิน

ในยูเครนใช้วิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ตามที่ สามแนวทางหลักการประเมินมูลค่าวัตถุอสังหาริมทรัพย์: ราคาแพง ให้ผลกำไรและเปรียบเทียบโดยพื้นฐานแล้วจะมีการกำหนดมูลค่าวัตถุประเภทต่างๆ เช่น ตลาด การลงทุน การทดแทน ต้นทุนทดแทน ฯลฯ วิธีการประเมินมูลค่าขึ้นอยู่กับวิธีการที่นำมาใช้ วิธีเปรียบเทียบเป็นที่นิยมสำหรับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยรวม เนื่องจากวิธีนี้ทำให้เราได้ผลลัพธ์ที่แม่นยำมากในการกำหนดมูลค่า สำหรับวัตถุอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์แนวทางรายได้เป็นแนวทางหลัก แนวทางต้นทุนเป็นเรื่องปกติสำหรับโครงการก่อสร้างใหม่

แนวทางต้นทุน

แนวทางต้นทุนจัดให้มีการประเมินการทำซ้ำทั้งหมดหรือค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่าโดยสมบูรณ์ลบด้วยค่าเสื่อมราคาทางกายภาพคุณธรรมและทางเศรษฐกิจ มูลค่าตลาดของที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนาจะถูกบวกเข้ากับมูลค่าที่ได้รับ

แง่มุมที่สำคัญและยากของวิธีต้นทุนคือการกำหนดค่าเสื่อมราคา ค่าเสื่อมราคาคือการสูญเสียประโยชน์และมูลค่าของทรัพย์สินโดยไม่คำนึงถึงสาเหตุที่ทำให้เกิด

ด้วยวิธีต้นทุนในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ใช้วิธีการประเมินมูลค่าต่อไปนี้:

มูลค่าตามบัญชี;

ค่าทดแทน;

การทดแทน

วิธีมูลค่าตามบัญชี(MBS) ใช้เพื่อกำหนดมูลค่าโดยประมาณของอ็อบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่น คอมเพล็กซ์ทรัพย์สินขององค์กร โดยพิจารณาจากข้อมูลงบดุลเท่านั้น

ทรัพย์สินของบริษัทที่มีการตีราคาประกอบด้วยสินทรัพย์ถาวรและการลงทุน สินค้าคงเหลือและต้นทุน เงินสดและสินทรัพย์ทางการเงินอื่นๆ อย่างไรก็ตาม สำหรับอสังหาริมทรัพย์:

การกำหนดต้นทุนของสินทรัพย์ถาวรดำเนินการตามมูลค่าคงเหลือที่คำนวณตามข้อมูลทางบัญชี ณ เวลาที่ทำการประเมินตามอัตราค่าเสื่อมราคาของสินทรัพย์ถาวร

งานระหว่างก่อสร้างและอุปกรณ์ที่ไม่ได้ติดตั้งแสดงมูลค่าตามบัญชี

วิธีต้นทุนทดแทน(MVS) เช่นเดียวกับวิธีมูลค่าตามบัญชีนั้นมีค่าใช้จ่ายสูง โดยเน้นที่ปริมาณของต้นทุนที่เกิดขึ้นก่อนหน้านี้สำหรับการสร้างวัตถุประเมินราคา อย่างไรก็ตาม เมื่อใช้งาน จะสามารถเอาชนะข้อบกพร่องบางประการที่เกี่ยวข้องกับการประมาณการ MBS ได้

การประเมินตามแบบแผน MVS รวมถึงการคำนวณใหม่โดยตรงของต้นทุนทุกประเภทสำหรับการสร้างวัตถุขึ้นใหม่ โดยคำนึงถึงระดับราคาปัจจุบันและสภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการฝึกอบรมบุคลากรจะถูกนำมาพิจารณาด้วย ในทางปฏิบัติ เมื่อใช้ MAM จะมีการประมาณค่าใช้จ่ายเต็มจำนวนและการคำนวณทางการเงินสำหรับโครงการก่อสร้างและเพื่อให้มั่นใจว่ากิจกรรมทางเศรษฐกิจของวัตถุที่สร้างขึ้นใหม่ ซึ่งใช้งานได้จริงและเป็นพารามิเตอร์เหมือนกับวัตถุที่กำลังประเมิน ดังนั้นการคำนวณตามแบบแผน MVS จะ "กู้คืน" วัตถุนี้โดยตรงและกำหนดต้นทุนของการกู้คืนดังกล่าว

