Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости. Анализ наиболее эффективного использования земли Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки пример

ОБОСНОВАНИЕ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Орлова Дарья Михайловна,

студент 5 курса, кафедра прикладной геодезии, Горный университет, РФ, г. Санкт-Петербург

E - mail : daryaorlova 92@ gmail . com

Лепихина Ольга Юрьевна

научный руководитель, канд. техн. наук, ассистент, кафедра прикладной геодезии, Горный университет, РФ, г. Санкт-Петербург

АННОТАЦИЯ

Значительная часть инвесторов, делающих вложения в объекты недвижимости, в первый же год разоряются. Одна из причин такой ситуации - изначально неверный выбор варианта использования объекта недвижимости. В статье предлагается совершенствование методики выбора наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта недвижимости на основе учета предпочтений населения близлежащей к оцениваемому участку территории, а также расчета потребности территории в объектах оцениваемых видов использования. Такие мероприятия обеспечат более обоснованный выбор варианта ННЭИ объекта недвижимости.

Ключевые слова: недвижимость, наилучшее и наиболее эффективное использование, социологический опрос, рыночная стоимость.

Введение

Известно, что стоимость любого объекта недвижимости (в частности, земельного участка) определяется доходом от его использования. Величина этого дохода напрямую зависит от эффективности использования объекта, что предполагает применение методики анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). ННЭИ позволяет выявить наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования объекта недвижимости .

Современная методика анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации во стребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оце ниваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования.

Однако, на наш взгляд, в этой методике недостаточно затронут учет интересов потенциальных пользователей будущего объекта. Проведение такого анализа позволит выявить предпочтения населения по размещению того или иного объекта на оцениваемой территории и спрогнозировать будущие доходы от использования объекта. Кроме того, по мнению авторов, существующую методику было бы целесообразно дополнить определением достаточности обеспечения населения близлежащей к объекту территории объектами того или иного вида использования.

На основе этих двух аспектов сформулированы цель и задачи настоящей работы.

Цели и задачи работы

Цель: обоснование варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости земельного участка, расположенного в центральной части города Янаул республики Башкортостан с учетом интересов населения и анализа потребности близлежащей к участку территории в объектах оцениваемых видов использования.

На основе цели сформулированы задачи работы:

· Анализ современного нормативно-правового и методического обеспечения определения ННЭИ объекта недвижимости;

· Проведение натурных обследований и сбор необходимой информации об оцениваемом объекте недвижимости и его прилегающей территории;

· Анализ рынка недвижимости района, в котором расположен объект оценки;

· Определение возможных альтернатив использования земельного участка;

· Анализ возможных альтернатив по критериям определения наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и выбор наилучшего варианта.

Методы исследования

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости - это использование объекта, отвечающее четырем критериям:

1. правомочность , то есть законное использование земельного участка и объекта недвижимости, которое не противоречит законодательству Российской Федерации .

На этой стадии оценщиком рассматриваются частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство. На основании анализа правовой и нормативной базы формируется перечень конкретных видов потенциального использования объекта недвижимости.

Очень важно в процессе анализа юридической допустимости не только установить, каково нынешнее влияние юридического фактора на рассматриваемый объект и возможности его использования, но и прогнозировать его изменения в будущем.

Кроме того, необходимо учитывать ограничения, которые могут проистекать из договоров о приобретении объектов недвижимости, а также в актах на право собственности и временного пользования земельными участками .

2. физическая осуществимость - рассмотрение технологически реальных для данного участка и стоящего на нем объекта недвижимости способов использования .

К указанному критерию относятся следующие показатели: размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение). Все вышеперечисленные показатели в той или иной мере влияют на предполагаемый вариант использования земли.

Некоторые варианты дают наибольший эффект только на базе использования участка определенного размера. В этом случае необходимо определить возможность расширения имеющегося земельного участка, так как некоторые участки могут не иметь потенциала для увеличения

3. финансовая оправданность , то есть выбор такого варианта использования земельного участка и объекта недвижимости, который будет приносить доход владельцу .

Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении .

4. максимальная эффективность , то есть выбор того варианта, который, являясь физически возможным, правомочным и финансово оправданным, приносит наибольшую чистую прибыль .

При анализе ННЭИ объекта недвижимости оценщики применяют два приема:

1) наиболее эффективное использование участка как застроенного . Этот прием предполагает сохранение на рассматриваемом участке существующих строений.

2) наиболее эффективное использование участка как незастроенного . Этот прием базируется на допущении, что на участке отсутствуют строения, либо они могут быть снесены.

При этом рассматривается два случая :

· коэффициенты капитализации для зданий и земли различны;

· коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы

Так как рассматриваемый земельный участок не застроен и для города Янаул коэффициенты капитализации различны (для земли - 16 %, для зданий - 20 %), в работе рассматривается второй метод, с различными коэффициентами.

На начальном этапе определения ННЭИ объекта недвижимости авторами проведен анализ:

· местоположения земельного участка - основополагающим фактором, определяющим его стоимость ;

· рыночного спроса , который позволяет определить, насколько планируемое использование объекта недвижимости эффективно, с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения ;

· конкурентной среды (выбирается зона в десяти минутной доступности и проводится анализ предприятий и учреждений, расположенных в ней).

На следующем этапе авторами проведена оценка критерия правомочности тех или иных потенциальных видов использования участка на основе анализа градостроительной и земельной нормативно-правовой документации. В качестве итога составлен перечень возможных с юридической точки зрения вариантов разрешенного использования объекта недвижимости.

По мнению авторов, при доказательстве выбора наиболее эффективного использования земельного участка не всегда достаточно обосновано исключение определенных видов использования из возможных. Для более полного обоснования некоторых вариантов использования объектов недвижимости авторами предлагается проведение следующих двух этапов:

1. Социологический опрос населения с целью выявления наиболее предпочтительных видов использования объекта недвижимости в порядке уменьшения степени предпочтительности.

2. Определение достаточности обеспечения территории , прилегающей к оцениваемому участку, возможными размещаемыми объектами.

Для рассматриваемого объекта недвижимости социологический опрос населения проведен методом анкетирования. В опросе принимали участие жители близлежащей к оцениваемому объекту недвижимости от 16 до 60 лет. В ходе проведения опроса респондентам предлагалось ответить на вопрос: «Какие учреждения, с вашей точки зрения, целесообразно разместить на земельном участке, расположенном по адресу: улица Азина, 27?»

Полученные в ходе социологического опроса результаты представлены в таблице 1.

Таблица 1.

Результаты социологического опроса

№п/п	Вид разрешенного использования объекта недвижимости
	Предприятия торговли (торговый центр)
	Коммерческо-деловые предприятия (бизнес-центр)
	Спортивно-зрелищные и физкультурно-оздоровительные комплексы
	Учреждения образования (школа)
	Учреждения здравоохранения (поликлиника)
	Предприятия общественного питания (ресторан)
	Учреждения управления, кредитно-финансовые учреждения, предприятия связи (почтовое отделение)
	Объекты проживания
	Учреждения науки, культуры и искусства
	Конфессиональные объекты
	Объекты служб обеспечения безопасности и правопорядка
	Учреждения жилищно-коммунального хозяйства
	Объекты рекреационного назначения
	Учреждения социальной защиты

Таким образом, наиболее предпочтительными видами использования участка, с точки зрения респондентов, являются следующие (в порядке уменьшения предпочтительности):

1) Предприятия торговли(торговый центр) - 53 процента ;

2) Коммерческо-деловые предприятия (бизнес-центр) - 19 процентов ;

3) Спортивно-зрелищные и физкультурно-оздоровительные комплексы - 11 процентов .

После социологического исследования проведен анализ достаточности обеспечения прилегающей территории объектами, которые по социологическому опросу оказались наиболее предпочтительны.

Для решения этой задачи в программе ГИС MapInfo создан проект оцениваемого земельного участка и близлежащей территории.

В этом проекте нанесены границы оцениваемого участка, а также объекты предпочтительного вида использования, уже существующие на близлежащей к участку территории. Кроме того, для каждого объекта построена буферная зона (радиус обслуживания) в соответствии с требованиями градостроительной нормативной документации . Аналогичным образом буферные зоны также сформированы и для оцениваемого земельного участка по каждому из потенциальных видов его использования (рис. 2).

Рисунок 2. Буферные зоны оцениваемого ЗУ (при его использовании под учреждения здравоохранения) и существующей поликлиники

Вышеизложенная процедура необходима для визуальной оценки степени соответствия буферной зоны каждого существующего объекта с соответствующей буферной зоной земельного участка этого же вида использования. Почти во всех случаях авторы наблюдали покрытие буферной зоной существующего объекта буферной зоны оцениваемого участка, что предварительно свидетельствует о том, что территория достаточно обеспечена рассматриваемыми объектами. Однако такая оценка, безусловно, требует уточнения.

Для более точного определения вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка проведен расчет необходимого количества учреждений и предприятий для обслуживания ближайшего населения.

Например, необходимое количество общеобразовательных школ (с учетом численности населения микрорайона 5400 человек) рассчитано следующим образом:

Так как здание школы имеет 4 этажа, то:

Исходя из расчетов, можно сделать вывод, что для обслуживания населения данного микрорайона необходима 1 школа. С помощью аналогичных расчетов получены нормативные показатели по каждому варианту использования объекта.

