Ανάλυση της καλύτερης και αποδοτικότερης χρήσης της ακίνητης περιουσίας. Ανάλυση της πιο αποτελεσματικής χρήσης γης Παράδειγμα ανάλυσης της πιο αποτελεσματικής χρήσης του ακινήτου που αξιολογείται

ΑΙΤΙΟΛΟΓΗΣΗ ΓΙΑ ΤΗΝ ΚΑΛΥΤΕΡΗ ΚΑΙ ΠΙΟ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΙΚΗ ΧΡΗΣΗ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Orlova Daria Mikhailovna,

Φοιτητής 5ου έτους, Τμήμα Εφαρμοσμένης Γεωδαισίας, Πανεπιστήμιο Μεταλλείων, Ρωσική Ομοσπονδία, Αγία Πετρούπολη

μι- ταχυδρομείο: daryaorlova 92@ gmail . com

Λεπιχίνα Όλγα Γιούριεβνα

επιστημονικός επιβλέπων, Ph.D. τεχν. Επιστημών, Επίκουρος, Τμήμα Εφαρμοσμένης Γεωδαισίας, Μεταλλευτικό Πανεπιστήμιο, Ρωσική Ομοσπονδία, Αγία Πετρούπολη

ΣΧΟΛΙΟ

Σημαντική μερίδα επενδυτών που επενδύουν σε ακίνητα χρεοκοπούν τον πρώτο χρόνο. Ένας από τους λόγους αυτής της κατάστασης είναι η αρχικά λανθασμένη επιλογή επιλογής χρήσης του ακινήτου. Το άρθρο προτείνει τη βελτίωση της μεθοδολογίας για την επιλογή της καλύτερης και αποτελεσματικότερης χρήσης (BNEI) μιας ακίνητης περιουσίας με βάση τη συνεκτίμηση των προτιμήσεων του πληθυσμού της περιοχής που γειτνιάζει με την περιοχή αξιολόγησης, καθώς και τον υπολογισμό της ανάγκης της περιοχής για αντικείμενα των αξιολογούμενων τύπων χρήσης. Τέτοιες δραστηριότητες θα παρέχουν μια πιο ενημερωμένη επιλογή της επιλογής NEI για το ακίνητο.

Λέξεις-κλειδιά:ακίνητα, καλύτερη και αποδοτικότερη χρήση, κοινωνιολογική έρευνα, αγοραία αξία.

Εισαγωγή

Είναι γνωστό ότι η αξία οποιουδήποτε ακινήτου (ιδίως ενός οικοπέδου) καθορίζεται από τα έσοδα από τη χρήση του. Το ποσό αυτού του εισοδήματος εξαρτάται άμεσα από την αποτελεσματικότητα χρήσης της διευκόλυνσης, η οποία συνεπάγεται τη χρήση της μεθοδολογίας ανάλυση της καλύτερης και αποτελεσματικότερης χρήσης (NNNEI) . Το NNEI σας επιτρέπει να προσδιορίσετε τον πιο κερδοφόρο και ανταγωνιστικό τύπο χρήσης ενός ακινήτου.

Μια σύγχρονη μεθοδολογία για την ανάλυση της αποτελεσματικότερης χρήσης ενός ακινήτου περιλαμβάνει τη διεξαγωγή λεπτομερούς μελέτης της κατάστασης της αγοράς, των χαρακτηριστικών του ακινήτου που αποτιμάται, τον εντοπισμό επιλογών που ζητούνται από την αγορά που είναι συμβατές με τις παραμέτρους του ακινήτου που αποτιμάται, τον υπολογισμό την κερδοφορία κάθε επιλογής και την εκτίμηση της αξίας της ακίνητης περιουσίας για κάθε επιλογή χρήσης.

Ωστόσο, κατά τη γνώμη μας, αυτή η μεθοδολογία δεν καλύπτει επαρκώς τα συμφέροντα των πιθανών χρηστών της μελλοντικής εγκατάστασης. Η διεξαγωγή μιας τέτοιας ανάλυσης θα καταστήσει δυνατό τον εντοπισμό των προτιμήσεων του πληθυσμού σχετικά με την τοποθέτηση ενός συγκεκριμένου αντικειμένου στην αξιολογούμενη περιοχή και την πρόβλεψη του μελλοντικού εισοδήματος από τη χρήση του αντικειμένου. Επιπλέον, σύμφωνα με τους συγγραφείς, θα ήταν σκόπιμο να συμπληρωθεί η υπάρχουσα μεθοδολογία προσδιορίζοντας την επάρκεια παροχής στον πληθυσμό της περιοχής που γειτνιάζει με το αντικείμενο με αντικείμενα του ενός ή του άλλου τύπου χρήσης.

Με βάση αυτές τις δύο πτυχές, διατυπώνονται ο σκοπός και οι στόχοι αυτής της εργασίας.

Στόχοι και στόχοι της εργασίας

Στόχος:αιτιολόγηση για την καλύτερη και αποτελεσματικότερη χρήση ενός οικοπέδου ακίνητης περιουσίας που βρίσκεται στο κεντρικό τμήμα της πόλης Yanaul στη Δημοκρατία του Μπασκορτοστάν, λαμβάνοντας υπόψη τα συμφέροντα του πληθυσμού και την ανάλυση των αναγκών της παρακείμενης περιοχής τον ιστότοπο για αντικείμενα των αξιολογούμενων τύπων χρήσης.

Με βάση τους στόχους που διατυπώθηκαν καθήκονταέργα:

· Ανάλυση σύγχρονης νομικής και μεθοδολογικής υποστήριξης για τον προσδιορισμό του NEI ενός ακινήτου.

· Διενέργεια επιτόπιων ερευνών και συλλογή των απαραίτητων πληροφοριών σχετικά με το υπό αξιολόγηση ακίνητο και τη γύρω περιοχή.

· Ανάλυση της αγοράς ακινήτων της περιοχής στην οποία βρίσκεται το υπό αξιολόγηση ακίνητο.

· Προσδιορισμός πιθανών εναλλακτικών λύσεων για τη χρήση της γης.

· Ανάλυση πιθανών εναλλακτικών λύσεων σύμφωνα με τα κριτήρια για τον προσδιορισμό της καλύτερης και αποτελεσματικότερης χρήσης του ακινήτου και επιλογή της καλύτερης επιλογής.

Ερευνητικές μέθοδοι

Η ανάλυση υψηλότερης και καλύτερης χρήσης ενός ακινήτου είναι η χρήση του ακινήτου που πληροί τέσσερα κριτήρια:

1. Αιρετότητα , δηλαδή η νόμιμη χρήση γης και ακίνητης περιουσίας, η οποία δεν έρχεται σε αντίθεση με τη νομοθεσία της Ρωσικής Ομοσπονδίας.

Σε αυτό το στάδιο, ο εκτιμητής εξετάζει τους ιδιωτικούς περιορισμούς, τους κανονισμούς χωροθέτησης ζωνών, τους οικοδομικούς κώδικες, τους κανονισμούς ιστορικής διατήρησης και τους περιβαλλοντικούς νόμους. Με βάση ανάλυση του νομικού και κανονιστικού πλαισίου, καταρτίζεται κατάλογος συγκεκριμένων τύπων πιθανών χρήσεων του ακινήτου.

Κατά τη διαδικασία ανάλυσης του νομικού παραδεκτού, είναι πολύ σημαντικό όχι μόνο να διαπιστωθεί ποια είναι η τρέχουσα επιρροή του νομικού παράγοντα στο εν λόγω αντικείμενο και οι δυνατότητες χρήσης του, αλλά και να προβλεφθούν οι αλλαγές του στο μέλλον.

Επιπλέον, είναι απαραίτητο να ληφθούν υπόψη περιορισμοί που μπορεί να προκύψουν από συμβάσεις απόκτησης ακινήτων, καθώς και σε πράξεις ιδιοκτησίας και προσωρινής χρήσης γης.

2. φυσική σκοπιμότητα - εξέταση των τεχνολογικά εφικτών μεθόδων χρήσης για μια δεδομένη τοποθεσία και την ιδιοκτησία που βρίσκεται σε αυτήν.

Αυτό το κριτήριο περιλαμβάνει τους ακόλουθους δείκτες: μέγεθος, σχήμα, περιοχή, σχεδιασμός, συνθήκες εδάφους και δρόμους πρόσβασης στην τοποθεσία, καθώς και κίνδυνο φυσικών καταστροφών (όπως πλημμύρα ή σεισμός). Όλοι οι παραπάνω δείκτες, στον ένα ή τον άλλο βαθμό, επηρεάζουν την προβλεπόμενη χρήση της γης.

Ορισμένες επιλογές δίνουν το μεγαλύτερο αποτέλεσμα μόνο με βάση τη χρήση μιας περιοχής συγκεκριμένου μεγέθους. Σε αυτή την περίπτωση, είναι απαραίτητο να προσδιοριστεί η δυνατότητα επέκτασης του υπάρχοντος οικοπέδου, καθώς ορισμένα οικόπεδα ενδέχεται να μην έχουν δυνατότητα επέκτασης

3. οικονομική αιτιολόγηση , δηλαδή η επιλογή μιας τέτοιας επιλογής για χρήση οικοπέδου και ακινήτου που θα αποφέρει εισόδημα στον ιδιοκτήτη.

Ένα δικαίωμα επιλογής θεωρείται οικονομικά βιώσιμο εάν παρέχει λειτουργικό εισόδημα ίσο ή μεγαλύτερο από το λειτουργικό κόστος, το κόστος χρηματοδότησης και την απαιτούμενη απόδοση κεφαλαίου. Έτσι, όλες οι χρήσεις που μπορούν να προσφέρουν θετικό εισόδημα θεωρούνται οικονομικά εφικτές.

4. μέγιστη αποτελεσματικότητα , δηλαδή η επιλογή της επιλογής που, όντας φυσικά εφικτή, νόμιμη και οικονομικά δικαιολογημένη, αποφέρει το μεγαλύτερο καθαρό κέρδος.

Κατά την ανάλυση του NEI ενός ακινήτου, οι εκτιμητές χρησιμοποιούν δύο τεχνικές:

1) την πιο αποτελεσματική χρήση του χώρου ως κατοικημένης περιοχής . Αυτή η τεχνική περιλαμβάνει τη διατήρηση υφιστάμενων κτιρίων στην εν λόγω τοποθεσία.

2) την πιο αποτελεσματική χρήση της τοποθεσίας ως μη ανεπτυγμένη . Αυτή η τεχνική βασίζεται στην υπόθεση ότι δεν υπάρχουν κτίρια στην τοποθεσία ή ότι μπορούν να κατεδαφιστούν.

Στην περίπτωση αυτή εξετάζονται δύο περιπτώσεις:

· Τα ποσοστά κεφαλαιοποίησης για κτίρια και γη είναι διαφορετικά.

· Τα ποσοστά κεφαλαιοποίησης για κτίρια και γη είναι τα ίδια

Δεδομένου ότι το εν λόγω οικόπεδο δεν έχει αναπτυχθεί και για την πόλη Yanaul οι συντελεστές κεφαλαιοποίησης είναι διαφορετικοί (για γη - 16%, για κτίρια - 20%), η εργασία εξετάζει τη δεύτερη μέθοδο, με διαφορετικούς συντελεστές.

Στο αρχικό στάδιο του προσδιορισμού του NNEI ενός ακινήτου, οι συγγραφείς πραγματοποίησαν μια ανάλυση:

· τοποθεσίες ενός οικοπέδου - ένας θεμελιώδης παράγοντας που καθορίζει την αξία του.

· ζήτηση της αγοράς , το οποίο σας επιτρέπει να προσδιορίσετε πόσο αποτελεσματική είναι η προγραμματισμένη χρήση ενός ακινήτου, λαμβάνοντας υπόψη τη φύση της σχέσης μεταξύ προσφοράς και ζήτησης σε μια δεδομένη αγορά·

· ανταγωνιστικό περιβάλλον (επιλέγεται ζώνη εντός δέκα λεπτών και πραγματοποιείται ανάλυση επιχειρήσεων και ιδρυμάτων που βρίσκονται σε αυτήν).

Στο επόμενο στάδιο, οι συγγραφείς αξιολόγησαν τα κριτήρια για την επιλεξιμότητα ορισμένων πιθανών τύπων χρήσης της τοποθεσίας βάσει ανάλυσης πολεοδομικού σχεδιασμού και κανονιστικής τεκμηρίωσης γης. Ως αποτέλεσμα, έχει συνταχθεί μια λίστα με πιθανές επιλογές για την επιτρεπόμενη χρήση του ακινήτου από νομική άποψη.

Σύμφωνα με τους συγγραφείς, όταν αποδεικνύεται η επιλογή της πιο αποτελεσματικής χρήσης ενός οικοπέδου, ο αποκλεισμός ορισμένων τύπων χρήσεων από πιθανές δεν δικαιολογείται πάντα επαρκώς. Για να τεκμηριώσουν πληρέστερα ορισμένες επιλογές για τη χρήση της ακίνητης περιουσίας, οι συγγραφείς προτείνουν τα ακόλουθα δύο στάδια:

1. Κοινωνιολογική έρευνα του πληθυσμού προκειμένου να εντοπιστούν οι πιο προτιμώμενοι τύποι χρήσης του ακινήτου κατά φθίνουσα σειρά προτίμησης.

2. Προσδιορισμός επάρκειας παροχής εδάφους , δίπλα στην τοποθεσία που αξιολογείται, με πιθανά αντικείμενα προς τοποθέτηση.

Για το υπό εξέταση ακίνητο, πραγματοποιήθηκε κοινωνιολογική έρευνα του πληθυσμού με τη μέθοδο του ερωτηματολογίου. Στην έρευνα συμμετείχαν κάτοικοι από 16 έως 60 ετών από 16 έως 60 ετών. Κατά τη διάρκεια της έρευνας, οι ερωτηθέντες κλήθηκαν να απαντήσουν στην ερώτηση: «Ποια ιδρύματα, από την άποψή σας, θα ήταν σκόπιμο να εγκατασταθούν στο οικόπεδο που βρίσκεται στην οδό Αζίνα 27;»

Τα αποτελέσματα που προέκυψαν κατά την κοινωνιολογική έρευνα παρουσιάζονται στον Πίνακα 1.

Τραπέζι 1.

Αποτελέσματα κοινωνιολογικής έρευνας

Οχι.	Είδος επιτρεπόμενης χρήσης του ακινήτου
	Εμπορικές επιχειρήσεις (εμπορικό κέντρο)
	Εμπορικές και επιχειρηματικές επιχειρήσεις (επιχειρηματικό κέντρο)
	Συγκροτήματα αθλητισμού και ψυχαγωγίας και φυσικής αγωγής και υγείας
	Εκπαιδευτικά ιδρύματα (σχολείο)
	Ιδρύματα υγειονομικής περίθαλψης (κλινική)
	Καταστήματα εστίασης (εστιατόρια)
	Ιδρύματα διαχείρισης, χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, εταιρείες επικοινωνιών (ταχυδρομείο)
	Εγκαταστάσεις φιλοξενίας
	Ιδρύματα επιστήμης, πολιτισμού και τέχνης
	Τοποθεσίες εξομολογήσεων
	Εγκαταστάσεις ασφαλείας και επιβολής του νόμου
	Ιδρύματα στέγασης και κοινοτικών υπηρεσιών
	Εγκαταστάσεις αναψυχής
	Φορείς κοινωνικής προστασίας

Έτσι, οι πιο προτιμώμενοι τύποι χρήσης του ιστότοπου, από την άποψη των ερωτηθέντων, είναι οι ακόλουθοι (με φθίνουσα σειρά προτίμησης):

1) Εμπορικές επιχειρήσεις (εμπορικό κέντρο) - 53 τοις εκατό;

2) Εμπορικές και επιχειρηματικές επιχειρήσεις (επιχειρηματικό κέντρο) - 19 τοις εκατό;

3) Συγκροτήματα αθλητισμού και ψυχαγωγίας και φυσικής αγωγής και υγείας - 11 τοις εκατό.

Μετά από κοινωνιολογική μελέτη, έγινε ανάλυση της επάρκειας της παροχής στην παρακείμενη επικράτεια εγκαταστάσεων που, σύμφωνα με κοινωνιολογική έρευνα, αποδείχθηκαν οι πλέον προτιμότερες.

Για την επίλυση αυτού του προβλήματος, δημιουργήθηκε στο πρόγραμμα MapInfo GIS ένα έργο του εκτιμώμενου οικοπέδου και της γύρω περιοχής.

Αυτό το έργο σκιαγραφεί τα όρια της τοποθεσίας που αξιολογείται, καθώς και τις προτιμώμενες χρήσεις που υπάρχουν ήδη στην περιοχή δίπλα στην τοποθεσία. Επιπλέον, κατασκευάστηκε ζώνη ασφαλείας (ακτίνα εξυπηρέτησης) για κάθε αντικείμενο σύμφωνα με τις απαιτήσεις των πολεοδομικών κανονισμών. Με παρόμοιο τρόπο, διαμορφώθηκαν και ζώνες προστασίας για το εκτιμώμενο οικόπεδο για κάθε πιθανή χρήση του (Εικ. 2).

Εικόνα 2. Ζώνες προστασίας της αξιολογούμενης εγκατάστασης (όταν χρησιμοποιείται για ιδρύματα υγειονομικής περίθαλψης) και της υπάρχουσας κλινικής

Η παραπάνω διαδικασία είναι απαραίτητη για την οπτική αξιολόγηση του βαθμού συμμόρφωσης της ουδέτερης ζώνης κάθε υφιστάμενης εγκατάστασης με την αντίστοιχη ουδέτερη ζώνη του οικοπέδου ίδιου τύπου χρήσης. Σχεδόν σε όλες τις περιπτώσεις, οι συγγραφείς παρατήρησαν ότι η νεκρή ζώνη της υπάρχουσας εγκατάστασης κάλυπτε τη νεκρή ζώνη του υπό αξιολόγηση τοποθεσίας, γεγονός που αποτελεί προκαταρκτική απόδειξη ότι η περιοχή είναι επαρκώς εφοδιασμένη με τα εν λόγω αντικείμενα. Ωστόσο, μια τέτοια εκτίμηση απαιτεί σίγουρα διευκρινίσεις.

Για τον ακριβέστερο προσδιορισμό των επιλογών για την καλύτερη και αποτελεσματικότερη χρήση του εκτιμώμενου οικοπέδου, υπολογίστηκε ο απαιτούμενος αριθμός ιδρυμάτων και επιχειρήσεων για την εξυπηρέτηση του πλησιέστερου πληθυσμού.

Για παράδειγμα, ο απαιτούμενος αριθμός σχολείων δευτεροβάθμιας εκπαίδευσης (λαμβάνοντας υπόψη τον πληθυσμό της μικροπεριφέρειας των 5.400 ατόμων) υπολογίζεται ως εξής:

Δεδομένου ότι το κτίριο του σχολείου είναι 4 ορόφων, τότε:

Με βάση τους υπολογισμούς μπορούμε να συμπεράνουμε ότι χρειάζεται 1 σχολείο για την εξυπηρέτηση του πληθυσμού αυτής της μικροπεριφέρειας. Χρησιμοποιώντας παρόμοιους υπολογισμούς, λήφθηκαν τυπικοί δείκτες για κάθε επιλογή χρήσης του αντικειμένου.