วิธีการทดแทน(MZ) เหมือนกันในเนื้อหากับ MVS ที่นำเสนอข้างต้น ความแตกต่างอยู่ในความจริงที่ว่าในวิธีการทดแทน วัตถุที่สร้างขึ้นใหม่ เมื่อดำเนินการประมาณการต้นทุนและการคำนวณทางการเงิน ได้รับการยอมรับว่าเพียงพอสำหรับออบเจกต์ที่ประเมินในแง่ของวัตถุประสงค์การใช้งานและพารามิเตอร์การทำงานหลักเท่านั้น

ดังนั้น หากในวิธีต้นทุนทดแทน เราทำการคำนวณต้นทุนสำหรับสำเนาทั้งหมดของออบเจ็กต์การประเมิน จากนั้นในวิธีการทดแทน เราจะทำงานกับสำเนาการทำงานที่แทนที่พวกมัน

วิธีต้นทุนมีให้สำหรับอัลกอริธึมการคำนวณต่อไปนี้

มูลค่ารวมของทรัพย์สิน = การกำหนดต้นทุนทดแทน - การคำนวณค่าเสื่อมราคาของทรัพย์สินทุกประเภท + มูลค่าตลาดของที่ดิน

1. วิธีการพื้นฐานในการกำหนดต้นทุนทดแทน(ค่าทดแทน) ของทรัพย์สิน:

- วิธีต้นทุนเกี่ยวข้องกับการใช้ข้อมูลจากประมาณการการออกแบบและการใช้ระบบของปัจจัยการแปลงแก้ไขคำสั่ง (deflators) จากราคา 1984 เป็นราคาปัจจุบันที่แนะนำโดยศูนย์ภูมิภาคสำหรับการกำหนดราคาในการก่อสร้าง

- วิธีการทรัพยากรการประเมินจะขึ้นอยู่กับการกำหนดปริมาณหรือมวลขององค์ประกอบหลักของอาคารและโครงสร้าง การใช้วัสดุก่อสร้าง การคำนวณต้นทุนของวัสดุเหล่านี้ (หรือองค์ประกอบโครงสร้าง) ในราคาตลาดภูมิภาคปัจจุบัน ตามด้วยการเพิ่มต้นทุนของ ค่าจ้าง การทำงานของเครื่องจักรและกลไก งานและต้นทุนอื่นๆ

- วิธีการแบบแยกส่วนการประมาณราคาประกอบด้วยการแบ่งปริมาณทั้งหมดของงานก่อสร้างและติดตั้งออกเป็นส่วนๆ (โมดูล): งานดิน ฐานราก ผนัง เพดาน หลังคา ฯลฯ ขอแนะนำให้ใช้วิธีโมดูลาร์สำหรับการประเมินโดยประมาณโดยไม่มีข้อมูลเบื้องต้น ; วิธีเปรียบเทียบหน่วย (วิธีมูลค่าต่อหน่วย)โดยที่ต้นทุนต่อหน่วยที่ปรับปรุงแล้วจะถูกคูณด้วยจำนวนหน่วยของรายการที่กำลังประเมิน นี่เป็นวิธีที่ง่ายที่สุด

- วิธีการแยกส่วนประกอบขึ้นอยู่กับการกำหนดองค์ประกอบของคุณสมบัติและคูณด้วยตัวบ่งชี้ต้นทุนรวม ส่วนประกอบสามารถ: รากฐาน, ผนังและพาร์ทิชัน, เพดาน (ปู), หลังคา, พื้น, ช่องเปิด, งานตกแต่ง, อุปกรณ์วิศวกรรม, ค่าจ้าง ตัวบ่งชี้ที่รวมสามารถคำนวณได้สำหรับการวิ่ง 1 ม. 3, 1 ม. 2, 1 ครั้ง m, 1 normo-h เป็นต้น;

- วิธีการตรวจสอบเชิงปริมาณประกอบด้วยการวาดขึ้นทีละวัตถุและประมาณการสรุปสำหรับการสร้างวัตถุที่กำลังประเมินว่าเป็นวัตถุที่สร้างขึ้นใหม่ นั่นคือ ราวกับว่าถูกสร้างขึ้นอีกครั้ง

การประมาณการสำหรับวัตถุที่กำลังประเมินถูกรวบรวมโดยใช้บรรทัดฐานและราคาที่สม่ำเสมอ ดัชนีราคาสำหรับงานก่อสร้างและติดตั้ง SNiP และเอกสารอื่น ๆ ที่จำเป็นในกรณีดังกล่าว

2. การกำหนดค่าเสื่อมราคาของทรัพย์สินในกิจกรรมการประเมินมูลค่าโดยใช้วิธีราคาทุน ค่าเสื่อมราคาถือเป็นปัจจัยหลักที่ส่งผลต่อมูลค่าของทรัพย์สิน