Следует отметить, что для варианта использования земельного участка под строительство бизнес-центра нормативный показатель не регламентирован, поэтому расчеты проведены не были. Однако в связи с отсутствием бизнес-центров на оцениваемой территории, этот вариант рассмотреть целесообразно.

Фактический показатель - это, по сути, площадь или количество учреждений соответствующего вида, уже имеющихся на близлежащей территории.

Таким образом, каждый рассчитанный нормативный показатель сопоставлен с фактическим, на основе чего сформулирован вывод о необходимости исключения этого варианта из дальнейшего рассмотрения.

Результаты расчетов сведены в таблицу 2.

Таблица 2.

Результаты расчетов нормативных и фактических показателей по каждому варианту использования объекта

Вид использования	*Нормативный показатель*	*Фактический показатель*	*Вывод*
Школа	S n =24 640 м 2	S f =25 000м 2	S n < S f , исключен
Поликлиника	P n =6480 м 2	P f =7000 м 2	P n < P f , исключен
Ресторан	R n =2160 м 2	R f =2400 м 2	R n < R f , исключен
Почтовое отделение		F= 1	N = F , исключен
Бизнес-центр	Не регламентирован		Оставлен
Торговый комплекс	T n = 12000 м 2	T f =6000 м 2	T n > T f , оставлен
Спортивный комплекс	С n = 10000 м 2	C f =0	С n > C f , оставлен

После проведения всех вышеперечисленных действий для дальнейшего рассмотрения оставлены три варианта использования (строительство торгового комплекса, строительство бизнес-центра, строительство спортивного комплекса ).

Вышеперечисленные варианты должны отвечать четырем критериям, перечисленным в определении ННЭИ (физическая осуществимость, правомочность, финансовая оправданность, максимальная эффективность). Все три варианта использования объекта недвижимости соответствуют первым трем критериям.

В конечном этапе необходимо оценить варианты по критерию максимальной продуктивности, то есть произвести расчет рыночной стоимости земельного участка

Стоимость земельного участка определена методом капитализации дохода. Метод капитализации дохода определяет рыночную стоимость недвижимости путем конвертации дохода за один год в стоимость при помощи капитализации дохода. Данный метод включает следующие этапы: расчет годового чистого операционного дохода, расчет коэффициента капитализации, расчет стоимости недвижимости .

В основе определения восстановительной стоимости лежал расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. Для определения восстановительной стоимости применен метод сравнительной единицы.

Результаты расчетов приведены в таблице 3.

Таблица 3.

Результаты расчетов стоимости земельного участка

*Наименование показателей*	*1 вариант использования (бизнес-центр)*	*2 вариант использования (торговый комплекс)*	*3 вариант использования (спортивный комплекс)*
Чистый операционный доход, руб./год	68 688 863,46	71 538 944,4	46 940 259,2
Восстановительная стоимость здания с учетом прибыли застройщика, руб.	120 038 000	120 038 000	120 038 000
Коэффициенты капитализации для здания, %
Чистый арендный доход, приходящийся на здание, руб./год	24 007 600	24 007 600	24 007 600
Доход, приходящийся на землю, руб./год	44 681 263	47 531 344	22 932 659
Коэффициенты капитализации для земли, %
Стоимость земельного участка, руб.	279 257 893	297 070 900	143 329 118

Итогом работы явилось определение варианта использования земельного участка - строительство торгового центра , при котором инвестор (владелец) получит максимальную прибыль.

Выводы

Таким образом, дополнение современной методики наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости рассмотренными в статье аспектами позволит дополнить и учесть важные аспекты определения ННЭИ, а именно:

· проведение социологического опроса решает проблему недостаточной обеспеченности квартала объектами недвижимости, которые наиболее предпочтительны для близлежащего населения, что помогает предсказать развитие рынка недвижимости и, кроме того, делает жилой квартал более комфортным для проживания.

· Инструмент анализа достаточности обеспечения территории, прилегающей к оцениваемому участку, возможными размещаемыми объектами, позволяет выявить, какие предприятия и учреждения более всего необходимы на рассматриваемом земельном участке. Такой анализ проводится на основе рекомендуемых градостроительных нормативов, использование которых позволит уменьшить степени субъективности оценщика при выборе того или иного варианта ННЭИ, тем самым, повысит обоснованность выбранного варианта, что снижает риск инвестирования средств в недвижимость, а также увеличивает прибыль от вложений.

Список литературы:

1.Гранова И.В., Максимов С.Н., Федорова Т.А. Оценка Недвижимости. Тесты. Задачи. Практические ситуации//Санкт-Петербург: Питер, 2001 г. - С. 23-24.

2.Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С. Оценка стоимости недвижимости//Москва: Интерреклама, 2003 г. - С. 76-80.

3.Оценка недвижимости: учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. 2-е изд., стер. М.: КНОРУС, 2011. - 752 с

4.СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» [Электронный ресурс] - Режим доступа. - URL: www.kgainfo.spb.ru/img/flash/11012013/snip.rtf‎ (дата обращения 01.02.2014).

5.Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости // Москва: Дело, 1997 г. - С. 270-275.

ОБОСНОВАНИЕ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Орлова Дарья Михайловна,

студент 5 курса, кафедра прикладной геодезии, Горный университет, РФ, г. Санкт-Петербург

E - mail : daryaorlova 92@ gmail . com

Лепихина Ольга Юрьевна

АННОТАЦИЯ

Введение

На основе этих двух аспектов сформулированы цель и задачи настоящей работы.

Цели и задачи работы

На основе цели сформулированы задачи работы:

· Анализ рынка недвижимости района, в котором расположен объект оценки;

· Определение возможных альтернатив использования земельного участка;

Методы исследования

При анализе ННЭИ объекта недвижимости оценщики применяют два приема:

При этом рассматривается два случая :

· коэффициенты капитализации для зданий и земли различны;

· коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы

На начальном этапе определения ННЭИ объекта недвижимости авторами проведен анализ:

· местоположения земельного участка - основополагающим фактором, определяющим его стоимость ;

Полученные в ходе социологического опроса результаты представлены в таблице 1.

Таблица 1.

Результаты социологического опроса

№п/п	Вид разрешенного использования объекта недвижимости
	Предприятия торговли (торговый центр)
	Коммерческо-деловые предприятия (бизнес-центр)
	Спортивно-зрелищные и физкультурно-оздоровительные комплексы
	Учреждения образования (школа)
	Учреждения здравоохранения (поликлиника)
	Предприятия общественного питания (ресторан)
	Учреждения управления, кредитно-финансовые учреждения, предприятия связи (почтовое отделение)
	Объекты проживания
	Учреждения науки, культуры и искусства
	Конфессиональные объекты
	Объекты служб обеспечения безопасности и правопорядка
	Учреждения жилищно-коммунального хозяйства
	Объекты рекреационного назначения
	Учреждения социальной защиты

1) Предприятия торговли(торговый центр) - 53 процента ;

2) Коммерческо-деловые предприятия (бизнес-центр) - 19 процентов ;

3) Спортивно-зрелищные и физкультурно-оздоровительные комплексы - 11 процентов .

Так как здание школы имеет 4 этажа, то:

Результаты расчетов сведены в таблицу 2.

Таблица 2.

Результаты расчетов нормативных и фактических показателей по каждому варианту использования объекта

Вид использования	*Нормативный показатель*	*Фактический показатель*	*Вывод*
Школа	S n =24 640 м 2	S f =25 000м 2	S n < S f , исключен
Поликлиника	P n =6480 м 2	P f =7000 м 2	P n < P f , исключен
Ресторан	R n =2160 м 2	R f =2400 м 2	R n < R f , исключен
Почтовое отделение		F= 1	N = F , исключен
Бизнес-центр	Не регламентирован		Оставлен
Торговый комплекс	T n = 12000 м 2	T f =6000 м 2	T n > T f , оставлен
Спортивный комплекс	С n = 10000 м 2	C f =0	С n > C f , оставлен

Результаты расчетов приведены в таблице 3.

Таблица 3.

Результаты расчетов стоимости земельного участка

*Наименование показателей*	*1 вариант использования (бизнес-центр)*	*2 вариант использования (торговый комплекс)*	*3 вариант использования (спортивный комплекс)*
Чистый операционный доход, руб./год	68 688 863,46	71 538 944,4	46 940 259,2
Восстановительная стоимость здания с учетом прибыли застройщика, руб.	120 038 000	120 038 000	120 038 000
Коэффициенты капитализации для здания, %
Чистый арендный доход, приходящийся на здание, руб./год	24 007 600	24 007 600	24 007 600
Доход, приходящийся на землю, руб./год	44 681 263	47 531 344	22 932 659
Коэффициенты капитализации для земли, %
Стоимость земельного участка, руб.	279 257 893	297 070 900	143 329 118

Выводы

Список литературы:

2.Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С. Оценка стоимости недвижимости//Москва: Интерреклама, 2003 г. - С. 76-80.

