Προσεγγίσεις και μέθοδοι εκτίμησης ακινήτων. Υποχρεωτικές απαιτήσεις για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας Προσεγγίσεις για την αποτίμηση των ακινήτων

Αποκαλύπτεται η εννοιολογική ομοιότητα των προσεγγίσεων για την αξιολόγηση διαφόρων αντικειμένων ιδιοκτησίας. Ταυτόχρονα, ο τύπος του αντικειμένου που αποτιμάται καθορίζει τα χαρακτηριστικά συγκεκριμένων μεθόδων που προκύπτουν από τα συγκεκριμένα προβλήματα αποτίμησης, τα οποία, κατά κανόνα, είναι εγγενή μόνο σε αυτόν τον τύπο ιδιοκτησίας.

Προσέγγιση κόστους

Προσέγγιση κόστους - ένα σύνολο μεθόδων για την εκτίμηση της αξίας ενός αντικειμένου με βάση τον προσδιορισμό του κόστους που είναι απαραίτητο για την αναπαραγωγή ή την αντικατάσταση ενός αντικειμένου, λαμβάνοντας υπόψη τη φθορά του.

Η προσέγγιση κόστους προϋποθέτει ότι το κόστος που απαιτείται για τη δημιουργία του ακινήτου που αποτιμάται στην τρέχουσα κατάστασή του ή για την αναπαραγωγή των καταναλωτικών του ιδιοτήτων αντιστοιχεί στην αγοραία αξία αυτού του ακινήτου. Η προσέγγιση κόστους σάς επιτρέπει να υπολογίσετε το κόστος κατασκευής ενός αντικειμένου σε τρέχουσες τιμές (κατά την ημερομηνία αξιολόγησης) μείον τη συνολική συσσωρευμένη (συνολική) απόσβεση.

1. Υπολογισμός του κόστους απόκτησης ή μακροχρόνιας μίσθωσης δωρεάν και διαθέσιμης γης με σκοπό τη βελτιστοποίηση της χρήσης της.
2. Εκτίμηση του κόστους αντικατάστασης του υπό αξιολόγηση κτιρίου. Ο υπολογισμός του κόστους αντικατάστασης βασίζεται στον υπολογισμό του κόστους αναδημιουργίας του εν λόγω αντικειμένου, βάσει σύγχρονων τιμών και συνθηκών για την κατασκευή παρόμοιων αντικειμένων σε μια συγκεκριμένη ημερομηνία.
3. Προσδιορισμός του ύψους της φυσικής, λειτουργικής και εξωτερικής απόσβεσης του ακινήτου.
4. Εκτίμηση της αξίας του επιχειρηματικού κέρδους (κέρδος επενδυτή).
5. Υπολογισμός του τελικού κόστους του εκτιμώμενου αντικειμένου με προσαρμογή του κόστους αντικατάστασης για αποσβέσεις, ακολουθούμενο από αύξηση της αξίας που προκύπτει από το κόστος του οικοπέδου.

εισοδηματική προσέγγιση

Ο προσδιορισμός της αγοραίας αξίας των ακινήτων χρησιμοποιώντας την προσέγγιση του εισοδήματος βασίζεται στην αρχή της προσδοκίας. Σύμφωνα με αυτή την αρχή, ο τυπικός επενδυτής, δηλαδή ο αγοραστής ενός ακινήτου, το αποκτά προσδοκώντας να λάβει μελλοντικά έσοδα από τη χρήση. Λαμβάνοντας υπόψη ότι υπάρχει άμεση σχέση μεταξύ του μεγέθους της επένδυσης και των οφελών από την εμπορική χρήση της εκδότριας, η αξία της ακίνητης περιουσίας ορίζεται ως η αξία των δικαιωμάτων λήψης εισοδήματος που δημιουργείται από αυτήν, με άλλα λόγια, η αξία του ακινήτου ορίζεται η παρούσα αξία του μελλοντικού εισοδήματος που δημιουργείται από το αντικείμενο της εκτίμησης.

Τα κύρια στάδια της διαδικασίας αξιολόγησης σε αυτήν την προσέγγιση:

1. Προετοιμασία πρόβλεψης μελλοντικών εσόδων από τη μίσθωση των εκτάσεων που αξιολογούνται για την περίοδο ιδιοκτησίας και, με βάση τα δεδομένα που ελήφθησαν, προσδιορισμός του δυνητικού ακαθάριστου εισοδήματος (GP), το οποίο υπολογίζεται με τον τύπο (1):

PVD=S x Na, (1)

όπου S είναι η προς μίσθωση έκταση, τ.μ.

Na - τιμή ενοικίασης για 1 τ.μ.

3. Προσδιορισμός, βάσει ανάλυσης αγοράς, ζημιών από υποχρησιμοποίηση χώρου και κατά την είσπραξη ενοικίου, υπολογισμός του πραγματικού ακαθάριστου εισοδήματος (ΑΡΙ). Κατά κανόνα, ο ιδιοκτήτης μακροπρόθεσμα δεν έχει τη δυνατότητα να μισθώσει οριστικά το 100% της επιφάνειας του κτιρίου. Απώλειες ενοικίου προκύπτουν λόγω υποαπασχόλησης του ακινήτου και μη καταβολής ενοικίου από αδίστακτους ενοικιαστές. Ο βαθμός ανεργίας ενός αντικειμένου εισοδηματικού ακινήτου χαρακτηρίζεται από τον συντελεστή υποχρησιμοποίησης, που προσδιορίζεται από τον λόγο της αξίας των μη εκμισθωμένων εκτάσεων προς την αξία της συνολικής προς μίσθωση επιφάνειας. Ο υπολογισμός του πραγματικού ακαθάριστου εισοδήματος (ARI) πραγματοποιείται σύμφωνα με τον τύπο (2):

DVD \u003d PVD * Kz * Ks, (2)

όπου DIA είναι το πραγματικό ακαθάριστο εισόδημα,

PVH - δυνητικό ακαθάριστο εισόδημα,

Kz - συντελεστής φορτίου περιοχής,

Кс - συντελεστής είσπραξης πληρωμών.

Σημειώνεται ότι στο DIA που υπολογίζεται με την παραπάνω μέθοδο πρέπει να προστεθούν και άλλα έσοδα από τη λειτουργία της εγκατάστασης που υπερβαίνουν τις πληρωμές ενοικίων (π.χ. για χρήση πρόσθετων υπηρεσιών - στάθμευσης αυτοκινήτων κ.λπ.).

4. Υπολογισμός του κόστους λειτουργίας του υπό αποτίμηση ακινήτου, ο οποίος βασίζεται σε ανάλυση των πραγματικών δαπανών συντήρησής του ή/και τυπικών δαπανών σε αυτή την αγορά. Τα έξοδα καθορίζονται υπό όρους (φόρος ακίνητης περιουσίας, ασφάλιστρα, πληρωμές για οικόπεδο), υπό όρους μεταβλητά (παροχές κοινής ωφέλειας, τρέχουσες επισκευές, μισθοί προσωπικού συντήρησης κ.λπ.), έξοδα αντικατάστασης (κόστος περιοδικής αντικατάστασης γρήγορα φθαρμένων δομικών στοιχείων ).

Έτσι, η εκτιμώμενη αξία του λειτουργικού κόστους αφαιρείται από το DIA και το τελικό ποσό είναι τα καθαρά λειτουργικά έσοδα (NOR).

5. Επανυπολογισμός των καθαρών λειτουργικών εσόδων στην τρέχουσα αξία του αντικειμένου.

Η διαδικασία εκτίμησης ενός ακινήτου ξεκινά με τον έλεγχό του. Πριν ξεκινήσετε την επιθεώρηση, συνιστάται να εξοικειωθείτε με τη διαθέσιμη τεχνική τεκμηρίωση για την εγκατάσταση, καθώς και να συνομιλήσετε με τους ειδικούς των τεχνικών υπηρεσιών που είναι αρμόδιες για τη λειτουργία της.

Συγκριτική προσέγγιση

Απαραίτητη προϋπόθεση για την εφαρμογή μεθόδων προσέγγισης της αγοράς είναι η διαθεσιμότητα πληροφοριών για συναλλαγές με παρόμοια ακίνητα (που είναι συγκρίσιμα ως προς τον σκοπό, το μέγεθος και την τοποθεσία) που πραγματοποιήθηκαν σε συγκρίσιμες συνθήκες (χρόνος της συναλλαγής και προϋποθέσεις χρηματοδότησης της συναλλαγής). .

Η συγκριτική προσέγγιση βασίζεται σε τρεις βασικές αρχές αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας: προσφορά και ζήτηση, υποκατάσταση και συνεισφορά. Με βάση αυτές τις αρχές της αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας, η προσέγγιση της αγοράς χρησιμοποιεί έναν αριθμό ποσοτικών και ποιοτικών μεθόδων για να υπογραμμίσει τα στοιχεία σύγκρισης και να μετρήσει τις προσαρμογές σε δεδομένα αγοράς συγκρίσιμων ακινήτων για να μοντελοποιήσει την αξία του ακινήτου που αποτιμάται.

Η κύρια αρχή στην αγοραία προσέγγιση της αποτίμησης ακινήτων είναι η αρχή της υποκατάστασης, η οποία δηλώνει ότι ένας δυνητικός αγοραστής δεν θα πληρώσει τίμημα για ακίνητο που υπερβαίνει το κόστος απόκτησης ενός παρόμοιου, από την άποψή του, ακινήτου.

Οι κύριες δυσκολίες στην εφαρμογή των μεθόδων της προσέγγισης της αγοράς συνδέονται με την έλλειψη διαφάνειας στη ρωσική αγορά ακινήτων. Στις περισσότερες περιπτώσεις, οι πραγματικές τιμές των συναλλαγών ακινήτων είναι άγνωστες. Από αυτή την άποψη, συχνά κατά την αξιολόγηση, χρησιμοποιούνται οι τιμές των προτάσεων για αντικείμενα που διατίθενται προς πώληση.

Η μέθοδος σύγκρισης πωλήσεων καθορίζει την αγοραία αξία ενός ακινήτου με βάση μια ανάλυση πρόσφατων πωλήσεων συγκρίσιμων ακινήτων που είναι παρόμοια σε μέγεθος και χρήση με το ακίνητο που αποτιμάται. Αυτή η μέθοδος αποτίμησης προϋποθέτει ότι η αγορά θα καθορίσει την τιμή για το ακίνητο που αποτιμάται με τον ίδιο τρόπο όπως για συγκρίσιμα, ανταγωνιστικά ακίνητα. Για να εφαρμόσουν τη μέθοδο σύγκρισης πωλήσεων, οι ειδικοί χρησιμοποιούν μια σειρά από αρχές αποτίμησης, συμπεριλαμβανομένης της αρχής της υποκατάστασης.

Η εφαρμογή της μεθόδου σύγκρισης πωλήσεων συνίσταται στη διαδοχική εκτέλεση των παρακάτω βημάτων:

1. Λεπτομερής έρευνα αγοράς για την απόκτηση αξιόπιστων πληροφοριών σχετικά με όλους τους παράγοντες που σχετίζονται με αντικείμενα συγκρίσιμης χρησιμότητας.
2. Καθορισμός κατάλληλων μονάδων σύγκρισης και διεξαγωγή συγκριτικής ανάλυσης για κάθε μονάδα.
3. Σύγκριση του υπό αξιολόγηση αντικειμένου με τα επιλεγμένα αντικείμενα σύγκρισης προκειμένου να προσαρμοστούν οι τιμές πώλησής τους ή να εξαιρεθούν από τη λίστα με αυτά που συγκρίνονται.
4. Φέρνοντας έναν αριθμό προσαρμοσμένων δεικτών του κόστους συγκρίσιμων αντικειμένων στην αγοραία αξία του αντικειμένου αξιολόγησης.

Ως πηγές πληροφόρησης για συναλλαγές στην αγορά ακινήτων μπορούν να χρησιμοποιηθούν κτηματομεσιτικά γραφεία, κρατικές πηγές, ίδιες βάσεις δεδομένων, δημοσιεύσεις κ.λπ.

Μετά την επιλογή της μονάδας σύγκρισης, είναι απαραίτητο να προσδιοριστούν οι κύριοι δείκτες ή στοιχεία σύγκρισης, με τη χρήση των οποίων είναι δυνατή η μοντελοποίηση της αξίας του αντικειμένου μέσω των απαραίτητων προσαρμογών στις τιμές αγοράς και πώλησης συγκρίσιμων αντικειμένων ακινήτων.

Στην πρακτική αποτίμησης, κατά τον προσδιορισμό της αξίας της ακίνητης περιουσίας, διακρίνονται τα κύρια στοιχεία σύγκρισης όπως τα μεταβιβασθέντα δικαιώματα σε ακίνητα, οι προϋποθέσεις οικονομικών διακανονισμών κατά την απόκτηση ακινήτων, οι όροι πώλησης (καθαρότητα της συναλλαγής), ο χρόνος της πώλησης, ο λειτουργικός σκοπός του αντικειμένου, η τοποθεσία, η ευκολία των δρόμων πρόσβασης, η περιοχή του αντικειμένου, η τεχνική κατάσταση και το επίπεδο φινιρίσματος των χώρων.

Αυτή η μέθοδος είναι πιο αποτελεσματική για αντικείμενα που πωλούνται τακτικά. Για την ανάδειξη των στοιχείων της μέτρησης προσαρμογής χρησιμοποιούνται ποσοτικές και ποιοτικές μέθοδοι.

Οι ποσοτικές μέθοδοι περιλαμβάνουν:

ανάλυση πωλήσεων σε ζεύγη (συγκρίνονται δύο διαφορετικές πωλήσεις για να προσδιοριστεί η προσαρμογή για ένα στοιχείο σύγκρισης).
Στατιστική ανάλυση (η μέθοδος βασίζεται στη χρήση της συσκευής μαθηματικών στατιστικών για ανάλυση συσχέτισης και παλινδρόμησης).
· Ανάλυση της δευτερογενούς αγοράς (η μέθοδος αυτή καθορίζει το ύψος των προσαρμογών, με βάση δεδομένα που δεν σχετίζονται άμεσα με το αντικείμενο αξιολόγησης ή το αντικείμενο σύγκρισης) και άλλα.

Οι πρακτικές ποιότητας περιλαμβάνουν:

ταξινόμηση (συγκριτική) ανάλυση (η μέθοδος είναι παρόμοια με την ανάλυση των ζευγαρωμένων πωλήσεων, με τη διαφορά ότι οι προσαρμογές δεν εκφράζονται σε ποσοστά ή χρηματικά ποσά, αλλά σε κατηγορίες ασαφούς λογικής).

διανεμητική ανάλυση (οι συγκριτικές πωλήσεις κατανέμονται με φθίνουσα σειρά επάρκειας, στη συνέχεια προσδιορίζεται η θέση του αντικειμένου αξιολόγησης στη σειρά των συγκριτικών πωλήσεων).

Συμφιλίωση των αποτελεσμάτων

Το τελικό στάδιο της αξιολόγησης είναι ο συντονισμός των αποτελεσμάτων που λαμβάνονται με διάφορες μεθόδους στο πλαίσιο των προσεγγίσεων που χρησιμοποιούνται. Ο σκοπός μιας τέτοιας συμφωνίας είναι να ληφθεί η τελική τελική αξία του κόστους.

Οι τρεις προσεγγίσεις για την αποτίμηση είναι ανεξάρτητες η μία από την άλλη, αν και η καθεμία βασίζεται στις ίδιες οικονομικές αρχές. Σε μια ιδανική (ανοιχτή και ανταγωνιστική) αγορά, και οι τρεις προσεγγίσεις θα πρέπει να έχουν την ίδια αξία. Ωστόσο, οι περισσότερες αγορές είναι ατελείς, η προσφορά και η ζήτηση δεν βρίσκονται σε ισορροπία. Οι πιθανοί χρήστες μπορεί να είναι παραπληροφορημένοι, οι κατασκευαστές μπορεί να είναι αναποτελεσματικοί. Για αυτούς και άλλους λόγους, οι προσεγγίσεις μπορούν να δώσουν διαφορετικούς δείκτες αξίας, τους οποίους ο εκτιμητής συγκρίνει μεταξύ τους κατά τη διαδικασία έγκρισης.

Όπως αναφέρεται στα Ομοσπονδιακά Πρότυπα Αποτίμησης (FSO No. 1), η μέθοδος αντιστοίχισης που έχει επιλέξει ο εκτιμητής, καθώς και όλες οι κρίσεις, οι παραδοχές και οι πληροφορίες που χρησιμοποιούνται από τον εκτιμητή στη διαδικασία αντιστοίχισης των αποτελεσμάτων, πρέπει να αιτιολογούνται.