3. การเพิ่มมูลค่าที่ดินเป็นต้นทุนทดแทนการดำเนินการนี้เป็นทางคณิตศาสตร์ล้วนๆ โดยอิงจากการเพิ่มต้นทุนของที่ดินเข้ากับต้นทุนทดแทน โดยคำนึงถึงค่าเสื่อมราคา เพื่อให้ได้ต้นทุนรวมของวัตถุ

การประเมินมูลค่าตลาดของสถานที่ซึ่งทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่รวมถึงการสำรวจ:

กรรมสิทธิ์ในที่ดิน

ลักษณะทางกายภาพของที่ดิน

ข้อมูลความสัมพันธ์ระหว่างแปลงที่ดินกับสิ่งแวดล้อม

ปัจจัยทางเศรษฐกิจที่กำหนดลักษณะพื้นที่ที่ประเมิน

แหล่งที่มาของข้อมูลนี้อาจเป็นคณะกรรมการที่ดินของเมือง อำเภอ และหน่วยงานที่ลงทะเบียนธุรกรรมกับที่ดิน องค์กรสินเชื่อจำนอง บริษัทประเมินและอสังหาริมทรัพย์ที่เชี่ยวชาญในการทำธุรกรรมที่ดิน

เมื่อประเมินวัตถุอสังหาริมทรัพย์จากมุมมองของวิธีต้นทุน โฟกัสจะอยู่ที่ยอดรวมของต้นทุนวัสดุทั้งหมดที่จำเป็นสำหรับการก่อสร้างวัตถุที่คล้ายกับที่ประเมิน วิธีการนี้มีน้ำหนักมากที่สุดในการกำหนดมูลค่าของวัตถุเฉพาะ เช่นเดียวกับวัตถุที่มีตลาดจำกัด

แนวทางเปรียบเทียบ

แนวทางเปรียบเทียบขึ้นอยู่กับการวิเคราะห์การขายในตลาด และใช้เพื่อประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ในระบบเศรษฐกิจแบบตลาด มันขึ้นอยู่กับข้อมูลการตลาดที่เข้าถึงได้ง่ายสำหรับผู้ประเมินราคา และช่วยให้คุณได้รับการตัดสินที่สมเหตุสมผลและเรียบง่ายเกี่ยวกับราคาทรัพย์สิน

แนวทางนี้ใช้หลักการทดแทน ซึ่งระบุว่าเมื่อมีสินค้าหรือบริการหลายอย่างที่มีความเหมาะสมใกล้เคียงกัน สินค้าที่มีราคาต่ำสุดจะเป็นที่ต้องการมากที่สุดและมีการกระจายสินค้าที่กว้างที่สุด

ราคาของการขายแต่ละรายการมักจะแตกต่างจากราคาตลาดเนื่องจากแรงจูงใจของผู้เข้าร่วมในการทำธุรกรรม เงื่อนไขความรู้และ/หรือเงื่อนไขของการทำธุรกรรม อย่างไรก็ตาม ในกรณีส่วนใหญ่ ราคาธุรกรรมแต่ละรายการมักจะสะท้อนทิศทางของตลาด เมื่อมีข้อมูลเกี่ยวกับการขายและการลงรายการขายที่เทียบเคียงได้ในปริมาณที่เพียงพอสำหรับตลาดที่กำหนด จะเป็นเรื่องง่ายที่จะระบุแนวโน้มราคาที่เป็นตัวบ่งชี้ที่ดีที่สุดสำหรับมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ วิธีการขายที่เปรียบเทียบได้โดยทั่วไปเป็นวิธีที่นิยมใช้ในการประมาณมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ การประมาณการตามวิธีต้นทุนและรายได้มีแนวโน้มที่จะเกิดข้อผิดพลาดมากกว่า

วิธีเปรียบเทียบ(MS) เป็นวิธีการแบบคลาสสิกและอิงจากการใช้ข้อมูลราคาที่มีอยู่โดยตรงในการทำธุรกรรมที่คล้ายคลึงกันก่อนหน้านี้กับอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายกับการประเมินและในเงื่อนไขที่คล้ายคลึงกัน

แนวคิดของวิธีเปรียบเทียบคือการรวบรวมสถิติการทำธุรกรรมในภาคของตลาดอสังหาริมทรัพย์ จัดระบบ และทำให้แน่ใจว่ามีการเลือกแอนะล็อก จากนั้นการประเมินมูลค่าของวัตถุที่ต้องการคือราคาขาย (อัตราค่าเช่า) ของวัตถุที่เหมือนกันในตลาดภายใต้เงื่อนไขการทำธุรกรรมที่เหมือนกันและในอนาคตอันใกล้ และคุณภาพของการประเมินขึ้นอยู่กับความครบถ้วนและความน่าเชื่อถือในการให้ข้อมูลแก่ผู้ประเมินเกี่ยวกับธุรกรรมที่คล้ายคลึงกันกับวัตถุที่คล้ายคลึงกันในสภาวะที่คล้ายคลึงกัน