5.Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости // Москва: Дело, 1997 г. - С. 270-275.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременными условиями такого использования являются: физическая возможность, должное обеспечение и финансовая оправданность такого рода действий.

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования объекта собственности.

Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений оценщиков на основе их аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

Использование имущества, неразрешенное законом или физически невозможное, не может рассматриваться в качестве наиболее эффективного.

Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Значение анализа и максимизация рыночной стоимости объекта

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) является базовым в оценке недвижимости и формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционных подхода.

Цель анализа ННЭИ - сформировать базу, на которой собственно и будут применены методы оценки стоимости объектов, причем ННЭИ может отличаться от существующего использования объекта. Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта цены на объекты недвижимости корректируются с учетом факторов, определяющих ННЭИ.

Критерии анализа ННЭИ:

потенциал местоположения;

рыночные условия;

юридическая допустимость;

физическая осуществимость;

финансовая обеспеченность;

максимальная продуктивность.

Потенциал местоположения

Оценка с учетом местоположения участка учитывает влияние благоприятного расположения участка внутри оцениваемой экономической зоны. Данная корректировка предполагает изменение стоимости участка прямо пропорционально удалению от рынков сбыта продукции, транспортных сетей, качества дорог и других факторов через специальные коэффициенты, отражающие стоимость дополнительных транспортных издержек, складывающихся из-за сверх нормального удаления.

Рыночные условия

В процессе сравнения даты оценки с датой продажи сопоставимых объектов недвижимости следует учитывать, что рыночные условия время от времени меняются. Поэтому надо определить, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или иных рыночных условиях. Иногда рыночные условия остаются стабильными в течение года и больше, а иногда они могут меняться в трех-, шестимесячный период времени или даже быстрее. Взаимодействие спроса и предложения влияет на цену, если меняется один или другой фактор или оба. Цены реагируют соответствующим образом. Индекс спроса и предложения вводится в каждой местности по оценочным зонам (данные статистики).

Оцениваемая сумма - цена в денежном выражении (обычно в местной валюте), которую нужно заплатить за недвижимость в коммерческой сделке. Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная и обоснованно достижимая цена на рынке на дату оценки. Определение рыночной стоимости исключает увеличение или уменьшение рассчитываемой цены в силу специальных условий или обстоятельств, таких как нерыночное финансирование, обременение договорами залога и т.п., других особых соображений или уступок сделанных кем-либо, из имеющих отношение к сделке лиц.

Рыночная стоимость - это оцениваемая сумма, за которую недвижимость следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая из сторон действует компетентно, расчетливо и без принуждения.

Ставка налога - размер налоговых изъятий из доходов.

Улучшения - это любые формы благоустройства участка, от зданий и сооружений до ландшафтного оформления, увеличивающие его рыночную стоимость.

Рассматриваются частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство.

На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. Если наиболее эффективный вариант использования объекта сдерживается наличием договора аренды, это следует отразить в отчете об оценке.

Физическая осуществимость

Критерии физической осуществимости – размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) – влияют на предполагаемый вариант использования земли.

Финансовая обеспеченность

Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них оценщик рассчитывает общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на инвестированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, этот вид использования является выполнимым в финансовом отношении.

Очевидно, идентификация видов использования, выполнимых в финансовом отношении, базируется на анализе спроса, предложения и местоположения.

Максимальная продуктивность

Максимальная продуктивность - это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости - земельного участка.

Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.

Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования. Однако, в зависимости от выбранного варианта использования недвижимости, метод определения стоимости земли может быть различным. Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости.

Методы анализа ННЭИ

Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого оценщики применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема:

наиболее эффективное использование участка как незастроенного;

наиболее эффективное использование участка как застроенного.

Существуют следующие основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:

1. Выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка.

2. Использование метода сопоставимых продаж для оценки застроенной земли.

3. Расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.

4. Оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является неоптимальным для данного участка.

Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка делают по двум причинам:

1. Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал.

2. Выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования.

Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли различны:

1) определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;

3) внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей;

4) определение возможности получения прочих доходов и их величины;

5) оценка действительного валового дохода;

6) расчет эксплуатационных расходов, резерва затрат капитального

характера и общего чистого операционного дохода от недвижимости;

7) определение коэффициента капитализации для зданий;

8) оценка дохода, приносимого построенными зданиями и сооружениями, и дохода, относимого к земле;

9) расчет коэффициента капитализации для земельного участка;

10) оценка земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.

Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений одинаковы

1) определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями конкретного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;

2) расчет потенциального валового дохода;

3) внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов;

4) оценка действительного валового дохода;

5) расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат капитального характера, а также общего чистого операционного дохода;

6) определение общего коэффициента капитализации для оцениваемой недвижимости;

7) оценка недвижимости методом капитализации дохода;

8) оценка земельного участка в виде дохода, равного разнице между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшения.

Проблемы применения анализа наилучшего использования

В качестве одной из ключевых проблем, с которой сталкиваются аналитики в ходе такого рода исследований в нашей стране, эксперты называют отсутствие детальных планов для большей части территорий и невозможности предугадать, какой тип недвижимости встретит одобрение со стороны согласовывающих органов относительно застройки того или иного участка. Но даже в том случае, если с заполнением объекта площадями различного использования все более-менее ясно и понятно, масштабы проекта (этажность, площадь пятна застройки, расположение здания на участке и т. д.), соответствующие наилучшему и наиболее эффективному использованию, могут не совпадать с мнением членов градсовета относительно гармоничности и оптимальности застройки. И если исключить наличие административного ресурса, то эти вопросы практически не поддаются прогнозированию.

Ещё одной причиной является то, что конечный результат анализа ННЭИ во многом зависит от экспертного, а значит, субъективного мнения аналитиков. Появляющийся при этом риск непрофессионализма исполнителя можно решить, привлекая наиболее авторитетные и дорогие компании.Ведь в сфере недвижимости качество консультации проявляется в размерах дохода, генерируемого в итоге проектом. Один раз сэкономив на консультации, можно получить разницу в годовом доходе в сотни тысяч долларов, а можно изначально обречь проект на провал.

Вывод по 1 главе

В 1 главе отражалось актуальность выбранной темы, правовое регулирование оценочной деятельности, подходы к оценке недвижимости, принципы оценки недвижимости,анализ наиболее эффективного использования объекта оценки.Правовое регулирование показано с целью ознакомления с законодательными основами оценки недвижимости в России.Подходы к оценке даны для их рассмотрения и последуещего выбора одного подхода, с помощью которого будет выполнена одна из основных задач – оценка объекта оценки.Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки представлен для теоретического обоснования данного анализа, выполненного во 2 главе.

РАЗДЕЛ 2 : АНАЛИЗ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ, ВЛИЯЮЩИХ НА СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

1. Введение

2. Определение наиболее эффективного использования недвижимости

2.1. Критерии анализа наиболее эффективного использования недвижимости

2.1.1 Юридическая допустимость

2.1.2 Физическая осуществимость

2.1.3 Финансовая обеспеченность

2.1.4 Максимальная продуктивность

2.2. Основные приемы в анализе наилучшего использования недвижимости

3. Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости

4.1. Обособленные виды пользования

4.5. Многопрофильные виды пользования

5. Заключение

1. Введение

Рассматривая мной тема, безусловно, является очень актуальной в условиях современных рыночных отношений. Необходимость проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости объясняется вполне понятным желанием девелопера получить от проекта максимальный возврат инвестиций. Однако, если в условиях развитых рынков недвижимости это желание реализуется в комплексном и всестороннем исследовании, для осуществления которого, как правило, привлекается сторонняя консалтинговая компания, то здесь решение об оптимальном варианте использования того или иного объекта недвижимости до недавнего времени зачастую принималось на основе лишь поверхностного анализа рынка, который в большинстве случаев давал один и тот же результат - жилье.

Стоит отметить, что повышение востребованности услуг по анализу наилучшего использования на отечественном рынке в том числе обусловлено проникновением зарубежного капитала как в форме инвестиций, так и кредитных средств, носители которых одним из обязательных условий предоставления финансирования выдвигают наличие отчета независимой компании, определяющего наилучшее использование объекта и, соответственно, подтверждающего максимально эффективное вложение инвестиционных ресурсов.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые:
- во-первых, соответствуют юридическим нормам;

Во-вторых, реализация которых возможна физически;

В-третьих, осуществимы финансово;

В-четвертых, обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости (экономическая эффективность).

Выбирается вариант использования, при котором за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка.

«Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования» является концептуальной моделью для анализа различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Эта модель рассматривает важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т.е. является как бы связующим звеном между всеми оценочными принципами.

Цель моего реферата – рассмотреть основы определения наиболее эффективного использования объектов недвижимости. Передо мной поставлена задача, выяснить какими методами осуществляется выбор наилучшего использования объекта, какие анализы производят для этой цели.

Реферат изложен на 27 листах машинописного текста, включая список используемой литературы из 6 источников.

2. Определение наиболее эффективного использования объектов недвижимости

Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования.

Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместных с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ выбора наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования можно квалифицировать как основу, на которую опирается рыночная стоимость.

Если оцениваемая недвижимость предполагает последующее личное использование или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж и уединенность и т.д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода и накопления капитала учитывает такие аргументы, как налоговые льготы, осуществимость проекта.

Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится несколькими альтернативными вариантами и включает следующие направления:

Рыночный анализ

Анализ реализуемости варианта

Анализ наиболее эффективного использования

Перечисленные направления анализа предполагают комплексное изучение следующих вопросов:

Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы т.д. по каждому варианту.

Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляющих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта.

Анализ наиболее эффективного использования объекта предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрения конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта.

2.1 Критерии анализа наиболее эффективного использования

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям – это:

Юридическая допустимость;

Физическая осуществимость;

Финансовая обеспеченность;

Максимальная продуктивность.

Последовательность рассмотрения данных критериев в ходе анализа различных вариантов использования недвижимости для выбора наиболее эффективного обычно соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оцениваются финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

2.1.1. Юридическая допустимость

Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. Однако не следует смешивать вариант оптимального использования объекта с юридическим требованием использования недвижимости по ее прямому назначению.

Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут конкретные виды потенциального использования. На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды.

Например , если объект ограничен договором аренды земли, срок которого истекает более чем через 12 лет, то, возможно, нет экономической целесообразности в строительстве нового здания, у которого экономический срок службы составляет 40 лет.

Кроме того, необходимо учитывать возможные ограничения, которые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов недвижимости. Данные ограничения могут касаться некоторых направлений использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, параметры зданий, тип применяемых строительных материалов. Если ограничения по документу о праве собственности вступают в противоречие с более общими юридическими нормами, например строительными нормами и правилами, то обычно в расчет принимается максимальное ограничение.

Строительные нормы и правила могут сдерживать застройку земли наиболее эффективными строениями, если они увеличивают строительные расходы для соблюдения технических нормативов. Это, в конечном счете, препятствует развитию территорий. В некоторых районах строительные нормы и правила используются для снижения уровня нового строительства и ограничения роста. Действующие правила землепользования направлены на охрану окружающей среды. Необходимо учитывать нормативы по чистоте воздуха, воды, а также общественное мнение о предполагаемых проектах застройки территорий.

Пример. Строительство зданий определенной этажности, противопожарные разрывы, требования инсоляции.

Законодательно запрещенный на дату оценки вариант использования может рассматриваться на дальнейших этапах анализа только в том случае, если предполагается внесение в существующие нормы изменений. Однако вероятность изменения законодательства, строительных норм и правил, правил зонирования и т. д. никогда не бывает определенной на 100%.

2.1.2. Физическая осуществимость

Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости должен опираться на физическую его осуществимость. Критерии физической осуществимости – размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) – влияют на предполагаемый вариант использования земли.

Конечная полезность земельного участка зависит от его размера и формы. Некоторые варианты дают наибольший эффект только на базе использования участка определенного размера. В этом случае необходимо определить возможность расширения имеющегося земельного участка, так как некоторые участки могут не иметь потенциала для увеличения. Форма участков влияет на конечную продуктивность, так как затраты на застройку земельного участка неправильной формы могут быть выше, что в дальнейшем снижает их полезность, по сравнению с участками с ровными сторонами. Аналогично наличие подъездных путей к участку и инженерных коммуникаций увеличивает его конечную продуктивность, поскольку достигается экономия на его освоении. Так, свободная мощность очистных сооружений ограничивает физические размеры предполагаемого варианта эффективной застройки.

Топографические или почвенные характеристики земельного участка отражаются на функциональной полезности площадки. Выявленные негативные моменты затрудняют ее застройку или увеличивают затраты на освоение. Поскольку все представленные на рынке участки конкурируют друг с другом, оцениваемый участок не может быть непригодным для наиболее эффективного использования, так как уступает другим участкам, типичным для данного района.

В процессе анализа физической осуществимости эффективного варианта использования необходимо рассмотреть состояние зданий и сооружений для определения возможности его дальнейшей эксплуатации на новой основе. Если здания для обеспечения оптимального вида использования необходимо перепланировать, то следует рассчитать необходимые для этого затраты и сопоставить их с итоговой доходностью. Как правило затраты на реконструкцию объекта зависят от физического состояния и местоположения недвижимости.

2.1.3. Финансовая обеспеченность

Следующий этап отбора видов использования – анализ финансовой обеспеченности. Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении.

Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования.

Необходимо сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении.

Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них рассчитывается общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на инвестированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, этот вид использования является выполнимым в финансовом отношении.

2.1.4. Максимальная продуктивность

В основе всех используемых методов определения стоимости земельного участка с целью выбора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техника остатка. Доход от земли рассматривается как остаток между совокупным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений). Стоимость земельного участка, в свою очередь, представляет разницу между суммарной стоимостью всего объекта недвижимости и остаточной стоимостью строений либо затратами на их возведение.

2.2. Основные приемы в анализе наиболее эффективного использования объектов недвижимости

Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема:

Наиболее эффективное использование участка как незастроенного;

Наиболее эффективное использование участка как застроенного.

1. Выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка.

2. Использование метода сопоставимых продаж для оценки застроенной земли.

3. Расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.

Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка делают по двум причинам:

1.Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал.

Рассмотрим различие между наиболее эффективным использованием участка без строений и объекта недвижимости со строениями на примере недвижимости производственного назначения, имеющей токсичные выбросы.

Район, в котором расположен анализируемый объект, по своим природным характеристикам осваивается как пригородный жилой массив. Максимальная эффективность использования участка без строений, с наибольшей вероятностью, будет основана на использовании под жилой коттедж. В данном случае возникнут затраты на снос и утилизацию имеющегося объекта. На практике потенциальный владелец собственности будет осуществлять перезастройку участка только в том случае, если остаточная стоимость построек невелика.

В зависимости от того насколько близким по времени к дате оценки находится выбранный вариант использования, требующий нового строения, существующий вид использования может рассматриваться как промежуточный. Так, если по плану расширения городских земель коттеджное строительство достигнет анализируемого земельного участка через пять лет, а срок, необходимый для сноса существующих строений и сооружения нового коттеджа – один год, четырехлетнее функционирование существующей производственной недвижимости рассматривается как промежуточное использование. Однако, если конкурентоспособный уровень спроса выше для производственного использования, то, вероятно, наиболее эффективным использованием этого объекта недвижимости может быть сохранение существующего использования с проведением необходимых природоохранных работ, требующих соответствующих затрат.

Теория оценки недвижимости требует анализа участка земли исходя из допущения, что на нем нет строений, даже если площадка застроена, для определения, насколько востребовано текущее использование, следует ли его продолжить или заменить.

Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного участка базируется на допущении, что она не имеет строений, либо может быть освобождена от строений в результате их сноса. В итоге определяются стоимость земли на основе выбора возможных вариантов использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и подбора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкретным назначением.

Вариант использования участка земли как незастроенного имеет две основные разновидности:

1. Использование участка земли для спекуляции, т. е. для продажи его без улучшений инвестору, который впоследствии в соответствии с требованиями рынка или собственными предпочтениями проведет его застройку. Данный вариант применим в случае, когда рынки недвижимости перенасыщены.

2. Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе:

Застройка без промежуточного использования, если рассматривается вариант нового использования, принимаемый рынком на дату анализа;

Застройка с промежуточным использованием предполагает временное сохранение существующего варианта использования, до того момента как новый вариант будет востребован рынком, исходя из прогноза рыночной ситуации;

Разделение или объединение земельного участка для достижения наиболее эффективного использования;

Застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и физическим параметрам существующему объекту.

Наиболее распространенной ситуацией оценки недвижимости на основе незастроенного участка является его условная незастроенность. Это связано с тем, что на анализируемом участке имеется здание, которое влияет на стоимость объекта. В этом случае выбор варианта наиболее эффективного использования участка как незастроенного принимает форму инвестиционного проектирования на стадии принятия решения.

В этом случае необходимо ответить на ряд вопросов:

1. Как можно использовать земельный участок, если он фактически не застроен или может быть освобожден от существующих построек?

2. Какой тип здания или других строений, обеспечивающих выбранный вариант использования, можно построить на данной земле исходя из ее физических и прочих характеристик и в какие сроки?

3. Следует ли рассматривать существующий вид использования в качестве промежуточного?

Например, если для достижения наиболее эффективного использования земли необходимо провести строительные работы, то следует определить:

Затраты на снос существующих строений;

Вид наиболее эффективного направления использования объекта недвижимости (офис, гостиница, склад и т.д.), соответствующий текущим рыночным стандартам и включающий элементы по наиболее приемлемым ценам;

Характеристики оптимальных строений, которые должны быть возведены для максимального использования потенциальных характеристик участка (этажность, оптимальная площадь функционального подразделения, число данных подразделений и др.);

Уровень арендной платы и эксплуатационных расходов;

Стоимость сооружаемых зданий с учетом затрат на финансирование.

Прием наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений. Вариант использования участка земли как застроенного имеет две основные разновидности:

1. сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости;

2. изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости.

В обоих случаях рассматриваются необходимость и возможность:

Сохранения существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;

Проведения строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы;

Проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей;

Уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса.

Сравнивая существующий вариант использования расположенных на земельном участке построек с оптимальным вариантом здания, оценщик должен получить ответ на следующие вопросы:

1. Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии?