Ο σταθμισμένος μέσος όρος θεωρείται η πλέον προτιμώμενη επιλογή για τη διεξαγωγή της διαδικασίας συμφωνίας των αποτελεσμάτων που προέκυψαν προκειμένου να ληφθεί η τελική αξία του κόστους. Ο εκτιμητής σταθμίζει τον βαθμό στον οποίο η μία ή η άλλη προσέγγιση αντιστοιχεί στον σκοπό της αξιολόγησης του υπό εξέταση αντικειμένου, εάν οι υπολογισμοί υποστηρίζονται από δεδομένα της αγοράς, εάν τα αντικρούουν και στο τελικό συμπέρασμα βασίζεται περισσότερο στον δείκτη αξίας που προκύπτει με βάση την ιδανικότερη από όλες τις απόψεις της προσέγγισης.

Στην εκτίμηση ακινήτων, υπάρχουν τρεις γενικά αποδεκτές προσεγγίσεις για τον προσδιορισμό της αξίας: δαπανηρή, αγοραία και κερδοφόρα. Κάθε προσέγγιση έχει τις δικές της καθιερωμένες μεθόδους, τεχνικές και διαδικασίες. Αποκαλύπτεται η εννοιολογική ομοιότητα των προσεγγίσεων για την αξιολόγηση διαφόρων αντικειμένων ιδιοκτησίας. Ταυτόχρονα, ο τύπος του αντικειμένου που αποτιμάται καθορίζει τα χαρακτηριστικά συγκεκριμένων μεθόδων που προκύπτουν από τα συγκεκριμένα προβλήματα αποτίμησης, τα οποία, κατά κανόνα, είναι εγγενή μόνο σε αυτόν τον τύπο ιδιοκτησίας.

Προσέγγιση κόστους

Η προσέγγιση κόστους για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας βασίζεται στη σύγκριση του κόστους δημιουργίας ενός ακινήτου με την αξία των αποτιμώμενων ή συγκρίσιμων αντικειμένων. Η προσέγγιση βασίζεται στη μελέτη της ικανότητας του επενδυτή να αποκτήσει ακίνητη περιουσία και βασίζεται στην αρχή της υποκατάστασης, η οποία αναφέρει ότι ο αγοραστής, ασκώντας τη δέουσα σύνεση, δεν θα πληρώσει για το αντικείμενο μεγαλύτερο ποσό από το κόστος απόκτησης του σχετικού κτιρίου. οικόπεδο και ανέγερση αντικειμένου παρόμοιου σε σκοπό και ποιότητα για το άμεσο μέλλον χωρίς σημαντικές καθυστερήσεις.

Τα κύρια στάδια της διαδικασίας αξιολόγησης σε αυτήν την προσέγγιση:

1. Υπολογισμός του κόστους απόκτησης ή μακροχρόνιας μίσθωσης δωρεάν και διαθέσιμης γης με σκοπό τη βελτιστοποίηση της χρήσης της.

2. Εκτίμηση του κόστους αντικατάστασης του υπό αξιολόγηση κτιρίου. Ο υπολογισμός του κόστους αντικατάστασης βασίζεται στον υπολογισμό του κόστους αναδημιουργίας του εν λόγω αντικειμένου, με βάση τις τρέχουσες τιμές και τις συνθήκες κατασκευής για παρόμοια αντικείμενα σε μια συγκεκριμένη ημερομηνία.

3. Προσδιορισμός του ύψους της φυσικής, λειτουργικής και εξωτερικής απόσβεσης του ακινήτου.

4. Εκτίμηση της αξίας του επιχειρηματικού κέρδους (κέρδος επενδυτή).

5. Υπολογισμός του τελικού κόστους του εκτιμώμενου αντικειμένου με προσαρμογή του κόστους αντικατάστασης για αποσβέσεις, ακολουθούμενο από αύξηση της αξίας που προκύπτει από το κόστος του οικοπέδου.

Η προσέγγιση του κόστους είναι η πλέον ενδεδειγμένη κατά την αξιολόγηση ακινήτων που τέθηκαν πρόσφατα σε λειτουργία, οδηγεί στα πιο πειστικά αποτελέσματα στην περίπτωση ενός εύλογα δικαιολογημένου κόστους γης και μικρής συσσωρευμένης απόσβεσης βελτιώσεων. Η προσέγγιση του κόστους δικαιολογείται για την εκτίμηση της αξίας προγραμματισμένων εγκαταστάσεων, διευκολύνσεων ειδικού σκοπού και άλλων ακινήτων, συναλλαγές για τις οποίες σπάνια συνάπτονται στην αγορά και μπορούν να χρησιμοποιηθούν στην αποτίμηση για ασφαλιστικούς σκοπούς. Αυτή η προσέγγιση, κατά την αξιολόγηση αντικειμένων που υπόκεινται σε ανακατασκευή, σας επιτρέπει να προσδιορίσετε εάν το κόστος κατασκευής θα αντισταθμιστεί από την αύξηση των λειτουργικών εσόδων ή τα έσοδα από την πώληση ακινήτων. Η χρήση της προσέγγισης του κόστους σε αυτή την περίπτωση αποφεύγει τον κίνδυνο υπερεπένδυσης.

Επίσης, η προσέγγιση του κόστους χρησιμοποιείται για σκοπούς φορολόγησης της περιουσίας νομικών και φυσικών προσώπων, κατά τη σύλληψη ακινήτων, για την ανάλυση της καλύτερης και αποδοτικότερης χρήσης ενός οικοπέδου.

Προσδιορισμός της αξίας ενός οικοπέδου

Σύμφωνα με το άρθ. 35 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, με τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας ενός κτιρίου, δομής, δομής που βρίσκεται σε γη κάποιου άλλου σε άλλο πρόσωπο, αποκτά το δικαίωμα χρήσης του αντίστοιχου μέρους του οικοπέδου που καταλαμβάνει το κτίριο, η δομή, δομή και απαραίτητο για τη χρήση τους, με τους ίδιους όρους και την ίδια ποσότητα με τον προηγούμενο ιδιοκτήτη.

Από όλες τις μεθόδους αποτίμησης της γης, καθοριστική σημασία έχει η μέθοδος της συγκριτικής ανάλυσης πωλήσεων.

Το κόστος αντικατάστασης της κατασκευής του υπό εκτίμηση ακινήτου υπολογίζεται σε τρέχουσες τιμές ως καινούργιο (εξαιρουμένων των συσσωρευμένων αποσβέσεων) και σχετίζεται με την ημερομηνία εκτίμησης. Η βάση για τον προσδιορισμό του κόστους αντικατάστασης είναι ο υπολογισμός του κόστους που σχετίζεται με την κατασκευή της εγκατάστασης και την παράδοσή της στον πελάτη. Ανάλογα με τη διαδικασία για τον υπολογισμό αυτών των δαπανών, συνηθίζεται να κατανέμεται το άμεσο και το έμμεσο κόστος στο κόστος κατασκευής.

Το άμεσο κόστος σχετίζεται άμεσα με την κατασκευή (το κόστος των υλικών, οι μισθοί των εργαζομένων στις κατασκευές, το κόστος των μηχανημάτων και μηχανισμών κατασκευής κ.λπ.). Έμμεσο κόστος - κόστος που δεν σχετίζεται άμεσα με την κατασκευή (αμοιβές για οργανισμούς σχεδιασμού και εκτίμησης, κόστος επενδύσεων σε γη, κόστος μάρκετινγκ, ασφάλισης και διαφήμισης κ.λπ.). Το κέρδος του προγραμματιστή αντικατοπτρίζει το κόστος διαχείρισης και διευθέτησης της κατασκευής, τη γενική επίβλεψη και τον επιχειρηματικό κίνδυνο που σχετίζεται με την ανάπτυξη. Το κέρδος του επιχειρηματία ορίζεται ως μέρος του κέρδους από την πώληση του αντικειμένου. Ανεξάρτητα από το ύψος των τόκων και την αντίστοιχη βάση (συστατικό της αξίας της περιουσίας), το ύψος του επιχειρηματικού κέρδους παραμένει σταθερό.

Βασική πηγή συγκριτικών στοιχείων για το κόστος των ακινήτων αντικειμένων είναι οι κατασκευαστικές συμβάσεις για ανέγερση κατασκευών, όπως αυτή που αξιολογείται. Επιπλέον, οι εκτιμητές σχεδιασμού διατηρούν συνήθως τις δικές τους βάσεις δεδομένων με τις τρέχουσες τιμές για ολοκληρωμένες κατοικίες, κτίρια γραφείων, διαμερίσματα, ξενοδοχεία, κτίρια καταστημάτων και βιομηχανικά κτίρια. Επί του παρόντος, στη Ρωσία υπάρχει ένα σύστημα προτύπων και επιπέδων τιμών που καθορίζονται από τους αντίστοιχους δείκτες τιμών.

Τα χτισμένα αντικείμενα υπό την επίδραση διαφόρων φυσικών και λειτουργικών παραγόντων χάνουν τις λειτουργικές τους ιδιότητες και καταστρέφονται. Επιπλέον, η αγοραία αξία του αντικειμένου επηρεάζεται από τις εξωτερικές οικονομικές επιπτώσεις από το άμεσο περιβάλλον και τις αλλαγές στο περιβάλλον της αγοράς. Ταυτόχρονα, φυσική απόσβεση (απώλεια απόδοσης), λειτουργική γήρανση (απώλεια τεχνολογικής συμμόρφωσης και κόστους λόγω επιστημονικής και τεχνολογικής προόδου), εξωτερική ή οικονομική απόσβεση (αλλαγή στην ελκυστικότητα ενός αντικειμένου ως προς τις αλλαγές στο εξωτερικό περιβάλλον και η οικονομική κατάσταση στην περιοχή) διακρίνονται. Μαζί, αυτοί οι τύποι αποσβέσεων αποτελούν συσσωρευμένες αποσβέσεις, οι οποίες θα είναι η διαφορά μεταξύ του κόστους αντικατάστασης του αντικειμένου και του κόστους αναπαραγωγής (αντικατάστασης) του αντικειμένου αξιολόγησης.

Η πιο πλήρης και αξιόπιστη πηγή πληροφοριών για την τεχνική κατάσταση ενός κτιρίου ή κατασκευής είναι τα υλικά μιας φυσικής έρευνας. Η πρώτη προϋπόθεση για τη διεξαγωγή τέτοιων ερευνών θα πρέπει να είναι ο ακριβής ορισμός του λειτουργικού σκοπού του αντικειμένου αξιολόγησης: χρήση για τον προορισμό του ή με αλλαγή στις τεχνολογικές και λειτουργικές παραμέτρους. Σε αυτή την περίπτωση, είναι απαραίτητο να παρουσιαστούν τα όρια μεταβολών φορτίων και επιπτώσεων στις δομές στήριξης των κτιρίων.

Η δεύτερη προϋπόθεση για τη διεξαγωγή έρευνας είναι η απόκτηση πλήρους πληροφοριών σχετικά με τις φυσικές και κλιματικές παραμέτρους και τους συγκεκριμένους παράγοντες της επίδρασης της περιοχής όπου βρίσκεται το αντικείμενο και τις αλλαγές τους στη διαδικασία της τεχνολογικής δραστηριότητας.

Προσέγγιση της Αγοράς

Η εφαρμογή της μεθόδου σύγκρισης πωλήσεων συνίσταται στη διαδοχική εκτέλεση των παρακάτω βημάτων:

1. λεπτομερής έρευνα αγοράς για την απόκτηση αξιόπιστων πληροφοριών σχετικά με όλους τους παράγοντες που σχετίζονται με αντικείμενα παρόμοιας χρησιμότητας.

2. Προσδιορισμός κατάλληλων μονάδων σύγκρισης και διεξαγωγή συγκριτικής ανάλυσης για κάθε μονάδα.

3. Σύγκριση του αντικειμένου που αξιολογείται με τα επιλεγμένα αντικείμενα σύγκρισης προκειμένου να προσαρμοστούν οι τιμές πώλησής τους ή να εξαιρεθούν από τη λίστα με αυτά που συγκρίνονται.

4. φέρνοντας έναν αριθμό προσαρμοσμένων δεικτών του κόστους συγκρίσιμων αντικειμένων στην αγοραία αξία του αντικειμένου αξιολόγησης.

Αυτή η μέθοδος είναι πιο αποτελεσματική για αντικείμενα που πωλούνται τακτικά.

Χρησιμοποιούνται ποσοτικές και ποιοτικές μέθοδοι για την ανάδειξη των στοιχείων της μέτρησης προσαρμογής.

Οι ποσοτικές μέθοδοι περιλαμβάνουν:

ανάλυση πωλήσεων σε ζεύγη (συγκρίνονται δύο διαφορετικές πωλήσεις για να προσδιοριστεί η προσαρμογή για ένα στοιχείο σύγκρισης).

Στατιστική ανάλυση (η μέθοδος βασίζεται στη χρήση της συσκευής μαθηματικών στατιστικών για ανάλυση συσχέτισης και παλινδρόμησης).

· Ανάλυση της δευτερογενούς αγοράς (η μέθοδος αυτή καθορίζει το ύψος των προσαρμογών, με βάση δεδομένα που δεν σχετίζονται άμεσα με το αντικείμενο αξιολόγησης ή το αντικείμενο σύγκρισης) και άλλα.

Οι πρακτικές ποιότητας περιλαμβάνουν:

Ανάλυση διανομής (οι συγκριτικές πωλήσεις κατανέμονται με φθίνουσα σειρά επάρκειας, στη συνέχεια καθορίζεται η θέση του αντικειμένου αξιολόγησης στη σειρά των συγκριτικών πωλήσεων).

εισοδηματική προσέγγιση

Το πλεονέκτημα της προσέγγισης του εισοδήματος σε σύγκριση με τις προσεγγίσεις κόστους και αγοράς είναι ότι αντικατοπτρίζει την άποψη του επενδυτή για την ακίνητη περιουσία ως πηγή εισοδήματος σε μεγαλύτερο βαθμό, δηλαδή αυτή η ποιότητα της ακίνητης περιουσίας λαμβάνεται υπόψη ως ο κύριος παράγοντας τιμολόγησης. . Το κύριο μειονέκτημα της εισοδηματικής προσέγγισης είναι ότι, σε αντίθεση με τις άλλες δύο προσεγγίσεις, βασίζεται σε δεδομένα προβλέψεων.

Τα κύρια στάδια της διαδικασίας αξιολόγησης σε αυτήν την προσέγγιση:

1. Προετοιμασία πρόβλεψης μελλοντικών εσόδων από τη μίσθωση των εκτάσεων που αξιολογούνται προς μίσθωση για την περίοδο ιδιοκτησίας και, με βάση τα δεδομένα που λαμβάνονται, προσδιορισμός του δυνητικού ακαθάριστου εισοδήματος (GP), το οποίο υπολογίζεται σύμφωνα με τον τύπο 1.1:

PVD \u003d S * Ca, (1.1)

S - έκταση προς μίσθωση, τ.μ.

Ca - τιμή ενοικίασης για 1 τ.μ.

2. Προσδιορισμός βάσει ανάλυσης αγοράς ζημιών από υποχρησιμοποίηση χώρων και στην είσπραξη ενοικίων, υπολογισμός του πραγματικού ακαθάριστου εισοδήματος (ARI). Κατά κανόνα, ο ιδιοκτήτης μακροπρόθεσμα δεν έχει τη δυνατότητα να μισθώσει οριστικά το 100% της επιφάνειας του κτιρίου. Απώλειες ενοικίου προκύπτουν λόγω υποαπασχόλησης του ακινήτου και μη καταβολής ενοικίου από αδίστακτους ενοικιαστές. Ο βαθμός ανεργίας ενός αντικειμένου εισοδηματικού ακινήτου χαρακτηρίζεται από τον συντελεστή υποχρησιμοποίησης, που προσδιορίζεται από τον λόγο της αξίας των μη εκμισθωμένων εκτάσεων προς την αξία της συνολικής προς μίσθωση επιφάνειας.

Ο υπολογισμός του πραγματικού ακαθάριστου εισοδήματος (ARI) πραγματοποιείται σύμφωνα με τον τύπο 1.2:

DVD \u003d PVD * Kz * Ks, (1.2)

DVD - πραγματικό ακαθάριστο εισόδημα.

GPV - δυνητικό ακαθάριστο εισόδημα.

Kz - συντελεστής φορτίου περιοχής.

Кс - συντελεστής είσπραξης πληρωμών.