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι για την επιλογή χρήσης οικοπέδου για την κατασκευή επιχειρηματικού κέντρου, ο τυπικός δείκτης δεν ρυθμίζεται, επομένως δεν πραγματοποιήθηκαν υπολογισμοί. Ωστόσο, λόγω της έλλειψης επιχειρηματικών κέντρων στην αξιολογούμενη περιοχή, συνιστάται να εξετάσετε αυτήν την επιλογή.

Πραγματικός αριθμός- αυτή είναι, στην πραγματικότητα, η περιοχή ή ο αριθμός των ιδρυμάτων του αντίστοιχου τύπου που υπάρχουν ήδη στην κοντινή επικράτεια.

Έτσι, κάθε υπολογιζόμενος τυπικός δείκτης συγκρίνεται με τον πραγματικό, βάσει του οποίου διατυπώνεται ένα συμπέρασμα σχετικά με την ανάγκη αποκλεισμού αυτής της επιλογής από περαιτέρω εξέταση.

Τα αποτελέσματα των υπολογισμών συνοψίζονται στον Πίνακα 2.

Πίνακας 2.

Αποτελέσματα υπολογισμών τυπικών και πραγματικών δεικτών για κάθε επιλογή χρήσης της εγκατάστασης

Είδος χρήσης	*Τυπική ένδειξη*	*Πραγματικός αριθμός*	*συμπέρασμα*
Σχολείο	S n=24 640 m2	Sf=25 000μ 2	S n < Sf, εξαιρείται
Κλινική	Πν=6480 m 2	Pf=7000 m 2	Πν < Pf, εξαιρείται
Εστιατόριο	Rn=2160 m 2	R f=2400 m 2	Rn < R f, εξαιρείται
Ταχυδρομείο		F=1	Ν= φά, εξαιρείται
Εμπορικό κέντρο	Δεν ρυθμίζεται		Αριστερά
Εμπορικό συγκρότημα	Tn= 12000 m2	T f =6000Μ 2	Tn> Tf, εγκαταλελειμμένο
Αθλητικό συγκρότημα	ΜΕn= 10000 m2	C f =0	ΜΕn > Γ στ, εγκαταλελειμμένο

Μετά την πραγματοποίηση όλων των παραπάνω ενεργειών, τρεις περιπτώσεις χρήσης αφήνονται για περαιτέρω εξέταση ( κατασκευή εμπορικού συγκροτήματος, κατασκευή επιχειρηματικού κέντρου, κατασκευή αθλητικού συγκροτήματος).

Οι παραπάνω επιλογές πρέπει να πληρούν τα τέσσερα κριτήρια που αναφέρονται στον ορισμό NEI (φυσική σκοπιμότητα, επιλεξιμότητα, οικονομική αιτιολόγηση, μέγιστη αποτελεσματικότητα). Και οι τρεις επιλογές για τη χρήση του ακινήτου πληρούν τα τρία πρώτα κριτήρια.

Στο τελικό στάδιο, είναι απαραίτητο να αξιολογηθούν οι επιλογές σύμφωνα με το κριτήριο της μέγιστης παραγωγικότητας, δηλαδή να υπολογιστεί η αγοραία αξία του οικοπέδου

Το κόστος ενός οικοπέδου καθορίζεται με τη μέθοδο της κεφαλαιοποίησης του εισοδήματος. Η μέθοδος κεφαλαιοποίησης εισοδήματος καθορίζει την αγοραία αξία ενός ακινήτου μετατρέποντας το εισόδημα ενός έτους σε αξία χρησιμοποιώντας την κεφαλαιοποίηση εισοδήματος. Αυτή η μέθοδος περιλαμβάνει τα ακόλουθα βήματα: υπολογισμό του ετήσιου καθαρού λειτουργικού εισοδήματος, υπολογισμό του δείκτη κεφαλαιοποίησης, υπολογισμό της αξίας της ακίνητης περιουσίας.

Η βάση για τον προσδιορισμό του κόστους αντικατάστασης ήταν ο υπολογισμός του κόστους που σχετίζεται με την κατασκευή της εγκατάστασης και την παράδοσή της στον πελάτη. Για τον προσδιορισμό του κόστους αντικατάστασης χρησιμοποιήθηκε η μέθοδος της συγκριτικής μονάδας.

Τα αποτελέσματα των υπολογισμών φαίνονται στον Πίνακα 3.

Πίνακας 3.

Αποτελέσματα υπολογισμών του κόστους γης

*Το όνομα των δεικτών*	*1 θήκη χρήσης (επιχειρηματικό κέντρο)*	*Περίπτωση χρήσης 2 (εμπορικό συγκρότημα)*	*θήκη 3 χρήσεων (αθλητικό συγκρότημα)*
Καθαρό λειτουργικό εισόδημα, τρίψιμο/έτος	68 688 863,46	71 538 944,4	46 940 259,2
Κόστος αντικατάστασης του κτιρίου λαμβάνοντας υπόψη το κέρδος του προγραμματιστή, τρίψτε.	120 038 000	120 038 000	120 038 000
Ποσοστά κεφαλαιοποίησης για το κτίριο, %
Καθαρό εισόδημα από ενοίκια ανά κτίριο, τρίψιμο/έτος	24 007 600	24 007 600	24 007 600
Εισόδημα που αποδίδεται στη γη, τρίψιμο/έτος	44 681 263	47 531 344	22 932 659
Ποσοστά κεφαλαιοποίησης για γη, %
Κόστος γης, τρίψτε.	279 257 893	297 070 900	143 329 118

Το αποτέλεσμα της εργασίας ήταν ο καθορισμός της επιλογής χρήσης του οικοπέδου - κατασκευή εμπορικού κέντρου, κατά την οποία ο επενδυτής (ιδιοκτήτης) θα λάβει το μέγιστο κέρδος.

συμπεράσματα

Έτσι, η προσθήκη της σύγχρονης μεθοδολογίας για την καλύτερη και αποτελεσματικότερη χρήση ενός ακινήτου με τις πτυχές που συζητούνται στο άρθρο θα μας επιτρέψει να συμπληρώσουμε και να λάβουμε υπόψη σημαντικές πτυχές του ορισμού του NEI, και συγκεκριμένα:

· η διεξαγωγή κοινωνιολογικής έρευνας λύνει το πρόβλημα της ανεπαρκούς παροχής της γειτονιάς με ακίνητα που προτιμά ο κοντινός πληθυσμός, γεγονός που βοηθά στην πρόβλεψη της ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων και, επιπλέον, κάνει την οικιστική περιοχή πιο άνετη για ζωή.

· Ένα εργαλείο για την ανάλυση της επάρκειας παροχής στην περιοχή δίπλα στην αξιολογούμενη τοποθεσία με πιθανά τοποθετημένα αντικείμενα μας επιτρέπει να προσδιορίσουμε ποιες επιχειρήσεις και ιδρύματα χρειάζονται περισσότερο στο εν λόγω οικόπεδο. Μια τέτοια ανάλυση πραγματοποιείται με βάση τα προτεινόμενα πρότυπα πολεοδομικού σχεδιασμού, η χρήση των οποίων θα μειώσει τον βαθμό υποκειμενικότητας του εκτιμητή κατά την επιλογή μιας συγκεκριμένης επιλογής NNEI, αυξάνοντας έτσι την εγκυρότητα της επιλεγμένης επιλογής, η οποία μειώνει τον κίνδυνο επένδυσης σε ακίνητα, και επίσης αυξάνει το κέρδος από επενδύσεις.

Βιβλιογραφία :

1.Granova I.V., Maksimov S.N., Fedorova T.A. Εκτίμηση ακινήτου. Δοκιμές. Καθήκοντα. Πρακτικές καταστάσεις // Αγία Πετρούπολη: Peter, 2001 - σελ. 23-24.

2. Gribovsky S.V., Ivanova E.N., Lvov D.S. Αποτίμηση ακινήτων//Μόσχα: Interreklama, 2003 - σελ. 76-80.

3. Εκτίμηση ακινήτων: σχολικό βιβλίο / Τ.Γ. Kasyanenko, G.A. Makhovikova, V.E. Esipov, S.K. Μιρζαζάνοφ. 2η έκδ., διαγράφεται. Μ.: KNORUS, 2011. - 752 s.

4.ΣΠ 42.13330.2011 «Πολεοδομία. Σχεδιασμός και ανάπτυξη αστικών και αγροτικών οικισμών» [Ηλεκτρονικός πόρος] - Λειτουργία πρόσβασης. - URL: www.kgainfo.spb.ru/img/flash/11012013/snip.rtf‎ (ημερομηνία πρόσβασης 02/01/2014).

5. Friedman J., Ordway Nick. Ανάλυση και αξιολόγηση της ακίνητης περιουσίας που παράγει εισόδημα // Μόσχα: Επιχειρήσεις, 1997 - σελ. 270-275.

ΑΙΤΙΟΛΟΓΗΣΗ ΓΙΑ ΤΗΝ ΚΑΛΥΤΕΡΗ ΚΑΙ ΠΙΟ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΙΚΗ ΧΡΗΣΗ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Orlova Daria Mikhailovna,

μι- ταχυδρομείο: daryaorlova 92@ gmail . com

Λεπιχίνα Όλγα Γιούριεβνα

ΣΧΟΛΙΟ

Λέξεις-κλειδιά:ακίνητα, καλύτερη και αποδοτικότερη χρήση, κοινωνιολογική έρευνα, αγοραία αξία.

Εισαγωγή

Με βάση αυτές τις δύο πτυχές, διατυπώνονται ο σκοπός και οι στόχοι αυτής της εργασίας.

Στόχοι και στόχοι της εργασίας

Με βάση τους στόχους που διατυπώθηκαν καθήκονταέργα:

· Ανάλυση σύγχρονης νομικής και μεθοδολογικής υποστήριξης για τον προσδιορισμό του NEI ενός ακινήτου.

· Ανάλυση της αγοράς ακινήτων της περιοχής στην οποία βρίσκεται το υπό αξιολόγηση ακίνητο.

· Προσδιορισμός πιθανών εναλλακτικών λύσεων για τη χρήση της γης.

Ερευνητικές μέθοδοι

Κατά την ανάλυση του NEI ενός ακινήτου, οι εκτιμητές χρησιμοποιούν δύο τεχνικές:

Στην περίπτωση αυτή εξετάζονται δύο περιπτώσεις:

· Τα ποσοστά κεφαλαιοποίησης για κτίρια και γη είναι διαφορετικά.

· Τα ποσοστά κεφαλαιοποίησης για κτίρια και γη είναι τα ίδια

Στο αρχικό στάδιο του προσδιορισμού του NNEI ενός ακινήτου, οι συγγραφείς πραγματοποίησαν μια ανάλυση:

· τοποθεσίες ενός οικοπέδου - ένας θεμελιώδης παράγοντας που καθορίζει την αξία του.

Τα αποτελέσματα που προέκυψαν κατά την κοινωνιολογική έρευνα παρουσιάζονται στον Πίνακα 1.

Τραπέζι 1.

Αποτελέσματα κοινωνιολογικής έρευνας

Οχι.	Είδος επιτρεπόμενης χρήσης του ακινήτου
	Εμπορικές επιχειρήσεις (εμπορικό κέντρο)
	Εμπορικές και επιχειρηματικές επιχειρήσεις (επιχειρηματικό κέντρο)
	Συγκροτήματα αθλητισμού και ψυχαγωγίας και φυσικής αγωγής και υγείας
	Εκπαιδευτικά ιδρύματα (σχολείο)
	Ιδρύματα υγειονομικής περίθαλψης (κλινική)
	Καταστήματα εστίασης (εστιατόρια)
	Ιδρύματα διαχείρισης, χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, εταιρείες επικοινωνιών (ταχυδρομείο)
	Εγκαταστάσεις φιλοξενίας
	Ιδρύματα επιστήμης, πολιτισμού και τέχνης
	Τοποθεσίες εξομολογήσεων
	Εγκαταστάσεις ασφαλείας και επιβολής του νόμου
	Ιδρύματα στέγασης και κοινοτικών υπηρεσιών
	Εγκαταστάσεις αναψυχής
	Φορείς κοινωνικής προστασίας

1) Εμπορικές επιχειρήσεις (εμπορικό κέντρο) - 53 τοις εκατό;

2) Εμπορικές και επιχειρηματικές επιχειρήσεις (επιχειρηματικό κέντρο) - 19 τοις εκατό;

3) Συγκροτήματα αθλητισμού και ψυχαγωγίας και φυσικής αγωγής και υγείας - 11 τοις εκατό.

Δεδομένου ότι το κτίριο του σχολείου είναι 4 ορόφων, τότε:

Τα αποτελέσματα των υπολογισμών συνοψίζονται στον Πίνακα 2.

Πίνακας 2.

Αποτελέσματα υπολογισμών τυπικών και πραγματικών δεικτών για κάθε επιλογή χρήσης της εγκατάστασης

Είδος χρήσης	*Τυπική ένδειξη*	*Πραγματικός αριθμός*	*συμπέρασμα*
Σχολείο	S n=24 640 m2	Sf=25 000μ 2	S n < Sf, εξαιρείται
Κλινική	Πν=6480 m 2	Pf=7000 m 2	Πν < Pf, εξαιρείται
Εστιατόριο	Rn=2160 m 2	R f=2400 m 2	Rn < R f, εξαιρείται
Ταχυδρομείο		F=1	Ν= φά, εξαιρείται
Εμπορικό κέντρο	Δεν ρυθμίζεται		Αριστερά
Εμπορικό συγκρότημα	Tn= 12000 m2	T f =6000Μ 2	Tn> Tf, εγκαταλελειμμένο
Αθλητικό συγκρότημα	ΜΕn= 10000 m2	C f =0	ΜΕn > Γ στ, εγκαταλελειμμένο

Τα αποτελέσματα των υπολογισμών φαίνονται στον Πίνακα 3.

Πίνακας 3.

Αποτελέσματα υπολογισμών του κόστους γης

*Το όνομα των δεικτών*	*1 θήκη χρήσης (επιχειρηματικό κέντρο)*	*Περίπτωση χρήσης 2 (εμπορικό συγκρότημα)*	*θήκη 3 χρήσεων (αθλητικό συγκρότημα)*
Καθαρό λειτουργικό εισόδημα, τρίψιμο/έτος	68 688 863,46	71 538 944,4	46 940 259,2
Κόστος αντικατάστασης του κτιρίου λαμβάνοντας υπόψη το κέρδος του προγραμματιστή, τρίψτε.	120 038 000	120 038 000	120 038 000
Ποσοστά κεφαλαιοποίησης για το κτίριο, %
Καθαρό εισόδημα από ενοίκια ανά κτίριο, τρίψιμο/έτος	24 007 600	24 007 600	24 007 600
Εισόδημα που αποδίδεται στη γη, τρίψιμο/έτος	44 681 263	47 531 344	22 932 659
Ποσοστά κεφαλαιοποίησης για γη, %
Κόστος γης, τρίψτε.	279 257 893	297 070 900	143 329 118

συμπεράσματα

Βιβλιογραφία :

2. Gribovsky S.V., Ivanova E.N., Lvov D.S. Αποτίμηση ακινήτων//Μόσχα: Interreklama, 2003 - σελ. 76-80.

Η έννοια της βέλτιστης και αποτελεσματικότερης χρήσης ορίζεται ως η πιθανή και νομικά επιτρεπόμενη χρήση του αξιολογούμενου αντικειμένου με την καλύτερη απόδοση και οι απαραίτητες προϋποθέσεις για μια τέτοια χρήση είναι: φυσική δυνατότητα, κατάλληλη υποστήριξη και οικονομική αιτιολόγηση για τέτοιες ενέργειες.

Δεδομένου ότι η δραστηριότητα αξιολόγησης περιλαμβάνει τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας, η ανάλυση της πιο αποτελεσματικής χρήσης προσδιορίζει την πιο κερδοφόρα και ανταγωνιστική χρήση του ακινήτου.

Εννοείται ότι ο προσδιορισμός της υψηλότερης και βέλτιστης χρήσης είναι το αποτέλεσμα της κρίσης των αξιολογητών με βάση τις αναλυτικές τους ικανότητες, εκφράζοντας έτσι μόνο μια γνώμη και όχι ένα απόλυτο γεγονός. Στην πρακτική της αποτίμησης ακινήτων, η πρόβλεψη για την καλύτερη και βέλτιστη χρήση αποτελεί προϋπόθεση για την περαιτέρω αποτίμηση του ακινήτου.

Η χρήση ακινήτου που δεν επιτρέπεται από το νόμο ή είναι φυσικά αδύνατη δεν μπορεί να θεωρηθεί ως η πιο αποτελεσματική.

Έτσι, το τελικό συμπέρασμα για την αποτελεσματικότερη χρήση ενός ακινήτου αντιπροσωπεύει την επιλογή χρήσης κενού ή ανεπτυγμένου οικοπέδου, η οποία είναι νομικά δυνατή και σωστά επισημοποιημένη, φυσικά εφικτή, εφοδιασμένη με κατάλληλους οικονομικούς πόρους και δίνει τη μέγιστη αξία.

Η σημασία της ανάλυσης και της μεγιστοποίησης της αγοραίας αξίας ενός αντικειμένου

Η ανάλυση υψηλότερης και υψηλότερης χρήσης (HUU) είναι θεμελιώδης για την αποτίμηση ακινήτων και αποτελεί τη βάση στην οποία ο εκτιμητής εφαρμόζει τις τρεις παραδοσιακές προσεγγίσεις.

Ο σκοπός της ανάλυσης του NOEI είναι να σχηματίσει τη βάση πάνω στην οποία θα εφαρμοστούν πραγματικά οι μέθοδοι για την εκτίμηση της αξίας των αντικειμένων και το NOEI μπορεί να διαφέρει από την υπάρχουσα χρήση του αντικειμένου. Για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας του αξιολογούμενου αντικειμένου, οι τιμές για τα ακίνητα προσαρμόζονται λαμβάνοντας υπόψη τους παράγοντες που καθορίζουν το NEI.

Κριτήρια για την ανάλυση NNEI:

Δυνατότητα τοποθεσίας·

συνθήκες της αγοράς·

νομικό παραδεκτό·

φυσική σκοπιμότητα?

οικονομική ασφάλεια;

μέγιστη παραγωγικότητα.

Δυνατότητα τοποθεσίας

Η αξιολόγηση βάσει τοποθεσίας λαμβάνει υπόψη την επιρροή της ευνοϊκής θέσης της τοποθεσίας εντός της υπό αξιολόγηση οικονομικής ζώνης. Αυτή η προσαρμογή συνεπάγεται αλλαγή στην αξία της τοποθεσίας σε ευθεία αναλογία με την απόσταση από τις αγορές προϊόντων, τα δίκτυα μεταφορών, την ποιότητα του δρόμου και άλλους παράγοντες μέσω ειδικών συντελεστών που αντικατοπτρίζουν το κόστος του πρόσθετου κόστους μεταφοράς που προκύπτει από υπέρβαση της κανονικής απόστασης.