ปัญหาหลักในการใช้วิธีการเปรียบเทียบคือการขาดข้อมูลที่ถูกต้อง: พื้นฐานของแบบอย่าง จำนวนธุรกรรมกับอ็อบเจกต์อสังหาริมทรัพย์มีน้อย ยิ่งกว่านั้น แท้จริงแล้วไม่มีวัตถุที่เหมือนกันทั้งหมด

เมื่อใช้วิธีการเปรียบเทียบ อันดับแรก ทรัพย์สินจะถูกเลือกที่คล้ายกับที่ประเมินด้วยราคาตลาดที่ทราบ หลังจากเปรียบเทียบพารามิเตอร์ทางเทคนิคและเศรษฐศาสตร์แล้ว ความแตกต่างจะคงที่และการแก้ไขที่เหมาะสมจะทำในรูปแบบของมูลค่า โดยจะกำหนดต้นทุนพื้นฐาน เนื่องจากไม่มีวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่เหมือนกันทุกประการในพารามิเตอร์ทั้งหมดที่พิจารณา จึงจำเป็นต้องปรับราคาขายของวัตถุที่เปรียบเทียบกันได้

ลำดับของการคำนวณหลักแสดงไว้ด้านล่าง (รูปที่ 8.1)

1. การรวบรวมข้อมูลเปรียบเทียบค้นหาข้อมูลเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกัน ต้องมีข้อมูลเกี่ยวกับค่าใช้จ่าย 1 ม. 2 ของพื้นที่ของวัตถุ วันที่ของธุรกรรม ตำแหน่งของวัตถุ เงื่อนไขของธุรกรรม และตัวบ่งชี้อื่น ๆ ที่ผู้ประเมินเห็นว่าจำเป็น

2. กำลังศึกษาข้อเสนอตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูลการทำรายการและเงื่อนไขการขาย

3. การปรับเปลี่ยนชั่วคราวข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมที่เกิดขึ้นเมื่อหลายปีก่อน ในสภาวะที่มีอัตราเงินเฟ้อสูง จำเป็นต้องทราบวันที่ที่แน่นอนของการทำธุรกรรมเพื่อทำการปรับเปลี่ยนเมื่อวิเคราะห์ข้อมูล

4. การปรับความแตกต่างสำหรับคุณสมบัติที่เปรียบเทียบได้การกำหนดความแตกต่างระหว่างวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่เปรียบเทียบ

ข้าว. 8.1. อัลกอริธึมทั่วไปสำหรับใช้วิธีเปรียบเทียบในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

ดังนั้น มูลค่าของทรัพย์สินที่กำหนดโดยวิธีนี้จึงเท่ากับราคาถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกัน ซึ่งปรับปรุงโดยคำนึงถึงส่วนต่างจากทรัพย์สินที่ประเมิน:

A \u003d C p ± ΣK corr, (8.1)

ที่ไหน ซี พี -ราคาขายของวัตถุที่คล้ายกัน (ผลรวมของแอนะล็อกที่เป็นเนื้อเดียวกัน);

Σ Кkor - จำนวนการปรับแก้ไข

5. การตัดสินใจเกี่ยวกับมูลค่าทรัพย์สิน

จากผลลัพธ์ที่ได้ในขั้นตอนก่อนหน้า ค่าของคุณสมบัติคำนวณโดยการหาค่าเฉลี่ยเลขคณิตของผลลัพธ์ที่ได้สำหรับคุณสมบัติที่เปรียบเทียบได้แต่ละรายการโดยใช้การปรับปรุง

วิธีการเปรียบเทียบให้ผลลัพธ์ที่แม่นยำมากในการกำหนดมูลค่า แต่การบังคับใช้นั้นมีข้อ จำกัด ในภูมิภาคที่มีตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาไม่ดี

แนวทางรายได้

แนวทางรายได้ (ตรงข้ามกับวิธีเปรียบเทียบและต้นทุน) มีวัตถุประสงค์เพื่อรับข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สินจากมุมมองของนักลงทุน เมื่อใช้แนวทางรายได้ การคำนวณจะขึ้นอยู่กับรายได้ที่คาดว่าจะนำมาซึ่งทรัพย์สินในอนาคตเมื่อใช้เพื่อการค้า พื้นฐานของแนวทางนี้คือการกำหนดมูลค่าปัจจุบันของรายได้ในอนาคตที่เจ้าของทรัพย์สินจะได้รับจากการใช้ทรัพย์สินที่มีมูลค่าในเชิงพาณิชย์

