Ingatlantárgyak értékelésének megközelítései és módszerei. Az ingatlanok értékbecslésének kötelező követelményei Az ingatlanok értékbecslésének megközelítései

Feltárásra kerül a különböző tulajdonságobjektumok értékelési megközelítéseinek fogalmi hasonlósága. Ugyanakkor az értékelendő tárgy típusa meghatározza az értékelés sajátos problémáiból adódó sajátos módszerek jellemzőit, amelyek általában csak az ilyen típusú ingatlanokra jellemzőek.

Költség megközelítés

Költség-megközelítés - egy tárgy értékének becslésére szolgáló módszerek összessége, amely egy tárgy reprodukálásához vagy cseréjéhez szükséges költségek meghatározásán alapul, figyelembe véve annak elhasználódását.

A költségszemlélet azt feltételezi, hogy az értékelt ingatlan jelenlegi állapotában történő létrehozásához vagy a fogyasztói tulajdonok újratermeléséhez szükséges költségek megfelelnek az ingatlan piaci értékének. A költségmegközelítés lehetővé teszi, hogy kiszámítsa egy objektum felépítésének költségét a jelenlegi árakon (az értékelés időpontjában), csökkentve a teljes felhalmozott (teljes) értékcsökkenéssel.

1. Szabad és szabad földterület megszerzésének vagy hosszú távú bérbeadásának költségének kiszámítása a használat optimalizálása érdekében;
2. Az értékelt épület pótlási költségének felmérése. A csereköltség számítása a kérdéses tárgy újjáépítési költségeinek kiszámításán alapul, modern árakon és a hasonló tárgyak adott időpontban történő gyártásának feltételein alapul;
3. Az ingatlan fizikai, funkcionális és külső értékcsökkenési leírása összegének meghatározása;
4. Vállalkozói nyereség (befektetői nyereség) értékének becslése;
5. Az értékelt tárgy végleges bekerülési értékének kiszámítása a pótlási költségnek az amortizációhoz való hozzáigazításával, majd az így kapott értéknek a telek költségével történő növelésével.

jövedelmi megközelítés

Az ingatlan piaci értékének jövedelemszemléletű meghatározása az elvárás elvén alapul. Ennek az elvnek megfelelően a tipikus befektető, vagyis az ingatlan vásárlója a használatból származó jövőbeni bevétel reményében szerzi meg azt. Tekintettel arra, hogy a befektetés nagysága és a befektetést befogadó kereskedelmi hasznosításából származó hasznok között közvetlen kapcsolat áll fenn, az ingatlan értékét az általa generált jövedelemszerzési jogok értékében, más szóval az ingatlan értékében határozzák meg. Az ingatlan értéke az értékelés tárgya által megtermelt jövőbeni bevétel jelenértéke.

Az értékelési eljárás fő szakaszai ebben a megközelítésben:

1. A vizsgált területek bérbeadásából származó jövõbeli bevétel elõrejelzésének elkészítése a birtoklási idõszakra, és a kapott adatok alapján a potenciális bruttó jövedelem (GRP) meghatározása, amelyet az (1) képlet alapján számítanak ki:

PVD=S x Na, (1)

ahol S a bérelendő terület, négyzetméter,

Na - bérleti díj 1 nm-re.

3. Az alulhasználatból és a bérleti díj beszedéséből származó veszteségek piacelemzés alapján történő meghatározása, a tényleges bruttó jövedelem (ARI) számítása. Általános szabály, hogy a tulajdonosnak hosszú távon nincs lehetősége az építési terület 100%-át tartósan bérbe adni. A bérleti díj elvesztése az ingatlan alulfoglalkoztatása és a gátlástalan bérlők bérleti díjának elmulasztása miatt következik be. A jövedelemtermelő ingatlanok munkanélküliségi fokát az alulkihasználtsági együttható jellemzi, amelyet a bérbe nem adott területek értékének a teljes bérbe adandó terület értékéhez viszonyított aránya határoz meg. A tényleges bruttó jövedelem (ARI) kiszámítása a (2) képlet szerint történik:

DVD \u003d PVD * Kz * Ks, (2)

ahol a DIA a tényleges bruttó jövedelem,

PVH - potenciális bruttó bevétel,

Kz - terület terhelési tényező,

Кс - fizetési beszedési együttható.

Figyelembe kell venni, hogy a fenti módszerrel számított DIA-hoz hozzá kell adni a létesítmény üzemeltetéséből származó, a bérleti díjakat meghaladó egyéb bevételeket (például kiegészítő szolgáltatások igénybevételéért - parkoló stb.).

4. Az értékelt ingatlan üzemeltetési költségeinek számítása, amely a tényleges karbantartási költségek és/vagy ezen a piacon jellemző költségek elemzésén alapul. A költségek feltételesen fixek (ingatlanadó, biztosítási díjak, telekdíjak), feltételesen változóak (rezsi, folyó javítások, karbantartók bére stb.), pótlási költségek (gyorsan kopó építőelemek időszakos cseréjének költségei) ).

Így a működési költségek becsült értékét levonják a DIA-ból, és a végső szám a nettó működési bevétel (NOR).

5. A nettó működési bevétel átszámítása az objektum aktuális értékére.

Az ingatlan értékelési folyamata az ingatlan átvizsgálásával kezdődik. Az ellenőrzés megkezdése előtt javasolt a létesítményhez rendelkezésre álló műszaki dokumentáció megismerése, valamint az üzemeltetésért felelős műszaki szolgálatok szakembereivel való beszélgetés.

Összehasonlító megközelítés

A piaci megközelítési módok alkalmazásának előfeltétele, hogy információ álljon rendelkezésre hasonló (céljukban, méretükben és helyükben összehasonlítható) ingatlantárgyakkal, összehasonlítható körülmények között lezajlott tranzakciókról (az ügylet időpontja és a tranzakció finanszírozásának feltételei) .

Az összehasonlító megközelítés az ingatlanértékelés három fő elvén alapul: kereslet és kínálat, helyettesítés és hozzájárulás. Az ingatlanértékelés ezen elvei alapján a piaci megközelítés számos kvantitatív és kvalitatív módszert alkalmaz az összehasonlítás elemeinek kiemelésére és az összehasonlítható ingatlanok piaci adatainak korrekcióinak mérésére, az értékelt ingatlan értékének modellezésére.

Az ingatlanértékelés piaci megközelítésének fő alapelve a helyettesítési elv, amely kimondja, hogy a potenciális vevő nem fizet olyan árat az ingatlanért, amely meghaladja az ő szempontjából hasonló ingatlan megszerzésének költségét.

A piaci megközelítés módszereinek alkalmazásának fő nehézségei az orosz ingatlanpiac átláthatóságának hiányával függnek össze. A legtöbb esetben az ingatlanügyletek valós ára ismeretlen. E tekintetben az értékelés során gyakran az eladásra kínált tárgyakra vonatkozó ajánlatok árait veszik alapul.

Az értékesítés-összehasonlítási módszer egy ingatlan piaci értékét az értékelt ingatlanhoz hasonló méretű és felhasználású, összehasonlítható ingatlanok közelmúltbeli eladásainak elemzése alapján határozza meg. Ez az értékelési módszer azt feltételezi, hogy a piac az értékelendő ingatlan árat ugyanúgy határozza meg, mint az összehasonlítható, versenyképes ingatlanokét. Az értékesítési összehasonlítás módszerének alkalmazása érdekében a szakemberek számos értékelési elvet alkalmaznak, köztük a helyettesítés elvét.

Az értékesítési összehasonlítás módszerének alkalmazása a következő lépések egymás utáni végrehajtásából áll:

1. Részletes piackutatás annak érdekében, hogy megbízható információkat szerezzünk az összehasonlítható hasznosságú tárgyakkal kapcsolatos összes tényezőről;
2. Megfelelő összehasonlítási egységek meghatározása és összehasonlító elemzés készítése minden egységre vonatkozóan;
3. Az értékelendő objektum összehasonlítása a kiválasztott összehasonlítási objektumokkal, eladási áraik kiigazítása vagy az összehasonlítandók listájából való kizárása érdekében;
4. Az összehasonlítható objektumok költségének számos kiigazított mutatójának hozzáigazítása az értékelés tárgyának piaci értékéhez.

Az ingatlanpiaci ügyletekkel kapcsolatos információforrásként ingatlanirodák, kormányzati források, saját adatbázisok, kiadványok stb.

Az összehasonlítási egység kiválasztása után meg kell határozni azokat a főbb mutatókat vagy összehasonlítási elemeket, amelyek segítségével az objektum értéke modellezhető az összehasonlítható ingatlantárgyak vételi és eladási árának szükséges korrekciói révén.

Az értékelési gyakorlatban az ingatlan értékének meghatározásakor olyan fő összehasonlítási elemeket különböztetnek meg, mint az ingatlanhoz való átruházott jogok, az ingatlan megszerzésekor a pénzügyi elszámolások feltételei, az értékesítés feltételei (ügylet tisztasága), az idő. eladás, az objektum funkcionális célja, elhelyezkedése, a bekötőutak kényelmessége, az objektum területe, műszaki állapota és a helyiségek befejezettsége.

Ez a módszer a leghatékonyabb a rendszeresen eladott tárgyak esetében. A korrekciómérés elemeinek kiemelésére kvantitatív és kvalitatív módszereket alkalmazunk.

A kvantitatív módszerek a következők:

páros értékesítési elemzés (két különböző értékesítést hasonlítanak össze, hogy meghatározzák egy összehasonlító tétel korrekcióját);
Statisztikai elemzés (a módszer a matematikai statisztika apparátusának korreláció- és regresszióanalízisre való használatán alapul);
· A másodlagos piac elemzése (ez a módszer határozza meg a kiigazítások mértékét olyan adatok alapján, amelyek nem kapcsolódnak közvetlenül az értékelés tárgyához vagy az összehasonlítás tárgyához) és mások.

A minőségi gyakorlatok közé tartozik:

osztályozási (összehasonlító) elemzés (a módszer hasonló a páros értékesítések elemzéséhez, azzal a különbséggel, hogy a kiigazításokat nem százalékban vagy pénzösszegben fejezik ki, hanem a fuzzy logika kategóriáiban);

disztribúciós elemzés (az összehasonlító eladások megfelelőségi sorrendben vannak elosztva, majd meghatározzák az értékelés tárgyának helyét az összehasonlító értékesítések sorozatában).

Eredmények egyeztetése

Az értékelés utolsó szakasza a különböző módszerekkel elért eredmények összehangolása az alkalmazott megközelítések keretein belül. Egy ilyen megállapodás célja a költség végleges végleges értékének megállapítása.

Az értékelés három megközelítése független egymástól, bár mindegyik ugyanazon közgazdasági elveken alapul. Egy ideális (nyitott és versenyképes) piacon mindhárom megközelítésnek ugyanazt az értéket kell eredményeznie. A legtöbb piac azonban tökéletlen, a kereslet és a kínálat nincs egyensúlyban. A potenciális felhasználók félretájékoztathatók, a gyártók nem hatékonyak. Ezen és egyéb okok miatt a megközelítések különböző értékmutatókat adhatnak, amelyeket az értékelő a jóváhagyási eljárás során egymással összehasonlít.

Amint azt a Szövetségi Értékelési Szabványok (FSO 1. sz.) kimondják, az értékbecslő által választott egyeztetési módszert, valamint az értékelő által az eredmények egyeztetése során használt összes ítéletet, feltételezést és információt indokolni kell.