Συνθήκες αγοράς

Όταν συγκρίνετε την ημερομηνία αποτίμησης με την ημερομηνία πώλησης συγκρίσιμων ακινήτων, λάβετε υπόψη ότι οι συνθήκες της αγοράς αλλάζουν κατά διαστήματα. Ως εκ τούτου, είναι απαραίτητο να προσδιοριστεί εάν η συγκρίσιμη πώληση πραγματοποιήθηκε υπό τις ίδιες ή διαφορετικές συνθήκες της αγοράς. Μερικές φορές οι συνθήκες της αγοράς παραμένουν σταθερές για ένα έτος ή περισσότερο, και μερικές φορές μπορεί να αλλάξουν σε περίοδο τριών, έξι μηνών ή και λιγότερο. Η αλληλεπίδραση προσφοράς και ζήτησης επηρεάζει την τιμή εάν αλλάξει ο ένας ή ο άλλος παράγοντας ή και οι δύο. Οι τιμές αντιδρούν ανάλογα. Ο δείκτης προσφοράς και ζήτησης καταχωρείται σε κάθε τοποθεσία σύμφωνα με τις ζώνες αξιολόγησης (στατιστικά στοιχεία).

Το εκτιμώμενο ποσό είναι η χρηματική τιμή (συνήθως σε τοπικό νόμισμα) που πρέπει να καταβληθεί για το ακίνητο σε μια εμπορική συναλλαγή. Η αγοραία αξία ορίζεται ως η πιο πιθανή και εύλογα εφικτή τιμή στην αγορά κατά την ημερομηνία αποτίμησης. Ο προσδιορισμός της αγοραίας αξίας αποκλείει αύξηση ή μείωση της υπολογιζόμενης τιμής λόγω ειδικών συνθηκών ή περιστάσεων, όπως μη εμπορική χρηματοδότηση, επιβάρυνση συμφωνιών εξασφαλίσεων κ.λπ., άλλες ειδικές εκτιμήσεις ή παραχωρήσεις που έγιναν από οποιονδήποτε σχετίζεται με τη συναλλαγή.

Αγοραία αξία είναι το εκτιμώμενο ποσό για το οποίο ένα ακίνητο πρέπει να ανταλλάσσεται κατά την ημερομηνία αξιολόγησης μεταξύ ενός πρόθυμου αγοραστή και ενός πρόθυμου πωλητή σε μια συναλλαγή σε καθαρά εμπορική βάση, μετά από δέουσα εμπορία, κατά την οποία κάθε μέρος ενεργεί με αρμοδιότητα, σύνεση και χωρίς εξαναγκασμό.

Ο φορολογικός συντελεστής είναι το ποσό των φορολογικών εκπτώσεων από το εισόδημα.

Βελτιώσεις είναι κάθε μορφή βελτίωσης ενός χώρου, από κτίρια και κατασκευές έως εξωραϊσμό, που αυξάνουν την αγοραία του αξία.

Συζητά τους ιδιωτικούς περιορισμούς, τους κανονισμούς χωροθέτησης, τους κώδικες δόμησης, τους κανονισμούς για τη διατήρηση των ιστορικών κτιρίων και την περιβαλλοντική νομοθεσία.

Η επιλογή της πιο αποτελεσματικής χρήσης της ακίνητης περιουσίας μπορεί να επηρεαστεί από την ύπαρξη μακροχρόνιων συμβάσεων μίσθωσης. Εάν η πιο αποτελεσματική χρήση ενός ακινήτου περιορίζεται από την ύπαρξη μίσθωσης, αυτό θα πρέπει να αντικατοπτρίζεται στην έκθεση αποτίμησης.

Φυσική σκοπιμότητα

Τα κριτήρια φυσικής σκοπιμότητας—μέγεθος, σχήμα, περιοχή, σχεδιασμός, συνθήκες εδάφους και δρόμοι πρόσβασης στην τοποθεσία και ο κίνδυνος φυσικών καταστροφών (όπως πλημμύρα ή σεισμός)— επηρεάζουν την προτεινόμενη χρήση της γης.

Οικονομική ασφάλεια

Για να αξιολογήσει τις χρήσεις που παράγουν τακτικό εισόδημα από τη λειτουργία, για καθεμία από αυτές ο εκτιμητής υπολογίζει το συνολικό καθαρό λειτουργικό εισόδημα, το ατομικό ποσοστό απόδοσης του επενδυμένου κεφαλαίου και το ποσό του εισοδήματος που αποδίδεται στη γη. Εάν το καθαρό εισόδημα καλύπτει την απαιτούμενη απόδοση της επένδυσης και παρέχει την απαιτούμενη απόδοση στη γη, η χρήση είναι οικονομικά εφικτή.

Προφανώς, ο προσδιορισμός των οικονομικά εφικτών χρήσεων βασίζεται σε ανάλυση ζήτησης, προσφοράς και τοποθεσίας.

Μέγιστη παραγωγικότητα

Η μέγιστη παραγωγικότητα είναι η υψηλότερη αξία του οικοπέδου αυτού καθαυτού, ανεξάρτητα από το αν είναι κενό (πραγματικά ή υπό όρους) ή κτισμένο. Έτσι, η εφαρμογή αυτού του κριτηρίου περιλαμβάνει, από όλα τα νομικά επιτρεπόμενα, φυσικά υλοποιήσιμα και με θετικό εισόδημα, την επιλογή του τύπου χρήσης που παρέχει τη μέγιστη αξία της βάσης του ακινήτου - το οικόπεδο.

Η πιθανή επιλογή για την πιο αποτελεσματική χρήση της γης αντανακλά ένα μακροπρόθεσμο, προσεκτικά αναπτυγμένο και αρκετά συγκεκριμένο πρόγραμμα χρήσης γης που σχετίζεται με την κανονική ζωή κτιρίων και κατασκευών. Η διάρκεια ζωής εξαρτάται από τον τύπο του κτιρίου, την ποιότητα των κατασκευαστικών εργασιών και άλλους παράγοντες.

Η μέγιστη παραγωγικότητα ενός οικοπέδου καθορίζεται συνδέοντας το ποσό του εισοδήματός του με το ποσοστό κεφαλαιοποίησης που απαιτείται από την αγορά για ένα δεδομένο είδος χρήσης. Ωστόσο, ανάλογα με την επιλεγμένη χρήση του ακινήτου, η μέθοδος για τον προσδιορισμό της αξίας της γης μπορεί να είναι διαφορετική. Η επιλογή της μεθόδου εξαρτάται από τον βαθμό αναπροσανατολισμού του πραγματικού σκοπού του ακινήτου που αποτιμάται, το επίπεδο κινδύνου της υπό εξέταση επιλογής, το απαιτούμενο ποσοστό απόδοσης και περίοδο ανάκτησης κεφαλαίου και το χρονοδιάγραμμα υλοποίησης της προτεινόμενης επιλογής για τη χρήση του ακινήτου.

Μέθοδοι ανάλυσης NNEI

Η βέλτιστη χρήση της ακίνητης περιουσίας μπορεί είτε να επιτευχθεί με βάση τα υπάρχοντα κτίρια είτε να περιλαμβάνει την κατασκευή θεμελιωδών νέων βελτιώσεων, κάτι που απαιτεί να θεωρηθεί το οικόπεδο ως κενό. Με βάση αυτό, οι εκτιμητές χρησιμοποιούν δύο τεχνικές κατά την ανάλυση της βέλτιστης χρήσης της ακίνητης περιουσίας:

την πιο αποτελεσματική χρήση του ιστότοπου ως μη ανεπτυγμένου.

την πιο αποτελεσματική χρήση του χώρου ως κατοικημένης περιοχής.

Υπάρχουν οι ακόλουθοι κύριοι λόγοι για τον προσδιορισμό της πιο αποτελεσματικής χρήσης της γης ως μη ανεπτυγμένης:

1. Απομόνωση στην αξία της ακίνητης περιουσίας η αξία μόνο του οικοπέδου.

2. Χρήση της μεθόδου συγκρίσιμων πωλήσεων για την αποτίμηση της αναπτυγμένης γης.

3. Υπολογισμός απώλειας αξίας λόγω εξωτερικής απαξίωσης.

4. Εκτίμηση της πραγματικής αξίας της γης ως τμήμα μιας ακίνητης περιουσίας, η οποία δεν είναι η βέλτιστη για μια δεδομένη τοποθεσία.

Η ανάλυση της αποτελεσματικότερης χρήσης μιας κατοικημένης περιοχής γίνεται για δύο λόγους:

1. Προσδιορισμός του είδους χρήσης του ακινήτου που παρέχει τη μεγαλύτερη συνολική απόδοση του επενδυμένου κεφαλαίου.

2. Εντοπισμός ακινήτων στην αγορά του ίδιου σκοπού με συγκρίσιμο επίπεδο αποδοτικότητας χρήσης.

Το οικόπεδο θεωρείται μη οικοδομήσιμο· τα ποσοστά κεφαλαιοποίησης για κτίρια και γη είναι διαφορετικά:

1) προσδιορισμός του κόστους ανάπτυξης ενός υπό όρους κενού οικοπέδου με κτίρια και κατασκευές για συγκεκριμένο σκοπό, λαμβάνοντας υπόψη τη ζήτηση και την προσφορά της αγοράς·

3) πραγματοποίηση προσαρμογών λαμβάνοντας υπόψη τον συντελεστή φορτίου και τις απώλειες κατά την είσπραξη πληρωμών.

4) προσδιορισμός της δυνατότητας απόκτησης άλλων εσόδων και του ποσού τους.

5) εκτίμηση του πραγματικού ακαθάριστου εισοδήματος.

6) υπολογισμός λειτουργικών εξόδων, αποθεματικό κόστους κεφαλαίου

τη φύση και τα συνολικά καθαρά λειτουργικά έσοδα του ακινήτου·

7) προσδιορισμός του δείκτη κεφαλαιοποίησης για κτίρια.

8) εκτίμηση του εισοδήματος που δημιουργείται από κατασκευασμένα κτίρια και κατασκευές και του εισοδήματος που αποδίδεται στη γη.

9) υπολογισμός του δείκτη κεφαλαιοποίησης για ένα οικόπεδο.

10) αποτίμηση οικοπέδου με τη μέθοδο της κεφαλαιοποίησης του εισοδήματος που δημιουργείται από τη γη.

Το οικόπεδο θεωρείται μη οικοδομήσιμο, τα ποσοστά κεφαλαιοποίησης για γη και κτίρια είναι τα ίδια

2) υπολογισμός του πιθανού ακαθάριστου εισοδήματος.

3) πραγματοποίηση προσαρμογών λαμβάνοντας υπόψη τον συντελεστή φορτίου και τις απώλειες κατά την είσπραξη πληρωμών και το ποσό των λοιπών εσόδων·

4) εκτίμηση του πραγματικού ακαθάριστου εισοδήματος.

5) υπολογισμός του λειτουργικού κόστους και των αποθεματικών κεφαλαιακού κόστους, καθώς και του συνολικού καθαρού λειτουργικού εισοδήματος.

6) προσδιορισμός του γενικού δείκτη κεφαλαιοποίησης για το ακίνητο που αποτιμάται.

7) αποτίμηση ακινήτων με τη μέθοδο της κεφαλαιοποίησης του εισοδήματος.

8) αποτίμηση του οικοπέδου με τη μορφή εισοδήματος ίσου με τη διαφορά μεταξύ της εκτιμώμενης αξίας του ακινήτου και του κόστους βελτιώσεων.

Προκλήσεις στην εφαρμογή της ανάλυσης βέλτιστης χρήσης

Ως ένα από τα βασικά προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι αναλυτές κατά τη διάρκεια αυτού του είδους ερευνών στη χώρα μας, οι ειδικοί αναφέρουν την έλλειψη λεπτομερών σχεδίων για τις περισσότερες περιοχές και την αδυναμία πρόβλεψης του είδους των ακινήτων που θα εγκριθούν από τις εγκρίνουσες αρχές σχετικά με την ανάπτυξη. ενός συγκεκριμένου ιστότοπου. Αλλά ακόμα κι αν όλα είναι λίγο πολύ ξεκάθαρα και κατανοητά με την πλήρωση του αντικειμένου με χώρους για διάφορες χρήσεις, η κλίμακα του έργου (αριθμός ορόφων, εμβαδόν του σημείου κατασκευής, τοποθεσία του κτιρίου στην τοποθεσία κ.λπ. .), που αντιστοιχεί στην καλύτερη και αποτελεσματικότερη χρήση, μπορεί να μην συμπίπτει με τη γνώμη των μελών του δημοτικού συμβουλίου σχετικά με την αρμονία και τη βέλτιστη ανάπτυξη. Και αν εξαιρέσουμε την παρουσία διοικητικών πόρων, τότε αυτά τα ζητήματα είναι πρακτικά αδύνατο να προβλεφθούν.

Ένας άλλος λόγος είναι ότι το τελικό αποτέλεσμα της ανάλυσης NEI εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την έμπειρη, και επομένως υποκειμενική, γνώμη των αναλυτών. Ο προκύπτων κίνδυνος αντιεπαγγελματισμού του εκτελεστή μπορεί να επιλυθεί προσελκύοντας τις πιο αξιόπιστες και ακριβές εταιρείες.Τελικά, στον κλάδο των ακινήτων, η ποιότητα της διαβούλευσης εκδηλώνεται στο ποσό των εσόδων που δημιουργεί το έργο ως αποτέλεσμα. Η εξοικονόμηση μιας φοράς σε μια διαβούλευση μπορεί να κάνει τη διαφορά στο ετήσιο εισόδημα εκατοντάδων χιλιάδων δολαρίων ή μπορείτε να καταδικάσετε το έργο σε αποτυχία από την αρχή.

Συμπέρασμα για το κεφάλαιο 1

Το Κεφάλαιο 1 αντικατοπτρίζει τη συνάφεια του επιλεγμένου θέματος, νομική ρύθμιση των δραστηριοτήτων αποτίμησης, προσεγγίσεις για την αποτίμηση ακινήτων, αρχές αποτίμησης ακινήτων, ανάλυση της αποτελεσματικότερης χρήσης του αντικειμένου αποτίμησης. Παρουσιάζεται νομική ρύθμιση για να εξοικειωθείτε με το νομοθετικό πλαίσιο για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας στη Ρωσία. Δίνονται προσεγγίσεις για την αποτίμηση για την εξέταση τους και την επακόλουθη επιλογή μιας προσέγγισης, με τη βοήθεια της οποίας θα εκτελεστεί ένα από τα κύρια καθήκοντα - η αξιολόγηση του αντικειμένου αξιολόγησης. Η πιο αποτελεσματική χρήση του αντικειμένου αξιολόγησης παρουσιάζεται για τη θεωρητική αιτιολόγηση αυτής της ανάλυσης, που πραγματοποιείται στο Κεφάλαιο 2.

ΤΟΜΕΑΣ 2: ΑΝΑΛΥΣΗ ΜΑΚΡΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΔΕΙΚΤΩΝ ΠΟΥ ΕΠΗΡΕΑΖΟΥΝ ΤΗΝ ΑΞΙΑ ΤΟΥ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟΥ ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗΣ

1. Εισαγωγή

2. Καθορισμός της αποτελεσματικότερης χρήσης της ακίνητης περιουσίας

2.1. Κριτήρια για την ανάλυση της αποτελεσματικότερης χρήσης της ακίνητης περιουσίας

2.1.1 Νομικό παραδεκτό

2.1.2 Φυσική σκοπιμότητα

2.1.3 Χρηματοοικονομική ασφάλεια

2.1.4 Μέγιστη παραγωγικότητα

2.2. Βασικές τεχνικές για την ανάλυση της βέλτιστης χρήσης των ακινήτων

3. Μέθοδοι για την αξιολόγηση της αποτελεσματικότερης χρήσης της ακίνητης περιουσίας

4.1. Ξεχωριστοί τύποι χρήσης

4.5. Πολλαπλών χρήσεων

5. Συμπέρασμα

1. Εισαγωγή

Το θέμα που εξετάζω είναι, φυσικά, πολύ επίκαιρο στις συνθήκες των σύγχρονων σχέσεων αγοράς. Η ανάγκη ανάλυσης της καλύτερης και αποτελεσματικότερης χρήσης της ακίνητης περιουσίας εξηγείται από την κατανοητή επιθυμία του κύριου του έργου να επιτύχει τη μέγιστη απόδοση επένδυσης από το έργο. Ωστόσο, εάν στις συνθήκες των ανεπτυγμένων αγορών ακινήτων αυτή η επιθυμία πραγματοποιηθεί σε μια σύνθετη και ολοκληρωμένη μελέτη, για την υλοποίηση της οποίας, κατά κανόνα, εμπλέκεται μια τρίτη εταιρεία συμβούλων, εδώ η απόφαση για τη βέλτιστη επιλογή χρήσης ένα συγκεκριμένο ακίνητο μέχρι πρόσφατα γινόταν συχνά με βάση μόνο μια επιφανειακή ανάλυση της αγοράς, η οποία στις περισσότερες περιπτώσεις έδινε το ίδιο αποτέλεσμα - στέγαση.

Αξίζει να σημειωθεί ότι η αυξημένη ζήτηση για υπηρεσίες ανάλυσης της βέλτιστης χρήσης στην εγχώρια αγορά οφείλεται και στη διείσδυση ξένων κεφαλαίων τόσο με τη μορφή επενδύσεων όσο και με τη μορφή πιστωτικών κεφαλαίων, οι φορείς των οποίων, ως μία από τις υποχρεωτικές προϋποθέσεις παρέχοντας χρηματοδότηση, υποβάλλει την παρουσία μιας έκθεσης από μια ανεξάρτητη εταιρεία που καθορίζει την βέλτιστη χρήση του αντικειμένου και, αντίστοιχα, επιβεβαιώνοντας την πιο αποτελεσματική επένδυση επενδυτικών πόρων.

Η αρχή της βέλτιστης και αποτελεσματικότερης χρήσης της ακίνητης περιουσίας είναι μια σύνθεση των αρχών και των τριών ομάδων που συζητήθηκαν παραπάνω. Επιτρέπει στον εκτιμητή να εντοπίσει την καλύτερη και πιο κερδοφόρα επιλογή από τις πιθανές επιλογές για τη χρήση του ακινήτου και να τη χρησιμοποιήσει για αποτίμηση. Αυτή η αρχή προβλέπει την αξιολόγηση ενός οικοπέδου σαν να ήταν δωρεάν (δηλαδή, κατά την αξιολόγηση ενός αντικειμένου, μιλάμε πρώτα απ 'όλα για την υψηλότερη κερδοφορία του οικοπέδου και μετά για την κερδοφορία ολόκληρης της ιδιοκτησίας). Σε αυτήν την περίπτωση, λαμβάνονται υπόψη μόνο εκείνες οι επιλογές για τη χρήση ακίνητης περιουσίας ότι:
- πρώτον, συμμορφώνονται με τα νομικά πρότυπα.

Δεύτερον, η εφαρμογή του οποίου είναι φυσικά δυνατή.

Τρίτον, είναι οικονομικά εφικτές.

Τέταρτον, παρέχουν την υψηλότερη αξία του ακινήτου (οικονομική απόδοση).

Επιλέγεται η περίπτωση χρήσης στην οποία μπορεί να πληρωθεί η υψηλότερη τιμή για το αντικείμενο. Εάν η τοποθεσία είναι απαλλαγμένη από κτίρια, τότε με βάση την αποτελεσματικότερη χρήση της γης, ο εκτιμητής καθορίζει ποιες εγκαταστάσεις πρέπει να κατασκευαστούν. Εάν υπάρχει ένα κτίριο στο χώρο, τότε ο εκτιμητής καθορίζει εάν θα αυξήσει την αξία του χώρου κατά το ποσό του κόστους αυτού του κτιρίου ή θα το μειώσει κατά το ποσό του κόστους κατεδάφισης αυτού του κτιρίου για την επιλεγμένη επιλογή χρήσης του γη.