แนวทางรายได้คือการคำนวณกระแสรายได้ในอนาคตใหม่ให้เป็นมูลค่าปัจจุบันอัลกอริธึมการคำนวณทั่วไปเมื่อใช้แนวทางรายได้ของการประเมินมูลค่าให้ประสิทธิภาพการดำเนินงานห้ารายการ

1. การกำหนดรายได้รวมในอนาคตจากข้อมูลของงบดุลประจำปีขององค์กรเกี่ยวกับรายได้และค่าใช้จ่ายในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ผู้ประเมินจะกำหนดรายได้รวม สิ่งนี้กำหนด:

รายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น เช่น รายได้ที่ออบเจ็กต์สามารถนำมาได้ในหนึ่งปีโดยมีพื้นที่เต็มจำนวนก่อนหักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน

รายได้รวมตามจริง โดยพิจารณาจากรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น ซึ่งหักจากผลขาดทุนจากการเก็บเงิน และรายได้เพิ่มเติมจากทรัพย์สิน (เช่น จากกิจกรรมทางธุรกิจในหรือภายในทรัพย์สิน) จะเพิ่มเข้ามา

2. การหักต้นทุนการทำธุรกรรมผู้ประเมินราคาจะวิเคราะห์ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่จำเป็นเพื่อรักษาความเหมาะสมในการใช้งานของวัตถุและให้แน่ใจว่าได้รับรายได้รวมซึ่งสะท้อนให้เห็นในงบดุลขององค์กร

3. การกำหนดและการปรับรายได้สุทธิ (จากการดำเนินงาน)การปรับรายได้สุทธิขึ้นอยู่กับผู้ประกอบการ

รายได้สุทธิไม่ได้คำนึงถึงต้นทุนการให้บริการสินเชื่อและค่าเสื่อมราคา

4. การประเมินมูลค่าและตัวคูณค่าความนิยมค่าความนิยม (พจนานุกรมภาษาอังกฤษของ Oxford) หมายถึง "สิทธิพิเศษที่ผู้ขายของธุรกิจมอบให้กับผู้ซื้อ รายชื่อลูกค้าหรือผู้ซื้อที่รับรู้ว่าเป็นองค์ประกอบที่แยกจากกันของมูลค่าธุรกิจ

5. การกำหนดมูลค่าสุดท้ายของทรัพย์สินในกรณีนี้ สามารถใช้วิธีการแปลงเป็นทุนของรายได้ (การแปลงเป็นทุนโดยตรง) ส่วนลดกระแสเงินสดและเทคนิคที่เหลือ

การเปลี่ยนแปลงเชิงปริมาณในมูลค่าของเงินเมื่อเวลาผ่านไปถูกกำหนดโดย ฟังก์ชันดอกเบี้ยทบต้น

วิธีการประเมินขั้นพื้นฐาน

1. วิธีอักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงใช้เมื่อคาดการณ์ผลตอบแทนคงที่หรือผันผวน วิธีนี้ขึ้นอยู่กับการกำหนดอัตราการแปลงเป็นทุน (capitalization Ratio) ซึ่งคำนึงถึงทั้งกำไรสุทธิจากการดำเนินงานของทรัพย์สินที่มีมูลค่าและการชดใช้ทุนที่ใช้ในการได้มา

การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของรายได้ -เป็นกระบวนการที่กำหนดความสัมพันธ์ระหว่างรายได้ในอนาคตกับมูลค่าปัจจุบันของวัตถุ ด้านล่างนี้เป็นสูตรพื้นฐานสำหรับแนวทางรายได้:

C \u003d BH / Kหรือ V =I/R,(8.2.)

โดยที่: C (V) - มูลค่าอสังหาริมทรัพย์

K (R) - อัตราผลตอบแทนหรือกำไร - คืออัตราสัมประสิทธิ์หรืออัตราการแปลงเป็นทุน

อัตราส่วนทุน - normโกรธ โอ้โหใช่ สะท้อนถึงความสัมพันธ์ระหว่างรายได้กับมูลค่าของวัตถุที่ประเมิน

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ -นี่คืออัตราส่วนของมูลค่าตลาดของทรัพย์สินต่อรายได้สุทธิที่นำมา มีวิธีอื่นในการคำนวณอัตราการแปลงเป็นตัวอักษร:

ก) วิธีการจับคู่โดยตรงประกอบด้วยการเปรียบเทียบวัตถุที่กำลังประเมินกับวัตถุอะนาล็อก เปรียบเทียบคุณสมบัติหลักของวัตถุโดยพิจารณาจากการเลือกวัตถุอะนาล็อก