3. Υπολογισμός του κόστους λειτουργίας του υπό αποτίμηση ακινήτου, ο οποίος βασίζεται σε ανάλυση του πραγματικού κόστους συντήρησής του ή/και τυπικού κόστους σε αυτή την αγορά. Τα έξοδα καθορίζονται υπό όρους (φόρος ακίνητης περιουσίας, ασφάλιστρα, πληρωμές για οικόπεδο), υπό όρους μεταβλητά (παροχές κοινής ωφέλειας, τρέχουσες επισκευές, μισθοί προσωπικού συντήρησης κ.λπ.), έξοδα αντικατάστασης (κόστος περιοδικής αντικατάστασης γρήγορα φθαρμένων δομικών στοιχείων ).

4. Επανυπολογισμός των καθαρών λειτουργικών εσόδων στην τρέχουσα αξία του αντικειμένου.

Μέθοδος άμεσης κεφαλαιοποίησης - μια μέθοδος για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας ενός κερδοφόρου αντικειμένου, που βασίζεται στην άμεση μετατροπή του πιο τυπικού εισοδήματος του πρώτου έτους σε αξία διαιρώντας το με τον δείκτη κεφαλαιοποίησης που προκύπτει με βάση ανάλυση των δεδομένων της αγοράς για ο λόγος του καθαρού εισοδήματος και της αξίας των περιουσιακών στοιχείων παρόμοια με το αντικείμενο που αποτιμάται, που προκύπτει με την εξαγωγή της μεθόδου αγοράς. Μια τέτοια δυτική κλασική εκδοχή της μεθόδου άμεσης κεφαλαιοποίησης, στην οποία ο δείκτης κεφαλαιοποίησης εξάγεται από τις συναλλαγές της αγοράς, είναι πρακτικά αδύνατο να εφαρμοστεί στις ρωσικές συνθήκες λόγω των δυσκολιών στη συλλογή πληροφοριών (τις περισσότερες φορές, οι όροι και οι τιμές των συναλλαγών είναι εμπιστευτικές πληροφορίες ). Με βάση αυτό, στην πράξη είναι απαραίτητο να χρησιμοποιηθούν αλγεβρικές μέθοδοι για την κατασκευή του συντελεστή κεφαλαιοποίησης, οι οποίες προβλέπουν ξεχωριστή αξιολόγηση του ποσοστού απόδοσης του κεφαλαίου και του ποσοστού απόδοσης του.

Σημειώνεται ότι η μέθοδος της άμεσης κεφαλαιοποίησης εφαρμόζεται στην αποτίμηση λειτουργικών περιουσιακών στοιχείων που δεν απαιτούν, κατά την ημερομηνία της αποτίμησης, μεγάλες επενδύσεις κατά τη διάρκεια των επισκευών ή ανακατασκευών.

Στείλτε την καλή δουλειά σας στη βάση γνώσεων είναι απλή. Χρησιμοποιήστε την παρακάτω φόρμα

Φοιτητές, μεταπτυχιακοί φοιτητές, νέοι επιστήμονες που χρησιμοποιούν τη βάση γνώσεων στις σπουδές και την εργασία τους θα σας είναι πολύ ευγνώμονες.

Δημοσιεύτηκε στις http://www.allbest.ru/

Εισαγωγή

Η εκτίμηση ακινήτων ενδιαφέρει, καταρχάς, για κατηγορίες αντικειμένων που κυκλοφορούν ενεργά στην αγορά ως ανεξάρτητο προϊόν. Αυτή τη στιγμή στη Ρωσία είναι:

διαμερίσματα και δωμάτια

εγκαταστάσεις και κτίρια για γραφεία και καταστήματα.

προαστιακά κτίρια κατοικιών με οικόπεδα (εξοχικές κατοικίες και εξοχικές κατοικίες).

· δωρεάν γη που προορίζεται για οικοδόμηση ή για άλλους σκοπούς (βραχυπρόθεσμα).

Αποθήκη και εγκαταστάσεις παραγωγής.

Επιπλέον, τα ακίνητα, κατά κανόνα, αποτελούν μέρος του περιουσιακού συγκροτήματος επιχειρήσεων και οργανισμών (ιδίως αυτών που ιδιωτικοποιούνται) και επηρεάζουν σημαντικά την αξία τους. Υπάρχουν και άλλες κατηγορίες ακινήτων, η αγορά των οποίων δεν έχει ακόμη διαμορφωθεί.

Μια ποικιλία συνθηκών και οι συνδυασμοί τους επηρεάζουν την αξιολόγηση ενός αντικειμένου. Ένα παράδειγμα χαρακτηριστικών ταξινόμησης.

Προέλευση:

1. Φυσικά (φυσικά) αντικείμενα.

2. Τεχνητά αντικείμενα (κτίρια).

Σκοπός:

1. Δωρεάν οικόπεδα (για ανάπτυξη ή άλλους σκοπούς).

2. Φυσικά συμπλέγματα (κοιτάσματα) για την εκμετάλλευσή τους.

3. Κτίρια.

· Για στέγαση.

· Για το γραφείο.

· Για το εμπόριο και τη σφαίρα των πληρωμένων υπηρεσιών.

Για τη βιομηχανία.

· Αλλα.

Κλίμακα:

1. Χερσαίες εκτάσεις.

2. Ξεχωριστά οικόπεδα.

3. Συγκροτήματα κτιρίων και κατασκευών.

4. Πολυκατοικία πολυκατοικίας.

5. Μονοκατοικία κατοικιών (αρχοντικό, εξοχικό).

6. Τμήμα (είσοδος).

7. Δάπεδο σε τομή.

8. Διαμέρισμα.

9. Δωμάτιο.

10. Καλοκαιρινό εξοχικό.

11. Συγκρότημα διοικητικών κτιρίων.

12. Κτίριο.

13. Χώροι ή μέρη κτιρίων (τμήματα, όροφοι).

Ετοιμο για χρήση:

1. Έτοιμα αντικείμενα.

2. Απαιτείται ανακατασκευή ή σημαντικές επισκευές.

3. Απαιτείται ολοκλήρωση της κατασκευής.

1. Μεθοδολογία αποτίμησης ακινήτων

Η μεθοδολογία εκτίμησης ακινήτων μπορεί να χωριστεί σε στάδια:

Στάδιο 1.Ορισμός εργασίας εκτίμησης ακινήτων

Η εκτίμηση ακινήτων είναι ο προσδιορισμός της αξίας της ακίνητης περιουσίας σύμφωνα με τον στόχο, τη διαδικασία εκτίμησης και τις απαιτήσεις της δεοντολογίας του εκτιμητή. Ο προσδιορισμός του σκοπού της αποτίμησης ακινήτων είναι αρχικά η βάση για την επιλογή μεθόδων αποτίμησης και, κατά συνέπεια, έχει σημαντικό αντίκτυπο στο αποτέλεσμα της αποτίμησης. Στο μέλλον, καθορίζεται το είδος της αξίας που είναι απαραίτητο σύμφωνα με τον στόχο.

Σε συνθήκες αγοράς, υπάρχουν διάφοροι τύποι αξίας ακινήτων:

1) αγορά - αυτή είναι η πιο πιθανή τιμή για την πώληση ενός αντικειμένου σε μια ανταγωνιστική και ανοιχτή αγορά με συνειδητές και ορθολογικές ενέργειες προς το συμφέρον του αγοραστή και του πωλητή, οι οποίοι είναι καλά ενημερωμένοι και δεν υφίστανται πίεση από έκτακτες περιστάσεις.

2) επένδυση - αυτή είναι η αξία του αντικειμένου που αξιολογείται για έναν συγκεκριμένο επενδυτή. αύξηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου ως αποτέλεσμα επένδυσης·

3) εκκαθάριση - αυτό είναι το κόστος μιας αναγκαστικής πώλησης. είναι πανομοιότυπο με την αγοραία αξία, αλλά περιορίζεται από το χρονοδιάγραμμα της αξιολόγησης, της έρευνας αγοράς και της προώθησης στην αγορά, που είναι απαραίτητο για την επίτευξη της καλύτερης τιμής·

4) κτηματογράφηση - νοείται η αγοραία αξία ενός ακινήτου που έχει δημιουργηθεί κατά τη διαδικασία της κρατικής κτηματογράφησης, που προσδιορίζεται με μεθόδους μαζικής αποτίμησης ή, εάν είναι αδύνατο να προσδιοριστεί η αγοραία αξία με μεθόδους μαζικής αποτίμησης, η αγοραία αξία που προσδιορίζεται ατομικά για συγκεκριμένο ακίνητο σύμφωνα με τη νομοθεσία για τις δραστηριότητες εκτίμησης.

Το γεγονός της κρατικής εγγραφής της εμφάνισης και της μεταβίβασης δικαιωμάτων σε ακίνητη περιουσία πιστοποιείται με την έκδοση πιστοποιητικού και γίνεται ειδική επιγραφή στα έγγραφα που εκφράζουν το περιεχόμενο της συναλλαγής. Η ίδια η διαδικασία εγγραφής περιορίζεται στην καταγραφή πληροφοριών σχετικά με τα δικαιώματα σε κάθε ιδιοκτησία και τις παραμέτρους του στο Ενιαίο Κρατικό Μητρώο.

Ορίζεται η ημερομηνία της αξιολόγησης - η ημερολογιακή ημερομηνία, από την οποία καθορίζεται η αξία του αντικειμένου αξιολόγησης.

Διατυπώνονται περιοριστικοί όροι - δηλώσεις στην έκθεση που περιγράφουν εμπόδια ή περιστάσεις που επηρεάζουν την αποτίμηση του ακινήτου

Στάδιο 2.Κατάρτιση σχεδίου και σύμβασης αποτίμησης ακινήτων

1. Καθορίζονται πηγές πληροφόρησης, μέθοδοι αποτίμησης ακινήτων και στη συνέχεια καταρτίζεται σχέδιο εργασίας.

2. Συνοψίζονται τα έξοδα εκτίμησης ακινήτων και γίνεται διαπραγμάτευση χρηματικής αμοιβής για την εκτίμηση ακινήτων.

3. Συντάσσεται συμφωνία αποτίμησης ακινήτων.

3 στάδιο.Συγκεντρώστε ανάλυση πληροφοριών σχετικά με το ακίνητο

Συλλογή και επεξεργασία των ακόλουθων πληροφοριών και τεκμηρίωσης:

1) έγγραφα τίτλου, πληροφορίες σχετικά με την επιβάρυνση του αντικειμένου αξιολόγησης με τα δικαιώματα άλλων προσώπων.

2) λογιστικά και στοιχεία αναφοράς που σχετίζονται με το αντικείμενο της αξιολόγησης·

3) πληροφορίες σχετικά με τα τεχνικά και λειτουργικά χαρακτηριστικά του αντικειμένου αξιολόγησης.

4) πληροφορίες που είναι απαραίτητες για τον καθορισμό των ποσοτικών και ποιοτικών χαρακτηριστικών του αντικειμένου αξιολόγησης προκειμένου να προσδιοριστεί η αξία του, καθώς και άλλες πληροφορίες που σχετίζονται με το αντικείμενο αξιολόγησης·

5) ανάλυση της αγοράς στην οποία ανήκει το αντικείμενο αξιολόγησης, οι τρέχουσες συνθήκες και τάσεις, καθώς και η επιλογή των αναλόγων του αντικειμένου αξιολόγησης και η αιτιολόγησή του.

6) επιθεώρηση του αντικειμένου και της παρακείμενης επικράτειας, περιγραφή του νομικού καθεστώτος του ακινήτου, φυσικά και οικονομικά χαρακτηριστικά, τοποθεσία.

7) ανάλυση και επεξεργασία πληροφοριών.

Στάδιο 4.Ανάλυση της καλύτερης και αποδοτικότερης χρήσης της ακίνητης περιουσίας

1. Ανάλυση της βέλτιστης και αποδοτικότερης χρήσης τόσο της ήδη δομημένης όσο και της υποτιθέμενης άδειας γης.

2. Νομική εγκυρότητα της επιλεγμένης περίπτωσης χρήσης, φυσική σκοπιμότητα και οικονομική σκοπιμότητα.

3. Προσδιορισμός της υψηλότερης αξίας ακίνητης περιουσίας.

5 επαρακέντηση.Υπολογισμός της εκτιμώμενης αξίας ενός ακινήτου με βάση τρεις προσεγγίσεις:

1) προσέγγιση εισοδήματος.

2) Συγκριτική προσέγγιση.

3) προσέγγιση κόστους.

Στάδιο 6Συντονισμός των αποτελεσμάτων της εκτίμησης του ακινήτου

Στάδιο 7.Σύνταξη έκθεσης αξιολόγησης

Σύνταξη εγγράφου που να περιέχει την τεκμηρίωση της γνώμης του εκτιμητή για την αξία του ακινήτου.

2. Αποτίμηση με βάση την εισοδηματική προσέγγιση

Η εισοδηματική προσέγγιση βασίζεται στο γεγονός ότι η αξία της ακίνητης περιουσίας στην οποία επενδύεται κεφάλαιο πρέπει να αντιστοιχεί στην τρέχουσα εκτίμηση της ποιότητας και της ποσότητας του εισοδήματος που μπορεί να αποφέρει αυτό το ακίνητο. Η κεφαλαιοποίηση του εισοδήματος είναι μια διαδικασία που καθορίζει τη σχέση μεταξύ του μελλοντικού εισοδήματος και της τρέχουσας αξίας ενός αντικειμένου. Ο βασικός τύπος για την εισοδηματική προσέγγιση είναι:

C \u003d BH / K ή V \u003d 1 / R,

όπου C (V) - το κόστος της ακίνητης περιουσίας.

BH (I) - το αναμενόμενο εισόδημα από το ακίνητο που αποτιμάται. Το εισόδημα αναφέρεται συνήθως στο καθαρό λειτουργικό εισόδημα που μπορεί να αποφέρει η ακίνητη περιουσία για μια περίοδο.

Το K (R) - το ποσοστό απόδοσης ή κέρδους - είναι ο συντελεστής ή το ποσοστό κεφαλαιοποίησης. Δείκτης κεφαλαιοποίησης - το ποσοστό απόδοσης, που αντικατοπτρίζει τη σχέση μεταξύ του εισοδήματος και της αξίας του αντικειμένου αξιολόγησης.

Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι ο λόγος της αγοραίας αξίας του ακινήτου προς το καθαρό εισόδημα που αποφέρει.

Επιτόκιο προεξόφλησης - το επιτόκιο ανατοκισμού, το οποίο εφαρμόζεται κατά τον επανυπολογισμό σε μια συγκεκριμένη χρονική στιγμή της αξίας των ταμειακών ροών που προκύπτουν από τη χρήση ακινήτου.

Μοντέλο κεφαλαιοποίησης εισοδήματος

Προσέγγιση στα στάδια εισοδήματος:

1. Υπολογισμός του ακαθάριστου εισοδήματος από τη χρήση ενός αντικειμένου με βάση την ανάλυση των τρεχουσών συντελεστών και τιμολογίων στην αγορά ενοικίασης για συγκρίσιμα αντικείμενα.

2. Η αξιολόγηση των ζημιών από ημιτελή φόρτωση (μίσθωση) και ανείσπρακτες πληρωμές ενοικίων γίνεται με βάση ανάλυση της αγοράς, της φύσης της δυναμικής της σε σχέση με το ακίνητο που αποτιμάται. Το ποσό που υπολογίζεται με αυτόν τον τρόπο αφαιρείται από το ακαθάριστο εισόδημα και το συνολικό ποσό είναι το πραγματικό ακαθάριστο εισόδημα.

3. Υπολογισμός του κόστους που σχετίζεται με το αντικείμενο αξιολόγησης:

Λειτουργικό (λειτουργικό) - το κόστος λειτουργίας της εγκατάστασης.

Σταθερό - το κόστος εξυπηρέτησης πληρωτέων λογαριασμών (τόκοι δανείων, αποσβέσεις, πληρωμές φόρων κ.λπ.).

Αποθεματικά - το κόστος αγοράς (αντικατάστασης) αξεσουάρ για ένα ακίνητο.

4. Προσδιορισμός του ύψους των καθαρών εσόδων από την πώληση του αντικειμένου.

5. Υπολογισμός του δείκτη κεφαλαιοποίησης.

Η προσέγγιση εισοδήματος αξιολογεί την αξία της ακίνητης περιουσίας τη δεδομένη στιγμή ως την παρούσα αξία των μελλοντικών ταμειακών ροών, δηλ. αντικατοπτρίζει:

1) την ποιότητα και την ποσότητα του εισοδήματος που μπορεί να αποφέρει το ακίνητο κατά τη διάρκεια της ζωής του.

2) κινδύνους ειδικούς τόσο για το αξιολογούμενο αντικείμενο όσο και για την περιοχή.

Η προσέγγιση εισοδήματος χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό:

1) αξία επένδυσης, δεδομένου ότι ένας δυνητικός επενδυτής δεν θα πληρώσει μεγαλύτερο ποσό για ένα αντικείμενο από την τρέχουσα αξία του μελλοντικού εισοδήματος από αυτό το αντικείμενο.