Η «Αρχή Βέλτιστης και Καλύτερης Χρήσης» είναι ένα εννοιολογικό μοντέλο για την ανάλυση των διαφόρων παραγόντων που επηρεάζουν την αξία ενός ακινήτου. Αυτό το μοντέλο λαμβάνει υπόψη τους σημαντικούς φυσικούς, νομικούς, κοινωνικούς και οικονομικούς παράγοντες που επηρεάζουν την αξία της ακίνητης περιουσίας, δηλ. είναι, λες, ένας συνδετικός κρίκος μεταξύ όλων των αρχών αξιολόγησης.

Ο σκοπός του δοκιμίου μου είναι να εξετάσω τα βασικά στοιχεία για τον προσδιορισμό της αποτελεσματικότερης χρήσης της ακίνητης περιουσίας. Μου έχει ανατεθεί το καθήκον να μάθω ποιες μέθοδοι χρησιμοποιούνται για την επιλογή της βέλτιστης χρήσης ενός αντικειμένου, ποιες αναλύσεις γίνονται για το σκοπό αυτό.

Η περίληψη παρουσιάζεται σε 27 φύλλα δακτυλογραφημένου κειμένου, συμπεριλαμβανομένης μιας λίστας παραπομπών από 6 πηγές.

2. Καθορισμός της αποτελεσματικότερης χρήσης της ακίνητης περιουσίας

Όλοι οι τύποι συναλλαγών ακινήτων που βασίζονται στην αγοραία αξία απαιτούν επαρκή αξιολόγηση και προσεκτική ανάλυση της οικονομικής συμπεριφοράς των επενδυτών και άλλων συμμετεχόντων στην αγορά. Η επιρροή της συμπεριφοράς της αγοράς στις οικονομικές αποφάσεις των ατόμων, των εταιρειών και των αρχών υπαγορεύει την έννοια της αποτελεσματικότερης χρήσης της ακίνητης περιουσίας. Οι παράγοντες της αγοράς καθορίζουν την αγοραία αξία, επομένως οι απαιτήσεις των δυνάμεων της αγοράς σε ακίνητα είναι σημαντικές για τον προσδιορισμό της βέλτιστης χρήσης.

Η βάση κόστους κάθε ακίνητης περιουσίας είναι το κόστος του οικοπέδου. Τα κτίρια και οι κατασκευές που βρίσκονται σε αυτό μπορεί να αλλάξουν, αλλά τα βασικά χαρακτηριστικά του χώρου συνήθως παραμένουν τα ίδια. Ταυτόχρονα, το εισόδημα ενός συγκεκριμένου ιστότοπου εξαρτάται από την αποτελεσματικότητα της χρήσης του. Ένας επενδυτής, όταν επιλέγει ένα οικόπεδο σε μια συγκεκριμένη αγορά, κατανοεί ότι η διαφορά στο κόστος των διαφόρων οικοπέδων εξηγείται από τα ποιοτικά χαρακτηριστικά τους.

Η ανάλυση της αποτελεσματικότερης χρήσης ενός ακινήτου περιλαμβάνει τη διεξαγωγή λεπτομερούς μελέτης της κατάστασης της αγοράς, των χαρακτηριστικών του ακινήτου που αποτιμάται, τον εντοπισμό επιλογών σε ζήτηση από την αγορά που συνάδουν με τις παραμέτρους του ακινήτου που αποτιμάται, τον υπολογισμό του κερδοφορία κάθε επιλογής και εκτίμηση της αξίας της ακίνητης περιουσίας για κάθε επιλογή χρήσης. Έτσι, το τελικό συμπέρασμα για την αποτελεσματικότερη χρήση ενός ακινήτου αντιπροσωπεύει την επιλογή χρήσης κενού ή ανεπτυγμένου οικοπέδου, η οποία είναι νομικά δυνατή και σωστά επισημοποιημένη, φυσικά εφικτή, εφοδιασμένη με κατάλληλους οικονομικούς πόρους και δίνει τη μέγιστη αξία.

Η βέλτιστη χρήση ενός τεμαχίου γης καθορίζεται από τους ανταγωνιστικούς παράγοντες της συγκεκριμένης αγοράς στην οποία ανήκει το ακίνητο που αποτιμάται και δεν είναι αποτέλεσμα της υποκειμενικής κερδοσκοπίας του ιδιοκτήτη, του κατασκευαστή ή του εκτιμητή. Επομένως, η ανάλυση της επιλογής της πιο αποτελεσματικής χρήσης είναι, στην πραγματικότητα, μια οικονομική μελέτη παραγόντων της αγοράς που είναι σημαντικοί για το αντικείμενο που αποτιμάται.

Οι παράγοντες της αγοράς που χρησιμοποιούνται για τη διατύπωση ενός συμπεράσματος σχετικά με την αποτελεσματικότερη χρήση της ακίνητης περιουσίας κατά την ημερομηνία αποτίμησης λαμβάνονται υπόψη στο συνολικό σύνολο των δεδομένων που συλλέγονται και αναλύονται για τον προσδιορισμό της αξίας του ακινήτου. Επομένως, η χρήση με την υψηλότερη αξία μπορεί να χαρακτηριστεί ως η βάση στην οποία βασίζεται η αγοραία αξία.

Εάν το ακίνητο που αποτιμάται περιλαμβάνει μεταγενέστερη προσωπική χρήση ή ενοικίαση, τότε το κύριο κίνητρό τους κατά τον υπολογισμό της αξίας θα περιοριστεί στις προκύπτουσες καταναλωτικές ιδιότητες του αντικειμένου (εισόδημα, κύρος και ιδιωτικότητα, κ.λπ.). Το επενδυτικό κίνητρο, εκτός από το ποσό του εισοδήματος που εισπράχθηκε και τη συσσώρευση κεφαλαίου, λαμβάνει υπόψη επιχειρήματα όπως τα φορολογικά οφέλη και τη σκοπιμότητα του έργου.

Συνήθως, η ανάλυση βέλτιστης χρήσης πραγματοποιείται χρησιμοποιώντας διάφορες εναλλακτικές επιλογές και περιλαμβάνει τους ακόλουθους τομείς:

Ανάλυση αγοράς

Ανάλυση της σκοπιμότητας της επιλογής

Ανάλυση καλύτερης χρήσης

Οι αναφερόμενοι τομείς ανάλυσης περιλαμβάνουν μια ολοκληρωμένη μελέτη των ακόλουθων θεμάτων:

Η ανάλυση αγοράς περιλαμβάνει τον προσδιορισμό της ζήτησης για εναλλακτικές επιλογές χρήσης σε σχέση με την υπάρχουσα, προκειμένου να μελετηθεί η προσφορά και η ζήτηση, η χωρητικότητα της αγοράς, η δυναμική των τιμών ενοικίασης κ.λπ. για κάθε επιλογή.

Μια ανάλυση σκοπιμότητας περιλαμβάνει τον υπολογισμό των υποκείμενων συνιστωσών κόστους: ροή εσόδων και ποσοστά κεφαλαιοποίησης για τον προσδιορισμό της μεταβλητής αξίας κάθε νομικά εφικτή και φυσικά εφικτή επιλογή.

Η ανάλυση της αποτελεσματικότερης χρήσης ενός αντικειμένου περιλαμβάνει την ανάπτυξη ενός λεπτομερούς σχεδίου για την εφαρμογή κάθε επιλογής, λαμβάνοντας υπόψη συγκεκριμένους συμμετέχοντες στην αγορά, το χρονοδιάγραμμα του έργου και τις πηγές χρηματοδότησης για την επιλογή μιας επιλογής που διασφαλίζει τη μέγιστη παραγωγικότητα του αξιολογούμενου αντικειμένου.

2.1 Κριτήρια ανάλυσης βέλτιστης χρήσης

Η επιλογή για την πιο αποτελεσματική χρήση του υπό αξιολόγηση ακινήτου πρέπει να πληροί τέσσερα κριτήρια - αυτά είναι:

Νομικό παραδεκτό;

Φυσική σκοπιμότητα;

Οικονομική ασφάλεια;

Μέγιστη παραγωγικότητα.

Η σειρά εξέτασης αυτών των κριτηρίων κατά την ανάλυση των διαφόρων επιλογών για τη χρήση ακίνητης περιουσίας για την επιλογή του πιο αποτελεσματικού αντιστοιχεί συνήθως στα παραπάνω. Το νομικό παραδεκτό και η φυσική σκοπιμότητα εξετάζονται πρώτα, ακολουθούμενα από την οικονομική βιωσιμότητα και τη μέγιστη παραγωγικότητα. Αυτή η ακολουθία της διαδικασίας ανάλυσης οφείλεται στο γεγονός ότι η πιο αποτελεσματική περίπτωση χρήσης, ακόμη και αν υπάρχει διαθέσιμη η απαραίτητη χρηματοδότηση, δεν είναι εφικτή εάν απαγορεύεται νομικά ή είναι αδύνατη η φυσική της εφαρμογή.

2.1.1. Νομικό παραδεκτό

Το νομικό παραδεκτό κάθε εξεταζόμενης περίπτωσης χρήσης ελέγχεται πρώτα σε όλες τις περιπτώσεις. Ωστόσο, η βέλτιστη χρήση του ακινήτου δεν πρέπει να συγχέεται με τη νομική απαίτηση χρήσης του ακινήτου για τον προορισμό του.

Ο εκτιμητής εξετάζει τους ιδιωτικούς περιορισμούς, τους κανονισμούς ζωνών, τους οικοδομικούς κώδικες, τους κανονισμούς διατήρησης ιστορικών στοιχείων και τους περιβαλλοντικούς νόμους που ενδέχεται να ισχύουν για συγκεκριμένες πιθανές χρήσεις. Η επιλογή της πιο αποτελεσματικής χρήσης της ακίνητης περιουσίας μπορεί να επηρεαστεί από την ύπαρξη μακροχρόνιων συμβάσεων μίσθωσης. Κατά το υπόλοιπο της διάρκειας μίσθωσης, η χρήση του ακινήτου υπόκειται στους όρους της σύμβασης μίσθωσης.

Για παράδειγμαΕάν το ακίνητο περιορίζεται από μίσθωση εδάφους που λήγει σε περισσότερα από 12 χρόνια, τότε μπορεί να μην είναι οικονομικά εφικτή η ανέγερση νέου κτιρίου με οικονομική ζωή 40 ετών.

Επιπλέον, είναι απαραίτητο να ληφθούν υπόψη πιθανοί περιορισμοί που ενδέχεται να περιλαμβάνονται στη συμφωνία για την αγορά ακινήτου. Αυτοί οι περιορισμοί μπορεί να αφορούν ορισμένες περιοχές χρήσης, να προσδιορίζουν τη θέση των κτιρίων σε οικόπεδο, τις παραμέτρους των κτιρίων και τον τύπο των χρησιμοποιούμενων δομικών υλικών. Εάν οι περιορισμοί πράξεων έρχονται σε αντίθεση με γενικότερες νομικές διατάξεις, όπως οι οικοδομικοί κώδικες, τότε συνήθως λαμβάνεται υπόψη ο μέγιστος περιορισμός.

Οι οικοδομικοί κώδικες μπορούν να αποθαρρύνουν την ανάπτυξη της γης με τα πιο αποδοτικά κτίρια, εάν αυξάνουν το κόστος κατασκευής για να πληρούν τα τεχνικά πρότυπα. Αυτό τελικά εμποδίζει την ανάπτυξη των εδαφών. Σε ορισμένες περιοχές, οι οικοδομικοί κώδικες χρησιμοποιούνται για τον περιορισμό των νέων κατασκευών και τον περιορισμό της ανάπτυξης. Οι ισχύοντες κανόνες χρήσης γης στοχεύουν στην προστασία του περιβάλλοντος. Είναι απαραίτητο να ληφθούν υπόψη τα πρότυπα για καθαρό αέρα και νερό, καθώς και η κοινή γνώμη σχετικά με τα προτεινόμενα αναπτυξιακά έργα.

Παράδειγμα.Κατασκευή κτιρίων ορισμένου αριθμού ορόφων, διακοπές πυρκαγιάς, απαιτήσεις ηλιοφάνειας.

Μια επιλογή χρήσης που απαγορεύεται από το νόμο κατά την ημερομηνία αξιολόγησης μπορεί να εξεταστεί σε περαιτέρω στάδια ανάλυσης μόνο εάν αναμένεται να γίνουν αλλαγές στα υπάρχοντα πρότυπα. Ωστόσο, η πιθανότητα αλλαγών στη νομοθεσία, τους κώδικες δόμησης, τους χωροταξικούς κανονισμούς κ.λπ. δεν είναι ποτέ 100% βέβαιη.

2.1.2. Φυσική σκοπιμότητα

Η επιλογή της πιο αποτελεσματικής επιλογής για τη χρήση ακίνητης περιουσίας θα πρέπει να βασίζεται στη φυσική σκοπιμότητα της. Τα κριτήρια φυσικής σκοπιμότητας—μέγεθος, σχήμα, περιοχή, σχεδιασμός, συνθήκες εδάφους και δρόμοι πρόσβασης στην τοποθεσία και ο κίνδυνος φυσικών καταστροφών (όπως πλημμύρα ή σεισμός)— επηρεάζουν την προτεινόμενη χρήση της γης.

Η απόλυτη χρησιμότητα ενός οικοπέδου εξαρτάται από το μέγεθος και το σχήμα του. Ορισμένες επιλογές δίνουν το μεγαλύτερο αποτέλεσμα μόνο με βάση τη χρήση μιας περιοχής συγκεκριμένου μεγέθους. Στην περίπτωση αυτή, είναι απαραίτητο να προσδιοριστεί η δυνατότητα επέκτασης του υπάρχοντος οικοπέδου, καθώς ορισμένα οικόπεδα ενδέχεται να μην έχουν δυνατότητα επέκτασης. Το σχήμα των οικοπέδων επηρεάζει την τελική παραγωγικότητα, καθώς το κόστος ανάπτυξης ενός οικοπέδου ακανόνιστου σχήματος μπορεί να είναι υψηλότερο, γεγονός που μειώνει περαιτέρω τη χρησιμότητά του, σε σύγκριση με οικόπεδα με λείες πλευρές. Αντίστοιχα, η παρουσία οδών πρόσβασης στον χώρο και στις επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας αυξάνει την τελική παραγωγικότητά του, αφού επιτυγχάνεται εξοικονόμηση πόρων στην ανάπτυξή του. Έτσι, η ελεύθερη χωρητικότητα των εγκαταστάσεων επεξεργασίας περιορίζει τις φυσικές διαστάσεις της προτεινόμενης αποτελεσματικής επιλογής ανάπτυξης.

Τα τοπογραφικά ή εδαφικά χαρακτηριστικά ενός οικοπέδου αντικατοπτρίζονται στη λειτουργική χρησιμότητα του χώρου. Οι αρνητικές πτυχές που εντοπίστηκαν περιπλέκουν την ανάπτυξή του ή αυξάνουν το κόστος ανάπτυξης. Δεδομένου ότι όλα τα οικόπεδα στην αγορά ανταγωνίζονται μεταξύ τους, το αξιολογούμενο οικόπεδο δεν μπορεί να είναι ακατάλληλο για την αποτελεσματικότερη χρήση, καθώς είναι κατώτερο από άλλα τυπικά οικόπεδα της περιοχής.

Κατά τη διαδικασία ανάλυσης της φυσικής σκοπιμότητας μιας αποτελεσματικής περίπτωσης χρήσης, είναι απαραίτητο να εξεταστεί η κατάσταση των κτιρίων και των κατασκευών για να προσδιοριστεί η δυνατότητα συνέχισης της λειτουργίας της σε νέα βάση. Εάν τα κτίρια πρέπει να ανακατασκευαστούν για να εξασφαλιστεί η βέλτιστη χρήση, το κόστος που απαιτείται για αυτό θα πρέπει να υπολογιστεί και να συγκριθεί με την τελική κερδοφορία. Συνήθως, το κόστος ανακαίνισης ενός ακινήτου εξαρτάται από τη φυσική κατάσταση και την τοποθεσία του ακινήτου.

2.1.3. Οικονομική ασφάλεια

Το επόμενο στάδιο επιλογής τύπων χρήσης είναι η ανάλυση της οικονομικής ασφάλειας. Ένα δικαίωμα επιλογής θεωρείται οικονομικά βιώσιμο εάν παρέχει λειτουργικό εισόδημα ίσο ή μεγαλύτερο από το λειτουργικό κόστος, το κόστος χρηματοδότησης και την απαιτούμενη απόδοση κεφαλαίου. Έτσι, όλες οι χρήσεις που μπορούν να προσφέρουν θετικό εισόδημα θεωρούνται οικονομικά εφικτές.

Εάν ο τύπος χρήσης δεν συνεπάγεται τη λήψη τακτικών εσόδων από τη λειτουργία, τότε η ανάλυση επιλέγει εκείνες τις επιλογές που δημιουργούν ακίνητα με κόστος ίσο ή μεγαλύτερο από το κόστος κατασκευής ή ανακατασκευής της εγκατάστασης για αυτόν τον νέο τύπο χρήσης.

Είναι απαραίτητο να συγκριθούν τα κεφαλαιουχικά κέρδη ή τα έσοδα από τη χρήση του ακινήτου με τις κεφαλαιουχικές δαπάνες που πραγματοποιήθηκαν. Εάν τα έσοδα είναι χαμηλότερα από τα έξοδα ή τα υπερβαίνουν ελάχιστα, αυτό το είδος χρήσης θεωρείται οικονομικά ανέφικτο.

Για την αξιολόγηση των τύπων χρήσεων που παράγουν τακτικό εισόδημα από τη λειτουργία, υπολογίζεται για καθένα από αυτά το συνολικό καθαρό λειτουργικό εισόδημα, ο ατομικός συντελεστής απόδοσης του επενδυμένου κεφαλαίου και το ποσό του εισοδήματος που αποδίδεται στη γη. Εάν το καθαρό εισόδημα καλύπτει την απαιτούμενη απόδοση της επένδυσης και παρέχει την απαιτούμενη απόδοση στη γη, η χρήση είναι οικονομικά εφικτή.

2.1.4. Μέγιστη παραγωγικότητα

Η βάση όλων των μεθόδων που χρησιμοποιούνται για τον προσδιορισμό της αξίας ενός οικοπέδου προκειμένου να επιλεγεί η πιο αποτελεσματική επιλογή είναι η λεγόμενη τεχνική υπολειμματικής. Το εισόδημα από τη γη θεωρείται το υπόλοιπο μεταξύ του συνολικού εισοδήματος που δημιουργείται από ακίνητα και εκείνων των ποσών εισοδήματος που παρέχονται από την προσέλκυση εργατικού δυναμικού, κεφαλαίου, πάγιων περιουσιακών στοιχείων (λειτουργικά κτίρια και κατασκευές). Το κόστος ενός οικοπέδου, με τη σειρά του, αντιπροσωπεύει τη διαφορά μεταξύ του συνολικού κόστους ολόκληρου του ακινήτου και της υπολειμματικής αξίας των κτιρίων ή του κόστους κατασκευής τους.