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของวัตถุที่ประเมินมูลค่าจะเท่ากับอัตราของวัตถุอะนาล็อกหรือคำนวณโดยใช้ค่าเฉลี่ยเลขคณิตในกรณีของวัตถุอะนาล็อกจำนวนมาก

ข) วิธีการลงทุนแบบเชื่อมโยง (ทุนของตัวเองและทุนที่ยืมมา)ใช้กับการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยใช้ทั้งหนี้สินและทุน:

อัตราการใช้เงินทุนสำหรับกองทุนที่ยืมมา (ค่าคงที่การจำนอง) ถูกกำหนดโดยอัตราส่วนของการชำระหนี้รายปีต่อจำนวนเงินต้นของเงินกู้จำนอง

อัตราการเพิ่มทุนเป็นทุน (อัตราการเพิ่มทุน) อัตราการแปลงเป็นทุนโดยรวมถูกกำหนดโดยการชั่งน้ำหนักส่วนประกอบตามสัดส่วนของขนาดของหนี้สินและส่วนของทุนในจำนวนเงินลงทุนทั้งหมด องค์ประกอบของทุนที่ยืมหมายถึงผลคูณของค่าคงที่การจำนองและอัตราส่วนของจำนวนทุนที่ยืมมาต่อจำนวนเงินลงทุนทั้งหมด

ใน) วิธีการลงทุนแบบเชื่อมโยง (ที่ดินและอาคาร)ใช้เมื่อสามารถคำนวณอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ได้อย่างแม่นยำสำหรับแต่ละองค์ประกอบของคอมเพล็กซ์ทรัพย์สิน: อาคารและที่ดิน สาระสำคัญของวิธีการนี้คือการกำหนดอัตราการแปลงเป็นทุนโดยถ่วงน้ำหนักสำหรับที่ดินและอาคารที่ยืนอยู่บนนั้น อัตราการชั่งน้ำหนักเป็นตัวพิมพ์ใหญ่ขึ้นอยู่กับส่วนแบ่งของส่วนประกอบเหล่านี้ในมูลค่ารวมของคอมเพล็กซ์ทรัพย์สิน

ช) วิธีเอลวูดเป็นการดัดแปลงวิธีการเชื่อมโยงการลงทุน (หนี้และทุน) โดยคำนึงถึงระยะเวลาของระยะเวลาการลงทุนและการเปลี่ยนแปลงมูลค่าของทรัพย์สินเมื่อเวลาผ่านไป:

Ro \u003d Y e - M * C, (8.3.)

ที่ไหน โร - อัตราส่วนตัวพิมพ์ใหญ่ทั้งหมด$

เย่ - อัตราผลตอบแทนจากทุนของตัวเอง;

ม -ส่วนแบ่งทุนที่ยืมมา

จาก -อัตราส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัย Ellwood;

จ) วิธีการสะสมจะพิจารณาถึงอัตราเงินทุน การปรับความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการลงทุน การจัดการการลงทุนที่ไม่มีประสิทธิภาพ สภาพคล่องของเงินทุนต่ำ ฯลฯ e. อัตราที่ได้รับจำเป็นต้องเพิ่มอัตราการคืนทุน คำนวณเป็นอัตราส่วนหนึ่งต่อจำนวนปี

สาระสำคัญของวิธีการมีดังนี้: อัตราถูกแบ่งออกเป็นส่วน ๆ และหากทราบค่าของส่วนประกอบทั้งหมดแล้วโดยการสรุปก็จะได้รับอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่

วิธีการแปลงเป็นอักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงนั้นขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงที่ว่ารายได้จากการใช้ทรัพย์สินและเงินที่ได้จากการขายทรัพย์สินจะบันทึกเป็นมูลค่าปัจจุบันซึ่งจะเป็นมูลค่าของทรัพย์สินนั้น

สูตรทั่วไปในการกำหนดมูลค่าทรัพย์สินโดยใช้วิธีการแปลงเป็นอักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงมีดังนี้

Kdox \u003d BH / Ccap, (8.4.)

ที่ไหน เค โด -มูลค่าของทรัพย์สินที่ถูกตีราคา;

BH-รายได้สุทธิ;

พร้อมหมวกอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่

2.วิธีลดกระแสเงินสดเกี่ยวข้องกับการกำหนดระยะเวลาการรับรายได้จากทรัพย์สิน การคาดการณ์จำนวนกระแสเงินสด กำหนดอัตราคิดลด ใช้เมื่อการเปลี่ยนแปลงของรายได้มีนัยสำคัญหรือการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ไม่ปกติ

อัตราคิดลดเป็นเปอร์เซ็นต์ทบต้นที่ใช้ในการคำนวณมูลค่าปัจจุบันของการชำระเงินในอนาคต มีการใช้วิธีการต่างๆ ในการพิจารณา: การก่อสร้าง การเปรียบเทียบการลงทุนทางเลือก การจัดสรร การตรวจสอบ