A súlyozott átlagolást tekintik a legelőnyösebb lehetőségnek a költség végső értékének megállapítása érdekében a kapott eredmények egyeztetésére szolgáló eljárás végrehajtására. Az értékelő mérlegeli, hogy egyik vagy másik megközelítés mennyiben felel meg a vizsgált tárgy értékelésének céljának, a számításokat alátámasztják-e piaci adatok, ellentmondanak-e azoknak, és a végső következtetésben inkább a kapott értékmutatóra támaszkodik. a szemléletmód valamennyi nézőpontja közül a legideálisabb.

Az ingatlanértékelésben három általánosan elfogadott megközelítés létezik az érték meghatározására: költséges, piaci és jövedelmező. Mindegyik megközelítésnek megvannak a maga bevált módszerei, technikái és eljárásai. Feltárásra kerül a különböző tulajdonságobjektumok értékelési megközelítéseinek fogalmi hasonlósága. Ugyanakkor az értékelendő tárgy típusa meghatározza az értékelés sajátos problémáiból adódó sajátos módszerek jellemzőit, amelyek általában csak az ilyen típusú ingatlanokra jellemzőek.

Költség megközelítés

Az ingatlanok értékelésének költségalapú megközelítése egy ingatlantárgy létrehozásának költségeinek az értékelt vagy összehasonlítható tárgyak értékével való összehasonlításán alapul. A megközelítés a befektető ingatlanszerzési képességének vizsgálatán alapul, és a helyettesítés elvéből indul ki, amely kimondja, hogy a vevő kellő körültekintéssel nem fizet a tárgyért nagyobb összeget, mint az adott épület megszerzésének költsége. célban és minőségben hasonló objektum tervezése és felállítása belátható időn belül jelentős késedelem nélkül.

Az értékelési eljárás fő szakaszai ebben a megközelítésben:

1. Szabad és szabad földterület megszerzésének vagy hosszú távú bérbeadásának költségének kiszámítása a használat optimalizálása érdekében;

2. Az értékelt épület pótlási költségének felmérése. A csereköltség számítása a szóban forgó tárgy újjáépítési költségeinek kiszámításán alapul, a jelenlegi árakon és a hasonló tárgyak adott időpontban érvényes gyártási körülményei alapján.

3. Az ingatlan fizikai, funkcionális és külső értékcsökkenési leírása összegének meghatározása;

4. Vállalkozói nyereség (befektetői nyereség) értékének becslése;

5. Az értékelt tárgy végleges bekerülési értékének kiszámítása a pótlási költségnek az amortizációhoz való hozzáigazításával, majd az így kapott értéknek a telek költségével történő növelésével.

A közelmúltban üzembe helyezett ingatlanok értékelésénél a legmegfelelőbb a költségszemlélet, amely ésszerűen indokolt telekköltség és csekély halmozott fejlesztési értékcsökkenés esetén vezet a legmeggyőzőbb eredményre. A költségszemlélet indokolt a tervezett létesítmények, különleges rendeltetésű létesítmények és egyéb ingatlanok értékbecslésénél, amelyekre a piacon ritkán kötnek ügyleteket, és biztosítási célú értékelésnél alkalmazható. Ez a megközelítés a rekonstrukció tárgyát képező objektumok értékelésekor lehetővé teszi annak meghatározását, hogy az építési költségeket ellensúlyozza-e a működési bevétel növekedése vagy az ingatlan értékesítéséből származó bevétel. A költségszemlélet alkalmazása ebben az esetben elkerüli a túlbefektetés kockázatát.

A költségszemléletet a jogi személyek és magánszemélyek vagyonának megadóztatására is használják az ingatlanok lefoglalása során, hogy elemezze a földterület legjobb és leghatékonyabb felhasználását.

Egy telek értékének meghatározása

Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 35. §-a értelmében, ha valaki más földjén lévő épület, építmény, építmény tulajdonjogát egy másik személyre ruházza át, jogot szerez az épület, építmény által elfoglalt telek megfelelő részének használatára, szerkezetű és használatukhoz szükséges, az előző tulajdonossal megegyező feltételekkel és összeggel.

Valamennyi földértékelési módszer közül meghatározó jelentőségű az összehasonlító értékesítési elemzés módszere.

Az értékelt ingatlan építési pótlási költsége újként (halmozott értékcsökkenés nélkül) és az értékelés időpontjához kapcsolódóan folyó áron kerül kiszámításra. A pótlási költség megállapításának alapja a létesítmény megépítésével és a megrendelőhöz történő eljuttatásával járó költségek számítása. E költségek elszámolásának módjától függően az építési költségben szokás a közvetlen és közvetett költségeket felosztani.

A közvetlen költségek közvetlenül kapcsolódnak az építkezéshez (anyagköltség, építőmunkások bére, építőipari gépek és mechanizmusok költsége stb.). Közvetett költségek - olyan költségek, amelyek nem kapcsolódnak közvetlenül az építkezéshez (tervezési és becslési szervezetek díjai, földberuházási költségek, marketing, biztosítási és hirdetési költségek stb.). A fejlesztő nyeresége tükrözi az építkezés lebonyolításának, lebonyolításának költségeit, az általános felügyeletet és a fejlesztéssel járó vállalkozói kockázatot. A vállalkozó nyereségét a tárgy értékesítéséből származó nyereség részeként határozzák meg. A kamat összegétől és a megfelelő alaptól (az ingatlan értékének összetevője) függetlenül a vállalkozói nyereség összege állandó marad.

Az ingatlanobjektumok költségeire vonatkozó összehasonlító adatok fő forrását az olyan építmények felállítására vonatkozó építési szerződések jelentik, mint például az értékelendő. Ezenkívül a tervezési értékbecslők jellemzően saját adatbázisukat vezetik az elkészült otthonok, irodaházak, lakások, szállodák, üzletházak és ipari épületek aktuális árairól. Jelenleg Oroszországban szabványok és árszintek rendszere működik, amelyeket a megfelelő árindexek határoznak meg.

A különféle természeti és funkcionális tényezők hatására épített tárgyak elvesztik működési tulajdonságaikat és megsemmisülnek. Emellett az objektum piaci értékét a közvetlen környezet külső gazdasági hatásai és a piaci környezet változásai is befolyásolják. Ugyanakkor fizikai értékcsökkenés (teljesítményvesztés), funkcionális öregedés (a technológiai megfelelőség és a költségek elvesztése a tudományos és technológiai fejlődés miatt), külső vagy gazdasági értékcsökkenés (egy tárgy vonzerejének megváltozása a külső környezet változásaiban és a régió gazdasági helyzetét) különböztetik meg. Ezek az értékcsökkenési leírások együttesen halmozott értékcsökkenést jelentenek, amely a tárgy pótlási költsége és az értékelés tárgya újratermelése (csere) költsége közötti különbség lesz.

Egy épület vagy építmény műszaki állapotáról a legteljesebb és legmegbízhatóbb információforrás a természeti felmérés anyagai. Az ilyen felmérések elvégzésének első feltétele az értékelés tárgyának funkcionális céljának pontos meghatározása: a rendeltetésszerű használat vagy a technológiai és funkcionális paraméterek megváltoztatása. Ebben az esetben be kell mutatni a terhelések változásának és az épületek tartószerkezetére gyakorolt hatásoknak a határait.

A kutatás lefolytatásának második feltétele, hogy teljes körű információkat szerezzenek az objektum elhelyezkedése szerinti terület természeti és éghajlati paramétereiről, hatásának sajátos tényezőiről és ezek változásairól a technogén tevékenység folyamatában.

Piaci megközelítés

Az értékesítési összehasonlítás módszerének alkalmazása a következő lépések egymás utáni végrehajtásából áll:

1. részletes piackutatás annak érdekében, hogy megbízható információkat szerezzünk az összehasonlítható hasznosságú tárgyakkal kapcsolatos összes tényezőről;

2. megfelelő összehasonlítási egységek meghatározása és összehasonlító elemzés elvégzése minden egységre vonatkozóan;

3. az értékelendő objektum összehasonlítása a kiválasztott összehasonlítási objektumokkal annak érdekében, hogy azok eladási árait módosítsák, vagy kizárják őket az összehasonlítandók listájáról;

4. az összehasonlítható tárgyak költségére vonatkozó számos korrigált mutatót az értékelés tárgyának piaci értékéhez hozzák.

Az ingatlanpiaci ügyletekkel kapcsolatos információforrásként ingatlanirodák, kormányzati források, saját adatbázisok, kiadványok stb.

Ez a módszer a leghatékonyabb a rendszeresen eladott tárgyak esetében.

A korrekciómérés elemeinek kiemelésére kvantitatív és kvalitatív módszereket alkalmazunk.

A kvantitatív módszerek a következők:

páros értékesítési elemzés (két különböző értékesítést hasonlítanak össze, hogy meghatározzák egy összehasonlító tétel korrekcióját);

Statisztikai elemzés (a módszer a matematikai statisztika apparátusának korreláció- és regresszióanalízisre való használatán alapul);

· A másodlagos piac elemzése (ez a módszer határozza meg a kiigazítások mértékét olyan adatok alapján, amelyek nem kapcsolódnak közvetlenül az értékelés tárgyához vagy az összehasonlítás tárgyához) és mások.

A minőségi gyakorlatok közé tartozik:

Megoszlási elemzés (az összehasonlító eladások megfelelőségi sorrendben vannak elosztva, majd meghatározzák az értékelés tárgyának helyét az összehasonlító értékesítések sorozatában).

jövedelmi megközelítés

A jövedelemszemlélet előnye a költség- és piaci megközelítéshez képest, hogy jobban tükrözi a befektetőnek az ingatlanról mint bevételi forrásról alkotott véleményét, vagyis az ingatlannak ezt a minőségét veszik figyelembe, mint fő árképzési tényezőt. . A jövedelmi megközelítés fő hátránya, hogy a másik két megközelítéssel ellentétben előrejelzési adatokon alapul.

Az értékelési eljárás fő szakaszai ebben a megközelítésben:

1. Előrejelzés készítése a bérbeadandó területek bérbeadásából származó jövőbeni bevételekre vonatkozóan a birtoklás időtartamára, és a kapott adatok alapján a potenciális bruttó bevétel (GRP) meghatározása, amelyet az 1.1 képlet szerint számítanak ki:

PVD \u003d S * Ca, (1.1)

S - bérbe adható terület, nm;

Ca - bérleti díj 1 nm-re.

2. A helykihasználásból és a bérleti díj beszedéséből származó veszteségek piacelemzésen alapuló meghatározása, a tényleges bruttó jövedelem (ARI) számítása. Általános szabály, hogy a tulajdonosnak hosszú távon nincs lehetősége az építési terület 100%-át tartósan bérbe adni. A bérleti díj elvesztése az ingatlan alulfoglalkoztatása és a gátlástalan bérlők bérleti díjának elmulasztása miatt következik be. A jövedelemtermelő ingatlanok munkanélküliségi fokát az alulkihasználtsági együttható jellemzi, amelyet a bérbe nem adott területek értékének a teljes bérbe adandó terület értékéhez viszonyított aránya határoz meg.

A tényleges bruttó jövedelem (ARI) kiszámítása az 1.2 képlet szerint történik:

DVD \u003d PVD * Kz * Ks, (1.2)

DVD - tényleges bruttó bevétel;

GPV - potenciális bruttó jövedelem;

Kz - területi terhelési tényező;

Кс - fizetési beszedési együttható.