2.2. Βασικές τεχνικές για την ανάλυση της αποτελεσματικότερης χρήσης της ακίνητης περιουσίας

Η βέλτιστη χρήση της ακίνητης περιουσίας μπορεί είτε να επιτευχθεί με βάση τα υπάρχοντα κτίρια είτε να περιλαμβάνει την κατασκευή θεμελιωδών νέων βελτιώσεων, κάτι που απαιτεί να θεωρηθεί το οικόπεδο ως κενό. Με βάση αυτό, χρησιμοποιούνται δύο μέθοδοι κατά την ανάλυση της βέλτιστης χρήσης της ακίνητης περιουσίας:

Η πιο αποτελεσματική χρήση του ιστότοπου ως μη ανεπτυγμένου.

Η πιο αποτελεσματική χρήση του ιστότοπου ως ενσωματωμένη.

1. Απομόνωση στην αξία της ακίνητης περιουσίας η αξία μόνο του οικοπέδου.

2. Χρήση της μεθόδου συγκρίσιμων πωλήσεων για την αποτίμηση της αναπτυγμένης γης.

3. Υπολογισμός απώλειας αξίας λόγω εξωτερικής απαξίωσης.

Η ανάλυση της αποτελεσματικότερης χρήσης μιας κατοικημένης περιοχής γίνεται για δύο λόγους:

2. Εντοπισμός ακινήτων στην αγορά του ίδιου σκοπού με συγκρίσιμο επίπεδο αποδοτικότητας χρήσης.

Ας εξετάσουμε τη διαφορά μεταξύ της πιο αποτελεσματικής χρήσης ενός χώρου χωρίς κτίρια και ενός ακινήτου με κτίρια χρησιμοποιώντας το παράδειγμα βιομηχανικών ακινήτων που έχουν τοξικές εκπομπές.

Η περιοχή στην οποία βρίσκεται το αναλυόμενο αντικείμενο, λόγω των φυσικών του χαρακτηριστικών, αναπτύσσεται ως περιαστική οικιστική περιοχή. Η μέγιστη αποτελεσματικότητα της χρήσης μιας τοποθεσίας χωρίς κτίρια θα βασίζεται πιθανότατα στη χρήση της ως εξοχική κατοικία. Σε αυτή την περίπτωση θα υπάρξουν δαπάνες για κατεδάφιση και διάθεση της υπάρχουσας εγκατάστασης. Στην πράξη, ένας πιθανός ιδιοκτήτης ακινήτου θα ανακατασκευάσει μια τοποθεσία μόνο εάν η υπολειμματική αξία των κτιρίων είναι χαμηλή.

Ανάλογα με το πόσο κοντά είναι χρονικά η επιλεγμένη χρήση που απαιτεί νέα κατασκευή στην ημερομηνία αποτίμησης, η υπάρχουσα χρήση μπορεί να θεωρηθεί ως ενδιάμεση χρήση. Έτσι, εάν, σύμφωνα με το σχέδιο για την επέκταση της αστικής γης, η κατασκευή εξοχικών σπιτιών φτάσει στο αναλυόμενο οικόπεδο σε πέντε χρόνια και η περίοδος που απαιτείται για την κατεδάφιση υφιστάμενων κτιρίων και την ανέγερση νέας εξοχικής κατοικίας είναι ένα έτος, τα τέσσερα -τη χρήση της υφιστάμενης βιομηχανικής ιδιοκτησίας θεωρείται ως ενδιάμεση χρήση. Ωστόσο, εάν το ανταγωνιστικό επίπεδο ζήτησης είναι υψηλότερο για βιομηχανική χρήση, τότε είναι πιθανό ότι η πιο αποτελεσματική χρήση του ακινήτου μπορεί να είναι η διατήρηση της υπάρχουσας χρήσης ενώ εκτελούνται οι απαραίτητες περιβαλλοντικές εργασίες με σχετικό κόστος.

Η θεωρία της αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας απαιτεί την ανάλυση ενός τεμαχίου γης, υποθέτοντας ότι δεν υπάρχουν κτίρια σε αυτό, ακόμη και αν η τοποθεσία είναι αναπτυγμένη, για να καθοριστεί εάν η τρέχουσα χρήση είναι σε ζήτηση και εάν πρέπει να συνεχιστεί ή να αντικατασταθεί.

Η μέθοδος προσδιορισμού της βέλτιστης και αποτελεσματικότερης χρήσης του αξιολογούμενου ακινήτου ως μη οικοδομήσιμου οικοπέδου βασίζεται στην υπόθεση ότι δεν έχει κτίρια ή μπορεί να καθαριστεί από κτίρια ως αποτέλεσμα της κατεδάφισής τους. Ως αποτέλεσμα, η αξία της γης καθορίζεται με βάση την επιλογή των πιθανών χρήσεων που διασφαλίζουν την κερδοφορία της ακίνητης περιουσίας και την επιλογή των παραμέτρων της ακίνητης περιουσίας σύμφωνα με συγκεκριμένο σκοπό.

Η επιλογή χρήσης ενός οικοπέδου ως μη ανεπτυγμένου έχει δύο κύριες ποικιλίες:

1. Χρήση οικοπέδου για κερδοσκοπία, δηλαδή πώλησή του χωρίς βελτιώσεις σε επενδυτή που θα το αναπτύξει στη συνέχεια σύμφωνα με τις απαιτήσεις της αγοράς ή τις δικές του προτιμήσεις. Αυτή η επιλογή ισχύει όταν οι αγορές ακινήτων είναι υπερκορεσμένες.

2. Ανάπτυξη του οικοπέδου με νέα κτίρια και κατασκευές, συμπεριλαμβανομένων:

Ανάπτυξη χωρίς ενδιάμεση χρήση, εάν μια νέα χρήση εξετάζεται και γίνεται αποδεκτή από την αγορά κατά την ημερομηνία της ανάλυσης·

Η ανάπτυξη με ενδιάμεση χρήση περιλαμβάνει την προσωρινή διατήρηση μιας υπάρχουσας επιλογής χρήσης έως ότου μια νέα επιλογή είναι σε ζήτηση από την αγορά, με βάση την πρόβλεψη της κατάστασης της αγοράς.

Διαίρεση ή ενοποίηση γης για την επίτευξη της αποτελεσματικότερης χρήσης.

Ανάπτυξη χώρου με νέα κτίρια παρόμοια σε σκοπό και φυσικές παραμέτρους με την υπάρχουσα εγκατάσταση.

Η πιο συνηθισμένη κατάσταση για την αξιολόγηση της ακίνητης περιουσίας με βάση ένα μη οικοδομήσιμο οικόπεδο είναι η υπό όρους ανοικοδόμησή του. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι υπάρχει ένα κτίριο στην περιοχή που αναλύθηκε, το οποίο επηρεάζει την αξία του ακινήτου. Σε αυτή την περίπτωση, η επιλογή της επιλογής για την αποτελεσματικότερη χρήση της τοποθεσίας ως μη ανεπτυγμένης παίρνει τη μορφή επενδυτικού σχεδιασμού στο στάδιο της λήψης αποφάσεων.

Σε αυτήν την περίπτωση, πρέπει να απαντήσετε σε μια σειρά από ερωτήσεις:

1. Πώς μπορεί να χρησιμοποιηθεί ένα οικόπεδο εάν δεν είναι πραγματικά ανεπτυγμένο ή μπορεί να καθαριστεί από υπάρχοντα κτίρια;

2. Τι είδους κτίρια ή άλλες κατασκευές που υποστηρίζουν την επιλεγμένη χρήση μπορούν να κατασκευαστούν σε αυτό το οικόπεδο, με βάση τα φυσικά και άλλα χαρακτηριστικά του και σε ποιο χρονικό διάστημα;

3. Η υπάρχουσα χρήση πρέπει να θεωρηθεί ως προσωρινή χρήση;

Για παράδειγμα, εάν πρέπει να εκτελεστούν οικοδομικές εργασίες για να επιτευχθεί η αποτελεσματικότερη χρήση της γης, τότε θα πρέπει να καθοριστούν τα ακόλουθα:

Κόστος κατεδάφισης υφιστάμενων κτιρίων.

Ο τύπος της πιο αποτελεσματικής χρήσης του ακινήτου (γραφείο, ξενοδοχείο, αποθήκη κ.λπ.), που αντιστοιχεί στα τρέχοντα πρότυπα της αγοράς και περιλαμβάνει στοιχεία στις πιο λογικές τιμές.

Χαρακτηριστικά των βέλτιστων κτιρίων που πρέπει να ανεγερθούν για να μεγιστοποιηθεί η χρήση των πιθανών χαρακτηριστικών του χώρου (αριθμός ορόφων, βέλτιστη επιφάνεια λειτουργικών μονάδων, αριθμός αυτών των μονάδων κ.λπ.)

Επίπεδο ενοικίου και λειτουργικό κόστος.

Το κόστος των κτιρίων που κατασκευάζονται, λαμβάνοντας υπόψη το κόστος χρηματοδότησης.

Η αποτελεσματικότερη χρήση ενός οικοπέδου ως οικοδομήσιμου προϋποθέτει τη διατήρηση των υφιστάμενων κτιρίων στην περιοχή που αναλύθηκε. Η επιλογή χρήσης οικοπέδου ως οικοδομήσιμου έχει δύο βασικούς τύπους:

1. διατήρηση του υπάρχοντος σκοπού του υπό αξιολόγηση ακινήτου.

2. αλλαγή του υπάρχοντος σκοπού του υπό αξιολόγηση ακινήτου.

Και στις δύο περιπτώσεις εξετάζεται η ανάγκη και η δυνατότητα:

Διατήρηση του υφιστάμενου όγκου και ποιότητας των υπηρεσιών που παρέχονται από την ακίνητη περιουσία.

Εκτέλεση κατασκευαστικών εργασιών για την ανακατασκευή κτιρίων για τη βελτίωση της κατηγορίας τους και την αλλαγή των τιμών ενοικίασης.

Εκτέλεση οικοδομικών εργασιών για την επέκταση της περιοχής μέσω πρόσθετων επεκτάσεων ή την κατασκευή πρόσθετων ορόφων.

Μείωση υπάρχοντος χώρου μέσω μερικής κατεδάφισης.

Κατά τη σύγκριση της υπάρχουσας επιλογής χρήσης για κτίρια που βρίσκονται σε οικόπεδο με τη βέλτιστη επιλογή δόμησης, ο εκτιμητής πρέπει να λάβει απάντηση στις ακόλουθες ερωτήσεις:

1. Είναι σκόπιμο να συνεχιστεί η λειτουργία του κτιρίου στην τρέχουσα κατάστασή του;

2. Ποια επιλογή ανακατασκευής κτιρίου να επιλέξω: ανακατασκευή, επέκταση, μερική κατεδάφιση;

3. Πώς και σε ποιο χρονικό διάστημα θα ανακτηθούν τα έξοδα;

Η βέλτιστη επιλογή για τη χρήση κτιρίων θα εξασφαλίσει το μέγιστο κόστος μιας ελκυστικής για επενδύσεις ακινήτων, λαμβάνοντας υπόψη το ποσοστό απόδοσης που καθορίζεται σύμφωνα με τον κίνδυνο της επιλεγμένης επιλογής. Είναι σαφές ότι οι κίνδυνοι διατήρησης της υπάρχουσας χρήσης του ακινήτου και οι διαφορετικές επιλογές ανάπλασης δεν θα είναι οι ίδιοι. Είναι απαραίτητο να διαχωριστεί η πιο αποτελεσματική χρήση μιας τοποθεσίας ως μη ανεπτυγμένης από την πιο αποτελεσματική χρήση μιας τοποθεσίας όπως έχει αναπτυχθεί.

3. Μέθοδοι για την αξιολόγηση της αποτελεσματικότερης χρήσης της ακίνητης περιουσίας

Ο προσδιορισμός της πιο αποτελεσματικής επιλογής για τη χρήση της ιδιότητας που αξιολογείται περιλαμβάνει τη διαδοχική υλοποίηση των ακόλουθων σταδίων:

1. Ανάλυση όλων των δυνατών επιλογών για την πιο αποτελεσματική χρήση ενός μη οικοδομήσιμου οικοπέδου ή ενός οικοπέδου με κτίρια με βάση την τρέχουσα κατάσταση της αγοράς κατά την ημερομηνία αξιολόγησης και τις προοπτικές αλλαγής του.

2. Έλεγχος του νομικού παραδεκτού των επιλεγμένων επιλογών.

3. Έλεγχος της φυσικής σκοπιμότητας των επιλεγμένων επιλογών.

4. Εκτίμηση της οικονομικής βιωσιμότητας των επιλεγμένων επιλογών.

5. Επιλογή της πιο αποτελεσματικής επιλογής για τη χρήση του ακινήτου, διασφαλίζοντας τη μέγιστη παραγωγικότητά του.

Η αξιολόγηση της μέγιστης παραγωγικότητας εξαρτάται από τον προσδιορισμό της αποτελεσματικότερης χρήσης της ακίνητης περιουσίας. Εάν το οικόπεδο θεωρείται μη αξιοποιήσιμο, τότε, ανάλογα με την εκτίμηση του ποσοστού κεφαλαιοποίησης, μπορούν να χρησιμοποιηθούν τρεις μέθοδοι.

Πρώτη μέθοδος: το οικόπεδο θεωρείται μη ανεπτυγμένο, τα ποσοστά κεφαλαιοποίησης για γη και κτίρια είναι διαφορετικά.

1. Καθορισμός του κόστους ανάπτυξης ενός υπό όρους κενού οικοπέδου με κτίρια και κατασκευές για συγκεκριμένο σκοπό, λαμβάνοντας υπόψη τη ζήτηση και την προσφορά της αγοράς.

3. Πραγματοποίηση προσαρμογών για τον υπολογισμό του συντελεστή φορτίου και των απωλειών συλλογής.

4. Καθορισμός δυνατότητας απόκτησης και ύψους λοιπού εισοδήματος.

5. Εκτίμηση πραγματικού ακαθάριστου εισοδήματος.

6. Υπολογισμός λειτουργικών δαπανών.

7. Υπολογισμός αποθεματικού κόστους κεφαλαίου.

8. Υπολογισμός καθαρών λειτουργικών εσόδων.

9. Υπολογισμός δείκτη κεφαλαιοποίησης κτιρίων.

10. Εκτίμηση εσόδων από κατασκευασμένα κτίρια και κατασκευές.

11. Υπολογισμός εισοδήματος που αποδίδεται στη γη.

12. Υπολογισμός του δείκτη κεφαλαιοποίησης για οικόπεδο.

13. Εκτίμηση της αξίας ενός οικοπέδου με τη μέθοδο της κεφαλαιοποίησης του εισοδήματος που δημιουργείται από το οικόπεδο.

Δεύτερη μέθοδος: Το οικόπεδο θεωρείται μη οικοδομήσιμο, τα ποσοστά κεφαλαιοποίησης για κτίρια και γη είναι τα ίδια.

1. Προσδιορισμός του κόστους ανάπτυξης ενός υπό όρους κενού οικοπέδου με κτίρια και κατασκευές για συγκεκριμένο σκοπό, λαμβάνοντας υπόψη τη ζήτηση και την προσφορά της αγοράς.

2. Υπολογισμός δυνητικού ακαθάριστου εισοδήματος.

3. Πραγματοποίηση προσαρμογών λαμβάνοντας υπόψη τον συντελεστή επιβάρυνσης και τις απώλειες κατά την είσπραξη πληρωμών και το ύψος των λοιπών εσόδων.

4. Εκτίμηση πραγματικού ακαθάριστου εισοδήματος.

5. Υπολογισμός λειτουργικών δαπανών και αποθεματικού κόστους κεφαλαίου

6. Υπολογισμός συνολικών καθαρών λειτουργικών εσόδων.

7. Υπολογισμός του συνολικού δείκτη κεφαλαιοποίησης για το υπό αξιολόγηση ακίνητο.

8. Αποτίμηση ακινήτων με τη μέθοδο της κεφαλαιοποίησης των καθαρών λειτουργικών εσόδων που δημιουργούνται από ακίνητα.

Τρίτη μέθοδος: το οικόπεδο θεωρείται μη οικοδομήσιμο και η αγοραία τιμή πώλησης του ακινήτου για τον προορισμό του είναι γνωστή:

1. Υπολογίζεται το κόστος κατασκευής, συμπεριλαμβανομένου του κέρδους του προγραμματιστή.

2. Εκτίμηση της αξίας του οικοπέδου ως εισόδημα ως η διαφορά μεταξύ της εκτιμώμενης αξίας του ακινήτου και του κόστους βελτιώσεων.

3. Η αξία ενός οικοπέδου υπολογίζεται ως η διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης του ακινήτου και του συνολικού κόστους.

Τέταρτη μέθοδος: Το οικόπεδο θεωρείται οικοδομήσιμο, τα κτίρια απαιτούν κάποιες βελτιώσεις:

4. Υπολογισμός κόστους βελτίωσης της εγκατάστασης.

5. Υπολογισμός της αύξησης της αξίας των ακινήτων λαμβάνοντας υπόψη τις βελτιώσεις που έγιναν.

Πέμπτη μέθοδος: Το οικόπεδο θεωρείται οικοδομήσιμο και δεν χρειάζεται ανακατασκευή:

1. Υπολογισμός των καθαρών λειτουργικών εσόδων από ακίνητα.

2. Προσδιορισμός του συνολικού δείκτη κεφαλαιοποίησης.

3. Αποτίμηση ακινήτων με τη μέθοδο της κεφαλαιοποίησης των καθαρών λειτουργικών εσόδων.

4. Μη τυποποιημένοι τύποι και οδηγίες για την αποτελεσματικότερη χρήση των ακινήτων

Οι τυπικές αρχές ανάλυσης βέλτιστης χρήσης που συζητήθηκαν παραπάνω ισχύουν για όλους τους τύπους ακινήτων. Ωστόσο, στην πράξη, κατά τη διαδικασία εξέτασης και προσδιορισμού της πιο παραγωγικής χρήσης, είναι απαραίτητο να ληφθούν υπόψη ειδικές εκτιμήσεις λόγω των ιδιαιτεροτήτων ενός συγκεκριμένου ακινήτου.

Τα προσδιορισμένα χαρακτηριστικά ακινήτων και οι εξελίξεις της αγοράς ενδέχεται να απαιτούν ξεχωριστή χρήση, ενδιάμεση χρήση, νομικά μη συμμορφούμενη χρήση, μη βέλτιστη χρήση, πολλαπλή χρήση, χρήση ειδικού σκοπού, κερδοσκοπική χρήση και πλεονάζουσα έκταση γης.

4.1. Ξεχωριστές χρήσεις

Κατά κανόνα, οι πιο αποτελεσματικές επιλογές για τη χρήση της αναλυόμενης ακίνητης περιουσίας δεν διαφέρουν από τη χρήση παρόμοιων αντικειμένων. Ωστόσο, επειδή το ακίνητο που αξιολογείται είναι ασυνήθιστο ή μοναδικό, η πιο αποτελεσματική χρήση του μπορεί να διαφέρει.

Για παράδειγμα, στη Μόσχα, τα κτίρια παραγωγής ΜΚΟ ενοικιάζονται για αποθηκευτικούς χώρους. Εάν η ζήτηση της αγοράς σε μια συγκεκριμένη γειτονιά της πόλης μπορεί να είναι επαρκής, η αναλυόμενη επιλογή μπορεί να περιλαμβάνει τη χρήση αυτής της ιδιοκτησίας για χώρους λιανικής.