2. Какой вариант перестройки здания выбрать: реконструкцию, расширение, частичный снос?

3. Каким образом и в какие сроки окупятся расходы?

Наиболее оптимальный вариант использования строений обеспечит максимальную стоимость инвестиционно-привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего способа использования недвижимости и различных вариантов перестройки будут неодинаковы. Необходимо отделить наиболее эффективное использование участка как незастроенного от наиболее эффективного использования участка как застроенного.

3. Методы оценки наиболее эффективного использования объекта недвижимости

Определение наиболее эффективного варианта использования оцениваемой недвижимости предполагает последовательную реализацию следующих этапов:

1. Анализ всех возможных вариантов наиболее эффективного использования незастроенного участка или участка со строениями исходя из сложившейся на дату оценки рыночной ситуации и перспектив ее изменения.

2. Проверка юридической допустимости отобранных вариантов.

3. Проверка физической возможности отобранных вариантов.

4. Оценка финансовой состоятельности отобранных вариантов.

5. Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости, обеспечивающего его максимальную продуктивность.

Оценка максимальной продуктивности зависит от приема определения наиболее эффективного использования недвижимости. Если земельный участок рассматривается как незастроенный, то, в зависимости от оценки коэффициента капитализации, можно применять три метода.

Первый метод: земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны.

1. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения, с учетом рыночного спроса и предложения.

3. Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей.

4. Определение возможности получения и величины прочих доходов.

5. Оценка действительного валового дохода.

6. Расчет эксплуатационных расходов.

7. Расчет резерва затрат капитального характера.

8. Расчет чистого операционного дохода.

9. Расчет коэффициента капитализации для зданий.

10. Оценка дохода, приносимого построенными зданиями и сооружениями.

11. Расчет дохода, относимого к земле.

12. Расчет коэффициента капитализации для земельного участка.

13. Оценка стоимости земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.

Второй метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы.

1. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями, определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения.

2. Расчет потенциального валового дохода.

3. Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов.

4. Оценка действительного валового дохода.

5. Расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат капитального характера

6. Расчет общего чистого операционного дохода.

7. Расчет общего коэффициента капитализации для оцениваемой недвижимости.

8. Оценка недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.

Третий метод: земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения:

1. Рассчитывается стоимость строительства, включая прибыль девелопера.

2. Оценка стоимости земельного участка дохода как разницы между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшения.

3. Оценивается стоимость земельного участка как разница между ценой продажи объекта недвижимости и совокупными затратами.

Четвертый метод: Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений:

4. Расчет затрат на усовершенствование объекта.

5. Расчет прироста стоимости недвижимости с учетом произведенных улучшений.

Пятый метод: Земельный участок рассматривается как застроенный, не требующий перестройки:

1. Расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.

2. Определение общего коэффициента капитализации.

3. Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода.

4. Нестандартные виды и направления наиболее эффективного использования недвижимости

Рассмотренные выше стандартные положения анализа наиболее эффективного использования применимы ко всем типам объектов недвижимости. Однако на практике, в процессе рассмотрения и выявления наиболее продуктивного вида использования, необходимо учитывать особые соображения, обусловленные спецификой конкретного объекта недвижимости.

Выявленные особенности объектов недвижимости и развития рыночной ситуации могут потребовать обособленного вида использования, промежуточного использования, юридически не соответствующего использования, использования, не соответствующего наиболее эффективному варианту, многопрофильного использования, варианта использования особого назначения, спекулятивного использования, а также избыточные земельные площади.

4.1. Обособленные виды использования

Как правило, наиболее эффективные варианты использования анализируемой недвижимости не отличаются от использования аналогичных объектов. Однако в силу необычности или уникальности оцениваемого объекта его наиболее эффективный вид использования может отличаться.

Например, в Москве производственные корпуса НПО сдаются в аренду под складские помещения. Если рыночный спрос в конкретном микрорайоне города может быть достаточным, анализируемый вариант может предусматривать использование данного объекта под торговые помещения.

В другом случае объект недвижимости с типичными характеристиками строений и земельного участка может анализироваться по специальному варианту использования, так как он не вписывается в окружающую схему землепользования или использования аналогичных объектов.

Например, если здание с типичными характеристиками развлекательного центра расположено в фешенебельном жилом районе, его назначение должно быть оценено в соответствии с вариантом использования, основанным на конкретных предпочтениях.

Выбираемый вариант должен обеспечивать максимальную стоимость земли, а не традиционное использование недвижимости, характерное для сопоставимых объектов.

4.2. Промежуточные виды использования

Если вариант наиболее эффективного использования недвижимости основывается на изменениях рыночной ситуации в будущем и, следовательно, может быть осуществим через какое-то время, сложившийся на дату оценки вариант использования рассматривается как промежуточный. Промежуточный вид использования, которое может измениться через некоторое время, можно также идентифицировать как наиболее эффективный вариант для данного периода.

Например, первые этажи жилых многоэтажных зданий в новых микрорайонах г. Москвы предусматриваются под коммерческое использование. Однако по мере освоения территории, увеличения численности жителей в микрорайоне окончательный вид использования может отличаться от первоначального. Так, небольшие помещения, используемые на начальном этапе освоения территорий под продуктовые магазины, по мере строительства специализированных универсамов, входящих в крупную сеть, перепрофилируются в различные предприятия сферы услуг (парикмахерские, прачечные, туристические агентства и т. д.).

Необходимость промежуточного использования оцениваемого объекта не всегда оказывает влияние на стоимость недвижимости. Промежуточный вариант использования может приносить такой же по величине доход, однако может наступить момент, кода он окажется не востребованным рынком в силу ряда объективных причин. В рассматриваемом примере ставки арендной платы и величина эксплуатационных расходов для продуктового магазина и парикмахерской могут быть одинаковыми, однако вид бизнеса, базирующегося на конкретном объекте недвижимости, может оказаться неконкурентоспособным.

4.3. Юридически противоречивые виды использования

Вид использования недвижимости, идентифицируемый как юридически противоречивый, возникает, если фактическое использование объекта, разрешенное законом, не соответствует нормам, действующим в районе его расположения. Обычно это следствие изменения или возникновения новых норм зонирования.

Юридически противоречивые виды использования не обязательно являются наиболее эффективными и, следовательно, требуют специального анализа. Если юридически противоречивый вариант использования дает более высокую стоимость недвижимости, оценщик должен учитывать, что разница может относиться к стоимости существующего здания и не влиять на стоимость земельного участка как такового. Оценщику следует различать стоимость строений несоответствующего вида использования и надбавку, создаваемую данным видом использования.

В некоторых случаях данный вид использования впоследствии должен быть прекращен в обязательном порядке. Для прекращения юридически не соответствующих видов использования отводится некоторый период времени, и в проводимом анализе он может рассматриваться как промежуточный вид использования.

4.4. Виды использования, не относящиеся к наиболее эффективным

На практике реально существующая застройка может не соответствовать наиболее эффективному способу использования участков, на которых она расположена. Изменение ситуации может требовать как изменения существующего назначения недвижимости, так и его сохранения, но на качественно иной основе, требующей определенных капитальных затрат.

Например, в первом случае необходимо перепрофилирование жилой недвижимости в коммерческую. Во втором случае существующая жилая недвижимость должна быть заменена более комфортабельными жилыми объектами.

При сохранении назначения недвижимости не возникает потеря стоимости от внешнего старения. Если наиболее эффективный вариант использования недвижимости противоречит существующему, стоимость зданий следует оценивать с учетом потери стоимости в результате экономического устаревания, а стоимость земельного участка определять на основе существующего вида использования.

4.5. Многопрофильные виды использования

Одним из вариантов наиболее эффективного использования может быть многопрофильное назначение, предусматривающее несколько видов использования для земельного участка и строений. Так, крупное здание может предусматривать жилые помещения, офисы, магазины, сервисные центры и т. д. Аналогично на земельном участке можно построить жилье, торговый и развлекательный центры и другие объекты инфраструктуры.

В таком случае оценщики определяют стоимость каждой составляющей многопрофильного вида использования объекта. Однако в данном случае у собственника могут отсутствовать и возникать определенные дополнительные права, обусловленные именно многопрофильным назначением объекта. В результате это может привести к тому, что сумма стоимостей различных составляющих многопрофильного объекта не будет совпадать со стоимостью всей недвижимости.

4.6. Виды использования специального назначения

К недвижимости специального назначения относят объекты, предназначенные только для строго определенного или для очень ограниченного вида использования. В данном случае оценщик в качестве эффективного использования может рассматривать только сохранение его существующего варианта при условии его жизнеспособности.

Если существующее назначение объекта экономически нежизнеспособно, стоимость недвижимости определяется как сумма стоимости земельного участка и скраповой стоимости улучшений. В других случаях рассматриваются два вида наиболее эффективного использования - сохранение прежнего использования специального назначения (стоимость текущего использования) и перепрофилирование под альтернативное использование (стоимость для альтернативного использования).