2) αγοραία αξία.

20 επιλογή.

Το ακίνητο είναι κτίριο. Εμβαδόν 700 m2. Συντελεστής υποφόρτωσης 15% του δυνητικού ακαθάριστου εισοδήματος (GRP). Η τιμή ενοικίασης είναι 300 ρούβλια / m 2. Λειτουργικά έξοδα - 25% των πραγματικών ακαθάριστων εσόδων (GVA). Δείκτης κεφαλαιοποίησης 10%. Προσδιορίστε την αξία του ακινήτου.

1. LDPE \u003d A * S * 12,

όπου PVD - δυνητικό ακαθάριστο εισόδημα.

A - τιμή ενοικίασης?

S - περιοχή του ακινήτου.

LDPE \u003d 300 * 700 * 12 \u003d 2520000 ρούβλια.

2. DVD = HDL (1 - k υποφόρτωση),

όπου DVD είναι το πραγματικό ακαθάριστο εισόδημα.

k υποφόρτιση - συντελεστής υποφόρτισης.

DVD = 2520000 * (1 - 0,15) = 2142000 ρούβλια.

3. CHOD \u003d DVD - Ή,

όπου CHOD - καθαρό λειτουργικό εισόδημα.

RR \u003d 0,25 * DIA \u003d 0,25 * 2142000 \u003d 535500 ρούβλια. - έξοδα λειτουργίας.

CHOD \u003d 2142000 - 5355000 \u003d 1606500 ρούβλια.

4. C \u003d CHOD / R σε,

όπου C είναι η αξία του ακινήτου.

Αναλογία R προς - κεφαλαιοποίηση.

C \u003d 1606500 / 0,1 \u003d 16065000 ρούβλια.

Συμπέρασμα: το κόστος του αντικειμένου αξιολόγησης με επιφάνεια 700 m 2 είναι 16.065.000 ρούβλια.

3. Εκτίμηση της αξίας της ακίνητης περιουσίας με βάση συγκριτική προσέγγιση

Η συγκριτική προσέγγιση της αποτίμησης είναι ένα σύνολο μεθόδων αποτίμησης που βασίζονται στη σύγκριση ενός ακινήτου με τα ανάλογα του, για τα οποία υπάρχουν πληροφορίες για τις τιμές των συναλλαγών με αυτά. Προϋποθέσεις εφαρμογής της συγκριτικής προσέγγισης στην αποτίμηση ακινήτων:

1. Το αντικείμενο δεν πρέπει να είναι μοναδικό.

2. Οι πληροφορίες πρέπει να είναι περιεκτικές, συμπεριλαμβανομένων των προϋποθέσεων για την πραγματοποίηση συναλλαγών.

3. Οι παράγοντες που επηρεάζουν την αξία των συγκρίσιμων αναλόγων του υπό εκτίμηση ακινήτου πρέπει να είναι συγκρίσιμοι.

Η συγκριτική προσέγγιση βασίζεται στις αρχές:

αντικαταστάσεις?

ισορροπία;

Ζήτηση και προσφορά.

Στάδια μιας συγκριτικής προσέγγισης για την αποτίμηση ακινήτων:

Στάδιο 1.

Έρευνα αγοράς - διενεργείται ανάλυση της κατάστασης και των τάσεων της αγοράς και ιδιαίτερα του τμήματος στο οποίο ανήκει το ακίνητο που αποτιμάται. Εντοπίζονται ακίνητα που είναι πιο συγκρίσιμα με το υπό αξιολόγηση ακίνητο, που πωλήθηκε σχετικά πρόσφατα.

Στάδιο 2.

Συλλογή και επαλήθευση της ακρίβειας των πληροφοριών σχετικά με τα προσφερόμενα προς πώληση ή τα πρόσφατα πωληθέντα ανάλογα της εκτίμησης ακινήτων. σύγκριση ανάλογων αντικειμένων με το αξιολογούμενο αντικείμενο.

Στάδιο 3.

Προσαρμογή των τιμών πώλησης επιλεγμένων αναλόγων σύμφωνα με τις διαφορές από το αντικείμενο αξιολόγησης.

Στάδιο 4.

Καθορισμός αξίας αντικειμένου εκτίμησης ακινήτων με συμφωνία επί των αναπροσαρμοσμένων τιμών ανάλογων αντικειμένων. Τα συγκρίσιμα αντικείμενα πρέπει να ανήκουν στο ίδιο τμήμα και οι συναλλαγές με αυτά θα πρέπει να πραγματοποιούνται με όρους τυπικούς για αυτό το τμήμα:

1. στο χρόνο έκθεσης. Περίοδος έκθεσης - ο χρόνος που το αντικείμενο βρίσκεται στην αγορά.

2. για την ανεξαρτησία των υποκειμένων της συναλλαγής. Ανεξαρτησία σημαίνει ότι οι συναλλαγές δεν ολοκληρώνονται σε αγοραία τιμή εάν ο πωλητής και ο αγοραστής:

Είναι σε σχέση;

Είναι εκπρόσωποι της εκμετάλλευσης και μιας ανεξάρτητης θυγατρικής.

Έχουν διαφορετική αλληλεξάρτηση και αμοιβαίο ενδιαφέρον. οι συναλλαγές πραγματοποιούνται με αντικείμενα που επιβαρύνονται με εξασφαλίσεις ή άλλες υποχρεώσεις·

Ασχολείται με την πώληση ακινήτων αποθανόντων κ.λπ.

3. σχετικά με τα επενδυτικά κίνητρα, τα οποία καθορίζονται από:

Παρόμοια κίνητρα επενδυτών.

Παρόμοια καλύτερη και αποτελεσματικότερη χρήση αντικειμένων. ο βαθμός φθοράς του κτιρίου.

Τα κύρια κριτήρια για την επιλογή ανάλογων αντικειμένων στην εκτίμηση ακινήτων:

1. Ιδιοκτησία ακίνητης περιουσίας. Η προσαρμογή ιδιοκτησίας είναι η διαφορά μεταξύ των ενοικίων αγοράς και συμβολαίου, καθώς η πλήρης ιδιοκτησία καθορίζεται στα ενοίκια της αγοράς και στη διαθέσιμη τρέχουσα χρηματοδότηση.

2. Προϋποθέσεις χρηματοδότησης της συναλλαγής. Υπό άτυπες συνθήκες χρηματοδότησης για μια συναλλαγή, είναι απαραίτητη μια ενδελεχής ανάλυση, ως αποτέλεσμα της οποίας γίνεται μια τροποποίηση.

3. Όροι πώλησης και χρόνος πώλησης.

4. Τοποθεσία.

5. Φυσικά χαρακτηριστικά.

Είναι απαραίτητη μια προσαρμογή σε συγκρίσιμες πωλήσεις για να καθοριστεί η τελική αξία του ακινήτου που αποτιμάται. Ο υπολογισμός και οι προσαρμογές γίνονται με βάση μια λογική ανάλυση των προηγούμενων υπολογισμών, λαμβάνοντας υπόψη τη σημασία κάθε δείκτη. Το πιο σημαντικό είναι ο ακριβής προσδιορισμός των συντελεστών διόρθωσης (βλ. Εικ. 1)

Εικόνα 1

Οι ποσοστιαίες προσαρμογές γίνονται πολλαπλασιάζοντας την τιμή πώλησης ενός αναλογικού αντικειμένου ή της μονάδας σύγκρισής του με έναν συντελεστή που αντικατοπτρίζει τον βαθμό διαφορών στα χαρακτηριστικά ενός αναλογικού αντικειμένου και του αντικειμένου που αποτιμάται. Εάν το ακίνητο που αποτιμάται είναι καλύτερο από ένα συγκρίσιμο ανάλογο, τότε ένας αυξανόμενος συντελεστής προστίθεται στην τιμή του τελευταίου, αν είναι χειρότερος - φθίνουσα.

Προσαρμογές κόστους:

α) οι απόλυτες διορθώσεις που έγιναν στη μονάδα σύγκρισης αλλάζουν την τιμή του πωλούμενου αντικειμένου-αναλόγου κατά ένα ορισμένο ποσό, στο οποίο εκτιμάται η διαφορά στα χαρακτηριστικά του αντικειμένου-ανάλογου και του αντικειμένου που αξιολογείται. Μια θετική διόρθωση γίνεται εάν το αντικείμενο που αξιολογείται είναι καλύτερο από ένα συγκρίσιμο ανάλογο, μια αρνητική, εάν είναι χειρότερο.

β) οι νομισματικές προσαρμογές που γίνονται στην τιμή του πωλούμενου αντικειμένου-ανάλογου στο σύνολό του, το αλλάζουν κατά ένα ορισμένο ποσό, στο οποίο υπολογίζονται οι διαφορές στα χαρακτηριστικά. Οι σωρευτικές ποσοστιαίες προσαρμογές προσδιορίζονται πολλαπλασιάζοντας όλες τις επιμέρους ποσοστιαίες προσαρμογές.

Μια προσαρμογή με τη μορφή γενικής ομαδοποίησης χρησιμοποιείται συνήθως σε μια ανεπτυγμένη αγορά ακινήτων όπου υπάρχει μεγάλος αριθμός πωλήσεων. Η αθροιστική προσαρμογή πραγματοποιείται εντός της επιλεγμένης ομάδας συγκρίσιμων ιδιοτήτων.

Ακολουθία τροποποίησης:

1. Προσαρμογή για τους όρους χρηματοδότησης

2. Προσαρμογή για ειδικούς όρους πώλησης.

3. Προσαρμογή για το χρόνο πώλησης.

4. Διόρθωση για τοποθεσία.

5. Διόρθωση για φυσικά χαρακτηριστικά.

Οφέλη του Συγκριτικού Ππροσέγγιση για την εκτίμηση ακινήτων:

1. Το τελικό κόστος αντικατοπτρίζει τη γνώμη των τυπικών πωλητών και αγοραστών.

2. Οι τιμές πώλησης αντικατοπτρίζουν τις αλλαγές στις χρηματοοικονομικές συνθήκες και τον πληθωρισμό.

3. Στατιστικά αιτιολογημένη.

4. Γίνονται προσαρμογές για διαφορές στα συγκριτικά αντικείμενα.

5. Σχετικά εύκολο στη χρήση και δίνει αξιόπιστα αποτελέσματα.

Μειονεκτήματα της Συγκριτικής Προσέγγισηςκατά την αξιολόγηση της ακίνητης περιουσίας:

1. Διαφορές πωλήσεων.

2. Δυσκολία στη συλλογή πληροφοριών για τις πρακτικές τιμές πώλησης.

3. Δυσκολία στη συλλογή πληροφοριών για τους συγκεκριμένους όρους της συναλλαγής.

4. Εξάρτηση από τη δραστηριότητα της αγοράς.

5. Εξάρτηση από τη σταθερότητα της αγοράς

6. Δυσκολία αντιστοίχισης στοιχείων σχετικά με σημαντικά διαφορετικές πωλήσεις.

Το ακίνητο είναι κτίριο. Εμβαδόν 700 m2. Είδος νόμου: ιδιοκτησία. Οι συνθήκες χρηματοδότησης είναι τυπικές της αγοράς. Προσαρμογή για διαπραγμάτευση 10%. Τοποθεσία - Νότια συνοικία. Η κατάσταση της εσωτερικής διακόσμησης του ακινήτου είναι άριστη. Η ευκολία στην τοποθεσία είναι η πρώτη γραμμή. Θέση ορόφων - υπόγειο. Προσδιορίστε την τιμή πώλησης του ακινήτου.

Τραπέζι 1

Μέθοδος σύγκρισης πωλήσεων

Όνομα παραμέτρου	Αντικείμενο αξιολόγησης
Τιμή πώλησης, τρίψτε.
Εμβαδόν, m2
Κόστος, τρίψτε./m 2
Είδος νόμου	Το δικό
Προσαρμογή
Προσαρμοσμένη τιμή, τρίψτε.
Προϋποθέσεις χρηματοδότησης	Τυπική αγορά
Προσαρμογή
Προσαρμοσμένη τιμή, τρίψτε.
Οροι πώλησης	Τυπικός
Προσαρμογή
Προσαρμοσμένη τιμή, τρίψτε.
Προσαρμογή για συναλλαγές
Προσαρμοσμένη τιμή, τρίψτε.
Τοποθεσία	Νότια μικροπεριφέρεια	Νότια μικροπεριφέρεια	Νότια μικροπεριφέρεια	Νότια μικροπεριφέρεια
Προσαρμογή
Προσαρμοσμένη τιμή, τρίψτε.
Κατάσταση του εσωτερικού
Προσαρμογή
Προσαρμοσμένη τιμή, τρίψτε.
Βολική τοποθεσία	1η γραμμή	1η γραμμή	2η γραμμή		2η γραμμή
Προσαρμογή
Προσαρμοσμένη τιμή, τρίψτε.
αριθμός ορόφων
Προσαρμογή
Προσαρμοσμένη τιμή, τρίψτε.
Συντελεστής βάρους
Επανυπολογισμένο κόστος, τρίψτε.
Τελική τιμή, τρίψιμο/m 2

Κάνοντας υπολογισμούς:

3 .Προσδιορισμός του κόστους σε ρούβλια. ανά m 2:

1) 10000000 / 675 \u003d 14841,81 ρούβλια / m 2;

2) 12000000 / 730 = 61438,36 ρούβλια / m 2;

3) 40000000 / 941 \u003d 42507,97 ρούβλια / m 2;

4) 4500000 / 644 = 6987,58 ρούβλια / m 2.

Δεδομένου ότι το είδος του νόμου, οι όροι χρηματοδότησης και οι όροι πώλησης για το ακίνητο και τα ανάλογα του είναι τα ίδια, ο συντελεστής προσαρμογής είναι μηδενικός, πράγμα που σημαίνει ότι η τιμή ανά m 2 παραμένει η ίδια.

13. Προσαρμογή συναλλαγών:

1) 14814,14 - (14814,81 * 0,1) = 13333,33 ρούβλια.

2) 16438,36 - (16438,36 * 0,1) = 14794,52 ρούβλια.

3) 42507,97 - (42507,97 * 0,1) = 38357,17 ρούβλια.

4) 6987,58 - (6987,58 * 0,1) = 6288,82 ρούβλια.

15. Η θέση του ΟΗ και του τέταρτου αναλογικού αντικειμένου είναι διαφορετική.

16. Ορισμός προσαρμογής:

72,435 / 67,13 = 1,08.

17. Προσαρμοσμένη τιμή:

4) 6288,82 * 1,08 = 6791,92.

18. Η κατάσταση της εσωτερικής διακόσμησης όλων των αναλογικών αντικειμένων διαφέρει από την εσωτερική κατάσταση της διακόσμησης OH. Το πρώτο και το τρίτο ανάλογο είναι σε καλή κατάσταση, το δεύτερο και το τέταρτο είναι σε κακή κατάσταση.

20. Προσαρμοσμένη τιμή:

1) 13333,33 + 3000 = 16333,33 ρούβλια.

2) 14794,52 + 8000 = 22794,52 ρούβλια.

3) 38257,17 +3000 = 41257,17 ρούβλια.

4) 6791,92 + 8000 = 14791,92 ρούβλια.

21. Το δεύτερο και το τέταρτο αναλογικό αντικείμενο διαφέρουν από το OH ως προς την ευκολία τοποθεσίας.

23. Προσαρμοσμένη τιμή:

2) 22794,52 * 1,16 = 26441,64 ρούβλια.

4) 14791,92 * 1,16 = 17158,63 ρούβλια.

24. Το πρώτο και το τρίτο ανάλογα αντικείμενα διαφέρουν σε αριθμό ορόφων από το OH.

26. Προσαρμοσμένη τιμή:

1) 16333,33 * 0,81 = 13230 ρούβλια.

3) 41257,17 * 0,81 = 33418,31 ρούβλια.

28. Σταθμισμένο κόστος:

1) 13230 * 0,5 = 6615 ρούβλια.

2) 26441,64 * 0,1 = 2644,16 ρούβλια.

3) 33418,31 * 0,3 = 10025,49 ρούβλια.

4) 17158,63 * 0,1 = 1715,86 ρούβλια.

29. Συνολική τιμή σε ρούβλια ανά m 2:

6615 + 2644,16 + 10025,49 +1715,86 \u003d 21000,51 ρούβλια / m 2.

Έτσι, η τιμή πώλησης του ακινήτου είναι:

21000,51 * 700 = 14700357 ρούβλια

Συμπέρασμα: το κόστος ενός ακινήτου με επιφάνεια 700 m 2 είναι 14.700.357 ρούβλια.