3. Az értékelt ingatlan üzemeltetési költségeinek számítása, amely a tényleges karbantartási költségek és/vagy az adott piacon jellemző költségek elemzésén alapul. A költségek feltételesen fixek (ingatlanadó, biztosítási díjak, telekdíjak), feltételesen változóak (rezsi, folyó javítások, karbantartók bére stb.), pótlási költségek (gyorsan kopó építőelemek időszakos cseréjének költségei) ).

Így a működési költségek becsült értékét levonják a DIA-ból, és a végső szám a nettó működési bevétel (NOR).

4. A nettó működési bevétel átszámítása az objektum aktuális értékére.

Közvetlen tőkésítési módszer - egy nyereséges tárgy piaci értékének meghatározására szolgáló módszer, amely az első év legjellemzőbb bevételének közvetlen értékké történő átváltásán alapul, elosztva azt a piaci adatok elemzése alapján kapott tőkésítési mutatóval. a nettó jövedelem és az értékelt tárgyhoz hasonló eszközök értékének piaci módszerrel nyert aránya. A közvetlen tőkésítés módszerének egy ilyen nyugati klasszikus változata, amelyben a tőkésítési mutatót a piaci tranzakciókból vonják ki, az információgyűjtés nehézségei miatt (leggyakrabban a tranzakciók kondíciói és árai bizalmas információ) gyakorlatilag lehetetlen orosz körülmények között alkalmazni. ). Ennek alapján a gyakorlatban a kapitalizációs együttható megalkotásához algebrai módszereket kell alkalmazni, amelyek a tőke megtérülési rátájának és megtérülési rátájának külön értékelését teszik lehetővé.

Megjegyzendő, hogy a közvetlen tőkésítés módszere olyan működő eszközök értékelésére alkalmazható, amelyek az értékelés időpontjában nem igényelnek nagy beruházást a javítások vagy rekonstrukciók időtartama során.

Küldje el a jó munkát a tudásbázis egyszerű. Használja az alábbi űrlapot

Diákok, végzős hallgatók, fiatal tudósok, akik a tudásbázist tanulmányaikban és munkájukban használják, nagyon hálásak lesznek Önnek.

közzétett http://www.allbest.ru/

Bevezetés

Az ingatlanértékelés mindenekelőtt olyan tárgykategóriákra vonatkozik, amelyek önálló termékként aktívan forognak a piacon. Jelenleg Oroszországban:

apartmanok és szobák

helyiségek és épületek irodák és üzletek számára;

külvárosi lakóépületek telkekkel (nyaralók és nyaralók);

· szabad építési vagy egyéb célú földterület (rövid távon);

Raktár és termelő létesítmények.

Ezenkívül az ingatlantárgyak általában a vállalkozások és szervezetek (különösen a privatizáció alatt álló) ingatlanegyüttesének részét képezik, és jelentősen befolyásolják értéküket. Vannak más ingatlankategóriák is, amelyek piaca még nem alakult ki.

Egy tárgy értékelését számos körülmény és ezek kombinációja befolyásolja. Példa az osztályozási jellemzőkre.

Eredet:

1. Természeti (természetes) objektumok.

2. Mesterséges tárgyak (épületek).

Célja:

1. Szabad földterületek (fejlesztési vagy egyéb célokra).

2. Természetes komplexumok (lerakódások) kiaknázásukra.

3. Épületek.

· Lakhatásra.

· Az irodába.

· Kereskedelemhez és fizetős szolgáltatásokhoz.

Az ipar számára.

· Egyéb.

Skála:

1. Földterületek.

2. Külön telkek.

3. Épület- és építményegyüttesek.

4. Lakóépület többlakásos.

5. Családias lakóépület (kúria, nyaraló).

6. Szakasz (bejárat).

7. Padló szakaszban.

8. Lakás.

9. Szoba.

10. Nyaraló.

11. Igazgatási épületegyüttes.

12. Épület.

13. Helyiségek vagy épületrészek (részek, emeletek).

Használatra kész:

1. Kész tárgyak.

2. Rekonstrukciót vagy nagyobb javítást igényel.

3. Az építkezés befejezését igénylő.

1. Ingatlanértékelési módszertan

Az ingatlanértékelés módszertana szakaszokra osztható:

1. szakasz. Ingatlanértékelési feladat meghatározása

Az ingatlanértékelés az ingatlan értékének a célnak, az értékelési eljárásnak és az értékbecslői etikai követelményeknek megfelelő megállapítása. Az ingatlanértékelés céljának meghatározása kezdetben az értékelési módszerek megválasztásának alapja, és ennek megfelelően jelentős hatással van az értékelési eredményre. A jövőben meghatározásra kerül, hogy a célnak megfelelően milyen értékre van szükség.

Piaci körülmények között az ingatlanértékek különböző típusai léteznek:

1) piac - ez a legvalószínűbb ár egy tárgy eladására egy versenyképes és nyitott piacon, tudatos és racionális cselekvésekkel a vevő és az eladó érdekében, akik jól tájékozottak és nem tapasztalnak nyomást rendkívüli körülmények miatt;

2) befektetés – ez a vizsgált tárgy értéke egy adott befektető számára; az ingatlan piaci értékének növekedése a beruházás eredményeként;

3) felszámolás - ez a kényszerértékesítés költsége; megegyezik a piaci értékkel, de korlátozza az értékelés, a piackutatás és a piacra történő promóció időzítése, amely a legjobb ár eléréséhez szükséges;

4) kataszteri - az állami kataszteri értékelés során megállapított ingatlantárgy tömeges értékelési módszerekkel meghatározott piaci értéke, vagy ha a piaci érték tömeges értékelési módszerekkel nem állapítható meg, akkor a megállapított piaci érték. egyedileg egy adott ingatlantárgyra az értékbecslési tevékenységre vonatkozó jogszabályoknak megfelelően.

Az ingatlanjogok keletkezésének és átruházásának állami nyilvántartásba vételének tényét igazolás kiállítása igazolja, az ügylet tartalmát kifejező dokumentumokon pedig külön felirat szerepel. Maga a regisztrációs eljárás az egyes ingatlanokra vonatkozó jogokkal és paramétereivel kapcsolatos információk rögzítésére korlátozódik az egységes állami nyilvántartásban.

Az értékelés dátuma be van állítva - az a naptári dátum, amelytől az értékelés tárgya értéke meghatározásra kerül.

Korlátozó feltételeket fogalmaznak meg - olyan nyilatkozatok a jelentésben, amelyek az ingatlan értékelését befolyásoló akadályokat vagy körülményeket írnak le

2. szakasz. Ingatlanértékelési terv és szerződés készítése

1. Meghatározzák az információforrásokat, az ingatlanértékelés módszereit, majd munkatervet készítenek.

2. Az ingatlanbecslés költségeit összegzik és az ingatlanbecslés pénzbeli jutalmát megtárgyalják.

3. Az ingatlan értékbecslésére megállapodás készül.

3 színpad. Gyűjtsön elemzést az ingatlanról

Az alábbi információk és dokumentumok összegyűjtése és feldolgozása:

1) tulajdoni okmányok, információk az értékelés tárgyának más személyek jogaival való megterheléséről;

2) az értékelés tárgyához kapcsolódó számviteli és jelentési adatok;

3) információ az értékelés tárgyának műszaki és működési jellemzőiről;

4) az értékelési tárgy mennyiségi és minőségi jellemzőinek megállapításához szükséges információk az érték meghatározásához, valamint az értékelési tárgyhoz kapcsolódó egyéb információk;

5) a piac elemzése, amelyhez az értékelés tárgya tartozik, a jelenlegi feltételek és tendenciák, valamint az értékelés tárgyának analógjainak kiválasztása és annak indoklása;

6) az objektum és a szomszédos terület áttekintése, az ingatlan jogi helyzetének, fizikai és gazdasági jellemzőinek, elhelyezkedésének leírása;

7) információk elemzése és feldolgozása.

4. szakasz. Az ingatlanok legjobb és leghatékonyabb felhasználásának elemzése

1. Mind a már beépített, mind az állítólagos üres terület legjobb és leghatékonyabb hasznosításának elemzése.

2. A választott használati eset jogi érvényessége, fizikai megvalósíthatósága és pénzügyi megvalósíthatósága.

3. Az ingatlan legmagasabb értékének meghatározása.

5 eKoppintson a. Egy ingatlan becsült értékének kiszámítása három megközelítés alapján:

1) jövedelmi megközelítés;

2) összehasonlító megközelítés;

3) költségszemléletű.

6. szakasz Az ingatlanértékelés eredményeinek egyeztetése

7. szakasz. Az értékelő jelentés összeállítása

Az ingatlan értékére vonatkozó értékbecslő véleményének megalapozását tartalmazó dokumentum készítése.

2. Jövedelemszemléletű értékelés

A jövedelemszemlélet azon a tényen alapul, hogy a tőkebefektetés tárgyát képező ingatlanok értékének meg kell felelnie az adott ingatlan által termelt jövedelem minőségének és mennyiségének jelenlegi megítélésének. A jövedelem tőkésítése olyan folyamat, amely meghatározza a jövőbeli bevétel és egy tárgy jelenlegi értéke közötti kapcsolatot. A jövedelemalapú megközelítés alapképlete a következő:

C \u003d BH / K vagy V = 1 / R,

ahol C (V) - az ingatlan költsége;

BH (I) - az értékelt ingatlanból várható bevétel. A bevétel általában azt a nettó működési bevételt jelenti, amelyet az ingatlan egy adott időszakra képes meghozni;

K (R) - a megtérülési ráta vagy nyereség - az együttható vagy a kapitalizációs ráta. Tőkésítési arány - a megtérülési ráta, amely tükrözi a jövedelem és az értékelés tárgyának értéke közötti kapcsolatot.

A tőkésítési ráta az ingatlan piaci értékének az általa hozott nettó bevételhez viszonyított aránya.

Diszkontráta - az a kamatos kamatláb, amelyet az ingatlanhasználatból származó pénzáramlások értékének egy adott időpontban történő újraszámításakor alkalmaznak.

Jövedelemtőkésítési modell

A jövedelem megközelítés szakaszai:

1. Egy objektum használatából származó bruttó bevétel kiszámítása a hasonló objektumok bérleti piacán jelenleg érvényes díjak és tarifák elemzése alapján.

2. A hiányos rakodásból (lízingből) és a be nem fizetett bérleti díjakból származó veszteségek értékelése a piac elemzése alapján történik, annak dinamikájának jellege az értékelendő ingatlanhoz viszonyítva. Az így kiszámított összeget levonjuk a bruttó jövedelemből, és a teljes szám a tényleges bruttó jövedelem.

3. Az értékelés tárgyával kapcsolatos költségek kiszámítása:

Üzemeltetési (üzemeltetési) - a létesítmény üzemeltetésének költségei;

Fix - a fizetendő számlák kiszolgálásának költsége (kölcsönök kamatai, értékcsökkenés, adófizetések stb.);

Tartalékok - egy ingatlan tartozékainak vásárlásának (cseréjének) költsége.

4. A tárgy értékesítéséből származó nettó bevétel összegének meghatározása.

5. Tőkésítési mutató számítása.

A jövedelemszemlélet az ingatlanok pillanatnyi értékét a jövőbeli pénzáramlások jelenértékeként értékeli, azaz. tükrözi:

1) az ingatlan által élete során elérhető jövedelem minősége és mennyisége;

2) mind a vizsgált objektumra, mind a régióra jellemző kockázatok.

A bevételi megközelítést a következők meghatározására használják:

1) befektetési érték, mivel a potenciális befektető nem fizet nagyobb összeget egy tárgyért, mint az ebből az objektumból származó jövőbeni bevétel jelenlegi értéke;

2) piaci érték.

20 lehetőség.