Анализ должен быть проверен рыночным спросом на подобные объекты специального назначения, поскольку существование спроса на такие объекты определяет стоимость его текущего использования. Отсутствие спроса свидетельствует о необходимости перепрофилирования, при этом стоимость перепрофилированного объекта, вероятно, будет отличаться от его стоимости как объекта специального назначения.

Например, наиболее эффективное использование завода, выпускающего оборудование для тяжелого машиностроения, вероятно, будет продолжение выпуска данного оборудования, а наиболее эффективным использованием зернового элеватора, вероятно, будет сохранение его дальнейшего использования в качестве элеватора.

4.7. Спекулятивные виды использования

Находящийся в собственности земельный участок, предназначенный для продажи в будущем, рассматривается как спекулятивный инвестиционный инструмент. Если собственник рассчитывает на рост стоимости земли, он должен учитывать временной риск, заключающийся в том, что ожидаемый рост не будет достигнут в течение ожидаемого срока. Вместе с тем текущая стоимость земли зависит от ее потенциального наиболее эффективного использования в будущем. Оценщику сложно определить тип потенциального наиболее эффективного использования недвижимости в силу многообразия возможных вариантов, поэтому обычно рассматриваются наиболее подходящие альтернативные виды использования или сопоставляются ожидаемые уровни доходов и расходов.

4.8. Избыточная и лишняя площадь участка

В некоторых случаях площадь земельных участков превышает размер, диктуемый наиболее эффективным видом использования. Застроенные участки могут иметь избыточную площадь, не требуемую текущим использованием зданий. Незастроенные участки могут иметь площадь, которая не требуется для основного наиболее эффективного использования. Наиболее эффективным способом использования избыточных площадей участка может стать застройка дополнительными зданиями или сохранение их незастроенными.

В определенных случаях дополнительная площадь, не нужная для имеющихся зданий и не подлежащая отделению от объекта и продаже, представляет собой лишнюю площадь.

5. Заключение

В результате написания этого реферата я рассмотрела основы определения наиболее эффективного использования объектов недвижимости.

Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающее максимально продуктивное использование недвижимости называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования.

Я выяснила, что наилучшее и наиболее эффективное использование - это вероятное разумное и законное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое:

1. Является законодательно разрешённым (т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные регламенты);

2. Физически осуществимо (размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, инжинерные коммуникации, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования);

3. Финансово обоснованное (использование ОН обеспечивает доход превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства);

4. Обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

Анализ НиНЭИН выполняется, во-первых, для участка земли как свободного и, во-вторых, для участка земли с существующими улучшениями.

Существуют следующие основные причины для определения НиНЭИ участка земли, как незастроенного:

Выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка;

Использование методов, сопоставимых продаж для оценки застроенной земли;

Расчет потери стоимости из-за внешнего устаревания;

Оценка реальной стоимости земли в составе ОН, который является не оптимальным для данного участка.

Анализ НиНЭИ застроенного участка делается по 2м причинам:

1. идентификация вида использования ОН, обеспечивающего наибольший доход на вложенный капитал;

2. выявление на рынке ОН одинакового назначения и с сопоставимым уровнем эффективности использования.

При окончательном выборе варианта НиНЭИН руководствуются положениями:

Если стоимость собственности с улучшениями больше стоимости участка без улучшений, то НиНЭИ будет использование собственности с улучшениями;

Если стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, то НиНЭИ будет использование земли как свободной.

Список использованной литературы

1. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: Изд. «МКС», 2007. – 254 с.

2. http://www.learnof.me/www.ocenka.net/institute/editions/files/b6c5.pdf - анализ наиболее эффективного использования недвижимости, глава 5

3. Харрисон Г. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с анг. – М.: РИО Мособлупрполитиграфиздата, 1994. – 231 с.

4. Грабовый П.Г., Коростелев С.П. Оценка Собственности. Часть 1. Оценка недвижимости. Учебное пособие. – М.: МГСУ-РООС, 2003. – 180 с.

5. Оценка недвижимости: Учеб. Пособие для вузов / под ред. Проф. В.А. Швандера. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. – 303с

6. Гранова И. В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2008. - 208 с.: ил. – (Серия «Учебное пособие»)

1. Является ли предполагаемое использование рациональным и вероятным?

2. Является ли использование законным или есть разумная вероятность того, что можно получить юридический документ на право использования?

3. Является ли имущество физически пригодным для использования?

4. Является ли предполагаемое использование финансово осуществимым?

Вариант тестирования приведен в таблице 1.

Таблица 1.

Варианты НЭИ	Тест на НЭИ
Варианты НЭИ	Является ли предполагаемое использование рациональным и вероятным?	Является ли использование законным или есть разумная вероятность того, что можно получить юридический документ на право использования?	Является ли имущество физически пригодным для использования?	Является ли предполагаемое использование финансово осуществимым?
Текущее использование
Жилой дом
Офисное здание
Торговое здание
Здание склада

После того как анализ покажет, что, по разумным соображениям, один или несколько вариантов использования являются вероятными, проверяется их обоснованность с финансовой точки зрения . То использование, при котором оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость и которое отвечает другим требованиям, считается наиболее эффективным использованием.

Вот на этом этапе у оценщиков начинаются основные трудности, так как здесь начинаются вопросы методология оценки, а как известно, в МСО вопросы методологии не рассматриваются. Современные издания по оценке недвижимости также не дают ответа на этот вопрос, продолжая на различные лады повторять известные положения учебников 90-х годов.

В свою очередь в практических оценках продолжается практика замены этого важнейшего этапа оценки ссылками на собственное мнение в обоснование, как правило, существующего использования объекта недвижимости. Однако в связи с переходом нашего рынка недвижимости на новую стадию развития этого становится явно недостаточно. Действительно, даже в МСО говорится о том, что «на рынках, характеризующихся чрезвычайной неустойчивостью или значительным неравновесием спроса и предложением, наиболее эффективное использование имущества может быть его сохранение для будущего использования» или «промежуточное использование» в случае, «где использование земли и зонирование находится в состоянии изменения». Однако властными структурами в последнее время проведена определенная работа, направленная на формирование цивилизованного рынка недвижимости, и не учитывать эти изменения профессиональный оценщик недвижимости не имеет права.

Речь в первую очередь идет о градостроительном зонировании городов. Когда отсутствует зонирование, то невозможно при определении НЭИ оценить юридическую допустимость строительства на выбранном участке земли объектов различного назначения. В предыдущие годы разрешение использования земли для девелопмента давали чиновники на основании своих планов. Зонирование же территорий предполагает законодательно установленные различные виды использования земельных участков, в пределах которых девелопер сам определяет объект для строительства, исходя из экономической эффективности планируемого проекта.

Оценщик недвижимости при анализе НЭИ также должен провести ту же работу, а для этого он должен знать законодательство в области градостроительной деятельности и владеть методами экономического анализа девелоперской деятельности.

К сожалению, у нас оценщиками недвижимости считаются люди, прослушавшие краткосрочные курсы, на которых даже и не рассматриваются эти вопросы. У нас почему-то сложилась практика довольно поверхностного отношения к оценке недвижимости. В этой связи хотелось бы привести некоторые выдержки из МСО:

«1.7 Во всех странах-членах МКСО признается, что оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта» (МР1 МСО)
«Недвижимое имущество представляет значительную долю мирового богатства, и его оценка имеет основное значение для жизнеспособности глобальных рынков имущества и финансовых рынков » («Типы имущества» МСО 2003 стр.83)
«…Правильное понимание и надлежащее применение этих стандартов (МСО) неизбежно будет содействовать жизнеспособности международных и внутренних сделок с недвижимым имуществом среди прочих инвестиционных альтернатив и уменьшит число случаев мошенничества и злоупотреблений » (МР 1 МСО стр.195)

Последняя цитата особенно актуальна для нашей страны. Огромные нефтедоллары хлынули на рынок недвижимости, обеспечивая ему постоянный рост. При этом еще примерно 75% всей доходной недвижимости находится в государственной собственности под управлением чиновников. Переход прав собственности на эти объекты по законодательству осуществляется только через независимую оценку. Отсюда все возрастающая роль профессиональных оценщиков недвижимости, к которым в соответствии с МСО предъявляются повышенные требования как в плане профессионализма, так и в плане соблюдения Кодекса поведения.

С 30 декабря 2004 года у нас в стране действует новый Градостроительный Кодекс. В соответствии с ним можно выделить четыре шага на пути от чистого поля к участку под застройку:

территориальное планирование,
градостроительное зонирование,
планировка территории
проектирование, возведение и реконструкция объектов капитального строительства.

Выделение участков должно начинаться с территориального планирования, в ходе которого федеральные, региональные и местные власти определят территории для возведения жилья, объектов инфраструктуры, промышленности и сельского хозяйства. Схемы территориального планирования, разработанные федеральными властями, направляются в высшие исполнительные органы субъектов РФ и муниципальных образований, к территориям которых относятся. Документы должны быть согласованы в течение трех месяцев. Если за этот срок от региональных или муниципальных властей не поступит соответствующего заключения, документация считается утвержденной «по умолчанию».