4. Εκτίμηση κόστους με βάση την προσέγγιση του κόστους

Η προσέγγιση κόστους είναι ένα σύνολο μεθόδων αποτίμησης που βασίζεται στον προσδιορισμό των δαπανών που απαιτούνται για την αποκατάσταση ή την αντικατάσταση του αντικειμένου αξιολόγησης, λαμβάνοντας υπόψη τις συσσωρευμένες αποσβέσεις. Βασίζεται στην υπόθεση ότι ο αγοραστής δεν θα πληρώσει περισσότερα για το έτοιμο αντικείμενο παρά για τη δημιουργία ενός αντικειμένου παρόμοιας χρησιμότητας.

Πληροφορίες που απαιτούνται για την εφαρμογή της προσέγγισης κόστους:

1) το επίπεδο των μισθών?

2) το ποσό των γενικών εξόδων.

3) κόστος εξοπλισμού?

4) τα ποσοστά κέρδους των κατασκευαστών στη δεδομένη περιοχή.

5) τιμές αγοράς για οικοδομικά υλικά.

Στάδια της προσέγγισης κόστους:

1. Υπολογισμός του κόστους ενός οικοπέδου, λαμβάνοντας υπόψη την αποδοτικότερη χρήση (Cz).

2. Υπολογισμός κόστους αντικατάστασης ή κόστους αντικατάστασης (Svs ή Szam).

3. Υπολογισμός συσσωρευμένων αποσβέσεων (όλων των τύπων) (Sizn):

Φυσική απόσβεση - υποτίμηση που σχετίζεται με μείωση της απόδοσης ενός αντικειμένου ως αποτέλεσμα της φυσικής φυσικής γήρανσης και της επίδρασης εξωτερικών δυσμενών παραγόντων.

Λειτουργική απαξίωση - φθορά λόγω μη συμμόρφωσης με τις σύγχρονες απαιτήσεις για τέτοια αντικείμενα.

Εξωτερική απαξίωση - φθορά ως αποτέλεσμα αλλαγών σε εξωτερικούς οικονομικούς παράγοντες.

4. Υπολογισμός του κόστους του αντικειμένου, λαμβάνοντας υπόψη τη συσσωρευμένη φθορά: Sleep = Svs - Sizn.

5. Προσδιορισμός τελικής αξίας ακίνητης περιουσίας: Sit = Sz + Sleep.

Πλεονεκτήματα της προσέγγισης κόστους:

Κατά την αξιολόγηση νέων αντικειμένων, η προσέγγιση κόστους είναι η πιο αξιόπιστη. Αυτή η προσέγγιση είναι κατάλληλη ή η μόνη δυνατή στις ακόλουθες περιπτώσεις:

1) τεχνική και οικονομική ανάλυση του κόστους της νέας κατασκευής.

2) αιτιολόγηση της ανάγκης ενημέρωσης της υπάρχουσας εγκατάστασης.

3) αξιολόγηση κτιρίων για ειδικούς σκοπούς.

4) κατά την αξιολόγηση αντικειμένων σε "παθητικούς" τομείς της αγοράς.

5) ανάλυση της αποδοτικότητας της χρήσης γης.

6) επίλυση προβλημάτων ασφάλισης αντικειμένων.

7) επίλυση προβλημάτων φορολογίας.

8) όταν συμφωνείτε για την αξία του ακινήτου που αποκτήθηκε με άλλες μεθόδους.

Μειονεκτήματα της προσέγγισης κόστους:

1. Το κόστος δεν είναι πάντα ισοδύναμο με την αγοραία αξία .

2. Οι προσπάθειες επίτευξης ακριβέστερου αποτελέσματος αξιολόγησης συνοδεύονται από ταχεία αύξηση του κόστους εργασίας.

3. Η ασυμφωνία μεταξύ του κόστους απόκτησης του υπό εκτίμηση ακινήτου και του κόστους νέας κατασκευής του ίδιου ακριβώς αντικειμένου, επειδή Οι συσσωρευμένες αποσβέσεις αφαιρούνται από το κόστος κατασκευής κατά τη διαδικασία εκτίμησης.

4. Προβληματικός υπολογισμός του κόστους αναπαραγωγής παλαιών κτιρίων.

5. Δυσκολία στον προσδιορισμό του ποσού της συσσωρευμένης φθοράς παλαιών κτιρίων και κατασκευών.

6. Ξεχωριστή εκτίμηση του οικοπέδου από τα κτίρια.

7. Προβληματική αξιολόγηση των οικοπέδων στη Ρωσία.

5. Συντονισμός των αποτελεσμάτων που προέκυψαν και εξαγωγή της τελικής αξίας της αξίας του ακινήτου

ακριβό κόστος αποτίμησης ακινήτων

Κατά κανόνα, μία από τις προσεγγίσεις θεωρείται βασική, οι άλλες δύο είναι απαραίτητες για τη διόρθωση των αποτελεσμάτων που λαμβάνονται. Αυτό λαμβάνει υπόψη τη σημασία και τη δυνατότητα εφαρμογής κάθε προσέγγισης σε μια συγκεκριμένη κατάσταση. Η τελική αξία της αξίας του αντικειμένου αξιολόγησης που αναφέρεται στην έκθεση αξιολόγησης μπορεί να αναγνωριστεί ως συνιστώμενη για σκοπούς αξιολόγησης εάν δεν έχουν περάσει περισσότεροι από 6 μήνες από την ημερομηνία της έκθεσης αξιολόγησης έως την ημερομηνία της συναλλαγής με το αντικείμενο αξιολόγησης.

Η τελική αξία της αξίας του ακινήτου προκύπτει με βάση τη σύγκριση των αποτελεσμάτων της εφαρμογής διαφόρων προσεγγίσεων για την αποτίμηση. Η μέθοδος ανάλυσης ιεραρχίας (HAI) χρησιμοποιείται για τη συμφωνία των αποτελεσμάτων που λαμβάνονται χρησιμοποιώντας διαφορετικές προσεγγίσεις και μεθόδους αξιολόγησης.

1. Το πρώτο βήμα του AHP είναι η δόμηση του προβλήματος, η συμφωνία των αποτελεσμάτων σε μια ιεραρχία. Στην απλούστερη μορφή της, η ιεραρχία χτίζεται από την κορυφή αντιπροσωπεύοντας τον στόχο του προβλήματος μέσω ενδιάμεσων επιπέδων, τα οποία συνήθως αποτελούν κριτήριο σύγκρισης με το χαμηλότερο επίπεδο, το οποίο γενικά είναι ένα σύνολο εναλλακτικών.

2. Μετά την ιεραρχική αναπαραγωγή του προβλήματος, δημιουργείται ένας πίνακας σύγκρισης κριτηρίων και υπολογίζεται η τιμή των προτεραιοτήτων κριτηρίων. Το στοιχείο μήτρας - aij - αντιπροσωπεύει την ένταση του στοιχείου ιεραρχίας i σε σχέση με την ιεραρχία j.

Η ένταση της εκδήλωσης συνήθως βαθμολογείται σε μια κλίμακα έντασης σε σημεία από 1 έως 9:

1 - ίση σημασία.

3 - μέτρια υπεροχή του ενός έναντι του άλλου.

5 - σημαντική υπεροχή.

7 - σημαντική υπεροχή.

9 - πολύ ισχυρή υπεροχή.

2,4,6,8 - ενδιάμεσες τιμές.

Εάν, κατά τη σύγκριση των στοιχείων της ιεραρχίας ij, προκύπτει aij = 5, τότε aji = 1/5. Τα αποτελέσματα που λαμβάνονται στο χαμηλότερο επίπεδο συγκρίνονται, δηλ. ένα σύνολο εναλλακτικών λύσεων μεταξύ τους και για κάθε επιλεγμένο κριτήριο χωριστά.

Η τελική τιμή του βάρους κάθε εναλλακτικής προσδιορίζεται πολλαπλασιάζοντας τις τοπικές προτεραιότητες με την προτεραιότητα αντιστοίχισης του κριτηρίου στο υψηλότερο επίπεδο και στη συνέχεια αθροίζοντας για κάθε στοιχείο σύμφωνα με το κριτήριο που επηρεάζεται από το στοιχείο.

Συντονισμός των αποτελεσμάτων αποτίμησης ακινήτων: διάρθρωση κατά ιεραρχία:

Α - η ικανότητα να αντικατοπτρίζονται οι πραγματικές προθέσεις του αγοραστή και του πωλητή.

Β - είδος, ποιότητα, έκταση των δεδομένων βάσει των οποίων πραγματοποιήθηκε η ανάλυση.

Β - η ικανότητα των παραμέτρων που χρησιμοποιούνται από τις μεθόδους να λαμβάνουν υπόψη τις διακυμάνσεις της αγοράς.

Δ - η ικανότητα των μεθόδων να λαμβάνουν υπόψη συγκεκριμένες μεθόδους για την αξιολόγηση ενός αντικειμένου που επηρεάζουν το κόστος (μέγεθος, τοποθεσία κ.λπ.).

Δημιουργείται ένας πίνακας συμφωνίας και υπολογίζονται οι τιμές των κριτηρίων.

Στη συνέχεια, τα αποτελέσματα συγκρίνονται στο χαμηλότερο επίπεδο για κάθε κριτήριο.

Μετά την αξιολόγηση για κάθε κριτήριο (Α, Β, Γ, Δ), υπολογίζεται η τελική τιμή των βαρών κάθε μεθόδου. Τα αποτελέσματα συνδυάζονται σε έναν πίνακα.

πίνακας 2

Το τελευταίο βήμα για τη συμφωνία για την τιμή ενός ακινήτου είναι ο υπολογισμός του κόστους χρησιμοποιώντας τον τύπο:

C \u003d (DS * XD) + (ZS * XS) + (SS * XS),

όπου DS - η αξία του ακινήτου, που προκύπτει από την προσέγγιση εισοδήματος.

ZS - το κόστος του ακινήτου, που προκύπτει από την προσέγγιση κόστους.

CC - η αξία του ακινήτου, που λαμβάνεται με τη μέθοδο της συγκριτικής προσέγγισης.

Xd, Xs, Xs - το βάρος κάθε προσέγγισης.

C \u003d (16065000 * 0,5) + (14700357 * 0,5) \u003d 15382678,5 ρούβλια.

Έτσι, ως αποτέλεσμα της χρήσης τριών προσεγγίσεων για την αποτίμηση ενός ακινήτου και της συμφωνίας για τα αποτελέσματα που προέκυψαν, προκύπτει η αξία του αντικειμένου που αποτιμάται, η οποία θα παρουσιαστεί στην έκθεση αποτίμησης.

Το συμπέρασμα της τελικής αξίας του κόστους θα πρέπει να συνοδεύεται από τις παραδοχές και τους περιοριστικούς όρους λόγω της πληρότητας και της αξιοπιστίας των πληροφοριών που χρησιμοποιούνται.

συμπέρασμα

Σε αυτό το μάθημα, εξετάσαμε τη μεθοδολογία για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας και αξιολογήσαμε την ακίνητη περιουσία χρησιμοποιώντας δύο προσεγγίσεις: το εισόδημα και τη συγκριτική. Με την προσέγγιση εισοδήματος, το κόστος ενός αντικειμένου ακινήτων με εμβαδόν 700 m 2 ανήλθε σε 16.065.000 ρούβλια και με συγκριτική προσέγγιση - 14.700.357 ρούβλια. Τα αποτελέσματα ταυτίστηκαν. Ως αποτέλεσμα, το κόστος του αντικειμένου αξιολόγησης ανήλθε σε 15382678,5 ρούβλια.

Βιβλιογραφία

1. Gryaznova A. G., Fedotova M. A. Αποτίμηση ακινήτων: εγχειρίδιο. 2η έκδ., αναθεωρημένη. και επιπλέον Μ., 2008. 560 σελ.

2. Ivanova E. N. Εκτίμηση της αξίας της ακίνητης περιουσίας: σχολικό βιβλίο. επίδομα / επιμ. Ο Δρ Οικον. επιστημών, καθ. Μ. Α. Φεντότοβα. Μ., 2007. 344 σελ.

Φιλοξενείται στο Allbest.ru

Παρόμοια Έγγραφα

Ανάλυση της αποτελεσματικότερης χρήσης της ακίνητης περιουσίας. Προσδιορισμός της αξίας ενός κτιρίου με διάφορες προσεγγίσεις για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας. Χρήση προσέγγισης κόστους, συγκριτικής, εισοδηματικής. Σύνταξη τελικής εκτίμησης της αξίας των ακινήτων.

θητεία, προστέθηκε 29/10/2007

Προσδιορισμός και περιγραφή του αντικειμένου αξιολόγησης. Η χρήση συγκριτικών προσεγγίσεων κόστους και εισοδήματος για την αποτίμηση ακινήτων. Η αναγωγή των ληφθέντων δεικτών κόστους στην τελική εκτίμηση της αξίας των ακινήτων και στον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας του αντικειμένου.

θητεία, προστέθηκε 14/11/2013

Χαρακτηριστικά της ακίνητης περιουσίας ως αντικείμενο αξιολόγησης. Είδη αξίας που καθορίζονται στην εκτίμηση της ακίνητης περιουσίας. Υπολογισμός της αξίας του ακινήτου «Συγκρότημα κτιρίων» με τη χρήση μεθόδων στο πλαίσιο της συγκριτικής, κόστους, εισοδηματικής προσέγγισης. Τεχνική Ellwood.

θητεία, προστέθηκε 14/12/2010

Ανάλυση της αποτελεσματικότερης χρήσης της ακίνητης περιουσίας. Προσδιορισμός της αξίας ενός κτιρίου με διάφορες προσεγγίσεις για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας. Χρήση προσεγγίσεων κόστους, σύγκρισης και εισοδήματος. Ενοποίηση δεικτών κόστους σε τελική εκτίμηση κόστους.

περίληψη, προστέθηκε 26/03/2014

Οι κύριες προσεγγίσεις για τον προσδιορισμό της αξίας του ακινήτου. Αποτίμηση της αγοραίας αξίας ενός αντικειμένου με τη χρήση των μεθόδων εισοδήματος, συγκριτικών, προσεγγίσεων κόστους. Σύντομες πληροφορίες σχετικά με τη θέση του αντικειμένου αξιολόγησης. Υπολογισμός της τελικής αξίας του κόστους των αντικειμένων.

θητεία, προστέθηκε 24/09/2013

Εκτίμηση ακινήτων γραφείου. Τα κύρια χαρακτηριστικά της εφαρμογής τριών προσεγγίσεων αποτίμησης (συγκριτική, κερδοφόρα και δαπανηρή). Προσδιορισμός της αγοραίας αξίας της γης. Συντονισμός των αποτελεσμάτων και συμπέρασμα για την αγοραία αξία.

διατριβή, προστέθηκε 08/04/2012

Η μελέτη των τύπων αξίας των ακινήτων. Τεχνολογία εκτίμησης ακινήτων. Ανάλυση προσεγγίσεων εισοδήματος, αγοράς και κόστους για την αποτίμηση των ακινήτων. Χαρακτηριστικά μεθόδων κεφαλαιοποίησης εισοδήματος και προεξόφλησης ταμειακών ροών.

θητεία, προστέθηκε 06/09/2013

Η έννοια, τα κύρια στάδια και οι μέθοδοι εκτίμησης ακινήτων. Υπολογισμός της αξίας ενός ακινήτου (διαμέρισμα τεσσάρων δωματίων) με τη χρήση συγκριτικών προσεγγίσεων, εισοδήματος και κόστους αποτίμησης. Κεφαλαιοποίηση του εισοδήματος, η σχέση του με την τρέχουσα αξία.

θητεία, προστέθηκε 27/02/2014

Αποτίμηση ακινήτων: βασικές έννοιες, προσεγγίσεις, μέθοδοι, προβλήματα και αρχές αποτίμησης. Προσδιορισμός της αγοραίας αξίας με τις προσεγγίσεις κόστους, αγοράς και εισοδήματος. Συστάσεις για διαχείριση και αύξηση της αξίας της αγοραίας αξίας του αντικειμένου.

διατριβή, προστέθηκε 15/11/2009

Προϋποθέσεις εφαρμογής συγκριτικής προσέγγισης στην αποτίμηση ακινήτων. Στάδια της συγκριτικής προσέγγισης, τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματά της. Πληροφορίες που απαιτούνται για την εφαρμογή της προσέγγισης κόστους. Τύποι κεφαλαιοποίησης εισοδήματος. Κεφαλαιοποίηση και προεξοφλητικό επιτόκιο.

2.5.1. Συγκριτική προσέγγιση

Συγκριτική προσέγγισηγια την αποτίμηση είναι ένα σύνολο μεθόδων αποτίμησης που βασίζεται σε σύγκριση του αντικειμένου αποτίμησης με τα ανάλογα του, για τα οποία υπάρχουν πληροφορίες για τις τιμές των συναλλαγών με αυτά.