แต่. วิธีการก่อสร้างขึ้นอยู่กับสมมติฐานที่ว่าอัตราคิดลดเป็นเพียงหน้าที่ของความเสี่ยง และสามารถกำหนดเป็นผลรวมของความเสี่ยงทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการได้มา การดำเนินงานของทรัพย์สิน และการดำเนินงานอื่นๆ

B. ที่แกน วิธีเปรียบเทียบการลงทุนทางเลือกมีข้อกำหนดว่าโครงการที่มีความเสี่ยงใกล้เคียงกันควรมีอัตราคิดลดที่ใกล้เคียงกัน

ที่. วิธีการคัดเลือกถือว่าอัตราคิดลดคำนวณจากข้อมูลการทำธุรกรรมที่เสร็จสมบูรณ์ ง. การใช้ วิธีการตรวจสอบเป็นไปได้ที่จะคาดการณ์การเปลี่ยนแปลงในการทำกำไรที่น่าจะเป็นไปได้ของทรัพย์สินตามการติดตามตลาดอสังหาริมทรัพย์ซึ่งผลลัพธ์ที่ได้เผยแพร่อย่างเป็นทางการ การวิเคราะห์นี้ช่วยให้คุณระบุแนวโน้มในผลตอบแทนของการลงทุนทางเลือก

3. วิธีเทคนิคที่เหลือเกี่ยวข้องกับการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่ของรายได้ที่เกี่ยวข้องกับองค์ประกอบเพียงอย่างเดียวของกองทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในขณะที่ทราบมูลค่าของส่วนประกอบอื่น ๆ

มูลค่าของทรัพย์สินจะพิจารณาตามลำดับต่อไปนี้

1. คำนวณส่วนของรายได้ในช่วงเวลาที่จำเป็นเพื่อดึงดูดการลงทุนในส่วนที่มีมูลค่าที่ทราบ โดยการคูณอัตราการแปลงเป็นทุนด้วยมูลค่าของมูลค่า

2. จำนวนรายได้ที่ตกอยู่ในองค์ประกอบที่สอง (ไม่ทราบ) ถูกกำหนดโดยการลบรายได้ที่ตกอยู่ที่องค์ประกอบแรกจากรายได้รวม

3. มูลค่าขององค์ประกอบที่สองถูกกำหนดโดยการหารรายได้ที่เกี่ยวข้องด้วยอัตราการแปลงเป็นทุนที่สอดคล้องกัน

4. มูลค่าของคุณสมบัติถูกกำหนดโดยการเพิ่มมูลค่าของส่วนประกอบที่รู้จักและค่าที่คำนวณได้ของส่วนประกอบที่ไม่รู้จัก

ตามแนวคิดทั่วไปเกี่ยวกับแนวทางรายได้ สำหรับทรัพย์สินแต่ละแห่ง สามารถใช้หลักการหนึ่งหรืออีกกลุ่มหนึ่งและวิธีการประเมินมูลค่าได้ ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของการประเมินมูลค่านี้ ตัวอย่างเช่น, แนวทางรายได้เพื่อประเมินมูลค่าที่ดินเกี่ยวข้องกับการใช้หลักการและวิธีการประเมินที่ดินตามรายได้ที่คาดหวัง เหล่านี้เป็นหลักการของความคาดหวัง อุปสงค์ อุปทาน การทดแทน และวิธีการแปลงเป็นทุนโดยตรง การลดรายได้ เทคนิครายได้คงเหลือ

ขั้นตอนการประเมิน

กระบวนการประเมินทรัพย์สินสามารถแบ่งออกเป็นหกขั้นตอน

1. การกำหนดเป้าหมายและการกำหนดงาน การสรุปข้อตกลง

การกำหนดวัตถุประสงค์ของการใช้การประเมินมูลค่าทรัพย์สินช่วยให้คุณสามารถระบุได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้นว่าใครคือผู้ใช้ผลการประเมินมูลค่า การกำหนดผู้ใช้ที่ผ่านการรับรองที่เหมาะสมซึ่งมีวัตถุประสงค์ในการจัดทำรายงาน และการจำกัดการใช้รายงานเฉพาะฝ่ายเหล่านั้น ช่วยลดโอกาสที่ผู้ประเมินจะต้องรับผิดต่อความเสียหายสำหรับการเรียกร้องจากผู้ที่ไม่ได้ตั้งใจรายงาน

วัตถุประสงค์ต่างๆ ในการคำนวณมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีการพัฒนาหรือขยายการใช้วิธีการและวิธีการประเมินราคาที่หลากหลาย