После территориального планирования власти должны провести градостроительное зонирование. В результате на территории каждого муниципального образования будут определены территориальные зоны и установлены градостроительные регламенты. На выполнение этой задачи правительство дало пять лет - до 1 января 2010 г. До этой даты для территорий поселений и межселенных территорий, если те подлежат застройке, необходимо разработать правила землепользования. Подробное содержание правил изложено в кодексе. С начала 2010 г. при отсутствии этих документов не допускается выдача разрешений на строительство.

Затем выделенные в результате зонирования территории должны быть подвергнуты планировке. Последняя предполагает разбивку зоны на кварталы, микрорайоны и иные элементы, а также установление границ для участков под застройку. Планировку надо провести в отношении как застроенных, так и пустых территорий. Эта задача также ложится на плечи местных властей и местного же бюджета. Кроме того, органы местного самоуправления будут решать, какой именно набор документов необходим для планировки территории.

В ходе планировки за каждым участком земли должны быть закреплены предписания относительно того, какого назначения здание на нем можно построить. Помимо назначения укажут его этажность, контур углубления, площадь и т.д.

Однако работа по разработке Градостроительных Кодексов городов требует существенных денежных средств и привлечения к этой работе высококвалифицированных кадров. Соответственно, работа в этом направлении ведется с отставанием от намеченных графиков. Даже в наиболее продвинутой в области информационного обеспечения градостроительной деятельности Москве Градостроительный Кодекс еще не принят (хотя по намеченным планам он должен быть разработан в конце 2006 года по распоряжению Правительства Москвы от 28 декабря 2005 г. N 2664-РП).

В Москве все еще действует Градостроительный Кадастр, на основе которого оценщику можно провести тестирование НЭИ. В соответствии с законом г. Москвы от 15 декабря 2004 г. № 88 «О градостроительном кадастре города Москвы», «Градостроительный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения градостроительной деятельности на территории города Москвы. Сведения градостроительного кадастра носят открытый характер и предоставляются всем заинтересованным лицам в соответствии с их письменными запросами, за исключением сведений, составляющих государственную тайну». По запросу Служба градостроительного кадастра города Москвы выдает кадастровую справку, где отражаются фрагменты плана линий градостроительного регулирования («красных линий»), топографического плана, схем градостроительного зонирования, размещения инженерных магистральных сетей и сооружений, административно-территориального деления, природного комплекса, зон охраны памятников истории и культуры, исходно-разрешительной, градостроительной и проектной документации, данные об утверждении архитектурно-градостроительных решений, материалов историко-архитектурного обследования ЦАО г. Москвы и др. Кадастровая справка сформирована на основе утвержденных материалов Генерального плана развития г.Москвы на период до 2020 года.

Для целей определения НЭИ важная информация изложена в следующих разделах справки:

схема развития и реорганизации производственных зон,
функциональное зонирование,
строительное зонирование,
план размещения инженерных магистральных сетей и сооружений.

Приведем пример информации из кадастровой справки применительно к одной из промзон Москвы.

Схема функционального зонирования: Квартал 1001. Квартал специализированного административно-делового назначения (Б1) — участки административно-делового вида занимают более 25% территории, а участки других видов — менее 25% каждый. При этом участки коммунально-складского, промышленного и специального видов назначения должны занимать не более 10% территории.

Схема строительного зонирования: Квартал 2130. Квартал среднеплотной застройки смешанной контрастной этажности, средняя плотность застройки на территории застраиваемых участков составляет более 5 тыс.кв.м./га и не более 10 тыс.кв.м./га, при этом участки малоэтажного и многоэтажного видов застройки занимают более одной трети территории, а участки других видов застройки — менее одной трети территории каждый.

Таким образом, информация из кадастровой справки служит основой для выбора вариантов возможной застройки для проведения анализа с целью определения НЭИ. Следовательно, при заключении договора на оценку недвижимости необходимо в договоре об оценке прописать обязанность заказчика в представлении исполнителю кадастровой справки Градостроительного Кадастра или выписку из Градостроительного Кодекса города, когда он будет принят.

Вопросы градостроительного регулирования в различных городах имеют свои специфику, и оценщику недвижимости необходимо их хорошо знать, иначе провести профессиональную оценку недвижимости невозможно.

После того как определены возможные варианты застройки и примерные параметры строений по этажности и площадям, необходимо подобрать аналоги объектов, например, по РСС-2007 и переходить непосредственно к расчетам показателей стоимости земли для выбора наиболее эффективного решения. Каких-либо рекомендаций по методологии этих расчетов сегодня нет. Каждый оценщик выдумывает свои подходы к расчетам, и часто допускают грубые ошибки, приводящие к неверным решениям.

Особенностью проведения расчетов на этапе определения НЭИ является необходимость соблюсти два противоречивых требования. С одной стороны, необходимо провести достаточно подробные расчеты, чтобы добиться их приемлемой точности, а с другой стороны, эти расчеты должны быть максимально просты. От оценщика недвижимости требуется особое искусство, чтобы найти эту «золотую середину» и убедительно провести эту основную часть отчета об оценке недвижимости. Вообще, профессионализм оценщика недвижимости можно оценить по тому, как он проводит анализ НЭИ.

Чтобы грамотно решать эти вопросы необходимо обратиться к теории и практике девелопмента. В развитых рыночных странах эта теория отработана достаточно хорошо и показала свою эффективность в условиях большой конкуренции на рынке недвижимости. К сожалению, мы очень мало уделяем внимания вопросам девелопмента. Более того, у нас даже в законодательных и нормативных документах отсутствует это понятие. Мы его заменили на понятия типа «застройщик», «инвестор-застройщик», «заказчик» и т.п. Эта запутанность в терминах приводит к большим издержкам и проблемам при строительстве. Обманутые дольщики — это следствие нечеткости формулировок в законах и непонимании роли девелопера в процессе создания или реконструкции объекта недвижимости.

Формат настоящей статьи не позволяет более подробно остановиться на этих вопросах, они будут отражены в готовящейся к изданию книге. Обратим лишь внимание на то, что девелопер является главным действующем лицом процесса улучшения недвижимости, несет все риски проекта и получает соответствующие этим рискам прибыль или убытки. Причем эту прибыль он получает последним, после удовлетворения всех требований участников проекта, и за этим основополагающим принципом следят все участники проекта и контролирующие органы. Если же, как это часто бывает у нас, девелоперу удается получить свою прибыль раньше, то и возникают долгострои и обманутые вкладчики. Хотим ли мы или нет, но законы рынка и усиливающаяся конкуренция на рынке недвижимости приведут к тому, что этот принцип будет соблюдаться. И девелопером будет профессионал, а не как у нас сейчас — банковские структуры, заводы, НИИ, строители и т.д.

Таким образом, в наших расчетах мы должны соблюсти первый принцип: главный игрок — девелопер, и он получает прибыль последним. Здесь как раз уместно остановиться на развернувшейся в среде оценщиков дискуссии о «прибыли предпринимателя» при оценке недвижимости и прежде всего на вопросе, о каком предпринимателе идет речь при вычислении этого параметра. Прибыли предпринимателя при оценке недвижимости посвящено большое количество работ таких известных ученых и практиков оценки, как Озеров Е.С., Грибовский С.В., Тарасевич Е.И, Яскевич Е.Е., Козырь Ю.В, Зеленский Ю.В. и др. Однако ясности в этом вопросе так и нет.

Чаще всего в практических оценках эта прибыль определяется как вмененные издержки или процент на инвестированный в проект капитал, и речь идет о прибыли девелопера. Но девелопер — это, как правило, профессионал, который управляет процессом девелопмента и не инвестирует в проект. Если такие инвестиции есть, то они незначительны. Он инвестирует в проект свой труд, знания, умения, навыки, налаженные связи, то есть нематериальный актив. Как же тогда посчитать его прибыль? И является ли она той прибылью, которую мы должны определить в процессе оценки недвижимости?

В теории и практике девелопмента этот вопрос решен следующим образом. Инвестиции в проект девелопмента складываются из высорискованного собственного капитала проекта (30-40% от общих инвестиций), в котором может участвовать девелопер, и строительного кредита, который выдают, как правило, банки или другие кредитные организации. Причем, строительный кредит выдается только после вложений в проект собственного капитала и при условии его реинвестирования долгосрочным кредитом после планового заполнения объекта недвижимости арендаторами. Таким образом, прибыль предпринимателя — это прибыль на собственный капитал проекта , а прибыль девелопера — это, как правило, 50% от сверхприбыли после удовлетворения требований по прибыли инвесторов собственного капитала.

Пример денежного потока проекта девелопмента, в котором Собственник земельного участка получает доход в виде определенного процента площадей в улучшенной недвижимости (инвестпроект), показан на графике.

Что еще оценщики могут взять из теории и практики девелопмента для целей определения НЭИ и оценки недвижимости.

1. Особенности строительного кредита. Он выдается под повышенную ставку только после вложений в проект собственного капитала. Им покрываются текущие расходы проекта. При этом проценты начисляются, но не погашаются. Погашение процентов и тела кредита происходит при реинвестировании проекта долгосрочным кредитом после заполнения объекта арендаторами или продаже недвижимости.