Az ingatlan egy épület. Területe 700 m2. Alulterhelési tényező a potenciális bruttó jövedelem (GRP) 15%-a. A bérleti díj 300 rubel / m 2. Működési költségek - a tényleges bruttó bevétel (GVA) 25%-a. Tőkésítési arány 10%. Határozza meg az ingatlan értékét.

1. LDPE \u003d A * S * 12,

ahol PVD - potenciális bruttó jövedelem;

A - bérleti díj;

S - az ingatlan területe.

LDPE = 300 * 700 * 12 \u003d 2520000 rubel.

2. DVD = HDL (1 - k alulterhelés),

ahol a DVD a tényleges bruttó bevétel;

k alulterhelés - alulterhelési tényező.

DVD = 2520000 * (1-0,15) = 2142000 rubel.

3. CHOD \u003d DVD - VAGY,

ahol CHOD - nettó működési bevétel;

RR \u003d 0,25 * DIA = 0,25 * 2142000 \u003d 535500 rubel. - üzemeltetési költségek.

CHOD \u003d 2142000 - 5355000 \u003d 1606500 rubel.

4. C \u003d CHOD / R to,

ahol C az ingatlan értéke;

R - kapitalizációs arány.

C = 1606500 / 0,1 \u003d 16065000 rubel.

Következtetés: a 700 m 2 területű értékelő objektum költsége 16 065 000 rubel.

3. Ingatlan értékbecslése összehasonlító megközelítés alapján

Az értékelés összehasonlító megközelítése olyan értékelési módszerek összessége, amelyek egy ingatlan objektum és annak analógjainak összehasonlításán alapulnak, és amelyekre vonatkozóan vannak információk a velük folytatott tranzakciók árairól. Az ingatlanértékelés összehasonlító módszerének alkalmazásának feltételei:

1. Az objektum nem lehet egyedi.

2. Az információnak átfogónak kell lennie, beleértve a tranzakciók feltételeit is.

3. Az értékelt ingatlan összehasonlítható analógjainak értékét befolyásoló tényezőknek összehasonlíthatóaknak kell lenniük.

Az összehasonlító megközelítés a következő elveken alapul:

helyettesítések;

egyensúly;

Kereslet és kínálat.

Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítésének szakaszai:

1. szakasz.

Piackutatás - a piac állapotának és trendjeinek elemzése történik, különös tekintettel arra a szegmensre, amelyhez az értékelt ingatlan tartozik; olyan ingatlantárgyakat azonosítanak, amelyek leginkább hasonlítanak az értékelt, viszonylag nemrégiben értékesített ingatlanhoz.

2. szakasz.

Az eladásra kínált vagy a közelmúltban eladott ingatlanértékelési analógokról szóló információk összegyűjtése és pontosságának ellenőrzése; analóg objektumok összehasonlítása a kiértékelt objektummal.

3. szakasz.

A kiválasztott analógok eladási árának kiigazítása az értékelés tárgyától való eltéréseknek megfelelően.

4. szakasz.

Egy ingatlan értékbecslés tárgya értékének megállapítása analóg objektumok korrigált árának egyeztetésével. Az összehasonlítható objektumoknak ugyanabba a szegmensbe kell tartozniuk, és a velük folytatott tranzakciókat az erre a szegmensre jellemző feltételekkel kell végrehajtani:

1. az expozíciós időben. Kiállítási időszak - az az idő, amíg az objektum a piacon van;

2. az ügylet alanyainak függetlenségéről. A függetlenség azt jelenti, hogy az ügyleteket nem piaci áron kötik meg, ha az eladó és a vevő:

Kapcsolatban vannak;

a holding és egy független leányvállalat képviselői;

Különböző egymásrautaltságuk és kölcsönös érdekeik vannak; a tranzakciókat biztosítékkal vagy egyéb kötelezettséggel terhelt tárgyakkal hajtják végre;

Részt vesz elhunyt személyek ingatlanának értékesítésében stb.;

3. a befektetési motivációról, amelyet a következők határoznak meg:

Hasonló befektetői motívumok;

Hasonló legjobb és leghatékonyabb tárgyak felhasználása; az épület állapotromlási foka.

Az ingatlanértékelés során az analóg objektumok kiválasztásának fő kritériumai:

1. Ingatlan tulajdonjoga. A tulajdonosi korrekció a piaci és a szerződéses bérleti díjak különbözete, mivel a teljes tulajdonjogot a piaci bérleti díjak és a rendelkezésre álló folyó finanszírozás alapján határozzák meg.

2. A tranzakció finanszírozásának feltételei. Egy ügylet atipikus finanszírozási feltételei esetén alapos elemzésre van szükség, melynek eredményeként módosításra kerül sor.

3. Az értékesítés feltételei és időpontja.

4. Helyszín.

5. Fizikai jellemzők.

Az értékelt ingatlan végső értékének meghatározásához az összehasonlítható eladások kiigazítása szükséges. A számítás és a kiigazítás a korábbi számítások logikai elemzése alapján történik, figyelembe véve az egyes mutatók jelentőségét. A legfontosabb a korrekciós tényezők pontos meghatározása (lásd 1. ábra)

1. kép

A százalékos kiigazításokat úgy hajtják végre, hogy egy analóg objektum eladási árát vagy annak összehasonlítási egységét megszorozzák egy olyan együtthatóval, amely tükrözi az analóg objektum és az értékelendő objektum jellemzői közötti különbségek mértékét. Ha az értékelt ingatlan jobb, mint egy hasonló analóg, akkor az utóbbi árához egy növekvő, ha rosszabb, akkor csökkenő együtthatót adnak.

Költségkorrekciók:

a) az összehasonlítási egység abszolút korrekciói az eladott tárgyanalóg árát egy bizonyos mértékben megváltoztatják, amelyben megbecsülik az objektum-analóg és a kiértékelt tárgy jellemzőinek különbségét. Pozitív korrekció történik, ha az értékelt tárgy jobb, mint egy hasonló analóg, negatív, ha rosszabb;

b) az eladott tárgy – analóg egészének – árán végrehajtott pénzbeli kiigazítások, bizonyos összeggel változtatják azt, amelyben a jellemzők közötti különbségeket megbecsülik. A kumulatív százalékos kiigazításokat az összes egyedi százalékos korrekció szorzatával határozzuk meg.

Az általános csoportosítás formájában történő kiigazítást általában olyan fejlett ingatlanpiacokon alkalmazzák, ahol nagyszámú eladás van. A kumulatív kiigazítás az összehasonlítható tulajdonságok kiválasztott csoportján belül történik.

Módosítási sorrend:

1. Finanszírozási feltételek kiigazítása

2. Speciális értékesítési feltételek kiigazítása.

3. Kiigazítás az értékesítés időpontjához.

4. Helykorrekció.

5. Fizikai jellemzők korrekciója.

A Comparative P előnyeiAz ingatlanértékelés megközelítése:

1. A végső költség a tipikus eladók és vásárlók véleményét tükrözi.

2. Az eladási árak a pénzügyi feltételek és az infláció változásait tükrözik.

3. Statisztikailag indokolt.

4. A korrekciókat az összehasonlított objektumok különbségei miatt végezzük.

5. Viszonylag könnyen használható és megbízható eredményeket ad.

Az összehasonlító megközelítés hátrányaiaz ingatlan értékelésénél:

1. Értékesítési különbségek.

2. A gyakorlati eladási árakkal kapcsolatos információgyűjtés nehézségei.

3. Nehézségek az ügylet konkrét feltételeiről szóló információk gyűjtésében.

4. Függőség a piaci aktivitástól.

5. A piaci stabilitástól való függés

6. A jelentősen eltérő eladások adatainak egyeztetésének nehézségei.

Az ingatlan egy épület. Területe 700 m2. A jog típusa: tulajdon. A finanszírozási feltételek tipikus piaci feltételek. Alkukorrekció 10%. Helyszín - Déli kerület. Az ingatlan belső berendezésének állapota kiváló. A hely kényelme az első vonal. Emeletek elhelyezkedése - pince. Határozza meg az ingatlan eladási árát.

Asztal 1

Értékesítési összehasonlítási módszer

Paraméter neve	Az értékelés tárgya
Eladási ár, dörzsölje.
Terület, m2
Költség, dörzsölés/m 2
A törvény típusa	Saját
Beállítás
Kiigazított ár, dörzsölje.
Finanszírozási feltételek	Tipikus piac
Beállítás
Kiigazított ár, dörzsölje.
Eladási feltételek	Tipikus
Beállítás
Kiigazított ár, dörzsölje.
Kereskedési kiigazítás
Kiigazított ár, dörzsölje.
Elhelyezkedés	Déli mikrokörzet	Déli mikrokörzet	Déli mikrokörzet	Déli mikrokörzet
Beállítás
Kiigazított ár, dörzsölje.
A belső tér állapota
Beállítás
Kiigazított ár, dörzsölje.
Kényelmes helyszín	1. sor	1. sor	2. sor		2. sor
Beállítás
Kiigazított ár, dörzsölje.
emeletek száma
Beállítás
Kiigazított ár, dörzsölje.
Súlyegyüttható
Újraszámított költség, dörzsölje.
Végső ár, dörzsölés/m 2

Számítások készítése:

3 .A költség meghatározása rubelben. per m 2:

1) 10000000 / 675 \u003d 14841,81 rubel / m 2;

2) 12000000 / 730 = 61438,36 rubel / m 2;

3) 40000000 / 941 \u003d 42507,97 rubel / m 2;

4) 4500000 / 644 = 6987,58 rubel / m 2.

Mivel a törvény típusa, a finanszírozási feltételek és az eladási feltételek az ingatlanra és analógjaira azonosak, a korrekciós együttható nulla, ami azt jelenti, hogy a m 2 -enkénti ár változatlan marad.

13. Kereskedési kiigazítás:

1) 14814,14 - (14814,81 * 0,1) = 13333,33 rubel;

2) 16438,36 - (16438,36 * 0,1) = 14794,52 rubel;

3) 42507,97 - (42507,97 * 0,1) = 38357,17 rubel;

4) 6987,58 - (6987,58 * 0,1) = 6288,82 rubel.

15. Az OH és a negyedik analóg objektum elhelyezkedése eltérő.

16. A beállítás meghatározása:

72,435 / 67,13 = 1,08.

17. Korrigált ár:

4) 6288,82 * 1,08 = 6791,92.

18. Az összes analóg tárgy belső díszítésének állapota eltér az OH dekoráció belső állapotától. Az első és a harmadik analóg jó állapotban van, a második és a negyedik durva állapotban van.

20. Korrigált ár:

1) 13333,33 + 3000 = 16333,33 rubel;

2) 14794,52 + 8000 = 22794,52 rubel;

3) 38257,17 +3000 = 41257,17 rubel;

4) 6791,92 + 8000 = 14791,92 rubel.

21. A második és negyedik analóg objektum az elhelyezés kényelmességében különbözik az OH-tól.

23. Korrigált ár:

2) 22794,52 * 1,16 = 26441,64 rubel;

4) 14791,92 * 1,16 = 17158,63 rubel.

24. Az első és a harmadik analóg objektumok szintszámában különböznek az OH-tól.

26. Korrigált ár:

1) 16333,33 * 0,81 = 13230 rubel;

3) 41257,17 * 0,81 = 33418,31 rubel.

28. Súlyozott költség:

1) 13230 * 0,5 = 6615 rubel;

2) 26441,64 * 0,1 = 2644,16 rubel;

3) 33418,31 * 0,3 = 10025,49 rubel;

4) 17158,63 * 0,1 = 1715,86 rubel.