Προϋποθέσεις για την εφαρμογή της συγκριτικής προσέγγισης:

1. Το αντικείμενο δεν πρέπει να είναι μοναδικό.
2. Οι πληροφορίες πρέπει να είναι περιεκτικές, συμπεριλαμβανομένων των προϋποθέσεων για την πραγματοποίηση συναλλαγών.
3. Οι παράγοντες που επηρεάζουν την αξία των συγκρίσιμων αναλόγων του υπό εκτίμηση ακινήτου πρέπει να είναι συγκρίσιμοι.

Βασικές απαιτήσεις για αναλογικό:

Το ανάλογο είναι παρόμοιο με το αντικείμενο αξιολόγησης όσον αφορά τα κύρια οικονομικά, υλικά, τεχνικά και άλλα χαρακτηριστικά.
- παρόμοιους όρους συναλλαγής.

Η συγκριτική προσέγγιση βασίζεται στις αρχές:

αντικαταστάσεις?
- ισορροπία
- προσφορά και ζήτηση.

Στάδια της συγκριτικής προσέγγισης:

Ερευνα αγοράς;
- συλλογή και επαλήθευση της αξιοπιστίας των πληροφοριών σχετικά με τα προσφερόμενα προς πώληση ή τα πρόσφατα πωληθέντα ανάλογα του αντικειμένου αξιολόγησης·
- σύγκριση δεδομένων για επιλεγμένα ανάλογα και το αντικείμενο αξιολόγησης.
- προσαρμογή των τιμών πώλησης επιλεγμένων αναλόγων σύμφωνα με τις διαφορές από το αντικείμενο αξιολόγησης·
- Προσδιορισμός της αξίας του αντικειμένου αξιολόγησης.

Πλεονεκτήματα της συγκριτικής προσέγγισης:

1. Το τελικό κόστος αντικατοπτρίζει τη γνώμη των τυπικών πωλητών και αγοραστών.
2. Οι τιμές πώλησης αντικατοπτρίζουν τις αλλαγές στις χρηματοοικονομικές συνθήκες και τον πληθωρισμό.
3. Στατιστικά αιτιολογημένη.
4. Γίνονται προσαρμογές για διαφορές στα συγκριτικά αντικείμενα.
5. Σχετικά εύκολο στη χρήση και δίνει αξιόπιστα αποτελέσματα.

Μειονεκτήματα της συγκριτικής προσέγγισης:

1. Διαφορές πωλήσεων.
2. Δυσκολία στη συλλογή πληροφοριών για τις πρακτικές τιμές πώλησης.
3. Δυσκολία στη συλλογή πληροφοριών για τους συγκεκριμένους όρους της συναλλαγής.
4. Εξάρτηση από τη δραστηριότητα της αγοράς.
5. Εξάρτηση από τη σταθερότητα της αγοράς.
6. Δυσκολία αντιστοίχισης στοιχείων σχετικά με σημαντικά διαφορετικές πωλήσεις.

2.5.2. Προσέγγιση κόστους

Προσέγγιση κόστους- αυτό είναι ένα σύνολο μεθόδων αποτίμησης που βασίζονται στον προσδιορισμό των δαπανών που απαιτούνται για την αποκατάσταση ή την αντικατάσταση του αντικειμένου αξιολόγησης, λαμβάνοντας υπόψη τις συσσωρευμένες αποσβέσεις. Βασίζεται στην υπόθεση ότι ο αγοραστής δεν θα πληρώσει περισσότερα για το έτοιμο αντικείμενο παρά για τη δημιουργία ενός αντικειμένου παρόμοιας χρησιμότητας.

Κατά την εφαρμογή αυτής της προσέγγισης, λαμβάνονται υπόψη το κόστος του επενδυτή και όχι του αναδόχου.

Αυτή η προσέγγιση βασίζεται στην αρχή της υποκατάστασης.

Πληροφορίες που απαιτούνται για την εφαρμογή της προσέγγισης κόστους:

Επίπεδο μισθού;
- το ποσό των γενικών εξόδων·
- κόστος εξοπλισμού·
- περιθώρια κέρδους για κατασκευαστές σε μια δεδομένη περιοχή·
- τιμές αγοράς για οικοδομικά υλικά.

Στάδια της προσέγγισης κόστους:

Υπολογισμός του κόστους ενός οικοπέδου, λαμβάνοντας υπόψη την πιο αποτελεσματική χρήση (С z).
- υπολογισμός του κόστους για νέα κατασκευή κτιρίων υπό αξιολόγηση (С ns).
- υπολογισμός της συσσωρευμένης φθοράς (I n):
- σωματική επιδείνωση- φθορά που σχετίζεται με μείωση της απόδοσης ενός αντικειμένου ως αποτέλεσμα της φυσικής φυσικής γήρανσης και της επίδρασης εξωτερικών δυσμενών παραγόντων.
- λειτουργική φθορά- αποσβέσεις λόγω μη συμμόρφωσης με τις σύγχρονες απαιτήσεις για τέτοια αντικείμενα.
- εξωτερική φθορά- υποτίμηση ως αποτέλεσμα αλλαγών σε εξωτερικούς οικονομικούς παράγοντες.
- υπολογισμός του κόστους των βελτιώσεων, λαμβάνοντας υπόψη τη συσσωρευμένη φθορά: Su=C ns -C u;
- προσδιορισμός του τελικού κόστους της ακίνητης περιουσίας: C zp = C s + C y.

Πλεονεκτήματα της προσέγγισης κόστους:

1. Κατά την αξιολόγηση νέων αντικειμένων, η προσέγγιση κόστους είναι η πιο αξιόπιστη.

2. Αυτή η προσέγγιση είναι κατάλληλη και/ή η μόνη δυνατή στις ακόλουθες περιπτώσεις:

Ανάλυση του καλύτερου και πιο αποδοτικού οικοπέδου.
- μελέτη σκοπιμότητας νέων κατασκευών και βελτιώσεων.
- αξιολόγηση δημόσιων-κρατικών και ειδικών εγκαταστάσεων.
- αποτίμηση αντικειμένων σε ανενεργές αγορές.
- αποτίμηση για ασφαλιστικούς και φορολογικούς σκοπούς.

Μειονεκτήματα της προσέγγισης κόστους:

1. Το κόστος δεν είναι πάντα ισοδύναμο με την αγοραία αξία.
2. Οι προσπάθειες επίτευξης ακριβέστερου αποτελέσματος αξιολόγησης συνοδεύονται από ταχεία αύξηση του κόστους εργασίας.
3. Ασυνέπεια μεταξύ του κόστους απόκτησης του υπό εκτίμηση ακινήτου και του κόστους νέας κατασκευής του ίδιου ακριβώς αντικειμένου, αφού οι συσσωρευμένες αποσβέσεις αφαιρούνται από το κόστος κατασκευής κατά τη διαδικασία εκτίμησης.
4. Προβληματικός υπολογισμός του κόστους αναπαραγωγής παλαιών κτιρίων.
5. Δυσκολία στον προσδιορισμό του ποσού της συσσωρευμένης φθοράς παλαιών κτιρίων και κατασκευών.
6. Ξεχωριστή εκτίμηση του οικοπέδου από τα κτίρια.
7. Προβληματική αξιολόγηση των οικοπέδων στη Ρωσία.

2.5.3. εισοδηματική προσέγγιση

εισοδηματική προσέγγισηβασίζεται στο γεγονός ότι η αξία της ακίνητης περιουσίας στην οποία επενδύεται κεφάλαιο πρέπει να αντιστοιχεί στην τρέχουσα εκτίμηση της ποιότητας και της ποσότητας του εισοδήματος που μπορεί να αποφέρει αυτό το ακίνητο.

εισοδηματική προσέγγιση- αυτό είναι ένα σύνολο μεθόδων για την εκτίμηση της αξίας της ακίνητης περιουσίας, με βάση τον προσδιορισμό της τρέχουσας αξίας του αναμενόμενου εισοδήματος από αυτό.

Η κύρια προϋπόθεση για τον υπολογισμό της αξίας αυτής της προσέγγισης είναι η μίσθωση του ακινήτου. Η κεφαλαιοποίηση του εισοδήματος πραγματοποιείται για τη μετατροπή μελλοντικών εσόδων από ακίνητα σε τρέχουσα αξία.

Η κεφαλαιοποίηση του εισοδήματος είναι μια διαδικασία που καθορίζει τη σχέση μεταξύ του μελλοντικού εισοδήματος και της τρέχουσας αξίας ενός αντικειμένου.

Βασικός τύπος προσέγγισης εισοδήματος (IRV - τύπος):

όπου V είναι η αξία του ακινήτου,

I - το αναμενόμενο εισόδημα από το ακίνητο που αποτιμάται. Το εισόδημα αναφέρεται συνήθως στο καθαρό λειτουργικό εισόδημα που μπορεί να αποφέρει η ακίνητη περιουσία για μια περίοδο

R - το ποσοστό απόδοσης ή κέρδους - είναι ο λόγος ή το ποσοστό κεφαλαιοποίησης.

Δείκτης κεφαλαιοποίησης - το ποσοστό απόδοσης, που αντικατοπτρίζει τη σχέση μεταξύ του εισοδήματος και της αξίας του αντικειμένου αξιολόγησης.

Υπάρχουν δύο τύποι κεφαλαιοποίησης:

Άμεση κεφαλαιοποίηση;
- κεφαλαιοποίηση του εισοδήματος σύμφωνα με το ποσοστό απόδοσης του κεφαλαίου.

Με την άμεση κεφαλαιοποίηση λαμβάνονται υπόψη δύο ποσότητες: το ετήσιο εισόδημα και ο συντελεστής κεφαλαιοποίησης.

Ποσοστό κεφαλαιοποίησηςείναι ο λόγος της αγοραίας αξίας του ακινήτου προς τα καθαρά έσοδα που αποφέρει.

Το αναμενόμενο εισόδημα προσδιορίζεται με ανάλυση των εσόδων κατά την περίοδο ιδιοκτησίας του ακινήτου.

Ποσοστό έκπτωσης- το επιτόκιο ανατοκισμού, το οποίο εφαρμόζεται κατά τον επανυπολογισμό σε μια συγκεκριμένη χρονική στιγμή της αξίας των ταμειακών ροών που προκύπτουν από τη χρήση ακινήτου.

Προσέγγιση στα στάδια εισοδήματος:

1. Υπολογισμός του αθροίσματος όλων των πιθανών εισπράξεων από το αντικείμενο αξιολόγησης.
2. Υπολογισμός του πραγματικού ακαθάριστου εισοδήματος.
3. Υπολογισμός του κόστους που σχετίζεται με το αντικείμενο αξιολόγησης:

Υπό όρους μόνιμη?
- μεταβλητές υπό όρους (λειτουργικές).
- αποθεματικά.

4. Προσδιορισμός του ύψους των καθαρών λειτουργικών εσόδων.
5. Μετατρέψτε τις αναμενόμενες αποδόσεις στην παρούσα αξία.

Προηγούμενος

8.1. Προσέγγιση κόστους

8.2. Συγκριτική προσέγγιση

8.3. εισοδηματική προσέγγιση

8.4. Βήματα αξιολόγησης

Στην Ουκρανία, χρησιμοποιείται μια ταξινόμηση μεθόδων αποτίμησης ακινήτων, σύμφωνα με την οποία τρεις κύριες προσεγγίσειςγια την αποτίμηση ακινήτων: δαπανηρή, κερδοφόρα και συγκριτική.Στη βάση τους, καθορίζονται διάφοροι τύποι αξίας αντικειμένου - αγορά, επένδυση, αντικατάσταση, κόστος αντικατάστασης κ.λπ. Οι μέθοδοι αποτίμησης εξαρτώνται από την προσέγγιση που υιοθετείται. Η συγκριτική προσέγγιση είναι προτιμότερη για τη μαζική αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας, καθώς αυτή η προσέγγιση μας δίνει πολύ ακριβή αποτελέσματα στον προσδιορισμό της αξίας. Για τα εμπορικά ακίνητα, η προσέγγιση εισοδήματος είναι η κύρια. Η προσέγγιση του κόστους είναι χαρακτηριστική για νέα κατασκευαστικά έργα.

Προσέγγιση κόστους

Προσέγγιση κόστουςπροβλέπει εκτίμηση της πλήρους αναπαραγωγής ή του κόστους πλήρους αντικατάστασης του υπό εκτίμηση ακινήτου, μείον το κόστος της φυσικής, ηθικής και οικονομικής απόσβεσης. Η αγοραία αξία του οικοπέδου ως μη οικοδομήσιμου προστίθεται στην αποκτηθείσα αξία.

Μια σημαντική και δύσκολη πτυχή της προσέγγισης του κόστους είναι ο προσδιορισμός της απόσβεσης. Απόσβεση είναι η απώλεια χρησιμότητας και αξίας ενός ακινήτου, ανεξάρτητα από τους λόγους που το προκάλεσαν.

Με την προσέγγιση κόστους για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας, χρησιμοποιούνται οι ακόλουθες μέθοδοι αποτίμησης:

λογιστική αξία;

κόστος αντικατάστασης;

Αντικαταστάσεις.

Μέθοδος λογιστικής αξίας(MBS) χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό της εκτιμώμενης αξίας ενός αντικειμένου ακινήτων, για παράδειγμα, του συγκροτήματος ακινήτων μιας επιχείρησης, αποκλειστικά με βάση τα στοιχεία του ισολογισμού της.

Τα ακίνητα της εταιρείας που αποτιμώνται περιλαμβάνουν πάγια και επενδύσεις, αποθέματα και κόστη, μετρητά και άλλα χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία. Ωστόσο, για τα ακίνητα:

Ο προσδιορισμός του κόστους των πάγιων περιουσιακών στοιχείων πραγματοποιείται στην υπολειμματική αξία που υπολογίζεται σύμφωνα με λογιστικά στοιχεία κατά τη στιγμή της αξιολόγησης με βάση τους συντελεστές απόσβεσης για τα πάγια στοιχεία.

Η κατασκευή σε εξέλιξη και ο μη εγκατεστημένος εξοπλισμός αποτιμώνται στη λογιστική τους αξία.

Μέθοδος κόστους αντικατάστασης(MVS), καθώς και η μέθοδος της λογιστικής αξίας, είναι δαπανηρή, επικεντρωμένη στον όγκο των προηγούμενων δαπανών για τη δημιουργία του αντικειμένου αξιολόγησης. Ωστόσο, κατά τη χρήση του, είναι δυνατό να ξεπεραστούν ορισμένες από τις ελλείψεις που σχετίζονται με τις εκτιμήσεις του MBS.

Η αξιολόγηση σύμφωνα με το σχήμα MVS περιλαμβάνει άμεσο επανυπολογισμό όλων των τύπων δαπανών για την ανακατασκευή του αντικειμένου. Αυτό λαμβάνει υπόψη το τρέχον επίπεδο τιμών και τις τρέχουσες οικονομικές συνθήκες. Λαμβάνονται επίσης υπόψη οι δαπάνες που σχετίζονται με την εκπαίδευση του προσωπικού. Στην πράξη, κατά τη χρήση του MAM, γίνονται πλήρεις εκτιμήσεις κόστους και οικονομικοί υπολογισμοί για το κατασκευαστικό έργο και για τη διασφάλιση της οικονομικής δραστηριότητας του νεοδημιουργηθέντος αντικειμένου, το οποίο είναι λειτουργικά και παραμετρικά ίδιο με το αντικείμενο που αξιολογείται. Έτσι, ο υπολογισμός σύμφωνα με το σχήμα MVS "αποκαθιστά" άμεσα αυτό το αντικείμενο και καθορίζει το κόστος μιας τέτοιας αποκατάστασης.

μέθοδος αντικατάστασης(MZ) είναι πανομοιότυπο ως προς το περιεχόμενό του με το MVS που παρουσιάζεται παραπάνω. Η διαφορά έγκειται στο γεγονός ότι στις μεθόδους υποκατάστασης, το αναδημιουργημένο αντικείμενο, κατά τη διεξαγωγή εκτιμήσεων κόστους και οικονομικών υπολογισμών, γίνεται αποδεκτό ως κατάλληλο για το αξιολογούμενο αντικείμενο μόνο ως προς τον λειτουργικό του σκοπό και τις κύριες λειτουργικές του παραμέτρους.

Έτσι, εάν στις μεθόδους κόστους αντικατάστασης πραγματοποιούμε υπολογισμούς κόστους για πλήρη αντίγραφα αντικειμένων αξιολόγησης, τότε στις μεθόδους αντικατάστασης εργαζόμαστε με λειτουργικά αντίγραφα που τα αντικαθιστούν.