2. Долгосрочный кредит. Выдается институциональными кредиторами, типа REIT (трасты недвижимости), ЗПИФ недвижимости, пенсионные фонды, страховые компании и т.д. Максимальная величина кредита определяется как минимальное значение из двух параметров: LTV — доля кредита в стоимости недвижимости (60-70%) и DCR — коэффициент покрытия долга (часть средств на обслуживание задолженности в NOI).

3. Заполнение построенного объекта доходной недвижимости происходит не мгновенно, а в течение определенного периода, в зависимости от состояния рынка. В течение этого периода необходимо в расчетной модели учесть затраты на операционные расходы и обслуживание строительного кредита. Оценщики, как правило, не учитывают эти затраты, что приводит к занижению затрат проекта.

Пример определения НЭИ для условий участка земли как свободного в одной из намеченной к реконструкции промзон Москвы и с учетом изложенных выше особенностей приведен в таблице 2.

Таблица 2. Определение НЭИ участка земли как свободного

Наименование		Офисное здание		Торговый центр		Жилой комплекс
Исходные данные:
Общая площадь, м2
Полезная площадь,м2
Арендуемая площадь,м2
Площадь земельного участка, Га
Определение НЭИ:
Доходы от эксплуатации
Расчетная арендная ставка, $/м2/год
Доходы от аренды
Прочие доходы от объекта
Потенциальный доход от объекта	$4 143 803		$7 889 049		$5 072 382
Минус недогрузка
Эффективный валовый доход
Расходы на эксплуатацию
Операционные расходы, $/м2/год
Управление недвижимостью
Аренда земли
Налог на недвижимость
Страхование
Итого расходов
	*$3 174 227*		*$6 025 900*		*$4 071 656*		$0
Прогнозная цена продажи
Затраты на строительство (без стоимости прав на землю)
Разрешительная документация
Затраты на СМР на 1 кв.м	$7 366 760		$17 420 000		$6 749 459		$19 081 846
Архитектурные и проектные работы
Инженерные сети и техусловия
Благоустройство
Юридические издержки
Маркетинг
Страхование
Расходы на получение кредита
Аренда земли
Общие дополнительны расходы
Итого прямые затраты	$9 464 119		$22 329 667		$11 522 628		$24 008 131
Накладные расходы от СМР
Непредвиденные расходы от СМР
Общие расходы без резервов на проценты и операционные расходы на период заполняемости объекта	$10 053 460		$23 723 267		$12 062 585		$25 534 679
Максимальный размер долгосрочного кредита	$18 516 323		$38 346 638		$28 501 592		$39 916 800
Годовые платежи по долгосрочному кредиту	$1 858 535		$3 848 960		$2 860 785		$4 006 561
Прогнозный NOI
Стоимость при норме капитализации							*$57 024 000*
Доля кредита в стоимости (LTV)	$18 516 323		$38 346 638		$28 501 592		$39 916 800
Ставка кредита
Срок кредита, лет
Ежемесячный NOI
Максимальный DCR
Максимальный кредит по DCR	$24 326 438		$46 180 913		$31 204 099
Ставка строительного кредита
Период строительства, мес
Средний процент выплат
Выплаты процентов за период строительства	$1 323 917		$4 569 641		$2 547 330		$4 756 752
Итого затраты до резервов на операционные расходы
Потенциальная валовая аренда в месяц
Период сдачи в аренду, мес
Средняя заполняемости
Арендная плата в период сдачи
Расходы в период сдачи
NOI в период сдачи
Выплаты процентов в период сдачи (продажи)
Необходимый резерв на период сдачи (продажи)	$606 034		$1 474 993		$1 846 454
Всего затраты на проект	$11 983 411		$29 767 900		$16 456 369		$30 291 431
Показатели эффективности проекта

Затраты на проект
Долгосрочный ипотечный кредит	*$18 516 323*		*$38 346 638*		*$28 501 592*		*$39 916 800*
Собственный капитал проекта	*$5 554 897*		*$11 503 991*		*$8 550 478*		*$11 975 040*
Расходы на обслуживание задолженности по кредиту
Денежный поток на собственный капитал
Норма капитализации на момент продажи
Капитализированная стоимость	$31 742 268
Стоимость инвестированного капитала
Приведенная стоимость на дату оценки	$26 833 191		$45 542 048		$31 646 277		$47 313 465
Потенциальная прибыль от девелопмента	$14 849 780		$15 774 147		$15 189 908		$17 022 034
Общая доходность проекта (норма капитализации)
Текущая доходность на собственный капитал
Требуемая по рынку норма доходности собственного капитала
Прибыль на собственный капитал
Полные издержки девелопмента
Стоимость прав аренды земли для девелопмента по методу остатка	$13 739 000		$13 473 000		$13 480 000		$14 627 000

Как видно из расчетной таблицы, ни один из вариантов расчета не имеет явного преимущества по стоимости прав аренды земельного участка. Необходимо помнить, что точность этих расчетов невелика и все результаты расчетов находятся в пределах вычислительной ошибки.

При проведении этих детерминированных расчетов мы исходили из того, что все входные параметры являются фиксированными. На самом деле они находятся в определенно диапазоне. Применить же вероятностные методы для этой стадии расчетов нецелесообразно из-за их большой сложности.

В течение ряда последних лет автором изучались вопросы применения теории опционного ценообразования для целей оценки недвижимости. В работе /4/ впервые было предложено использовать модифицированную методику Блэка — Шоулса для целей определения НЭИ. В дальнейших работах /5-7/ эта тема была развита и доведена до уровня методики с рекомендациями по заданию входных параметров расчетной модели.

Подробное изложение теории и методики также выходит за рамки этой статьи. Приведем только результаты расчетов по этой методике применительно к нашему примеру.

Таблица 3. Определение НЭИ с учетом опционных характеристик проекта

Параметры	Текущее использование (складской комплекс с офисами)	Офисное здание	Торговый центр	Жилой комплекс
Приведенная стоимость доходов от проекта при ценах продаж на дату оценки
Пересчитанное на год стандартное отклонение в ln
Приведенная стоимость необходимых инвестиций в проект
Время реализации проекта
Затраты, связанные с возможной задержкой проекта
Безрисковая ставка на период действия опциона
Stock Price	$26 833 191	$45 542 048	$31 646 277	$47 313 465
Strike Price	$11 983 411	$29 767 900	$16 456 369	$30 291 431
Expiration (in years)
T.Bond rate
Variance
Стоимость задержки




Стоимость опциона	$15 897 594	$21 253 622	$18 033 777	$20 349 945
Период экспозиции объекта,
Период оформления прав на объект
Период времени, к которому привязана ставка
Ставка дисконтирования
Издержки на продажу в %
Издержки на продажу в $	$804 996	$1 366 261	$949 388	$1 419 404
Стоимость прав аренды земельного участка	$13 725 062	$17 841 903	$14 986 402	$17 180 006

Как видно из таблицы, учет опционных характеристик выявил явные преимущества для вариантов строительства на рассматриваемом участке земли офисного здания и жилого комплекса. Окончательное решение о НЭИ оценщик должен принять на основе всей имеющейся у него информации.

Заключение

Настоящая статья направлена на то, чтобы высветить те проблемы, с которыми сталкиваются практикующие оценщики недвижимости при определении НЭИ и дать некоторые теоретические и практические рекомендации. Безусловно, ряд высказанных соображений имеют дискуссионный характер. Однако важно говорить о них, а не замалчивать.

В современных условиях растущего рынка недвижимости чрезвычайно важно иметь федеральный стандарт оценки недвижимости, чтобы, как говорится в МСО, «…уменьшить число случаев мошенничества и злоупотреблений». Многочисленные попытки создать такой стандарт у нас в стране пока не привели к успеху и, насколько мне известно, даже нет согласованного проекта такого стандарта.

Происходящий на наших глазах переход к саморегулированию должен заставить СРО заняться этой проблемой более плотно, но для этого необходимо каким-то образом объединить специалистов в области оценки недвижимости, которых в стране достаточно, но они находятся в разных СРО и городах.

Литература

Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ., — М.: «Дело ЛТД», 1995.- 480 с.
Харрисон Г. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с анг. — М.: РИО Мособлупрполитиграфиздата, 1994. — 231 с.
Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. — М.: Русская Деловая Литература, 1998. — 224 с.
Грабовый П.Г., Коростелев С.П. Оценка Собственности. Часть 1. Оценка недвижимости. Учебное пособие. — М.: МГСУ-РООС, 2003. — 180 с.
Коростелев С.П., Коношенко М.В. Оценка эффективности инвестиционно-строительных проектов с использованием теории опционного ценообразования. /Очерки экономической теории. Актуальные проблемы. Часть II. Под общей редакцией Н.Ю. Яськовой. Консалтинговый центр МАГМУ Российской Академии государственной службы при Президенте Российской Федерации, М.: 2006г.с.52-94.
Коростелев С.П. , Коношенко М.В. Применение теории опционного ценообразования при оценке недвижимости и бизнеса «Проблемы и перспективы формирования и развития строительного и жилищно- коммунального комплекса в России» Сб. тр /Моск. гос. строит. ун-т: МГСУ, 2004, с 28-32.
Коношенко М.В. Методические основы анализа экономической эффективности инвестиционно — строительных проектов с учетом их опционных характеристик. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук, М:, 2007г.