29. Teljes ár rubelben per m 2:

6615 + 2644,16 + 10025,49 +1715,86 \u003d 21000,51 rubel / m 2.

Így az ingatlan eladási ára:

21000,51 * 700 = 14700357 rubel

Következtetés: egy 700 m 2 területű ingatlan ára 14 700 357 rubel.

4. Költségbecslés költségmegközelítés alapján

A költségszemlélet olyan értékelési módszerek összessége, amelyek az értékelés tárgyának helyreállításához vagy cseréjéhez szükséges költségek meghatározásán alapulnak, figyelembe véve a halmozott értékcsökkenést. Ez azon a feltételezésen alapul, hogy a vevő nem fizet többet a kész tárgyért, mint egy hasonló hasznosságú tárgy létrehozásáért.

A költségalapú megközelítés alkalmazásához szükséges információk:

1) a bérek szintje;

2) a rezsiköltségek összege;

3) felszerelési költségek;

4) az adott régió építőinek profitrátái;

5) az építőanyagok piaci árai.

A költségalapú megközelítés szakaszai:

1. Egy telek költségének számítása a leghatékonyabb hasznosítás (Cz) figyelembevételével.

2. Csereköltség vagy pótlási költség számítása (Svs vagy Szam).

3. Halmozott értékcsökkenés számítása (minden típusra) (Sizn):

Fizikai értékcsökkenés - a természetes fizikai öregedés és a külső kedvezőtlen tényezők hatására egy tárgy teljesítményének csökkenéséhez kapcsolódó értékcsökkenés;

Funkcionális elavulás - kopás az ilyen tárgyakra vonatkozó modern követelmények be nem tartása miatt;

Külső elavulás - a külső gazdasági tényezők változásából eredő kopás.

4. A tárgy bekerülési értékének számítása a halmozott elhasználódás figyelembevételével: Alvás = Svs - Sizn.

5. Ingatlan végleges értékének meghatározása: Ül = Sz + Alvás.

A költségalapú megközelítés előnyei:

Az új objektumok értékelésekor a költségalapú megközelítés a legmegbízhatóbb. Ez a megközelítés megfelelő vagy az egyetlen lehetséges a következő esetekben:

1) az új építés költségeinek műszaki és gazdasági elemzése;

2) a meglévő létesítmény korszerűsítésének szükségességének indoklása;

3) különleges célú épületek értékelése;

4) a "passzív" piaci szektorok tárgyainak értékelése során;

5) a földhasználat hatékonyságának elemzése;

6) tárgybiztosítási problémák megoldása;

7) adózási problémák megoldása;

8) az egyéb módon megszerzett ingatlan értékének egyeztetésekor.

A költségalapú megközelítés hátrányai:

1. A költségek nem mindig egyenértékűek a piaci értékkel .

2. A pontosabb értékelési eredmény elérésére tett kísérletek a munkaerőköltségek gyors növekedésével járnak.

3. Az értékelt ingatlan megszerzésének költségei és pontosan ugyanazon tárgy új építésének költségei közötti eltérés, mert a felhalmozott értékcsökkenést az értékelési folyamat során levonják az építési költségből.

4. A régi épületek újratermelési költségeinek problémás számítása.

5. A régi épületek és építmények felhalmozott elhasználódásának mértékének meghatározásának nehézségei.

6. A telek épületektől elkülönített értékelése.

7. Az oroszországi telkek problémás értékelése.

5. A kapott eredmények összehangolása és az ingatlan értékének végleges értékének levezetése

az ingatlanértékelés költséges

Általános szabály, hogy az egyik megközelítés alapvetőnek tekinthető, a másik kettő szükséges a kapott eredmények kijavításához. Ez figyelembe veszi az egyes megközelítések jelentőségét és alkalmazhatóságát egy adott helyzetben. Az értékbecslési jegyzőkönyvben feltüntetett értékbecslési tárgy értékének végleges értéke akkor ismerhető el becslési célra ajánlottnak, ha az értékelő jegyzőkönyv keltétől az értékelési tárggyal történő ügylet időpontjáig nem telt el több mint 6 hónap.

Az ingatlanérték végső értékét a különböző értékelési megközelítések eredményeinek összehasonlítása alapján határozzák meg. A hierarchiaelemzési módszer (HAI) a különböző értékelési megközelítések és módszerek alkalmazásával kapott eredmények egyeztetésére szolgál.

1. Az AHP első lépése a probléma strukturálása, az eredmények hierarchiában való egyeztetése. A legegyszerűbb formában a hierarchia a probléma célját reprezentáló felülről épül fel a közbülső szinteken keresztül, amelyek általában összehasonlítási kritériumok a legalacsonyabb szintig, amely általában alternatívák halmaza.

2. A probléma hierarchikus reprodukálása után egy kritérium-összehasonlító mátrixot építünk, és kiszámítjuk a kritérium prioritások értékét. A mátrix elem - aij - az i hierarchia elem intenzitását jelöli a j hierarchiához képest.

A megnyilvánulás intenzitását általában egy intenzitási skálán értékelik, 1-től 9-ig:

1 - egyenlő fontosságú;

3 - az egyik mérsékelt fölénye a másikkal szemben;

5 - jelentős fölény;

7 - jelentős fölény;

9 - nagyon erős fölény;

2,4,6,8 - köztes értékek.

Ha az ij hierarchia elemeinek összehasonlításakor aij = 5, akkor aji = 1/5. Az alacsonyabb szinten kapott eredményeket összehasonlítjuk, i.e. alternatívák egymás között és minden kiválasztott kritériumhoz külön-külön.

Az egyes alternatívák súlyának végső értékét úgy határozzuk meg, hogy a helyi prioritásokat megszorozzuk a kritérium magasabb szintű illeszkedésének prioritásával, majd minden elemre összegezzük az elem által érintett kritériumnak megfelelően.

Ingatlanértékelési eredmények összehangolása: hierarchia szerinti strukturálás:

A - az a képesség, hogy tükrözze a vevő és az eladó tényleges szándékait.

B - az elemzés alapjául szolgáló adatok típusa, minősége, kiterjedtsége.

B - a módszerek által használt paraméterek azon képessége, hogy figyelembe vegyék a piaci ingadozásokat.

D - a módszerek azon képessége, hogy figyelembe vegyék az objektum költségét befolyásoló konkrét módszereket (méret, hely stb.).

Megállapodási mátrix készül, és a kritériumértékek kiszámításra kerülnek.

Az eredményeket ezután az egyes kritériumok alsó szintjén hasonlítják össze.

Az egyes kritériumok (A, B, C, D) értékelése után kiszámítjuk az egyes módszerek súlyozásának végső értékét. Az eredményeket táblázatba foglaljuk össze.

2. táblázat

Az ingatlan áráról való megállapodás utolsó lépése a költség kiszámítása a következő képlet segítségével:

C \u003d (DS * XD) + (ZS * XS) + (SS * XS),

ahol DS - az ingatlan értéke, amelyet a jövedelem megközelítéssel kapunk;

ZS - az ingatlan költsége, költség megközelítéssel;

CC - az ingatlan értéke, összehasonlító módszerrel kapott;

Xd, Xs, Xs – az egyes megközelítések súlya.

C \u003d (16065000 * 0,5) + (14700357 * 0,5) \u003d 15382678,5 rubel.

Így az ingatlantárgy értékelésének három megközelítésének alkalmazása és a kapott eredmények megegyezése eredményeként megkapjuk az értékelendő tárgy értékét, amelyet az értékelési jelentésben bemutatunk.

A költség végső értékére vonatkozó következtetést a felhasznált információk teljessége és megbízhatósága miatt feltevésekkel és korlátozó feltételekkel kell kiegészíteni.

Következtetés

Ebben a kurzusprojektben megvizsgáltuk az ingatlanértékelés módszertanát, és két megközelítéssel értékeltük az ingatlanokat: jövedelmi és összehasonlító módszerrel. A bevételi megközelítéssel egy 700 m 2 területű ingatlantárgy költsége 16 065 000 rubelt tett ki, összehasonlító megközelítéssel pedig 14 700 357 rubelt. Az eredmények megegyeztek. Ennek eredményeként az értékelés tárgyának költsége 15382678,5 rubelt tett ki.

Bibliográfia

1. Gryaznova A. G., Fedotova M. A. Ingatlanértékelés: tankönyv. 2. kiadás, átdolgozva. és további M., 2008. 560 p.

2. Ivanova E. N. Az ingatlan értékének becslése: tankönyv. pótlék / szerk. Dr. Econ. tudományok, prof. M. A. Fedotova. M., 2007. 344 p.

Az Allbest.ru oldalon található

Hasonló dokumentumok

Az ingatlanok leghatékonyabb felhasználásának elemzése. Egy épület értékének meghatározása az ingatlanértékelés különböző megközelítéseivel. Költség, összehasonlító, bevételi megközelítés alkalmazása. Végleges ingatlanérték-becslés elkészítése.

szakdolgozat, hozzáadva 2007.10.29

Az értékelés tárgyának azonosítása és leírása. Összehasonlító, költség- és bevételi megközelítés alkalmazása az ingatlanértékelésben. A kapott költségmutatók csökkentése az ingatlanok végső értékbecslésévé és az objektum piaci értékének meghatározásává.

szakdolgozat, hozzáadva 2013.11.14

Az ingatlan, mint értékelési tárgy jellemzői. Az ingatlanok értékelésénél meghatározott értékfajták. Az "Épületegyüttes" ingatlanobjektum értékének kiszámítása összehasonlító, költség-, bevételi megközelítések keretében. Ellwood technika.

szakdolgozat, hozzáadva 2010.12.14

Az ingatlanok leghatékonyabb felhasználásának elemzése. Egy épület értékének meghatározása az ingatlanértékelés különböző megközelítéseivel. Költség-, összehasonlító- és bevételi megközelítések alkalmazása. Költségmutatók konszolidálása végső költségbecslésbe.

absztrakt, hozzáadva: 2014.03.26

Az ingatlan értékének meghatározásának főbb módjai. Egy tárgy piaci értékének értékelése bevételi, összehasonlító, költségmegközelítési módszerekkel. Rövid információ az értékelés tárgyának helyéről. Az objektumok költségének végső értékének kiszámítása.

szakdolgozat, hozzáadva 2013.09.24

Irodai ingatlanok értékbecslése. Három értékelési megközelítés (összehasonlító, jövedelmező és költséges) alkalmazásának főbb jellemzői. A föld forgalmi értékének meghatározása. Az eredmények összehangolása és a piaci értékre vonatkozó következtetés.

szakdolgozat, hozzáadva: 2012.08.04

Az ingatlan értéktípusainak vizsgálata. Ingatlanértékelési technológia. Az ingatlantárgyak értékelésének bevételi, piaci és költségszemléletének elemzése. A jövedelemtőkésítési módszerek és a pénzforgalmi diszkontálás jellemzői.

szakdolgozat, hozzáadva 2013.09.06

Az ingatlanértékelés fogalma, főbb szakaszai, módszerei. Ingatlantárgy (négyszobás lakás) értékének kiszámítása az értékelés összehasonlító, bevételi és költségalapú megközelítésével. A jövedelem tőkésítése, kapcsolata a jelenlegi értékkel.

szakdolgozat, hozzáadva 2014.02.27

Ingatlanértékelés: az értékelés alapfogalmai, megközelítései, módszerei, problémái és alapelvei. Piaci érték meghatározása költség, piac és bevétel megközelítésen belül. Javaslatok az objektum piaci értékének kezeléséhez, értéknöveléséhez.

szakdolgozat, hozzáadva: 2009.11.15

Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítésének feltételei. Az összehasonlító megközelítés szakaszai, előnyei és hátrányai. A költségalapú megközelítés alkalmazásához szükséges információk. A jövedelemkapitalizáció típusai. Tőkésítés és diszkontráta.