2. แผนการประเมินผลหลังจากที่เข้าใจสาระสำคัญของการประเมินและแก้ไขแล้ว ผู้ประเมินจะกำหนดแนวทางแก้ไขที่เป็นไปได้ เพื่อจุดประสงค์นี้ มีการพัฒนาโปรแกรมการวิจัยซึ่งกลายเป็นพื้นฐานของขั้นตอนที่สอง "แผนการประเมิน" ที่แท้จริงและรวมถึงลำดับที่แน่นอนของการแก้ไขงานจำนวนหนึ่ง:

- โครงสร้างการประเมินผลทรัพย์สินคือผู้ประเมินราคาจะศึกษาปัจจัยต้นทุนทั่วไปในระดับภูมิภาคก่อน จากนั้นจึงย้ายไปยังปัจจัยต้นทุนเฉพาะในระดับท้องถิ่นและระดับส่วนงาน และสุดท้ายจะเน้นที่ปัจจัยเฉพาะที่ส่งผลต่อมูลค่าทรัพย์สินที่กำลังประเมินและทรัพย์สินที่ตั้งอยู่ มัน;

- แผนการประเมินจัดให้มีการรวบรวมข้อมูลที่จำเป็น การประมวลผล และการระบุส่วนเฉพาะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ทรัพย์สินนั้นมีมูลค่า การกำหนดความต้องการ คู่แข่งที่เป็นไปได้ และผู้ซื้อ (ผู้ใช้) การวิเคราะห์พารามิเตอร์ของวัตถุที่เปรียบเทียบได้ ลักษณะส่วนบุคคลของผู้มีโอกาสเป็นผู้ใช้ เงื่อนไขทางการเงินของตลาด

ถึง การสรุปแนวทางการประเมินอสังหาริมทรัพย์สำหรับการเลือกแนวทางที่ถูกต้อง จำเป็นต้องกำหนดความเพียงพอในสถานการณ์ที่เกี่ยวข้อง เป็นที่ชัดเจนว่าข้อกำหนดของหน่วยงานของรัฐในการประเมินมูลค่าอาจแตกต่างจากข้อกำหนดของเจ้าของเอกชน ตัวอย่างเช่น ในระหว่างการแปรรูปทรัพย์สินเชิงซ้อน ไม่ใช่ข้อกำหนดทางเศรษฐกิจ แต่เป็นข้อกำหนดทางสังคมหรือการเมือง

3. การรวบรวมและยืนยันข้อมูลความน่าเชื่อถือของข้อสรุปของผู้ประเมินขึ้นอยู่กับข้อมูลที่เขาใช้ในงานของเขา ดังนั้น ผู้ประเมินควรรวบรวมข้อมูลเพื่อสนับสนุนสิ่งที่ค้นพบในรายงานหรือการวิเคราะห์ เมื่อประเมินทรัพย์สิน การวิจัยและกำหนดสิทธิ์ทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องเป็นสิ่งสำคัญ เนื่องจากลูกค้าอาจมีสิทธิ์เช่าหรือจำกัดสิทธิ์ในการใช้ทรัพย์สินเท่านั้น มีส่วนแบ่งบางส่วนในการเช่าร่วมและการเป็นหุ้นส่วน ทรัพย์สินอาจติดภาระจำนองข้อ จำกัด ทางกฎหมายได้ อักขระ

4. การเลือกแนวทางการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์วิธีการที่เป็นระบบในการกำหนดมูลค่าของอ็อบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ประกอบด้วย 3 แนวทางหลัก ได้แก่ ต้นทุน ผลกำไร และการเปรียบเทียบ ซึ่งแต่ละรายการใช้หลักการประเมินมูลค่าแบบรวมเป็นหนึ่งเดียว

5. การกระทบยอดผลลัพธ์ที่ได้จากวิธีการต่างๆควรเน้นอีกครั้งว่าการประสานงานไม่ใช่การเฉลี่ยทางกลของผลลัพธ์ที่ได้จากการใช้วิธีการที่มีราคาแพง ให้ผลกำไร และเปรียบเทียบ แต่เป็นกระบวนการของการจัดรูปแบบการให้เหตุผล ข้อสรุป และการตัดสินใจเชิงตรรกะ

6. รายงานผลการประเมินทรัพย์สินผู้ประเมินราคาเขียนรายงานเกี่ยวกับสิ่งที่ค้นพบและข้อสรุปของเขา จากนั้นจึงส่งให้ลูกค้า รายงานนี้อาจเป็นจดหมายธรรมดาในรูปแบบมาตรฐานหรือรายงานโดยละเอียด ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของสัญญา ไม่ว่าในกรณีใด ไม่ควรคลุมเครือหรือทำให้เข้าใจผิด