Σε μια άλλη περίπτωση, ένα ακίνητο με τυπικά χαρακτηριστικά κτιρίου και γης μπορεί να αναλυθεί σε ειδική περίπτωση χρήσης επειδή δεν ταιριάζει στο περιβάλλον χρήσης γης ή στις χρήσεις παρόμοιων ακινήτων.

Για παράδειγμα, εάν ένα κτίριο με τα τυπικά χαρακτηριστικά ενός κέντρου ψυχαγωγίας βρίσκεται σε μια πολυτελή οικιστική περιοχή, ο σκοπός του θα πρέπει να αξιολογηθεί σε σχέση με την περίπτωση χρήσης με βάση συγκεκριμένες προτιμήσεις.

Η επιλογή που επιλέχθηκε θα πρέπει να μεγιστοποιεί την αξία της γης παρά την παραδοσιακή χρήση ακίνητης περιουσίας συγκρίσιμων ακινήτων.

4.2. Ενδιάμεσες χρήσεις

Εάν η επιλογή για την αποτελεσματικότερη χρήση της ακίνητης περιουσίας βασίζεται σε αλλαγές στην κατάσταση της αγοράς στο μέλλον και, επομένως, μπορεί να είναι εφικτή μετά από κάποιο χρονικό διάστημα, η επιλογή χρήσης που έχει αναπτυχθεί κατά την ημερομηνία αποτίμησης θεωρείται ως ενδιάμεση. . Μια ενδιάμεση χρήση που μπορεί να αλλάξει με την πάροδο του χρόνου μπορεί επίσης να αναγνωριστεί ως η πιο αποτελεσματική επιλογή για μια δεδομένη περίοδο.

Για παράδειγμα, οι πρώτοι όροφοι πολυώροφων κτιρίων κατοικιών σε νέες μικροπεριοχές της Μόσχας προορίζονται για εμπορική χρήση. Ωστόσο, καθώς η περιοχή αναπτύσσεται και ο αριθμός των κατοίκων στη μικροπεριφέρεια αυξάνεται, ο τελικός τύπος χρήσης μπορεί να διαφέρει από τον αρχικό. Έτσι, μικροί χώροι που χρησιμοποιούνται στο αρχικό στάδιο ανάπτυξης εδαφών για παντοπωλεία, καθώς κατασκευάζονται εξειδικευμένα σούπερ μάρκετ που αποτελούν μέρος μιας μεγάλης αλυσίδας, επαναπροσδιορίζονται σε διάφορες επιχειρήσεις παροχής υπηρεσιών (κομμωτήρια, πλυντήρια, ταξιδιωτικά γραφεία κ.λπ.).

Η ανάγκη για ενδιάμεση χρήση του ακινήτου που αποτιμάται δεν επηρεάζει πάντα την αξία του ακινήτου. Μια περίπτωση ενδιάμεσης χρήσης μπορεί να αποφέρει το ίδιο ποσό εισοδήματος, αλλά μπορεί να έρθει μια στιγμή που δεν έχει ζήτηση από την αγορά για μια σειρά αντικειμενικών λόγων. Σε αυτό το παράδειγμα, οι τιμές ενοικίασης και τα λειτουργικά έξοδα για ένα παντοπωλείο και ένα κομμωτήριο μπορεί να είναι τα ίδια, αλλά ο τύπος της επιχείρησης που βασίζεται σε ένα συγκεκριμένο ακίνητο μπορεί να μην είναι ανταγωνιστικός.

4.3. Νομικά αμφιλεγόμενες χρήσεις

Ένας τύπος χρήσης ακινήτων που χαρακτηρίζεται ως νομικά αμφιλεγόμενος συμβαίνει εάν η πραγματική χρήση του ακινήτου, που επιτρέπεται από το νόμο, δεν συμμορφώνεται με τα πρότυπα που ισχύουν στην περιοχή όπου βρίσκεται. Αυτό είναι συνήθως συνέπεια αλλαγών ή νέων χωροταξικών κανονισμών.

Οι νομικά αμφιλεγόμενες χρήσεις δεν είναι απαραίτητα οι πιο αποτελεσματικές και επομένως απαιτούν ειδική ανάλυση. Εάν μια νομικά αντικρουόμενη χρήση έχει ως αποτέλεσμα υψηλότερη αξία ιδιοκτησίας, ο εκτιμητής θα πρέπει να θεωρήσει ότι η διαφορά μπορεί να σχετίζεται με την αξία του υπάρχοντος κτιρίου και να μην επηρεάζει την αξία της ίδιας της γης. Ο εκτιμητής πρέπει να κάνει διάκριση μεταξύ της αξίας των κτιρίων σε μη συμμορφούμενη χρήση και του ασφάλιστρου που δημιουργείται από αυτή τη χρήση.

Σε ορισμένες περιπτώσεις, αυτός ο τύπος χρήσης πρέπει στη συνέχεια να τερματιστεί χωρίς αποτυχία. Επιτρέπεται ένα χρονικό διάστημα για τον τερματισμό των νομικά μη συμμορφούμενων χρήσεων και μπορεί να θεωρηθεί ως ενδιάμεση χρήση στην ανάλυση.

4.4. Μη Βέλτιστες Χρήσεις

Στην πράξη, η πραγματική ανάπτυξη μπορεί να μην είναι η πιο αποτελεσματική χρήση των τοποθεσιών στις οποίες βρίσκεται. Μια αλλαγή της κατάστασης μπορεί να απαιτεί τόσο αλλαγή του υπάρχοντος σκοπού της ακίνητης περιουσίας όσο και τη διατήρησή της, αλλά σε μια ποιοτικά διαφορετική βάση, απαιτώντας ορισμένες κεφαλαιουχικές δαπάνες.

Για παράδειγμα, στην πρώτη περίπτωση είναι απαραίτητη η μετατροπή οικιστικών ακινήτων σε εμπορικά ακίνητα. Στη δεύτερη περίπτωση, η υπάρχουσα οικιστική ιδιοκτησία πρέπει να αντικατασταθεί με πιο άνετες οικιστικές εγκαταστάσεις.

Διατηρώντας τον σκοπό του ακινήτου, δεν υπάρχει απώλεια αξίας λόγω εξωτερικής γήρανσης. Εάν η αποτελεσματικότερη χρήση του ακινήτου έρχεται σε αντίθεση με την υπάρχουσα, η αξία των κτιρίων θα πρέπει να εκτιμάται λαμβάνοντας υπόψη την απώλεια αξίας λόγω οικονομικής απαξίωσης και η αξία της γης θα πρέπει να προσδιορίζεται με βάση την υπάρχουσα χρήση. .

4.5. Πολλαπλή χρήση

Μία από τις επιλογές για την πιο αποτελεσματική χρήση μπορεί να είναι ένας σκοπός πολλαπλών χρήσεων, που προβλέπει διάφορους τύπους χρήσεων για τη γη και τα κτίρια. Έτσι, ένα μεγάλο κτίριο μπορεί να περιλαμβάνει κατοικίες, γραφεία, καταστήματα, κέντρα εξυπηρέτησης κ.λπ. Ομοίως, σε οικόπεδο μπορούν να κατασκευαστούν κατοικίες, εμπορικά και ψυχαγωγικά κέντρα και άλλες εγκαταστάσεις υποδομής.

Στην περίπτωση αυτή, οι εκτιμητές καθορίζουν το κόστος κάθε στοιχείου της πολυεπιστημονικής χρήσης του αντικειμένου. Ωστόσο, σε αυτήν την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης μπορεί να μην έχει και μπορεί να έχει ορισμένα πρόσθετα δικαιώματα που οφείλονται ειδικά στον πολυεπιστημονικό σκοπό του αντικειμένου. Ως αποτέλεσμα, αυτό μπορεί να οδηγήσει στο γεγονός ότι το άθροισμα των δαπανών των διαφόρων στοιχείων μιας εγκατάστασης πολλαπλών χρήσεων δεν θα συμπίπτει με το κόστος ολόκληρου του ακινήτου.

4.6. Χρήσεις ειδικού σκοπού

Τα ακίνητα ειδικού σκοπού περιλαμβάνουν αντικείμενα που προορίζονται μόνο για αυστηρά καθορισμένο ή πολύ περιορισμένο τύπο χρήσης. Στην περίπτωση αυτή, ο εκτιμητής δεν μπορεί παρά να θεωρήσει τη διατήρηση της υπάρχουσας επιλογής του ως αποτελεσματική χρήση, με την επιφύλαξη της βιωσιμότητάς της.

Εάν η υφιστάμενη χρήση του ακινήτου δεν είναι οικονομικά βιώσιμη, η αξία του ακινήτου προσδιορίζεται ως το άθροισμα της αξίας της γης και της αξίας παλιοσίδερων των βελτιώσεων. Σε άλλες περιπτώσεις, λαμβάνονται υπόψη οι δύο χρήσεις υψηλότερης αξίας - διατήρηση της αρχικής χρήσης ειδικού σκοπού (τρέχουσα αξία χρήσης) και επαναχρησιμοποίηση για εναλλακτική χρήση (αξία εναλλακτικής χρήσης).

Η ανάλυση πρέπει να επαληθεύεται από τη ζήτηση της αγοράς για τέτοιες εγκαταστάσεις ειδικού σκοπού, δεδομένου ότι η ύπαρξη ζήτησης για τέτοιες εγκαταστάσεις καθορίζει την αξία της συνεχιζόμενης χρήσης τους. Η έλλειψη ζήτησης υποδηλώνει την ανάγκη για επαναχρησιμοποίηση και το κόστος της νέας εγκατάστασης πιθανότατα θα διαφέρει από το κόστος της ως εγκατάσταση ειδικού σκοπού.

Για παράδειγμα, η πιο αποτελεσματική χρήση μιας μονάδας που παράγει εξοπλισμό βαρέων μηχανημάτων είναι πιθανό να συνεχιστεί η παραγωγή αυτού του εξοπλισμού και η πιο αποτελεσματική χρήση ενός ανυψωτήρα σιτηρών είναι πιθανό να είναι η συνεχής χρήση του ως ανελκυστήρας.

4.7. Κερδοσκοπικές χρήσεις

Η ιδιόκτητη γη που προορίζεται για πώληση σε μελλοντική ημερομηνία θεωρείται κερδοσκοπικό επενδυτικό μέσο. Εάν ο ιδιοκτήτης αναμένει ότι η αξία της γης θα αυξηθεί, πρέπει να λάβει υπόψη τον χρονικό κίνδυνο να μην επιτευχθεί η αναμενόμενη αύξηση εντός της αναμενόμενης περιόδου. Ωστόσο, η τρέχουσα αξία της γης εξαρτάται από την πιθανή πιο αποτελεσματική χρήση της στο μέλλον. Είναι δύσκολο για τον εκτιμητή να προσδιορίσει την πιθανή βέλτιστη χρήση του ακινήτου λόγω της ποικιλίας των πιθανών επιλογών, επομένως είναι σύνηθες να εξετάζονται οι καταλληλότερες εναλλακτικές χρήσεις ή να συγκρίνονται τα αναμενόμενα επίπεδα εσόδων και εξόδων.

4.8. Υπερβάλλουσα και πλεονάζουσα επιφάνεια τοποθεσίας

Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι εκτάσεις γης υπερβαίνουν το μέγεθος που υπαγορεύεται από την πιο αποτελεσματική χρήση. Οι δομημένοι χώροι μπορεί να έχουν υπερβολικό χώρο που δεν απαιτείται από την τρέχουσα χρήση των κτιρίων. Τα μη ανεπτυγμένα οικόπεδα μπορεί να έχουν μια περιοχή που δεν απαιτείται για την κύρια υψηλότερη χρήση. Ο πιο αποτελεσματικός τρόπος χρήσης του πλεονάζοντος χώρου του εργοταξίου μπορεί να είναι η ανάπτυξη πρόσθετων κτιρίων ή η διατήρηση τους χωρίς ανάπτυξη.

Σε ορισμένες περιπτώσεις, επιπλέον χώρος που δεν χρειάζεται για υφιστάμενα κτίρια και δεν μπορεί να διαχωριστεί από το ακίνητο και να πωληθεί, αποτελεί πλεονάζον χώρο.

5. Συμπέρασμα

Ως αποτέλεσμα της συγγραφής αυτής της έκθεσης, εξέτασα τα βασικά στοιχεία για τον προσδιορισμό της πιο αποτελεσματικής χρήσης της ακίνητης περιουσίας.

Η διαδικασία εντοπισμού και αιτιολόγησης εναλλακτικών χρήσεων ιδιοκτησίας που θα παρείχαν την πιο παραγωγική χρήση του ακινήτου ονομάζεται καλύτερη και αποτελεσματικότερη ανάλυση χρήσης.

Διαπίστωσα ότι η καλύτερη και πιο αποτελεσματική χρήση είναι μια πιθανή λογική και νόμιμη χρήση κενής γης ή βελτιωμένης ιδιοκτησίας που:

1. Επιτρέπεται νομικά (δηλαδή, συμμορφώνεται με τα νομικά πρότυπα, συμπεριλαμβανομένων των κανονισμών χωροταξίας και περιβάλλοντος, πολεοδομικών κανονισμών).

2. Φυσικά εφικτό (το μέγεθος και το σχήμα του οικοπέδου, η δυνατότητα μεταφοράς του, οι επικοινωνίες μηχανικής, τα υπάρχοντα κτίρια επιτρέπουν την εφαρμογή της επιλεγμένης επιλογής χρήσης).

3. Οικονομικά δικαιολογημένη (η χρήση του OH παρέχει εισόδημα που υπερβαίνει το κόστος κεφαλαίου, το λειτουργικό κόστος και τις οικονομικές υποχρεώσεις).

4. Παρέχει την υψηλότερη αξία ή κερδοφορία του ακινήτου.

Η ανάλυση NiNEIN πραγματοποιείται, πρώτον, σε αγροτεμάχιο ως κενό και, δεύτερον, σε αγροτεμάχιο με υπάρχουσες βελτιώσεις.

Υπάρχουν οι ακόλουθοι κύριοι λόγοι για τους οποίους το NINEI ορίζει ένα οικόπεδο ως μη ανεπτυγμένο:

Κατανομή στην αξία της ακίνητης περιουσίας στην αξία μόνο του οικοπέδου.

Χρήση συγκρίσιμων μεθόδων πώλησης για την εκτίμηση της αναπτυγμένης γης.

Υπολογισμός απώλειας αξίας λόγω εξωτερικής απαξίωσης.

Εκτίμηση της πραγματικής αξίας της γης ως μέρος ενός οικοπέδου, το οποίο δεν είναι βέλτιστο για μια δεδομένη τοποθεσία.

Η ανάλυση του δομημένου χώρου από το NNEI γίνεται για 2 λόγους:

1. Προσδιορισμός του τύπου χρήσης του ΟΗ που παρέχει τη μεγαλύτερη απόδοση στο επενδυμένο κεφάλαιο.

2. εντοπισμός στην αγορά ΟΗ του ίδιου σκοπού και με συγκρίσιμο επίπεδο αποτελεσματικότητας χρήσης.

Όταν κάνουν την τελική επιλογή της επιλογής NiNEIN, καθοδηγούνται από τις ακόλουθες διατάξεις:

Εάν η αξία του ακινήτου με βελτιώσεις είναι μεγαλύτερη από την αξία του ιστότοπου χωρίς βελτιώσεις, τότε το NNEI θα χρησιμοποιήσει το ακίνητο με βελτιώσεις.

Εάν η αξία του κενού οικοπέδου υπερβαίνει την αξία του ακινήτου με βελτιώσεις, τότε η ΝΙΝΕΙ θα χρησιμοποιήσει τη γη ως άδεια.

Κατάλογος χρησιμοποιημένης βιβλιογραφίας

1. Οζέροφ Ε.Σ. Οικονομική ανάλυση και αποτίμηση ακινήτων. SPb.: Εκδοτικός οίκος. “ISS”, 2007. – 254 σελ.

2. http://www.learnof.me/www.ocenka.net/institute/editions/files/b6c5.pdf - ανάλυση της αποτελεσματικότερης χρήσης της ακίνητης περιουσίας, κεφάλαιο 5

3. Harrison G. Αξιολόγηση ακινήτων. Φροντιστήριο. Ανά. από τα Αγγλικά – Μ.: RIO Mosobluprpolitigraphizdata, 1994. – 231 σελ.

4. Grabovyi P.G., Korostelev S.P. Εκτίμηση Ακινήτου. Μέρος 1. Εκτίμηση ακινήτων. Φροντιστήριο. – Μ.: MGSU-ROOS, 2003. – 180 σελ.

5. Εκτίμηση ακινήτων: Διδακτικό βιβλίο. Εγχειρίδιο για πανεπιστήμια / εκδ. Prof. V.A. Σβαντέρα. – M.: UNITY-DANA, 2005. – 303s

6. Granova I.V. Αξιολόγηση ακινήτων. – Αγία Πετρούπολη: Peter, 2008. - 208 σελ.: ill. – (Σειρά φροντιστηρίου)

1. Είναι η προβλεπόμενη χρήση λογική και πιθανή;

2. Είναι νόμιμη η χρήση ή υπάρχει εύλογη πιθανότητα να ληφθεί νομικό έγγραφο για το δικαίωμα χρήσης;

3. Είναι το ακίνητο φυσικά κατάλληλο για χρήση;

4. Είναι οικονομικά εφικτή η προβλεπόμενη χρήση;

Η επιλογή δοκιμής φαίνεται στον Πίνακα 1.

Τραπέζι 1.

Επιλογές NEI	Δοκιμή NEI
Επιλογές NEI	Είναι η προβλεπόμενη χρήση λογική και πιθανή;	Είναι νόμιμη η χρήση ή υπάρχει εύλογη πιθανότητα να ληφθεί νομικό έγγραφο για το δικαίωμα χρήσης;	Είναι το ακίνητο σωματικά κατάλληλο για χρήση;	Είναι οικονομικά εφικτή η προβλεπόμενη χρήση;
Τρέχουσα χρήση
σπίτι
Κτίριο γραφείων
Εμπορικό κτήριο
Κτίριο αποθήκης

Μόλις η ανάλυση δείξει ότι μία ή περισσότερες περιπτώσεις χρήσης είναι εύλογα πιθανές, η εγκυρότητά τους επαληθεύεται με οικονομική άποψη. Η χρήση κατά την οποία η υποκείμενη ιδιότητα θα έχει τη μέγιστη αξία και η οποία πληροί άλλες απαιτήσεις θεωρείται η πιο αποτελεσματική χρήση.

Σε αυτό το στάδιο ξεκινούν οι κύριες δυσκολίες για τους εκτιμητές, αφού εδώ ξεκινούν τα ζητήματα μεθοδολογίας αξιολόγησης και όπως γνωρίζετε, τα θέματα μεθοδολογίας δεν εξετάζονται στο MCO. Οι σύγχρονες δημοσιεύσεις για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας δεν απαντούν επίσης σε αυτό το ερώτημα, συνεχίζοντας να επαναλαμβάνουν ποικιλοτρόπως τις γνωστές διατάξεις των σχολικών βιβλίων της δεκαετίας του '90.