2.5.1. Összehasonlító megközelítés

Összehasonlító megközelítés Az értékelés olyan értékelési módszerek összessége, amelyek az értékelés tárgyának analógjaival való összehasonlításán alapulnak, és amelyekre vonatkozóan van információ a velük folytatott tranzakciók árairól.

Az összehasonlító megközelítés alkalmazásának feltételei:

1. Az objektum nem lehet egyedi.
2. Az információnak átfogónak kell lennie, beleértve a tranzakciók feltételeit is.
3. Az értékelt ingatlan összehasonlítható analógjainak értékét befolyásoló tényezőknek összehasonlíthatóaknak kell lenniük.

Az analóg alapvető követelményei:

Az analóg a fő gazdasági, anyagi, műszaki és egyéb jellemzők tekintetében hasonló az értékelés tárgyához;
- az ügylet hasonló feltételei.

Az összehasonlító megközelítés a következő elveken alapul:

helyettesítések;
- egyensúly;
- kereslet és kínálat.

Az összehasonlító megközelítés szakaszai:

Piackutatás;
- az értékelés tárgyának eladásra kínált vagy nemrégiben eladott analógjaira vonatkozó információk összegyűjtése és megbízhatóságának ellenőrzése;
- a kiválasztott analógokra és az értékelés tárgyára vonatkozó adatok összehasonlítása;
- a kiválasztott analógok eladási árának módosítása az értékelés tárgyától való eltéréseknek megfelelően;
- Az értékelési tárgy értékének megállapítása.

Az összehasonlító megközelítés előnyei:

1. A végső költség a tipikus eladók és vásárlók véleményét tükrözi.
2. Az eladási árak a pénzügyi feltételek és az infláció változásait tükrözik.
3. Statisztikailag indokolt.
4. A korrekciókat az összehasonlított objektumok különbségei miatt végezzük.
5. Viszonylag könnyen használható és megbízható eredményeket ad.

Az összehasonlító megközelítés hátrányai:

1. Értékesítési különbségek.
2. A gyakorlati eladási árakkal kapcsolatos információgyűjtés nehézségei.
3. Nehézségek az ügylet konkrét feltételeiről szóló információk gyűjtésében.
4. Függőség a piaci aktivitástól.
5. A piaci stabilitástól való függés.
6. A jelentősen eltérő eladások adatainak egyeztetésének nehézségei.

2.5.2. Költség megközelítés

Költség megközelítés- ez az értékelési módszerek összessége, amely az értékelés tárgyának helyreállításához vagy cseréjéhez szükséges költségek meghatározásán alapul, figyelembe véve a halmozott értékcsökkenést. Ez azon a feltételezésen alapul, hogy a vevő nem fizet többet a kész tárgyért, mint egy hasonló hasznosságú tárgy létrehozásáért.

Ennek a megközelítésnek az alkalmazásakor nem a vállalkozó, hanem a beruházó költségeit veszik figyelembe.

Ez a megközelítés a helyettesítés elvén alapul.

A költségalapú megközelítés alkalmazásához szükséges információk:

Bérszint;
- a rezsiköltségek összege;
- felszerelési költségek;
- haszonkulcsok az építők számára egy adott régióban;
- az építőanyagok piaci árai.

A költségalapú megközelítés szakaszai:

Egy telek költségének kiszámítása, figyelembe véve a leghatékonyabb felhasználást (С з);
- a vizsgált épületek új építésének költségeinek kiszámítása (С ns);
- a halmozott kopás számítása (I n):
- testi romlás- egy tárgy teljesítményének csökkenésével járó kopás a természetes fizikai öregedés és a külső káros tényezők hatására;
- funkcionális kopás- az ilyen tárgyakra vonatkozó modern követelmények be nem tartása miatti értékcsökkenés;
- külső kopás- a külső gazdasági tényezők változása miatti értékcsökkenés;
- a fejlesztések költségének számítása a halmozott kopás figyelembevételével: Su=C ns -C u;
- ingatlan végleges bekerülési értékének meghatározása: C zp = C s + C y.

A költségalapú megközelítés előnyei:

1. Új objektumok értékelésekor a költségszemlélet a legmegbízhatóbb.

2. Ez a megközelítés megfelelő és/vagy az egyetlen lehetséges a következő esetekben:

A legjobb és leghatékonyabb telek elemzése;
- új építkezések és fejlesztések megvalósíthatósági tanulmánya;
- állami és speciális létesítmények felmérése;
- tárgyak értékelése inaktív piacokon;
- biztosítási és adózási célú értékbecslés.

A költségalapú megközelítés hátrányai:

1. A költségek nem mindig egyenértékűek a piaci értékkel.
2. A pontosabb értékelési eredmény elérésére tett kísérletek a munkaerőköltségek gyors növekedésével járnak.
3. Ellentmondás az értékelt ingatlan megszerzésének költségei és pontosan ugyanazon tárgy új építésének költségei között, mivel az elbírálás során a halmozott értékcsökkenést levonják az építési költségből.
4. A régi épületek újratermelési költségeinek problémás számítása.
5. A régi épületek és építmények felhalmozott elhasználódásának mértékének meghatározásának nehézségei.
6. A telek épületektől elkülönített értékelése.
7. Az oroszországi telkek problémás értékelése.

2.5.3. jövedelmi megközelítés

jövedelmi megközelítés azon a tényen alapul, hogy azon ingatlanok értékének, amelyekbe tőkét fektetnek, meg kell felelnie az ingatlan által termelt jövedelem minőségének és mennyiségének jelenlegi megítélésének.

jövedelmi megközelítés- ez az ingatlan értékének felmérésére szolgáló módszerek összessége, amely az abból várható bevétel aktuális értékének meghatározásán alapul.

Ennek a megközelítésnek az értékszámításának fő előfeltétele az ingatlan bérbeadása. A bevétel tőkésítését az ingatlanokból származó jövőbeli bevételek jelenlegi értékre való konvertálására hajtják végre.

A jövedelem tőkésítése olyan folyamat, amely meghatározza a jövőbeli bevétel és egy tárgy jelenlegi értéke közötti kapcsolatot.

Az alapjövedelem megközelítési képlete (IRV - formula):

ahol V az ingatlan értéke,

I - az értékelt ingatlanból származó várható bevétel. A bevétel általában azt a nettó működési bevételt jelenti, amelyet az ingatlan egy időszakra képes megtermelni

R - a megtérülési ráta vagy nyereség - a kapitalizáció aránya vagy rátája.

Tőkésítési arány - a megtérülési ráta, amely tükrözi a jövedelem és az értékelés tárgyának értéke közötti kapcsolatot.

Kétféle nagybetűs írás létezik:

Közvetlen nagybetűs írás;
- a jövedelem tőkésítése a tőke megtérülési rátája szerint.

A közvetlen tőkésítésnél két mennyiséget veszünk figyelembe: az éves bevételt és a tőkésítési arányt.

Tőkésítési arány az ingatlan piaci értékének az általa hozott nettó bevételhez viszonyított aránya.

A várható bevételt az ingatlan birtoklási időszaka alatti bevételek elemzésével határozzák meg.

Leszámítolási kamatláb- a kamatos kamat mértéke, amelyet az ingatlanhasználatból származó pénzáramlások értékének egy adott időpontban történő újraszámítása során alkalmaznak.

A jövedelem megközelítés szakaszai:

1. Az értékelés tárgyától származó összes lehetséges bevétel összegének kiszámítása.
2. A tényleges bruttó jövedelem kiszámítása.
3. Az értékelés tárgyával kapcsolatos költségek kiszámítása:

Feltételesen állandó;
- feltételes változók (operatív);
- tartalékok.

4. A nettó működési bevétel összegének meghatározása.
5. A várható hozamokat konvertálja jelenértékre.

Előző

8.1. Költség megközelítés

8.2. Összehasonlító megközelítés

8.3. jövedelmi megközelítés

8.4. Az értékelés lépései

Ukrajnában az ingatlanértékelési módszerek osztályozását alkalmazzák, amely szerint három fő megközelítés ingatlantárgyak értékeléséhez: költséges, jövedelmező és összehasonlítható. Ezek alapján különböző típusú objektumértékeket határoznak meg - piaci, beruházási, pótlási, pótlási költség stb. Az értékelési módszerek az alkalmazott megközelítéstől függenek. Az összehasonlító megközelítés előnyösebb az ingatlanok tömeges értékelésénél, mivel ez a megközelítés nagyon pontos eredményt ad az érték meghatározásában. A kereskedelmi ingatlanok esetében a bevételi megközelítés a fő. A költségalapú megközelítés jellemző az új építési projektekre.

Költség megközelítés

Költség megközelítés előírja az értékelt ingatlan teljes újratermelésének vagy teljes cseréjének költségének megállapítását, levonva a fizikai, erkölcsi és gazdasági értékcsökkenés költségeit. A kapott értékhez hozzáadódik a telek beépítetlen forgalmi értéke.

A költségszemlélet egyik fontos és nehéz szempontja az értékcsökkenés meghatározása. Az értékcsökkenés az ingatlan hasznosságának és értékének elvesztése, függetlenül az azt okozó okoktól.

Az ingatlanértékelés költségalapú megközelítése során a következő értékelési módszereket alkalmazzák:

könyv szerinti értéke;

csereköltség;

Helyettesítések.

Könyv szerinti érték módszere(MBS) egy ingatlanobjektum, például egy vállalkozás ingatlanegyüttese becsült értékének meghatározására szolgál, kizárólag annak mérlegadatai alapján.

A társaság értékelendő vagyona tárgyi eszközöket és beruházásokat, készleteket és költségeket, készpénzt és egyéb pénzügyi eszközöket tartalmaz. Ingatlan esetében azonban:

A tárgyi eszközök bekerülési értékének meghatározása az elbíráláskori számviteli adatok szerint, a tárgyi eszközökre vonatkozó amortizációs kulcsok alapján számított maradványértéken történik;

A folyamatban lévő építkezések és a fel nem szerelt berendezések könyv szerinti értéken kerülnek értékelésre.

Csereköltség módszer(MVS), valamint a könyv szerinti érték módszer költséges, az értékelési objektum létrehozásával kapcsolatban korábban felmerült költségek nagyságára koncentrál. Használata során azonban kiküszöbölhető az MBS becslésekhez kapcsolódó néhány hiányosság.

Az MVS-séma szerinti értékelés magában foglalja az objektum rekonstrukciójának minden típusú költségének közvetlen újraszámítását. Ez figyelembe veszi az aktuális árszintet és a jelenlegi gazdasági feltételeket. A személyzet képzésével kapcsolatos költségeket is figyelembe veszik. A gyakorlatban a MAM használatakor teljes költségbecslések és pénzügyi számítások készülnek az építési projektre és az újonnan létrehozott objektum gazdasági tevékenységének biztosítására, amely funkcionálisan és parametrikusan megegyezik az értékelt objektummal. Így az MVS-séma szerinti számítás közvetlenül "helyreállítja" ezt az objektumot, és meghatározza az ilyen helyreállítás költségét.

helyettesítési módszer(MZ) tartalmilag megegyezik a fent bemutatott MVS-vel. A különbség abban rejlik, hogy a helyettesítési módszerekben az újraalkotott objektumot költségbecslések és pénzügyi számítások elvégzésekor csak funkcionális rendeltetése és fő funkcionális paraméterei tekintetében fogadják el a kiértékelt objektumhoz megfelelőnek.