Η προσέγγιση κόστους προβλέπει τον ακόλουθο αλγόριθμο υπολογισμού.

Η συνολική αξία του ακινήτου = Προσδιορισμός του κόστους αντικατάστασης - Υπολογισμός πάσης φύσεως αποσβέσεων του ακινήτου + Αγοραία αξία της γης.

1. Βασικές μέθοδοι για τον προσδιορισμό του κόστους αντικατάστασης(κόστος αντικατάστασης) του ακινήτου:

- μέθοδος κόστουςπεριλαμβάνει τη χρήση δεδομένων από εκτιμήσεις σχεδιασμού και τη χρήση ενός συστήματος διορθωτικών συντελεστών μετατροπής (αποπληθωριστές) από τις τιμές του 1984 σε τρέχουσες τιμές που συνιστώνται από τα περιφερειακά κέντρα για την τιμολόγηση των κατασκευών·

- μέθοδος πόρωνη αξιολόγηση βασίζεται στον προσδιορισμό του όγκου ή της μάζας των κύριων στοιχείων κτιρίων και κατασκευών, της κατανάλωσης οικοδομικών υλικών, στον υπολογισμό του κόστους αυτών των υλικών (ή των δομικών στοιχείων) σε τρέχουσες τιμές της περιφερειακής αγοράς, ακολουθούμενη από την προσθήκη του κόστους μισθοί, λειτουργία μηχανών και μηχανισμών, άλλες εργασίες και έξοδα.

- σπονδυλωτή μέθοδοςΗ εκτίμηση κόστους συνίσταται στη διαίρεση ολόκληρου του όγκου των εργασιών κατασκευής και εγκατάστασης σε μεγάλα τμήματα (ενότητες): χωματουργικές εργασίες, θεμέλια, τοίχοι, οροφές, στέγες κ.λπ. Συνιστάται η χρήση της σπονδυλωτής μεθόδου για μια κατά προσέγγιση εκτίμηση με έλλειψη αρχικών πληροφοριών ; μέθοδος συγκριτικής μονάδας (μέθοδος τιμής μονάδας),στην οποία το προσαρμοσμένο μοναδιαίο κόστος πολλαπλασιάζεται με τον αριθμό των μονάδων του στοιχείου που αποτιμάται. Αυτός είναι ο πιο εύκολος τρόπος.

- μέθοδος ανάλυσης εξαρτημάτωνβασίζεται στον προσδιορισμό των συνιστωσών του ακινήτου και στον πολλαπλασιασμό τους με δείκτες συγκεντρωτικού κόστους. Τα εξαρτήματα μπορεί να είναι: θεμέλια, τοίχοι και χωρίσματα, οροφές (καλύμματα), στέγες, δάπεδα, ανοίγματα, εργασίες φινιρίσματος, μηχανολογικός εξοπλισμός, μισθοί. Οι συγκεντρωτικοί δείκτες μπορούν να υπολογιστούν για 1 m 3, 1 m 2, 1 τρέξιμο. m, 1 normo-h, κ.λπ.

- μέθοδος ποσοτικής εξέτασηςσυνίσταται στη σύνταξη αντικειμένου προς αντικείμενο και συνοπτικών εκτιμήσεων για την κατασκευή του αντικειμένου που αξιολογείται ως νεοκατασκευασμένο αντικείμενο, δηλαδή σαν να κατασκευαζόταν ξανά.

Η εκτίμηση για το αντικείμενο που αξιολογείται καταρτίζεται χρησιμοποιώντας ενιαίους κανόνες και τιμές, δείκτες τιμών για εργασίες κατασκευής και εγκατάστασης, SNiP και άλλη τεκμηρίωση που απαιτείται σε τέτοιες περιπτώσεις.

2. Προσδιορισμός της απόσβεσης του ακινήτου.Στις δραστηριότητες αποτίμησης που χρησιμοποιούν την προσέγγιση του κόστους, η απόσβεση λαμβάνεται ως ο κύριος παράγοντας που επηρεάζει την αξία ενός ακινήτου.

3. Προσθήκη αξίας γης στο κόστος αντικατάστασης.Αυτή η πράξη είναι καθαρά μαθηματική, βασίζεται στην προσθήκη του κόστους της γης στο κόστος αντικατάστασης, λαμβάνοντας υπόψη τις αποσβέσεις, για να ληφθεί το συνολικό κόστος του αντικειμένου.

Η εκτίμηση της αγοραίας αξίας της τοποθεσίας στην οποία βρίσκεται το ακίνητο περιλαμβάνει έρευνα σχετικά με:

Ιδιοκτησία ενός οικοπέδου.

Φυσικά χαρακτηριστικά της γης.

Δεδομένα για τη σχέση του οικοπέδου με το περιβάλλον.

Οικονομικοί παράγοντες που χαρακτηρίζουν την περιοχή που αξιολογήθηκε.

Οι πηγές αυτών των πληροφοριών μπορεί να είναι οι επιτροπές γης της πόλης, της περιφέρειας και οι φορείς που καταγράφουν συναλλαγές με οικόπεδα. Οργανισμοί στεγαστικών δανείων, εκτιμήσεις και εταιρείες ακινήτων που ειδικεύονται στις συναλλαγές γης.

Κατά την αξιολόγηση των αντικειμένων ακινήτων από τη σκοπιά της προσέγγισης του κόστους, η εστίαση είναι στο σύνολο όλων των υλικών δαπανών που απαιτούνται για την κατασκευή ενός αντικειμένου παρόμοιου με αυτό που αξιολογείται. Αυτή η προσέγγιση έχει το μεγαλύτερο βάρος στον προσδιορισμό της αξίας των μοναδικών αντικειμένων, καθώς και των αντικειμένων με περιορισμένη αγορά.

Συγκριτική προσέγγιση

Η συγκριτική προσέγγιση βασίζεται στην ανάλυση των πωλήσεων της αγοράς και χρησιμοποιείται για την αποτίμηση των περισσότερων ακινήτων σε μια οικονομία αγοράς. Βασίζεται σε εύκολα προσβάσιμες πληροφορίες αγοράς για τον εκτιμητή και σας επιτρέπει να έχετε μια απλή, λογικά ορθή κρίση σχετικά με την τιμή ενός ακινήτου.

Αυτή η προσέγγιση βασίζεται στην αρχή της υποκατάστασης, η οποία δηλώνει ότι όταν υπάρχουν πολλά αγαθά ή υπηρεσίες παρόμοιας καταλληλότητας, αυτό που έχει τη χαμηλότερη τιμή έχει τη μεγαλύτερη ζήτηση και έχει την ευρύτερη διανομή.

Οι τιμές των μεμονωμένων πωλήσεων συχνά διαφέρουν από το πρότυπο τιμών της αγοράς λόγω των κινήτρων των συμμετεχόντων στη συναλλαγή, των συνθηκών γνώσης τους ή/και των όρων της συναλλαγής. Ωστόσο, στη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων, οι μεμονωμένες τιμές συναλλαγών τείνουν να αντικατοπτρίζουν την κατεύθυνση της αγοράς. Όταν υπάρχουν διαθέσιμες πληροφορίες για επαρκή αριθμό συγκρίσιμων πωλήσεων και καταχωρίσεων για μια δεδομένη αγορά, είναι εύκολο να εντοπιστούν οι τάσεις των τιμών που χρησιμεύουν ως ο καλύτερος δείκτης της αγοραίας αξίας των ακινήτων. Η προσέγγιση συγκρίσιμων πωλήσεων είναι γενικά η προτιμώμενη μέθοδος εκτίμησης της αγοραίας αξίας των ακινήτων. Οι εκτιμήσεις που βασίζονται σε προσεγγίσεις κόστους και εισοδήματος είναι πιο επιρρεπείς σε σφάλματα.

Μέθοδος σύγκρισηςΤο (MS) είναι μια κλασική μέθοδος και βασίζεται στην άμεση χρήση των διαθέσιμων πληροφοριών τιμών για παρόμοιες συναλλαγές που έχουν πραγματοποιηθεί στο παρελθόν με ακίνητα παρόμοια με αυτά που προορίζονται για αξιολόγηση και σε παρόμοιες συνθήκες.

Η ιδέα της μεθόδου σύγκρισης είναι η συλλογή στατιστικών στοιχείων των συναλλαγών στους τομείς της αγοράς ακινήτων, η συστηματοποίησή της και η εξασφάλιση της επιλογής αναλόγων. Τότε η επιθυμητή αποτίμηση του αντικειμένου είναι η τιμή πώλησης (τιμή ενοικίασης) πανομοιότυπων αντικειμένων στην αγορά υπό ίδιες συνθήκες συναλλαγής και στο εγγύς μέλλον. Και η ποιότητα της αξιολόγησης εξαρτάται από την πληρότητα και την αξιοπιστία της παροχής στον εκτιμητή πληροφοριών σχετικά με παρόμοιες συναλλαγές με παρόμοια αντικείμενα σε παρόμοιες συνθήκες.

Η κύρια δυσκολία στην εφαρμογή της μεθόδου σύγκρισης έγκειται στην έλλειψη ακριβών πληροφοριών: η βάση των προηγούμενων, ο αριθμός των συναλλαγών με ακίνητα είναι μικρός, επιπλέον, στην πραγματικότητα δεν υπάρχουν εντελώς πανομοιότυπα αντικείμενα.

Όταν χρησιμοποιείται μια συγκριτική προσέγγιση, αρχικά επιλέγεται ένα ακίνητο που είναι παρόμοιο με αυτό που αξιολογείται, με γνωστή τιμή αγοράς. αφού συγκριθούν οι τεχνικές και οικονομικές τους παράμετροι, οι διαφορές σταθεροποιούνται και γίνονται κατάλληλες τροποποιήσεις με τη μορφή αξίας, προσδιορίζεται το βασικό κόστος. Δεδομένου ότι δεν υπάρχουν δύο απολύτως πανομοιότυπα ακίνητα σε όλες τις εξεταζόμενες παραμέτρους, καθίσταται αναγκαία η προσαρμογή των τιμών πώλησης συγκρίσιμων αντικειμένων.

Η ακολουθία των κύριων πράξεων υπολογισμού παρουσιάζεται παρακάτω (Εικ. 8.1).

1. Συλλογή συγκριτικών στοιχείων.Αναζήτηση πληροφοριών για την πώληση παρόμοιων ακινήτων. Πρέπει να υπάρχουν πληροφορίες σχετικά με το κόστος 1 m 2 της επιφάνειας του αντικειμένου, την ημερομηνία της συναλλαγής, την τοποθεσία του αντικειμένου, τους όρους της συναλλαγής και άλλους δείκτες που ο εκτιμητής κρίνει απαραίτητους.

2. Μελέτη συμφωνιών.Έλεγχος της ακρίβειας των πληροφοριών σχετικά με τη συναλλαγή και τους όρους πώλησης.

3. Προσωρινές προσαρμογές.Πληροφορίες για συναλλαγές που έγιναν πριν από αρκετά χρόνια. Σε συνθήκες υψηλού πληθωρισμού, είναι απαραίτητο να γνωρίζουμε την ακριβή ημερομηνία της συναλλαγής προκειμένου να γίνουν προσαρμογές κατά την ανάλυση των δεδομένων.

4. Προσαρμογή διαφορών για συγκρίσιμες ιδιότητεςΠροσδιορισμός διαφορών μεταξύ συγκριτικών ακινήτων.

Ρύζι. 8.1. Γενικός αλγόριθμος για την εφαρμογή της συγκριτικής μεθόδου στην αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας

Έτσι, η αξία ενός ακινήτου που προσδιορίζεται με αυτήν τη μέθοδο είναι ίση με τη μέση σταθμισμένη τιμή ενός παρόμοιου ακινήτου, προσαρμοσμένη ώστε να λαμβάνεται υπόψη η διαφορά του από το ακίνητο που αποτιμάται:

A \u003d C p ± ΣK corr, (8.1)

όπου C p -τιμή πώλησης παρόμοιου αντικειμένου (σύνολο ομοιογενών αναλόγων).

Σ Κkor - το ποσό των προσαρμογών διόρθωσης

5. Λήψη απόφασης για την αξία του ακινήτου.

Με βάση τα αποτελέσματα που λήφθηκαν στο προηγούμενο βήμα, η αξία της ιδιότητας υπολογίζεται βρίσκοντας τον αριθμητικό μέσο όρο των αποτελεσμάτων που προέκυψαν για καθεμία από τις συγκρίσιμες ιδιότητες, χρησιμοποιώντας προσαρμογές.

Η συγκριτική προσέγγιση δίνει πολύ ακριβή αποτελέσματα στον προσδιορισμό της αξίας, αλλά η εφαρμογή της είναι περιορισμένη σε περιοχές με ανεπαρκώς ανεπτυγμένη αγορά ακινήτων.

εισοδηματική προσέγγιση

Η προσέγγιση του εισοδήματος (σε αντίθεση με τη συγκριτική προσέγγιση και την προσέγγιση κόστους) στοχεύει στη λήψη δεδομένων για το ακίνητο από την πλευρά του επενδυτή. Κατά την εφαρμογή της προσέγγισης του εισοδήματος, ο υπολογισμός βασίζεται στο εισόδημα που αναμένεται να αποφέρει το ακίνητο στο μέλλον όταν χρησιμοποιείται για εμπορικούς σκοπούς. Η βάση αυτής της προσέγγισης είναι ο προσδιορισμός της παρούσας αξίας του μελλοντικού εισοδήματος που μπορεί να λάβει ο ιδιοκτήτης του ακινήτου από την εμπορική χρήση του ακινήτου που αποτιμάται.

Η εισοδηματική προσέγγιση είναι ο επανυπολογισμός των μελλοντικών ροών εισοδήματος στην παρούσα αξία τους.Ο γενικός αλγόριθμος υπολογισμών όταν χρησιμοποιείται η προσέγγιση εισοδήματος της αποτίμησης προβλέπει την εκτέλεση πέντε πράξεων.

1. Προσδιορισμός μελλοντικού ακαθάριστου εισοδήματος.Με βάση τα στοιχεία των ετήσιων ισολογισμών του οργανισμού για τα έσοδα και τα έξοδα των τελευταίων 3 ετών, ο εκτιμητής καθορίζει τα ακαθάριστα έσοδα. Αυτό ορίζει:

Πιθανό ακαθάριστο εισόδημα, δηλαδή το εισόδημα που μπορεί να αποφέρει το αντικείμενο σε ένα έτος με πλήρες φορτίο χώρου πριν αφαιρεθούν τα λειτουργικά έξοδα.

Πραγματικό ακαθάριστο εισόδημα, με βάση το δυνητικό ακαθάριστο εισόδημα, από το οποίο αφαιρούνται οι ζημίες είσπραξης και προστίθεται πρόσθετο εισόδημα από το ακίνητο (για παράδειγμα, από επιχειρηματικές δραστηριότητες εντός ή εντός του ακινήτου).

2. Αφαίρεση του κόστους συναλλαγής.Ο εκτιμητής αναλύει τα λειτουργικά έξοδα που είναι απαραίτητα για τη διατήρηση της λειτουργικής καταλληλότητας του αντικειμένου και τη διασφάλιση της είσπραξης των ακαθάριστων εσόδων, τα οποία αντικατοπτρίζονται στον ισολογισμό του οργανισμού.

3. Προσδιορισμός και αναπροσαρμογή καθαρού (λειτουργικού) εισοδήματος.Η προσαρμογή του καθαρού εισοδήματος εξαρτάται από τον επιχειρηματία.

Το καθαρό εισόδημα δεν λαμβάνει υπόψη το κόστος εξυπηρέτησης των δανείων και τις αποσβέσεις.

4. Πολλαπλασιαστής αποτίμησης και υπεραξίας.Το Goodwill (Oxford English Dictionary) ορίζεται ως «τα προνόμια που μεταβιβάζονται από τον πωλητή μιας επιχείρησης στον αγοραστή. μια λίστα πελατών ή αγοραστών που αναγνωρίζεται ως ξεχωριστό στοιχείο της επιχειρηματικής αξίας.

5. Προσδιορισμός της τελικής αξίας του ακινήτου.Στην περίπτωση αυτή, μπορούν να χρησιμοποιηθούν μέθοδοι κεφαλαιοποίησης του εισοδήματος (άμεση κεφαλαιοποίηση), προεξοφλημένες ταμειακές ροές και υπολειπόμενες τεχνικές.

Οι ποσοτικές αλλαγές στην αξία του χρήματος με την πάροδο του χρόνου ορίζονται μέσω συναρτήσεις σύνθετου ενδιαφέροντος.