Με τη σειρά του, στις πρακτικές αξιολογήσεις η πρακτική της αντικατάστασης αυτού του πιο σημαντικού σταδίου αξιολόγησης με αναφορές στη γνώμη κάποιου συνεχίζει, κατά κανόνα, να δικαιολογεί την υπάρχουσα χρήση του ακινήτου. Ωστόσο, λόγω της μετάβασης της αγοράς ακινήτων μας σε ένα νέο στάδιο ανάπτυξης, αυτό σαφώς δεν είναι αρκετό. Πράγματι, ακόμη και η IVS αναφέρει ότι «σε αγορές που χαρακτηρίζονται από ακραία αστάθεια ή σημαντική ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, η πιο αποτελεσματική χρήση της ιδιοκτησίας μπορεί να είναι η διατήρησή της για μελλοντική χρήση» ή η «ενδιάμεση χρήση» στην περίπτωση «όπου η χρήση γης και η χωροθέτηση βρίσκεται σε κατάσταση αλλαγής». Ωστόσο, οι αρχές πραγματοποίησαν πρόσφατα ορισμένες εργασίες με στόχο τη δημιουργία μιας πολιτισμένης αγοράς ακινήτων και ένας επαγγελματίας εκτιμητής ακινήτων δεν έχει το δικαίωμα να μην λάβει υπόψη αυτές τις αλλαγές.

Μιλάμε πρωτίστως για πολεοδομική χωροθέτηση πόλεων. Όταν δεν υπάρχει ζώνη, είναι αδύνατο να αξιολογηθεί η NEI κατά τον προσδιορισμό νομικό παραδεκτόκατασκευή αντικειμένων για διάφορους σκοπούς σε επιλεγμένο οικόπεδο. Τα προηγούμενα χρόνια, η άδεια χρήσης γης για ανάπτυξη δόθηκε από αξιωματούχους βάσει των σχεδίων τους. Η χωροθέτηση εδαφών προϋποθέτει νομίμως καθιερωμένους διάφορους τύπους χρήσης γης, εντός των οποίων ο ίδιος ο κύριος του έργου καθορίζει το αντικείμενο κατασκευής, με βάση την οικονομική απόδοση του σχεδιαζόμενου έργου.

Κατά την ανάλυση του NEI, ένας εκτιμητής ακινήτων πρέπει επίσης να εκτελεί την ίδια εργασία και για αυτό πρέπει να γνωρίζει τη νομοθεσία στον τομέα του πολεοδομικού σχεδιασμού και να κατέχει τις μεθόδους οικονομικής ανάλυσης των αναπτυξιακών δραστηριοτήτων.

Δυστυχώς, οι εκτιμητές ακινήτων μας θεωρούνται άτομα που έχουν παρακολουθήσει μαθήματα μικρής διάρκειας που δεν συζητούν καν αυτά τα θέματα. Για κάποιο λόγο, έχουμε αναπτύξει μια μάλλον επιφανειακή στάση απέναντι στην αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας. Ως προς αυτό, θα ήθελα να παραθέσω μερικά αποσπάσματα από το MCO:

«1.7 Όλες οι χώρες μέλη της ICSD το αναγνωρίζουν Η αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας απαιτεί ειδική εκπαίδευση, κατάρτιση και εμπειρία».(MP1 MSO)
« Ακίνητααντιπροσωπεύει ένα σημαντικό μερίδιο του παγκόσμιου πλούτου και του Η αποτίμηση είναι θεμελιώδης για τη βιωσιμότητα των παγκόσμιων αγορών ακινήτων και των χρηματοπιστωτικών αγορών"(Τύποι ιδιοκτησίας" IVS 2003 σελ.83)
«...Η σωστή κατανόηση και η σωστή εφαρμογή αυτών των προτύπων (MSAs) θα συμβάλει αναπόφευκτα στη βιωσιμότητα των διεθνών και εγχώριων συναλλαγών ακινήτων μεταξύ άλλων επενδυτικών εναλλακτικών και θα μειώσει τα περιστατικά απάτης και κατάχρησης"(MR 1 MSO σελ. 195)

Το τελευταίο απόσπασμα είναι ιδιαίτερα επίκαιρο για τη χώρα μας. Τεράστια πετροδολάρια ξεχύθηκαν στην αγορά ακινήτων, εξασφαλίζοντας τη συνεχή ανάπτυξή της. Ταυτόχρονα, περίπου το 75% του συνόλου των κερδοφόρων ακινήτων είναι κρατική ιδιοκτησία και διαχειρίζονται αξιωματούχοι. Η μεταβίβαση των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας σε αυτά τα αντικείμενα, σύμφωνα με το νόμο, πραγματοποιείται μόνο μέσω ανεξάρτητης εκτίμησης. Εξ ου και ο ολοένα και πιο σημαντικός ρόλος των επαγγελματιών εκτιμητών ακινήτων, οι οποίοι, σύμφωνα με το MCO, υπόκεινται σε αυξημένες απαιτήσεις τόσο ως προς τον επαγγελματισμό όσο και ως προς τη συμμόρφωση με τον Κώδικα Δεοντολογίας.

Από τις 30 Δεκεμβρίου 2004 έχει τεθεί σε ισχύ στη χώρα μας νέος Πολεοδομικός Κώδικας. Σύμφωνα με αυτό, τέσσερα βήματα μπορούν να διακριθούν στο μονοπάτι από ένα ανοιχτό πεδίο σε ένα εργοτάξιο:

χωροταξικός σχεδιασμός,
πολεοδομική χωροταξία,
χωροταξικό σχεδιασμό
μελέτη, κατασκευή και ανακατασκευή κεφαλαιουχικών κατασκευαστικών έργων.

Η κατανομή των χώρων θα πρέπει να ξεκινήσει με χωροταξικό σχεδιασμό, κατά τη διάρκεια του οποίου οι ομοσπονδιακές, περιφερειακές και τοπικές αρχές θα προσδιορίσουν τομείς για την κατασκευή κατοικιών, υποδομών, βιομηχανίας και γεωργίας. Τα σχέδια χωροταξικού σχεδιασμού που αναπτύσσονται από τις ομοσπονδιακές αρχές αποστέλλονται στα ανώτατα εκτελεστικά όργανα των συστατικών οντοτήτων της Ρωσικής Ομοσπονδίας και των δήμων στα οποία ανήκουν. Τα έγγραφα πρέπει να συμφωνηθούν εντός τριών μηνών. Εάν κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου δεν ληφθεί αντίστοιχο συμπέρασμα από περιφερειακές ή δημοτικές αρχές, η τεκμηρίωση θεωρείται εγκεκριμένη "από προεπιλογή".

Μετά τον χωροταξικό σχεδιασμό, οι αρχές πρέπει να προβούν σε πολεοδομική χωροθέτηση. Ως αποτέλεσμα, θα οριστούν εδαφικές ζώνες στην επικράτεια κάθε δήμου και θα θεσπιστούν πολεοδομικές ρυθμίσεις. Η κυβέρνηση έδωσε πέντε χρόνια για να ολοκληρώσει αυτό το έργο - έως την 1η Ιανουαρίου 2010. Πριν από αυτήν την ημερομηνία, πρέπει να αναπτυχθούν κανόνες χρήσης γης για τα εδάφη των οικισμών και των περιοχών μεταξύ οικισμών, εάν υπόκεινται σε ανάπτυξη. Το αναλυτικό περιεχόμενο των κανόνων καθορίζεται στον κώδικα. Από τις αρχές του 2010, ελλείψει αυτών των εγγράφων, δεν επιτρέπεται η έκδοση οικοδομικών αδειών.

Στη συνέχεια, τα εδάφη που κατανέμονται ως αποτέλεσμα της χωροταξίας πρέπει να υπόκεινται σε σχεδιασμό. Το τελευταίο περιλαμβάνει τη διαίρεση της ζώνης σε τετράγωνα, μικροπεριοχές και άλλα στοιχεία, καθώς και τον καθορισμό ορίων για τοποθεσίες ανάπτυξης. Ο σχεδιασμός πρέπει να εκτελείται σε σχέση τόσο με κατοικημένες όσο και σε κενές περιοχές. Αυτό το καθήκον πέφτει επίσης στους ώμους των τοπικών αρχών και του τοπικού προϋπολογισμού. Επιπλέον, οι τοπικές αρχές θα αποφασίσουν ποιο σύνολο εγγράφων είναι απαραίτητο για τον σχεδιασμό της περιοχής.

Κατά τη διάρκεια του σχεδιασμού, σε κάθε οικόπεδο πρέπει να εκχωρούνται κανονισμοί σχετικά με το σκοπό για τον οποίο μπορεί να κατασκευαστεί ένα κτίριο σε αυτό. Εκτός από τον σκοπό του, θα αναγράφεται ο αριθμός των ορόφων του, το περίγραμμα της εσοχής, η περιοχή κ.λπ.

Ωστόσο, οι εργασίες για την ανάπτυξη πολεοδομικών κωδίκων απαιτούν σημαντικά κονδύλια και τη συμμετοχή υψηλά καταρτισμένου προσωπικού σε αυτό το έργο. Αντίστοιχα, οι εργασίες προς αυτή την κατεύθυνση γίνονται με καθυστέρηση. Ακόμη και στην πιο προηγμένη πόλη στον τομέα της υποστήριξης πληροφοριών για δραστηριότητες πολεοδομικού σχεδιασμού, τη Μόσχα, ο Κώδικας Πολεοδομίας δεν έχει ακόμη εγκριθεί (αν και σύμφωνα με τα σχέδια, θα πρέπει να αναπτυχθεί στα τέλη του 2006 με εντολή της κυβέρνησης της Μόσχας με ημερομηνία 28 Δεκεμβρίου 2005 N 2664-RP).

Στη Μόσχα εξακολουθεί να ισχύει το Πολεοδομικό Κτηματολόγιο, βάσει του οποίου ο εκτιμητής μπορεί να δοκιμάσει το NEI. Σύμφωνα με το Νόμο της Μόσχας της 15ης Δεκεμβρίου 2004, αριθ. η πόλη της Μόσχας. Οι πληροφορίες από το πολεοδομικό κτηματολόγιο είναι ανοιχτού χαρακτήρα και παρέχονται σε όλους τους ενδιαφερόμενους σύμφωνα με γραπτά αιτήματά τους, με εξαίρεση τις πληροφορίες που αποτελούν κρατικό απόρρητο.» Κατόπιν αιτήματος, η Υπηρεσία Κτηματολογίου Πολεοδομίας της πόλης της Μόσχας εκδίδει πιστοποιητικό κτηματογράφησης, το οποίο αντικατοπτρίζει θραύσματα του σχεδίου γραμμών ρύθμισης πολεοδομικού σχεδιασμού («κόκκινες γραμμές»), τοπογραφικό σχέδιο, σχέδια αστικών ζωνών, θέση των κύριων δικτύων και δομών κοινής ωφέλειας , διοικητική-εδαφική διαίρεση, φυσικό συγκρότημα, ζώνες προστασίας μνημείων ιστορία και πολιτισμός, αρχική άδεια, τεκμηρίωση πολεοδομικού σχεδιασμού και σχεδιασμού, δεδομένα για την έγκριση αρχιτεκτονικών και πολεοδομικών αποφάσεων, υλικά της ιστορικής και αρχιτεκτονικής έρευνας της Κεντρικής Διοικητικής Περιφέρειας της Μόσχας , κλπ. Το πιστοποιητικό κτηματογράφησης σχηματίστηκε με βάση τα εγκεκριμένα υλικά του Γενικού Σχεδίου Ανάπτυξης της Μόσχας για την περίοδο έως το 2020 του έτους.

Για τους σκοπούς του προσδιορισμού NEI, σημαντικές πληροφορίες παρουσιάζονται στις ακόλουθες ενότητες της βοήθειας:

σχέδιο για την ανάπτυξη και την αναδιοργάνωση των ζωνών παραγωγής,
λειτουργική χωροθέτηση,
χωροταξία κτιρίου,
σχέδιο διάταξης για δίκτυα και δομές κοινής ωφέλειας.

Ας δώσουμε ένα παράδειγμα πληροφοριών από ένα πιστοποιητικό κτηματογράφησης σε σχέση με μια από τις βιομηχανικές ζώνες της Μόσχας.

Λειτουργικό σύστημα ζωνών: Τρίμηνο 1001. Τρίμηνο εξειδικευμένων διοικητικών και επιχειρηματικών σκοπών (B1) - οι διοικητικές και επιχειρηματικές περιοχές καταλαμβάνουν περισσότερο από το 25% της επικράτειας και οι περιοχές άλλων τύπων - λιγότερο από 25% η καθεμία. Ταυτόχρονα, οι χώροι για δημοτικούς, αποθηκευτικούς, βιομηχανικούς και ειδικούς σκοπούς δεν θα πρέπει να καταλαμβάνουν περισσότερο από το 10% της επικράτειας.

Χωροταξικό σχέδιο κατασκευής: Τρίμηνο 2130. Τέταρτο κτιρίων μεσαίας πυκνότητας μικτού αντίθετου αριθμού ορόφων, η μέση πυκνότητα δόμησης στην περιοχή των οικιστικών οικοπέδων είναι μεγαλύτερη από 5 χιλιάδες τ.μ./εκτάριο και όχι μεγαλύτερη από 10 χιλιάδες τ.μ./στρέμμα, με περιοχές χαμηλών και πολυώροφων τύπων ανάπτυξης καταλαμβάνουν περισσότερο από το ένα τρίτο της επικράτειας και περιοχές άλλων τύπων ανάπτυξης καταλαμβάνουν λιγότερο από το ένα τρίτο της επικράτειας η καθεμία.

Έτσι, οι πληροφορίες από το πιστοποιητικό κτηματογράφησης χρησιμεύουν ως βάση για την επιλογή πιθανών επιλογών ανάπτυξης για ανάλυση προκειμένου να προσδιοριστεί η NEI. Επομένως, κατά τη σύναψη σύμβασης εκτίμησης ακινήτων, είναι απαραίτητο στη συμφωνία εκτίμησης να ορίζεται η υποχρέωση του πελάτη να προσκομίσει στον ανάδοχο κτηματογράφηση από το Πολεοδομικό Κτηματολόγιο ή απόσπασμα Πολεοδομικού Κώδικα της πόλης όταν εγκρίνεται.

Τα θέματα πολεοδομικής ρύθμισης σε διάφορες πόλεις έχουν τις δικές τους ιδιαιτερότητες και ένας εκτιμητής ακινήτων πρέπει να τα γνωρίζει καλά, διαφορετικά είναι αδύνατο να διεξαχθεί μια επαγγελματική εκτίμηση ακινήτων.

Μόλις καθοριστούν οι πιθανές επιλογές ανάπτυξης και οι κατά προσέγγιση παράμετροι των κτιρίων ανά αριθμό ορόφων και περιοχών, είναι απαραίτητο να επιλέξετε ανάλογα αντικειμένων, για παράδειγμα, σύμφωνα με το RSS-2007, και να προχωρήσετε απευθείας στον υπολογισμό των δεικτών αξίας γης για την επιλογή των πιο αποτελεσματικών λύση. Σήμερα δεν υπάρχουν συστάσεις για τη μεθοδολογία αυτών των υπολογισμών. Κάθε εκτιμητής έχει τις δικές του προσεγγίσεις στους υπολογισμούς και συχνά κάνει χονδροειδή λάθη που οδηγούν σε λανθασμένες αποφάσεις.

Ένα χαρακτηριστικό των υπολογισμών στο στάδιο του προσδιορισμού του NEI είναι η ανάγκη συμμόρφωσης με δύο αντικρουόμενες απαιτήσεις. Αφενός, είναι απαραίτητο να πραγματοποιηθούν επαρκώς λεπτομερείς υπολογισμοί για να επιτευχθεί αποδεκτή ακρίβεια και, αφετέρου, αυτοί οι υπολογισμοί πρέπει να είναι όσο το δυνατόν απλούστεροι. Χρειάζεται ιδιαίτερη ικανότητα από την πλευρά του εκτιμητή ακινήτων για να βρει αυτό το «γλυκό σημείο» και να εκτελέσει αυτό το βασικό μέρος της έκθεσης εκτίμησης ακινήτων πειστικά. Γενικά, ο επαγγελματισμός ενός εκτιμητή ακινήτων μπορεί να εκτιμηθεί από τον τρόπο με τον οποίο πραγματοποιεί μια ανάλυση NEI.

Για την αποτελεσματική επίλυση αυτών των ζητημάτων, είναι απαραίτητο να στραφούμε στη θεωρία και την πρακτική της ανάπτυξης. Στις αναπτυγμένες χώρες της αγοράς, αυτή η θεωρία έχει εφαρμοστεί αρκετά καλά και έχει δείξει την αποτελεσματικότητά της σε συνθήκες μεγάλου ανταγωνισμού στην αγορά ακινήτων. Δυστυχώς, δίνουμε πολύ λίγη σημασία σε θέματα ανάπτυξης. Επιπλέον, δεν έχουμε καν αυτή την έννοια στα νομοθετικά και κανονιστικά μας έγγραφα. Το αντικαταστήσαμε με έννοιες όπως «προγραμματιστής», «επενδυτής-προγραμματιστής», «πελάτης» κ.λπ. Αυτή η σύγχυση από άποψη οδηγεί σε υψηλό κόστος και προβλήματα κατά την κατασκευή. Οι εξαπατημένοι μέτοχοι είναι συνέπεια ασαφούς διατύπωσης στους νόμους και έλλειψης κατανόησης του ρόλου του προγραμματιστή στη διαδικασία δημιουργίας ή ανακατασκευής ενός ακινήτου.

Η μορφή αυτού του άρθρου δεν μας επιτρέπει να σταθούμε σε αυτά τα θέματα με περισσότερες λεπτομέρειες· θα αντικατοπτριστούν στο βιβλίο που ετοιμάζεται για δημοσίευση. Ας δώσουμε μόνο προσοχή στο γεγονός ότι ο κύριος του έργου είναι ο κύριος παράγοντας στη διαδικασία βελτίωσης της ακίνητης περιουσίας, φέρει όλους τους κινδύνους του έργου και λαμβάνει κέρδη ή ζημίες που αντιστοιχούν σε αυτούς τους κινδύνους. Επιπλέον, λαμβάνει αυτό το κέρδος τελευταίο, αφού ικανοποιήσει όλες τις απαιτήσεις των συμμετεχόντων στο έργο, και αυτή η θεμελιώδης αρχή παρακολουθείται από όλους τους συμμετέχοντες στο έργο και τις ρυθμιστικές αρχές. Εάν, όπως συμβαίνει συχνά εδώ, ο προγραμματιστής καταφέρει να βγάλει το κέρδος του νωρίτερα, τότε υπάρχουν μακροπρόθεσμα κατασκευαστικά έργα και εξαπατημένοι επενδυτές. Είτε μας αρέσει είτε όχι, οι νόμοι της αγοράς και ο αυξανόμενος ανταγωνισμός στην αγορά ακινήτων θα οδηγήσουν στο γεγονός ότι αυτή η αρχή θα γίνει σεβαστή. Και ο προγραμματιστής θα είναι επαγγελματίας, και όχι, όπως έχουμε τώρα, τραπεζικές δομές, εργοστάσια, ερευνητικά ιδρύματα, κατασκευαστές κ.λπ.