Így, ha a helyettesítési költség módszereknél az értékelési objektumok teljes másolataira végezzük a költségszámítást, akkor a helyettesítési módszereknél az azokat helyettesítő funkcionális másolatokkal dolgozunk.

A költségmegközelítés a következő számítási algoritmust biztosítja.

Az ingatlan összértéke = A pótlási költség meghatározása - Az ingatlan minden típusú amortizációjának számítása + Telek piaci értéke.

1. A csereköltség meghatározásának alapvető módszerei az ingatlan (csereköltsége):

- költség módszer magában foglalja a tervezési becslésekből származó adatok felhasználását, valamint az 1984-es áraktól a regionális központok által az építési árképzéshez javasolt jelenlegi árakig érvényes korrekciós átváltási tényezők (deflátorok) rendszerének használatát;

- erőforrás módszer az elbírálás alapja az épületek és építmények fő elemei térfogatának vagy tömegének, az építőanyag-felhasználásnak a meghatározása, ezen anyagok (vagy szerkezeti elemek) aktuális regionális piaci árakon számított költségének kiszámítása, majd az önköltség hozzáadásával. bérek, gépek és mechanizmusok üzemeltetése, egyéb munkák és költségek;

- moduláris módszer a költségbecslés abból áll, hogy az építési és szerelési munkák teljes mennyiségét nagy részekre (modulokra) osztják fel: földmunkák, alapozások, falak, födémek, tetőfedés stb. A kezdeti információk hiányában a hozzávetőleges értékeléshez célszerű a moduláris módszert használni. ; összehasonlító egység módszer (egységérték módszer), amelynél a korrigált egységköltséget megszorozzuk az értékelt tétel egységeinek számával. Ez a legegyszerűbb módja;

- alkatrészbontás módszere az ingatlan összetevőinek meghatározásán és az összesített költségmutatókkal való megszorzásán alapul. A komponensek lehetnek: alapozás, falak és válaszfalak, födémek (burkolatok), tetőfedés, padlók, nyílások, befejező munkák, gépészeti berendezések, bérek. Az összesített mutatók 1 m 3 -re, 1 m 2 -re, 1 futásra számíthatók. m, 1 normo-h stb.;

- mennyiségi vizsgálat módszere az újonnan épített objektumként értékelt objektum építésére vonatkozóan objektumról objektumra vonatkozó összefoglaló becslések összeállításából áll, vagyis úgy, mintha újból építenék;

A vizsgált objektum becslését egységes normák és árak, az építési és szerelési munkák árindexei, az SNiP-k és az ilyen esetekben szükséges egyéb dokumentumok alapján állítják össze.

2. Az ingatlan értékcsökkenésének meghatározása. A költségszemléletű értékelési tevékenységek során az értékcsökkenést tekintik az ingatlan értékét befolyásoló fő tényezőnek.

3. A telek értékének hozzáadása a pótlási költséghez. Ez a művelet tisztán matematikai, azon alapul, hogy a telek költségét hozzáadják a csereköltséghez, figyelembe véve az amortizációt, és így megkapják az objektum teljes költségét.

Az ingatlan piaci értékének felmérése magában foglalja a következők felmérését:

Telek tulajdonjoga;

A föld fizikai jellemzői;

Adatok a telek környezettel való kapcsolatáról;

A vizsgált helyszínt jellemző gazdasági tényezők.

Ezen információk forrásai lehetnek városi, járási földbizottságok és telkekkel kapcsolatos ügyleteket nyilvántartó szervek; jelzáloghitel-nyújtó szervezetek, ingatlanértékelő és ingatlanügyletekre szakosodott cégek.

Az ingatlanobjektumok költségszemléletű értékelése során a vizsgálthoz hasonló objektum építéséhez szükséges összes anyagköltség összességére helyezzük a hangsúlyt. Ez a megközelítés bír a legnagyobb súllyal az egyedi, illetve a korlátozott piaccal rendelkező tárgyak értékének meghatározásában.

Összehasonlító megközelítés

Az összehasonlító megközelítés a piaci eladások elemzésén alapul, és a legtöbb ingatlan értékének meghatározására szolgál a piacgazdaságban. Az értékbecslő számára könnyen hozzáférhető piaci információkon alapul, és lehetővé teszi, hogy egyszerű, logikusan megalapozott ítéletet kapjon egy ingatlan áráról.

Ez a megközelítés a helyettesítés elvén alapul, amely kimondja, hogy ha több hasonló alkalmasságú áru vagy szolgáltatás létezik, akkor az a legkeresettebb és a legszélesebb körű, amelyiknek a legalacsonyabb az ára.

Az egyedi értékesítések árai gyakran eltérnek a piaci árnormától az ügyletben részt vevők motivációja, tudásuk feltételei és/vagy az ügylet feltételei miatt. Az esetek túlnyomó többségében azonban az egyedi tranzakciós árak inkább a piac irányát tükrözik. Ha egy adott piacon elegendő számú összehasonlítható eladásról és listázásról áll rendelkezésre információ, könnyen azonosíthatók azok az ártrendek, amelyek az ingatlanok piaci értékének legjobb mutatójaként szolgálnak. Az összehasonlítható értékesítési megközelítés általában az előnyben részesített módszer az ingatlanok piaci értékének becslésére. A költség- és bevételi megközelítésen alapuló becslések hajlamosabbak a hibákra.

Összehasonlítási módszer Az (MS) egy klasszikus módszer, amely a korábban lebonyolított hasonló, az értékelésre szánt ingatlannal lebonyolított ügyletekre vonatkozó árinformációk közvetlen felhasználásán alapul, és hasonló feltételek mellett.

Az összehasonlítási módszer ötlete az ingatlanpiaci szektorok tranzakcióinak statisztikáinak összegyűjtése, rendszerezése és az analógok kiválasztásának biztosítása. Ekkor az objektum kívánt értékelése a piacon azonos ügyleti feltételek mellett és a közeljövőben azonos tárgyak eladási ára (bérleti díja). Az elbírálás minősége pedig attól függ, hogy az értékbecslőt milyen teljes körűen és megbízhatóan szolgáltatják-e információkkal a hasonló tárgyakkal, hasonló körülmények között lebonyolított hasonló tranzakciókról.

Az összehasonlítási módszer alkalmazásának fő nehézsége a pontos információk hiányában rejlik: a precedensbázis, az ingatlantárgyakkal folytatott tranzakciók száma csekély, sőt, valójában nincsenek teljesen egyforma objektumok.

Összehasonlító megközelítés alkalmazásakor először egy olyan ingatlant választanak ki, amely hasonló a vizsgálthoz, ismert piaci árral; műszaki-gazdasági paramétereik összehasonlítása után az eltéréseket rögzítjük és érték formájában megfelelő módosításokat végeznek, meghatározzák az alapköltséget. Mivel az összes figyelembe vett paraméterben nincs két teljesen egyforma ingatlan, szükségessé válik az összehasonlítható objektumok eladási árának módosítása.

A fő számítási műveletek sorrendjét az alábbiakban mutatjuk be (8.1. ábra).

1. Összehasonlító adatok gyűjtése. Keressen információt hasonló ingatlanok eladásáról. Információknak kell lenniük az objektum területének 1 m 2 költségéről, a tranzakció időpontjáról, az objektum helyéről, a tranzakció feltételeiről és az értékbecslő által szükségesnek tartott egyéb mutatókról.

2. Tanulási ajánlatok. A tranzakcióra és az értékesítési feltételekre vonatkozó információk pontosságának ellenőrzése.

3. Ideiglenes kiigazítások. Információ a több évvel ezelőtti tranzakciókról. Magas infláció esetén a tranzakció pontos dátumának ismerete szükséges ahhoz, hogy az adatok elemzésekor korrekciót lehessen végezni.

4. Különbségek kiigazítása összehasonlítható tulajdonságokhozÖsszehasonlított ingatlanobjektumok közötti különbségek meghatározása.

Rizs. 8.1. Általános algoritmus az összehasonlító módszer alkalmazásához ingatlanok értékelésében

Így egy ingatlan ezzel a módszerrel meghatározott értéke megegyezik egy hasonló ingatlan súlyozott átlagárával, figyelembe véve annak az értékelendő ingatlantól való eltérését:

A \u003d C p ± ΣK korr, (8.1)

ahol C p - hasonló tárgy eladási ára (homogén analógok összessége);

Σ Кkor - a korrekciós korrekciók összege

5. Döntés meghozatala az ingatlan értékéről.

Az előző lépésben kapott eredmények alapján a tulajdonság értékét úgy számítjuk ki, hogy az egyes összehasonlítható tulajdonságokra kapott eredmények számtani középértékét, korrekciókkal megkeressük.

Az összehasonlító megközelítés nagyon pontos eredményeket ad az érték meghatározásában, de alkalmazhatósága korlátozott a gyengén fejlett ingatlanpiaccal rendelkező régiókban.

jövedelmi megközelítés

A bevételi megközelítés (szemben az összehasonlító és költségszemlélettel) arra irányul, hogy a befektető szemszögéből adatokat szerezzen az ingatlanról. A bevételi megközelítés alkalmazásakor a számítás alapja az a bevétel, amely a jövőben várhatóan meghozza az ingatlant, ha azt kereskedelmi célokra használják. Ennek a megközelítésnek az alapja, hogy meghatározzuk azon jövőbeli bevétel jelenértékét, amelyet az ingatlan tulajdonosa az értékelt ingatlan kereskedelmi hasznosításából kaphat.

A bevételi megközelítés a jövőbeli bevételi források jelenértékre történő újraszámítása. Az általános számítási algoritmus az értékelés jövedelmi megközelítése esetén öt művelet elvégzését írja elő.

1. A jövőbeni bruttó jövedelem meghatározása. Az értékbecslő a szervezet éves bevételi és kiadási mérlegének az elmúlt 3 évre vonatkozó adatai alapján határozza meg a bruttó bevételt. Ez határozza meg:

Potenciális bruttó bevétel, azaz az a bevétel, amelyet az objektum egy évben tud hozni teljes terhelés mellett, az üzemeltetési költségek levonása előtt;

A potenciális bruttó bevételen alapuló tényleges bruttó bevétel, amelyből levonják a behajtási veszteségeket, és hozzáadják az ingatlanból származó további bevételeket (például az ingatlanon belüli vagy azon belüli üzleti tevékenységekből).

2. A tranzakciós költségek levonása. Az értékbecslő elemzi az objektum funkcionális alkalmasságának fenntartásához és a bruttó bevétel megszerzéséhez szükséges működési költségeket, amelyek a szervezet mérlegében megjelennek.

3. A nettó (üzemi) eredmény meghatározása, korrekciója. A nettó jövedelem korrekciója a vállalkozótól függ.

A nettó bevétel nem veszi figyelembe a hitelek kiszolgálásának költségeit és az értékcsökkenést.

4. Értékelési és goodwill-szorzó. A Goodwill (Oxford English Dictionary) meghatározása: „az üzlet eladója által a vevőre ruházott kiváltságok; az üzleti érték külön elemeként elismert ügyfelek vagy vevők listája.

5. Az ingatlan végleges értékének meghatározása. Ebben az esetben a bevétel aktiválásának (közvetlen tőkésítés) módszerei, a diszkontált cash flow-k és a maradék technikák alkalmazhatók.

A pénz értékének időbeli mennyiségi változásait keresztül határozzák meg kamatos kamatozású függvények.