Βασικές μέθοδοι αξιολόγησης

1. Μέθοδος άμεσης κεφαλαιοποίησηςχρησιμοποιείται όταν προβλέπονται σταθερές ή κυμαινόμενες αποδόσεις. Η μέθοδος αυτή βασίζεται στον προσδιορισμό του ποσοστού κεφαλαιοποίησης (capitalization ratio), που λαμβάνει υπόψη τόσο το καθαρό κέρδος από τη λειτουργία του υπό αποτίμηση ακινήτου όσο και την επιστροφή του κεφαλαίου που δαπανήθηκε για την απόκτησή του.

Κεφαλαιοποίηση εισοδήματος -είναι μια διαδικασία που καθορίζει τη σχέση μεταξύ του μελλοντικού εισοδήματος και της τρέχουσας αξίας ενός αντικειμένου. Ακολουθεί ο βασικός τύπος για την εισοδηματική προσέγγιση:

C \u003d BH / Kή V =I/R,(8.2.)

όπου: C (V) - αξία ακίνητης περιουσίας.

Το K (R) - το ποσοστό απόδοσης ή κέρδους - είναι ο συντελεστής ή το ποσοστό κεφαλαιοποίησης.

Δείκτης κεφαλαιοποίησης - κανόναςμα δ ωχναι, αντικατοπτρίζοντας τη σχέση μεταξύ του εισοδήματος και της αξίας του εκτιμώμενου αντικειμένου.

Ποσοστό κεφαλαιοποίησης -Αυτή είναι η αναλογία της αγοραίας αξίας του ακινήτου προς το καθαρό εισόδημα που αποφέρει. Υπάρχουν άλλες μέθοδοι για τον υπολογισμό του ποσοστού κεφαλαιοποίησης:

ένα) μέθοδος άμεσης αντιστοίχισηςσυνίσταται στη σύγκριση του αντικειμένου που αξιολογείται με ένα αναλογικό αντικείμενο. Συγκρίνονται τα κύρια χαρακτηριστικά των αντικειμένων, με βάση τα οποία επιλέγονται αντικείμενα-αναλόγια.

Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης του αντικειμένου που αποτιμάται λαμβάνεται ίσο με το ποσοστό του αναλογικού αντικειμένου ή υπολογίζεται με βάση τον αριθμητικό μέσο όρο στην περίπτωση πολλών αναλογικών αντικειμένων.

σι) μέθοδος συνδεδεμένων επενδύσεων (ίδιο και δανεισμένο κεφάλαιο)ισχύει για την αγορά ακινήτου χρησιμοποιώντας τόσο χρέος όσο και ίδια κεφάλαια:

Το επιτόκιο κεφαλαιοποίησης για δανεισμένα κεφάλαια (σταθερά στεγαστικών δανείων) καθορίζεται από τον λόγο των ετήσιων πληρωμών εξυπηρέτησης του χρέους προς το αρχικό ποσό του στεγαστικού δανείου.

Επιτόκιο κεφαλαιοποίησης μετοχών (equity capitalization rate). Το συνολικό ποσοστό κεφαλαιοποίησης προσδιορίζεται με τη στάθμιση των συνιστωσών του σε αναλογία με το μέγεθος του χρέους και του μετοχικού κεφαλαίου στο συνολικό ποσό του επενδυμένου κεφαλαίου. Η συνιστώσα του δανεισμένου κεφαλαίου ορίζεται ως το γινόμενο της σταθεράς της υποθήκης και του λόγου του ποσού του δανεισμένου κεφαλαίου προς το συνολικό ποσό του επενδυμένου κεφαλαίου.

σε) συνδεδεμένη μέθοδος επένδυσης (γη και κτίρια)χρησιμοποιείται όταν είναι δυνατός ο ακριβής υπολογισμός των ποσοστών κεφαλαιοποίησης για κάθε στοιχείο του συγκροτήματος ακινήτων: ένα κτίριο και ένα οικόπεδο. Η ουσία της μεθόδου είναι να καθοριστούν τα σταθμισμένα ποσοστά κεφαλαιοποίησης για το οικόπεδο και το κτίριο που βρίσκεται σε αυτό. Η στάθμιση των συντελεστών κεφαλαιοποίησης πραγματοποιείται ανάλογα με τα μερίδια αυτών των στοιχείων στη συνολική αξία του συγκροτήματος ακινήτων.

ΣΟΛ) Μέθοδος Ellwoodείναι μια τροποποιημένη μέθοδος συνδεδεμένων επενδύσεων (χρέος και ίδια κεφάλαια), λαμβάνοντας υπόψη τη διάρκεια της επενδυτικής περιόδου και τη μεταβολή της αξίας του ακινήτου με την πάροδο του χρόνου:

Ro \u003d Y e - M * C, (8.3.)

όπου Ro - συνολικός δείκτης κεφαλαιοποίησης $

Ye - ποσοστό απόδοσης ιδίων κεφαλαίων.

Μ -μερίδιο του δανεισμένου κεφαλαίου·

ΑΠΟ - Ellwood Mortgage Ratio;

ε) η σωρευτική μέθοδος λαμβάνει υπόψη, στο ποσοστό κεφαλαιοποίησης, προσαρμογές για κινδύνους που σχετίζονται με επενδύσεις, αναποτελεσματική διαχείριση επενδύσεων, χαμηλή ρευστότητα κεφαλαίων κ.λπ. ε. στο ληφθέν επιτόκιο είναι απαραίτητο να προστεθεί το ποσοστό απόδοσης κεφαλαίου. Υπολογίζεται ως η αναλογία ενός προς τον αριθμό των ετών.

Η ουσία της μεθόδου είναι η εξής: το επιτόκιο χωρίζεται σε μέρη και εάν είναι γνωστές οι τιμές όλων των συστατικών του, τότε αθροίζοντας είναι δυνατό να ληφθεί το ποσοστό κεφαλαιοποίησης.

Η μέθοδος άμεσης κεφαλαιοποίησης βασίζεται στο γεγονός ότι τα έσοδα από τη χρήση του ακινήτου και τα έσοδα από την πώλησή του κεφαλαιοποιούνται στην τρέχουσα αξία, που θα είναι η αξία του ακινήτου.

Ο γενικός τύπος για τον προσδιορισμό της αξίας ενός ακινήτου με τη μέθοδο της άμεσης κεφαλαιοποίησης έχει ως εξής:

Kdox \u003d BH / Ccap, (8.4.)

όπου K doh -την αξία του ακινήτου που αποτιμάται·

BH-καθαρά έσοδα;

Με καπάκιποσοστό κεφαλαιοποίησης.

2.Μέθοδος προεξοφλημένων ταμειακών ροώνπεριλαμβάνει τον καθορισμό της διάρκειας λήψης εσόδων από το ακίνητο, την πρόβλεψη του ποσού των ταμειακών ροών. τον καθορισμό του προεξοφλητικού επιτοκίου. Χρησιμοποιείται όταν η δυναμική των αλλαγών στο εισόδημα είναι σημαντική ή αυτές οι αλλαγές είναι ακανόνιστες.

Το προεξοφλητικό επιτόκιο είναι ένα σύνθετο ποσοστό που χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό της παρούσας αξίας μελλοντικών πληρωμών. Για τον προσδιορισμό χρησιμοποιούνται διάφορες μέθοδοι: κατασκευή, σύγκριση εναλλακτικών επενδύσεων, κατανομή, παρακολούθηση.

ΑΛΛΑ. Μέθοδος Κατασκευήςβασίζεται στην υπόθεση ότι το προεξοφλητικό επιτόκιο είναι μόνο συνάρτηση κινδύνου και μπορεί να οριστεί ως το άθροισμα όλων των κινδύνων που σχετίζονται με την απόκτηση, τη λειτουργία του ακινήτου και άλλες λειτουργίες.

Β. Στον πυρήνα εναλλακτική μέθοδος σύγκρισης επενδύσεωνυπάρχει πρόβλεψη ότι έργα παρόμοιου κινδύνου θα πρέπει να έχουν παρόμοια προεξοφλητικά επιτόκια.

ΣΤΟ. Μέθοδος Επιλογήςπροϋποθέτει ότι το προεξοφλητικό επιτόκιο υπολογίζεται με βάση τα στοιχεία των ολοκληρωμένων συναλλαγών. Δ. Χρησιμοποιώντας μέθοδος παρακολούθησης,είναι δυνατή η πρόβλεψη μεταβολών στην πιθανή κερδοφορία ενός ακινήτου με βάση την παρακολούθηση της αγοράς ακινήτων, τα αποτελέσματα της οποίας δημοσιεύονται επίσημα. Αυτή η ανάλυση σάς επιτρέπει να προσδιορίσετε τις τάσεις στην απόδοση των εναλλακτικών επενδύσεων.

3. Μέθοδος υπολειπόμενης τεχνικήςπεριλαμβάνει την κεφαλαιοποίηση του εισοδήματος που σχετίζεται μόνο με ένα από τα στοιχεία των κεφαλαίων που επενδύονται στο ακίνητο, ενώ η αξία άλλων στοιχείων είναι γνωστή.

Η αξία του ακινήτου εξετάζεται με την ακόλουθη σειρά.

1. Υπολογίστε το μέρος του εισοδήματος για την περίοδο που απαιτείται για την προσέλκυση επενδύσεων σε ένα στοιχείο με γνωστή αξία, πολλαπλασιάζοντας το ποσοστό κεφαλαιοποίησης με την αξία της αξίας.

2. Το ποσό του εισοδήματος που εμπίπτει στη δεύτερη συνιστώσα (άγνωστο) προσδιορίζεται αφαιρώντας από το συνολικό εισόδημα το εισόδημα που αναλογεί στην πρώτη συνιστώσα.

3. Η αξία του δεύτερου συστατικού προσδιορίζεται διαιρώντας τα αποδιδόμενα έσοδα με τον αντίστοιχο συντελεστή κεφαλαιοποίησης.

4. Η αξία της ιδιότητας προσδιορίζεται προσθέτοντας την αξία του γνωστού στοιχείου και την υπολογιζόμενη τιμή του άγνωστου στοιχείου.

Με βάση τις γενικές ιδέες για την προσέγγιση του εισοδήματος, για κάθε μεμονωμένο ακίνητο, μπορεί να χρησιμοποιηθεί μία ή άλλη ομάδα αρχών και μεθόδων αποτίμησης, ανάλογα με τον σκοπό αυτής της αποτίμησης. Για παράδειγμα, εισοδηματική προσέγγιση για την αποτίμηση της γηςπεριλαμβάνει τη χρήση αρχών και μεθόδων για την αξιολόγηση της γης με βάση το αναμενόμενο εισόδημα. Αυτές είναι οι αρχές της προσδοκίας, της ζήτησης, της προσφοράς, της υποκατάστασης και των μεθόδων άμεσης κεφαλαιοποίησης, προεξόφλησης εισοδήματος, τεχνικές υπολειμματικού εισοδήματος.

Βήματα αξιολόγησης

Η διαδικασία εκτίμησης ακινήτων μπορεί να χωριστεί σε έξι στάδια.

1. Καθορισμός του στόχου και καθορισμός της εργασίας, σύναψη συμφωνίας.

Ο προσδιορισμός του σκοπού χρήσης της αποτίμησης ακινήτων σάς επιτρέπει να προσδιορίσετε με μεγαλύτερη ακρίβεια ποιος είναι ο χρήστης των αποτελεσμάτων αποτίμησης. Ο καθορισμός του κατάλληλου ειδικευμένου χρήστη για τον οποίο προορίζεται η αναφορά και ο περιορισμός της χρήσης της αναφοράς μόνο σε αυτά τα μέρη, μειώνει την πιθανότητα ο αξιολογητής να θεωρηθεί υπεύθυνος για αποζημίωση για αξιώσεις από αυτούς για τους οποίους δεν προοριζόταν η αναφορά.

Διάφοροι σκοποί υπολογισμού της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου απαιτούν την ανάπτυξη ή διευρυμένη χρήση διαφόρων μεθόδων και μεθόδων αποτίμησης.

2. Σχέδιο αξιολόγησης.Αφού γίνει κατανοητή και καθορισμένη η ουσία της αξιολόγησης, ο εκτιμητής καθορίζει πιθανές λύσεις. Για το σκοπό αυτό, αναπτύσσεται ένα ερευνητικό πρόγραμμα, το οποίο γίνεται η βάση του δεύτερου σταδίου, του πραγματικού «σχεδίου αξιολόγησης» και περιλαμβάνει μια ορισμένη σειρά επίλυσης ορισμένων εργασιών:

- δόμηση αξιολόγησηςιδιοκτησία είναι ότι ο εκτιμητής πρώτα μελετά τους γενικούς παράγοντες κόστους σε περιφερειακό επίπεδο, στη συνέχεια προχωρά σε συγκεκριμένους παράγοντες κόστους σε τοπικό επίπεδο και επίπεδο τμήματος και, τέλος, εστιάζει σε συγκεκριμένους παράγοντες που επηρεάζουν την αξία του ακινήτου που αξιολογείται και του ακινήτου που βρίσκεται σε το;

- σχέδιο αξιολόγησηςπροβλέπει τη συλλογή των απαραίτητων πληροφοριών, την επεξεργασία και τον προσδιορισμό ενός συγκεκριμένου τμήματος της αγοράς ακινήτων στο οποίο ανήκει το ακίνητο που αποτιμάται· προσδιορισμός της ζήτησης, πιθανών ανταγωνιστών και αγοραστών (χρήστες). ανάλυση των παραμέτρων συγκρίσιμων αντικειμένων, προσωπικά χαρακτηριστικά των πιθανών χρηστών, συνθήκες χρηματοδότησης της αγοράς.

Προς την συγκεκριμενοποίηση προσεγγίσεων για την εκτίμηση ακινήτων.Για τη σωστή επιλογή προσεγγίσεων είναι απαραίτητος ο προσδιορισμός της επάρκειάς τους στην εκάστοτε κατάσταση. Είναι σαφές ότι οι απαιτήσεις των δημόσιων αρχών για την αποτίμηση μπορεί να διαφέρουν από τις απαιτήσεις των ιδιωτών. Για παράδειγμα, κατά την ιδιωτικοποίηση ιδιοκτησιακών συγκροτημάτων δεν επικρατούν οικονομικές, αλλά κοινωνικές ή πολιτικές απαιτήσεις.

3. Συλλογή και επιβεβαίωση πληροφοριών.Η αξιοπιστία των συμπερασμάτων του αξιολογητή εξαρτάται από τα δεδομένα που χρησιμοποιεί στην εργασία του. Ως εκ τούτου, ο αξιολογητής θα πρέπει να συλλέγει πληροφορίες για να υποστηρίξει τα ευρήματά του σε μια έκθεση ή ανάλυση. Κατά την αξιολόγηση ενός ακινήτου, είναι σημαντικό να το ερευνήσετε και να προσδιορίσετε τα νομικά δικαιώματα που συνδέονται με αυτό, καθώς ο πελάτης μπορεί να έχει μόνο το δικαίωμα μίσθωσης ή περιορισμένα δικαιώματα χρήσης του ακινήτου, να έχει μόνο ένα συγκεκριμένο μερίδιο σε κοινή μίσθωση και εταιρική σχέση, το ακίνητο μπορεί να βαρύνεται με υποθήκη, είναι δυνατοί νομικοί περιορισμοί.χαρακτήρας.

4. Η επιλογή προσέγγισης για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας.Μια συστηματική προσέγγιση για τον προσδιορισμό της αξίας διαφόρων αντικειμένων ακινήτων περιλαμβάνει τρία κύρια: δαπανηρά, κερδοφόρα και συγκριτικά, καθένα από τα οποία χρησιμοποιεί ένα ενοποιημένο σύνολο αρχών αποτίμησης.

5. Συμφιλίωση των αποτελεσμάτων που λαμβάνονται με διαφορετικές προσεγγίσεις.Πρέπει να τονιστεί και πάλι ότι ο συντονισμός δεν είναι ένας μηχανικός υπολογισμός του μέσου όρου των αποτελεσμάτων που επιτυγχάνονται χρησιμοποιώντας τις δαπανηρές, κερδοφόρες και συγκριτικές προσεγγίσεις, αλλά η διαδικασία επισημοποίησης λογικών συλλογισμών, συμπερασμάτων και αποφάσεων.

6. Έκθεση σχετικά με τα αποτελέσματα της εκτίμησης του ακινήτου.Ο εκτιμητής συντάσσει έκθεση σχετικά με τα ευρήματα και τα συμπεράσματά του, την οποία στη συνέχεια υποβάλλει στον πελάτη. Ανάλογα με τους όρους της σύμβασης, αυτή η αναφορά μπορεί να είναι μια απλή επιστολή σε τυπική μορφή ή μια λεπτομερής γραπτή αναφορά. Σε κάθε περίπτωση, δεν πρέπει να είναι διφορούμενο ή παραπλανητικό.