Έτσι, στους υπολογισμούς μας πρέπει να συμμορφωνόμαστε με την πρώτη αρχή: ο κύριος παίκτης είναι ο προγραμματιστής και είναι ο τελευταίος που βγάζει κέρδος. Εδώ είναι σκόπιμο να σταθούμε στη συζήτηση που έχει εκτυλιχθεί μεταξύ των εκτιμητών σχετικά με το «κέρδος του επιχειρηματία» κατά την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας και, πρώτα απ 'όλα, στο ερώτημα για ποιον επιχειρηματία μιλάμε κατά τον υπολογισμό αυτής της παραμέτρου. Ένας μεγάλος αριθμός έργων γνωστών επιστημόνων και επαγγελματιών αξιολόγησης όπως οι Ozerov E.S., Gribovsky S.V., Tarasevich E.I., Yaskevich E.E., Kozyr Yu.V., Zelensky Yu.V. είναι αφιερωμένοι στο κέρδος ενός επιχειρηματία στον τομέα της ακίνητης περιουσίας . κ.λπ. Ωστόσο, δεν υπάρχει ακόμη σαφήνεια σε αυτό το θέμα.

Τις περισσότερες φορές, σε πρακτικές αξιολογήσεις, αυτό το κέρδος ορίζεται ως κόστος ευκαιρίας ή τόκος επί του κεφαλαίου που επενδύεται στο έργο και μιλάμε για το κέρδος του προγραμματιστή. Αλλά ένας προγραμματιστής είναι, κατά κανόνα, ένας επαγγελματίας που διαχειρίζεται τη διαδικασία ανάπτυξης και δεν επενδύει στο έργο. Αν υπάρχουν τέτοιες επενδύσεις, είναι ασήμαντες. Επενδύει την εργασία, τις γνώσεις, τις δεξιότητες και τις εδραιωμένες συνδέσεις του στο έργο, δηλαδή ένα άυλο περιουσιακό στοιχείο. Πώς να υπολογίσει τότε το κέρδος του; Και είναι το κέρδος που πρέπει να προσδιορίσουμε στη διαδικασία αποτίμησης ακινήτων;

Στη θεωρία και την πρακτική της ανάπτυξης, αυτό το ζήτημα επιλύεται ως εξής. Οι επενδύσεις σε ένα αναπτυξιακό έργο αποτελούνται από το αντλούμενο μετοχικό κεφάλαιο του έργου (30-40% της συνολικής επένδυσης), στο οποίο μπορεί να συμμετάσχει ο κύριος του έργου, και ένα δάνειο κατασκευής, το οποίο συνήθως εκδίδεται από τράπεζες ή άλλους πιστωτικούς οργανισμούς. Επιπλέον, το κατασκευαστικό δάνειο εκδίδεται μόνο μετά την επένδυση ιδίων κεφαλαίων στο έργο και υπόκειται σε επανεπένδυσή του με μακροπρόθεσμο δάνειο μετά την προγραμματισμένη κατάληψη του ακινήτου από ενοικιαστές. Έτσι, το κέρδος του επιχειρηματία είναι απόδοση των ιδίων κεφαλαίων του έργου, και το κέρδος του προγραμματιστή είναι, κατά κανόνα, το 50% του υπερβάλλοντος κέρδους μετά την ικανοποίηση των απαιτήσεων κέρδους των επενδυτών σε μετοχές.

Ένα παράδειγμα της ταμειακής ροής ενός αναπτυξιακού έργου στο οποίο ο ιδιοκτήτης ενός οικοπέδου λαμβάνει εισόδημα με τη μορφή ορισμένου ποσοστού εκτάσεων σε βελτιωμένα ακίνητα (επενδυτικό έργο) φαίνεται στο γράφημα.

Τι άλλο μπορούν να πάρουν οι εκτιμητές από τη θεωρία και την πρακτική της ανάπτυξης για τους σκοπούς του προσδιορισμού του NEI και της αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας;

1. Χαρακτηριστικά κατασκευαστικού δανείου. Εκδίδεται με αυξημένο επιτόκιο μόνο αφού επενδύσετε το δικό σας κεφάλαιο στο έργο. Καλύπτει τα λειτουργικά έξοδα του έργου. Στην περίπτωση αυτή, οι τόκοι δεδουλευμένοι, αλλά δεν επιστρέφονται. Η αποπληρωμή των τόκων και του κεφαλαίου του δανείου πραγματοποιείται όταν το έργο επανεπενδύεται με μακροπρόθεσμο δάνειο αφού το ακίνητο γεμίσει με ενοικιαστές ή το ακίνητο πουληθεί.

2. Μακροπρόθεσμο δάνειο. Εκδίδονται από θεσμικούς δανειστές, όπως REIT (real estate trusts), αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων, συνταξιοδοτικά ταμεία, ασφαλιστικές εταιρείες κ.λπ. Το μέγιστο ποσό δανείου καθορίζεται ως η ελάχιστη τιμή δύο παραμέτρων: LTV - το μερίδιο του δανείου στο κόστος της ακίνητης περιουσίας (60-70%) και DCR - ο λόγος κάλυψης του χρέους (μέρος των κεφαλαίων για την εξυπηρέτηση του χρέους στο NOI ).

3. Η πλήρωση ενός κατασκευασμένου ακινήτου που παράγει εισόδημα δεν γίνεται ακαριαία, αλλά σε ορισμένο χρονικό διάστημα, ανάλογα με την κατάσταση της αγοράς. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, είναι απαραίτητο να ληφθούν υπόψη τα έξοδα λειτουργίας και εξυπηρέτησης του δανείου κατασκευής στο μοντέλο υπολογισμού. Οι εκτιμητές συνήθως δεν λαμβάνουν υπόψη αυτές τις δαπάνες, με αποτέλεσμα να υποτιμάται το κόστος του έργου.

Ένα παράδειγμα προσδιορισμού του NEI για τις συνθήκες ενός οικοπέδου ως ελεύθερου σε μια από τις βιομηχανικές ζώνες της Μόσχας που έχει προγραμματιστεί για ανακατασκευή και λαμβάνοντας υπόψη τα παραπάνω χαρακτηριστικά δίνεται στον Πίνακα 2.

Πίνακας 2. Ορισμός NEI οικοπέδου ως ελεύθερου

Ονομα		Κτίριο γραφείων		Εμπορικό κέντρο		Συγκρότημα κατοικιών
Αρχικά δεδομένα:
Συνολική επιφάνεια, m2
Χρήσιμος χώρος, m2
Ενοικιάζεται περιοχή, m2
Έκταση γης, εκτάρια
Ορισμός NEI:
Λειτουργικά έσοδα
Εκτιμώμενη τιμή ενοικίασης, $/m2/έτος
Έσοδα από ενοίκια
Άλλα έσοδα από την εγκατάσταση
Πιθανά έσοδα από το ακίνητο	$4 143 803		$7 889 049		$5 072 382
Μείον υποφόρτωση
Πραγματικό ακαθάριστο εισόδημα
Λειτουργικές δαπάνες
Λειτουργικά έξοδα, $/m2/έτος
Διαχείριση ακινήτων
Μίσθωση γης
Φόρος ακίνητης περιουσίας
ΑΣΦΑΛΙΣΗ
Συνολικά έξοδα
	*$3 174 227*		*$6 025 900*		*$4 071 656*		$0
Προβλεπόμενη τιμή πώλησης
Κόστος κατασκευής (εκτός από το κόστος δικαιωμάτων γης)
Τεκμηρίωση αδειοδότησης
Κόστος κατασκευής και εγκατάστασης ανά 1 τ.μ.	$7 366 760		$17 420 000		$6 749 459		$19 081 846
Αρχιτεκτονικές και σχεδιαστικές εργασίες
Μηχανικά δίκτυα και τεχνικές προϋποθέσεις
Βελτίωση
Νομικές αμοιβές
Εμπορία
ΑΣΦΑΛΙΣΗ
Κόστος δανείου
Μίσθωση γης
Γενικό πρόσθετο κόστος
Συνολικό άμεσο κόστος	$9 464 119		$22 329 667		$11 522 628		$24 008 131
Γενικά έξοδα από εργασίες κατασκευής και εγκατάστασης
Απρόβλεπτες δαπάνες από εργασίες κατασκευής και εγκατάστασης
Συνολικά έξοδα χωρίς αποθεματικά για τόκους και λειτουργικά έξοδα για την περίοδο κατοχής της εγκατάστασης	$10 053 460		$23 723 267		$12 062 585		$25 534 679
Μέγιστο ποσό μακροπρόθεσμου δανείου	$18 516 323		$38 346 638		$28 501 592		$39 916 800
Ετήσιες πληρωμές για μακροπρόθεσμο δάνειο	$1 858 535		$3 848 960		$2 860 785		$4 006 561
Πρόβλεψη NOI
Αξία με συντελεστή κεφαλαιοποίησης							*$57 024 000*
Loan to Value (LTV)	$18 516 323		$38 346 638		$28 501 592		$39 916 800
Επιτόκιο δανείου
Διάρκεια δανείου, έτη
Μηνιαίο NOI
Μέγιστο DCR
Μέγιστη πίστωση βάσει DCR	$24 326 438		$46 180 913		$31 204 099
Επιτόκιο κατασκευαστικού δανείου
Περίοδος κατασκευής, μήνες
Μέσο ποσοστό πληρωμής
Πληρωμές τόκων για την περίοδο κατασκευής	$1 323 917		$4 569 641		$2 547 330		$4 756 752
Συνολικά κόστη πριν από προβλέψεις για λειτουργικά έξοδα
Πιθανό μικτό ενοίκιο ανά μήνα
Περίοδος ενοικίασης, μήνες
Μέση πληρότητα
Ενοικίαση κατά την περίοδο παράδοσης
Έξοδα κατά την περίοδο παράδοσης
NOI κατά την περίοδο παράδοσης
Πληρωμές τόκων κατά την περίοδο παράδοσης (πώληση)
Απαραίτητη κράτηση για την περίοδο παράδοσης (πώληση)	$606 034		$1 474 993		$1 846 454
Συνολικό κόστος έργου	$11 983 411		$29 767 900		$16 456 369		$30 291 431
Δείκτες απόδοσης έργου

Κόστος έργου
Μακροπρόθεσμο στεγαστικό δάνειο	*$18 516 323*		*$38 346 638*		*$28 501 592*		*$39 916 800*
Ίδια κεφάλαια έργου	*$5 554 897*		*$11 503 991*		*$8 550 478*		*$11 975 040*
Κόστος εξυπηρέτησης χρέους δανείου
Ταμειακές ροές προς τα ίδια κεφάλαια
Ποσοστό κεφαλαιοποίησης τη στιγμή της πώλησης
Κεφαλαιοποιημένο Κόστος	$31 742 268
Κόστος επενδυμένου κεφαλαίου
Παρούσα αξία κατά την ημερομηνία αποτίμησης	$26 833 191		$45 542 048		$31 646 277		$47 313 465
Πιθανό κέρδος από την ανάπτυξη	$14 849 780		$15 774 147		$15 189 908		$17 022 034
Συνολική κερδοφορία του έργου (ποσοστό κεφαλαιοποίησης)
Τρέχουσα απόδοση ιδίων κεφαλαίων
Απαιτούμενος συντελεστής απόδοσης της αγοράς στο μετοχικό κεφάλαιο
Απόδοση ιδίων κεφαλαίων
Πλήρες κόστος ανάπτυξης
Κόστος δικαιωμάτων μίσθωσης γης για ανάπτυξη με χρήση της υπολειπόμενης μεθόδου	$13 739 000		$13 473 000		$13 480 000		$14 627 000

Όπως φαίνεται από τον πίνακα υπολογισμού, καμία από τις επιλογές υπολογισμού δεν έχει σαφές πλεονέκτημα όσον αφορά το κόστος των δικαιωμάτων μίσθωσης γης. Πρέπει να θυμόμαστε ότι η ακρίβεια αυτών των υπολογισμών είναι χαμηλή και όλα τα αποτελέσματα υπολογισμού βρίσκονται εντός των ορίων υπολογιστικού σφάλματος.

Κατά την εκτέλεση αυτών των ντετερμινιστικών υπολογισμών, υποθέσαμε ότι όλες οι παράμετροι εισόδου είναι σταθερές. Στην πραγματικότητα βρίσκονται σε ένα συγκεκριμένο εύρος. Είναι ακατάλληλη η χρήση πιθανοτικών μεθόδων για αυτό το στάδιο υπολογισμών λόγω της μεγάλης πολυπλοκότητάς τους.

Τα τελευταία χρόνια, ο συγγραφέας έχει μελετήσει την εφαρμογή της θεωρίας της τιμολόγησης δικαιωμάτων προαίρεσης για τους σκοπούς της αποτίμησης ακινήτων. Στην εργασία /4/ προτάθηκε για πρώτη φορά η χρήση της τροποποιημένης τεχνικής Black-Scholes για τον προσδιορισμό του NEI. Σε περαιτέρω εργασίες /5-7/ το θέμα αυτό αναπτύχθηκε και έφτασε στο επίπεδο μιας μεθοδολογίας με συστάσεις για τον καθορισμό των παραμέτρων εισόδου του μοντέλου υπολογισμού.

Η λεπτομερής παρουσίαση της θεωρίας και της μεθοδολογίας είναι επίσης εκτός του πεδίου εφαρμογής αυτού του άρθρου. Παρουσιάζουμε μόνο τα αποτελέσματα των υπολογισμών που χρησιμοποιούν αυτή τη μέθοδο όπως εφαρμόζεται στο παράδειγμά μας.

Πίνακας 3. Ορισμός NEI λαμβάνοντας υπόψη τα χαρακτηριστικά επιλογής του έργου

Επιλογές	Τρέχουσα χρήση (συγκρότημα αποθήκης με γραφεία)	Κτίριο γραφείων	Εμπορικό κέντρο	Συγκρότημα κατοικιών
Παρούσα αξία των εσόδων του έργου σε τιμές πώλησης κατά την ημερομηνία αποτίμησης
Ετήσια τυπική απόκλιση σε ln
Παρούσα αξία της απαιτούμενης επένδυσης στο έργο
Χρόνος υλοποίησης του έργου
Κόστος που σχετίζεται με πιθανές καθυστερήσεις του έργου
Επιτόκιο χωρίς κινδύνους για την περίοδο προαίρεσης
Τιμή μετοχής	$26 833 191	$45 542 048	$31 646 277	$47 313 465
Τιμή απεργίας	$11 983 411	$29 767 900	$16 456 369	$30 291 431
Λήξη (σε χρόνια)
Επιτόκιο T.Bond
Διαφορά
Κόστος καθυστέρησης




Τιμή επιλογής	$15 897 594	$21 253 622	$18 033 777	$20 349 945
Περίοδος έκθεσης του αντικειμένου,
Περίοδος εγγραφής δικαιωμάτων επί του αντικειμένου
Χρονική περίοδος με την οποία συνδέεται το επιτόκιο
Ποσοστό έκπτωσης
Κόστος πώλησης σε %
Κόστος πώλησης σε $	$804 996	$1 366 261	$949 388	$1 419 404
Κόστος δικαιωμάτων μίσθωσης γης	$13 725 062	$17 841 903	$14 986 402	$17 180 006

Όπως φαίνεται από τον πίνακα, λαμβάνοντας υπόψη τα χαρακτηριστικά της επιλογής αποκαλύφθηκαν σαφή πλεονεκτήματα για τις επιλογές κατασκευής κτιρίου γραφείων και συγκροτήματος κατοικιών στο υπό εξέταση οικόπεδο. Ο εκτιμητής πρέπει να λάβει την τελική απόφαση για το NEI με βάση όλες τις πληροφορίες που έχει στη διάθεσή του.

συμπέρασμα

Αυτό το άρθρο στοχεύει στην ανάδειξη των προβλημάτων που αντιμετωπίζουν οι επαγγελματίες εκτιμητές ακινήτων κατά τον προσδιορισμό του NEI και στην παροχή ορισμένων θεωρητικών και πρακτικών συστάσεων. Φυσικά, ορισμένες από τις αναφερόμενες εκτιμήσεις είναι συζητήσιμες. Ωστόσο, είναι σημαντικό να μιλάμε για αυτά και να μην τα σιωπάμε.

Στη σημερινή αναπτυσσόμενη αγορά ακινήτων, είναι εξαιρετικά σημαντικό να υπάρχει ένα ομοσπονδιακό πρότυπο αξιολόγησης ακινήτων ώστε, όπως αναφέρει το MCO, «... να μειώσει τα κρούσματα απάτης και κατάχρησης». Οι πολυάριθμες προσπάθειες δημιουργίας ενός τέτοιου προτύπου στη χώρα μας δεν έχουν ακόμη οδηγήσει σε επιτυχία και, απ' όσο γνωρίζω, δεν υπάρχει καν ένα συμφωνημένο σχέδιο ενός τέτοιου προτύπου.

Η μετάβαση στην αυτορρύθμιση που λαμβάνει χώρα μπροστά στα μάτια μας θα πρέπει να αναγκάσει τους SRO να αντιμετωπίσουν αυτό το πρόβλημα πιο στενά, αλλά για αυτό είναι απαραίτητο να ενωθούν με κάποιο τρόπο ειδικοί στον τομέα της αποτίμησης ακινήτων, από τους οποίους υπάρχουν αρκετοί στη χώρα, αλλά βρίσκονται σε διαφορετικές SRO και πόλεις.

Βιβλιογραφία

Friedman D., Ordway N. Ανάλυση και αξιολόγηση ακίνητης περιουσίας που δημιουργεί εισόδημα. Ανά. από τα αγγλικά, - M.: “Delo LTD”, 1995. - 480 p.
Harrison G. Εκτίμηση ακινήτων. Φροντιστήριο. Ανά. από τα Αγγλικά - M.: RIO Mosobluprpolitigraphizdata, 1994. - 231 σελ.
Korostelev S.P. Βασικές αρχές της θεωρίας και της πρακτικής της αποτίμησης ακινήτων. Φροντιστήριο. - M.: Russian Business Literature, 1998. - 224 p.
Grabovyi P.G., Korostelev S.P. Εκτίμηση Ακινήτου. Μέρος 1. Εκτίμηση ακινήτων. Φροντιστήριο. - M.: MGSU-ROOS, 2003. - 180 σελ.
Korostelev S.P., Konoshenko M.V. Αξιολόγηση της αποτελεσματικότητας των επενδυτικών και κατασκευαστικών έργων με χρήση της θεωρίας της τιμολόγησης των δικαιωμάτων προαίρεσης. /Δοκίμια οικονομικής θεωρίας. Πραγματικά προβλήματα. Μέρος II. Υπό τη γενική επιμέλεια του N.Yu. Γιασκόβα. Συμβουλευτικό Κέντρο MAGMU της Ρωσικής Ακαδημίας Δημόσιας Διοίκησης υπό τον Πρόεδρο της Ρωσικής Ομοσπονδίας, Μ.: 2006, σελ. 52-94.
Korostelev S.P. , Konoshenko M.V. Εφαρμογή της θεωρίας της τιμολόγησης δικαιωμάτων προαίρεσης στην αποτίμηση ακινήτων και επιχειρήσεων «Προβλήματα και προοπτικές για τη διαμόρφωση και ανάπτυξη του συγκροτήματος κατασκευής και στέγασης και κοινοτικών υπηρεσιών στη Ρωσία» Συντ. tr/Μόσχα κατάσταση κατασκευάζει. Πανεπιστήμιο: MGSU, 2004, σσ. 28-32.
Konoshenko M.V. Μεθοδολογική βάση για την ανάλυση της οικονομικής αποδοτικότητας των επενδυτικών και κατασκευαστικών έργων, λαμβάνοντας υπόψη τα προαιρετικά χαρακτηριστικά τους. Περίληψη της διατριβής για το πτυχίο του Υποψηφίου Οικονομικών Επιστημών, Μ: 2007.