Alapvető értékelési módszerek

1. Közvetlen nagybetűs módszerállandó vagy ingadozó hozamok előrejelzése esetén használatos. Ez a módszer a tőkésítési ráta (tőkésítési arány) meghatározásán alapul, amely figyelembe veszi mind az értékelt ingatlan üzemeltetéséből származó nettó nyereséget, mind a beszerzésére fordított tőke megtérítését.

Jövedelem tőkésítése - ez egy folyamat, amely meghatározza a jövőbeli bevétel és egy tárgy jelenlegi értéke közötti kapcsolatot. Az alábbiakban bemutatjuk a jövedelem-megközelítés alapképletét:

C \u003d BH / K vagy V =I/R,(8.2.)

ahol: C (V) - ingatlan értéke;

BH (I) - az értékelt ingatlanból várható bevétel. A bevétel általában azt a nettó működési bevételt jelenti, amelyet az ingatlan egy adott időszakra képes meghozni;

K (R) - a megtérülési ráta vagy nyereség - az együttható vagy a kapitalizációs ráta.

Tőkésítési arány - normőrült óóó igen, tükrözve a jövedelem és az értékelt tárgy értéke közötti kapcsolatot.

Tőkésítési arány - Ez az ingatlan piaci értékének az általa hozott nettó bevételhez viszonyított aránya. Vannak más módszerek is a kapitalizációs ráta kiszámítására:

a) közvetlen illesztési módszer a kiértékelt objektum egy analóg objektummal való összehasonlításából áll. Összehasonlítják az objektumok főbb jellemzőit, amelyek alapján kiválasztják az objektumokat-analógokat.

Az értékelendő objektum nagybetűsítési arányát egyenlőnek kell tekinteni az analóg objektum arányával, vagy analóg objektumok sokasága esetén a számtani átlag alapján számítják ki;

b) kapcsolt befektetések módja (saját és kölcsöntőke) ingatlan vásárlására vonatkozik mind a hitel, mind a saját tőke felhasználásával:

A kölcsönzött pénzeszközök tőkésítési rátáját (jelzálog-állandó) az éves adósságszolgálati kifizetések és a jelzáloghitel tőkeösszegének aránya határozza meg;

Tőkekapitalizációs ráta (részvénykapitalizációs ráta). A teljes tőkésítési rátát úgy határozzuk meg, hogy összetevőit a befektetett tőke teljes összegében az adósság és a saját tőke nagyságával arányosan mérlegeljük. A kölcsöntőke összetevője a jelzáloghitel állandó és a kölcsöntőke összegének a befektetett tőke teljes összegéhez viszonyított arányának szorzata;

ban ben) kapcsolt befektetési mód (telek és épületek) akkor használatos, ha az ingatlankomplexum egyes összetevőire: egy épületre és egy telekre vonatkozóan pontosan kiszámítható az aktiválási arány. A módszer lényege, hogy meghatározzuk a telekre és a rajta álló épületre vonatkozó súlyozott tőkésítési arányokat. Az kapitalizációs ráták súlyozása attól függően történik, hogy ezeknek az összetevőknek az ingatlankomplexum összértékében mekkora részesedése van;

G) Ellwood módszer a kapcsolt befektetések (adósság és saját tőke) módosított módszere, amely figyelembe veszi a befektetési időszak időtartamát és az ingatlan értékének időbeli változását:

Ro \u003d Y e - M * C, (8.3.)

ahol Ro - teljes kapitalizációs arány$

Ye - a saját tőke megtérülési rátája;

M - a kölcsöntőkéből való részesedés;

TÓL TŐL - Ellwood jelzálográta;

e) a kumulatív módszer a tőkésítési rátánál figyelembe veszi a befektetésekkel kapcsolatos kockázatok kiigazítását, a nem hatékony befektetéskezelést, az alapok alacsony likviditását stb. e. a kapott rátához hozzá kell adni a tőke megtérülési rátáját. Az egynek az évek számához viszonyított arányaként számítják ki.

A módszer lényege a következő: a kamatlábat részekre bontjuk, és ha valamennyi összetevőjének értéke ismert, akkor összegzéssel kaphatjuk meg a kapitalizációs rátát.

A közvetlen tőkésítés módszere azon alapul, hogy az ingatlan használatából származó bevételt és az értékesítésből származó bevételt a jelenlegi értékbe aktiválják, amely az ingatlan értéke lesz.

Az ingatlan értékének közvetlen kapitalizációs módszerrel történő meghatározásának általános képlete a következő:

Kdox \u003d BH / Ccap, (8.4.)

ahol K doh - az értékelt ingatlan értéke;

BH- nettó jövedelem;

Kupakkal kapitalizációs arány.

2.Diszkontált cash flow módszer magában foglalja az ingatlanból származó bevételek beérkezésének időtartamának meghatározását, a pénzáramlások összegének előrejelzését; a diszkontráta meghatározása. Akkor használják, ha a jövedelem változásának dinamikája jelentős, vagy ezek a változások szabálytalanok.

A diszkontráta a jövőbeli kifizetések jelenértékének kiszámításához használt összetett százalék. Meghatározására többféle módszert alkalmaznak: építés, alternatív beruházások összehasonlítása, allokáció, monitoring.

DE. Építési módszer azon az előfeltevésen alapul, hogy a diszkontráta csak a kockázat függvénye, és az ingatlan megszerzéséhez, üzemeltetéséhez és egyéb műveletekhez kapcsolódó összes kockázat összegeként határozható meg.

B. A lényegben alternatív befektetés-összehasonlítási módszer rendelkezése szerint a hasonló kockázatú projekteknek hasonló diszkontrátákkal kell rendelkezniük.

NÁL NÉL. Kiválasztási módszer feltételezi, hogy a diszkontrátát a végrehajtott tranzakciók adatai alapján számítják ki. D. Használata megfigyelési módszer, ingatlanpiaci monitorozás alapján előre jelezhető egy ingatlan várható jövedelmezőségének változása, melynek eredményeit hivatalosan is közzéteszik. Ez az elemzés lehetővé teszi az alternatív befektetések hozamának tendenciáinak azonosítását.

3. Maradéktechnikai módszer Az ingatlanba fektetett pénzeszközök csak egyik összetevőjére vonatkozó bevétel tőkésítését jelenti, míg a többi összetevő értéke ismert.

Az ingatlan értékét a következő sorrendben vesszük figyelembe.

1. Számítsa ki az ismert értékű komponensbe történő befektetések vonzásához szükséges időszakra vonatkozó jövedelemrészt úgy, hogy az aktiválási rátát megszorozza az érték értékével!

2. A második (ismeretlen) komponensre eső jövedelem összegét úgy határozzuk meg, hogy a teljes jövedelemből levonjuk az első összetevőre eső jövedelmet.

3. A második komponens értékét úgy határozzuk meg, hogy a hozzárendelhető bevételt elosztjuk a megfelelő tőkésítési rátával.

4. Az ingatlan értékét az ismert összetevő értékének és az ismeretlen összetevő számított értékének összeadásával határozzuk meg.

A jövedelemszemlélettel kapcsolatos általános elképzelések alapján minden egyes ingatlan esetében az értékelési elvek és módszerek egyik vagy másik csoportja alkalmazható, az értékelés céljától függően. Például, a földértékelés jövedelmi megközelítése elvek és módszerek alkalmazását jelenti a föld várható bevétel alapján történő értékelésére. Ezek a várakozás, kereslet, kínálat, helyettesítés elvei és a közvetlen tőkésítés módszerei, a jövedelemdiszkontálás, a jövedelemmaradék technikák.

Az értékelés lépései

Az ingatlanértékelés folyamata hat szakaszra osztható.

1. A cél meghatározása és a feladat kitűzése, megállapodás megkötése.

Az ingatlanértékelés felhasználási céljának meghatározása lehetővé teszi annak pontosabb meghatározását, hogy ki az értékelési eredmények felhasználója. A megfelelő képesítéssel rendelkező felhasználó kijelölése, akinek a jelentést szánják, és a jelentés felhasználását csak azokra a felekre korlátozzák, csökkenti annak valószínűségét, hogy az értékelőt felelősségre vonják az olyan kárigényekért, akiknek a jelentést nem szánják.

Az ingatlan forgalmi értékének kiszámításának különböző céljai különböző értékelési módszerek és módszerek kidolgozását, illetve kiterjesztett alkalmazását teszik szükségessé.

2. Értékelési terv. Az értékelés lényegének megértése és rögzítése után az értékelő meghatározza a lehetséges megoldásokat. Ebből a célból egy kutatási programot dolgoznak ki, amely a második szakasz, a tényleges „értékelési terv” alapjává válik, és számos feladat megoldásának bizonyos sorrendjét tartalmazza:

- értékelés strukturálása tulajdonsága az, hogy az értékbecslő először regionális szinten tanulmányozza az általános költségtényezőket, majd áttér a helyi és szegmensszintű konkrét költségtényezőkre, végül pedig azokra a konkrét tényezőkre összpontosít, amelyek befolyásolják az értékelt ingatlan értékét és az ingatlanon található ingatlant. azt;

- értékelési terv gondoskodik a szükséges információk összegyűjtéséről, az ingatlanpiac azon szegmensének feldolgozásáról és azonosításáról, amelyhez az értékelt ingatlan tartozik; kereslet, lehetséges versenytársak és vásárlók (felhasználók) meghatározása; összehasonlítható objektumok paramétereinek elemzése, a potenciális felhasználók személyes jellemzői, piaci finanszírozási feltételek;

Nak nek ingatlanértékelési megközelítések konkretizálása. A megközelítések helyes megválasztásához meg kell határozni azok megfelelőségét az adott helyzetben. Nyilvánvaló, hogy az állami hatóságok értékelési követelményei eltérhetnek a magántulajdonosok követelményeitől. Például az ingatlanegyüttesek privatizációja során nem a gazdasági, hanem a társadalmi vagy politikai követelmények érvényesülnek.

3. Információgyűjtés és megerősítés. Az értékelő következtetéseinek megbízhatósága az általa munkája során felhasznált adatoktól függ. Mint ilyen, az értékelőnek információkat kell gyűjtenie megállapításainak alátámasztására egy jelentésben vagy elemzésben. Az ingatlan értékelése során fontos annak feltárása és a hozzá kapcsolódó törvényes jogok meghatározása, hiszen az ügyfélnek csak bérleti joga vagy korlátozott használati joga lehet, közös bérleti és társasági szerződésben csak bizonyos részesedése lehet, az ingatlan jelzáloggal terhelhető, jogi korlátozások lehetségesek.jellegű.

4. Az ingatlanértékelés megközelítésének megválasztása. A különféle ingatlanobjektumok értékének szisztematikus megközelítése három fő szempontot foglal magában: költséges, jövedelmező és összehasonlító, amelyek mindegyike egységes értékelési elveket alkalmaz.

5. Különböző megközelítésekkel kapott eredmények egyeztetése. Ismételten hangsúlyozni kell, hogy a koordináció nem a költséges, jövedelmező és összehasonlító megközelítésekkel elért eredmények mechanikus átlagolása, hanem a logikus érvelés, következtetések és döntések formalizálásának folyamata.

6. Jelentés az ingatlan értékelésének eredményéről. Az értékbecslő a megállapításairól és következtetéseiről jelentést készít, amelyet azután benyújt az ügyfélnek. A szerződés feltételeitől függően ez a jelentés lehet egy egyszerű, szabványos levél vagy egy részletes írásos jelentés. Mindenesetre nem lehet félreérthető vagy félrevezető.